1、特色小镇的投融资运作特色小镇的投融资运作2017刘新平刘新平中铁（上海）投资有限公司 副总经济师经济学博士特许金融分析师（CFA）国家发改委PPP专家、财政部PPP专家22022-3-251CHAPTER特色小镇的投融资模式32022-3-25地方政府建设特色小镇面临的资金问题NO MONEYNO WAY42022-3-25小镇政府特色小镇项目公司（SPV）社会资本PPP合作协议特色小镇建设运营一体化服务方案特色小镇直接投资注册资本金与投资政府购买一体化服务向政府移交特色小镇模式一：PPP模式52022-3-25模式一：PPP模式l社会资本方重建设、轻（不懂）运营l融资困难l缺乏产业导入的经验
2、和资源可能存在的困难与问题：62022-3-25债券持有人项目公司（发行人）承销商发改委/证监会/银行间交易商协会托管人担保人认购债券增信资金托管服务核准/注册/备案委托销售债券协助发行模式二：发债72022-3-256.支付设备购买款项3.支付融资租赁服务费2.签订资产买卖合同&融资租赁合同SPV公司（承租人）企业政府部门银行融资租赁公司（出租人）1. 货币方式出资2. 资产方式出资7.归还本息4.申请保理贷款5.发放保理贷款6.归还本息模式三：融资租赁82022-3-25n 政府主导的基金政府平台母基金金融机构特色小镇子基金特色小镇项目优先劣后模式四：产业基金2022-3-25n 金融机构
3、主导的基金模式四 ：产业基金政府平台金融机构资管计划、信托计划等特色小镇项目基金特色小镇项目劣后级优先级投资2022-3-25n 社会资本主导的基金模式四：产业基金地方政府母基金社会投资人金融机构社会投资人特色小镇项目子基金特色小镇PPP项目劣后优先投资优先优先劣后112022-3-25信用评级募集资金募集资金发售收益凭证资金托管银行计划管理人专项资产管理计划（SPV）评级机构担保机构资产支持证券持有人原始权益人（项目公司）“真实出售” 基础资产计划资产账户管理信用增级资产证券化结构设计模式五：资产证券化122022-3-25信托管理资产托管费管理服务费信托公司（受托人）担保人信托计划持有人（
4、受益人）项目收益权信托计划项目公司商业银行（托管人）发起/管理认购信托收益受让特定资产收益权回购价款内部增信措施外部增信收益信托结构设计签订信托合同签订收益权转让及回购合同模式六：收益信托132022-3-252CHAPTER特色小镇典型项目的融资方式142022-3-25土地一级开发l 小镇开发公司（政府平台）自有资金投入。l 开发公司自己发行债券。l 向省级政府申请专项债券（地方政府土地储备专项债券管理办法（试行），委托开发公司实施。152022-3-25基础设施和公共配套l 自有资金、发债、银行融资等。l 发行专项债券。l 采用PPP模式。162022-3-25公益性与商业性结合项目l
5、招商引资，引入企业进行投资、建设和运营。l 采用使用者付费的PPP模式。l 政府平台独资完成项目的投资、建设和运营。172022-3-25纯商业性投资项目l 招商引资，引入企业进行投资、建设和运营。开发公司不参股、不深度参与，完全靠企业投入。l 政府平台采取参股等方式介入，增强社会资本方的投资积极性。182022-3-253CHAPTER案例分析192022-3-25案例一：建德航空小镇l 规划面积3.57万平方公里。l 重点打造通航服务、航空休闲旅游和航空智造三大区块。l 2016年列入浙江省第二批特色小镇创建名单。l 2017年列入国家第二批特色小镇。202022-3-25案例一：建德航空
6、小镇l被国家发改委列入全国首批通航旅游示范工程和航空飞行营地示范工程。l浙江省首家取得A类民用机场许可证的通用机场。l机场报告区域：寿昌以及千岛湖上空4500平方公里、1200米以下的空域。l上海东方、浙江浩恒等9家航空公司和飞行单位在这里从事飞行训练和通用航空作业飞行，如警用航空、护林防火、国网巡线、紧急救援等等212022-3-25案例一：建德航空小镇l从寿昌起飞，周边的萧山机场、黄山机场、庐山机场、井冈山机场、武夷山机场、温州(雁荡山)机场和普陀山机场的空中距离都在300公里以内222022-3-25建德市资产经营开发有限公司建德千岛湖通用机场有限公司资本金3.1亿元国开发展基金建德航空
7、小镇建设项目（总投资9.9亿元）案例一：建德航空小镇国开行4亿元农行2.8亿元银团贷款6.8亿元，10年，基准利率，政府购买服务模式贷款6.8亿元持股100%建德经济开发区管委会出资2.5亿元出资1.2亿元，利率1.2%，10年232022-3-25案例二：中铁国际生态小镇l中铁国际生态城小镇位于贵州省双龙临空经济区核心区域，处于贵阳、龙里空间一体化的发展轴线上。项目中心距离贵阳市区仅15公里，距离贵阳龙洞堡国际机场仅6公里，项目区位优势明显。l中铁国际生态小镇总投资约505亿元，总面积2038.02公顷（约3万亩），计划建设周期8年，建设规模1200万平方米，规划城市人口20万。项目建成后将
8、有力的带动地方经济发展，提升行业水平，助推地方民生就业。242022-3-25案例二：中铁国际生态小镇“运动休闲+”产业模式252022-3-25案例二：中铁国际生态小镇太阳谷太阳谷 占地占地8293.88293.8亩，以户外运动基地、温亩，以户外运动基地、温泉度假酒店、温泉泉度假酒店、温泉SPASPA主主题馆、养生养老中心、高题馆、养生养老中心、高端住宅等组成的温泉康体端住宅等组成的温泉康体养生区。养生区。白晶谷白晶谷 占地占地10509.910509.9亩，以户外运动亩，以户外运动基地、小球运动中心、基地、小球运动中心、超五星级度假酒店群、超五星级度假酒店群、滨湖商业区、高端住宅滨湖商业区
9、、高端住宅组成的旅游运动商务区。组成的旅游运动商务区。悦龙国际城悦龙国际城 占占地地8900.558900.55亩，以总部基亩，以总部基地、会议会展中心、商务地、会议会展中心、商务中心、购物中心、文化艺中心、购物中心、文化艺术中心、中高端住宅群组术中心、中高端住宅群组成的中央生活商务区。成的中央生活商务区。云栖谷云栖谷 占地占地2866.052866.05亩，以风情小镇、亩，以风情小镇、马术俱乐部、汽车电影院、马术俱乐部、汽车电影院、烧烤露营基地、高端住宅烧烤露营基地、高端住宅等组成的主题公园小镇区。等组成的主题公园小镇区。巫山峡谷带巫山峡谷带以峡谷主题公园、声光电以峡谷主题公园、声光电表演、
10、岩画观光走廊等组表演、岩画观光走廊等组成的成的8 8公里峡谷风情旅游公里峡谷风情旅游景区。景区。262022-3-25案例二：中铁国际生态小镇l拆迁安置l市政基础设施建设l城市规划设计控制l土地指标规划l功能性配套项目建设l房地产项目建设l品牌宣传推广企业全过程主导综合性生态城镇投资开发模式272022-3-25案例二：中铁国际生态小镇“石漠化综合治理”+“土地一级整理+土地二级开发+城市运营”开发运营模式l中铁国际生态城项目商业运作模式为代表的以文化、旅游开发为先导和主要功能方向，结合房地产产品、户外运动产品、商务服务产品及其他多种业态进行整体规划建设的土地综合利用发展模式。2022-3-2
11、5案例二：中铁国际生态小镇项目商业模式分析：l避免了“过度同质化”。l重在“功能社区化”产品的打造，选择了集旅游文化、体育健康、休闲度假为主的项目开发定位。l建立“利益共同化”合作开发模式，设计了特殊的滚动协同开发模式。l构建了“价值链条化”合作共赢的开发态势。2022-3-25案例二：中铁国际生态小镇坚持原则：“五个主导”：l 由企业准确主导本项目整体规划定位l 由企业强力主导本项目基础设施投资建设l 由企业有序主导本项目土地资源控制。l 由企业合理主导本项目配套产业开发l 由企业科学主导本项目运营管理302022-3-25案例二：中铁国际生态小镇实践证明，这个操作模式是成功的，形成了较为成
12、熟的运行模式，效果明显：本项目截至2016年6月底，中铁国际生态小镇项目现开发土地面积约1.5万亩，开工面积约200万平方米，已建成房屋约100万平方米；共引进了养生养老、医院、风情小镇、峡谷旅游公园、体育运动中心、学校、OTO商业、农贸市场、商业综合体等十多家产业业态商家，还引进了碧桂园集团参与二级开发，现项目内引进的各产业总投资额约150亿元，极大促进了项目的发展；现项目内引入常住人口约2万人，每月来访人数约10万人，平均每天约3000多人。312022-3-25案例二：中铁国际生态小镇目前，项目30万平方安置区已全部移交使用，自 主 开 发 物 业 已 销 售 1 1 2 1 套 ， 销
13、 售 面 积174058.22m，去化率为74.38%，已交房套数727套，交房面积107741.67m；高尔夫球场运营两年实现营业收入约3200万元；安纳塔拉超五星酒店正紧张筹备，计划今年十月正式开业；双龙民族风情小镇已陆续营业，O2O电商综合体、国际学校、康养中心等项目全面建设。截至目前，伴随中铁国际生态小镇项目的启动和开发建设的推动，中铁国际生态城项目已初具规模，不仅项目内已形成了多业态、功能完善、高品质的旅游、高尚生活社区，在基础设施、产业配套、人口吸附等方面都产生了巨大的变化。322022-3-25案例二：中铁国际生态小镇特别值得关注的是，在中铁国际生态城项目的影响下，与本项目具有拱卫之势的周边开发项目纷至沓来，直接带动了项目周边的因特拉根小镇、砂之船奥特莱斯、动漫娱乐城、正威集团电子产业园、国家新闻出版总署数据应用中心、龙里新高中、北部工业园、贵州文化创意产业园、太升商务中心、贵州省水文局基地、万豪总部基地，以及由京东、顺丰、万科等15个项目构成的贵州省最大的贵龙物流中心等产业项目已投入使用或运营，已经吸引了约2万人的产业人口进入该大区域就业，已形成良好的大区域开发态势，更重要的是推动了贵州双龙航空港经济区的成立，同时贵州双龙航空港经济区的成立又反过来对本项目产生极大的促进作用，拉升了中铁国际生态城项目内约6000亩的存量土地价值。
