1、朝青板块住宅区域分析朝青板块住宅区域分析区域环境分析区域环境分析市场环境分析市场环境分析典型个案分析典型个案分析朝青板块总结朝青板块总结1I.朝青板块简介II.所属朝阳区III. 所在CBD区域IV. 朝青板块概况V.朝青板块发展历程 区位：隶属朝阳区，位于CBD向东，东四环东五环之间 交通：朝阳北路、京通快速路 环境：大量高档住宅小区、高端公寓林立 特性：近CBD大型高档居住带CBD中央居住区朝青板块朝青板块n 朝青板块简介朝青板块简介n 龙头地位龙头地位 朝阳区位于北京城区的东北郊，全区总面积为470.8平方公里，全区常住人口291.1万人，其中，外来人口91.5万人，是北京市面积最大，人
2、口最多的近郊区 朝阳区现已是高楼林立、经济繁荣、环境优美、生活方便、社会稳定的城郊结合型的现代化的新兴开发区 朝阳区不但是首都的重要工业基地之一，形成了包括纺织、化工、机械、电子、汽车等门类的工业生产基地，而且土地肥沃、宜于耕种；气候宜人、水资源丰富 朝阳区是首都外事活动最集中、涉外单位最密集的一个区。分布着146个外国驻华使馆和国际组织机构，在中国对外交往中发挥着重要作用。 由于特殊的地理位置和区域属性，朝阳区现已成为北京市发展最快，最好的行政区n 龙头地位龙头地位 朝阳区的经济发展水平逐年稳步提高，GDP年增长率除01年、05年外均高于北京市GDP年增长率，经济发展速度高于北京市的平均发展
3、，对北京市的经济发展启到带动作用n 龙头地位龙头地位 朝阳区的房地产发展逐年稳步提高，房地产投资总额不断升高， 06年房地产投资总额占北京市整体房地产投资总额的比例已近30%，朝阳区商品房均价近年均高于北京市房地产均价 区域发展水平高于北京市的平均发展水平，所以朝阳区房地产市场对于北京地区整体的房地产市场启到风向标的作用n CBDCBD动力动力 位于朝阳区内的北京中央商务区（CBD），占地仅3.99平方公里，但随着近年经济的高速发展，CBD已经成为了朝阳区，甚至北京市发展的核心动力，带动CBD周边区域的价值提升，由此标签“后CBD” 、“泛CBD” 、“CBD后花园”等的地区应运而生。n 范围
4、范围CBD及周边地区后CBD（朝青板块）CBD中央居住区泛CBDCBD后花园（通州区）大CBD区域CBD及周及周边地区边地区后后CBD泛泛CBDCBD后花园后花园n CBDCBD的价值的价值 年均价：东区国际年均价约在通州区的2.2倍以上 07年月均价：东区国际月均价平均约在通州区的2.25倍以上 CBD价格外溢，直接影响通州区价格走高东区国际CBDn CBDCBD的增幅的增幅 年增幅：通州区年均增幅24.45%，高于东区国际21.4% 07年月增幅：通州区月均增幅7.91%，高于东区国际4.66% 通州区价格基数小，作为“后花园”借势CBD价格增幅明显 在“CBD效应”的作用下，朝青板块作为
5、后CBD和中央居住区将持续升温 朝青板块，大致以十里堡华堂商场为中心，南至朝阳路沿线，北到姚家园路沿线，东西两侧分别与东四环、东五环相接 地块周边环抱四惠桥、慈云寺桥、红领巾桥，朝阳公园桥、平房桥、大黄庄桥等多个大型交通枢纽 南面紧邻地铁1号线 板块内各项目主要分布在“三横两纵”沿线：“三横”分别是朝阳路、朝阳北路、姚家园路；“两纵”指青年路、十里堡路姚家园路路阳朝朝阳北路通京速路快青年路十里堡路四环五环十里堡华堂商场 朝青板块外部连接城市主干道，内部南北东西多条道路贯穿，板块的地理位置和交通状况较好地铁1号线 四惠站朝青板块规划区域总用地222公顷，包括以下： 居住用地91公顷 配套教育用地
6、10公顷 公共设施(含大型商业)13公顷 体育8.57公顷 居住用地配套商业5.86公顷 行政办公2.84公顷 文化娱乐0.95公顷 目前板块内区域已有住宅项目30多个，入住的业主超过15000户。朝青板块已逐渐发展成为大型高档居住生活区。 时期一：1999年-2002年，朝青板块区域发展为从仓储用地调整为居住用地，住宅开发区域主要集中在朝阳北路以南地区，项目多以经济适用房和中低档住宅为主，但已经出现朝阳园这样的高档涉外公寓项目。 朝青板块发展初期，大部分项目档次偏低。上市时上市时间间项目名称项目名称规模规模(m(m2)2)地址地址类型类型19991999年年日月东华日月东华850008500
7、0十里堡路十里堡路普通住宅普通住宅朝阳园朝阳园28000280000 0朝阳路与青年路交朝阳路与青年路交口口公寓公寓青年路小区青年路小区30000300000 0青年路青年路经济适用经济适用房房20002000年年城市广场城市广场 都会都会华庭华庭30000300000 0十里堡路十里堡路公寓公寓甘露家园甘露家园3500035000朝阳路朝阳路普通住宅普通住宅20012001年年紫萝园紫萝园6200062000青年路青年路普通住宅普通住宅顺心居顺心居45000450000 0十里堡路十里堡路普通住宅普通住宅朝阳无限朝阳无限22000220000 0朝阳路朝阳路普通住宅普通住宅n蓄势阶段1999
8、-20021999-2002年朝青板块主要上市楼盘基本信息表年朝青板块主要上市楼盘基本信息表 数据来源：北京房地产交易管理网 时期二：03年，珠江罗马嘉园、炫特区项目进入朝阳北路以北地区，朝青板块初具雏形，珠江罗马嘉园更是以当时7000元的均价，高价的精装修，高档的品质在朝青板块开启高档住宅的先河；04年朝阳北路全线通车，朝青板块受到普遍关注。 朝青板块逐渐升温，项目档次提升。 上市时间上市时间项目名称项目名称规模规模(m2)(m2)地址地址类型类型20032003年年珠江罗马嘉珠江罗马嘉园园600000600000朝阳北路与青年路交朝阳北路与青年路交口口普通住宅普通住宅叠彩园叠彩园70000
9、70000朝阳路朝阳路普通住宅普通住宅炫特区炫特区300000300000十里堡路十里堡路普通住宅普通住宅20042004年年中水金海嘉中水金海嘉苑苑4000040000姚家园路姚家园路普通住宅普通住宅青年汇青年汇320000320000朝阳北路与青年路交朝阳北路与青年路交口口普通住宅普通住宅华纺易城华纺易城500000500000青年路青年路普通住宅普通住宅东岸东岸210000210000朝阳北路朝阳北路普通住宅普通住宅朝阳捷座朝阳捷座4000040000十里堡路十里堡路普通住宅普通住宅n兴起阶段0303、0404年朝青板块主要上市楼盘基本信息表年朝青板块主要上市楼盘基本信息表 数据来源：北
10、京房地产交易管理网上市时上市时间间项目名称项目名称规模规模(m2)(m2)地址地址类型类型20052005年年国美第一城国美第一城1000001000000 0青年路青年路普通住宅普通住宅朝阳嘉园朝阳嘉园500000500000十里堡路十里堡路普通住宅普通住宅特区特区8088083500035000十里堡路十里堡路普通住宅普通住宅酷特区酷特区3000030000十里堡路十里堡路公寓公寓CASACASA（天天朝（天天朝阳）阳）3000030000朝阳路朝阳路普通住宅普通住宅北京星河湾北京星河湾600000600000朝阳北路朝阳北路公寓公寓逸翠园逸翠园360000360000姚家园路姚家园路普通
11、住宅普通住宅等等天鹅湾天鹅湾460000460000朝阳北路朝阳北路公寓公寓A-Z TownA-Z Town450000450000十里堡路十里堡路公寓公寓n爆发阶段0505年朝青板块主要上市楼盘基本信息表年朝青板块主要上市楼盘基本信息表 数据来源：北京房地产交易管理网 时期三：05年，国美第一城百万大盘上市热销，朝青板块成为北京房地产市场的热点。此后，北京星河湾、逸翠园、和A-Z Town相继上市，朝青板块成为京城楼市最受关注的热点区域之一。 朝青板块发展迅速，成规模型发展。2006-20072006-2007年朝青板块主要上市楼盘基本信息表年朝青板块主要上市楼盘基本信息表 上市时上市时间间
12、项目名称项目名称规模规模(m2)(m2)地址地址类型类型20062006年年阿曼寓所阿曼寓所100000100000朝阳路朝阳路公寓公寓润枫水尚润枫水尚425000425000青年路青年路公寓公寓海华堂海华堂6800068000十里堡路十里堡路普通住宅普通住宅20072007年年金隅凤麟洲金隅凤麟洲2700027000姚家园路姚家园路普通住宅普通住宅 别别墅墅万科金阳国际万科金阳国际公寓公寓12500 12500 姚家园路姚家园路公寓公寓新华联丽景新华联丽景130000130000十里堡路十里堡路公寓公寓 时期四：2006至今，朝青板块继续保持快速发展的势头。除北京星河湾、珠江罗马嘉园、A-Z
13、 Town、青年汇、东岸等项目的后期产品之外，润枫水尚、金隅风麟洲等项目都陆续上市。 朝青板块持续发展，须臾升级为高档生活区n持续发展阶段数据来源：北京房地产交易管理网1999年2002年北京中心城控制性详细规划仓储用地改造蓄势阶段2003年2004年朝阳北路全线通车项目档次提升兴起阶段2005年品牌房地产商大规模进驻规模性发展爆发阶段2006年至今中高档项目不断发展形成高档生活区持续发展朝阳区良好的整体环境CBD的影响力和带动效应“后CBD”位置板块内近年健康的发展 板块和朝阳区良性的依附发展 板块与CBD的联动发展 满足中高档生活居住需求和其他需求 板块自身价的继续提升朝青板块现状2I.在
14、售商品房情况II.板块内二手房情况姚家园路朝阳北路朝阳路京通快速路东四环青年路十里堡路金隅凤麟洲北京星河湾万科东第合生橄榄季东岸新华联丽景海华堂A Z-TOWN东恒时代青年汇泛海国际万科金阳华纺易城润枫水尚东区国际 目前在售15个住宅项目，主要分布在青年路、十里堡路、东四环、朝阳路、朝阳北路、姚家园路、东四环、十里堡路、青年路沿线项目名称项目名称占地面占地面积（万积（万平米）平米）建筑面建筑面积（万积（万平米）平米）物业类型物业类型住宅住宅 总户总户数数东恒时代东恒时代10104040普通住宅普通住宅40004000新华联丽景珊新华联丽景珊瑚湾瑚湾6 61313普通住宅普通住宅430430东区
15、国际东区国际10102323公寓公寓20002000万科金阳国际万科金阳国际公寓公寓1.251.252 2公寓公寓242242泛海国际社区泛海国际社区200200260260公寓公寓27002700润枫水尚润枫水尚14.4614.4642.542.5普通住宅普通住宅21242124星河湾星河湾34.6734.675656普通住宅、普通住宅、公寓公寓14261426金隅凤麟洲金隅凤麟洲2.92.98.78.7普通住宅普通住宅532532万科东第万科东第1.51.56 6普通住宅普通住宅300300合生橄榄季合生橄榄季21215353普通住宅普通住宅30003000东岸东岸7 721.821.8普
16、通住宅普通住宅14501450n供应规模项目多为普通住宅和公寓占地总量369.28万平方米总开发面积达657.8万平米住宅总户数21804户板块内土地开发量较大，总开发面积较大n户型分析各项目主力户型面积区间在100-200平方米左右各项目的主力户型多为两居或两居以上，占所有项目的90%以上以2居室为主力户型的项目，约占47%出现以面积在200-400平方米区间为主力户型的项目 现售项目主力户型特征统一，正对客群较为明显n价格分析项目名称项目名称近期开盘近期开盘价（元价（元/ /平平米）米）均价均价 （元（元/ /平平米）米）主力户型总主力户型总价（万元）价（万元）东恒时代东恒时代160001
17、60001800018000163.8-163.8-203.4203.4新华联丽景珊新华联丽景珊瑚湾瑚湾15500155001750017500241.5-241.5-271.25271.25东区国际东区国际1000010000（0606）1700017000231.2-231.2-249.9249.9万科金阳国际万科金阳国际公寓公寓1500015000190001900091.2-169.191.2-169.1泛海国际社区泛海国际社区 1450014500（0606）2580025800632.1-632.1-825.6825.6润枫水尚润枫水尚15000150001800018000284
18、.4-342284.4-342星河湾星河湾30000300003500035000791-1333.5791-1333.5金隅凤麟洲金隅凤麟洲13000130001800018000190.8190.8万科东第万科东第17000170002300023000368-391368-391合生橄榄季合生橄榄季12000120001700017000204204各项目现销售加权平均价为20577元/平方米各项目从近期开盘至今都有2000/平方米以上的涨幅各项目主力户型总价均在90万元以上，以150-300万元居多由于星河湾项目价格特殊，故在板块内价格整体分析时，将其排除n价格分析 各项目现销售均价均
19、在12000元/平方米以上，最高的星河湾项目销售均价以达到35000元/平方米板块内在售项目单价高，总价高项目名称项目名称在售套在售套数数现阶段销现阶段销售率售率未售套数未售套数东恒时代东恒时代168168套套95%95%360360套套新华联丽景珊新华联丽景珊瑚湾瑚湾430430套套90%90%215215套套东区国际东区国际232232套套98%98%2 2栋楼，具体栋楼，具体未定未定万科金阳国际万科金阳国际公寓公寓242242套套92%92%无无泛海国际社区泛海国际社区580580套套90%90%10001000套套润枫水尚润枫水尚530530套套现阶段售现阶段售罄罄530530套套星河
20、湾星河湾494494套套81%81%无无金隅凤麟洲金隅凤麟洲6060套套85%85%5050套套万科东第万科东第5050套套91%91%无无合生橄榄季合生橄榄季100100套套95%95%200200套套东岸东岸5454套套90%90%108108套套华纺易城华纺易城200200套套90%90%700700套套n销售情况目前各项目现阶段销售均以达到80%以上，并有3个项目现阶段已经售罄三个项目已经整体售罄，板块区域未来供应3700多套 板块内在售项目现阶段销售状况良好n装修分析项目名称项目名称装修程装修程度度装修标准（元装修标准（元/ /平米）平米）东恒时代东恒时代精装精装20002000新华
21、联丽景珊新华联丽景珊瑚湾瑚湾精装精装20002000东区国际东区国际精装精装1500-20001500-2000万科金阳国际万科金阳国际公寓公寓精装精装20002000泛海国际社区泛海国际社区精装精装35003500润枫水尚润枫水尚精装精装25002500星河湾星河湾精装精装400040001000010000金隅凤麟洲金隅凤麟洲毛坯毛坯万科东第万科东第精装精装16001600合生橄榄季合生橄榄季精装精装15001500东岸东岸毛坯毛坯华纺易城华纺易城毛坯毛坯海华堂海华堂毛坯毛坯精装修的项目较多，数量占所有项目的70%以上所有精装修项目中装修标准均达到1500元/平方米以上，精装标准较高出现每
22、平方米装修标准达到4000-10000元的项目板块内在售项目装修标准较高，产品档次较高n配套情况项目名称项目名称面积（万平面积（万平方米）方米）用途用途东恒时代东恒时代0.50.5会所会所新华联丽景珊瑚新华联丽景珊瑚湾湾未定未定酒店酒店东区国际东区国际2 2会所，幼儿园会所，幼儿园万科金阳国际公万科金阳国际公寓寓0.40.4商业商业泛海国际社区泛海国际社区3.63.6商业、会所、商业、会所、学校学校润枫水尚润枫水尚11.311.3商业、学校商业、学校星河湾星河湾2 2商业商业金隅凤麟洲金隅凤麟洲0.20.2商业商业万科东第万科东第0.30.3商业商业合生橄榄季合生橄榄季2 2商业商业东岸东岸0
23、.50.5健身会所健身会所华纺易城华纺易城0.40.4健身会所健身会所各项目规划配套面积约28.3万平方米各项目配套多为商业和会所为主，也有部分酒店和学校、幼儿园 板块内在售项目总配套面积虽近30万平方米，但其仅占总开发面积的4.3%，配套开发还有不足n客户分析客户组成购买原因北京与外地客户数量基本持平购买客户以在CBD工作的中高管、高级白领居多，有部分中央电视台工作和娱乐明星客户收入较高，年薪均在20万以上，甚至更高客户年龄多数在25-40岁之间家庭结构主要为两三口家庭以自住为主，约占70%以上自主客户多数把此地作为第一居所客户演变04年之前，普通消费者04-06年，年轻新兴企业白领和中产之
24、家06年至今，中高管、高级白领、富人姚家园路朝阳北路朝阳路京通快速路东四环青年路十里堡路北京星河湾(230平米520万)23000元/平方米万科东第(163平米326万)20000元/平方米合生橄榄季(163平米200万)12300元/平方米东岸(81平米106万)13000元/平方米A Z-TOWN(135平162万)12000元/平方米青年汇(38平米50万)13000元/平方米泛海国际(121平米168万)14000元/平方米华纺易城(108平米125万)11600元/平方米润枫水尚(83平米125万)15000元/平方米东区国际(172平米206万)12000元/平方米东恒时代(一期6
25、1平米90万) 15000元/平方米 目前在选取的这几个项目中，二手房价格均在12000元每平方以上，平均在每平方米14000-15000元左右，价格较高项目多为普通住宅和公寓，开发规模较大，供应量较大各项目主力户型为100-200平方米两居室，适合两三口之家居住各项目现销售均价均在12000元/平方米以上，板块内各项目现销售加权平均价为21828元/平方米，总价多在150-300万元区间内，价格相对较高精装修的项目较多，且装修标准均达到1500元/平方米以上，精装标准较高各项目规划配套面积约28.3万平方米，多为商业和会所为主，也有部分酒店和学校、幼儿园，配套设施不断完善各项目现阶段销售均以
26、达到80%以上，并有3个项目现阶段已经售罄，整体销售状况较好区域内二手房价格均在12000元每平方以上，平均在每平方米14000-15000元，区域价值提升北京与外地客户数量基本持平以自住为主，约占70%以上购买客户以在CBD工作的中高管、高级白领居多，有部分中央电视台工作和娱乐明星客户收入较高客户年龄多数在25-40岁之间，工作繁忙家庭结构主要为两三口家庭自主客户多数把此地作为第一居所供给特征需求特征朝青板块销售旺盛，区域价值提升3 开发商：北京首创新资置业有限公司 投资商：首创置业、新加坡GIC 物业公司：北京新昌金网络物业管理有限公司 项目位置：朝阳区朝阳路华堂商场东50 总占地：19万
27、平米 建筑面积：45万平方米(一期8万平米，二期20万平米) 容积率：2.8 绿化率：33% 物业类型:精装公寓、酒店、商业 住宅建筑形式：塔楼、板楼项目位置朝 阳 北 路朝 阳 路十里堡华堂住宅开盘时间：一期2005年11月 二期2006年9月住宅入住时间：一期2007年；二期2008年四惠桥慈云寺桥A-Z townA-Z town四惠地铁十里堡华堂云柏鞋业商场苏宁电器法宝超市通往地铁的路步行约15分钟朝 阳 北 路朝 阳 路属于朝青版块的核心商业区(以华堂商场为中心)位于国贸东边，是CBD的外延项目在朝阳路上，目前朝阳路正在施工，交通不顺畅在地铁1号线沿线上四惠桥慈云寺桥A-Z townA
28、-Z town四惠地铁十里堡华堂云柏鞋业商场公交车：731 846 855 718 419 653 342等苏宁电器法宝超市通往地铁的路步行约15分钟公交车112总站朝 阳 北 路朝 阳 路麦当劳肯德基必胜客优势：项目在华堂商场的东边，从小区步行需10分钟，购物条件便利；周边有麦当劳、肯德基、必胜客、郭林家常菜，生活较为便利；朝阳路上多趟公交车，且为公交112的起点站，交通便利；到地铁四惠站步行15-20分钟；劣势：附近没有知名大医院，最近的民航医院距小区东2公里；周边没有重点中、小学学校；朝阳路交通拥堵；紧临铁道，受噪音污染；到地铁需要穿越铁道，有不安全隐患；朝阳路正在施工，将朝阳路正在施工
29、，将是双向是双向4 4车道车道1、百货商场5万平米2、商务会所约为7万平米3、幼儿园4300平米4、公园1万平米7、会所项目住宅分为二期u一期名为“悠客公寓”，建筑面积8万平米，为高密度紧凑型的塔楼u二期名为“朗士公馆”，建筑面积20万平米，为底密度大户型板楼u一期楼间距较小，二期楼间距70-80米商业配套u百货商场将建成高档次的大型商场u商务会所将建成写字楼和酒店点评： 一期地块较小，规划成紧凑型的塔楼，与二期的舒适型板楼自然分开，较为合理 由于公园的依托，二期居住舒适度更强，凸显档次 二期的楼间距较宽，显得较为大气 高档次的商业配套提升了整个项目价值夜景鸟瞰效果图住宅 ：（精装修）共230
30、0套ABCDEF为一期悠客公寓，约700套GHJKLMN为二期朗士公寓，约1600套)ABC：18层塔楼，2梯5-6户；D：16层塔楼，2梯5-6户；F：20层板楼，2梯3-4户；G：18层板楼，2梯2户；M：18层板楼，2梯2户；K：9层板楼，2梯2户，L：14层板楼，2梯2户；北西南东建筑层高：2.9米，实际层高2.67米装修标准：一期800元/平米，二期1500元/平米ABCDEFHGKMNLJ点评： 一期塔楼2梯4-5户，人均面积相对较小，二期2梯2户，人均面积相对较大较舒适 一期的精装标准为800元/平米，二期为1500元/平米，拉开了2期的档次，也让二期价格提升更大 一期地块小，数
31、量少 一期每次放量较少，造成供不应求，使越来越多的有意购房者开始关注一期主力户型一期主力户型主力户型：二居使用率：80%N N座座3 3单元单元0101户型户型ABCDABCD座座0101户型点评：户型点评：面积：90平方米优点：客厅进深较大，使用舒适双卧室都有良好采光缺点：朝向为西北，无南向采光卫生间没有窗户非通透户型没有大阳台，使用不便北西南东二期主力户型二期主力户型主力户型：三居使用率：83%北西南东N N座座3 3单元单元0101户型户型N N座座3 3单元单元0101户型点评：户型点评：面积：面积：160160平方米平方米优点：南北通透的板楼，通风换气效果好两间卧室和起居室都朝南，阳
32、光充足明厨明卫，采光效果好卧室是飘窗，视野较好缺点：起居室的阳台为半封闭式，灰尘较大南侧两卧室被客厅分割，动静区相互影响储物间过多，实用性不强一居一居两居两居三居三居四居四居面积面积( (平米平米) )70-9070-90100-120100-120130-160130-160150-200150-200所占比例所占比例10%10%20%20%60%60%10%10%说明：一期以塔楼为主，二期全是板楼一居只在一期有，四居只在二期有点评： 一期以二居为主，面积在100左右，装修档次一般；二期以三居为主，面积在130以上，装修档次稍高，二期产品的品质和档次不一样 三居在整个项目中占绝对数量，可见产
33、品客群定位在高档次高收入人群全装修一、 公共部分 主体结构：主体采用现浇剪力墙结构体系，标准层高2.9米 外 墙：采用面砖、涂料、石料总和设计。 首层大堂：单元入口采用铝合金框玻璃门，地面铺砌地砖或石材，墙面选用地砖或石材配以装饰效果（以实际施工图为准） 电梯间及公共走道：地面铺砌地砖、墙面以面砖配饰，顶棚为乳胶漆配吸顶灯 楼梯间及设备间：地面采用水泥抹面，墙面及顶棚为乳胶漆，照明采用普通照明 门 窗：采用高级灭火门及铝合金窗 二、 公共系统 消 防：公共区域设消防栓及消防警报系统 信 箱：每座住宅大堂内均设有用户专用信箱 电 梯：OTIS或同等品牌三、 户型内部 户 门：采用曼特钢制四防门或
34、同档次产品 外 窗：断桥隔热铝合金配中空玻璃窗，可开启部分设隐形纱窗灯 具：普通照明灯泡 开关面板：奇胜或同档次 客厅及卧室：地面铺装圣象实木复合地板或同档次产品，墙面及顶棚刷多乐士高级乳胶漆或同档次产品 厨 房：地面、墙面铺贴冠军或同档次墙地砖，铝合板吊顶并配吸顶灯 卫 生 间：地面、墙面铺贴冠军或同档次墙地砖，铝合板吊顶并配吸顶灯、排气扇；洁具（包括坐便器、洗面盆、浴缸、龙头、花洒等）选用科勒或同档次产品，淋浴房选用“立家”品牌或同档次产品 保温形式：外墙外保温形式 供暖方式：市政集中供暖 散 热 器：森德钢制散热器或同档次产品 户内保安系统：每户安装可视语音对讲设备 电视及电话系统：客厅
35、、卧室均设有电视及电话插口 网络系统：小区宽带入户，客厅、卧室均设有网络插口 供水系统：市政供水 供电系统：双路供电 燃气系统：市政管道天然气 热水系统：通过市政热力管网供应24小时热水 住宅精装可选的仅为厨房台面的颜色和木地板的颜色 一期精装修标准为800元/平米，二期精装修标准为1500元/平米 一期为基本装修，二期还赠送部分家电和柜体点评： 精装可选内容太少，对客户来说缺少个性化内容 一、二期装修价格拉开了2期的档次，二期档次较高 物业公司：北京新昌金网络物业管理有限公司 物业费：一期A、B、C、D、E座2.55元/平方米月一期F座2.7元/平方米月二期3.2元/平方米月 车位：1：0.
36、7，地上、地下都有。 租金：地上：150元/月；地下400元/月点评： 一期的F座已经较其他楼座提升了档次，因此物业费偏高一些 二期比一期的档次高，物业费也相对提高。可以看出2期的档次差别 相对于周边的楼盘，物业费偏高时间时间均价均价说明说明20072007年年9 9月月185001850020072007年年8 8月月180001800020072007年年7 7月月1500015000二期二期G G20072007年年5 5月月1400014000二期二期L L20072007年年3 3月月130001300020062006年年1111月月M M、N N：1250012500K K：11
37、5001150020062006年年1010月月1150011500二期二期N N20062006年年9 9月月1000010000二期二期M M20062006年年6 6月月90009000一期一期D D20062006年年3 3月月88008800一期一期C C20052005年年1111月月74007400一期一期ABE(ABE(摇摇号开盘价号开盘价) )一期05年11月开盘均价：7400元/平米楼层差50元/平米朝向差：100-400元/平米二期06年9月开盘价：11000元/平米2007年9月均价：19500元/平米楼层价差：120元/层南北朝向价差 ：100-200元/平米上涨幅度
38、：500-1500元/次.平米还有两栋准备卖现房，价格估计在25000元/平米左右。点评项目低价入市，短期内拉升极快，涨幅较大，由开盘的7000元/平米涨到近20000元/平米一期有变电站辐射和火车噪音污染的问题，价格有点受制约由于景观园林、会所等都在二期的地块，火车噪音污染也相对较少，因此二期的价格比一期高出许多，一是和开发商定价策略有关，二是和05-07年整个北京房地产市场涨幅有关项目定位于中高楼楼盘，整个项目的价位相对周边其他项目较高销售情况：项目05年11月摇号方式开盘，只开了3栋楼，并且部分为内部定购，对外的销售的仅100多套2006年陆续开盘一期的C、D、F座，每次涨价幅度500-
39、1000元/平米，每次放量几十套，均抢购一空，造成热销场面二期开始大量投放广告宣传，制造声势，关注客群很多销售率：一期售完，二期开盘的已经销售90%，还有两栋未开目前剩余的为大户型，总价在200-300万之间，销售速度缓慢项目价格仍随着整体市场的上扬而涨价售楼处售楼处销售点评一期开盘三栋楼，采用摇号方式造成开盘现场火爆，人气颇高。一期的C、D、F每次开盘数量少，并且提价，仍销售一空，造成供不应求现象，销售的价格策略比较成功。二期由于以板楼大户型为主，单价已经过万，总价在150万以上，并且首付需要付30%以上，因此销售速度放缓。地域分布：外地人偏多，占60%年龄： 一期25-40岁，年轻人居多二
40、期30-50岁，中年购买者居多职业特征：中央电视台工作人员，其他职业特征不明显。购买目的：一期投资者较多，投资自住各占50%二期自住居多，用于投资的较少付款方式：一次性付款约占40%。贷款首付比例：30%。家庭结构：一期多为2-3口之家二期多为3-5口之家，改善生活条件，多为第N次置。推广方式：项目周边围挡、三环边路及朝阳路户外广告牌、报纸(北青、北晚)、短信、网络点评一期由于热销，没有投入大量的广告。从项目二期开始，有大量的广告投放，受关注度增加。由于项目定位在高档次高收入人群，因此广告内容以高尔夫等高档次生活为主，并针对朝阳区及CBD区域人群。一期ABE已经入住，CDF即将入住二期还在施工
41、中EBCDEF施工中的施工中的H H和和J J施工中的施工中的K K项目从规模上属于中盘，从项目档次上属于中高档。项目一期二期档次不同，目标客群也不同，在规划上做了很好的导向在项目的档次上，定位于高档次项目，在小区规划和产品设计上，也显示出高档公园和商业配套，突出了项目的档次与定位项目低价入市，价格拉升较快，但仍热销，营销比较成功缺陷目前朝阳路正在施工，道路出行不顺畅项目离火车铁道较近，受到噪音污染，虽然开发商已经加了隔音屏障，但仍有影响项目离地铁四惠站和四惠东站步行需要15-20分钟，不太便利目前周边还像是城乡结合处，人口素质参差不齐4整体环境整体环境板块发展板块发展供应特征供应特征从无到有
42、档次提升 朝阳区整体环境良好 CBD带动板块特征板块特征 特殊的地理位置 交通状况较好 板块内正处在高速发展期，潜在供应量较多 产品供给已形成模式，并符合给区域需求，但缺乏多样性 产品品质较高，普遍为高档精装修 住宅单价高，总价高，再提升潜力不大 板块发展时间较短，目前配套设施不完善，但在不断发展 销售情况较好规模发展 朝青板块由于特殊地位位置和近年健康的发展，已逐渐形成成熟的市场，客户对朝青板块“高档生活区高档生活区”的认知已经统一 目前朝青板块产品档次较高，整体价格高昂，未来价格上浮比例不会太高，但由于基数大，价格上涨绝对值相对价高，而且板块内配套设施建设还处在发展阶段，所以未来还有较大的发展潜力未来还有较大的发展潜力健康发展
