土地评价学全册配套最完整精品课件2.ppt

1、土地评价学全册配套最完整土地评价学全册配套最完整 精品课件精品课件2 2 土地评价学课程介绍 L a n d E v a l u a t i o n 2 土 地 科 学 土地信息技术土地管理学土地经济学 土地资源学 土地资源调查 土地资源经济学 土地保护学 土地生态学 土地资源利用 土地规划与景观设计 土地资源评价 不动产经济学 土地生态经济学 土地金融学 土地行政学 土地政策学 土地经营管理 土地法学 土地测量学 土地利用监测 土地信息学 土地统计学 地籍管理 土地制度 区域土地资源开发 3 1、土地科学学科体系 2、课程简介 4 在土地管理工作业务中：土地评价是我国土地管理一项基本制度，

2、与土地调查、土地规划、土地保护构成土地管理主要工作环节，是 土地可持续利用的基础，具有鲜明的实践意义。 2、课程简介 5 在土地管理专业课程中：土地评价属于基础类和专业类的课程。 6 3、课程安排 土地与土地评价概述第一周 土地适宜性评价第二周 土地生产潜力测算第三周 农用地分等第三周、第四周 农用地定级第六周、第七周 农用地估价第八周、第九周 典型案例：惠东县耕地质量等别年度更新评价第十周 城镇土地分等第十一周、第十二周 城镇土地定级第十二周、第十三周 城镇土地估价第十四周、第十五周 典型案例：南昌市城区土地定级及基准地价更新第十六周 土地可持续利用评价及土地集约利用评价第十七周 课程总结及

3、回顾第十八周 7 4、参考书籍及相关期刊 教科书： 周生路等，土地评价学，东南大学出版社，2012年 主要参考书： 蒙吉军，土地评价与土地管理，科学出版社，2016年 刘耀林，焦利民，土地评价理论与系统开发，科学出版社， 2017年 刘黎明，土地资源学（第五版），中国农业大学出版社， 2010年 参考期刊： 中国土地科学、经济地理、自然资源学报、资源科 学等。 8 5、课程考核要求 平时成绩40%+期末考试成绩60% 平时成绩 课堂考勤：10分 平时作业：30分 土地评价学 土地与土地评价概述 L a n d E v a l u a t i o n 中山大学新华学院杨倩楠 Tel:185886

4、16580 QQ b) 单元边界应不跨越地块边界; c) 单元边界应采用控制区域格局的地貌走向线和分界线， 河流、沟渠、道路、堤坝等线状地物和有明显标志的权 属界线。 2.2 因素法农用地定级的主要步骤 246 6、 编制并检验编制并检验“定级因素一质量分定级因素一质量分”关系表关系表 根据各定级因素对农用地质量影响程度，对指标值 进行分级，并给出相应的质量分。 a) 因素质量分与土地质量的优劣呈正相关，即土 地质量越好，质量分越高，反之，质量分越低; b) 质量分体系采用百分制; c) 质量分只与因素的显著作用区间相对应。 检验：在全面开展定级工作之前，选择 1-2个乡镇 进行试评，对初步确

5、定的因素体系及权重、“定级因 素一质量分”关系表进行检验。如果试评结果与实际 不符，应重新调整。 247 农用地“定级因素一质量分”关系表 面状因素： 定性、定量 点状因素 线状因素 248 地块A 地块B 一级城镇 一级农贸市场 二级城镇 二级农贸市场 地块本身的因 素：形状、面 积、图层厚度、 土壤质地、坡 度等。 2.2 因素法农用地定级的主要步骤 249 7、 定级因素因子分值的计算定级因素因子分值的计算 根据定级因素对农用地级别的影响方式确定量化方法。 a)点状因素:指定级因素指标的优劣不仅对具备此指标的 地块有影响，还对其周围农用地产生影响( 如农贸中心影 响度、中心城镇影响度)，

6、点状因素是同心圆扩散性因素， 量化方法采用直线衰减法或指数衰减法; b)线状因素:指定级因素指标的优劣不仅对具备此指标的 地块有影响，还对一定距离范围内的农用地产生影响 ( 如交通条件)，线状因素是平行扩散性因素，随着距离 的增加，其影响强度按一定规律衰减，量化方法采用直线 衰减法或指数衰减法; c)面状因素:指定级因素指标的优劣仅对具备此指标的地 块有影响(如土壤质地)，面状因素是非扩散性因素，量化 方法采用最大最小值法、均值法或赋值法: d) 对于有交叉影响的因素因子(如各级农贸中心、道路 等)，应进行功能分割或衰减迭加处理。 2.2 因素法农用地定级的主要步骤 250 指本级功能的农贸中

7、心，指本级功能的农贸中心， 个数应是本级数量和上级个数应是本级数量和上级 数量之和。数量之和。 2.2 因素法农用地定级的主要步骤 251 7、 定级因素因子分值的计算定级因素因子分值的计算 a)点状因素 （3）读取影响定级单元农贸中心的作用分值。 同时受多个同级功能影响时，取其中的最高作用分； 同时存在多级功能影响时，对同一级别的功能作用分仅取 值一次并进行加和。 中心城镇的影响度计算方法类似 252 253 254 在农用地定级中，地块B受农贸市场影响如 下表所示，则地块B农贸市场的影响总分值 为多少？ 2.2 因素法农用地定级的主要步骤 255 2.2 因素法农用地定级的主要步骤 256

8、 本级道路与更高级道路本级道路与更高级道路 总长度总长度 257 258 259 2.2 因素法农用地定级的主要步骤 260 7、 定级因素因子分值的计算定级因素因子分值的计算 c)面状因素 （1）直接指标因素因子（有机质含量、耕层厚度） 方法一：最大最小值法 第一步 : 按公式fi=100(xi-xmin )/(xmax-xmin)计算指标 分值初值，式中fi为某因素、因子指标值的作用分，xmin、 xmax、xi分别为指标最小值、最大值和某值，但对末一级 指标的分值不按零考虑，而是根据土地质量的衰减程度由 经验法确定。 第二步 :对求算出的指标分值初值部分进行修正。具 体修正要视土地质量衰

9、减是否均衡等情况而定，均衡衰减 修正幅度最小甚至为零，非均衡衰减视情况做一定修正。 以修正后的分值作为指标分值最终值。 261 2.2 因素法农用地定级的主要步骤 262 263 + + 264 265 2.2 因素法农用地定级的主要步骤 266 7、 定级因素因子分值的计算定级因素因子分值的计算 c)面状因素 （2）间接指标因素因子（土壤质地、地貌类 型、坡形、坡向等） 对无指标值表示，只有 定性说明的因素、因子， 可直接按各区域因素、 因子状况赋予一定分值， 分值体系采用0,100 的封闭区间。 分值剖面构型 100壤砂壤 90壤粘壤 80壤粘粘 60通体粘 40砂粘砂 20粘砂砂 0通体

10、砂 2.2 因素法农用地定级的主要步骤 267 8、 定级指数的计算定级指数的计算 在定级因素因子分值计算的基础上，可采用下列 方法计算： a a）加权求和法）加权求和法 式中: Hi 第i个定级单元的定级指数; i 定级单元编号; j 定级因素因子编号; wj 第j个定级因素因子的权重; fij 第i个定级单元内第j个定级因素因子的 分值。 ij np ji ji fwH , 1, 1 2.2 因素法农用地定级的主要步骤 268 8、 定级指数的计算定级指数的计算 b ) b ) 几何平均法几何平均法 式中: Hi 第i 个定级单元的定级指数; i 定级单元的编号; j定级因素因子编号; f

11、ij 第i个定级单元内第j个定级因素因子的 分值，n 为定级因素因子个数。 n np ji iji fH 1 , 1,1 2.2 因素法农用地定级的主要步骤 269 8、 定级指数的计算定级指数的计算 c)c)限制系数法限制系数法 当某地定级因素对土地定级存在强限制性时，应选择限制 系数计算法。 式中: Hi 第i 个定级单元的定级指数; i 定级单元的编号; j 强限制性定级因素因子编号; k一 非限制性定级因素因子编号; Fj 第j个强限制性定级因素因子分值; fik-第i个定级单元内第k个非限制性定级因素因子的分值; Wk 第k个非限制性定级因素因子的权重; m -强限制性定级因素因子个

12、数; P 定级单元总数; n 非限制性定级因素因子个数。 m np ki ikk m j j i fwF H 100 , 1, 11 270 2.2 因素法农用地定级的主要步骤 271 9、 级别的划分、验证和确定级别的划分、验证和确定 （1）级别的划分）级别的划分 根据单元定级指数，采用等间距法、数轴法或总 分频率曲线法初步划分级别。 a) 等间距法:按照定级指数，采用相同间距划分 级别; b) 数轴法:将定级指数标绘在数轴上，选择点数 稀少处作为级别界限; c) 总分频率曲线法:对定级指数进行频率统计， 绘制频率直方图，选择频率曲线突变处作为级别 界限。 （2）级别的验证和确定）级别的验证

13、和确定 组织专家论证并进行实地验证。 3 修正法农用地定级 273 3.1 修正法农用地定级 修正法农用地定级修正法农用地定级： 在农用地分等的基础 上，进一步细化分等单 元为定级单元，选择区 位修正系数和耕作便利 度系数等修正因素，对 分等指数进行逐项订正， 得定级指数。 这个修正的基础可以根据需要 选择自然等指数、利用等指数 或其中涉及到的其他参数。 通常选择土地利用等指数。 3.2 修正法农用地定级与因素法农用地定级的异同 274 p 相同之处：相同之处： （1）定级原理和工作程序基本一致 （2）定级指标区划分的目的和方法一致 （3）定级单元的划分方法一致 （4）土地级别的划分方法一致

14、p 不同之处：不同之处： （1）参评因素的选取有所不同 （2）土地定级指数的本质含义差别大，这是两种方法 的主要差别所在。 因素法土地定级是对土地质量影响因素的判断，是 间接评价方法。 修正法土地定级指数本质上是作物的产量水平，是 直接评价方法。 3.3 修正法农用地定级的步骤 275 （1）定级修正基准指数的确定）定级修正基准指数的确定 从自然质量等指数和土地利用等指数中选择土地利用等 指数作为定级修正的基准指数。 （2）定级修正因素的确定）定级修正因素的确定 （a）必选修正因素 土地区位条件:包括农贸中心和交通状况等； 耕作便利条件:包括耕作距离、田间道路和田块形状等； （b）参选修正因素

15、 其他对农用地级别有显著影响的1-3个因素，如土地利 用状况:包括土地利用现状、利用方式、经营效益、利用集约 度等； 3.3 修正法农用地定级的步骤 276 （3）修正因素修正系数的计算）修正因素修正系数的计算 修正系数反映了修正因素在定级范围内相对变化程度，可用 公式进行计算，包括土地区位修正系数、耕作便利修正系数 和参选因素修正系数，因素层的修正系数也可以由因子层的 修正系数连乘或者加权平均得到。 277 如何计算单元1各因素因子的修正系数？ Tips:具体各因素分值计算可参考因素法中的方法。 3.3 修正法农用地定级的步骤 278 tips：也有将修正因素的修正系数进一步转换为修正系数影

16、也有将修正因素的修正系数进一步转换为修正系数影 响度，公式如下，具体可参考课本响度，公式如下，具体可参考课本p138： Fji ,i单元j定级修正因素影响度 Aj，对土地产出的影响幅度 kj,修正因素的修正系数 ji jj ji k kA F 1 )1)(1 ( 1 min,min, 3.3 修正法农用地定级的步骤 279 （4）综合修正系数的计算）综合修正系数的计算 连乘法 加权求和法 jifizii kkkK jijfifzizi FwFwFwK 3.3 修正法农用地定级的步骤 280 （5）定级指数的计算）定级指数的计算 Yi为分等中的基础指数，如土地利用等指数； Ki为综合修正系数。

17、（7）级别划分、验证和确定）级别划分、验证和确定 同因素法类似 iii KYH 4 样地法农用地定级 282 4.1 样地法农用地定级 样地法农用地定级样地法农用地定级： 根据一定的标准，选定一定的单元作为标准样地， 选取比照因素，建立样地特征分值表、定级因素计 分规则表，按下式计算定级指数，依定级指数高低 划分土地级别。 283 4.2 样地法农用地定级的步骤 样地法定级工作流程图 284 4.3 样地法农用地定级基本原理 285 思考题 农用地定级的三种方法 农用地定级的基本步骤 因素法农用地定级点、线、面三种 定级因素的计算方法 修正法修正系数的计算方法 修正法与因素法农用地定级的异同

18、土地评价学 农用地估价 L a n d E v a l u a t i o n 中山大学新华学院杨倩楠 Tel:18588616580 QQ在一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正幅度， 通常为 F2i/2 ,同时确定较劣条件上的地价水平。在此基础上按优、较 优、一般、较劣、劣确定各种地价水平下的因素修正系数，通过已有 地价样点检验、校核，编制各级别(均质地域)基准地价修正系数表。 2.3 基准地价的确定与修正体系的建立 基准地价修正体系的建立 332 2.3 基准地价的确定与修正体系的建立 基准地价修正体系的建立 333 例题：已知某级别地价各档次的修正幅度如下表1所示，影 响宗地地价各

19、因素的权重如下表2所示，请完善表2各因素 的修正系数。 334 335 4、编制宗地地价影响因素指标条件说明表 根据确定的宗地地价影响因素体系，以各级别 (均质地域)对应基准地价因素条件为一般条件， 比一般条件好的分为优、较优，比一般条件差的 分为较劣、劣，分因素进行描述，编制各级别（ 均质地域）宗地地价影响因素指标说明表。 2.3 基准地价的确定与修正体系的建立 基准地价修正体系的建立 336 2.3 基准地价的确定与修正体系的建立 基准地价修正体系的建立 337 5、 计算宗地修正系数 2.3 基准地价的确定与修正体系的建立 基准地价修正体系的建立 6、计算宗地地价 338 例题：宗地A所

20、在级别（均值地域）的基准地价为3500元/ ，该宗地各影响因素的修正系数如下表所示（即表中黄 色数据），则该宗地的价格是多少？ 3354.39元/ 3 农用地征用价 格评估 340 3.1 农用地价值的构成与征用前后的变化 农用地价值的构成农用地价值的构成 农用地价值=农用地经济价值+农用地社会价值+农用 地生态环境价值 社会保障价值和社会粮食安全保障价值 农用地征用转为市地后的价值变化农用地征用转为市地后的价值变化 统筹考虑经济价值、社会价值和生态环境价值，同 时加入转化为市地后的土地增值及其分配。 341 3.2 农用地征用价格的构成与评估 农用地征用价格的构成农用地征用价格的构成 农用地

21、征用总地价=农用地价值地价+土地增值+附属 物价格 =补偿农民农村集体的地价+补偿 国家的地价 342 3.2 农用地征用价格的构成与评估 农用地征用价格的评估农用地征用价格的评估 主要是农用地经济价值、社会价值和生态环境价值的评估。 （1）农用地经济价值 根据相关资料，选择收益还原法、市场法、成本法等方法进 行经济价值的估算。 （2）农用地的社会价值 农用地的社会价值=社会保障价格+社会粮食安全保障价格 农民社会保障价格 采用个人养老保险法进行估算 采用安置补偿费法 社会粮食安全保障价格 根据替代原则，等于重新开垦耕地并恢复其质量的费用 社会粮食安全保障价格=耕地开垦费+土壤培肥费 采用损失

22、收益资金的 折现进行计算 343 3.2 农用地征用价格的构成与评估 农用地征用价格的评估农用地征用价格的评估 （3）生态环境价值 a.市场价值法：利用计量因环境质量变化引起的产量和 利润的变化，来计量环境质量变化的经济效益或经济损 失。 i n i iR PL 1 b.假设市场评价法 步骤：建立待估农用地的假想市场问卷、采访及提 问调查和数据收集数据统计分析，得出结论 C.影子工程法 人工建造一个工程替代被污染或占用农用地的环境物质和 服务的功能，用线性规划的数学方法计算得到。 344 例题 1、农用地价值包括那三部分？ 2、农用地估价最常用的三种方法是什么？ 3、农用地基准地价的评估方法有

23、那三种？ 4、农用地征用价格包括那三个方面的价格？ 345 思考题 农用地价格的概念 农用地估价的方法 农用地基准地价的概念 农用地基准地价评估的方法 农用地基准地价修正体系的意义 农用地价值的构成 土地评价学典型案例 惠东县耕地质量等别年度更新评价 L a n d E v a l u a t i o n 中山大学新华学院杨倩楠 Tel:18588616580 QQ 二是土地资源与社会其他资源相配合共同支撑经济、 社会持久发展。 通常从社会、经济、生态的三个经典方面去衡量。通常从社会、经济、生态的三个经典方面去衡量。 1.2 土地可持续利用的含义 土地可持续利用的主要内容 : (1) 在资源数

24、量配置上与资源的总量稀缺性高度一致。土地具有 稀缺性 要求对有限的资源必须分配到社会效益生态效益和经济效 益都很高的项目上,并要安排好组合比例关系。 (2)在资源的质量组合上与资源禀赋相适应。不同生产项目对土地 资源的品质要求不同,而丰度高、品位高的土地资源极其有限,因 而应把优质的土地资源安排到对资源品质要求高的生产项目上。 (3)在资源的时间安排上与资源的时序性完全相当。土地资源虽然 不可再生, 但后备资源的开发可以适当增加延续性,避免资源集中 过量消耗,导致资源供给断档。 (4)土地资源配置应当考虑各地区差异,反映各地区特点,激发各地 区发展活力。要考虑构造有序的区域配置机制 , 建立区

25、际间资源 流动的规则。这在我国当前西部大开发中应认真考虑。 1.3 土地可持续利用的含义 案例：香港的土地资源与开发利用现状、问题和对策案例：香港的土地资源与开发利用现状、问题和对策 香港海湾、岬角、半岛 和离岛众多,具有良好的港 湾条件。 2 城市土地集约开发利用 程度高;工商业占地比例都 不大,交通用地面积多。 3 大力填海造地以弥补土 地资源的短缺。 4 筑塘蓄水以弥补淡水资 源的紧张。 5 农业用地大量减少,并严 重荒弃。 当前和今后香港地区土地当前和今后香港地区土地 利用问题的一些基本措施：利用问题的一些基本措施： 1城市土地利用仍将是香港地 区土地利用的主导因素。 2填海造地不仅耗

26、资巨大,而 且还会对香港的生态环境产生 严重的负面影响。 3应当非常重视保护农用土地 和解决荒弃土地的问题。 案例：香港的土地资源与开发利用现状、问题和对策案例：香港的土地资源与开发利用现状、问题和对策 香港黄金海岸大酒店内外环境 香港紫荆广场 香港岛凤凰山顶看维多利亚湾 中银大厦 星光大道 2 土地可持续利用 评价概述 土地可持续利用评价的重点: 在土地利用中根据 生态、社会、经济、政治和社会伦理的一般原则 ，采用各种措施使土地利用同时满足： 1、生产性(productivity)， 2、稳定性(security)， 3、保护性(protection)， 4、经济可行性(viability)

27、， 5、社会接受性(acceptability) 最终实现社会、经济、生态综合效益的提升。 2.1 土地可持续利用评价的重点 （1）指标选取原则 反映土地的可持续利用思想的主要内涵； 体现全国普适性的指标和具有地域特征的区域性指标； 提高指标选取的科学性、可操作性及相对完备性; 数据的现成性、灵敏性和可量化性。 （2）评价指标的标准化转换 在土地资源可持续利用评价中，需要选取许多指标进行评价。 这些指标因为性质不同，其取值的范围也相差很大，不具有直 接可比性，在做综合评价时不可能直接放在一块。 因此，有必要找出一种方法，使得所有指标都转换成可以统一 评价的数值，可称为系统转换指数。采取的方法是

28、把所有指标 转换成0-1之间，然后在这个基础上进行整体评价而得到系统综 合指标。 2.2 土地可持续利用评价指标选取和处理的基本方法 分级给分法分级给分法 、调查法、调查法 （3）评价指标体系 通常分为目标层、准则层、因素层、元素层（因子层） 最常用的准则层划分为社会、经济、生态，此外还有些延伸 的划分方法，如DPSIR模型、人类生态系统福利框架模式等。 （4）评价方法 在指标计算的基础上，把所有指标最终综合而得到一个或几个 综合指数，是当前众多学者经常采用的方法，因为它可以把不 同角度的零星分散的信息综合在一块，对整个系统得出整体性 的评价和认识。 然而各个方面指标的具体评价可以对系统的细节

29、问题进行辨识， 这是综合评价所不能达到的，所以各个方面指标的具体评价也 是必不可少的。 主成分分析、模糊综合评价、灰色模型和人工神经网络等定量 评价方法被广泛应用 2.2 土地可持续利用评价指标选取和处理的基本方法 土土 地地 可可 持持 续续 利利 用用 评评 价价 指指 标标 体体 系系 框框 架架 准则层准则层(Rule)(Rule)因素层（因素层（factorsfactors元素层（元素层（elementelement） 生产性生产性 productivityproductivity (1)农作物生产力指数农作物生产力指数农作物潜在生产力、现实生产力农作物潜在生产力、现实生产力 (2)

30、草地畜牧业产值指数草地畜牧业产值指数区域及全国的平均单位面积产值区域及全国的平均单位面积产值 (3)林木生长指数林木生长指数区域及全国的平均单位面积蓄积量、生长量区域及全国的平均单位面积蓄积量、生长量 (4)农用地总产值指数农用地总产值指数区域及全国平均的单位面积总产值区域及全国平均的单位面积总产值 (5)建设用地产值指数建设用地产值指数区域及全国平均的单位面积二、三产业净产值区域及全国平均的单位面积二、三产业净产值 保护性保护性 protectionprotection (1)土壤肥力指数土壤肥力指数土壤有机质、速效氮、速效磷、速效钾指数土壤有机质、速效氮、速效磷、速效钾指数 (2)水土流失

31、指数水土流失指数水土流失强度指数、水土流失面积指数水土流失强度指数、水土流失面积指数 (3)沙地扩展指数沙地扩展指数沙地扩展面积、沙化土地总面积沙地扩展面积、沙化土地总面积 (4)盐渍化指数盐渍化指数土壤盐渍化面积、耕地面积土壤盐渍化面积、耕地面积 (5)潜育化指数潜育化指数水田潜育化面积、水田总面积水田潜育化面积、水田总面积 (6)水质指数水质指数各级受污染水面、总水面各级受污染水面、总水面 (7)超载过牧指数超载过牧指数现实牲畜头数、理论载畜量现实牲畜头数、理论载畜量 (8)水资源平衡指数水资源平衡指数可供水量、实际需水量（可供水量、实际需水量（75%保证率）保证率） (9)土地污染指数土

32、地污染指数受污染的耕地面积、耕地总面积受污染的耕地面积、耕地总面积 (10)基本农田保护指数基本农田保护指数实际保护的基本农田面积、基本农田总面积实际保护的基本农田面积、基本农田总面积 稳定性稳定性 securitysecurity (1)旱涝稳定指数旱涝稳定指数有效灌溉面积、旱涝保收面积、旱涝抗逆指数有效灌溉面积、旱涝保收面积、旱涝抗逆指数 (2)粮食稳定性指数粮食稳定性指数单产年际变异系数单产年际变异系数 (3)草地畜牧业稳定性指数草地畜牧业稳定性指数产值年际变异系数产值年际变异系数 (4)森林稳定性指数森林稳定性指数消长比、森林覆盖率消长比、森林覆盖率 (5)建设用地稳定性指数建设用地稳

33、定性指数单位面积二、三产业净产值年际变异系数单位面积二、三产业净产值年际变异系数 经济活力经济活力 viabilityviability (1)种植业收益指数种植业收益指数投入成本、产出量投入成本、产出量 (2)草地畜牧业收益指数草地畜牧业收益指数投入成本、产出量投入成本、产出量 (3)林业收益指数林业收益指数区域及全国的平均净现值区域及全国的平均净现值 (4)土地经营多样性指数土地经营多样性指数各业产值、农业总产值各业产值、农业总产值 可可接受性接受性 acceptabilityacceptability (1)人口压力指数人口压力指数土地的人口承载量、实际人口土地的人口承载量、实际人口 (

34、2)人均人均GDP指数指数区域及全国平均的人均区域及全国平均的人均GDP (3)人均耕地指数人均耕地指数人均耕地、区域性人均耕地阈值人均耕地、区域性人均耕地阈值 (4)土地管理指数土地管理指数区域及全国平均的土地案件处理区域及全国平均的土地案件处理(结案结案)率率 737 指标分类 指标名称 指标体系框架或指标 涉 及内容 综合 指标 城市可持续发展指标 包括经 济 发展指标、社会发展指标、科教文化发展指标和生态 环境指标。 人文发展指标 基于长寿与健康、获得知识、提高生 活 水 准等寿命、知识、经 济 三方面计算。 可持续经 济 福利指数 SIEW 考虑了环境和分配问题，将收入分配、环境破坏

35、、家务劳动以 及资源的损耗进行调整并纳入核算。 国家或国 际机构应 用的可持 续评价指 标 英国 BREEAM Communities 可持续社区评价指标体系 气 候和能源、社区设计、场所塑造、生态与生物多样性、交通 运输、资源、商业与经 济 、建筑、创新。 美国 LEED-ND 社区规划与 发展评价指标体系 精明选址与社区连通性、社区规划与设计、绿色基础设施与建 筑、创新设计、区域优先。 联合国可持续发展指标体系 基于社会、经 济 、环境、机构四方面构建驱动力状态 响应 模 式的指标体系。 世界银行可持续发展指标体 系 自然资本、制造资本、人力资本和社会资本。 中国 21 世纪议程的指标体

36、系 包含经 济 、社会、人口、资源、环境及科技教育六大领域的指 标。 国内外学 者的指标 体系框架 C. Turcu 经 济 、就业、社区、资源利用、住房和建筑环境、服务设施、 治 理。 Lee、 Chan 公共设施、商业 活 动、开放空间、历史建筑、地方特色、社会 网络、社区安全、街道和交通等。 C. Couch and A. Dennemann 社区参与、经 济 工作、运输和公共交通、 污 染、能量和能源使 用、废物减少及资源再利用、建筑与土地使用、野生动物和开 放空间。 阳建强、吴明伟 物质环境（设施配套、道路交通、建筑质量等）、社会环境 （公众参与、社区风俗、社区 活 动、社区组织和凝

37、聚力等）。 邓堪强 经 济 、社会、环境三维度的指标。 白鹏英 气 候与能源、资源有效利用、交通、社区规划设计、社会公 平、商业与经 济 、环境保护。 周玲 建筑性能、设施配套、安全与管理、公共环境、社会环境。 城市发展方面，国内外具有代表性的可持续发展评估指标体系 土地评价学 土地集约利用评价 L a n d E v a l u a t i o n 中山大学新华学院杨倩楠 Tel:18588616580 QQ& &E-mail: 738 第一节 目录 Contents 土地集约利用概述 第二节 土地集约利用常用的 评价指标和评价方法 1 土地集约利用概述 土地集约利用是相对于土地粗放而言，最

38、早的研 究是来自于农业土地利用的研究，由李嘉图等古典 政治经济学家在地租理论中首先提出，当前被更加 广泛的应用于城市土地方面。 土地集约利用，指在单位土地面积使用高比率的 变量投入（劳动力、资本），以使单位土地有更多 的产出。通常用单位面积土地上的资本和劳动力投 入量来衡量土地利用的集约度。 反之，在大面积的土地上投入少量的劳动力、资 金的经营行为称为土地的粗放利用。 1.1 土地集约利用的概念 1 1）土地投入的提高；）土地投入的提高；2 2）土地利用结构和布局的优化；）土地利用结构和布局的优化； 3 3）土地产出率的提高；）土地产出率的提高；4 4）土地使用强度的提高；）土地使用强度的提高

39、； 5 5）土地利用率的提高。）土地利用率的提高。 本质涵义是充分挖掘土地资源的经济供给潜力，使土地投本质涵义是充分挖掘土地资源的经济供给潜力，使土地投 入产出比和土地利用率达到最优。入产出比和土地利用率达到最优。 742 1.2 土地集约利用的含义 743 1.3 城市土地集约利用 城市土地集约利用的形式城市土地集约利用的形式 粗放利用：粗放利用：对土地低度投入或土地闲置；对土地低度投入或土地闲置； 过度利用：过度利用：对土地过度投入，造成土地报酬递减，或对土地过度投入，造成土地报酬递减，或 者土地利用外部不经济，导致综合效益下降；者土地利用外部不经济，导致综合效益下降； 集约利用：集约利用

40、：对土地利用程度适宜，既达到规模效益，对土地利用程度适宜，既达到规模效益， 又达到结构和强度合理性，且没有拥挤成本，实现综又达到结构和强度合理性，且没有拥挤成本，实现综 合效益最大化。合效益最大化。 744 城市土地集约利用的类型城市土地集约利用的类型 劳力资本型集约：劳力资本型集约：在城市发展的初始阶段，对土地的投在城市发展的初始阶段，对土地的投 入主要以劳力和资本为主；入主要以劳力和资本为主； 资本技术型集约：资本技术型集约：在城市发展较高水平的成熟阶段，对在城市发展较高水平的成熟阶段，对 土地的投入主要表现在资本和技术的含量；土地的投入主要表现在资本和技术的含量； 结构型集约：结构型集约

41、：在城市发展的后期阶段，城市土地利用结在城市发展的后期阶段，城市土地利用结 构通过不断的调整、置换，逐步合理；构通过不断的调整、置换，逐步合理； 生态型集约：生态型集约：城市发展的最高阶段，城市用地结构、利城市发展的最高阶段，城市用地结构、利 用空间和利用强度合理配置，既达到经济效益最佳，同用空间和利用强度合理配置，既达到经济效益最佳，同 时保护了生态效益。时保护了生态效益。 1.3 城市土地集约利用 2 土地集约利用常 用的评价指标和 评价方法 1.1.全面性全面性 指标体系要涵盖土地集约利用的各个方面，以便对指标体系要涵盖土地集约利用的各个方面，以便对 其进行全面的系统研究和评价；其进行全

42、面的系统研究和评价； 2.2.可比性可比性 指标选取要反映土地集约利用内涵在各城市之间的指标选取要反映土地集约利用内涵在各城市之间的 普遍适用性，考虑国际通用性和城市、地区间的可比性。普遍适用性，考虑国际通用性和城市、地区间的可比性。 3.3.可操作性可操作性 各指标的统计记录要完整，数据本身要准确、易各指标的统计记录要完整，数据本身要准确、易 获得。获得。 4.4.动态性动态性 考虑土地集约利用的动态发展趋势。考虑土地集约利用的动态发展趋势。 5.5.独立性独立性 尽量排除密切相关的指标。尽量排除密切相关的指标。 746 2.1 指标设计原则 资源效益资源效益 物尽其用，用尽其利物尽其用，用

43、尽其利 经济效益经济效益 投入产出效率高投入产出效率高 社会效益社会效益 资源利用公平公正资源利用公平公正 生态效益生态效益 生态破坏小且污染少生态破坏小且污染少 城城 市市 土土 地地 集集 约约 利利 用用 目目 标标 土地利用程度分析土地利用程度分析 土地投入产出分析土地投入产出分析 土地利用结构分析土地利用结构分析 土地利用结构分析土地利用结构分析 747 2.2 指标体系构建 土 地 集 约 利 用 水 平 评 价 指 标 体 系 利用程度 结构和布局 投入水平 经济效益 人口负荷 城市总容积率 城市各主要用地类型所占比重 人均居住用地面积 地均固定资产投入 地均基础设施投入 地均第

44、二三产业GDP 建设用地与第二三产业GDP增长弹性系数 建设用地与城市人口增长弹性系数 城市总建筑密度 土地闲置率 商品房空置率 人均园林绿地面积 地价 地均环保投入 建设用地与固定资产投入增长弹性系数 城市用地扩张系数 地均GDP 748 2.2 指标体系构建 1 1）土地利用程度指标）土地利用程度指标 城市总建筑密度城市总建筑密度：城市地域范围内，所有建筑物的基地总：城市地域范围内，所有建筑物的基地总 面积（房屋首层占地的面积）与城市用地总面积的比值。面积（房屋首层占地的面积）与城市用地总面积的比值。 城市总容积率：城市总容积率：指城市地域范围内，总建筑面积与城市用指城市地域范围内，总建筑

45、面积与城市用 总地面积的比值。一般越高越集约，在过高则带来一系列负总地面积的比值。一般越高越集约，在过高则带来一系列负 效应，因此，应考虑适宜值作为城市土地集约利用水平的上效应，因此，应考虑适宜值作为城市土地集约利用水平的上 限。限。 749 2.2 指标体系构建 人口负荷人口负荷 指单位土地面积上作居住的人口数。在一定限度指单位土地面积上作居住的人口数。在一定限度 内，城市的人口负荷越高则人均用地越少，表明土地利用越内，城市的人口负荷越高则人均用地越少，表明土地利用越 充分，越集约，但超过限度，又会造成城市基础设施、公共充分，越集约，但超过限度，又会造成城市基础设施、公共 服务设施紧张，城市

46、环境质量下降，导致不集约，所以要做服务设施紧张，城市环境质量下降，导致不集约，所以要做 具体的分析。具体的分析。 土地闲置率土地闲置率 闲置土地面积占用地总面积的比例闲置土地面积占用地总面积的比例 直接反映直接反映 激越水平的高低。另外，商品房空置率指标也可以反映土地激越水平的高低。另外，商品房空置率指标也可以反映土地 利用程度。利用程度。 750 2.2 指标体系构建 建设用地与城市人口增长弹性系数建设用地与城市人口增长弹性系数 指城市人口比上年的增指城市人口比上年的增 长率与建设用地比上年的增长率之比值，反映土地集约利用动长率与建设用地比上年的增长率之比值，反映土地集约利用动 态发展趋势，

47、从城市土地使用强度变化的角度反映城市土地集态发展趋势，从城市土地使用强度变化的角度反映城市土地集 约利用的潜力。约利用的潜力。 建设用地与城市人口增长弹性系数建设用地与城市人口增长弹性系数= =人口变化率人口变化率/ /建设用地变化率建设用地变化率 城市用地扩张系数城市用地扩张系数 城市建成区面积与上年相比增加面积的城市建成区面积与上年相比增加面积的 比例，反映城市用地外延扩张的强度和趋势。一般，该值越低，比例，反映城市用地外延扩张的强度和趋势。一般，该值越低， 某种程度上表明城市土地注重内部潜力挖掘，集约利用水平高。某种程度上表明城市土地注重内部潜力挖掘，集约利用水平高。 城市用地扩张系数城

48、市用地扩张系数= =（本年建成区面积（本年建成区面积- -上年建成区面积）上年建成区面积）/ /本年建本年建 成区面积成区面积 751 2.2 指标体系构建 2 2）土地利用结构指标）土地利用结构指标 土地利用结构表现为土地利用结构表现为数量结构（比例结构）与空间结构数量结构（比例结构）与空间结构两方面，两方面， 其评价主要由建成区各类用地面积来反映用地比例的协调程其评价主要由建成区各类用地面积来反映用地比例的协调程 度。度。 土地利用结构合理是提高利用效率的前提，又是整个区域经济、土地利用结构合理是提高利用效率的前提，又是整个区域经济、 社会、环境协调发展的重要条件。社会、环境协调发展的重要

49、条件。 752 2.2 指标体系构建 城市各主要用地类型所占比重城市各主要用地类型所占比重 从经济、社会、生态三方从经济、社会、生态三方 面间接地决定着土地集约利用的整体水平，对该指标的大小面间接地决定着土地集约利用的整体水平，对该指标的大小 与城市土地集约利用水平的关系应做具体的分析与城市土地集约利用水平的关系应做具体的分析 人均居住用地面积：人均居住用地面积：反映城市土地利用结构与人口局级反映城市土地利用结构与人口局级 规模是否协调一致。人均居住面积过大，则城市土地利用状规模是否协调一致。人均居住面积过大，则城市土地利用状 况总体粗放，过小，则由于过度利用而带来负效应。我国小况总体粗放，过

50、小，则由于过度利用而带来负效应。我国小 康社会标准：康社会标准：3535平方米平方米/ /人人 753 2.2 指标体系构建 3 3）土地投入指标）土地投入指标 地均固定资产投入。地均固定资产投入。对土地投入程度的经济数量对土地投入程度的经济数量 上的总体衡量和反映；该值越高，其投入量越大表上的总体衡量和反映；该值越高，其投入量越大表 明土地的集约度越高。明土地的集约度越高。 资料的获得：统计年鉴资料的获得：统计年鉴 固定资产投资项固定资产投资项 754 2.2 指标体系构建 地均基础设施投入。地均基础设施投入。其投入量越大，配套设备完善程度越其投入量越大，配套设备完善程度越 高，则城市各项职