1、12秦时置县，历代未废，是越国古都、西施故里和於越文化的发祥地之一，文化积淀深厚，名人名士辈出。诸暨历史中国优秀旅游城市和浙江省旅游经济强县市，被誉为“中国袜业之都”、“中国珍珠之都”、“中国香榧之都”等。诸暨地位诸暨，区域面积2311平方公里，辖24个镇乡、3个街道（暨阳街道、浣东街道、陶朱街道），总人口115.79万人。（2011年）行政区划3诸暨自然条件优越,资源丰富,有“七山一水二分田”之称。境内已探明的矿藏有金、银、铜、铁、铅、锌、萤石、磷石、石灰石、石煤等30多种，多分布于南部，石煤、石灰石、锰、磷、钾等多分布于西北部，高岭土、石墨、地开石、白云石、黄沙等分布境内各处。有石煤、石灰
2、石矿带各6条，黄金矿带3条，为浙江省有色金属及建材矿产主要产地。其中，金、锌、萤石、石灰石、石煤的蕴藏量居浙江省前茅。诸暨的水资源、农林资源也十分丰富。境内土壤有88个土种，以丘陵山地红壤和河谷平原水稻土为主。境内植被属浙皖山区青冈苦储林培栽植被区、天目山古田丘陵山地植被片。水力发电蕴藏量463万千瓦。诸暨丰富的土地资源、良好的地理环境，为社会经济发展创造了良好的外部条件。农业以粮、猪、茶、茧为四大主产。自50年代起，相继成为浙江省粮食、生猪、茶叶生产基地县(市)和全国生猪、茶叶基地县（市）。工业已形成纺织机械、轻工、服装、五金、采矿、冶金、建筑材料、食品加工为支柱的体系，丝绸工业跨入全国先进
3、行列，纺织、机械、除尘器、链条、水泥等产品有较高声誉。外向型经济持续发展，丝绸服装、粮油食品、机械等10大类160余种产品远销60多个国家和地区。4五泄风景区是国家级风景名胜区、国家4A级旅游区、国家级森林公园，一水五折的瀑布或以蜿蜒曲折之情，或以奔放豪迈之势，为世人所赞叹。斗岩风景区位于诸暨市西南部，距市区和五泄风景区均为15公里，景区面积8平方公里。主峰斗岩，原名陡岩，意示其陡然而立，峥嵘峭拔。汤江岩风景区汤江岩依偎于安华湖，有“无山不崖、无崖不石，无石不洞，无洞不穿”之奇，利用独特的地理位置和洞穴优势，开辟了深受年轻人喜爱的户外拓展运动，诸暨市，具有丰富的自然与人文旅游资源，名人(西施)
4、、名胜(五泄)、名居(斯宅千柱屋等)、名品(珍珠、香榧)在全国有较高的地位与影响，是中国优秀旅游城市、中国民间工艺美术之乡。西施故里旅游区是国家AAAA级旅游区。主要以西施文化为主题，充分展示古越文化和故里风情，该区域已建设成为一处自然风光优美、文化内涵丰富、游览设施健全、经济效益良好、具有时代活力的风景游览胜地。旅游资源5“一心”为中心城区，“六大组群”分别为店口、枫桥、牌头、五泄、璜山、次坞为中心镇的城镇组群。“K行轴线”指浙赣铁路及杭金衢、诸绍、诸永三条高速公路形成的城镇发展主轴线。“星月结构”指六个中心镇围绕中心城区形成“群星拱月”结构。规划城镇规模分四级：一级为中心城区50万人；二级
5、为510万人，包括店口、枫桥、牌头3个镇；三级为1.57万人，包括山下湖、次坞、五泄、璜山、直埠、应店街、安华7个镇；四级为1.5万人以下，包括街亭、王家井、江藻、赵家、马剑、同山、浬浦、阮市、东白湖、陈宅、岭北11个镇。6城西：商务副中心城东：行政主中心老城：商业副中心本案城南：旅游风景区西拓东扩，北伸南限，中心调理。 本案高端产品打造“中心调理”是指积极实施旧城改造，改变老城区拥挤、少绿和局部脏，乱、差状况，根据人文历史内涵，体现城市历史文化积淀，促使新老城区协调发展。“南限”是指对南环线以外用地严格控制，并对环线以内用地按风景区建设要求，对项目性质加以合理控制；“北伸”是指在城北区域没有
6、形成集团化扩张趋势前，城市用地向诸湄线以北有所拓展；“西拓”指促使城市用地向西发展，调整产业结构，发展高新技术产业，环保产业，增强城市整体发展的推动力；“东扩”指坚持以建设高标准居住区为城东新区发展的方向，合理配置文、教、卫、科研等公建项目，促使城东公共中心的形成，为远景发展留有余地；7经济发展强劲：年均增长速度超过10%。综合实力雄厚：居全国县域经济基本竞争力第13位民殷商富：为房地产消费提供支撑雄厚的经济实力为诸暨房地产市场发展提供了强劲的动力，市场有继续增长扩大的空间。宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展020040060080010001
7、2001400桐乡市富阳市上虞市海宁市瑞安市乐清市余姚市温岭市义乌市诸暨市慈溪市绍兴县鄞州区萧山区2010年浙江重点县域城市经济总量排名诸暨排名第五*数据来源：诸暨统计公报8联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系人均GDP（美元）0-800800-40004000-80008000-20000阶段启动期快速发展期快速发展期稳定发展期需求类型生存需求生存、改善改善需求改善需求特点单纯数量数量和质量以质量为主综合发展型 随着诸暨的经济快速发展，人均GDP快速增长，10年首次突破8000美元大关。 依照经验，诸暨房地产市场应当处于快速发展阶段，并逐步趋于稳定，改善型需求比重逐步增大，
8、客户更注重于产品质量。*数据来源：诸暨统计公报020000400006000080000100000120000瑞安市乐清市温岭市上虞市诸暨市桐乡市富阳市海宁市慈溪市义乌市鄞州区绍兴县2010年浙江部分县域人均GDP9诸暨经济的主体是个私民营经济。诸暨个私民营经济最大的特色是簇群式分布的块状经济。“大唐袜业”年产袜子60亿双，是中国大陆最大的袜业生产基地；“山下湖珍珠”年产珠250吨，是中国大陆最大的淡水珍珠生产、加工和销售基地；“店口五金”年销售额超100亿元人民币；“枫桥衬衫”年产衬衫3500万件；“三都贡缎”畅销西非等市场，贡缎出口量占中国大陆的80%以上。10主导产业代表乡镇年产值（亿
9、）法人数（个）个体经营户（户）袜业大唐217.556609512草塔3565417珍珠业山下湖39.912023314铜加工及新兴材料业店口432.319607886环保新能源业122.4机械装备制造业牌头317.683183039纺织服装业枫桥268.6941791002005年以来，民营经济占地方经济比重均超过90%；全市2010年工业总产值为2253.95亿元，其中非国有经济的比重超过97%2010年全市规模以上（年销售额超过500万）私营企业数量占全市规模工业企业数量的74.88%，达到1310家，实现产值1630.89亿元，另有外商投资企业330家，合计数量比重超过91%。*数据来源
10、：诸暨统计公报11全市常住人口为115.79万人，同第五次全国人口普查的107.07万人相比，十年共增加8.72万人，增长8.14%，年平均增加0.87万人，年均增长率为0.79%。全市人口中，居住在城镇的人口为60.66万人，占总人口的52.39%；居住在乡村的人口为55.13万人，占总人口的47.61%。与第五次全国人口普查相比，城镇人口占总人口的比重上升了8.58个百分点。全市常住人口中市外流入人口为22.77万人，占19.66%。107.0746.960.16115.7960.6655.130.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00全市常住人口城镇常住人口
11、农村常住人口诸暨城镇人口变化图200020101057175106003010641811066744106957314960515357315751216069116578402000004000006000008000001000000120000020062007200820092010诸暨户籍人口及非农人口历年走势图户籍人口非农人口*数据来源：诸暨统计公报12 经济快速发展，居民收入快速增长。 2010年，全市城镇居民人均可支配收入31413元，增长12.6%，人均消费性支出20498元，增长18.3%； 2010年，全市农村居民人均纯收入14549元，增长14.0%，人均生活消费支出
12、10615元，增长12.1%。200562275925678278973141315823154271625917334204980500010000150002000025000300003500020062007200820092010诸暨人均可支配收入和人均消费性支出（单位：元）城镇居民人均可支配收入城镇居民人均消费性支出194862197124646268743016420056227592567827897314132162324535263852831130896212382383126452292293231321576250072870830841352202006200720
13、0820092010部分城市城镇居民人均可支配收入比较（单位：元）绍兴市诸暨慈溪市萧山区义乌市*数据来源：诸暨统计公报13诸暨是一个以第二产业为主，第三产业为辅的城市诸暨三产比例同慈溪基本相当，相比于浙江省三产比例，诸暨市第二产业占比明显突出，第三产业发展加快，有待进一步发展；诸暨第二、三产业的投资增幅较快近三年二三产业的投资规模一直在扩大，且投资增幅较快；其中第二产业投资比重逐步减少，第三产业投资比重逐步加大，经济结构不断调整，进一步优化。0.121.691.27126.94145.01163.9662.9672.5598.71050100150200250300200820092010诸暨
14、市产业投资组成（单位：亿元）第一产业第二产业第三产业5.2%5.3%6.0%9.3%5.1%52.6%56.3%58.9%56.8%59.3%43.2%37.6%35.1%35.3%35.6%0%20%40%60%80%100%浙江省绍兴市诸暨市长兴县慈溪市2010年各地三产比例第一产业第二产业第三产业6.7%6.5%6.1%6.0%6.0%62.1%61.8%61.4%60.2%58.9%31.2%31.7%32.5%33.8%35.1%0%20%40%60%80%100%20062007200820092010诸暨市三产比例第一产业第二产业第三产业*数据来源：诸暨统计公报14异常基本正常正
15、常运行基本正常异常房地产开发投资/GDP20%反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为1%-15%房地产开发投资/固定资产投资37%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%*数据来源：诸暨统计公报15数据来源：诸暨统计公报16发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上外部环境福利分房阶段，政府为整个产业的主要投资者；区域平行发展。消费者收入水平提高；区域市场发展出现不平衡，地段价值开始显现；市场存在不规范操作，政策因素影响大、住房福利仍大量存在。土地市场、商品房市场规范操作；政府对房地
16、产业的调控主要通过城市规划及土地供应等宏观调控手段间接进行；政府的住房福利少量存在。房地产市场以二级市场交易为主、市场为大地产商所主导；土地市场与商品房市场完全规范；但政府的住房福利依旧少量存在。竞争条件有实力竞争者较少；需求简单、市场结构单一。大量新竞争者介入，开发投资量猛增；需求复杂、市场细分显现；竞争以市场份额的竞争为主。竞争者数量减少；市场细分充分，占有新的细分市场较难；开发商注重效益/低成本。竞争者数量进一步减少，消费者需求减少。需求特征满足基本生活需求，客户结构简单。生存、改善需求兼有；需求急剧增加；客户层面扩大需求增长趋于平稳；改善需求为主；客户结构复杂多样。改善需求为主，需求趋于多样化。供应特征单纯数量型，产品形式单一，基本无附加值。产品大量出现，形式逐渐多样化，价格迅速提高，数量与质量并重；产品附加值出现并提高。产品注重质量，价值构成广泛，产品附加值很好体现。产品形式极为丰富，高质量。
