1、房地产企业会计报表审计重点：房地产企业会计报表审计重点：1、 开发成本审计:应该严格按照开发产品的用途经行分类， 按成本核算法确定开发产品成本核算对象。一般审计的类容应包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施和开发间接费用等，要弄清费用的发生、归集和分配的真实情况（1）土地征用应交的出让金是否按照合同、协议已经交清（含转让时按规定应缴政府的有关土地费、税） 。根据调阅的土地使用权出让合同的规定，欠缴的要进行预提，还有超过动工开发期限的,按规定还需要缴交土地闲置费等等。征用的土地范围内必须动迁、安置的建筑物以及坟墓、果、杂树、青苗等，已经动迁的是否已按规定
2、支付补偿费及安置费用，有无应付未付？待开发土地还有多少？已开发和待开发土地成本如何分配？等等（2）前期工程费（含规划、设计、可行性研究及水文地质勘察、测绘、场地平整等） ;基础设施(含道路修建、供水、供电、通讯、排污、排洪、供气、绿化、环卫等);设施配套费（含开发小区内开发不能有偿性转让的公共配套设施费和开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等没有投资来源不能有偿转让的大配套设施以及应缴交政府部门的城市建设配套费、抗震、人防等费用）要根据政府有关规定和有关合同、协议以及工程预、结算书查核已支付和未支付情况。（3）建筑安装工程费(含建筑工程费、设备购置费、安装工程费等)要根
3、据工程合同、工程预算书、施工企业开出的“工程价款结算账单” ，以及工程实际进度情况、设备到场和安装情况，进行查核已付、未付工程款情况.对工程进度的核实，必要时还要聘请相关工程师到现场勘察、测实。因为房地产开发企业在获得较好的投资经济效益情况下，为减少资金存量，较可能在建筑工程费用上虚增成本。2、 库存开发产品情况，包括已完开发项目的土地、房屋、配套设施和代建工程等.要根据相关资料合适已结转成本是否正确、及时，各项应负担的成本、费用是否均已预提、结转，尤其应关注配套设施费的预提和摊销;还要弄清开发产品是滞销、 积压、 还是处于热销之中；弄清已出租的土地、房屋，用于安置的房屋期末是否还未转出而在本
4、科目反映；弄清用于本企业从事营业性的配套设施是否及时转入固定资产；弄清已办理商品房移交手续的房屋是否还在本科目反映，是否根据经营收入与其相关的成本费用配比的原则及时结转产品相关的销售成本.在审计时，审计人员应通过盘点或抽查盘点核实开发产品数量，通过对“开发成本”审计核实开发产品金额,通过对企业“主营业务收入审计、核对售房部销售报表、销售合同，从而核实开发产品期末实际库存量3、 费用支出情况,包括营业费用、管理费用和财务费用支出。关注董事会经费、应酬费支付是否合理；关注工程完工前的融资利息支出是否计入“开发间接费用，已完工程之间融资利息的分配情况,检查借款合同，验算应付利息计算的正确性;注意期间
5、费用各项目发生额与前期比较,是否存在较大波动并查明原因。4、 债权、债务情况，包括应收款，应付款和借款等.关注金额大、账龄大的应收账款，审查企业销售合同和发函询证在核实的基础上查明原因， 考虑可能造成坏账损失的风险程度,检查提取坏账准备和冲销应收账款是否符合规定;关注其他应收款， 企业为粉饰会计报表合理性.有的会虚减货币资金库存量、虚增其他应收款,因抽逃资本而虚增其他应收款;关注预付账款， 这里往往是调节建筑工程成本的地方； 检查借款合同、 查明借款性质、利率、偿还期限、限制和担保条件,有无到期应还未还的借款、应付未付的利息。审查时,审计人员还要关注企业是否有意调减短期借款、长期借款，相应调减
6、资产或增加所有者权益、降低负债额，人为地把企业财务风险设定在最佳位置。5、 企业销售收入情况，包括预收帐款和主营业务收入。由于房地产开发企业经营周期长，售房收入又相对集中于各期开发项目的前期,而税务部门征收税金是以每月售房收入实际金额为依据按比例征收(包括预征所得税） ，所以造成许多企业为缓减集中缴纳税金的问题将收入分期人账.销售前期大量的库存资金闲置,也会造成股东抽逃注册资本挪用资金的可能。审检中审计人员要查看企业的销售合同、销售月报表、到售房部了解实际售房情况审查企业售房收入是否按时入账、尤其是采用按揭贷款销售商品房的，是否将预收房款列入“预收账款核算，有无弄虚作假、将预收房款列入“长期借
7、款”核算。审查是否按时申报税收、按开发产品经营收入确认条件及时结转销售收入等情况。营改增营改增:企业财务人员将面临新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理和税务核企业财务人员将面临新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理和税务核算的转化等难题算的转化等难题十二五规划把营改增作为经济改革的重要方向， “营改增” 是继 1994 年分税制后又一次重大的税制改革,它从制度上解决了营业税制下“道道征收，全额征税”导致的重复征税问题，实现了增值税税制下的“环环征收、层层抵扣。从 2012 年 1 月 1 日“营改增”试点工作开始，截止目前，仅剩房地产业、建筑业、金融业和生活服务业几个行业未纳
8、入试点。按照十二五期间（2011-2015)完成“营改增改革任务的要求，房地产业将于 2015 年实现“营改增”改革。一旦将房地产业纳入“营改增试点范围，房地产企业将面临税负进一步加重、企业的账务处理难度增加、发票风险进一步加大等诸多风险。因此,专家认为，正确应对“营改增带来的风险,尽早制定完善应对策略,对房地产企业而言意义重大。一、全面做好“营改增财务核算准备工作“营改增”对房地产企业的账务处理提出了新要求，企业财务人员将面临新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理和税务核算的转化等难题.为了有效应对“营改增”带来的难题,房地产企业应充分学习相关政策，做好“营改增”财务核算准备工作1、
9、调整会计账户的设置房地产企业应该在“应交税费科目下设置“应交增值税” “未交增值税”等明细科目，辅导期管理的应在“应交税费”科目下增设“待抵扣进项税额”明细科目。在“应交增值税”明细账中，借方应设置“进项税额” 、 “已交税金” 、 “减免税款” 、 “转出未交增值税等专栏，贷方应设置“销项税额、 “进项税额转出” 、 “转出多交增值税”等专栏。“进项税额”专栏，记录企业购入货物或接受应税劳务和应税服务而支付的、准予从销项税额中抵扣的增值税额。 企业购入货物或接受应税劳务和应税服务支付的进项税额， 用蓝字登记。“减免税款”专栏，用于记录该企业按规定抵减的增值税应纳税额。“已交税金专栏，记录企业
10、已缴纳的增值税额，企业已缴纳的增值税额用蓝字登记.“转出未交增值税”专栏，记录企业月末转出应交未交的增值税.企业转出当月发生的应交未交的增值税额用蓝字登记。“销项税额”专栏，记录企业销售不动产或提供应税服务应收取的增值税额.企业销售不动产或提供应税服务应收取的销项税额,用蓝字登记;发生销售退回或按照税法规定允许扣减的增值税额应冲减销项税额,用红字或负数登记。“进项税额转出专栏，记录由于各类原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额。“转出多交增值税”专栏,记录企业月末转出多交的增值税。企业转出当月发生的多交的增值税额用蓝字登记。“未交增值税”明细科目，核算企业月末转入的应交未交增值税额，
11、转入多交的增值税也在本明细科目核算。“待抵扣进项税额”明细科目,核算企业按税法规定不符合抵扣条件，暂不予在本期申报抵扣的进项税额。2、正确进行会计处理第一,取得过渡性财政扶持资金的会计处理。房地产企业“营改增转换期间因实际税负增加的,将有可能向财税部门申请取得财政扶持资金，期末有确凿证据表明企业能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时， 按应收的金额确认营业外收入第二， 增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税额的会计处理。 按税法有关规定， 房地产企业初次购买增值税税控系统专用设备支付的费用以及缴纳的技术维护费允许在增值税应纳税额中全额抵减的，应在“应交税费-应交
12、增值税”科目下增设“减免税款”专栏,用于记录该企业按规定抵减的增值税应纳税额。3、完善企业内部财务、税务控制制度良好的企业财务、税务控制制度是控制企业税务风险的重要手段之一。尤其在“营改增后，账务处理复杂化、增值税专用发票风险凸显，企业更应该注意以下财税内控制度的建立和执行：第一，采购环节尽可能取得进项发票后支付款项.“营改增”后，房地产企业增值税税负的大小很大程度上是由其进项税额决定的，企业在采购过程中，应及时取得进项发票，否则，在支付款项后，可能由于市场或物品原因发生纠纷，无法取得进项发票，不能进行抵扣第二， 采购货物以及向服务方付款应通过开户银行等途径。 许多中小型房地产开发企业，服务方
13、中涉及大量的个体户、自然人等情形，不乏有使用现金、单位小金库等方式付款的行为，此种行为不仅违反财务管理制度，还会涉嫌偷逃税嫌疑,应通过开户银行支付相关款项。第三，加强房地产开发过程中的成本管理。房地产开发过程是成本产生的过程，尤其应加强各项成本发生凭据的管理， 因为相关凭证不仅是企业账务处理的依据， 还是企业所得税土地增值税成本扣除的基本依据。第四，关注销售合同涉税条款的拟定。房地产企业在销售开发产品中，常常会使用各种促销手段，商业折扣还是现金折扣,财税处理有差异，需要在销售合同中予以明确；同时，不同的付款方式也会影响纳税义务的产生，企业在销售过程中应该有专业税务人士的指导。第五，按时进行纳税
14、申报，依法提交、留存各项财务、税务材料。 “营改增”后，主管税务机关由地税变为国税，同时,纳税申报时间、提交的材料也会发生一定的变化,企业应按照国家法律、政策要求提交、留存各项企业资料。二、全面提升增值税专用发票管理水平 “营改增”后房地产企业需使用增值税发票，由于增值税发票历来是发票管理的重点对象，并且也是发生经济违法案件较多的票种之一，因此， “营改增”的试行对房地产企业发票管理的要求也大大提高。1、及时取得可以抵扣的专用发票在实际操作过程中，企业为了获取更丰厚的进项税额的抵扣,应尽量选择具有一般纳税人身份的企业作为供应商，因为这些供应商能够提供增值税专用发票,就能起到增值税抵扣的作用。实
15、行营业税改增值税之后，进项税额抵扣范围稍有增大，从成本上扩大到了费用和固定资产上,企业还应当考虑到油费、人工费用等一些成本的支出情况来做选择，对于比较难获得的油费增值税发票,可以通过统一购进充值卡或者记账月结或季度结算的方式来解决。当然，由于“营改增”目前只在特定行业实施，由于地区和行业差异以及时间等因素都会对试点企业的进项税抵扣的获得造成影响,这就将直接影响到企业的纳税额度了。因此，企业在进行进项税发票纳税筹划时， 应该注意区分可抵扣与不可抵扣进项税项目， 从而不断提高企业自身的纳税筹措能力与水平。而且，在分析完企业进项税抵扣项目和金额之后,还要有效确保企业能够及时获取到增值税专用发票， 作
16、为实现进项税抵扣的重要依据， 如果能够及时合法获取增值税专用发票就可以有效减轻税负， 如果不能及时获取， 则在申请税项抵扣时就会遇到困难，无法顺利进行.2、加强专用发票的认证管理房地产企业存在取得增值税专用发票无法抵扣的风险.因此，企业的财会人员应当充分了解实践中无法抵扣的增值税专用发票的几种类型： 上游已定性为虚开的、 经鉴定为伪造的、被证明为非税务机关出售的、通过金税系统发现的“失控” 、 “作废票，以及走逃企业开具的未报税的增值税专用发票等。因此，房地产企业应当仔细认证比对上述发票，否则可能出现轻则不予抵扣进项税款，重则以非法购买增值税专用发票、购买伪造的增值税专用发票、逃税等罪名论处的
17、情形。3、防范虚开增值税专用发票增值税专用发票除了具有一般发票的销售凭证作用外,还具有抵扣税额的作用。在利益的驱使下， “营改增”后部分房地产企业会虚开增值税专用发票，此外，大型房地产企业很可能会虚开增值税发票开给子公司或关联公司,从而达到调节税金、不缴或少交税的目的。这一点可在已进行的“营改增试点中得到印证,试点行业尤其是交通运输企业，虚开和接受虚开的违法行为呈多发、高发态势。根据中华人民共和国刑法第二百零五条规定,虚开增值税专用发票构成犯罪的,处三年以下有期徒刑或者拘役；虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的， 处十年以上有期徒刑或者无期徒刑， 并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财
18、产.因此， “营改增”新形势下,房地产企业应全面清理营业税下的虚开发票问题.三、积极进行税务筹划，控制潜在上升的税负率根据最新官方披露的消息,2015年房地产营改增极有可能是适用11%的增值税率,相比较于营业税制下的 5的税率，税率大幅提升，房地产企业如果没有足够的可抵扣进项税额,必然面临税负大幅上升的风险.在此严峻的背景下，专家提出以下四种解决途径：1、梳理经营流程，积极进行税务筹划对于企业本身来说，要做到科学合理地实施税收筹划,确保企业自身在营业税改增值税的过程中实现减负效果，需要企业及时准确的分析自身的税务情况。通过研究比较,了解企业可以依据进项税抵扣的方式来减轻纳税负担的项目在总的支出
19、中的比例高低,纳入进行抵扣的比例越高,则越有利于实现减轻税负的目的，反之，则难以实现这一目的甚至会加大税务负担。 当前不少企业通过外包企业产品和项目来实现合理筹划目的， 这样可以帮助企业有效实现税费转移,对于无法解决进项税抵扣的企业而言具有重要的现实意义。但是应当注意的是，外包项目和产品时，应当保障企业的产品及服务质量。其次,除了产品外包之外，企业也可以将自身的某职能部门外包，以实现筹划目的。通过外包财务、人士等，降低管理成本，降低企业实际税务负担。2、审查目前享受的税收优惠政策,防范税收优惠政策被清理2014 年 12 月 9 日，国务院发布国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知(国发201
20、462 号） ，文件是依据“党的十八届三中全会精神和国务院关于深化预算管理制度改革的决定(国发201445 号）要求，目的是“严肃财经纪律，加快建设统一开放、竞争有序的市场体系” ，并明确要求， “各省级人民政府和有关部门应于 2015 年 3 月底前，向财政部报送本省（区、市)和本部门对税收等优惠政策的专项清理情况，由财政部汇总报国务院.在这一背景下，华税律师建议，企业应该全面审查正在享受的各项税收优惠政策，尤其是,部分通过利用西部地区的税收优惠政策进行筹划的房地产企业，面临前所未有的政策性风险.专家有两点建议:第一,与当地政府部门协商重新签署投资协议等文件。企业应在审查目前正享受的税收优惠
21、政策的基础上，对据此签署的合同、协议、备忘录等的合规性予以高度重视。如果依据的税收优惠政策属于通知中无效的政策，应及时与政府部门协商，根据合法有效的税收优惠政策，重新签订协议第二,重塑企业运营架构，继续合法享受税收优惠政策。企业可在税法专业人士协助的基础上，调整自身的生产经营活动,重新搭建自身的税务架构,确保自身的生产经营活动符合合法税收优惠政策的具体规定要求,具体可以通过注销、迁址以及并购重组等方式调整集团企业内部的税务架构，向具有正当性和合法性的优惠政策的产业及区域进行战略性迁移。当然，企业应该积极争取国家针对“营改增过渡时期出台的税收优惠政策，按照之前的做法,试点企业可以延续原有的税收优
22、惠政策，企业应该充分把握,减少自身税收负担.3、销售不同税率项目应分开核算,以适用较低税率2012 年“营改增试点以来，在增值税原有 17、13%税率及 3%、4、6的征收率的基础之上又增加了 6、11两个低税率，同时将纳入增值税试点的小规模企业统一征收率为 3%。这样一来，我国目前增值税税率体系包括 17、13%、11%、6以及 3%、4、6%的征收率。房地产“营改增实用何种税率,目前还没最后确定.但是，大型房地产企业势必出现混业经营的现象,根据相关税法政策，混业经营中，不同税率项目需要分开核算，否则会统一适用高税率,因此,房地产企业在“营改增”后，应对涉及的混业经营项目分开核算,以适用较低
23、税率，降低税负成本4、积极申请过渡性财政支持不少企业都会在营业税改征增值税的过程中出现暂时性困难,针对这种情况，国家也出台了相应的政策加以扶持，对个别企业及行业进行过渡性的资金支持。因此，企业在营改增初期,如果出现较大的困难,难以通过自身措施减轻纳税负担，可以积极申请政府过渡性资金支持,以此来减轻企业暂时性困难，减小企业资金压力.“营改增”后房地产企业将面临诸多挑战.专家建议，为了更好地应对这些挑战，需要房地产企业领导、相关人员超前谋划、全盘考虑，提前做好相关培训工作，谋划制定或修订相关制度,使“营改增”能在房地产企业平稳过渡。房地产企业经营者应高度重视这一变化，并认真测算“营改增”对本企业的影响，在政策正式到来之前做好充分的应战准备，以赢得先机！
