1、第七章 房屋及设施设备管理物业管理实务内容结构早期介入前期物业管理常规物业管理房屋及设施设备管理物业环境管理公共秩序管理承接查验 物业入伙 装修管理人力资源管理财务管理档案管理风险管理应用文书物业招投标客户管理物业服务企业物业服务合同一 大纲要求1、考试目的测试应考人员对物业管理房屋及设施设备管理知识的掌握程度，重点考察应考人员对房屋及设施设备管理的基本内容、方法和要点，以及相关计划、制度的制定、执行等方面知识的掌握程度。2、基本要求掌握：房屋及设施设备管理的内容、方法和要点，维修养护计划的制定和实施，设施设备运行管理的实施。熟悉：房屋及设施设备的种类和作用，制定维修养护计划的方法，设施设备运
2、行管理的内容和要求，相关管理制度的制定、执行、外包控制，几种典型设备的管理。了解：房屋及设施设备管理的目标，设施设备的节能管理。一 大纲要求二 内容结构内容结构第一节 房屋及设备设施管理概述第二节 房屋及设施设备维修养护计划与实施第三节 共用设备设施运行管理第四节 房屋及设备设施维护管理项目的外包控制第五节 几种典型设施设备的管理三 知识学习1、房屋及设施设备管理概述房屋及设施设备的种类和组成部分房屋的种类及组成部分分类依据类别建筑结构类型和材料砖木、混合、钢筋混凝土和其他结构房屋承重受力方式墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构、大空间结构承重房屋的层次和高度低层、多层、高层房屋的用途居住、商
3、业、工业和其他用途三 知识学习房屋的组成部分结构部分、装修部分和设施设备部分。设施设备主要包括：供配电系统、消防系统、空调系统、采暖系统、管道煤气系统、给排水系统、电梯系统、电讯和智能化系统等。三 知识学习房屋及设施设备管理的基本要求基本要求做好房屋及设施设备的维护保养工作，充分发挥设备功能，有效延长设施设备的使用寿命，并自始至终把安全管理工作放在最重要的位置上。开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设施设备状态。三 知识学习评价参考主要指标房屋及设施设备评价参考的主要指标包括：房屋完好率：完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和，占房屋总建筑面积的百分比。危房率：危险房屋的建筑面积占房屋总建
4、筑面积的百分比。设施设备完好率：完好设施设备数量占全部设施设备数量的百分比。三 知识学习房屋完好等级的评定方法根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度，房屋的完损等级分为以下5类：完好房 、基本完好房 一般损坏房、严重损坏房 、危险房 三 知识学习完好房房屋的结构构件完好，安全可靠，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常或虽个别分项有轻微损坏，但不影响居住安全和正常使用，一般经过小修就能修复好的房屋。三 知识学习基本完好房房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修即可
5、恢复使用功能的房屋。三 知识学习一般损坏房房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够通畅，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的房屋。三 知识学习严重损坏房房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，个别构件已处于危险状态，屋面严重渗漏，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建的房屋。危险房：房屋承重构件已属危险构件结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的房屋。以下不属于按建筑结构类型和材料分类的
6、是（ ）。A.砖木结构B.混合结构C.钢筋混凝土结构D.墙承重结构【正确答案】D【典型考题单选题】房屋的结构不包括（ ）。A.基础B.承重结构C.屋面D.暖通【正确答案】D【典型考题单选题】房屋及设施设备评价参考的主要指标包括（ ）A.房屋完好率B.危房率C.维修率D.设施设备完好率E.维修周期【正确答案】ABD【典型考题多选题】三 知识学习房屋及设施设备管理的内容与方法使用管理；维修保养；安全管理；技术档案资料管理；采购和零备件管理；工量具和维修用设备的管理；外包管理；技术支持。三 知识学习使用管理通过物业使用说明书、业主公约及物业管理单位展开的其他宣传沟通工作，让业主和使用人充分了解房屋及
7、设施设备的使用方法，正确使用房屋及设施设备。物业管理单位应认真做好房屋及设施设备的维修保养、巡视检查工作，确保房屋及设施设备的稳定、可靠、安全使用和运行，降低维护费用，延长寿命。三 知识学习维修保养对房屋和设施设备进行定期检查、维护、清洁及润滑；损耗或故障时的维修；必要情况下（如较为复杂的设备和系统）的专业测试；无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等。三 知识学习安全管理通过安全教育使员工和业主、物业使用人树立安全意识，了解安全防护知识和安全管理规定；建立健全各类安全管理制度并严格遵守；提供必要的安全和防护装置装备。三 知识学习技术档案资料管理房屋及设施设备相关技术资料归
8、档前，物业管理单位的相关部门和人员要加强管理，妥善保管，避免遗失，确保物业管理档案资料的完整性。三 知识学习采购和零备件管理加强计划采购，尽可能减少零星采购，建立符合实际情况的库存备件名录和最低库存量；对不设库存的零部件，建立畅通的采购和供应渠道；严把采购质量关；妥善保管设备供应商或安装单位采购文件，建立有效的备品备件合格供货商名录和相关资料。三 知识学习外包管理外包主要有两方面的内容：将某类设施设备的管理全部外包给专业公司，包括运行操作、维护保养和修理等项工作，如电梯、中央空调等；将某类维修（通常是大中修）、改造、更新工程进行外包。三 知识学习技术支持技术支持是对个别具体问题寻求外界的帮助，
9、如故障诊断、维修方案等，多数情况下以聘请技术专家担任顾问的方式进行。技术支持是降低管理成本、提高管理效率和服务质量，培养人才的有效方法。房屋及设施设备安全管理的主要内容包括（ ）A.通过安全教育使员工和业主、物业使用人树立安全意识；B.物业保值的评估C.建立健全各类安全管理制度并严格遵守；D.提供必要的安全和防护装置装备E.严格遵守安全操作规程，防患于未然【正确答案】ACDE【典型考题多选题】三 知识学习2、房屋及设备设施维修养护计划与实施制订房屋及设施设备维修养护计划的基本方法维修养护的方式与类别维修方式：预防性维修、事后维修、紧急抢修修理类别：大修、中修、小修三 知识学习维修方式预防性维修
10、：按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动。计划性预防维修、状态监测下的预防维修、改善性的预防维修事后维修：对发生故障或性能降低到不能满足使用要求时进行修理。紧急抢修：对意外事件引发的故障进行的紧急修理。三 知识学习修理类别大修、中修、小修修理周期：两次相邻大修之间的间隔时间（老）修理间隔期：两次相邻计划修理之间的工作时间（月）修理周期结构：在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序。三 知识学习制订房屋及设施设备维修养护计划的基本方法维修养护计划的种类按时间进度编制的计划：年度、季度、月度按修理类别编制的计划：按房屋及设施设备的种类进行划分，如：房屋维修养护计划、空调系统维修保
11、养计划、消防系统维修保养计划等。三 知识学习制订房屋及设施设备维修养护计划的基本方法维修养护计划的编制依据房屋及设施设备的修理周期与修理间隔期房屋及设施设备的使用要求和管理目标安全与环境保护的要求房屋及设施设备的技术状态三 知识学习制订房屋及设施设备维修养护计划的基本方法维修养护计划的编制流程明确目标、收集材料、计划草案编写、计划草案论证、计划确定、执行计划。【典型考题多选题】房屋及设施设备的维修保养按维修方式可分为：（ ）A预防性维修 B事后维修C大修 D紧急抢修E中修 【正确答案】ABD【答案解析】维修方式：ABD，修理类别：大修、中修、小修（ ）是一种主动的具有预防作用的维修策略，是物业
12、管理应提倡的主要维修养护方式。A紧急抢修 B预防性维修C事后维修 D大中修【正确答案】B【典型考题单选题】三 知识学习房屋及设施设备维修养护计划的实施准备阶段修前预检（掌握技术状态）；修前资料准备（图纸、技术文件）；修前工艺准备（工艺规程或工艺装备）；其他准备。三 知识学习实施阶段：组织实施：质量的控制、进度的控制、成本的控制验收存档：维修养护的计划、预算和批准文件、维修养护工作记录、竣工图和验收资料等。三 知识学习3、共用设施设备运行管理制订合理的运行计划配备合格的运行管理人员提供良好的工作环境建立健全必要的规章制度设施设备的状态管理节能管理三 知识学习3、共用设施设备运行管理制订合理的运行
13、计划根据设施设备和物业的实际情况，制订合理的使用计划。包括开关机时间和维护保养时间，使用的条件和要求等。根据具体物业的实际情况和季节、环境等因素的变化而进行区别，以满足安全、使用、维护和经济运行方面的需要。三 知识学习配备合格的运行管理人员根据设施设备的技术要求和复杂程度，配备相应工种的操作者，确保设施设备的正常运行和操作人员的安全。操作人员经培训考核合格后才能独立上岗操作相关工作专业的设备。供配电、电梯、锅炉运行等特殊工种还须经政府主管部门组织考核发证后凭证上岗。三 知识学习提供良好的工作环境工作运行环境不但与设施设备正常运转，减少故障，延长使用寿命有关，而且对操作者的情绪也有重大影响。为此
14、，应安装必要的防腐蚀、防潮、防尘、防震装置，配备必要的测量、保险、安全用仪器装置，还应有良好的照明和通风等。三 知识学习建立健全必要的规章制度实行定人、定机和凭证操作设备制度，对多人操作的设施设备，应指定专人负责。连续运行的设施设备，可在运行中实行交接班制度和值班巡视记录制度。操作人员必须遵守设施设备操作和运行规程。三 知识学习设施设备的状态管理设备的检查：日常检查和定期检查设备的状态监测：停机监测和不停机监测，通常采用的有直接检测、绝缘性检测、温度检测、震动和噪声检测、泄漏检测、裂纹检测和腐蚀检测等。定期预防性试验：动力设备、电气设备、消防设备等安全性要求较高的设备。设备故障诊断技术三 知识
15、学习节能管理【2011年真题综合分析题】共用设施设备的节能手段有哪两种？每一种手段的措施有哪些？（每一种列出两条具体措施）三 知识学习节能管理采用管理手段节能降耗采用技术改造节能（投资性节能）三 知识学习采用管理手段节能降耗通过运用各种管理手段，在不投资或少量投资的情况下杜绝能源浪费，减少各种非正常的能源消耗。措施：组织和管理体系落实；加强宣传培训树立意识；建立能源消耗的计划和考核制度；物的控制（尽量安排设备能够连续、满载开动使用；调整设备运行时间；合理设定运行参数）三 知识学习采用技术改造节能（投资性节能）通过对设备或工艺进行局部或全部改造，必要时包括对耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或
16、工艺水平，降低能源消耗。房屋及设施设备的节能管理，必须将管理手段和技术改造两者有机结合，方能达到最佳效果。【典型考题多选题】房屋及设施设备维修养护计划的种类通常有哪几种：（ ）A按时间进度编制的计划B按修理类别编制的计划C按维修设施设备的轻重缓急编制的计划D按房屋及设施设备的使用时间编制的计划【正确答案】AB【答案解析】：时间进度、修理类别房屋及设施设备的维修养护应严格按照房屋及设施设备的维修计划实施，在确保安全的前提下，还应注意控制以下几个因素（ ）A.质量的控制 B.人工费用的控制 C.进度的控制D.维修成本的控制 E.时间的控制【典型考题多选题】【正确答案】ACD【答案解析】维修计划的组
17、织实施应控制以下三个因素：质量的控制、进度的控制、成本的控制【典型考题多选题】共用设施设备的运行管理内容包括（ ）等。A制订合理的运行计划 B配备合格的运行管理人员C提供良好的生活环境 D建立健全必要的规章制度E 设施设备的状态管理【典型考题多选题】【正确答案】ABDE【答案解析】共用设施设备的运行管理内容:运行计划制定、人员配备、工作环境、规章制度、状态管理和节能管理.【典型考题多选题】三 知识学习4、房屋及共用设施设备维护管理项目的外包控制共用设施设备外包的选择订立外包管理合同应注意的事项外包管理合同实施应注意的问题三 知识学习共用设施设备外包的选择选择在服务质量和服务价格方面均满足企业需
18、要的合格承包方。对承包方的评估包括以下几个方面：企业品牌状况；企业规模；资信信誉；技术能力（是否具备相关许可、技术资质证书等）；企业质量保证能力（如是否有质量保证体系）；管理维护计划、标准；预算价格、付款方式。三 知识学习评估与选择原则评估中应选取多家单位进行综合价格比较；同等条件下原承包方优先；不以价格为惟一选择标准；评估参与人与承包方有特殊关系时应予以回避，秉承公开、公正、公平的原则；根据分包项目的内容，选择采取资料审核、现场考察、分项评分、逐级审核、评估会议等方式对承包方进行评估。三 知识学习订立外包管理合同应注意的事项在签订合同时要保证签约主体与实施主体一致。在合同中应明确故障事故所造
19、成损失的责任主体。在合同中明确服务的技术指标标准并尽量采取量化形式，便于检验。委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件。三 知识学习外包管理合同实施应注意的问题建立对承包方检查监控制度并落实专人负责实施。建立与承包方的定期沟通会议制度。建立定期效果评估制度。对发现的较大或普遍的问题，以书面形式通知承包方，并提出整改要求。定期对承包方基本情况全面更新，及时掌握承包方的企业状况，适时采取对策，确保承包方有能力持续履行服务合同。三 知识学习5、几种典型设施设备的管理配电系统管理工作主要内容给排水系统管理工作主要内容消防系统管理工作主要内容电梯系统管理工作主要内容空调系统管理工作主要内容学
20、习技巧管理的职能：计划、组织、控制、领导、创新一般管理内容或方法：计划的制订、人的组织、物的管理、制度建设、宣传教育、建立健全法律法规、提高技术。学习技巧房屋及设施设备安全管理的主要内容包括：（ ）A通过安全教育使员工和业主或使用人树立安全意识，了解安全防护知识和安全管理规定（宣传教育）B建立健全各类安全管理制度并严格遵守（制度）C提供必要的安全和防护装置装备（物）D对房屋和设施设备进行定期的更新改造（技术）E 相关政府部门要建立健全相应安全责任界定的法律法规（法律法规）F 加强安全管理人才队伍建设（人）三 知识学习供配电系统种类划分依据种类供电方式高压供电、低压供电供电回路数目单回路供电、多
21、回路供电备用电源情况无自备电源供电、有自备电源供电供电性质长期供电、临时供电三 知识学习管理工作内容人员配备（专业工程技术人员和操作和维修电工） 制度和机制的建立（供配电运行制度、电气维修保养制度、临时用电管理制度、 24小时值班制度、检查监督机制） 工具设备采购与管理（工具、仪器仪表、常用零配件，建立零配件供应渠道和供应商名册） 日常检查与工作计划（备用电源检测、备用发电机试验）三 知识学习管理工作内容档案管理（建立供配电系统技术档案） 紧急预案建立（建立灾害时的供电预防措施、限电停电提前通知业主或使用人） 做好节约用电工作，降低损耗。 重视无功功率和补偿工作，提高功率因数，改善用电质量。
22、进行公共用电的测算和计量统计工作，为管理服务费的收取和调整提供依据。三 知识学习给排水系统种类给水系统可分为：生活给水、消防给水、中水和热水系统排水系统可分为： 污水系统（污水和人们日常生活中的洗涤用水）雨水系统（屋面雨、雪水） 工业废水系统（生产废水和生产污水）三 知识学习管理工作主要内容人员配备（建立给排水管理队伍）制度和机制建立（给排水运行管理、维修保养制度）档案管理（建立给排水工程技术档案）工具设备采购与管理（配备必要的工具和安全防护用品、相应数量的零备件和易损易耗品）日常检查与工作计划（制定供水计划，保证供水的水压、水质。）三 知识学习紧急预案建立（有应付台风、暴雨、大面积跑水等紧急
23、事件的应急措施）做好节约用水工作，防止跑冒滴漏。对公共清洁用水和绿化用水进行计量和测算。定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。三 知识学习注意事项应保证消防用水的基本储备。 北方地区应注意冬季管道防冻，避免发生水管爆裂、跑水事故。 餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化粪池和隔油池。 采用分流排水系统的要坚持雨水和污水分流排放，不允许污水通过雨水管道排放。三 知识学习消防系统消防系统构成消防控制中心 、火灾报警系统 、安全疏散和防火隔离系统、防排烟系统、消火栓系统 、自动喷洒灭火系统、手提式灭火器、其他灭火系统。三 知识学习火灾报警系统 （烟感探测器、温感探测器
24、、手动报警按钮、闭路电视监视系统、火警警铃、消防广播系统、电话和对讲机等通信联络器材） 消防控制中心 （集中报警器、联动控制柜、消防电梯控制器、管道煤气紧急切断装置、消防广播话筒扩音机和控制器、通信装置等组成）消火栓系统 （消防水泵、管道、阀门、水龙带、喷水枪、消防水泵接合器等组成）三 知识学习自动喷洒灭火系统（喷洒泵、供水管道、喷头等）防排烟系统（由防烟防火门、通风管道、排烟风机、正压送风机组成） 安全疏散和防火隔离系统（由安全疏散指示灯、防火门、防火卷帘门、水幕等组成） 手提式灭火器（有泡沫灭火器、干粉灭火器等）其他灭火系统（如气体自动灭火系统，主要用于不宜用水灭火的特殊场合） 三 知识学
25、习管理工作主要内容人员配备（消防设施主管技术人员，有机电设备管理知识和经验、必要的消防知识和较强的工作责任心） 制度和机制建立（消防设施管理制度，24小时值班制，消防设备巡视、检查、测试制度） 三 知识学习管理工作主要内容档案管理（建立消防设备、设施技术档案） 日常检测与计划（对发现的问题和安全隐患要在限期内整改好并采取措施避免错误再次发生） 对消防设施日常运行、维修、更换的成本进行测算，为管理费的收取提供数据。 三 知识学习注意事项重视日常的巡视、检查、试验和测试，是保证设备完好的基本手段。要有专人进行，要有记录，对发现的隐患要有整改方案和时限。 消防演习是测试消防设备的有效手段，能全面测试
26、消防设备的运行情况，还可以训练操作人员。三 知识学习电梯系统种类按用途分：乘客电梯、载货电梯和客货梯；按拖动方式分：直流电梯、交流电梯和液压电梯；按控制方式分：单机控制电梯、集选控制电梯等。 三 知识学习管理工作主要内容人员的配备（专业电梯管理人员持有国家或地方有关管理部门认可的上岗资格证书） 制度和机制的建立（电梯安全运行和维修保养规章制度和工作程序） 三 知识学习管理工作主要内容档案的建立（建立电梯技术档案） 工具设备的采购与管理（备齐所需工具、仪器以及常用的零件和消耗品，电梯零件供应渠道和专业技术服务公司。 三 知识学习管理工作主要内容确定电梯的服务时间和清洁保养时间。 进行电梯的用电计
27、量和运行成本核算，以此测算出电梯的使用成本。 电梯维护保养或故障停梯及时通告业主或使用人。 电梯维修保养外包时，审核承包方的专业技术水准和专业资格，监督合同的执行，定期进行评价。 电梯每年要由政府技术监督部门进行年检，获得年检合格证，才能继续使用。三 知识学习空调系统种类空调冷源按工作原理可分为压缩式制冷机和吸收式制冷机；按冷源设备布置的情况可分为中央空调和独立空调等等。 三 知识学习管理工作主要内容人员的配备； 档案的建立（建立空调系统技术档案） 制度和机制的建立（空调系统运行和保养制度） 工具设备的采购与管理（空调维修、测试工具、零配件等，建立空调维修服务公司和零件供应商档案） 每年空调的
28、开停日期和每日的开停时间的确定，以及空调在各个时间的工作状态。进行用电用水计量和运行成本核算，测算空调收费。 三 知识学习管理工作主要内容在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪声污染问题。 在业主和住户自己安装局部空调时提供技术指导；在空调系统重新投人运行或空调送暖和送冷交替之前，要对空调系统进行严格细致的检查调整工作定期对空调系统进行测试，使空调系统保持在最佳运行状态。三 知识学习注意事项空调运行的节能管理，常用的节能措施有： 使用节能程序改变机器的启动和停止时间； 保证和加强相关管道的保温； 尽可能消除或减少空调房间内各种干扰源的影响； 保证冷媒液的恰当用量； 冷凝水的排除等。 空调运行的噪声管理：空调噪声的测量、评估、减小中央空调系统要注意恰当地控制新风比例并注意采取隔尘、杀菌和消毒措施。物业房屋消防设施设备系统主要包括（ ）。A.烟感、温感火灾自动报警系统B.消防栓系统C.防排烟送风系统D.自动喷砂灭火系统E.保安监控系统【正确答案】ABCD【典型考题多选题】THE END谢谢 观看本课程视频地址：http:/
