1、变化中的物业管理环境：现状、变化中的物业管理环境：现状、问题、对策与展望问题、对策与展望主讲人：主讲人： 01前所未有的快速发展物业管理发展历程三段论萌芽阶段：1981-1994A起步阶段：1994-2003B初级阶段：2003-C（一）行业发展初具规模BDACE管理面积：管理面积：160160亿平方亿平方米米行业总资产：行业总资产：1370013700亿亿元元企业数量：企业数量：10.510.5万家万家覆盖率：覆盖率：70%70%年产值：年产值：30003000亿元亿元从业人员：从业人员：412412万人万人（不含劳务派遣人员（不含劳务派遣人员 ）（二）服务领域全面拓展 内销商品房内销商品房
2、外销商品房 老旧小区老旧小区高档住宅 办公、工业、商业、学校、医院、办公、工业、商业、学校、医院、交通、文化、体育等公共物业交通、文化、体育等公共物业住宅物业 混合型物业混合型物业单一型物业公共服务市场化公共服务市场化后勤服务社会化(三)服务品质显著提高单向性规范化大众化自动化专业化粗放型综合性标准化个性化信息化多元化集约型230亿平方米存房量10万家企业、400多万从业人员、60000名物业管理师供给需求供求机制：物业管理供需双方基本平衡（四）市场机制初步形成招投标成为物业管理市场的主要竞争方招投标成为物业管理市场的主要竞争方式式竞争机竞争机制制居住物业居住物业 各类物业各类物业招标类招标类
3、型型建设单位、业主大会、国家机关、企业建设单位、业主大会、国家机关、企业事业单位事业单位招标主招标主体体物业企业物业企业 其他管理人其他管理人投标主投标主体体1.1.市场调节价成为物业服务的主流定价方式市场调节价成为物业服务的主流定价方式2.2.明码标价制度明码标价制度3.3.成本监审制度成本监审制度4.4.酬金收费制度酬金收费制度价格机制价格机制体系体系l以物权法为基 础l以物业管理条例 为核心l以部门规章为指导l以地方性法规为主 体特色特色l内容全面l结构合理l注重实效l科学规范（五）法律政策基本完备数量数量l10多个部门规章（规范性文件）l60多个省、自治区、 城市的专门立法l1000多
4、个地方主管 部门的 规范性文 件1、物业管理与社会管理相结合的物业服务监管体系2、行政执法与司法审判相衔接的物业管理司法体系3、四方参加与四级联动相协调的物业纠纷调解体系（六）管理体系基本形成 1.改善人居工作环境2.增加社会财富积累 3.维护社区和谐稳定4.提高城市管理水平 5.解决城乡就业问题6.推动国民经济增长 7.促进节能减排工作8.推进社会建设发展（七）行业作用日益显现 起步阶段要不要搞物业管理初级阶段如何搞好物业管理（八）物管观念渐入人心客户群体最大增长速度最快从业人员最多服务企业最多管理规模最大物业管理之最二无法回避的现实问题低端服务的过度供给高端服务的无限需求（一）日益增长的服
5、务需求与优秀服务的有限供给的矛盾（一）日益增长的服务需求与优秀服务的有限供给的矛盾（二）企业推动的主动热情与业主参与的被动消极的矛盾（二）企业推动的主动热情与业主参与的被动消极的矛盾政府主导+企业推动业主自觉物业管理买方主体的缺位和错位跛足的市场（三）服务成本的刚性成长与服务价格的缺乏弹性的矛盾（三）服务成本的刚性成长与服务价格的缺乏弹性的矛盾特殊的定价机制迟钝的价格反映（四）较高的市场开放度与较低的禅意集中度的矛盾（四）较高的市场开放度与较低的禅意集中度的矛盾低准入壁垒与高市场开放01010202低产业集中与弱市场竞争1.主流模式的历史局限2.同质竞争的红海博弈（六）商业模式的简单初级与行业
6、发展的提质升级的矛盾（六）商业模式的简单初级与行业发展的提质升级的矛盾法律万能论的理想0101法律渐进论的理性0202（七）法律制度的理想规划与法律效用的现（七）法律制度的理想规划与法律效用的现实制约的矛盾实制约的矛盾（八）市场力量的失衡示范与政府监督的缺位错位的矛盾2.唯权力本位下的政府失灵1.不完全竞争下的市场失灵从未明显之界从未明显之界权利权利不能承受之重不能承受之重义务义务1 12 2不可或缺的行业不可或缺的行业从未停止的非议从未停止的非议 （十）物业管理重大价值与社会公信的相对缺失的矛盾（十）物业管理重大价值与社会公信的相对缺失的矛盾三切实可行的因应之策 财产+契约+消费物业管理 公
7、共权利+公共义务+契约精神主体意识= = =（二）行业本质的探索和把握（二）行业本质的探索和把握01三个观众眼中的哈姆雷特：业主、企业与三个观众眼中的哈姆雷特：业主、企业与政府政府物业管理的哲学三问：什么是物业管理？物业管理的哲学三问：什么是物业管理？ 什么是物业服务产品？什么是物业服务产品？ 什么是物业管理市场？什么是物业管理市场？02 商业性+社会性+服务性物业服务行业= =平衡三个关系商业利益与公共利益职业伦理与法律规范公众情绪与契约理性（三）行业定位的理性和务实（三）行业定位的理性和务实（四）市场机智的培育和完善（四）市场机智的培育和完善0 01 10 02 2业主大会的推进业主大会的
8、推进 价格失灵困境的突破价格失灵困境的突破. . （五）体制障碍的破除和改革（五）体制障碍的破除和改革权利义务边界的厘清1综合治理格局的构建2（六）监管手段的转变和优化（六）监管手段的转变和优化法无禁止皆可为法无授权不可为法定职责必须为1.刚性管制的弱化：行政审批权的弱化和下放2.柔性指导的强化：业主委员会的指导和协助（七）产业政策的扶持和激励（七）产业政策的扶持和激励物业服务系统的建立物业服务系统的建立物业财政税收政策的扶持物业财政税收政策的扶持. . 01010202030304040505= =满意员工满意员工+ +员工满意员工满意人力资源战略人力资源战略= =细节规范细节规范+ +规范
9、细节规范细节科学管理战略科学管理战略= =物管信息物管信息+ +信息物管信息物管技术创新战略技术创新战略= =满意客户满意客户+ +客户满意客户满意 客户关系战略客户关系战略= =品牌企业品牌企业+ +企业品牌企业品牌品牌发展战略品牌发展战略（八）竞争能力（八）竞争能力的提升和增强的提升和增强0102创富逻辑的逻辑创富逻辑的逻辑企业战略的战略企业战略的战略（九）商业模式的改进和创新（九）商业模式的改进和创新纠纷调处纠纷调处多方的参预与多元的机制多方的参预与多元的机制 （十）矛盾纠纷的防控和化解（十）矛盾纠纷的防控和化解舆论宣传：舆论宣传：行权的盲区与维权的误区行权的盲区与维权的误区 11醉翁亭
10、记 1反复朗读并背诵课文，培养文言语感。2结合注释疏通文义，了解文本内容，掌握文本写作思路。3把握文章的艺术特色，理解虚词在文中的作用。4体会作者的思想感情，理解作者的政治理想。一、导入新课范仲淹因参与改革被贬，于庆历六年写下岳阳楼记，寄托自己“先天下之忧而忧，后天下之乐而乐”的政治理想。实际上，这次改革，受到贬谪的除了范仲淹和滕子京之外，还有范仲淹改革的另一位支持者北宋大文学家、史学家欧阳修。他于庆历五年被贬谪到滁州，也就是今天的安徽省滁州市。也是在此期间，欧阳修在滁州留下了不逊于岳阳楼记的千古名篇醉翁亭记。接下来就让我们一起来学习这篇课文吧！【教学提示】结合前文教学，有利于学生把握本文写作
11、背景，进而加深学生对作品含义的理解。二、教学新课目标导学一：认识作者，了解作品背景作者简介：欧阳修(10071072)，字永叔，自号醉翁，晚年又号“六一居士”。吉州永丰(今属江西)人，因吉州原属庐陵郡，因此他又以“庐陵欧阳修”自居。谥号文忠，世称欧阳文忠公。北宋政治家、文学家、史学家，与韩愈、柳宗元、王安石、苏洵、苏轼、苏辙、曾巩合称“唐宋八大家”。后人又将其与韩愈、柳宗元和苏轼合称“千古文章四大家”。关于“醉翁”与“六一居士”：初谪滁山，自号醉翁。既老而衰且病，将退休于颍水之上，则又更号六一居士。客有问曰：“六一何谓也？”居士曰：“吾家藏书一万卷，集录三代以来金石遗文一千卷，有琴一张，有棋一
12、局，而常置酒一壶。”客曰：“是为五一尔，奈何？”居士曰：“以吾一翁，老于此五物之间，岂不为六一乎？”写作背景：宋仁宗庆历五年(1045年)，参知政事范仲淹等人遭谗离职，欧阳修上书替他们分辩，被贬到滁州做了两年知州。到任以后，他内心抑郁，但还能发挥“宽简而不扰”的作风，取得了某些政绩。醉翁亭记就是在这个时期写就的。目标导学二：朗读文章，通文顺字1初读文章，结合工具书梳理文章字词。2朗读文章，划分文章节奏，标出节奏划分有疑难的语句。节奏划分示例环滁/皆山也。其/西南诸峰，林壑/尤美，望之/蔚然而深秀者，琅琊也。山行/六七里，渐闻/水声潺潺，而泻出于/两峰之间者，酿泉也。峰回/路转，有亭/翼然临于泉
13、上者，醉翁亭也。作亭者/谁？山之僧/曰/智仙也。名之者/谁？太守/自谓也。太守与客来饮/于此，饮少/辄醉，而/年又最高，故/自号曰/醉翁也。醉翁之意/不在酒，在乎/山水之间也。山水之乐，得之心/而寓之酒也。节奏划分思考“山行/六七里”为什么不能划分为“山/行六七里”？明确：“山行”意指“沿着山路走”，“山行”是个状中短语，不能将其割裂。“望之/蔚然而深秀者”为什么不能划分为“望之蔚然/而深秀者”？明确：“蔚然而深秀”是两个并列的词，不宜割裂，“望之”是总起词语，故应从其后断句。【教学提示】引导学生在反复朗读的过程中划分朗读节奏，在划分节奏的过程中感知文意。对于部分结构复杂的句子，教师可做适当的
14、讲解引导。目标导学三：结合注释，翻译训练1学生结合课下注释和工具书自行疏通文义，并画出不解之处。【教学提示】节奏划分与明确文意相辅相成，若能以节奏划分引导学生明确文意最好；若学生理解有限，亦可在解读文意后把握节奏划分。2以四人小组为单位，组内互助解疑，并尝试用“直译”与“意译”两种方法译读文章。3教师选择疑难句或值得翻译的句子，请学生用两种翻译方法进行翻译。翻译示例：若夫日出而林霏开，云归而岩穴暝，晦明变化者，山间之朝暮也。野芳发而幽香，佳木秀而繁阴，风霜高洁，水落而石出者，山间之四时也。直译法：那太阳一出来，树林里的雾气散开，云雾聚拢，山谷就显得昏暗了，朝则自暗而明，暮则自明而暗，或暗或明，
15、变化不一，这是山间早晚的景色。野花开放，有一股清幽的香味，好的树木枝叶繁茂，形成浓郁的绿荫。天高气爽，霜色洁白，泉水浅了，石底露出水面，这是山中四季的景色。意译法：太阳升起，山林里雾气开始消散，烟云聚拢，山谷又开始显得昏暗，清晨自暗而明，薄暮又自明而暗，如此暗明变化的，就是山中的朝暮。春天野花绽开并散发出阵阵幽香，夏日佳树繁茂并形成一片浓荫，秋天风高气爽，霜色洁白，冬日水枯而石底上露，如此，就是山中的四季。【教学提示】翻译有直译与意译两种方式，直译锻炼学生用语的准确性，但可能会降低译文的美感；意译可加强译文的美感，培养学生的翻译兴趣，但可能会降低译文的准确性。因此，需两种翻译方式都做必要引导。
16、全文直译内容见我的积累本。目标导学四：解读文段，把握文本内容1赏析第一段，说说本文是如何引出“醉翁亭”的位置的，作者在此运用了怎样的艺术手法。明确：首先以“环滁皆山也”五字领起，将滁州的地理环境一笔勾出，点出醉翁亭坐落在群山之中，并纵观滁州全貌，鸟瞰群山环抱之景。接着作者将“镜头”全景移向局部，先写“西南诸峰，林壑尤美”，醉翁亭坐落在有最美的林壑的西南诸峰之中，视野集中到最佳处。再写琅琊山“蔚然而深秀”，点山“秀”，照应上文的“美”。又写酿泉，其名字透出了泉与酒的关系，好泉酿好酒，好酒叫人醉。“醉翁亭”的名字便暗中透出，然后引出“醉翁亭”来。作者利用空间变幻的手法，移步换景，由远及近，为我们描
17、绘了一幅幅山水特写。2第二段主要写了什么？它和第一段有什么联系？明确：第二段利用时间推移，抓住朝暮及四季特点，描绘了对比鲜明的晦明变化图及四季风光图，写出了其中的“乐亦无穷”。第二段是第一段“山水之乐”的具体化。3第三段同样是写“乐”，但却是写的游人之乐，作者是如何写游人之乐的？明确：“滁人游”，前呼后应，扶老携幼，自由自在，热闹非凡；“太守宴”，溪深鱼肥，泉香酒洌，美味佳肴，应有尽有；“众宾欢”，投壶下棋，觥筹交错，说说笑笑，无拘无束。如此勾画了游人之乐。4作者为什么要在第三段写游人之乐？明确：写滁人之游，描绘出一幅太平祥和的百姓游乐图。游乐场景映在太守的眼里，便多了一层政治清明的意味。太守
18、在游人之乐中酒酣而醉，此醉是为山水之乐而醉，更是为能与百姓同乐而醉。体现太守与百姓关系融洽，“政通人和”才能有这样的乐。5第四段主要写了什么？明确：写宴会散、众人归的情景。目标导学五：深入解读，把握作者思想感情思考探究：作者以一个“乐”字贯穿全篇，却有两个句子别出深意，不单单是在写乐，而是另有所指，表达出另外一种情绪，请你找出这两个句子，说说这种情绪是什么。明确：醉翁之意不在酒，在乎山水之间也。醉能同其乐，醒能述以文者，太守也。这种情绪是作者遭贬谪后的抑郁，作者并未在文中袒露胸怀，只含蓄地说：“醉能同其乐，醒能述以文者，太守也。”此句与醉翁亭的名称、“醉翁之意不在酒，在乎山水之间也”前后呼应，
19、并与“滁人游”“太守宴”“众宾欢”“太守醉”连成一条抒情的线索，曲折地表达了作者内心复杂的思想感情。目标导学六：赏析文本，感受文本艺术特色1在把握作者复杂感情的基础上朗读文本。2反复朗读，请同学说说本文读来有哪些特点，为什么会有这些特点。(1)句法上大量运用骈偶句，并夹有散句，既整齐又富有变化，使文章越发显得音调铿锵，形成一种骈散结合的独特风格。如“野芳发而幽香，佳木秀而繁阴”“朝而往，暮而归，四时之景不同，而乐亦无穷也”。(2)文章多用判断句，层次极其分明，抒情淋漓尽致，“也”“而”的反复运用，形成回环往复的韵律，使读者在诵读中获得美的享受。(3)文章写景优美，又多韵律，使人读来不仅能感受到
20、绘画美，也能感受到韵律美。目标导学七：探索文本虚词，把握文言现象虚词“而”的用法用法文本举例表并列1.蔚然而深秀者；2.溪深而鱼肥；3.泉香而酒洌；4.起坐而喧哗者表递进1.而年又最高；2.得之心而寓之酒也表承接1.渐闻水声潺潺，而泻出于两峰之间者；2.若夫日出而林霏开，云归而岩穴暝；3.野芳发而幽香，佳木秀而繁阴；4.水落而石出者；5.临溪而渔；6.太守归而宾客从也；7.人知从太守游而乐表修饰1.朝而往，暮而归；2.杂然而前陈者表转折1.而不知人之乐；2.而不知太守之乐其乐也虚词“之”的用法用法文本举例表助词“的”1.泻出于两峰之间者；2.醉翁之意不在酒；3.山水之乐；4.山间之朝暮也；5.
21、宴酣之乐位于主谓之间，取消句子独立性而不知太守之乐其乐也表代词1.望之蔚然而深秀者；2.名之者谁(指醉翁亭)；3.得之心而寓之酒也(指山水之乐)【教学提示】更多文言现象请参见我的积累本。三、板书设计路线：环滁琅琊山酿泉醉翁亭风景：朝暮之景四时之景山水之乐(醉景)风俗：滁人游太守宴众宾欢 太守醉宴游之乐(醉人)心情：禽鸟乐人之乐乐其乐与民同乐(醉情) 可取之处重视朗读，有利于培养学生的文言语感，并通过节奏划分引导学生理解文意，突破了仅按注释疏通文义的桎梏，有利于引导学生自主思考；不单纯关注“直译”原则，同时培养学生的“意译”能力，引导学生关注文言文的美感，在一定程度上有助于培养学生的核心素养。不足之处文章难度相对较高，基础能力低的学生难以适应该教学。 会员免费下载
