1、我国保障房制度的现状及对策研究 05212211 夏子砚 保障房的定义 保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限 定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济 适用住房和政策性租赁住房构成。 保障对象 廉租房 1999年出台的城镇廉租住房管理办法规定：“ 城镇廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职 能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金 相对低廉的普通住房。” 经济适用房 2007年修订后的经济适用住房管理办法规定： “经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和 销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难 家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”
2、 公租房 2010年颁布的关于加快发展公共租赁住房的指导 意见规定：“公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏 下收入住房困难家庭。 我国保障房建设状况 出台政策出台政策 2006年5月17日，国务院在促进房地产业健康发展六项措施中详 细提出“重点发展经济适用住房和廉租住房，加快城镇廉租住房制度 建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场” ； 2007年8月，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 明确表示，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市 低收入家庭住房困难的政策体系； 2007年11月6日，由建设部、发改委、国土资源部等九部委联合制定 的廉租住房保障办
3、法公布，12月1日起实行； 2007年11月30日，建设部、国家发改委、财政部、国土资源部等七 部门联合发布了新的经济适用住房管理办法 从这些不断出台的政策中可以看出：保障性住房的建设以及住房保 障的完善已经成为政府住房政策的重中之重。 我国保障房建设状况 具体建设情况具体建设情况 十一五时期十一五时期 “十一五”期间，我国以廉租住房、经济适用住房等为主要形式 的住房保障制度初步形成。通过各类保障性住房建设，五年间，我国 1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难问题 得到解决。到2010年底，我国城镇保障性住房覆盖率已达7%到8%， 城镇居民人均住房面积超过30平方米；农
4、村居民人均住房面积超过33 平方米。 十二五时期十二五时期 从2011年起，我国进入保障性住房建设“加速跑”阶段。保障形 式继续以包括廉租房在内的公共租赁住房、包括经济适用房在内的政 策性产权房和各类棚户区改造安置房等实物住房保障为主，同时结合 租金补贴。按照计划，通过大规模保障性住房建设，到“十二五”末 ，中国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收 入家庭住房困难问题。以2014年为例，根据住建部公布的相关数据， 1至9月全国城镇保障性安居工程共开工720万套，其中已经基本建成 的的有470万套，完成投资共9500亿元。 我国目前住房保障体系建设的主要问题 我国经济适用房制
5、度和廉租住房制度实施数年，在住 房由福利分配到市场化改革过程中对增加住房供给、缓解 住房短缺、平抑房价、完善住房供应体系、启动市场有效 需求、解决部分低收入家庭的住房问题发挥了较好的作用 。但是，现行我国保障性住房制度由于外部性效应和立法 本身的缺陷，在实践中存在不少问题。 我国目前住房保障体系建设的主要问题 立法保障不完善立法保障不完善 住房保障作为一种关乎民生的公共产品，需要政府从长 计议，制定相关法规，保证措施的顺利实施。2005年，在 房地产开发投资和商品住宅投资都有较快增长的同时，经 济适用房投资非但没有增加，反而继续大幅下降。之所以 出现这样的情况，和我国缺乏一部住宅法有密切关系
6、。由于没有法律规定与约束，地方政府便尽可能将有限的 土地资源用于商业开发，将有限的财力投入到各种面子工 程和形象工程，而公共住房建设却被忽视，从而导致城镇 弱势群体住房问题得不到有效解决。 我国目前住房保障体系建设的主要问题 政府职能缺位政府职能缺位 理论和实践都已证明，市场机制无法解决低收入家庭 的住房问题，对于低收入家庭住房问题的解决，政府的干 预是必不可少的，政府切实履行其在住房保障中的义务和 责任是保障性住房制度健康发展的必要条件。而实际情况 是，我国各级政府在住房保障实施过程中往往没有给予足 够的重视，相对于保障性住房制度的建设，各级政府更关 注房地产市场发展对当地经济增长的贡献。而
7、造成这种现 象归根结底是因为部分地方政府没有把解决低收入家庭住 房问题纳入政府职能。 我国目前住房保障体系建设的主要问题 保障对象界定困难保障对象界定困难 就政策设计而言，规定的保障对象包含了中低收入 阶层，按此设计，全国有70%-80%的居民属于此范围， 其结果只能是中等收入家庭中有些收入较高的那部分家庭 挤掉了较低收入和低收入家庭的住房需求。另外，在我国 尚未建立个人收入申报制度和社会诚信系统的情况下，许 多隐性收入无法查实，骗购行为严重，导致高收入人群也 跻身于保障住房租购的行列。再加上某些职能部门的寻租 行为，真正需要的家庭并未能享受到实惠，低收入阶层住 房问题非但没有解决，反而使政府
8、补贴流向非目标人群， 严重破坏了我国保障性住房制度的保障性和公平性。 我国目前住房保障体系建设的主要问题 保障性住房选址不当保障性住房选址不当 实践中，保障性住房建设一般在城郊结合部，以降低房 价，这样做虽然能降低房价，但是却也带来新的问题。工 薪阶层大多数在市区上班，而且上下班往来一般都乘坐公 共交通工具，城郊结合部的公共交通却相对滞后，另外， 城郊结合部，商业医疗通讯等服务均不如市内方便，这些 问题给保障对象的工作和生活带来诸多不便。而且，保障 性住房过于集中于城市的某个区域，很容易形成低收入社 区或者贫民窟，不利于该区域的教育、就业、社区服务质 量和社会安全，给城市造成负面影响。 我国目
9、前住房保障体系建设的主要问题 管理机构不统一管理机构不统一 住房保障工作的管理机构伴随着住房改革的深入而逐 步建立，多年来形成了分业而治的局面：住房制度改革委 员会办公室负责指导住房制度改革，组织实施房改工作， 管理住房基金、住房货币补贴；建设行政主管部门负责经 济适用房、廉租住房的建设管理；住房公积金管理中心负 责住房公积金的管理和保值增值。这种局面不但导致协调 不力和办事效率低，还影响了各项政策的贯彻执行。 我国目前住房保障体系建设的主要问题 监督机制不完善监督机制不完善 监督机制的不完善主要体现在：一方面，在一定程度上， 推行保障性住房制度与增加地方财政收入相矛盾。为了确 保房地产市场对
10、地方经济的拉动作用，在土地供应和审查 监督力度上，地方政府存在“怠工”行为，而目前却缺乏 对其行之有效的监督机制和问责机制。另一方面，企业追 求利润最大化的目标与保障性住房的社会保障功能存在一 定冲突。有的开发商往往是享受了政策上的优惠之后，转 而将保障房项目变成了商品房项目，然后通过暗箱操作从 中牟取更大的利益，而法律并未明确规定这种行为的违法 性和应承担的法律后果，对开发商无“法”监管。正是这 些监督机制的缺失，从而诱发了政企交易和寻租行为。 完善我国住房保障体系的对策 出台住宅法，完善配套的法律法规出台住宅法，完善配套的法律法规 我国应尽快出台相关法规，为住房保障政策实施提供 法律支持。
11、应当优先考虑出台住房保障条例，从立法 上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金 的来源、专门管理机构的建立，以及对违法违规行为的惩 处措施等。住宅法对住宅的建设、消费、分配等环节 进行规范，确定政府在住房市场的责任和义务，明确政府 在住房市场的角色，对住房制度改革的目标和行为进行规 范和监督。不论是对当前问题的解决，还是对我国保障性 住房制度建设的长期健康发展来看，一部立法层面较高的 住宅法都是非常有必要的。 完善我国住房保障体系的对策 明确保障对象范围明确保障对象范围 根据适度保障原则，我国住房保障的对象范围，应避免 过宽或过窄，要与我国的国情相适应。在解决如何界定低 收入群体的问
12、题上，我们可以借鉴发达国家的经验，比如 在美国，个人信用制度的运作已经形成了一个较为完备的 体系，据此我国可以逐步建立个人收入信用机制，规范和 完善储蓄实名制，实行个人收入政府透明化，通过信息公 开化准确掌握家庭收入情况，使得保障性住房真正能落实 到确实需要帮助的人及家庭，而不至于被不该接受资助的 人套取。 另外需要特别指出的是，保障对象的范围划定是具有 动态性和地域差异性的，因此，对其作出定量化的界定是 不切实际的。针对这个情况，各地应根据当地实际情况， 对收入的标准进行不同的界定，同时实行家庭收入档案动 态管理，通过开展低收入家庭住房调查，建立住房保障对 象收入认定标准的动态调整机制和收入
13、核对机制，以切实 保障低收入者的利益，杜绝高收入者的投机行为。 完善我国住房保障体系的对策 建立专门的保障性住房管理机构建立专门的保障性住房管理机构 保障性住房体制的落实 是一个极其复杂的系统工程， 涉及计划、财政、金融、税务、土地、规划、司法等许多 部门。为了能有效的协调各部门的工作，保证有关政策法 令的正确执行，以法律为依据成立专门的住房管理机构， 是确保保障性住房制度有效实施的重要保证。 我国建设部已经于2007年底挂牌成立住房保障司，其职 责主要包括：拟定住房保障的政策法规并监督执行，拟定 住房公积金归集、管理、使用和监督、查处等制度。这标 志着我国保障性住房制度迈进了一大步，但是仅仅
14、在中央 成立保障司是远远不够的，地方也应成立相应的专门的职 能部门，做到政令统一。 完善我国住房保障体系的对策 建立健全监督机制建立健全监督机制 健全监督机制是促进住房保障良性发展的基石。权威 的、健全的监督机制可以有效的维护住房弱势群体的合法 权益，可以纠正保障性住房体制运行中的非正常状态。 保障性住房是一项社会事业，要防止在管理中的暗箱 操作，最重要的就是提高保障性住房管理的透明度。我国 应通过立法确立由权力机关监督、行政监督、司法监督、 社会监督所组成的多渠道的保障性住房监督系统，以确保 保障性住房管理运作的公平性和科学性，实现住房保障机 构的阳光运作。 总结 我国在保障性住房制度的建设
15、过程中暴露出了许许多多 的问题，在此过程中，我们同样积累了很多宝贵的经验。 虽然现在我国的保障性住房制度的建设还存在很多缺陷和 问题，但随着国家、社会、政府近年来对保障房建设越来 越多的重视，以及全社会的积极努力，我们有理由相信， 这些问题终将得到妥善解决。 参考文献 李勇辉. 城镇居民住宅消费保障制度.北京：中国经济出版 社，2005，,12 冯念一，陆建中，朱嬿.对保障性住房建设模式的思考.建 筑经济，2007,8 刘朝马.住房保障政策：英国经验及启示.城市问题， 2007,3 国际劳工组织.展望21世纪：社会保障的发展.北京：劳动 人事出版社，1988,77 陈华东.住房保障货币化法律问题研究：华中科技大学硕 士学问论文.武汉：火中科技大学经济法系，2003,24 张晓云，陈穗红，许安拓.如何规范我国住房保障体系建设 .中国财经报网，2012,6
