1、宁德万达土建渗水工程维修指引2008-07通过工程结构透视分析及工作经验分享，逐步提升员工的判断、分析能力，解决漏水区域报修事宜处理存在的老大难问题及提升团队整体工作效率。目录 1.前言 2.相关规范及依据 3.渗水常规处理步骤 4.常见渗水问题剖析 4.1 室外部分 屋顶 外墙 伸缩缝 挡墙 室外环境水反灌入户 4.2 室内部分 结构 门窗 卫生间 烟道渗水 空调渗水（冷凝水） 5.实景案例分析 背景： 根据对漏水区域报修的问题统计及分析，土建渗水问题占统计份额的90以上，其严重影响着公司的服务品质及工作效率。 原因分析： 工程团队成员的配置多数来自于电气专业，实现跨专业多元化发展潜力受限，
2、加之部门的培训环节薄弱、员工工程建设实践经历很少，结合处理土建报修事宜长期依赖于第三方单位的形式下，出现专业知识的匮乏所致。 思想行为的依赖和归纳总结意识不强，导致团队大部分员工不清楚土建结构，缺乏系统性分析问题、解决问题的能力。 解决方案 通过开发土建渗水课件的方式来强化培训，将部分常见渗水工程结构进行剖析、透视+经验分享方式形成知识沉淀及培训资料，来逐步提高员工的分析判断能力，从而提升员工的整体能力。1.前言 2、相关规范及依据 屋面工程质量验收规范（GB502072002） 地下防水工程质量验收规范（GB50208-2002) 技术规范GB50345-2004 2.1 重要条款择录 两书
3、质保要求： 渗水质量最低保修期：建设部房屋建筑工程质量保修办法屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； 渗水处理时间：1月内处理完毕。 防水部位要求： 卫生间地面和局部墙面应有防水构造。 屋面、露台、车库顶板等部位应有防水构造。 住宅地下室应采取有效防水措施。3.渗水常规处理步骤现场查勘渗水点现场查勘周边环境分析渗水水源确认渗水水源冲、闭水试验现场恢复查阅竣工资料，了解构造询问原施工人员，了解施工情况分析水源性质，给水？排水？雨水？分析水流途径局部剔打验证分析维修处理报 修封 堵引 流隔 离 屋顶渗水平台屋面4.1室外部分屋面结构屋面结构 刚性防水层刚性防水层坡度坡度2
4、 贴砖面层贴砖面层 保温层（珍珠岩）保温层（珍珠岩） 结构板结构板砖砖砌砌女女儿儿墙墙 防水层（聚氨脂卷材）防水层（聚氨脂卷材）户内户内排水口排水口排水管排水管 空调位空调位 空空调调冷冷媒媒管管通通道道途径途径1途径1原因：屋面防水破坏并且渗水点处结构板裂纹。4.常见渗水问题剖析常规处理方法： 1）打开渗水部位顶部屋面及防水层，对结构板上下采用结构胶作封闭。 2）顺水源找出防水层破坏处，并修复。 3）作24小时关水试验后恢复面层。适用范围：现浇板上下部无其他装饰或上部装饰面层容易打开时。应急处理方法一：结构底板堵漏法： 1）剔开板底部现浇保护层，对板下部采用防水砂浆或堵漏剂进行封堵。 2）修
5、复面层，适用范围：现浇板上部装饰严重影响打开时。应急处理方法二：引流法 在板底部安装引流槽。适用范围：现浇板上部装饰严重影响打开时。 屋顶渗水平台屋面4.1室外部分屋面结构屋面结构 刚性防水层刚性防水层坡度坡度2 贴砖面层贴砖面层 保温层（珍珠岩）保温层（珍珠岩） 结构板结构板砖砖砌砌女女儿儿墙墙 防水层（聚氨脂卷材）防水层（聚氨脂卷材）户内户内排水口排水口排水管排水管 空调位空调位 空空调调冷冷媒媒管管通通道道途径途径2途径途径3途径2、3原因：屋面排水口排水不畅，导致雨水漫过防水卷起高度而渗入到砖砌女儿墙和空调位中。4.常见渗水问题析常规处理方法：1）物业定期清掏排水口。2）对屋面防水进行
6、检查，损坏部位及时维修。主要用材：1、板裂纹用材：碳纤维、环氧树脂加固材料2、防水用材：SBS卷材防水、聚氨脂防水涂料使用范围：更多的用于屋面、地下室外墙和顶面、水泥基防水涂料、卫生间、上面有顶棚的阳台防水材料4、渗水常见部位剖析4.1室外部分 屋顶渗水瓦屋面斜屋面坡度25机制波瓦安装参考： 1、斜屋面基层应平稳，找平层密实，表面清洁； 2、凡高低屋面交接泛水处，出屋面烟道、管道、檐口处附加一层防水卷材； 3、分隔弹线（按照每格240分格，以满足瓦的搭接长度)； 4、挂瓦条安装在原有基础上的植筋锚固； 5、每匹瓦的搭接（即上盖下）不应60； 6、春瓦应满座石粉加钉（水泥钉常50颗）； 7、山墙
7、瓦模数不够差半匹的地方盖瓦座浆（应封大于2.5的钢丝。）4、渗水常见部位剖析4.1室外部分平瓦平瓦挂瓦条挂瓦条屋面天沟屋面天沟天沟檐口天沟檐口天沟排水天沟排水保温层保温层结构板结构板结结构构柱柱结构板结构板天沟天沟途径途径1途径途径2 屋顶渗水天沟瓦屋面途径2：原因：1）因瓦面檐口处无鹦嘴或滴水檐口，雨水顺檐口勾进户内。 2）屋面天沟堵塞造成天沟积水而漫过防水层后进入户内途径1原因：瓦面接口脱节，同时渗水点处防水破坏渗水至现浇斜屋面，通过现浇层的薄弱部位渗入。常规处理方法一： 1）打开渗水处屋顶相应瓦面位置，重做防水。 2）顺雨水来源找出瓦面搭接不牢处进行修补。 3）作冲水实验观察。常规处理方
8、法二：采用堵漏剂封堵。常规处理方法：1）勾水处理：瓦面伸长，形成足够的鹦嘴，并且有足够的坡度。 2）天沟堵塞：物业定期检查和清掏天沟天沟堵塞积水天沟堵塞积水4、渗水常见部位剖析4.1室外部分 屋顶渗水瓦屋面(烟道根部渗水）途径3：原因：瓦面与烟道(或其他）交界处搭接不到位，同时防水损坏，造成交界处渗水。天沟排水天沟排水分水线分水线烟道处卷起烟道处卷起平瓦平瓦挂瓦条挂瓦条屋面天沟屋面天沟天沟檐口天沟檐口保温层保温层结构板结构板结结构构柱柱结构板结构板天沟天沟常规处理方法：重新处理损坏防水，同时搭接瓦面并在瓦面上涂刷防水涂料。途径途径3主要用材：防水用材：烟道处防水采用聚氨脂防水涂料，天沟采用SB
9、S改性沥青卷材防水。4、渗水常见部位剖析4.1室外部分 外墙渗水-外墙保温作法第一步：将基层表面清洗干净。第一步：将基层表面清洗干净。第二步：做界面砂浆层并将表面横向拉槽变粗第二步：做界面砂浆层并将表面横向拉槽变粗糙。糙。第四步：做一层用抗裂砂浆胶结料与砂第四步：做一层用抗裂砂浆胶结料与砂 按一按一定的比例拌制好的抗裂砂浆定的比例拌制好的抗裂砂浆 第三步：抹两层按一定比例的聚苯颗粒或聚苯板、第三步：抹两层按一定比例的聚苯颗粒或聚苯板、 胶胶粉料组合成的保温浆料。粉料组合成的保温浆料。第五步：在第一遍抗裂砂浆上挂热镀锌钢丝第五步：在第一遍抗裂砂浆上挂热镀锌钢丝网，然后用塑料膨胀锚钉固定到墙体里面
10、。网，然后用塑料膨胀锚钉固定到墙体里面。第六步：用第四步相同方法做第二层抗列砂第六步：用第四步相同方法做第二层抗列砂浆。浆。第七步：贴外墙面砖或刮外墙腻子后刷外第七步：贴外墙面砖或刮外墙腻子后刷外墙漆。墙漆。4、渗水常见部位剖析途径：原因：拉杆孔封堵和外墙面砖缝不密实，雨水经过面砖缝进入内部，然后经过抹灰、保温层后从拉杆孔进入。4.1室外部分 外墙渗水-外墙拉杆孔渗水抹抹灰灰层层表表面面层层（涂涂料料或或墙墙砖砖）保保温温层层结结构构柱柱楼下户内楼下户内楼上户内楼上户内结构板结构板拉拉杆杆孔孔拉杆孔渗水拉杆孔渗水途径途径常规处理方法一：1）剔开渗水处外墙，对拉杆孔重新用防水砂浆密实。 2）找出
11、渗水来源，封堵渗水点。3）对渗水点上面1-2层楼外墙面砖勾缝。常规处理方法二：1）从室内清除掉孔内所有填充材料，重新用防水砂浆封堵2）对渗水点上面1-2层楼外墙面砖勾缝。4、渗水常见部位剖析4.1室外部分 外墙渗水-填充墙渗水途径：原因：外墙或屋顶女儿墙砖缝（涂料）不密实，导致雨水渗入至外墙保温层或抹灰层内，最后从填充砖墙进入。填充墙渗水填充墙渗水结构板结构板户内户内外外墙墙填填充充砖砖抹抹灰灰层层表表面面层层保保温温层层途径途径1常规处理方法：1）剔开渗水处外墙，找出渗水来源，封堵渗水点。2）对渗水点上面1-2层楼外墙面砖勾缝。常用材料：防水用：外墙防水涂料或防水勾缝剂：汉高勾缝剂防水CHJ
12、。勾缝剂使用注意事项：1）勾缝前应用防水砂浆密实砖缝，然后清理干净。2）用防水剂涂刷。4、渗水常见部位剖析4.1室外部分途径途径引流管引流管接水槽接水槽车库顶板车库顶板结结构构卷卷起起车库顶板车库顶板V V型铁板型铁板1 1钢混盖板钢混盖板防水覆盖防水覆盖图图1 1：结构板卷起类伸缩缝：结构板卷起类伸缩缝车库顶板车库顶板V V型铁板型铁板1 1防水覆盖防水覆盖V V型铁板型铁板1 1图图2 2：无结构板卷起类伸缩缝：无结构板卷起类伸缩缝 伸缩缝渗水途径途径途径：原因：因伸缩缝或其他部位处防水损坏，顶板上部积水从伸缩缝处渗出。常规处理方法一： 1）打开渗水处缝的顶部覆土或硬铺，对渗水处防水层进行
13、修补； 2）关水观察，完后恢复。适用范围：面层容易打开，并且不影响美观，同时不宜采用方法二时。常规处理方法二：采用引流方式，用铁板槽或大管径的PVC管的半边作引流槽，然后用排水管引走。常用材料：1）防水用：SBS卷材。2）伸缩缝用材：V型铁板。手孔剖视图手孔剖视图结构挡墙结构挡墙手孔手孔线缆线缆石棉绳和油膏封堵石棉绳和油膏封堵4、渗水常见部位剖析4.1室外部分剖视图剖视图结结构构挡挡墙墙结构板结构板室外标室外标高高桥架桥架室外电室外电井井电井排水电井排水途径途径途径：原因：手孔处电缆封堵不到位，同时电井排水不畅，雨水淹过电井内线缆孔后进入车库内。 挡墙手孔渗水处理措施：1）参照正视图采用石棉绳
14、和油膏对每根线缆进行封堵。2）定期对电井的排水管道进行清理，保证电井内排水。所用材料：封堵：石棉和油膏4、渗水常见部位剖析4.1室外部分途径1：原因：挡墙处防水损坏，水从挡墙薄弱部位渗进。防防水水保保护护层层挡挡墙墙找平层找平层室内地坪室内地坪结构板结构板柱基柱基卷卷材材防防水水层层防潮层防潮层室外盲沟室外盲沟室外环境标高室外环境标高 挡墙结构渗水途径途径1常规处理方法一： 掏开室外环境覆土或硬铺，重新修补防水，关水试验，完后恢复面层。常规处理方法二： 剔开室内渗水部位并剔槽至底部，预埋PVC管进行引流，恢复面层。常规处理方法三： 剔开室内渗水部位，采用堵漏剂封堵，后恢复面层。所用材料：封堵用
15、防水砂浆堵漏剂。 （位置体现在：蓝威龙）方法二、三适用范围为：在室外挡墙处覆土或其他掏挖困难时采用此种方式。4、渗水常见部位剖析4.1室外部分途径2：原因：室外覆土超过挡墙防水层，雨水经过挡墙的薄弱部位进入室内。 挡墙结构渗水常规处理方法一： 降低室外覆土至防水层下或增加防水高度，使暴雨时雨水不至于漫过防水层。常规处理方法二： 在室外环境与挡墙间加排水沟槽，把室外水引走。所用材料：聚氨脂防水材料或挡墙用SBS改性沥青卷材防水。（位置体现在：耐克工厂店）防防水水保保护护层层挡挡墙墙找平层找平层室内地坪室内地坪结构板结构板柱基柱基卷卷材材防防水水层层防潮层防潮层室外盲沟室外盲沟室外环境标高室外环境
16、标高室外环境标高室外环境标高高于挡墙防水高于挡墙防水途径途径24、渗水常见部位剖析4.1室外部分途径3：原因：室外盲沟排水不畅，导致地底部水压力过高，同时防潮层施工工艺较差，水从地下渗出，地面出现大面积的潮湿地带。 挡墙结构渗水常规处理方法一： 户内泄压：剔开返潮处靠挡墙阴角处找平层、防潮层和结构层，在板下部设置引流沟或管道至主排水管处，恢复防潮层和地平。常规处理方法二： 室外泄压：掏开室外环境覆土，加大盲沟排水能力或增加排水管道以释放地下水的压力。所用材料：1）引水用材：常规的pvc排水材料。2）防潮用材：聚氨脂防水涂料。（位置体现于：B2F地下车库地面及楼梯间地面）防防水水保保护护层层挡挡
17、墙墙找平层找平层室内地坪室内地坪结构板结构板柱基柱基卷卷材材防防水水层层防潮层防潮层室外盲沟室外盲沟室外环境标高室外环境标高途径途径34、渗水常见部位剖析4.1室外部分环境标高环境标高地下室地平地下室地平结结构构柱柱结构板结构板业主所挖地下业主所挖地下室室剖视图剖视图柱基柱基洪水时湖水水位洪水时湖水水位平常湖水水位平常湖水水位雨排管雨排管室外环境水高过户内致反灌湖水进入户内湖水进入户内途径途径途径：原因：业主所挖地下室标高低于环境洪水时标高，当洪水时便出现返水入户的情况。常规处理方法：关注暴雨来临时间，提前预防，暴雨来临前对户内排水进行封堵。剖面图剖面图楼上楼上楼下楼下楼板楼板裂纹裂纹顺筋顺筋
18、方向方向逆筋逆筋方向方向平面图平面图上下剔槽各上下剔槽各20公分宽公分宽处理方式处理方式基层清理后采用环氧树脂或碳纤维作基层清理后采用环氧树脂或碳纤维作封闭处理封闭处理4、渗水常见部位剖析4.2户内渗水途径途径途径：原因：因现浇板出现裂纹，楼上装修打地坪或贴砖，水经过裂纹处渗下。或楼上装修后，使用过程中出现渗水。处理措施：参照图对板裂纹进行封闭。结构板裂纹引起渗水常规处理方法：参照图对板裂纹的上下进行封闭。此种方式适用于楼上未装修或装修很容易恢复的情况。应急处理方法：只对板裂纹下部或上部进行封闭。此种方式适用于楼上或楼下未装修或装修很容易恢复的情况。所用材料：参照前面介绍的关于处理板裂纹的材料
19、。4、渗水常见部位剖析4.2户内渗水途径：原因：因装修时缩小了排水口径，同时屋面排水直接进入到露台，导致排水不畅返至户内。屋面屋面户内户内改进后改进后露台露台改为单独排改为单独排放放溢流溢流口口露台返水至户内结构板结构板结结构构墙墙屋面屋面户内户内原设计原设计露台露台途径途径户内被淹户内被淹常规处理方法一：参照改进后图对屋面排水改为单独排放。常规处理方法二： 1）提醒:在装修时保证排水口的通畅。 2）提醒:定期清掏排水口。 3）同时在排水口的上部设置溢流口（低于出露台门槛）所用材料：排水用材：采用普通的PVC排水材料。4、渗水常见部位剖析4.2户内渗水结构板结构板窗台窗台结构板结构板户内窗户内
20、窗面砖或涂料面砖或涂料砂浆砂浆发泡剂发泡剂窗框密封胶窗框密封胶滴水檐口滴水檐口发泡剂发泡剂窗框密封胶窗框密封胶砂浆砂浆门窗渗水4、渗水常见部位剖析4.2户内渗水结构板结构板窗台窗台结构板结构板户内窗户内窗途径途径1途径1：原因：因窗框顶部外墙无滴水檐，窗框与墙的缝隙未填充实贴，同时密封胶损坏。雨水顺此处砂浆层或缝隙勾进窗框内，然后进入户内。门窗渗水常规处理方法一：1）在窗框顶部墙的外檐口设置滴水檐，让雨水不能勾进户内。常规处理方法二：1）剔除窗框边的损坏玻璃胶，对窗框与外墙的后塞口清掏后重新填实处理，待干燥后重新打胶封闭。4、渗水常见部位剖析4.2户内渗水结构板结构板窗台窗台结构板结构板户内窗
21、户内窗途径2：原因：因窗框各连接点处未打胶或打胶不到位，各螺栓孔处未封堵，同时框上无泄水孔设置。导致雨水存积在框上，并从上述部位渗入到框内，从型材渗入到底部后进入户内。门窗渗水常规处理方法：1）剔除窗框型材连接处，螺栓孔处胶，重新打胶处理。2）如窗框无泄水孔则增加。途径途径24、渗水常见部位剖析4.2户内渗水结构板结构板窗台窗台结构板结构板户内窗户内窗途径途径3门窗渗水途径3：原因：1）因窗台窗框的外侧砖缝未填充密实，雨水渗入并从框与台面交界处到户内。常规处理方法：1）对窗框外侧砖重新勾缝密实，窗框重新打胶。2）对窗框与外墙的后塞口清掏后重新填实处理。所用材料：普通用材。4.2户内渗水4、渗水
22、常见部位剖析卫生间渗水-结构分析下沉下沉400mm刚性防水层刚性防水层楼下卫生间楼下卫生间剖视图剖视图楼上客厅楼上客厅楼下客厅楼下客厅楼上卫生间楼上卫生间结构板结构板防水层防水层防水保护层防水保护层炉渣回填炉渣回填排排水水主主管管填充石棉绳和填充石棉绳和油膏油膏给排水管给排水管钢导管钢导管侧视图侧视图剖视图剖视图4.2户内渗水4、渗水常见部位剖析卫生间渗水下沉下沉400mm刚性防水层刚性防水层楼下卫生间楼下卫生间剖视图剖视图楼上客厅楼上客厅楼下客厅楼下客厅楼上卫生间楼上卫生间结构板结构板防水层防水层防水保护层防水保护层炉渣回填炉渣回填排排水水主主管管途径1：原因：因卫生间管道出口处防水破坏，或
23、此处排水管损坏，导致水从钢导管与管道间或导管与墙体间渗出。途径途径1常规处理方法一： 掏开卫生间填充层重新作防水，并作24小时关水试验。适用范围：楼上卫生间未装修或利用方法二无法处理的情况。常规处理方法二： 已经装修的卫生间可在外部采用防水堵漏砂浆封堵，如处理后仍漏水，则采用方法一，4.2户内渗水4、渗水常见部位剖析卫生间渗水下沉下沉400mm刚性防水层刚性防水层楼下卫生间楼下卫生间剖视图剖视图楼上客厅楼上客厅楼下客厅楼下客厅楼上卫生间楼上卫生间结构板结构板防水层防水层防水保护层防水保护层炉渣回填炉渣回填排排水水主主管管途径2：原因：因卫生间底部防水破坏，同时卫生间板有裂纹导致水渗下。途径途径
24、2常规处理方法：参照板裂纹的处理方式。所用材料：1、板裂纹用材见板裂纹处理。2、防水损坏参照防水处理用材。4、渗水常见部位剖析4.2户内渗水烟道渗水-盖帽过短烟烟道道途径途径1途径：原因：屋顶烟道盖帽檐口过短或檐口无鹦嘴，导致雨水进入。常规处理方法：在盖帽处增加盖帽的长度，避免雨水的进入大商业多数3F商户均面临此项问题图示增加盖帽长度图示增加盖帽长度结构板结构板分分隔隔墙墙结构板结构板烟烟道道止止回回阀阀烟道渗水立面烟道渗水立面图图止止回回阀阀屋顶屋顶途径途径14、渗水常见部位剖析4.2户内渗水途径：原因：因烟道在结构板处转弯，冬季烟道内热气经过转弯处冷凝而出现冷凝水，并从烟道处渗下。烟道渗水
25、-冷凝水分分隔隔墙墙结构板结构板烟烟道道止止回回阀阀烟道渗水立面烟道渗水立面图图烟气流向烟气流向常规处理方法一：此处转弯处烟道做成铁管（温度不高可做成PVC管），并设置外保温。途径途径1常规处理方法二：烟道改向直上，避免在拐弯处出现冷凝水。烟道改烟道改向直上向直上结结构构柱柱室内室内 室外阳台室外阳台 分隔墙分隔墙空调冷凝水平面空调冷凝水平面图图楼上楼上找平层找平层立面图立面图4、渗水常见部位剖析4.2户内渗水内机内机 外机外机 冷媒管道埋地冷媒管道埋地途径途径2途径2：原因：因夏季空调使用时冷媒管温度较低，穿过找平层时遇热形成冷凝水，并集结在地坪内。时间长后便渗水至楼下。空调渗水-冷凝水常规
26、处理方法一： 1）保证冷媒管的保温措施到位。2）业主装修时最好不埋地设置，必须设置时冷媒管外部应设置导管，做好保温。所用材料：保温用材可用空调冷媒管的保温用材。5、实景案例分析5.1外墙幕墙联接处渗水案例3F食汇堂外幕墙与楼板联接处渗水渗水现象：下雨时水从联接处楼板流下损坏商户吊顶，影响营业。原因剖析： 施工单位未对外墙联接处塞口填实，只进行铁皮封堵及打胶处理；处理后依赖下雨观察，未进行冲水试验。处理措施：1）土建施工方对外墙渗水点做防水封堵重新填实后塞口； 2）冲水试验后不渗水，观察约半月后装修恢复。5、实景案例分析5.2商铺内排油烟楼板孔洞漏水渗水现象：商铺厨房排油烟楼板孔洞漏水3F餐饮商
27、户普遍存在此项问题，均体现下雨时厨房内孔洞漏水，原因分析为：楼顶烟道墙体防水不到位引起漏水，且多次在屋面开挖封堵后无效处理措施： 1.施工方剔开烟道墙后部覆土，设置引流沟，并恢复烟道墙处损坏的防水层，从而解决烟道墙渗水问题 2.怀疑烟道墙体下部砌筑使用加气砖，密实度不严，拆除原烟道墙体，下部用现浇混凝土或实体砖重新砌筑 5、实景案例分析5.3楼板龟裂渗水楼板龟裂渗水渗水现象：吊顶内楼板呈现龟裂现象，大面积渗水因施工过程处理不当造成损失扩大的原因剖析：处理措施：现场因楼上及楼下商户已进入营运期，大面积开挖破坏表面装饰堵漏不便，后期处理办法可采用高压注浆法、表面封堵法、引导法1.由于结构及施工情况复杂, 如钢筋密集,地基沉降差异, 砂石含泥量大,流动性劳动力责任心不强等原因,自防水砼本身也可能产生渗漏水现象。2.蜂窝、麻面、沟洞未处理或处理不彻底导致渗漏。 由于振捣砼不密实,出现蜂窝、麻面、沟洞处理时,未剔到砼密实处,即抹砂浆,且砂浆又不密实,导致砼疏松产生渗漏6、防水材料介绍 防水材料及怎么使用修补7、接水盘材料及安装接水盘漏水口接水盘水流口接水盘谢 谢
