1、1 12 21 1 物业管理投标的概念与原则物业管理投标的概念与原则 物业管理的投标：符合招标文件要物业管理的投标：符合招标文件要求的物业管理企业根据招标文件中确定求的物业管理企业根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业的实力，编制有关法律、法规与本企业的实力，编制投标文件，参与投标活动。投标文件，参与投标活动。物业管理投标原则物业管理投标原则 （1 1）真实性原则）真实性原则 投标人的投标书内容要真实，不能弄投标人的投标书内容要真实，不能弄虚作假。虚作假。 （2 2）正当竞争原则）正当竞争原则 参加投标的物管企业要反对其他参
2、与参加投标的物管企业要反对其他参与竞投的物管企业进行不正当竞争行为，倡竞投的物管企业进行不正当竞争行为，倡导企业遵守商业道德；参加竞投的物管企导企业遵守商业道德；参加竞投的物管企业要约束自己不正当竞争。业要约束自己不正当竞争。1 12 22 2 物业管理投标的程序物业管理投标的程序1 1物业管理投标的准备阶段物业管理投标的准备阶段2 2物业管理投标的实施阶段物业管理投标的实施阶段1 1物业管理投标的准备阶段物业管理投标的准备阶段（1 1） 取得从业资格取得从业资格（2 2）筹措资金）筹措资金（3 3）收集招标物业相关资料）收集招标物业相关资料（4 4）进行投标可行性分析）进行投标可行性分析（4
3、 4）进行投标可行性分析）进行投标可行性分析1 1）招标物业条件分析）招标物业条件分析2 2）本公司投标条件分析）本公司投标条件分析3） 竞争者分析竞争者分析4）风险分析风险分析2 2物业管理投标的实施阶段物业管理投标的实施阶段（1 1）购买、阅读招标文件）购买、阅读招标文件（2 2）标前调查与现场考察标前调查与现场考察 （3 3）制定管理服务方法及工作量制定管理服务方法及工作量（4 4）制定资金计划）制定资金计划（5 5）标价试算）标价试算 （6 6）标价评估与调整）标价评估与调整（7 7）办理投标保函）办理投标保函 （8 8）封送标书、保函）封送标书、保函（1 1）购买、阅读招标文件）购买
4、、阅读招标文件阅读招标文件，找出疑点，按其不同性质与阅读招标文件，找出疑点，按其不同性质与重要性，将其划分为重要性，将其划分为“招标前由招标人明确招标前由招标人明确答复答复”和和“计入索赔项目计入索赔项目”两类。两类。注意招标文件中的各项规定，如开标时间、注意招标文件中的各项规定，如开标时间、定标时间、投标保证书等，尤其是图纸、设定标时间、投标保证书等，尤其是图纸、设计说明书和管理服务标准、要求和范围予以计说明书和管理服务标准、要求和范围予以足够重视，做出仔细研究。足够重视，做出仔细研究。（2）标前调查与现场考察）标前调查与现场考察 1）在物业竣工前期介入：应现场查看工程）在物业竣工前期介入：
5、应现场查看工程土建构造，内外安装的合理性，尤其是消防安全土建构造，内外安装的合理性，尤其是消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、电力交通通设备、自动化设备、安全监控设备、电力交通通讯设备等，做好日后养护、维护要点记录，图纸讯设备等，做好日后养护、维护要点记录，图纸更改要点记录，交与开发商商议。更改要点记录，交与开发商商议。 2）在竣工后期介入，应按竣工验收标准视察）在竣工后期介入，应按竣工验收标准视察项目；项目； 3 3）业主主要情况，包括收入层次、主要服）业主主要情况，包括收入层次、主要服务要求与所需特殊服务等；务要求与所需特殊服务等； 4 4）当地的气候、地质、地理条件等与接管）当地的气
6、候、地质、地理条件等与接管后的服务密切相关的条件。后的服务密切相关的条件。 （3）制定管理服务方法及工作量）制定管理服务方法及工作量 1）将招标项目参数列出，越细越好；）将招标项目参数列出，越细越好；2）分析项目的难点，确定重点，有针对性管理；）分析项目的难点，确定重点，有针对性管理；3）合理的人力配置；）合理的人力配置； 4）确定分阶段达到的目的；）确定分阶段达到的目的；5）做出的服务项目达到的满意率；）做出的服务项目达到的满意率；6）成本测算；）成本测算； 7）经济效益分析；）经济效益分析；8）社会效益分析）社会效益分析 ；9）需要招标人提供的帮助、条件；）需要招标人提供的帮助、条件； 1
7、0）整个工作安排。）整个工作安排。 （4）制定资金计划）制定资金计划1）制定资金计划的目的主要有：）制定资金计划的目的主要有：复核投标可行性研究结果复核投标可行性研究结果做好答辩的准备做好答辩的准备2）主要的现金流入和流出项目为：）主要的现金流入和流出项目为：标书规定的预付款、保证金等标书规定的预付款、保证金等接管期间费用支出接管期间费用支出接管期间收入接管期间收入其他资金来源其他资金来源（5）标价试算）标价试算1）明确领会各项服务要求、经济条件）明确领会各项服务要求、经济条件2）计算或复核服务工作量）计算或复核服务工作量3）掌握物业现场基础信息）掌握物业现场基础信息4）掌握标价计算的各种单价
8、、费率、费用）掌握标价计算的各种单价、费率、费用5）拥有分析所需的当地条件的经验数据）拥有分析所需的当地条件的经验数据（6）标价评估与调整）标价评估与调整 1 1）试算所用基础数据可能部分是预测性的，）试算所用基础数据可能部分是预测性的，部分为经验性的，不够精确可靠，估价人员部分为经验性的，不够精确可靠，估价人员应当对预测和经验数据的适用基础进行审查，应当对预测和经验数据的适用基础进行审查，必要时予以调整。必要时予以调整。 2 2）风险等不可预见费用是主观设定的，应）风险等不可预见费用是主观设定的，应在计算结束后予以复核，综合各渠道所得信在计算结束后予以复核，综合各渠道所得信息分析做出报价决策
9、。息分析做出报价决策。 3 3）可能由于估价人员的原因，致使估价）可能由于估价人员的原因，致使估价偏高或偏低，对此要参考几个估价人员的估偏高或偏低，对此要参考几个估价人员的估价结果，取平均值确定最终报价。价结果，取平均值确定最终报价。 （7）办理投标保函）办理投标保函 1）向银行提交资料：投标人须知，保）向银行提交资料：投标人须知，保函条款、格式及法律条款等。函条款、格式及法律条款等。 2）填写）填写要求开具保函申请书要求开具保函申请书及其及其他申请所要求填写的表格，一式三份。他申请所要求填写的表格，一式三份。 3）提交详细材料，说明物业管理服务）提交详细材料，说明物业管理服务量及预定合同期限
10、。量及预定合同期限。 投标保函的主要内容：担保人、被担投标保函的主要内容：担保人、被担保人、受益人、担保事由、担保金额、担保人、受益人、担保事由、担保金额、担保货币、担保责任、索偿条件等。保货币、担保责任、索偿条件等。 （8）封送标书、保函）封送标书、保函 1）投标人按照招标文件的要求，准备）投标人按照招标文件的要求，准备正本和副本（通常正本正本和副本（通常正本1份，副本份，副本2份）。份）。 2）标书的正本及每一份副本应用内外）标书的正本及每一份副本应用内外两层封套分别包装与密封，密封后打上两层封套分别包装与密封，密封后打上“正本正本”或或“副本副本”的印记（一旦正本和的印记（一旦正本和副本
11、有差异，以正本为准）。副本有差异，以正本为准）。 3）两层封套上均应按投标邀请书的规）两层封套上均应按投标邀请书的规定写明投递地址及收件人，并注明投标文定写明投递地址及收件人，并注明投标文件的编号、物业名称、件的编号、物业名称、“在某日某时之前在某日某时之前不要启封不要启封”等。等。123 物业管理投标文件物业管理投标文件1物业管理投标书的组成与主要内容物业管理投标书的组成与主要内容2投标书写作技巧投标书写作技巧3编制投标文件应注意的事项编制投标文件应注意的事项4投标报价及技巧投标报价及技巧1物业管理投标书的组成与主要内容物业管理投标书的组成与主要内容1 1）投标致函。就是投标正式报价信，其主
12、要内容有：）投标致函。就是投标正式报价信，其主要内容有：表明投标人完全愿意按招标文件中的规定承担物业管理表明投标人完全愿意按招标文件中的规定承担物业管理服务任务，并写明自己的总报价金额；服务任务，并写明自己的总报价金额；表明投标人接受该项目合同委托管理期限；表明投标人接受该项目合同委托管理期限；表明本投标如被接受，投标人愿意按招标文件规定金额表明本投标如被接受，投标人愿意按招标文件规定金额提供履约保证金；提供履约保证金；说明投标报价的有效期；说明投标报价的有效期；表明本投标书连同招标人的书面接受通知均具有法律约表明本投标书连同招标人的书面接受通知均具有法律约束力；束力；表明对招标人接受其他投标
13、人的理解。表明对招标人接受其他投标人的理解。（1）物业管理投标书的组成）物业管理投标书的组成2 2）附件）附件 公司简介公司简介公司法人地位及法定代表人证明公司法人地位及法定代表人证明公司对合同意向的承诺公司对合同意向的承诺物业管理专案小组的配备物业管理专案小组的配备物业管理组织实施规划。物业管理组织实施规划。 1 1）介绍本物业管理公司的概况和经历）介绍本物业管理公司的概况和经历2 2）分析投标物业和管理要点）分析投标物业和管理要点3 3）介绍本公司将提供的管理服务内容及功能）介绍本公司将提供的管理服务内容及功能4 4）说明将提供的服务形式、费用和期限）说明将提供的服务形式、费用和期限 （2
14、）投标书的主要内容）投标书的主要内容2投标书写作技巧投标书写作技巧（1）标书的标题）标书的标题（2）标书的序言）标书的序言 （3）管理的方式、方法）管理的方式、方法 （4）管理人员）管理人员（5）必需具备的物质装备计划）必需具备的物质装备计划（6）经费收支测算）经费收支测算（7）管理规章制度）管理规章制度（8）各项管理指标）各项管理指标（9）便民服务项目）便民服务项目（10）社区文化）社区文化（11）愿意承受的有关奖罚内容）愿意承受的有关奖罚内容3编制投标文件应注意的事项编制投标文件应注意的事项 （1）确保填写无遗漏，无空缺）确保填写无遗漏，无空缺 （2）不得任意修改填写内容）不得任意修改填写
15、内容 （3）填写方式规范）填写方式规范 （4）不得改变标书格式）不得改变标书格式 （5）计算数字必须准确无误）计算数字必须准确无误 （6）报价合理）报价合理 （7）包装整洁美观）包装整洁美观4投标报价及技巧投标报价及技巧(1)经营管理费用测算经营管理费用测算 1)前期介入服务中发生的开办费用测算；前期介入服务中发生的开办费用测算； 2)第一年度物业管理费用测算；第一年度物业管理费用测算； 3)年度能源费用测算；年度能源费用测算； 4)物业所具有的各项经营项目的经营收入预算；物业所具有的各项经营项目的经营收入预算； 5)年度经营管理支出费用预算；年度经营管理支出费用预算；(2)确定合理利润率：利润不能太高，利润率是实确定合理利润率：利润不能太高，利润率是实际发生的管理费用的际发生的管理费用的5一一15之间。之间。作业：1-5编写投标书应掌握哪些技巧？
