1、2022-4-26XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案XX年年05月月05日青岛保利日青岛保利海上罗兰营销策划方案海上罗兰营销策划方案XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案Contents项目分析项目分析客户定位客户定位项目定位项目定位形象演绎形象演绎推案推广推案推广XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案壹The Classically Mysterious Romaunt项目分项目分析析 区域及市场分析 项目本体认知XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案Part 1 Part 1 区域及市场分析区域及市场分析 District & Marketing Ana
2、lysisXX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案地处青岛西海岸，胶南地处青岛西海岸，胶南东部新城区东部新城区, ,目前为陌生目前为陌生的潜力型区域的潜力型区域项目区位项目区位青岛主城青岛主城至青岛至青岛37公里公里黄岛黄岛16公里公里胶南胶南核心核心2.5公里公里XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案区域资源区域资源l胶南拥有自然景观资源，山海相依，绵延138公里海岸线，古有岸海名山的大小珠山，绵延在胶州湾畔l胶南为海洋性季风气候，年均温度为12.1度，冬无严寒、夏无酷暑，年均降水798毫米，四季皆适合旅游胶南具有胶南具有138138公里海岸线公里海岸线坐拥坐拥独特山海资源独特
3、山海资源市市南南胶胶XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案经济发展经济发展青岛近几年人均GDP发展2007年突破6000美元2008年突破7000美元2009年突破8000美元2010年突破9500美元胶南胶南GDPGDP水平与全市同步发展（水平与全市同步发展（20102010年占年占9%9%）经济快速发展必将加速外围区域城市化经济快速发展必将加速外围区域城市化XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案区域地位区域地位l2009年10月26日，山东省建设厅组织研讨会，研讨会的中心议题是把脉新鲜出炉的山东半岛蓝色经济区城镇体系规划。跨度直到2020年的规划蓝图中，半岛蓝色经济区内青岛
4、、烟台等七大核心城市依据各自区位优势、区域产业布局等因素，确定各自未来的发展方向。 l青岛将被培育成国家级中心城市，成为山东省和黄河流域经济社会发展的“龙头”城市； 青岛青岛定位为山东半岛青岛定位为山东半岛“龙头龙头”国家级中心城市国家级中心城市XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案区域地位区域地位青岛作为青岛作为半岛蓝色经济半岛蓝色经济核心区核心区胶南为大青岛胶南为大青岛内圈层内圈层城市城市l根据青岛依托主城 ，拥湾发展战略定位胶南为内圈层，根据十一五规划预期：争取胶州、即墨、胶南撤市划区，根据半岛蓝色经济核心区：青岛构建“一带三城” ，“三城”包括即墨的鳌山新城，胶南的魅力新城外圈
5、层外圈层内圈层内圈层核心层核心层青岛XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案交通环境交通环境20112011年年6 6月底桥隧贯通月底桥隧贯通实现实现3030分钟立体化交通融入主城区分钟立体化交通融入主城区l2011年海底隧道、跨海大桥均将实现通车，从项目所在地只需约30分钟就能抵达青岛市市南区行政商业中心团岛端薛家岛端跨海大桥海底隧道胶州湾高速XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案可见，胶南尚属陌生的，鲜有品牌开发商进驻的区域但从城市格局、交通环境、资源条件等综合评价来看项目区域价值凸显，为良好潜力型区域那么从行业角度来看，项目市场环境又如何？XX年05月05日青岛保利海上罗兰
6、营销策划方案别墅市场别墅市场市场环境市场环境公寓市场公寓市场XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案l西海岸滨海大道沿线滨海物业众多、竞争激烈l薛家岛片区约11个项目，直接截流中海熙岸凭海临风香槟海岸书香蔓城中南海湾新城康大凤凰国际鲁商蓝岸国际提香海岸凤凰城海尔山海湾中冶爱彼岸康大官邸海信凤凰金岸馨海国际城香槟海岸本案海上嘉年华在售项目待售项目公寓分布公寓分布公寓分布格局来看公寓分布格局来看开发区开发区项目对本案项目对本案直接截流直接截流XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案公寓整体量价公寓整体量价l成交量方面：黄岛区总计销售15637套，月均销售套数在977套左右，胶南市总计成
7、交16661套，月均成交量在1042套左右l成交价格方面：黄岛区均价在8152元/左右，胶南市均价在在5007元/左右20102010年至今，胶南月均成交量（年至今，胶南月均成交量（10421042套）套）略高于黄岛区（略高于黄岛区（977977套）套）黄岛区成交均价为黄岛区成交均价为81528152元元/，胶南市，胶南市均价均价仅仅50075007元元/ /数据截至2011年4月30日XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案滨海公寓个案滨海公寓个案西海岸滨海典型公寓西海岸滨海典型公寓销售缓慢，销售缓慢，平均平均50-6050-60套套/ /月月价格由东向西呈递减态势，由价格由东向西呈递
8、减态势，由97009700元元/ /平米递减为平米递减为53005300元元/ /平米（毛坯）平米（毛坯）数据截至2011年4月30日月均去化线月均去化线凤凰城凤凰城提香海岸提香海岸凭海临风凭海临风凤凰国际凤凰国际鲁商蓝岸鲁商蓝岸馨海国际城馨海国际城香槟海岸香槟海岸中海熙岸中海熙岸书香蔓城书香蔓城山海湾山海湾价格线价格线XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案一线沙滩公寓个案一线沙滩公寓个案西海岸目前在售的一线沙滩公寓共三个，平均西海岸目前在售的一线沙滩公寓共三个，平均50-6050-60套套/ /月的消化速度，价格基本为月的消化速度，价格基本为1500015000元元/ /平米，附带平
9、米，附带30003000元的元的精装修。精装修。西海岸一线沙滩公寓成交均价差异并不明显西海岸一线沙滩公寓成交均价差异并不明显数据截至2011年4月30日月均去化线月均去化线海上嘉年华海上嘉年华那鲁湾那鲁湾达令港达令港价格线价格线XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案市北区市北区公寓存量全市第一，公寓存量全市第一，约约8484万方万方60-12060-120占占68%68%市场竞争压力较大市场竞争压力较大公寓存量公寓存量截止截止4月月30日存量分布图（套）日存量分布图（套）胶南市胶南市8401崂山区崂山区3219市南区市南区25595026四方区四方区5591李沧区李沧区3431城阳区城
10、阳区6547开发区开发区5758XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案公寓市场存在五大结论：公寓市场存在五大结论：A-直面开发区众多项目直接截流B-一线沙滩公寓相比较同区域滨海公寓项目价格高出一倍C-滨海公寓的价格，从黄岛至胶南呈现加速递减趋势D-滨海高端项目均表现销售速度缓慢（50-60套/月均）E-胶南区域内部存量压力巨大（超百万平米）公寓市场结论公寓市场结论XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案公寓市场公寓市场市场环境市场环境别墅市场别墅市场XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案馨海国际城隐珠山花园城海上罗兰唐岛金湾海上嘉年华上实游艇会青岛印象海信翡翠湾恒海石雀滩
11、恒生金沙滩别墅潜在量别墅潜在量西海岸未来西海岸未来别墅供应别墅供应约约9090万方，本案别墅万方，本案别墅同样面临截流和竞争同样面临截流和竞争宝都金沙滩水城别墅其中l胶南市主要有3个项目，共计建面约40万方l黄岛区主要有8个项目，共计建面约50万方开发区约开发区约4040万方建面万方建面胶南约胶南约5050万方万方XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案海上罗兰上实游艇会青岛印象恒海石雀滩恒生金沙滩别墅潜在量别墅潜在量2011-20122011-2012年约年约6060万方万方海信翡翠湾宝都金沙滩唐岛金湾海上嘉年华馨海国际城22万方隐珠山花园城20万方水城别墅8.5万方2012-2013
12、2012-2013年约年约1717万方万方20132013年以后约年以后约 1010万方万方可预见项目预计分年度面可预见项目预计分年度面市量：市量：XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案岭海迪亚湾石湾山庄颐和星苑石苑别墅宝都项目唐岛金湾海上嘉年华一山一墅鳌山名苑圣罗尼克蓝泉青建橄榄树海信温泉王朝依泉美庐海泉湾度假城天逸海湾青建香根温泉芭东小镇香溪庭院100福国际山庄财宝山庄银盛泰德郡山水太和月光千禧国际村栖霞沟别墅城阳王沙路城阳王沙路区域区域即墨鹤山路区域即墨鹤山路区域温泉镇片区温泉镇片区崂山片区崂山片区西海岸区域西海岸区域别墅竞争别墅竞争同时必然面对同时必然面对四大传统别墅区大量四大
13、传统别墅区大量在售在售（2323个）或待售项目分流，个）或待售项目分流，项目数量：共计5个项目产品类型：独栋、双拼、联排 价格情况：独栋8000-1万元/ 双拼联排6000-7500元/项目数量：共计8个项目产品类型：独栋、双拼、联排价格情况：独栋1.1-1.3万元/ 双拼联排7500-8500元/项目数量：共计3个项目产品类型：独栋、双拼、联排价格情况：独栋2.0-3.0万元/ 双拼联排1.7-2.0万元/项目数量：共计7个项目产品类型：独栋、联排联排、双拼价格情况：独栋1.3-1.7万元/ 双拼联排7500-8000元/XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案别墅市场存在四大结论：别
14、墅市场存在四大结论：A-直面开发区别墅项目竞争和截流（可预见约40万方）B-胶南区域内部存在别墅产品的竞争（预计50万方）C-所在区域尚属于欠发展区域，竞争基础薄弱，必然面对四大传统别墅区的强势分流D-各区域别墅与本案同时间点推出，使本案处于共享市场条件下的被动者地位别墅市场结论别墅市场结论XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案别墅也好，公寓也罢区域发展以及潜在价值固然明显而面对市场情况却使本案成为间接受益者项目自身具有何种价值，来应对强大的市场竞争，我们需要对项目本体的价值进行深度挖掘XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案Part 2 Part 2 项目本体认知项目本体认知
15、Cognition of ProjectXX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案资源状况资源状况黄海海域100100米米项目为项目为一线稀缺河海汇集地，一线稀缺河海汇集地，滨海大道通达性佳滨海大道通达性佳l西侧紧邻两河流域，该河流为直接入海口l项目南侧一路之隔，100米左右即为黄海海域，紧靠海景资源，具有良好可利用天然景观资源优势。l东侧为大型社区馨海国际城l北侧为泰薛路滨海大道 两河 黄海两 河滨海大道XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案配套状况配套状况5 5公里内拥有公里内拥有双心、投资双心、投资4040亿的亿的水城、水城、1818洞东方高尔夫洞东方高尔夫等高端休等高端休闲
16、配套条件闲配套条件海上罗兰海上罗兰东方高尔夫东方高尔夫水城水城红星美凯龙红星美凯龙胶南市政府胶南市政府XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案关于水城关于水城l 胶南市水城项目，该项目于2006年年底已基本完成路网、绿化、管线、海滩、环境等建设，紧邻胶南市东南部黄金海岸线，全长4公里、占地223公顷，定位为“东方水城版威尼斯”，青岛顶尖休闲度假区。水城的规划将成为胶南东部新区发展的重要拉动引擎。l水城涵盖酒店式公寓、度假酒店、主题乐园、核心商业街及综合功能区、游艇娱乐部、沙滩休闲区7大功能区 水城占地水城占地223223公顷，公顷， 用用4 4公里海岸定位为公里海岸定位为东方水城版威尼斯
17、，青岛顶尖休闲度假区东方水城版威尼斯，青岛顶尖休闲度假区XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案规模状况规模状况总占地面积为总占地面积为39.839.8万，总建面万，总建面 7070万万大规模综合滨海滨河大规模综合滨海滨河社区社区4157套套高层高层405套套别墅别墅308套套商业商业4039个个车位车位高层（高层（41574157套）套）别墅（别墅（405405套）套）商商业业配配套套XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案别墅种类户型位置户型面积室内开间联排/180-22011.3双拼类独栋/350-38010.0手拉手类独栋端头户260-28012.0-12.8中间户220-
18、24010.1-10.4l类独栋产品设计，有多处挑空、露台等面积赠送，别墅户型有地下室赠送，赠送面积约100-120平左右l别墅产品大开间，舒适度高；且有露台、挑空等面积赠送，产品配比产品配比高层产品各面积段配比面积段套数面积(m2)占比140系列75610792024.95%115系列14346871215.88%105系列191019229444.45%81系列6445216412.06%60系列174114842.65%l高层产品100平米以上户型占85%，全明户型，飘窗设计，部分户型有面积赠送；高层主力面积高层主力面积103-140103-140占占85%85%，别墅别墅210-380
19、210-380类独栋类独栋XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案建筑风格建筑风格l别墅建筑风格以法式风情为主要格调，穿插部分为英伦风格l高层公寓采用经久不衰的ARTDECO建筑集群英法英法风情别墅风情别墅+ +ARTDECOARTDECO高层高层艺术建筑群艺术建筑群XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案景观条件景观条件l项目景观整体在“岛屿森”规划理念的基础上，定位为国际化人文生态水岸城市为主题，运用生态、文化和人本三大理念构造水岸系统，重点打造五大功能区l地块西侧两河为100米宽，南侧城市绿化带为50米宽3万平米，以及滨海大道以南滨海区域均可成为项目价值利用的基础整体规划理念
20、下整体规划理念下需要对现有的需要对现有的河道河道- -绿化带绿化带- -滨海区滨海区加以利用加以利用外部条件外部条件XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案区域 + 市场 + 本体项目综合评价体系XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案综合评价综合评价l70万大规模综合社区，区域稀有低密度供应l珍稀一线滨海滨河，资源价值可嘉l舒适性，高价值产品内核体系l原味的英伦别墅+ARTDECO公寓产品力l具有河道、海岸、高尔夫果岭景观优势（优势（Strength）优势优势StrengthStrength威胁威胁ThreatThreat机会机会OpportunityOpportunity劣势劣
21、势WeaknessWeakness内部环境内部环境外部环境外部环境XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案综合评价综合评价l蓝色经济核心区下的青岛内层圈l桥隧贯通带来区域地位上升的潜质l经济快速发展下，青岛外扩的战略要地机会机会(Opportunity)机会机会OpportunityOpportunity优势优势StrengthStrength威胁威胁ThreatThreat劣势劣势WeaknessWeakness内部环境内部环境外部环境外部环境XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案综合评价综合评价机会机会OpportunityOpportunity优势优势StrengthStr
22、ength威胁威胁ThreatThreatl胶南尚属于陌生的区域，鲜有品牌开发企业进驻l高层户型主力面积为103-140，与市场主要供应结构相似，存在竞争压力l高层产品供应量大，面临客户容量有限的不利抗性l外围环境尚需改造，投入成本较高劣势（劣势（ Weakness ）劣势劣势WeaknessWeakness内部环境内部环境外部环境外部环境XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案综合评价综合评价威胁（威胁（Threat）l超百万存量，去化压力巨大l胶南主要为外来人口购房，在新的政策变动下的，项目成为重灾区l整体市场消化速度去化压力巨大l别墅市场面临全市分流，直面开发区强势截流l面对西海岸
23、泛区域竞争，本案仅为间接受益者威胁威胁ThreatThreat机会机会OpportunityOpportunity优势优势StrengthStrength劣势劣势WeaknessWeakness内部环境内部环境外部环境外部环境XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案综上本案必须充分发挥优势，把握机会紧扣海河景观、别墅、英法风情等关键词，突破竞争格局同时，必须准确把握未来机会客户，捕捉精准客户XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案贰The Classically Mysterious Romaunt项目客户定位项目客户定位 别墅客户定位 高层客户定位XX年05月05日青岛保利海上罗
24、兰营销策划方案Part 1 Part 1 别墅客户定位别墅客户定位Positioning of Villas ConsumerXX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案p青岛的别墅客户体系中年龄主要集中在40-50这个年龄段，其次是50岁以上和30-40，所占比例分别是20%p从客源分析，购买别墅的客户主要来自青岛市内七区，占77%；省内、省外、客户各占7%和8%立足别墅，从现有别墅客群初步研判，他们的特征p成功、理性、拥有权力和财富积累的，成功、理性、拥有权力和财富积累的，4040岁以上客群是别墅的主力购买客户。岁以上客群是别墅的主力购买客户。p恋恋“青岛青岛”情节显著，尤其以本地人为主
25、，同时对外区人口具有较强的吸纳能力。情节显著，尤其以本地人为主，同时对外区人口具有较强的吸纳能力。现有别墅客户呈现以现有别墅客户呈现以青岛标签青岛标签+ +城市资金实力型城市资金实力型为主要特征为主要特征数据来源：同策客户数据研究系统现有别墅客户现有别墅客户XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案适宜距离适宜距离+ +资源占有资源占有是现有别墅客户主要驱动力是现有别墅客户主要驱动力现有别墅客户现有别墅客户城阳板块城阳板块城市近郊，山景资源城市近郊，山景资源依托城阳的城市配套和周边良好自然资源城阳产业基础良好，区内产业人口丰富，人均收入仅次于市南区城阳是青岛重点发展新城，同时与青岛市中心联
26、系密切，城市意向好该板块低密度住宅未来更趋于城市居住住宅崂山城市板块崂山城市板块城中别墅，山海无敌城中别墅，山海无敌依托与城市中心紧密地联系，享受城市成熟配套未来供应较少，以开始向中高密度高强度的成熟住宅开发转变该板块低密度住宅已成为纯粹的城市居住住宅即墨板块即墨板块温泉为王，主打性价比温泉为王，主打性价比依托温泉镇旅游度假资源和良好自然环境区域度假意向明显，客户认知明确青岛东部旅游度假区的规划，将建设成为青岛的旅游集散地和度假中心、康体娱乐中心等。 该板块低密度住宅具有明显的度假住宅意向山东半岛其他城市客户15%市中心区域55%东北及外省市区域10%各板块本地区域客户20%XX年05月05日
27、青岛保利海上罗兰营销策划方案本案别墅客户挖掘本案别墅客户挖掘西海岸新兴别墅区即将形成桥隧建设旅游规划撤市建区西海岸规划发展规划发展+ +距离距离+ +资源资源环湾保护拥湾发展缩短城市距离 良好城市规划完善配套区域感形成发展契机天然资源一线海景区域价值+资源+距离是本案客户核心吸引力.将和青岛目前的主流别墅区的客户构成相同，同时随着配套实现，后期可使客户更为丰富XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案本案别墅客标签本案别墅客标签他们是城市的推动者，可能是私营业主、企业高管、也可能是政府公务员、历经城市的变迁，看多了市中心的繁华与热闹，时间久了，需要一种心灵释放，在山、海、城之上找寻另一个自
28、我，返璞归真；30分钟的车程，可以与城市保持距离，可享GOLF球场上的精神跨越，在这里，奢享城市之外的风景关键词：关键词：城市推动者城市推动者/ /距离感距离感/ /精神至上精神至上/ /心灵释放心灵释放XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案本案别墅客来源本案别墅客来源资源远景规划资源远景规划交通旅游资源交通生活配套旅游资源交通区域资源发展线区域配套完善发展，区域配套完善发展，客源客源也随之产生也随之产生裂变裂变初期：初期：胶南实力型区域客+开发区内客户为主青岛市区客户+省内内陆客辅助外省市青岛市内客户胶南区域+开发区省内内陆客辅助+外省市中期：中期：后期：后期：青岛市内客户省内内陆+
29、外省客户胶南区域+开发区XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案本案别墅客来源本案别墅客来源胶南胶南+ +开发区开发区青岛市区青岛市区+ +省内省内外省市外省市初期初期中期中期后期后期别墅客户区域来源变动趋势描摹别墅客户区域来源变动趋势描摹XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案Part 2 Part 2 公寓客户定位公寓客户定位Positioning of Apartment ConsumerXX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案从整个胶南市的客户区域来源来看：l 整体呈现以胶南市客户为主，占到约45%比例。l非青岛户籍的客户人数和外省市客户占比占到45%l 市内四区+崂
30、山+开发区客户占到7%左右现有公寓客户现有公寓客户胶南整体格局看，胶南客占胶南整体格局看，胶南客占45%45%，呈明显的区域客主导的内向型市场呈明显的区域客主导的内向型市场XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案现有公寓客户现有公寓客户胶南市沿海项目客户状况呈现明显变动趋势：l 胶南市客户下降了19%的比例。l非青岛户籍的客户人数和外省市客户占明显上升上升15%l 市内四区+崂山+开发区客户占比达到11%，上升了4个百分点滨海项目与全市比较，外区客占滨海项目与全市比较，外区客占60%60%沿海项目客户外向型特征明显沿海项目客户外向型特征明显下降下降19个百分点个百分点XX年05月05日青
31、岛保利海上罗兰营销策划方案胶南属地客价格承付能力弱，价格上升将导致区域客户比重迅速降低，下降程度达5-10%现有公寓客户现有公寓客户胶南本地客户的价格走势与客户变动幅度胶南本地客户的价格走势与客户变动幅度外区域客户受政策影响较强风险因素增加，新政后下降影响幅度为7%滨海类项目面临滨海类项目面临“区域客价格敏感区域客价格敏感”和和“外区客政策敏感外区客政策敏感”双风险双风险XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案那么，双重风险下，本案客户如何界定？XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案公寓客户挖掘公寓客户挖掘从08年以来，薛家岛片区客户群体变动趋势呈现三个特征：l市内四区+崂山客户
32、呈现明显增加趋势，年均增长幅度达到5%以上。l开发区以及其他其他区域的客户比重则较为平稳l省内内陆客户递减，省外客户比重企稳l客户年龄结构主要为30-50岁群体，占比达到65%左右，年龄越大该部分客户群体资金敏感性越低，抗风险能力明显增强。从薛家岛看，市区客逐年增加，年龄层次高从薛家岛看，市区客逐年增加，年龄层次高导入市区客利于增强抗风险能力导入市区客利于增强抗风险能力XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案变化影响结果桥隧等交通体系实现生活配套、环境逐步完善外来以及主城常驻人口增加板块地位上升宜居功能增强人口密度增加交通导入型配套导入型旅游资源价值的实现高端生活方式导入资源追逐型从薛家
33、岛看：客户变动从薛家岛看：客户变动主要关注因子为资源环境主要关注因子为资源环境+ +交通交通公寓客户挖掘公寓客户挖掘影响强度区域属性交通属性配套属性人口属性资源驱动XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案本案客户标签本案客户标签水岸、公园、沙滩，除了资源占有，还有一座城市都是他们私有的，他们追逐的富有不是物质的雄厚，而是精神和健康，花多少钱都买不来的生态、自然。早晨起来窗外一片海、一座森林，一个城堡；晴朗的夜，还有萤火虫在飞舞，格调生活，散散落落弥漫开来这里是海上罗兰，生活之中，优雅之上，魅惑的是不仅仅是眼睛精神标签：精神标签：资源占有资源占有/ /隐于繁华隐于繁华/ /格调格调/ /自
34、然自然/ /生态生活生态生活XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案不同时期导入不同区域客，用多维度客户降低风险不同时期导入不同区域客，用多维度客户降低风险本案公寓客户本案公寓客户资源远景规划价格资源远景规划交通价格旅游资源交通价格生活配套旅游资源交通价格区域配套资源发展线青岛市区客户群体青岛市区客户群体现有工作现有工作关联性的省内关联性的省内+ +国内新移民客户国内新移民客户基础线客户群基础线客户群机会线客户群机会线客户群胶南区域客户胶南区域客户+ +开发区价格挤压型客户开发区价格挤压型客户生命线客户群生命线客户群度假度假+ +投资投资资源驱动资源驱动省内省内+ +外省关联客户外省关联
35、客户新新导入的导入的工作关联工作关联性省内性省内+ +国内移民国内移民XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案本案公寓客来源本案公寓客来源胶南胶南+ +开发区开发区省内省内+ +省外客户（省外客户（工作关联工作关联）初期初期中期中期后期后期公寓客户区域来源变动趋势描摹公寓客户区域来源变动趋势描摹青岛市区客户青岛市区客户省内省内+ +省外客户（省外客户（资源关联）资源关联）XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案公寓也好，别墅也罢，他们都是新生活方式的追求者对外部环境和内部产品有着较高的要求要应者云集，我们必须围绕客户演绎项目的内核定位XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案叁
36、The Classically Mysterious Romaunt项目定位项目定位 项目外部环境价值 项目内部产品价值XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案外部环境外部环境和内部环境内部环境是客户的两大核心关注点是客户的两大核心关注点，因此我们也将围绕客户关注点挖掘项目核心价值外部环境价值外部环境价值区域区域有价值项目才有价值内部产品价值内部产品价值深度挖掘客群内心深处的产品需求产品需求ValuesXX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案Part 1 Part 1 项目外部环境价值项目外部环境价值External Area Value Of The ProjectExterna
37、l Area Value Of The ProjectXX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案区域价值区域价值是客户最为看重的关键点关键点，我们如何如何赋予赋予区域一个明晰概念，传达给目标客户？让我们先从区域区域说开去XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案淡化项目距离劣势，拉近与主城区的距离。淡化项目距离劣势，拉近与主城区的距离。立足立足“西海岸西海岸”，并跳出，并跳出“西海岸西海岸”。 定位中的新元素应易于引发客户心理共鸣。定位中的新元素应易于引发客户心理共鸣。定位语需直接反映海上罗兰的高端属性。定位语需直接反映海上罗兰的高端属性。区域如何定位区域如何定位四大原则四大原则跳出来
38、跳出来能共鸣能共鸣显高端显高端避劣势避劣势XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案从栈桥到八大关，到东海路，到石老人，再到即墨鳌山卫前海一线形成了一片片的别墅区前海是青岛高端人居的黄金海岸线，栖前海是青岛高端人居的黄金海岸线，栖息前海，成为富人追逐的目标。息前海，成为富人追逐的目标。滨海而居，滨海而居，前海前海为贵！为贵！海上罗兰海上罗兰后海后海“青岛青岛”前海前海“大青岛大青岛”前海前海XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案市南之后，青岛市南之后，青岛前海前海将现将现新中心新中心受益广袤前海，受益广袤前海，市南发展成为青岛政治、经济、文化、旅游中心；黄岛、胶南，崂山、即墨四大板
39、块，黄岛、胶南，崂山、即墨四大板块，受前海之惠，谁将成为青岛新中心？受前海之惠，谁将成为青岛新中心？桥隧贯通，大青岛战略实施，优越条件“助力”黄岛、胶南发展，青岛前海新中心呼之欲出！青岛前海新中心呼之欲出！前海中心前海中心前海新中心前海新中心海上罗兰海上罗兰XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案因此，因此，我们将对项目区位的审视角度我们将对项目区位的审视角度落脚落脚“前海前海”1、“前海”以清晰形象，使海上罗兰从众多项目对“西海岸”的集群式诉求中跳出来；2、“西海岸”强化了青岛主城区与黄岛、胶南的距离； 前海前海则站位大青岛，是青岛的前海大青岛，是青岛的前海；3、从市南到崂山，“前海前
40、海”已成为青岛高端人居高端人居的名片；4、青岛有前海、后海之分，“前海”诉求具有心理基础心理基础，能引起市场共鸣市场共鸣；XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案同时，同时，更多的坚实理由，支撑我们，更多的坚实理由，支撑我们，落脚落脚“前海前海”首先，这片海，之于首先，这片海，之于保利保利有着有着非同寻常非同寻常的历史的历史意义。意义。XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案中国大陆海岸线总长达1.8万公里，适宜居住的海岸线长度约为1800公里，人均海岸线占有长度不足0.013米，中国海岸占有进入厘米时代。南向望海更是弥足珍贵保利海上罗兰，坐拥一线海岸资源，保利海上罗兰，坐拥一线海
41、岸资源，成就对全国性稀缺资源的强势占有。成就对全国性稀缺资源的强势占有。天赋浩海，得天独厚。天赋浩海，得天独厚。中国海岸线示意图中国海岸线示意图XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案18年，31城。保利地产近20年来跨越南北，高端别墅遍布华夏大地。保利地产全国布局图保利地产全国布局图海上罗兰作为保利在北中国唯一保利在北中国唯一的一线滨海大型别墅住区。成就对集团现有品牌线集团现有品牌线的强势升级。强势升级。滨海标杆，弦歌高举。滨海标杆，弦歌高举。XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案然后，然后，让我们看看让我们看看前海前海对对青岛青岛保利地产保利地产的的意义。意义。2009，百合
42、花园香约青岛，花开后海后海；2010年，海上罗兰筑善青岛，绽放前海前海。XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案后海到前海后海到前海青岛保利实现从稳守老城到拓域新城的全新跨越。青岛保利实现从稳守老城到拓域新城的全新跨越。百合花园到海上罗兰百合花园到海上罗兰青岛保利完成从普宅开发到高端缔造的华丽转身。青岛保利完成从普宅开发到高端缔造的华丽转身。从从后海后海到到前海，前海，改变的不只是改变的不只是区位！区位！XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案自然的海、最美的海、私享的海、时光的海自然的海、最美的海、私享的海、时光的海保利集团布局前海，保利集团布局前海，将这片将这片独一无二的海独一
43、无二的海划入自己的划入自己的疆域疆域，实现对保利品牌与企业理念的最佳诠释。实现对保利品牌与企业理念的最佳诠释。保利海上罗兰，与前海完美对话XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案海上罗兰海上罗兰前海之前海之发展发展我项目西南直通胶南胶南市区，东北直达开发区开发区，更直通青岛市青岛市区，向北连接胶州胶州在大青岛蓬勃发展的大格局之下，任一版块的发展都将辐射至我项目所在区域任一版块的发展都将辐射至我项目所在区域。于大青岛激越发展的角度，我项目处于发展新中心发展新中心青岛西海岸区位图青岛西海岸区位图XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案从大青岛经济布局来看，我项目处于经济新中心经济新中心
44、环湾保护拥湾发展，青岛政府吹响建设大青岛嘹亮号角，未来5年投资50005000亿元亿元发力发力西海岸。本项目地处大青岛经济带核心辐射范围经济带核心辐射范围，即将成为青岛最具生机和活力的区域。外圈层外圈层内圈层内圈层核心层核心层前海之前海之经济经济大青岛发展布局图大青岛发展布局图XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案我项目北通小珠山小珠山风景区，南邻灵山湾灵山湾旅游度假区，更享拥占地223223公顷公顷，投资4040亿亿的顶尖休闲度假顶尖休闲度假区区水城水城高端配套。前海之前海之旅游旅游从项目周边产业规划来看，我项目正处于旅游新中心旅游新中心依托项目南侧紧邻的一线海岸沙滩，此区域正在发展
45、成为青岛新的旅游热点板块。旅游热点板块。项目周边产业规划图项目周边产业规划图XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案目前项目所在前海沿线共有约100100个个待售、在售项目，板块热度逐年升高；前海之前海之居住居住纵观青岛人居发展趋向，我项目正处于居住新中心居住新中心中海熙岸凭海临风香槟海岸书香蔓城康大凤凰国际鲁商蓝岸国际馨海国际城香槟海岸海上嘉年华保利保利海上罗兰海上罗兰 尤其，随着2011年4月桥隧贯通桥隧贯通，从我项目所在地至青岛市区仅需3030分钟分钟，必将更加成为理想人居的心仪之选。的心仪之选。XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案滨海而居，前海前海为贵！市南之后，谁将成
46、为青岛前海新中心？前海新中心？! !保利海上罗兰为我们揭开了答案答案。XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案保利保利海上罗兰海上罗兰居住中心居住中心发展中心发展中心旅游中心旅游中心前海新中心经济中心经济中心胶南、开发区、胶州，发展均辐射项目区域5000亿西海岸经济发展带核心辐射区40亿水城，小珠山、灵山湾、南部一线海景桥隧开通，价值凸显，人居高地雏形初现XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案Part 2 Part 2 项目内部产品价值项目内部产品价值Product Value Of The ProjectProduct Value Of The ProjectXX年05月05日
47、青岛保利海上罗兰营销策划方案规模、配套、建筑、生活规模、配套、建筑、生活究竟何者何者，才是使项目价值差异化凸显价值差异化凸显的最大表达？让我们从对这片别墅大盘的印象印象中寻找契合点XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案200米直线海距，打造罗兰私属沙滩贯穿大青岛南北主动脉，海岸景观长廊1条河流，条河流， 1线海景，线海景， 1条滨海大道，条滨海大道，1条海底隧道，条海底隧道，1个游艇俱乐部个游艇俱乐部 ，1个高尔夫球场个高尔夫球场仅为峰层客户专属的高端配套印象1未来30分钟直达市南，度假式生活强力支撑西侧紧邻市政规划两河，倾力打造沿河景观带价值解构6洞高尔夫专属球场XX年05月05日青
48、岛保利海上罗兰营销策划方案2种异域建筑风情，种异域建筑风情，2种居住形态，种居住形态，2万平米商业，万平米商业，2大会所交相辉映大会所交相辉映印象2西北角大型会所&别墅区专属会所北侧沿街商业，完善的生活配套庄园别墅、海景公寓，汇聚高端主流居住英伦优雅、法式浪漫，优雅的异域风情集萃价值解构XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案3 3种别墅类型，种别墅类型，3 3重物业管理系统，重物业管理系统，30003000平米大型会所，平米大型会所，36003600平米幼儿园平米幼儿园印象3社区内部配建3600幼儿园大型物业会所，高端圈层的私属俱乐部社区入口、组团、单元三级物业管理类独栋、双拼、联排三
49、种别墅类型价值解构XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案4 大主题公园、大主题公园、4200户超万人居住城邦户超万人居住城邦印象4以超大居住规模，构筑西海岸稀缺的浪漫原乡庄园滨海公园、滨河公园、高尔夫果岭公园、高层中央公园价值解构XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案5 5大物业分布组团，大物业分布组团，5 5大旅游度假风景区大旅游度假风景区印象5大珠山、小珠山、琅琊台、灵山湾、水城环伺周边别墅、公寓、商业呈五大组团分布格局价值解构XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案6 6条支流水系，条支流水系， 6重奢想高端配套重奢想高端配套印象618洞高尔夫、海水浴场、国际五星级
50、酒店、 室内水上乐园、大型温泉馆、水上电影大世界打造水系景观，自然河流环绕，河岸步道，尽显亲水情调价值解构XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案7070万超大规模社区，尽享水城万超大规模社区，尽享水城7 7大功能区大功能区 印象7酒店式公寓区、度假酒店区、主题乐园区、核心商业街及综合功能区、游艇娱乐部、沙滩休闲区70万英法私家社区，西海岸大型稀缺别墅组团价值解构XX年05月05日青岛保利海上罗兰营销策划方案1条河流2种异域建筑风情3种别墅类型4 大主题公园5大物业分布组团70万超大规模社区6条支流水系尽享水城7大功能区 6重奢想高端配套5大旅游度假风景区4200户超万人居住城邦3600
