1、旧改基础分享旧改基础分享（上）（上） 深圳城市更新旧改实际操作流程完整旧改旧改城市更新城市更新三旧改造：旧城镇、旧厂房、旧村庄深圳城市更新旧改实际操作流程完整容积率可调容积率可调基础投资大基础投资大开发周期长开发周期长规划有弹性规划有弹性与前瞻性与前瞻性各区自治各区自治政策复杂政策复杂调整频繁调整频繁操作难度大操作难度大利益方众多利益方众多谈判成本高谈判成本高信息不对称信息不对称不公开不公开一事一议一事一议成本结构复成本结构复杂杂按建面计算按建面计算土地成本土地成本返还面积多返还面积多不可销售体不可销售体量大量大区位条件优区位条件优溢价高溢价高城市更新城市更新（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区
2、、城中村及旧屋村等）城市更新分类及特点城市更新分类及特点综合整治类综合整治类功能改变类功能改变类拆除重建类拆除重建类不改变建筑主体结构和使用功能,改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施深圳城市更新旧改实际操作流程完整相关政府机构相关政府机构n市领导小组：市领导小组：市查违办和城市更新工作领导小组，负责全市统筹和重大事项决策市查违办和城市更新工作领导小组，负责全市统筹和重大事项决策n主管部门：主管部门：
3、深圳市规划和国土资源委员会及其派出机构（如国土委第一直属管理局），具体组织、协调、监督深圳市规划和国土资源委员会及其派出机构（如国土委第一直属管理局），具体组织、协调、监督n区政府及其相关职能部门：区政府及其相关职能部门：如区城市更新办如区城市更新办, ,组织研究，计划的受理、审查及申报；组织专项规划编制、初审和申报，确认改造组织研究，计划的受理、审查及申报；组织专项规划编制、初审和申报，确认改造实施主体；实施主体；深圳城市更新旧改实际操作流程完整第一部分：拆除重建类城市更新第一部分：拆除重建类城市更新深圳城市更新旧改实际操作流程完整基本概念基本概念拆除重建类城市更新拆除重建类城市更新n条件：
4、条件：符合基础设施亟待完善符合基础设施亟待完善/ /环境恶劣环境恶劣/ /存在重大安全隐患存在重大安全隐患/ /现状明显不符合经济发展等情形之一，且通过综现状明显不符合经济发展等情形之一，且通过综合整治或者功能改变难以有效改造的合整治或者功能改变难以有效改造的n按实施主体分类：按实施主体分类：1 1、权利主体自行实施，单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利、权利主体自行实施，单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施。主体后由其实施。2 2、市场主体单独实施，权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。、
5、市场主体单独实施，权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。3 3、合作实施，城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合、合作实施，城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合作协议合作实施。作协议合作实施。4 4、政府组织实施，政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施、政府组织实施，政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施深圳城市更新旧改实际操作流程完整基本概念基本概念城市更新单元城市更新单元n拆除重建城市更新单元：拆除重建城市更新单元：为拆除重建活
6、动划定的相对成片区域为拆除重建活动划定的相对成片区域n基本单位：基本单位：落实目标和责任的基本管理单位落实目标和责任的基本管理单位n多个项目：多个项目：一个城市更新单元可包含一个或多个更新项目一个城市更新单元可包含一个或多个更新项目深圳城市更新旧改实际操作流程完整流程：四大阶段流程：四大阶段n 第一阶段：报计划第一阶段：报计划n 第二阶段：报规划第二阶段：报规划n 第三阶段：确定实施主体第三阶段：确定实施主体n 第四阶段：取得土地使用出让合同和建设用地规划许可证第四阶段：取得土地使用出让合同和建设用地规划许可证深圳城市更新旧改实际操作流程完整第一阶段：申报城市更新单元计划第一阶段：申报城市更新
7、单元计划n前提前提全市城市更新专项规划中划定的拆除重建类城市更新单元，未划入单元的且满足条件的自行拟定更新单元全市城市更新专项规划中划定的拆除重建类城市更新单元，未划入单元的且满足条件的自行拟定更新单元n确定申报主体，由其组织展开申报：确定申报主体，由其组织展开申报：权利主体（如村委会等）权利主体（如村委会等）/ /权利主体委托的单一市场主体（个人或企业）权利主体委托的单一市场主体（个人或企业）/ /市、区政府相关部门市、区政府相关部门n改造意愿征集：改造意愿征集：单一权利主体同意；单一权利主体同意；2/32/3面积、数量，多地块的面积、数量，多地块的4/54/5面积；面积；n申报材料准备：申
8、报材料准备：申报表申报表/ /更新单元范围图纸更新单元范围图纸/ /现状权属现状权属/ /建筑物信息建筑物信息/ /改造意愿书改造意愿书/ /照片；照片；n审批过程：审批过程：区更新办核对资料（区更新办核对资料（5 5个工作日）个工作日）区更新办资格认定、核查、综合判断（区更新办资格认定、核查、综合判断（2020个工作日）个工作日）报送主管部门，报送主管部门，审查资料，按批次统筹形成更新计划草案，并公示不少于审查资料，按批次统筹形成更新计划草案，并公示不少于1010天天报市政府审批报市政府审批审批通过后审批通过后5 5个工作日内公个工作日内公示示流程流程深圳城市更新旧改实际操作流程完整第一阶段
9、：申报城市更新单元计划第一阶段：申报城市更新单元计划流程流程第一阶段目的与成功标志第一阶段目的与成功标志深圳城市更新旧改实际操作流程完整第二阶段：申报城市更新单元规划第二阶段：申报城市更新单元规划(通常需耗费通常需耗费12年年)流程流程n准备工作：申请核查土地及建筑物信息准备工作：申请核查土地及建筑物信息申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门申报主体向主管部门申请核查单元内土地及建筑物信息，主管部门2020个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建个工作日内将结果函复申报主体，并形成地块和建筑物信息汇总筑物信息汇总n编制规划方案并报批：编制规划方案并报批：申报主体委托具备
10、相应资质的机构编制城市更新单元规划方案，报送主管部门；在更新单元计划公告之日起一年内完成，申报主体委托具备相应资质的机构编制城市更新单元规划方案，报送主管部门；在更新单元计划公告之日起一年内完成，逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市更新单元调出计划逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市更新单元调出计划n主管部门审查：主管部门审查：申报材料符合内容和技术要求的，主管部门向区更新办征求规划目标及方向、配建责任、实施分期等方面意见意见，涉申报材料符合内容和技术要求的，主管部门向区更新办征求规划目标及方向、配建责任、实施分期等方面意见意见，涉及
11、产业的应征求市产业部门关于产业现状、产业定位等方面意见，对应机构及产业的应征求市产业部门关于产业现状、产业定位等方面意见，对应机构1010个工作日内书面回复主管部门；个工作日内书面回复主管部门；n草案公示：草案公示：主管部门收到相关部门意见主管部门收到相关部门意见1010个工作日内，形成草案，并公示不少于个工作日内，形成草案，并公示不少于3030天，公示结束后天，公示结束后1010个工作日内推动审议，涉及改个工作日内推动审议，涉及改变法定图则强制性内容的还应报市政府批准变法定图则强制性内容的还应报市政府批准n单元规划公示：单元规划公示：经批准后，主管部门经批准后，主管部门5 5个工作日内在本部
12、门网站上就规划内容进行公告，并将相关内容函告区城市更新职能部门，更新个工作日内在本部门网站上就规划内容进行公告，并将相关内容函告区城市更新职能部门，更新单元规划的批准视为已完成法定图则相应内容的编制和修改，是相关行政许可的依据单元规划的批准视为已完成法定图则相应内容的编制和修改，是相关行政许可的依据深圳城市更新旧改实际操作流程完整第二阶段：城市更新单元规划第二阶段：城市更新单元规划流程流程第二阶段成果第二阶段成果深圳城市更新旧改实际操作流程完整第三阶段：确定单一实施主体第三阶段：确定单一实施主体流程流程n区政府组织制定更新单元实施方案，并落实实施区政府组织制定更新单元实施方案，并落实实施包括更
13、新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安排、监管措施等相关内容排、监管措施等相关内容n形成单一主体：形成单一主体：1 1、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。2 2、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。3 3、权利主体的房地产被收购方收购、权利主体的房地产被收购方收购4 4、合作项目，市场单一主体还需与村委签订合作协议、合作项目，市场单一主体还
14、需与村委签订合作协议5 5、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体、旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体n实施主体资格认证：实施主体资格认证：单一主体向区城市更新职能部门申请实施主体资格确认，区政府城市更新职能部门单一主体向区城市更新职能部门申请实施主体资格确认，区政府城市更新职能部门1010个工作日内完成审查，并进行不少个工作日内完成审查，并进行不少于于7 7天的公示，发放实施主体确认文件天的公示，发放实施主体确认文件n项目实施监管协议：项目实施监管协议：区城市更新职能部门与实施主体签订，明确公
15、建配套义务、搬迁义务、进度安排及时限、资金监管等事项区城市更新职能部门与实施主体签订，明确公建配套义务、搬迁义务、进度安排及时限、资金监管等事项深圳城市更新旧改实际操作流程完整注：搬迁补偿安置协议相关注：搬迁补偿安置协议相关1 1、搬迁补偿安置协议中约定内容：补偿方式、搬迁补偿安置协议中约定内容：补偿方式/ /补偿金额和支付期限补偿金额和支付期限/ /回迁房屋的面积、地点和登记价格回迁房屋的面积、地点和登记价格/ /搬迁期限搬迁期限/ /过渡方式和过渡方式和过渡期限过渡期限/ /协议生效的时间和条件等相关事项。协议生效的时间和条件等相关事项。2 2、应当在协议中约定相应房地产权益由搬迁人承受，
16、并在办理房地产权属证书注销之前向搬迁人提交被搬迁房屋的房地产权、应当在协议中约定相应房地产权益由搬迁人承受，并在办理房地产权属证书注销之前向搬迁人提交被搬迁房屋的房地产权属证书及注销房地产权属证书委托书；没有房地产权属证书的，应当提交相应的产权证明文件及房地产权益由搬迁人承受的属证书及注销房地产权属证书委托书；没有房地产权属证书的，应当提交相应的产权证明文件及房地产权益由搬迁人承受的声明书声明书3 3、公证机构进行公证、公证机构进行公证/ /搬迁人报区城市更新职能部门备案搬迁人报区城市更新职能部门备案深圳城市更新旧改实际操作流程完整第三阶段：确定单一实施主体第三阶段：确定单一实施主体第二阶段主
17、要成果：第二阶段主要成果：n 通过收购通过收购/搬迁协议等形式形成单一主体搬迁协议等形式形成单一主体n 确定单一实施主体确定单一实施主体深圳城市更新旧改实际操作流程完整第四阶段：建筑物拆迁并取得建设用地规划许可证第四阶段：建筑物拆迁并取得建设用地规划许可证n建筑物拆除建筑物拆除搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除，并及时向区城市更新职能部门申请就建筑搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除，并及时向区城市更新职能部门申请就建筑物拆除情况进行确认物拆除情况进行确认n房地产权属证书登记注销：房地产权属证书登记注销：建筑物拆除后，搬迁人建筑物拆除后
18、，搬迁人向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记n申请建设用地审批：申请建设用地审批：建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用地审批文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用地审批n交地价，取得土地使用权出让合同和建设用地规划许可证：
19、交地价，取得土地使用权出让合同和建设用地规划许可证：主管部门在批准项目建设用地后与实施主体签订土地使用权出让合同，并核发建设用地规划许可证。项目涉及农用地主管部门在批准项目建设用地后与实施主体签订土地使用权出让合同，并核发建设用地规划许可证。项目涉及农用地转用的，应当办理转用报批手续转用的，应当办理转用报批手续深圳城市更新旧改实际操作流程完整n地价计收地价计收1 1、 拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.52.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.52.5至至4.54.5之间的部分，按照
20、公告基准地价标准的之间的部分，按照公告基准地价标准的20%20%补缴地价；建筑容积率超过补缴地价；建筑容积率超过4.54.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价的部分，按照公告基准地价标准补缴地价2 2、拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分、拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%50%缴纳地价。缴纳地价。3 3、拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等
21、经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，、拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价算应缴纳的地价深圳城市更新旧改实际操作
22、流程完整第四阶段主要成果第四阶段主要成果n 土地使用权转让合同土地使用权转让合同n 五大证之一，建设用地规划许可证五大证之一，建设用地规划许可证五大证：建设用地规划许可证，建设工程规划许可证五大证：建设用地规划许可证，建设工程规划许可证国有土地使用证，建筑工程施工许可证，商品房销售许可证国有土地使用证，建筑工程施工许可证，商品房销售许可证深圳城市更新旧改实际操作流程完整未完待续未完待续n 开发开发n 搬迁补偿搬迁补偿n 政府利益分成政府利益分成n 公建移交公建移交n 深圳城市更新旧改实际操作流程完整工改历史背景工改历史背景工改项目分类工改项目分类工改项目转让工改项目转让地价补缴说明地价补缴说明
23、增值收益说明增值收益说明小小 结结工改专题工改专题深圳城市更新旧改实际操作流程完整工改历史背景工改历史背景工改项目分类工改项目分类工改项目转让工改项目转让地价补缴说明地价补缴说明增值收益说明增值收益说明1深圳城市更新旧改实际操作流程完整城市更新城市更新棚户村更新棚户村更新工业产业升级工业产业升级工改发展阶段工改发展阶段 随着社会发展,产业升级,旧改由之前的城市更新阶段进入一个产业转型与升级阶段(产业升级使大量的厂房空置，又需要大量新的厂房去支撑升级)，加之在80年代（85-89）签订的厂房权限都是30年的,近年将迎来续签或者升级的爆发集中在近两年,工改项目的爆发顺势而生。政策发展历史背景政策发
24、展历史背景2006200720092014集约用地相关政策集约用地相关政策:深圳市人民政府关于进一步加强土地深圳市人民政府关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见管理推进节约集约用地的意见深圳市人民政府关于印发深圳市集约深圳市人民政府关于印发深圳市集约利用的工业用地地价计算暂行办法的通利用的工业用地地价计算暂行办法的通知知深圳市招标拍卖挂牌出让工业用地使深圳市招标拍卖挂牌出让工业用地使用权规定用权规定200820132012工业升级相关政策工业升级相关政策:深圳市人民政府关于工业区升级改深圳市人民政府关于工业区升级改造的若干意见造的若干意见深圳市工业区升级改造总体规划纲深圳市工业区升级改造
25、总体规划纲要要(2007-2020)工业产业相关政策工业产业相关政策:深圳市人民政府办公厅关于推进我深圳市人民政府办公厅关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见市工业区升级改造试点项目的意见工业项目建设用地控制指标工业项目建设用地控制指标关于加快推进我市旧工业区升级改关于加快推进我市旧工业区升级改造造 的工作方法的工作方法工业楼宇暂行管理办法工业楼宇暂行管理办法深圳市创新型产业用房建设与管理深圳市创新型产业用房建设与管理暂行办法暂行办法深圳市人民政府令（第深圳市人民政府令（第211号）深圳市城市更新办法号）深圳市城市更新办法深圳市城市更新办法实施细则深圳市城市更新办法实施细则 放宽城市更新项目
26、的预售、增值收益现值放宽城市更新项目的预售、增值收益现值关于加强和改进城市更新实施关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施工作的暂行措施“6+1” 深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见见 深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法(试行试行) 深圳市创新性产业用房管理办法（试行）深圳市创新性产业用房管理办法（试行） 深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）深圳市工业楼宇转让管理办法（试行） 加快发展产业配套住房意见加快发展产业配套住房意见 深圳市宗地地价测算规则（试行）深圳市宗
27、地地价测算规则（试行） 深圳市贯彻执行深圳市贯彻执行的实施意见的实施意见(试行试行)工业楼宇转让办法实施细则工业楼宇转让办法实施细则工业楼宇转让管理事宜通知工业楼宇转让管理事宜通知 放宽城市更新项目的预售、增值收益现值放宽城市更新项目的预售、增值收益现值深圳市工业楼宇转让增值收益深圳市工业楼宇转让增值收益收缴方案收缴方案关于加强和改进城市更新实施关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施工作的暂行措施送审稿送审稿工改历史背景工改历史背景工改项目分类工改项目分类工改项目转让工改项目转让地价补缴说明地价补缴说明增值收益说明增值收益说明2深圳城市更新旧改实际操作流程完整工改分类及特点工改分类及特点工工
28、改改类类型型城市更新类工改城市更新类工改非城市更新类工改非城市更新类工改功能改变类工改功能改变类工改综合整治类工改综合整治类工改拆除重建类工改拆除重建类工改l 地块上有建筑物l 满足要求 报城市更新单元l 拆除重建类 权属清晰的合法土地面积比例不低于60%旧工业区、旧商业区建筑物建成时间原则上应不少于15年l 综合整治 升级改造类权属清晰的合法土地面积比例不低于50%净地 非核心地段深圳城市更新旧改实际操作流程完整工改历史背景工改历史背景工改项目分类工改项目分类工改项目转让工改项目转让地价补缴说明地价补缴说明增值收益说明增值收益说明3深圳城市更新旧改实际操作流程完整工业楼宇定义范围工业楼宇定义
29、范围工业楼宇工业楼宇工业用地混合用地用于工业生产(含研发)建筑物 构筑物附属物工业楼宇转让前提规定工业楼宇转让前提规定工工改改类类型型城市更新类工改城市更新类工改非城市更新类工改非城市更新类工改城市更新重建的工业楼宇可进行预售城市更新重建的工业楼宇可进行预售工业楼宇须在办理房地产权登记并取得房地产工业楼宇须在办理房地产权登记并取得房地产权利证书后方可转让、抵押权利证书后方可转让、抵押符合符合深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）规定可以转让的工业楼宇规定可以转让的工业楼宇, 可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易工
30、业楼宇转让模式工业楼宇转让模式转转让让模模式式整体转让整体转让特殊分割转让特殊分割转让适用所有已建所有已建成工业楼宇用地批准文件或土地使用权出让合同约定可分割转让的约定可分割转让的 城市更新类项目改造后城市更新类项目改造后形成的工业楼宇工业楼宇 用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得不得分割转让或未明确未明确可以分割转让的,根据管理管理办法办法要求进行分割转让 常规分割转让常规分割转让深圳城市更新旧改实际操作流程完整常规分割转让常规分割转让常规分割转让常规分割转让非城市更新类非城市更新类城市更新项目城市更新项目通过申请协调最大通过申请协调最大可转让比例为可转让比例为100%土地合同已作约定土
31、地合同已作约定, 按照土地合同约定按照土地合同约定,一般为一般为50%产业研发用房产业研发用房 70% 补地价后补地价后,通过申请可转让通过申请可转让配套配套 30%配套办公配套办公配套单身宿舍配套单身宿舍小型商业服务设施小型商业服务设施最新的城市更新送审稿提出：占地面积不到最新的城市更新送审稿提出：占地面积不到1万平米的地块，具备改造条件的，也可以进行城市更新计划申报。万平米的地块，具备改造条件的，也可以进行城市更新计划申报。深圳城市更新旧改实际操作流程完整特殊分割转让特殊分割转让非城市更新类非城市更新类土地合同约定不得分割转让或未明确约定可以分割转让的工业楼宇，原则上不得分割转让，满足以下
32、情形的可分割转让土地合同约定不得分割转让或未明确约定可以分割转让的工业楼宇，原则上不得分割转让，满足以下情形的可分割转让企企业业破破产产清清算算人民法院实施强制执行人民法院实施强制执行不不符合符合管理政政策、环策、环保保要求被有关有关主管部主管部门门责令停产停产或生效裁判文书确定停确定停止生产止生产作价入股作价入股自用自用建筑面积比例不低于50%非自用部非自用部分分可分割转让产业转移后产业转移后总部和财务总部和财务结算中心继续使用自用建筑面自用建筑面积积比例不低于50%非自用部分非自用部分可可分割转让单一企业单一企业投资建设的专业产专业产业园区业园区内的工业楼宇企业自用自用确有富余富余其自用自
33、用建筑面积比例不低于50%的，非自用非自用部分可以分割转让租用租用工业楼宇从事生产、研发活动满满5年年的企业需购买购买工业楼宇的已租用已租用部分的工业楼宇可以可以分割转让分割转让为满足首次首次公开发行股公开发行股票票并上市的发行条件已在证券监已在证券监督管理部门督管理部门辅导备案准辅导备案准备上市的公备上市的公司司需购买工业楼宇的该部分该部分工业楼宇可以分割转让法律、法规、规章、市政府规范性文件规定及市政府批准批准的其他其他情形情形深圳城市更新旧改实际操作流程完整分割转让小结分割转让小结分分割割转转让让城市更新城市更新项目项目产业研发用房产业研发用房 70% 补地价后补地价后,通过申请可转让通
34、过申请可转让配套配套 30%小型商业服务设施小型商业服务设施配套办公配套办公配套单身宿舍配套单身宿舍非城市更非城市更新类新类土地合同已作约定土地合同已作约定, 按照土地合同约定按照土地合同约定土地合同未土地合同未作约定或未作约定或未明确约定明确约定自用部份自用部份50%非自用部份非自用部份 50% 可转让可转让深圳城市更新旧改实际操作流程完整分割转让产权确定分割转让产权确定本条所称工业楼宇基本单元，是指有固定界限、可独立使用且有明确、唯一编号（栋号、室号等）的楼宇或者特定空间本条所称工业楼宇基本单元，是指有固定界限、可独立使用且有明确、唯一编号（栋号、室号等）的楼宇或者特定空间工工业业楼楼宇宇
35、不可分割不可分割转让转让以栋为基本单元进行房地产权登记并以栋为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书核发房地产权利证书可分割转可分割转让让以栋、层、间为基本单元进行房地产以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发权登记并核发深圳城市更新旧改实际操作流程完整工业楼宇受让人资格工业楼宇受让人资格受受让让人人资资格格非非企企业业具有居住居住功能功能（含宿舍、单身公寓、办公式公寓、公寓式办公、商务公寓等）的工业楼宇配配套设施套设施（一）（一）本通知实施前已转让并办理登记且不属于办法第五条第二款规定情形的；（二）（二）本通知实施前已签订预售合同并备案且不属于办法第五条第二款规定情形的；（三）（三
36、）经房改部门批准被纳入房改范围的；（四）（四）市政府批准的其他情形。（一）（一）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得物权的；（二）（二）因继承、受遗赠取得物权的；（三）（三）因共有分割取得物权的；（四）（四）因政府行使优先购买权的。企业企业依法注册登记的企业依法注册登记的企业符合产业准入条件并通过各区（含新区）产业主管部门符合产业准入条件并通过各区（含新区）产业主管部门依法进行的资格审查依法进行的资格审查且且深圳城市更新旧改实际操作流程完整工业楼宇转让手续工业楼宇转让手续第十条第十条 工业楼宇须在办理房地产权登记并取得房地产权利证书后方可转让、抵押。第十一条第十一条 符合本办法规定可以转让的
37、工业楼宇，可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易。第十二条第十二条 未经分割登记的工业楼宇依照本办法规定分割转让的，在办理转移登记时除提交法律、法规规定的办理房地产转在办理转移登记时除提交法律、法规规定的办理房地产转移登记所需的材料外，还应提交下列材料移登记所需的材料外，还应提交下列材料：（一）规划主管部门出具的楼宇分割改造相关批准文件及施工图图纸；分割改造相关批准文件及施工图图纸；（二）消防主管部门出具的楼宇分割消防安全验收合格文件或备案凭证分割消防安全验收合格文件或备案凭证；（三）测绘部门出具的楼宇分割测绘查丈报告分割测绘查丈报告；（四）转受让方自愿接受本办法有关再转让期限限制、优先
38、购买权、增值收益分成规定的承诺书再转让期限限制、优先购买权、增值收益分成规定的承诺书。依照本办法或其他有关法律、法规的规定，工业楼宇分割转让需补缴地价的，申请人还应提交已补缴地价的证明文件补缴地价的证明文件。 深圳市工业楼宇转让管理办法（试行） 深圳城市更新旧改实际操作流程完整工业楼宇转让手续工业楼宇转让手续第九条第九条 按照办法规定进行分割转让的，转让方在办理补缴地价、签订土地使用权出让合同补充协议的手续时应当分别提交以下材料：（一）按照办法第四条第二款第（四）项进行分割转让的，应当提供企业以其工业楼宇作价入股的协议书；（二）按照办法第四条第二款第（五）项进行分割转让的，应当提供由市产业主管
39、部门出具的产业转移相关证明；（三）按照办法第四条第二款第（六）项进行分割转让的，应当提供区（新区）产业主管部门出具的同意富余部分分割转让并对受让人提出产业准入条件的书面意见；（四）按照办法第四条第二款第（七）项进行分割转让的，应当提供房屋租赁合同及房屋租赁主管部门出具的连续租赁满5年的证明文件；（五）按照办法第四条第二款第（八）项进行分割转让的，应当提供由证券监督管理部门出具的辅导备案登记凭证；（六）受让人有准入条件限制的，应当提供区（新区）产业主管部门出具的有关工业楼宇受让人资格的证明文件；土地使用权出让合同补充协议应当确认工业楼宇分割转让符合办法及本细则规定的条件。转让方按照办法第九条规定
40、分割转让工业楼宇的，规划国土主管部门应当核实该工业楼宇是否属于改造后所形成的城市更新项目；转让方按照办法及本细则规定已划分共有部分与专有部分具体范围的，规划国土主管部门应当核实转让方是否取得经审核同意的共有部分与专有部分划分方案。 实施细则 深圳城市更新旧改实际操作流程完整工改历史背景工改历史背景工改项目分类工改项目分类工改项目转让工改项目转让地价补缴说明地价补缴说明增值收益说明增值收益说明4深圳城市更新旧改实际操作流程完整地价补缴时间规定地价补缴时间规定不不计计息息分分期期缴缴交交其他标准其他标准计收计收首次缴交比例不得低于首次缴交比例不得低于50% ，余款，余款一年内交清一年内交清市场评估
41、市场评估地价标准地价标准计收计收首次缴交比例不得低于首次缴交比例不得低于30% ，余款一，余款一年内交清年内交清深圳城市更新旧改实际操作流程完整市场评估地价标准市场评估地价标准市场评估由市规划国土委委托市规划国土发展研究中心按照公开、公平的要求组织，项目实施主体参与，通过摇号、抽签等随机方式确定3 家市场机构，市场评估的组织费用和评估费用由项目实施主体承担。=P1+P2+P33X85%P发展研究中心发展研究中心2P市场机构市场机构+P市场评估地价市场评估地价P市场机构市场机构=P市发展研究中心市发展研究中心P市场机构市场机构三家市场机构评估值的算术平均值三家市场机构评估值的算术平均值P1 /P
42、2 /P3市场机构评估值市场机构评估值市规划国土发展研究中心评估值市规划国土发展研究中心评估值P市场评估地价市场评估地价市规划国土发展研究中心评估值市规划国土发展研究中心评估值深圳城市更新旧改实际操作流程完整城市更新类地价补缴说明城市更新类地价补缴说明城城市市更更新新类类增加建增加建筑面积筑面积配套部分：配套部分：（法定机构评估价（法定机构评估价+市场机构评估价）市场机构评估价）*50%*85%销售销售配套部分：配套部分：商业（按照商业基准地价补缴）其他（按照对应基准地价商业（按照商业基准地价补缴）其他（按照对应基准地价50%补补缴）缴）持有持有原有合原有合法面积法面积不补缴地价不补缴地价持有
43、持有（工业用地基准地价（工业用地基准地价+办公用地基准地价）办公用地基准地价）X 50%销售销售产业用房分割转让：产业用房分割转让：（工业用地基准地价（工业用地基准地价+办公用地基准地价）办公用地基准地价）*50%产业用房整体转让：产业用房整体转让：按照工业用地基准地价补缴按照工业用地基准地价补缴产业用房：产业用房：工业用地基准地价工业用地基准地价*50%深圳城市更新旧改实际操作流程完整非城市更新类地价补缴说明非城市更新类地价补缴说明配套部配套部分分非非城城市市更更新新类类产业用产业用房房按公告基准地价按公告基准地价整体转让整体转让市场评估地价标准市场评估地价标准-已缴纳的地价已缴纳的地价正常
44、分割转让正常分割转让市场评估地价标准市场评估地价标准-已缴纳的地价已缴纳的地价特殊分割转让特殊分割转让市场评估地价标准市场评估地价标准-已缴纳的地价已缴纳的地价销售销售在基准地价基础上进行补缴在基准地价基础上进行补缴持有持有工改细则第八条?深圳城市更新旧改实际操作流程完整工改历史背景工改历史背景工改项目分类工改项目分类工改项目转让工改项目转让地价补缴说明地价补缴说明增值收益说明增值收益说明5深圳城市更新旧改实际操作流程完整增值收益及扣减总额增值收益及扣减总额 增值收益，增值收益，是指转让工业楼宇的交易价格交易价格扣减该工业楼宇的登记价登记价及转让方受让该工业楼宇时已缴纳的相关税费已缴纳的相关税
45、费后的余额；工业楼宇转让时，已按照本办法规定补缴地价补缴地价的，应同时扣减已补缴的地价。增值收益转让工业楼宇的交易价格增值收益转让工业楼宇的交易价格 扣减总金额扣减总金额扣减总金额扣减总金额登记价登记价取得工业楼取得工业楼宇相关税费宇相关税费转让工业楼转让工业楼宇相关税费宇相关税费补缴地价款补缴地价款工程造价工程造价地价地价含印花税、契税、登记费、交易服务费含印花税、契税、登记费、交易服务费含营业税、印花税、城建税、教育费附加、地方教含营业税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、个人所得税、交易服务费育附加、土地增值税、个人所得税、交易服务费深圳城市更新旧改实际操作流程完整城
46、城市市更更新新类类增值收益额超过扣减总金额增值收益额超过扣减总金额30%未超过未超过50%的部分，按的部分，按50%的比例上缴的比例上缴增值收益额超过扣减总金额增值收益额超过扣减总金额50%未超过未超过100%的部分，按的部分，按60%的比例上缴的比例上缴增值收益额超过扣减总金额增值收益额超过扣减总金额100%的部分，按的部分，按100%的比例上缴的比例上缴初初始始登登记记后后首首次次转转让让免缴免缴增值收益增值收益已按市场评估地价标准计收地价的工业楼宇配套设施已按市场评估地价标准计收地价的工业楼宇配套设施(30%)用于安置回迁的工业楼宇登记至回迁户的用于安置回迁的工业楼宇登记至回迁户的市政府
47、规定的其他情形市政府规定的其他情形五年内五年内五年后五年后增值收益额增值收益额100%的比例上缴的比例上缴免缴免缴增值收益增值收益再次再次转让转让增值收益额未超过扣减总金额增值收益额未超过扣减总金额30%的部分，的部分，免缴免缴增值收益增值收益成交价格或者计税参考价格（取价高者）未超过二万元成交价格或者计税参考价格（取价高者）未超过二万元/平方米的部分，免缴增值收益平方米的部分，免缴增值收益约定约定可转可转让的让的工业工业楼宇楼宇安置安置户户首次首次转让转让可以可以正确正确计算计算增值增值收益收益无法无法正确正确计算计算增值增值收益收益超过二万元超过二万元/平方米但未超过四万元平方米但未超过四
48、万元/平方米的部分，按照平方米的部分，按照25%的比例缴交增值收益的比例缴交增值收益超过四万元超过四万元/平方米的部分，按照平方米的部分，按照40%的比例缴交增值收益的比例缴交增值收益自用部分自用部分转让转让增值收益额未超过扣减总金额增值收益额未超过扣减总金额50%的部分，按的部分，按50%的比例上缴的比例上缴按照规定按照规定分割分割并且补缴并且补缴地价地价增值收益额超过扣减总金额增值收益额超过扣减总金额50%的部分，按的部分，按60%的比例上缴的比例上缴竣工后五年内竣工后五年内竣工五年后竣工五年后免缴免缴增值收益增值收益增值收益说明增值收益说明-城市更新类城市更新类深圳城市更新旧改实际操作流
49、程完整增值收益说明增值收益说明-非城市更新类非城市更新类非非城城市市更更新新类类再再次次转转让让五年内五年内五年后五年后增值收益额增值收益额100%的比例上缴的比例上缴免缴免缴增值收益增值收益免缴免缴增值收益增值收益不得分割不得分割转让转让 或或未明确转未明确转让让规定可转让部分规定可转让部分/整体转让整体转让工业楼宇及配套设工业楼宇及配套设施首次转让施首次转让增值收益额未超过扣减总金额增值收益额未超过扣减总金额50%的的部分，按部分，按50%的比例上缴的比例上缴增值收益额超过扣减总金额增值收益额超过扣减总金额50%的部分，的部分，按按60%的比例上缴的比例上缴免缴免缴增值收益增值收益竣工竣工后五后五年内年内竣工五竣工五年后年后深圳城市更新旧改实际操作流程完整
