1、title of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原集团书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。深圳城市更新分享title of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2011深圳城市更新背景Part 1title of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2011深圳土地、发展空间难以为继，向存量要发展空间深圳土地、发展空间难以为继，向存量要发展空间2014年深圳计划计划供应供应建设
2、用地17.517.5平方千米新增新增建设用地5 5平方千米安排存量存量建设用地12.512.5平方千米向存量要发展空间是必然选择59, 3%917, 46%1020, 51%深圳市土地利用情况（平方千米）深圳市土地利用情况（平方千米）储备用地建设用地生态用地深圳土地面积相当于北京的八分之一，天津的六分之一，苏州的四分之一，上海、广州的三分之一上海开发强度36.5%北京开发强度20%大巴黎开发强度21%大伦敦为23.7%东京开发强度29.4%香港开发强度21%深圳开发强度46%46%国内外大都市开发强度对比title of this report | 4 Copyright Centaline
3、Group, 2011深圳市沿革与土地管理政策的变化深圳市沿革与土地管理政策的变化. . .深圳市行政区划沿革深圳市建市，第二年成立经济特区土地管理政策变化1979199220042009特区内城市化，撤县建区，宝安、龙岗区设立，授特区立法权特区外龙岗、宝安区城市化特区扩容开启“土地有偿使用”制度，第一份土地出租协议，东湖丽苑特区内土地全部国有化；93年，将新成立的宝安、龙岗两区纳入市级统一管理宝安、龙岗两区土地理论上转地国有，成为中国第一个无农村的城市2012年开始新一轮土地改革title of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2011二
4、元管理：关内关外双重管理标准，原关外地区城市配套严重二元管理：关内关外双重管理标准，原关外地区城市配套严重缺乏缺乏教育教育关内欧洲关内欧洲关外非州关外非州基础设施基础设施医疗医疗交通交通治安治安一区两法一区两法地铁、公交等城市的“生命线”急需完善，只有“缩短”内外的距离，才能让内外的融合没有障碍区域相对比较偏僻，治安问题惹人担忧学校大都分布在“关内”，“关外”不仅学校资源相对匮乏，教学质量也在一定程度上存在差距医疗资源大都分布在“关内”，“关外”数量与质量远不如关内市政、道路、供水、商业、金融等“一市两法”造成特区内外执法标准不一，给深圳的行政管理、司法以及公民权益保障带来诸多困扰title
5、of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2011二元二元管理：国有土地与集体土地；以及两次城市化带来的历史管理：国有土地与集体土地；以及两次城市化带来的历史遗留问题遗留问题19921992、20042004两次城市化两次城市化划定用地红线：划定用地红线：红线内是合法用地范围，红线外属于国有土地非农建设用地：非农建设用地：指标不能落实其中，工商用地：每人200平米；宅基地每户100平米；公共设施用地：每户200平米；征地返还用地：征地返还用地：不能落实拆迁安置用地：拆迁安置用地：不能落实城市化历史遗留问题国有土地城市规划建设区合法用地集体土地城
6、市规划建设区外非法用地390平方千米违法违法建筑问题建筑问题违法建筑面积高达4.05亿平方米，占深圳市总建筑面积的49%；2001，2004，2009，2014四次违法建筑处理title of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2011游离于体制外的成片开发区，拥有规划国土管理权游离于体制外的成片开发区，拥有规划国土管理权光明农场光明农场：55平方公里，1957年企业办社会：学校、医院、基础设施、养老、工商、城市管理等1998年收回以上成片开发区的规划国土管理权，由市规划国土部门实施统一管理。对成片开发区原划定的用地范围不变、原土地收益分配原
7、则暂时不变。2002年实现政企分离，2009年，在此基础上成立光明新区，绿色新城蛇口工业区蛇口工业区10.85平方公里1979南油开发区南油开发区 23.01平方公里1984华侨城华侨城 12平方公里1985福田保税区福田保税区 1.35平方公里1991盐田港盐田港 0.97平方公里1985title of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2011土地利用现状：土地利用现状：出租经济，从种庄稼到种房子的；无公共设施和有严重安出租经济，从种庄稼到种房子的；无公共设施和有严重安全隐患的城中村；全隐患的城中村；布局分散、零乱、无序，大多数容积率低
8、、规模偏小、厂布局分散、零乱、无序，大多数容积率低、规模偏小、厂房建筑质量较差、功能不配套、开发强度低房建筑质量较差、功能不配套、开发强度低，无法满足产业升级需求的旧工，无法满足产业升级需求的旧工业区业区目前深圳共有以行政村为单位的城中村241个，其中特区内城中村91个，特区外城中村150个，以自然村落为单位的城中村和旧村则更多，共计2,0002,000余个，共占地106平方千米深圳市各类旧工业区3881个，占地98平方千米，其中村办工业区占80%80%以上建筑质量问题严重的旧住宅区title of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2011
9、深圳市关于存量土地开发的三种破解方式深圳市关于存量土地开发的三种破解方式三种三种方式方式城市更新城市更新土地整备土地整备土地制度改革土地制度改革 对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等），根据城市规划和城市更新办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动 土地整理储备土地整理储备 通过收回土地使用权、房屋征收及拆迁、土地收购、征转地历史遗留问题处理、填海造地等方式，对零散用地进行整合，并进行土地清理及土地前期开发 原农村集体土地入市原农村集体土地入市，以工业用地为主；自主拆除后公开挂牌转让，获取收益分成； 两种分成模式：1. 50%市国土基金，50%归原农
10、村集体经济组织继受单位；2. 70%国土基金，30%归原农村集体经济组织继受单位，并可持有20%的物业title of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2011深圳城市更新历史演变Part 2title of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2011政策演变政策演变政策的法律效力层面政策的法律效力层面摸索时代（摸索时代（20042004年之前）年之前）试验时代试验时代(2004-2008(2004-2008年年) )法制时代（法制时代（20092009年年）2004 深圳市城中村(旧
11、村)改造暂行规定深府2004177号2005 关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 深府200556号 2007 关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知深府办2007159号2007 关于工业区升级改造的若干意见深府200775号2008 关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见深府办200835号2009 深圳市城市更新办法市政府令第211号2012 深圳市城市更新办法实施细则深府20121号2013 “1+6”文件，产业用地优化升级，集体产业用地入市等2002 深圳市龙岗区旧村镇更新改造管理暂行办法 深龙府20025号文各各区试点摸索，出台相关政策区试点摸索，出台相关政策市
12、政府出台城中村改造和工改工政策市政府出台城中村改造和工改工政策地方性规章地方性规章深圳市城市更新办法深圳市城市更新办法出台及一系列配套政策出台及一系列配套政策title of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2011改造模式演变改造模式演变模式要点模式要点案例案例自主更新自主更新政府主导政府主导市场参与市场参与市场化主导市场化主导 改造主体确认：改造主体确认：村集体经济组织自筹资金，自主改造 政府角色政府角色：政府统一规划设计、统一报建审批，起引导、协调、支持作用 改造主体确认：改造主体确认：原产权所有人可自主选择市场合作方，由政府审批，
13、不进行公开招投标程序 政府角色：政府角色：政策制定者，不再参与具体项目操作 改造主体确认改造主体确认：形式上政府通过招标、挂牌方式公开确认，实际内定 政府角色：政府角色：制定政策，参加并主导项目拆迁赔偿渔民村旧渔民村旧改改田贝村田贝村旧改旧改渔农渔农村、岗厦村，福田区村、岗厦村，福田区政政府府+ +金地金地大冲村，南山区政府大冲村，南山区政府+ +华润华润 水湾水湾19791979 佳兆业城市广场佳兆业城市广场 绿景绿景虹湾等等虹湾等等title of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2011深圳城市更新现状Part 3title of
14、this report | 14 Copyright Centaline Group, 2011城市更新资源盘点Part 3.1title of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2011城中村改造资源分布城中村总占地城中村改造资源分布城中村总占地106106平方千米，主要集中原平方千米，主要集中原关外地区关外地区罗湖罗湖251251福田区福田区415415南山区南山区540540盐田区盐田区130.7130.7沙头角27.2海山27盐田59.1梅沙17.4光明新区光明新区820820光明170公明650坪山新区坪山新区851.8851.8
15、坪山587.6坑梓264.2龙岗区龙岗区2805.72805.7坂田176布吉334.6南湾245.6平湖306.4横岗408.6龙城379.1龙岗719.3坪地236.1宝安区宝安区25502550松岗400沙井650西乡610新安170福永410石岩310大鹏新区大鹏新区567.8567.8大鹏222.7南澳122.2葵涌222.9龙华新区龙华新区17101710龙华290民治300大浪350观澜770面积单位：公顷面积单位：公顷title of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2011旧工业区资源分布总占地旧工业区资源分布总占地98
16、98平方千米，主要集中在原关外地平方千米，主要集中在原关外地区区罗湖区罗湖区170170福田区福田区280280盐田区盐田区89.689.6沙头角沙头角13.513.5海山49.7盐田23.9梅沙2.5光明新区光明新区12101210光明210公明1000大鹏新区大鹏新区140140葵涌70大鹏70南澳0坪山新区坪山新区630630坪山420坑梓210龙华新区龙华新区14301430龙华300大浪180观澜800民治150龙岗区龙岗区28102810坂田270布吉270南湾220平湖300横岗500龙城310龙岗590坪地350宝安区宝安区30703070松岗590西乡540新安190石岩36
17、0福永730沙井660面积单位：公顷面积单位：公顷title of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2011深圳市旧住宅区分布总占地约深圳市旧住宅区分布总占地约5 5平方千米，主要集中在原关内平方千米，主要集中在原关内地区地区罗湖区罗湖区200.3200.3红岭片区30太安路片区9.6文锦度片区9.7莲塘片区5.3黄贝岭片区35.5罗湖商业中心区22.1大头岭片区21.3福田区福田区96.696.6上步工业区17.2莲花村片区12皇岗公园片区1.9园岭片区16.3上下沙片区0.7新洲片区2.7车公庙片区7.5南山区南山区98.698.6南
18、头北片区54.3华侨城片区16.9蛇口片区21.3大南山片区0.9前海片区0.8高新区2.9沙河片区0.5同乐片区0.5赤湾片区0.5龙岗区龙岗区17.2布吉中心地区7龙岗中心城4.5平湖 1.9坑垶1.1坂田2.7清水河片区6.1布心片区11.7中兴路片区0.6银湖片区2.4水贝片区17.9东门片区6.7泥岗片区9.1新秀罗芳片区12.3福田南片区17.5香蜜湖片区0.5八卦岭片区11.7黄木岗片区3.5皇岗口岸片区0.5景田片区2.5竹子林片区1.3福华新村片区0.8宝安区宝安区54.654.6西乡东片区2.8龙华旧城区9.9宝安中心片区39.9观澜0.4福永1.6盐田区盐田区22.422
19、.4沙头角片区20.9盐田后方地区1.5面积单位：公顷面积单位：公顷title of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2011深圳城市更新现状Part 3.2title of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2011纳入城市更新计划的项目总量小，实施纳入城市更新计划的项目总量小，实施率率低；且实施周期长低；且实施周期长纳入城市更新单元计划的407407个个项目，涉及更新面积35平方公里，约占深圳原集体土地的9%9%完成城市更新单元规划审批227227个，约20平方公里处于实施阶段的1
20、00100个19981998年年，深圳市政府决定对岗厦河园片区进行全面改造。20022002年年，深圳市政府将改造任务交由福田区政府组织实施；20062006年年，深圳福田区政府、岗厦股份有限公司和金地集团才最终签订了框架性协议，正式推动岗厦河园片区整体改造；20092009年年，开始拆除20142014年年，旧改后的深圳中心即将入市岗厦村改造历程岗厦村改造历程深圳城市更新现状深圳城市更新现状title of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2011申报难征集意见难，申报难征集意见难，需占总面积需占总面积2/32/3和总人口和总人口2/3
21、2/3的的业主同意业主同意意见，以及股份公司股东大会通过意见，以及股份公司股东大会通过 第三十四条 同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建筑物总面积三分之二总面积三分之二以上的业主且业主且占总人数三分之二以上占总人数三分之二以上的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体。城中村、旧屋村拆除重建的，应当经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决股东大会按照有关规定表决同意。关键点：集体股份公司集体股份公司集体股份公司的作用多家发展商的恶性竞争title of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2011审批难审批流程复杂，程
22、序多，审批慢审批难审批流程复杂，程序多，审批慢 业主签署改造意愿委托书受托单位申报纳入城市更新单元规划制定计划批准纳入城市更新年度计划土地及房屋确权、登记开发商与业主签订拆迁补偿协议编制更新单元规划草案核发更新单元规划批复核发建设工程规划许可证核发改造实施主体批准文件核发房屋拆迁许可证并完成旧建筑物拆除建设用地报备申请建设用地方案图建设用地规划许可证注销房地产证制作宗地图申报改造实施主体核发施工许可证开工许可证核发竣工验收证明缴纳地价办理房地产证入伙签订土地使用权出让合同占建筑总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意拆除重建，城中村需经过集体股份公司表决街道办、区城市更新办、市规土委三级
23、申报、审批一个城市更新项目由更新单元立项到获取项目工程施工许可证的整个流程，约花费13021302天天（约三年半），项目涉及政府审批单位共4545家家。如涉及原村集体资产，需要召开股民大会股民大会6 6次次title of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2011拆赔难拆赔难拆迁赔偿难谈拢拆迁赔偿难谈拢，拆，拆赔赔比越来越高，以及钉子户比越来越高，以及钉子户问题问题南园新村南园新村20132013年年1 1：1.41.4大冲大冲20092009年年1 1：1 1岗厦岗厦20082008年年480480平平1 1：1 1 480480以上以
24、上1 1：0.9 0.9 渔农村渔农村20042004年年 1 1：0.9 0.9 title of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2011 销售难工改工项目有很多销售限制销售难工改工项目有很多销售限制城市更新项目配套设施最多占总建筑面积30%30%，可分割销售。一般产业用房的受让人必须是通过产业主管部门审查通过产业主管部门审查的企业；创新型产业用房则在受让人的企业所属行业、主营业务年增长率、纳税等多方面严格限制一般产业用房没有明确的价格限制；但对于创新型产业用房，政府明确规定了评估价，同时要求租售并举;创新型产业用房租售价格原则上为创
25、新型产业用房租售价格原则上为同片区同档次产业用房市场评估价格的同片区同档次产业用房市场评估价格的50%-7050%-70%工业楼宇的二次转让较为麻烦，除5年二次转让周期限制外，二次转让的增值税完税税率也较高， 5 5年内确需转让的，增加值收益额年内确需转让的，增加值收益额100%100%上上缴缴。销售面积限制销售面积限制销售对象限制销售对象限制销售价格限制销售价格限制限定转让周期限定转让周期和高额增值税和高额增值税title of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2011Thanks for your attentionThanks for your attentionWish you a good day!Wish you a good day!
