1、旅游地产行业概况与重点企业分析以方特为例1第一部分 行业概况一、行业简介二、发展现状三、总结启示2一、行业简介1、旅游地产概念2、旅游地产分类3、政策环境31、概念 旅游地产旅游地产就是依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。 特点及优势： 旅游地产是旅游业和房地产业的无缝嫁接, 具有更好的自然景观、建筑景观, 同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。42、旅游地产的分类（1）将旅游依托的资源进行分类，可以分为）将旅游依托的资源进行分类，可以分为3类：类： 自然资源自然资源：由各种地理环境或生物构成的有美感的自然景观，经长期
2、的发育演变而形成。如黄山、长白山、西湖等。 人造人造资源资源：人工建造的旅游资源，包括人文古迹和人工打造的资源。人文古迹如西递宏村、苏州园林等，人工打造资源如欢乐谷、方特等。 二者二者结合结合：人工与自然资源结合构成的旅游资源，如无锡太湖国际旅游度假区。5（2）按旅游地产建筑物业态模式，可以分为）按旅游地产建筑物业态模式，可以分为4类：类： 旅游景点地产旅游景点地产：指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物； 旅游商务地产旅游商务地产：指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆等建筑物； 旅游度假地产旅游度假地产：指为游客或度假者提供的第二居所，直接
3、用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物。 旅游住宅地产旅游住宅地产：指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物，提供第一居所。 建筑物业态模式在旅游地产项目中多为一项或几项组合运用。6（3）国际上按旅游资源禀赋和顾客市场不同，可以将旅游度假区分为国际上按旅游资源禀赋和顾客市场不同，可以将旅游度假区分为3类：类：资源资源客户客户与主要市场的距与主要市场的距离离所用交通工具所用交通工具典型案例典型案例目的地型目的地型 （休闲（休闲度假胜地）度假胜地）非常强势的资源，如高品质的海滩，滑雪场全国性乃至跨国客户几百公里甚至更远绝大多数乘飞机长白山国际度假区、昆明滇池国家旅游度假区区域旅游度假区区域旅游度假区(
4、包括商务旅游包括商务旅游)一线景观资源或人文资源分散，但本区域客户占较大部分100-300公里。1.5-4小时车程多数自驾车前往方特、天柱山旅游度假区本地旅游休闲自本地旅游休闲自住类住类不必是特别强势的资源大部分来自本区域100公里，45分钟车程自驾车或捷运系统；购房自住合肥欢乐岛、华润石梅湾73、政策环境 将旅游业作为国家战略性支柱产业（ 2012年服务业发展“十二五”规划 ）。 完善旅游产品体系、推动旅游新业态新领域发展、不断优化旅游发展环境（关于进一步促进旅游业发展的意见 ） 旅游业发展应与新型工业化、信息化、城镇化和农业现代化结合。（2014年9月2日国务院关于促进旅游业改革发展的若干
5、意见）（1）国家政策对旅游业的支持（2）国家政策对旅游地产的支持 优化土地利用政策、加大财政金融扶持。 （2014年9月2日国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见） 同时，旅游地产在“限购限贷”名单之外。8二、发展现状1、旅游地产开发模式2、盈利模式3、成功项目分析及经验借鉴9旅游地产开发模式历经阶段旅游驱动地产开发模式地产带动度假开发模式旅游居住互融开发模式主要功能主要功能旅游景区地产为主，旅游度假与住宅相结合。旅游住宅为主，辅以旅游景区地产及配套设施旅游景区与住宅、度假功能的综合体，注重体验式生活产品构成产品构成主题公园、酒吧街、高尔夫球场、mall、别墅、酒店等独栋别墅、联排别墅、多层公
6、寓、公园、广场、学校、酒店、度假村、会所等独栋别墅、联排别墅、多层公寓、公园、广场、学校、酒店、度假村、会所等分期物业开发分期物业开发重点演变重点演变初期：旅游设施开发中期：中端住宅开发后期：高档住宅开发初期：第二居所及配套开发中期：旅游设施与住宅共同开发后期：高档第一居所开发组团式开发各期围绕相异主题各组团采取综合式开发国内案例国内案例深圳华侨城、千岛湖、杭州宋城广州凤凰城、广州祈福新村东部华侨城、杭州休博园1、旅游地产开发模式10旅游功能观光休闲体验度假养生商务地产功能主题公园酒店商业中心主题度假村产权酒店住宅旅游地产地产功能旅游功能商业中心住宅酒店主题公园高尔夫游艇SPA会议公园旅游地产
7、传统开发模式正在演进为更复杂的方式，但旅游地产的核心内容从未改变11销售地产项目销售地产项目经营旅游项目经营旅游项目树立项目品牌树立项目品牌进入进入资本市场资本市场升值项目价值升值项目价值盈利模式2、盈利模式12从地产价值链的从地产价值链的分析分析出发，首先必须确立公司的核心盈利模式出发，首先必须确立公司的核心盈利模式市政、公建基础设施建设七通一平运营管理营销销售营销销售施工管理项目融资项目规划 项目定位 设计土地出让 开发/转让 招商土地融资土地开发项目开发管理运营拆迁安置向土地所有人收购土地拆迁和安置把土地出售/转让给房地产开发商或驻商商业模式代理商/中介机构运营管理商以吸引产业投资商/驻
8、商来进行土地开发在所购土地上规划并建造房地产等项目把所建房地产等项目出售/出租给驻商负责日常的运营、维修及其它管理土地一级运营房地产开发商进行宣传及 帮助产业谈判等工作 投资商/驻商规划总体及单一项目帮助产业 进行宣传及谈判等工投资商/驻作以吸引驻商来购买/商建设总 租用已开发的房产等体或单一 项目项目盈利点经营土地增值收益招商佣金房产开发收益物业经营、管理收益代建工程收益13一级开发二级开发持有经营资本运作 承诺固定收益 虚高成本获利更短的开发周期分摊部分开发成本经营性物业的租金回报收入通过多期开发，做旺地块获得的资产增值了解土地增值潜力优惠购地条款土地、房产抵押融资再投资收益 土地增值收益
9、二级开发收益 租金回报收益资产增值收益 融资再投资收益ABCD毛地成本一级成本承诺利润土地增值熟地价值二级价值二级利润物业价值租金收益资产增值物业价格投资收益项目价值公司在旅游地产开发可以通过锁定土地后续的开发权，能够参公司在旅游地产开发可以通过锁定土地后续的开发权，能够参与与到一级开发、二级开发到一级开发、二级开发、持有持有经经营和资本运作各个获利的环节营和资本运作各个获利的环节。14序号序号企业名称企业名称代表项目代表项目依托资源依托资源禀赋和顾客市场禀赋和顾客市场业态模式业态模式1华侨城集团公司欢乐谷人造建筑区域旅游度假区区域旅游度假区景点+商务+住宅2大连万达集团股份有限公司万达长白山
10、国际度假区自然目的地型目的地型商务+度假+住宅3龙湖地产有限公司龙湖“山海湖”人造+自然区域旅游度假区区域旅游度假区景点+商务+度假+住宅4保利房地产股份有限公司保利石象湖人造+自然区域旅游度假区区域旅游度假区商务+度假+住宅5恒大地产集团有限公司恒大海上威尼斯人造+自然区域旅游度假区区域旅游度假区商务+度假+住宅6华润置地有限公司华润石梅湾自然本地旅游休闲自住类本地旅游休闲自住类住宅7金融街控股股份有限公司金融街巽寮湾人造+自然区域旅游度假区区域旅游度假区景点+商务+度假+住宅8雅居乐地产控股有限公司海南清水湾人造+自然区域旅游度假区区域旅游度假区景点+商务+度假+住宅9云南实力房地产开发经
11、营集团有限公司实力沧海一墅自然区域旅游度假区区域旅游度假区住宅10云南省城市建设投资集团有限公司梦云南人造+自然区域旅游度假区区域旅游度假区景点+商务+度假+住宅2013中国旅游地产项目品牌价值前十企业及其代表项目3、成功项目分析15开发主体整合开发主体整合协调各方资源协调各方资源执行多方位高起点市场执行多方位高起点市场推广推广投资兴建完善投资兴建完善基础设施基础设施取舍有度的区取舍有度的区域产业组合域产业组合保护生态自然和人文保护生态自然和人文历史资产历史资产n评估评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则本地自然资源及生态环境，制定开发原则n开发前对环境保护作完善开发前对环境保护作完善规划规
12、划，辅以法规管理，辅以法规管理n发掘升华独特的人文和历史发掘升华独特的人文和历史资源资源n引导本地居民对旅游和环保的引导本地居民对旅游和环保的参与参与n规划多种便捷抵达度假区的规划多种便捷抵达度假区的交通方式交通方式，注重沿路景观，注重沿路景观n早期投入早期投入基础设施基础设施建设提升区域吸引力和土地价值建设提升区域吸引力和土地价值n完善医疗通讯、住宿餐饮和娱乐文化完善医疗通讯、住宿餐饮和娱乐文化设施设施的质量数量的质量数量n政府牵头制定对政府牵头制定对投资者投资者宣传策略，并启动多方位宣传推广工程，为宣传策略，并启动多方位宣传推广工程，为区域区域打造品牌打造品牌n引进或联合其他引进或联合其他
13、利益相关方利益相关方的参与，基于互利原则协同举办大型的参与，基于互利原则协同举办大型活动活动增强社会知名增强社会知名度度n逐步逐步剔除剔除与本区形象提升不符的落后产业与本区形象提升不符的落后产业n政府政策引导和培育可与旅游产业政府政策引导和培育可与旅游产业协同发展协同发展的其他产业的其他产业n借助本地区逐步提升的优美环境及社会形象，吸引新的外来借助本地区逐步提升的优美环境及社会形象，吸引新的外来人才人才n谋求谋求国家和地方各级政府国家和地方各级政府在税收、投资基建、融资、招商宣传等角度的支持。在税收、投资基建、融资、招商宣传等角度的支持。n在区域内整合在区域内整合旅游资源旅游资源，形成统一的知
14、名旅游市场，建立整体影响力和品牌。，形成统一的知名旅游市场，建立整体影响力和品牌。n与投资者、驻商、原住民、竞争者等与投资者、驻商、原住民、竞争者等利益相关者利益相关者广泛合作，实现共赢。广泛合作，实现共赢。总结以上十大企业的项目共性共性可以得到，成功项目所做到的5项要点如下：五大要素五大要素16三、总结启示1、旅游地产发展趋势2、启示17Factor 3. 与商业零售业相结合Factor4.与文体休闲产业相结合Factor 1.与房地产相结合Factor 2.与传媒娱乐等文化创意产业结合主题休闲旅游区主题休闲旅游区发展趋势发展趋势1、旅游产业发展趋势旅游市场业呈现出观光旅游形态向休闲度假形态
15、转变，可得出旅游与产业的复合开发是当前旅游地产开发的主流趋旅游市场业呈现出观光旅游形态向休闲度假形态转变，可得出旅游与产业的复合开发是当前旅游地产开发的主流趋势。势。休闲旅游地产的 Resort五种核心驱动力模型核心驱动力主题社区自然/人文资源驱动商务活动驱动主题产品驱动特殊娱乐产业驱动18 旅游地产开发依托的资源评价及发展潜力如何？ 旅游地产发展方向和成功关键要素是什么？ 旅游地产开发的市场需求支撑及目标顾客群如何？ 旅游地产开发面临的市场竞争环境怎样？ 国内外类似地区发展中有哪些成功经验可借鉴？开发战略中的致胜要素是什么？ 面对众多的机会和丰富的资源，如何结合资源抓住真正具有商业价值的机会
16、，寻找到一条既符合市场又符合企业目标的、最优的开发模式和盈利模式？在企业进行旅游地产开发时，需要评估的内容有：2、启示：19对于中小型企业进行旅游地产开发的启示：1、自然资源是较稀缺的资源，且在风景区进行旅游地产的开发需要政府政策支持及大量资本的投入，对于中小企业来说较难取得与发展；2、依托人文、建筑类开发旅游地产时，景点、商务、度假、住宅综合开发是较多企业的选择；3、本地旅游休闲自住类度假村是最接近住宅类地产的发展模式，且旅游居住互融开发模式是旅游地产的发展趋势；4、通过总结成功项目经验得到开发旅游地产需要同时做到5大要点：保护生态自然和人文历史资产、完善的基础设施、整合协调各方资源、多方位
17、高起点市场推广、取舍有度的区域产业组合。20开发旅游地产开发旅游地产“三步走三步走”策略策略发展模型发展模型典型代表典型代表中期的华侨城，新加坡圣淘沙目前的华侨城目前的迪斯尼特征特征以旅游业为核心以旅游业为核心和主要发展目标, 商业、关联产业的开发均是为了促进旅游业的发展, 而房地产则借力于旅游业的开发。在形成旅游业核心的基础上，房地产业借力开发，同时地位不断加强,最终形成旅游旅游与与房地房地产的双核式发展产的双核式发展；商业与关联产业同时为两核服务。文化创意产业成为整个产业体系的基础，形成关关联产业联产业、旅游、商业、房地产等多个核旅游、商业、房地产等多个核心的多复合发展心的多复合发展。类型
18、类型第一步单核式发展阶段第二步双核式发展阶段第三步多核式发展阶段资料来源： CRIC整理21第二部分 企业概况以方特为例22方特主题公园项目分析方特主题公园项目分析方特主题公园发展历程简介方特主题公园模式简介方特项目布局概况华强企业简介方特项目布局特点分析方特项目典型案例分析23文化科技产业1商业地产5金融服务4电子信息高端服务业2云产业3华强华强集团集团深圳华强集团简介深圳华强集团简介 深圳华强集团有限公司是一家以高科技产业为主导的大型投资控股公司。创立于1979年，目前其业务以文化科技产业、电子信息高端服务业、云产业（云端传媒、制造）、金融服务、商业地产五个模块构成。24深圳华强集团发展历
19、程简介深圳华强集团发展历程简介u发展历程发展历程1979年1998年2004年2008年2009年深圳华强集团成立以传统电子制造业为主业的深圳华强集团成立了华强文化科技集团股份有限公司，开始向以文化科技为核心的创意产业转型。提出“用高科技技术创新服务业”的理念，打造高科技主题公园。2007年10 月，芜湖方特欢乐世界正式开业，是我国首个拥有自主知识产权、集文化科技旅游为一体的大型主题公园。集团在中国企业联合会、中国企业家协会发布的“2009中国企业500强”排名第391位，“2009中国制造企业500强”排名第221位。2008年08月30日 集团股份荣列“2008中国企业500强”第 289
20、 名。25方特方特主主题题公公园园简简介介属于华强集团文化科技产业模块，采用的是“景观+商务+度假”模式。1是华强集团通过建立完善的产业链以及采用多元化经营所打造的中国迪士尼乐园。运用计算机、声光电、人工智能、自动控制等高科技手段，旨在打造类似于迪士尼的方特文化科技主题公园。2以影视科幻、参与娱乐、动感时尚等为主题，大量运用现代科技手段对现实以及未来世界进行模拟仿真，着重强调游客的互动参与性，与传统游乐主题公园在表现形式和游玩内容上完全不同，让游客亲身体验神奇文化和冒险激情，营造出一个充满梦幻色彩的崭新、虚拟的文化空间。3已进入10个城市，运作项目13个4主要使用三种模式，分别是欢乐世界、梦幻
21、王国、水上乐园。5方特主题方特主题公园简介公园简介26方特主题公园方特主题公园发展历程简介发展历程简介2010年年5月月2010年年7月月2010年年10月月2011年年7月月2011年年9月月重庆科幻公园（欢乐世界模式）株洲欢乐世界沈阳欢乐世界厦门梦幻王国芜湖欢乐世界郑州欢乐世界2006年年4月月2007年年10月月2013年年4月月2014年年7月月2012年年6月月2014年年6月月泰安欢乐世界芜湖梦幻王国天津欢乐世界郑州水上乐园汕头欢乐世界青岛梦幻王国芜湖水上乐园2015年年4/8月月济南方特东方神画嘉峪关方特欢乐世界芜湖方特东方神画2016年年大同欢乐世界方特主题公园模式方特主题公园
22、模式介绍介绍方特主题公园目前有三种模式，分别是欢乐世界、梦幻王国、水上乐园。u 欢乐欢乐世界世界 方特欢乐世界是方特最初所采用的模式，该模式主要是以各种传统游乐设施为主，结合现代高科技技术，寄予游客良好的刺激娱乐体验。近年来，欢乐世界与梦幻王国两种模式正在逐步融合。u 梦幻王国梦幻王国 方特梦幻王国是方特融合传统游乐园与现代影视高科技技术，所打造的影视互动实景体验式主题公园，采用的是华侨城模式。将各种影视作品中出现的场景以及世界各地的珍奇场景模拟展现在游客面前，并提供大量互动性节目，使游客能够如置身于影视作品中。28Page_04方特主题公园模式方特主题公园模式介绍介绍u 水上乐园水上乐园 水
23、上乐园是方特专门以水景为特色，水上活动为内容，游乐形式基本上均与水有关系所打造出的主题公园。除了传统的大型水上机械娱乐设施外，方特同时融入了梦幻王国主题公园的思想，加入了大量水上场景体验活动，例如加勒比海盗杰克船长漂流、冰河世纪等。29方特项目分布情况方特项目分布情况规划项目在运作项目青岛青岛沈阳方特欢乐世界沈阳方特欢乐世界厦门厦门汕头汕头沈阳沈阳泰安泰安天津天津芜湖芜湖郑州郑州重庆重庆株洲株洲青岛方特梦幻王国青岛方特梦幻王国厦门厦门方特梦幻王国方特梦幻王国汕头方特欢乐世界汕头方特欢乐世界天津方特欢乐世界天津方特欢乐世界芜湖方特欢乐世界芜湖方特欢乐世界芜湖方特梦幻王国芜湖方特梦幻王国芜湖方特水
24、上乐园芜湖方特水上乐园芜湖方特东方神画芜湖方特东方神画芜湖方特欢乐世界芜湖方特欢乐世界芜湖方特水上乐园芜湖方特水上乐园株洲方特欢乐世界株洲方特欢乐世界金源方特科幻公园金源方特科幻公园大大同同济南济南方特东方神画方特东方神画泰安方特欢乐世界泰安方特欢乐世界嘉峪关方特欢乐世界嘉峪关方特欢乐世界嘉峪嘉峪关关方特项目城市数量统计一览表方特项目城市数量统计一览表统计项目数量数量在运作项目13规划建设项目3在运作项目入驻城市10规划建设项目入驻城市3业态类型业态类型入驻城市入驻城市数量数量城市名称城市名称欢乐世界8重庆、泰安、株洲、沈阳、天津、芜湖、汕头、郑州梦幻王国3芜湖、厦门、青岛水上乐园2芜湖、郑州
25、城市名称城市名称业态类型业态类型沈阳欢乐世界天津欢乐世界青岛梦幻王国泰安欢乐世界郑州欢乐世界 水上乐园芜湖欢乐世界 梦幻王国 水上乐园重庆科幻公园（欢乐世界模式）株洲欢乐世界厦门梦幻王国汕头欢乐世界方特项目区位特点分析方特项目区位特点分析项目项目城城市市分分级级交通条件交通条件二级市场二级市场在城市中区位在城市中区位100KM范围内（实际路程记）100-300KM范围内（实际路程记）一线城市数量二线城市数量三、四线城市数量一线城市数量二线城市数量三、四线城市数量芜湖方特主题公园三线中高铁情况：无高铁机场情况：无机场；在建“芜湖宣城机场”高速公路情况：G4211宁芜高速；S24常合高速普通公路情
26、况：G205国道N/A0南京1马鞍山、宣城、铜陵3N/A0杭州、合肥、无锡、苏州4淮安、扬州、镇江、泰州、常州、嘉兴、湖州、黄山、池州、安庆、六安、阜阳、淮北、蚌埠、宿州15鸠江区，较为繁华地段郑州方特主题公园二线中高铁情况：有高铁；京广、陇海线机场情况：新郑机场高速公路情况：G30连霍高速；S85郑少洛高速；S88郑尧高速；G4京港澳高速；S82郑民高速；普通公路情况：G107国道；G310国道N/A0N/A0开封、许昌、新乡、焦作4N/A0N/A0洛阳、三门峡、济源、晋城、长治、鹤壁、安阳、濮阳、邯郸、邢台、菏泽、商丘、亳州、淮北、徐州、漯河、平顶山、周口、信阳、驻马店、南阳22位于郑州市
27、中牟县，郑州至开封中间位置，郊区，较偏僻株洲方特主题公园三线中高铁情况：有高铁；京广线机场情况：无机场；靠近长沙黄花机场高速公路情况：S21长株高速；G60沪昆高速；G4京珠高速；普通公路情况：G320国道N/A0长沙1益阳、湘潭、萍乡3N/A0武汉1咸宁、岳阳、常德、娄底、邵阳、永州、 衡阳、郴州、宜春、新余、吉安11位于株洲市北部郊区，株洲至长沙市之间。距离株洲市中心约25KM，距离长沙市约45KM。青岛方特主题公园二线强高铁情况：有高铁机场情况：青岛流亭机场、胶东机场高速公路情况：G2011青新高速；G20济青高速；G15沈海高速；G22青兰高速N/A0N/A0潍坊、日照2N/A0济南、
28、烟台2威海、东营、滨州、淄博、济南、泰安、莱芜、枣庄、临沂、徐州、连云港11位于青岛市城阳区，临近海湾，自然海景优美，地段较为繁华。32项目项目城城市市分分级级交通条件交通条件二级市场二级市场在城市中区位在城市中区位100KM范围内（实际路程记）100-300KM范围内（实际路程记）一线城市数量二线城市数量三、四线城市数量一线城市数量二线城市数量三、四线城市数量厦门方特主题公园二线中高铁情况：有高铁机场情况：厦门高崎机场高速公路：G15沈海高速；G76厦蓉高速普通公路：G319国道；G324国道N/A0泉州1漳州1N/A0福州1宁德、南平、三明、龙岩、汕头5位于厦门市同安区，临近海湾，地段繁华
29、。汕头方特主题公园三线强高铁情况：有高铁机场情况：汕头外砂机场；揭阳潮汕机场高速公路：G15沈海高速；G78汕昆高速普通公路：G324国道；G206国道N/A0N/A0揭阳、潮州2N/A0厦门、泉州2漳州、龙岩、梅州、河源、惠州、汕尾6位于汕头市龙湖区，临近海湾，地段繁华，自然景观优美。沈阳方特主题公园二线强高铁情况：有高速机场情况：沈阳桃仙国际机场高速公路：G1京哈高速；G1113丹阜高速；G91辽新高速；G1212沈吉高速；G15沈大高速；S2沈康高速普通公路：G101、G102、G202、G203、G304国道N/A0N/A0铁岭、抚顺、本溪、辽阳、4N/A0长春、大连2鞍山、四平、辽源
30、、通化、丹东、营口、盘锦、葫芦岛、锦州、朝阳、阜新11位于沈阳市皇姑区，地段较偏。泰安方特主题公园三线中高铁情况：有高铁机场情况：无机场；靠近济南遥墙机场高速公路：G3京福高速；S31泰新高速普通公路：G104国道N/A0济南1莱芜1N/A0N/A0潍坊、东营、滨州、淄博、沧州、德州、衡水、邢台、邯郸、聊城、菏泽、济宁、枣庄、徐州、临沂、连云港、日照17位于泰安市东北部郊区，泰山山脚下，自然景观优美。较为偏僻。方特项目区位特点分析方特项目区位特点分析33项目项目城城市市分分级级交通条件交通条件二级市场二级市场在城市中区位在城市中区位100KM范围内（实际路程记）100-300KM范围内（实际路
31、程记）一线城市数量二线城市数量三、四线城市数量一线城市数量二线城市数量三、四线城市数量天津方特主题公园准一线高铁情况：有高铁机场情况：天津滨海机场高速公路：G1京哈高速；G25长深高速；G2京沪高速；S30京津高速普通公路：G205、103、112、104国道北京1唐山1廊坊1N/A0石家庄、济南2秦皇岛、承德、张家口、保定、沧州、德州、衡水、滨州、东营9位于天津滨海新区，临近海滨，海景资源丰富，地块较为繁华。重庆方特主题公园二线强高铁情况：有高铁机场情况：重庆江北机场高速公路：G50沪渝高速；G65包茂高速；G75兰海高速；G93渝遂高速普通公路：G212 、G210、G319国道N/A0N
32、/A0广安1N/A0成都、贵阳2达州、巴中、南充、遂宁、绵阳、德阳、眉山、乐山、资阳、内江、自贡、宜宾、泸州、遵义、恩施15位于重庆市中心，属于特别繁华地段，交通便利，配套设施完善。方特项目区位特点分析方特项目区位特点分析34城市级别特点城市级别特点一级客源地一级客源地以二线中上城市为主，或靠近二线强市。例如芜湖方特。以二线中上城市为主，或靠近二线强市。例如芜湖方特。100KM二级客源地二级客源地平均平均23个三、四线城市。多为一级客源地城市的附属城市。例如株洲方特。个三、四线城市。多为一级客源地城市的附属城市。例如株洲方特。100300KM二级客源地二级客源地平均平均12个二线城市，个二线城
33、市，1011个三四线城市。若二级客源地无二线城市，则三、四线城市较多以弥补个三四线城市。若二级客源地无二线城市，则三、四线城市较多以弥补经济发展水平的不足，例如郑州方特项目。经济发展水平的不足，例如郑州方特项目。交通状况交通状况一级客源地一级客源地大部分拥有高铁或机场，或者依附于周边经济发展较好城市的机场。高速铁路南北东西贯通，大部分拥有高铁或机场，或者依附于周边经济发展较好城市的机场。高速铁路南北东西贯通， 保证保证周边周边70%的城市到达项目地车程在的城市到达项目地车程在3小时以内。小时以内。100KM二级客源地二级客源地到达项目所在地城市自驾车车程在到达项目所在地城市自驾车车程在1小时之
34、内，大部分城市拥有城际公交车。小时之内，大部分城市拥有城际公交车。100300KM二级客源地二级客源地有高速公路连通至项目城市，尽可能避免需要转城市到达的情况。有高速公路连通至项目城市，尽可能避免需要转城市到达的情况。项目在城市内布局项目在城市内布局特点特点保证潜在客流量。方特的布局目前可以分为市中心布局，郊区布局，多城市中间位置布局三种。最大可能扩大潜在客户人群的范保证潜在客流量。方特的布局目前可以分为市中心布局，郊区布局，多城市中间位置布局三种。最大可能扩大潜在客户人群的范围。围。交通便利。无论是布局在郊区或市中心，均保证通过自驾或公共交通系统到达的便利性，对多城市中间位置布局的项目还要保
35、证交通便利。无论是布局在郊区或市中心，均保证通过自驾或公共交通系统到达的便利性，对多城市中间位置布局的项目还要保证到达周边城市的便利性。到达周边城市的便利性。依附一定的自然资源。方特天津、厦门、泰安、汕头、青岛均依托了一定的自然资源，例如海景、山景等。依附一定的自然资源。方特天津、厦门、泰安、汕头、青岛均依托了一定的自然资源，例如海景、山景等。方特项目布局特点方特项目布局特点分析分析35范围范围城市分类城市分类数数量量城市名称城市名称100KM（实际（实际车程）车程）内内一线城市一线城市0N/A二线城市二线城市1南京三、四线城三、四线城市市3马鞍山、宣城、铜陵100300KM（实（实际车程）际
36、车程）内内一线城市一线城市0N/A二线城市二线城市4杭州、合肥、无锡、苏州三、四线城三、四线城市市15淮安、扬州、镇江、泰州、常州、嘉兴、湖州、黄山、池州、安庆、六安、阜阳、淮北、蚌埠、宿州项目所在城市分级项目所在城市分级三线中等三线中等城市区位： 鸠江区，较为繁华地段方特区位宏观分析方特区位宏观分析-芜湖项目芜湖项目南京交通交通类型类型小类小类名称名称公路普通公路G205国道高速公路G4211宁芜高速；S24常合高速铁路无高铁；皖赣铁路、宁芜铁路、浙赣铁路、鹰厦铁路民航项目地城市目前无机场，在建“芜湖宣城机场”周边城市合肥新桥机场、南京禄口机场、苏州光福机场、杭州萧山机场返回分析返回总表返回
37、地图芜湖杭州合肥无锡苏州方特区位宏观分析方特区位宏观分析-郑州项目郑州项目范围范围城市分类城市分类数数量量城市名称城市名称100KM（实际（实际车程）车程）内内一线城市一线城市0N/A二线城市二线城市0N/A三、四线城市三、四线城市4开封、许昌、新乡、焦作100300KM（实际（实际车程）车程）内内一线城市一线城市0N/A二线城市二线城市0N/A三、四线城市三、四线城市22洛阳、三门峡、济源、晋城、长治、鹤壁、安阳、濮阳、邯郸、邢台、菏泽、商丘、亳州、淮北、徐州、漯河、平顶山、周口、信阳、驻马店、南阳项目所在城市分级项目所在城市分级二线中等二线中等城市区位： 位于郑州市中牟县，郑州至开封中间位
38、置，郊区，较偏僻交通交通类型类型小类小类名称名称公路普通公路G107国道；G310国道高速公路G30连霍高速；S85郑少洛高速；S88郑尧高速；G4京港澳高速；S82郑民高速；铁路有高铁；京广线、陇海线民航项目地城市新郑机场周边城市N/A返回分析返回总表返回地图郑州37城市区位： 位于株洲市北部郊区，株洲至长沙市之间。距离株洲市中心约25KM，距离长沙市约45KM。方特区位宏观分析方特区位宏观分析-株洲项目株洲项目范围范围城市分类城市分类数数量量城市名称城市名称100KM（实际（实际车程）车程）内内一线城市一线城市0N/A二线城市二线城市1长沙三、四线城三、四线城市市3益阳、湘潭、萍乡1003
39、00KM（实际（实际车程）车程）内内一线城市一线城市0N/A二线城市二线城市1武汉三、四线城三、四线城市市11咸宁、岳阳、常德、娄底、邵阳、永州、 衡阳、郴州、宜春、新余、吉安项目所在城市分级项目所在城市分级三线中等三线中等交通交通类型类型小类小类名称名称公路普通公路G320国道高速公路S21长株高速；G60沪昆高速；G4京珠高速；铁路有高铁；京广线、湘赣线民航项目地城市N/A周边城市长沙黄花机场、武汉天河机场返回分析返回总表返回地图长沙株洲武汉城市区位： 位于青岛市城阳区，临近海湾，自然海景优美，地段较为繁华。方特区位宏观分析方特区位宏观分析-青岛项目青岛项目范围范围城市分类城市分类数数量量
40、城市名称城市名称100KM（实际车（实际车程）内程）内一线城市一线城市0N/A二线城市二线城市0N/A三、四线城三、四线城市市2潍坊、日照100300KM（实（实际车程）际车程）内内一线城市一线城市0N/A二线城市二线城市2济南、烟台三、四线城三、四线城市市11威海、东营、滨州、淄博、济南、泰安、莱芜、枣庄、临沂、徐州、连云港项目所在城市分级项目所在城市分级二线强二线强烟台交通交通类型类型小类小类名称名称公路普通公路G204国道；G308国道高速公路G2011青新高速；G20济青高速；G15沈海高速；G22青兰高速铁路有高铁；胶济铁路、蓝烟铁路、辛泰铁路民航项目地城市青岛流亭机场、青岛胶东机场
41、周边城市济南遥墙机场、徐州观音机场返回总表返回地图青岛济南城市区位： 位于厦门市同安区，临近海湾，地段繁华。方特区位宏观分析-厦门项目范围范围城市分类城市分类数量数量城市名称城市名称100KM（实际车（实际车程）内程）内一线城市一线城市0N/A二线城市二线城市1泉州三、四线城市三、四线城市1漳州100300KM（实际（实际车程）内车程）内一线城市一线城市0N/A二线城市二线城市1福州三、四线城市三、四线城市6宁德、南平、三明、龙岩、汕头项目所在城市分级项目所在城市分级二线中二线中交通交通类型类型小类小类名称名称公路普通公路G319国道；G324国道高速公路G15沈海高速；G76厦蓉高速铁路有高
42、铁；鹰厦铁路、福厦铁路民航项目地城市厦门高崎机场周边城市福州长乐机场返回总表返回地图厦门泉州福州城市区位：位于汕头市龙湖区，临近海湾，地段繁华，自然景观优美。 方特区位宏观分析方特区位宏观分析-汕头项目汕头项目范围范围城市分类城市分类数量数量城市名称城市名称100KM（实际车（实际车程）内程）内一线城市一线城市0N/A二线城市二线城市0N/A三、四线城市三、四线城市2揭阳、潮州100300KM（实际（实际车程）内车程）内一线城市一线城市0N/A二线城市二线城市2厦门、泉州三、四线城市三、四线城市6漳州、龙岩、梅州、河源、惠州、汕尾项目所在城市分级项目所在城市分级三线强三线强交通交通类型类型小类
43、小类名称名称公路普通公路G324国道；G206国道高速公路G15沈海高速；G78汕昆高速铁路无高铁；厦深铁路民航项目地城市汕头外砂机场周边城市揭阳潮汕机场；厦门高崎机场；福州长乐机场返回总表返回地图汕头厦门泉州城市区位：位于沈阳市皇姑区，地段较偏。方特区位宏观分析方特区位宏观分析-沈阳项目沈阳项目范围范围城市分类城市分类数量数量城市名称城市名称100KM（实际车（实际车程）内程）内一线城市一线城市0N/A二线城市二线城市0N/A三、四线城三、四线城市市4铁岭、抚顺、本溪、辽阳100300KM（实（实际车程）际车程）内内一线城市一线城市0N/A二线城市二线城市2长春、大连三、四线城三、四线城市市
44、11鞍山、四平、辽源、通化、丹东、营口、盘锦、葫芦岛、锦州、朝阳、阜新项目所在城市分级项目所在城市分级二线强二线强交通交通类型类型小类小类名称名称公路普通公路G101、G102、G202、G203、G304国道高速公路G1京哈高速；G1113丹阜高速；G91辽新高速；G1212沈吉高速；G15沈大高速；S2沈康高速铁路有高铁；沈大铁路、沈山铁路、沈吉铁路、沈丹铁路、哈大高速铁路民航项目地城市沈阳仙桃机场周边城市大连周水子机场；长春龙嘉机场返回总表返回地图沈阳长春大连城市区位： 位于泰安市东北部郊区，泰山山脚下，自然景观优美。较为偏僻。方特区位宏观分析方特区位宏观分析-泰安项目泰安项目范围范围城
45、市分类城市分类数量数量城市名称城市名称100KM（实（实际车程）内际车程）内一线城市一线城市0N/A二线城市二线城市1济南三、四线城市三、四线城市1莱芜100300KM（实际车（实际车程）内程）内一线城市一线城市0N/A二线城市二线城市0N/A三、四线城市三、四线城市17潍坊、东营、滨州、淄博、沧州、德州、衡水、邢台、邯郸、聊城、菏泽、济宁、枣庄、徐州、临沂、连云港、日照项目所在城市分级项目所在城市分级三线中等三线中等交通交通类型类型小类小类名称名称公路普通公路G104国道高速公路G3京福高速；S31泰新高速铁路有高铁；京沪铁路民航项目地城市N/A周边城市济南遥墙机场；徐州观音机场返回总表返回
46、地图济南泰安城市区位：位于天津滨海新区，临近海滨，海景资源丰富，地块较为繁华。方特区位宏观分析方特区位宏观分析-天津项目天津项目范围范围城市分类城市分类数量数量城市名称城市名称100KM（实际车（实际车程）内程）内一线城市一线城市1北京北京二线城市二线城市1唐山三、四线城三、四线城市市1廊坊100300KM（实际（实际车程）内车程）内一线城市一线城市0N/A二线城市二线城市2石家庄、济南三、四线城三、四线城市市9秦皇岛、承德、张家口、保定、沧州、德州、衡水、滨州、东营项目所在城市分级项目所在城市分级准一线准一线交通交通类型类型小类小类名称名称公路普通公路G205、103、112、104国道.高
47、速公路G1京哈高速；G25长深高速；G2京沪高速；S30京津高速.铁路有高铁；京山线、京九线、津浦线民航项目地城市天津滨海机场周边城市首都机场；济南遥墙机场；石家庄正定机场返回总表返回地图天津唐山北京石家庄济南城市区位：位于重庆市中心，属于特别繁华地段，交通便利，配套设施完善。方特区位宏观分析方特区位宏观分析-重庆项目重庆项目范围范围城市分类城市分类数数量量城市名称城市名称100KM（实际（实际车程）车程）内内一线城市一线城市0N/A二线城市二线城市0N/A三、四线城三、四线城市市1广安100300KM（实（实际车程）际车程）内内一线城市一线城市0N/A二线城市二线城市2成都、贵阳三、四线城三
48、、四线城市市15达州、巴中、南充、遂宁、绵阳、德阳、眉山、乐山、资阳、内江、自贡、宜宾、泸州、遵义、恩施项目所在城市分级项目所在城市分级二线强二线强交通交通类型类型小类小类名称名称公路普通公路G212 、G210、G319国道高速公路G50沪渝高速；G65包茂高速；G75兰海高速；G93渝遂高速铁路有高铁；渝黔线、成渝线、渝怀线民航项目地城市重庆江北机场周边城市成都双流机场；贵阳龙洞堡机场返回总表返回地图成都贵阳重庆45方特项目案例分析方特项目案例分析-株洲项目株洲项目株洲方特项目简介株洲方特项目简介 株洲方特项目采用的是“梦幻王国”模式，并加入部分“欢乐世界”模式中的游玩项目。2008年开始
49、建设，2011年9月正式投入运营。株洲方特位于株洲市北部郊区，株洲至长沙中间位置，属长株潭城市群范围。距离株洲市中心约25KM，距离长沙市中心约45KM。 目前株洲方特占地约900亩，是华中华南地区规模最大的第四代主题公园，以科幻和动漫为主题特色。目前园区共有20多个主题项目区组成，包含200多个子项目。内容涵盖了主题项目、休闲项目、景观项目等。方特项目案例分析方特项目案例分析-株洲项目株洲项目出发地出发地出行方式出行方式路线路线从株洲出发自驾路线长株高速公交路线株洲市区“火车站”站上车，乘坐T6路公交车株洲市区“河西工大、中心汽车站、长途汽车站”站上车，乘坐106路公交车株洲市区神龙城、庐山
50、路沿线、红港路沿线站上车，乘坐T63路公交车株洲市区三一歌雅郡站上车，乘坐T14路公交车从长沙出发自驾路线长株高速公交路线长沙汽车南站黄塘路线从周边其他城市出发自驾路线衡阳、郴州、永州、广州经京港澳高速、沪昆高速，转长株高速岳阳、湖北经京港澳高速、长浏高速，转长株高速江西经沪昆高速，转长株高速娄底、怀化、邵阳、吉首经沪昆高速，转长株高速常德、益阳、张家界经长常高速、长沙绕城高速，转长株高速交通情况交通情况资料来源：方特官方网站统计得出47方特规划图2方特规划图方特项目案例分析方特项目案例分析-株洲项目株洲项目株洲方特周边配套概况： 株洲方特在选址上属中间城市型。为保证最大潜在顾客，采取了选在长
