1、,绝对保密,报告撰写：贵阳战区 联系电话： 日期： 2018年9月25日,贵阳战区贵阳市城市进入研究报告,贵阳城市进入策略：,息烽县,修文县,开阳县,贵阳市城市地图,花溪区 （含经开区）,南 明 区,云岩区,乌当区,双龙新区,贵安新区,清镇市,观山湖区,白云区,北拓,南延,西连,东扩,Part 3,Part 2,Part 1,城市定位及规划解读,房地产市场研究,城市宏观经济解读,Part 4,城市进入性研判,5,城市定位及规划解读,Part 1,城市定位,发展规划,板块规划,城市 定位,贵阳是中国西南地区的中心城市，受益西部大开发战略，成为现代产业发展的聚集区，打造千万级人口城市,“核心+联动
2、+辐射”的产业圈层布局模型： 以贵安国家级新区为统领，坚持“一城两带六核”产业空间布局，大力发展大数据产业，推动大数据产业成为经济社会发展的新引擎，打造中国数谷； “一城”即科技创新城，由老城区和观山湖区组成； “两带”即由中关村贵阳科技园向黔中经济区和贵州省域辐射的南北两条实体经济带； “六核”即六个科技创新核心功能区，包括高新技术产业引领区、贵阳综合保税区、科技金融区、现代制造业聚集区、协同创新区、双龙临空经济区。,城市定位,发展规划,板块规划,产业规划,以国家级贵安新区统领，坚持“一城两带六核”产业空间布局，大力发展大数据产业，推动大数据产业成为经济社会发展的新引擎，打造中国数谷。,贵安
3、新区,大数据 贵阳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要中提出“做特做精都市现代农业、做大做强现代工业、做大做新现代服务业”的总体要求，坚持大数据引领，构建现代产业体系。 大生态 生态、旅游产业融合发展也是一种必然趋势。实现“大数据、大旅游、大生态“三块联动，进一步挖掘贵州大旅游、大生态的大数据，应重点关注贵州大旅游的可视化智慧系统的开发及应用。 大健康 贵州大健康医药产业战略布局着力培育产业集群，大力发展以“医”为支撑的医药医疗产业，发展以“养”为支撑的保健养生产业，发展以“健”为支撑的运动康体产业，发展以“管”为支撑的健康管理服务产业让大数据拥抱大健康。,城市定位,发展规划,板块规划,产
4、业规划,贵阳十三五规划纲要提出“利用大数据，依托大生态，发展大健康”的总体要求，推动各产业共生共融、创新发展，加快构建产业发展新业态。,对外,对内,龙洞堡国际机场,贵阳高铁北站,高速公路网,轨道交通,城市定位,发展规划,板块规划,交通规划,构建以贵阳龙洞堡国际机场航空枢纽、贵阳、贵安铁路枢纽、贵阳公路枢纽为主体，环城高速公路、城市轨道交通（建设中）及快速公交相衔接，构建西南大区综合交通枢纽。,城市定位,发展规划,板块规划,交通规划,贵阳龙洞堡机场是中国西南地区重要的航空枢纽，2017年吞吐量达到1811万人次，全国排名第22位，未来将升级为3000万人次/年的航空枢纽。,西南高铁的重要轨道枢纽
5、，北入长江、南下珠江,贵州人正在实现通江达海； 随着国家“一带一路”的战略推进未来将是直通东盟的战略性城市；,交通规划,城市定位,发展规划,板块规划,2014年12月贵广高铁开通，贵州正式跨入高铁时代；2016年12月，沪昆高铁全线通车；2017年1月渝黔高铁通车、成贵高铁预计2019年建成通车；目前已开通贵阳至重庆、郑州、广州、上海、武汉、昆明方向高铁及开阳城际快铁。 2016全年旅客发送约850万人次，全国排名第12名,贵阳到香港高铁 2018年9月23日开通,香港,贵州省已开工建设8条省际高速公路，改造11条省内高速公路： 为满足黔中经济区及与周边区域之间、跨区域城市群之间的高速交通联系
6、，“十三五”期间贵阳市将续建息黔高速、息开高速、花安高速3条高速公路；新开工建设贵阳市第二环城高速、瓮开高速、贵沙高速、贵遵第二高速、沪昆高速扩容共5条高速公路。 贵阳城市经济圈构建“三环九射线六联”的高速公路和城市主干道相联结的现代公路交通运输体系： 三条环线具体为：贵阳城市组团互通环线，全长112公里。贵阳卫星城互通环线和过境高速公路，全长212公里。贵阳城市经济圈城市互通环线，全长500公里。 贵阳放射线是从贵阳城区向周边城镇放射的干线公路，由高速公路和高等级公路组成，分别联系桐梓、遵义、安顺、都匀、且兰、黔西、金沙、惠水、金竹、平伐、贵定等地区，体现了贵阳市辐射周边地区的中心城市地位。
7、,城市定位,发展规划,板块规划,贵阳城市公路经济圈以贵阳市为中心、辐射半径大约为100公里的区域，包括都匀、安顺等城市；区域内总人口大约1000万人，占全省总人口的25左右。,交通规划,城市定位,发展规划,板块规划,轨道建设提速，2017年12月地铁1号线观山湖段建成通车，待2018年全线通车后将有效缓解城市交通压力，同时带动周边产业发展，加快贵阳城市经济建设速度,交通规划,城市定位,发展规划,板块规划,以“疏老城、建新城”为总纲，老城区为中心，实施“北拓、南延、西连、东扩”的城市扩张策略；进一步拓展城市发展空间、优化空间功能布局、提升城市综合承载力。,城市 规划,贵安新区,15,北拓,南延,
8、西连,东扩,高端休闲区,高新技术区,生态产业区,空港经济区,城市定位,发展规划,板块规划,贵阳市作为单核中心城市，加快推进三县一市撤县（市）设区工作,板块 规划,小结,城市地位： 贵阳为贵州省省会，是西南地区重要的中心城市，打造千万级人口城市，辐射力强，区位优越；也是全国著名的“国家森林城市”、“大数据之都”和“避暑之都”。,城市规划： 中心城区空间布局结构由“众星捧月”调整为“一城三带多组团、山水林城相融合”的城市布局，同步推进老城区改造与新区建设。 贵阳为“国家环境保护模范城市”，未来五年，贵阳将要构建 “一河百山千园”自然生态体系。,贵阳城市地位上是西南中心城市、重要的航空枢纽，通过生态
9、文明建设构建 “一河百山千园”，同步推进老城区改造与新区建设，打造西南千万级别人口的城市,城市交通： 贵阳是中国西南地区重要的航空枢纽，2017年吞吐量为1811万人次，全国排名第22位，未来将升级为3000万人次/年旅客吞吐量。 2014年12月贵广高铁开通，贵州正式跨入高铁时代；2017年12月渝黔高铁通车、成贵高铁预计2018年建成通车；目前已开通贵阳至重庆、郑州、广州、上海、武汉、昆明方向高铁及开阳城际快铁。 利用西南五省地理中心区位条件，构建贵阳至省域1小时交通圈，贵阳至周边省会城市2小时交通圈，贵阳至全国主要城市7小时交通圈。随着国家“一带一路”的战略推进未来将是直通东盟的战略性城
10、市；,17,城市宏观经济研究,Part 2,城市经济,人口发展,城市吸附力,贵阳市全市人口480.20万人，环比增长约24万人； 2018上半年实现生产总值1648亿元，人均生产总值34326元，连续4年全国省会城市经济增长第一。,城市 经济,城市经济发展势头迅猛、GDP增速较快，人口吸附力强，依托大数据等产业实现后发赶超,城市经济,人口发展,城市吸附力,城市 经济,“十二五”期间，贵阳市经济增速连续4年位居全国省会城市第一，保持了快速增长势头； 2017年，贵阳市GDP增速为11.3%，高于全国GDP增速4.4个百分点，增速处于全国领先水平。,城市经济,人口发展,城市吸附力,城市 经济,20
11、17年，贵阳市人均GDP达7.37万元，超过昆明、南宁；平均工资水平在西南5省会城市位列第一；,2017年西南5省会城市平均工资水平,数据来源：国家统计局,人口 增长,城市经济,人口发展,城市吸附力,2017年贵阳常住人口475万人，10-17年平均增长2-3万人，对贵阳省内吸附能力强，2020年规划600万特大城市，人口持续导入；年高校毕业生9万人，为本地经济发展带来的助力.,2009-2020年贵阳市人口分析,2020年,640,至2020年贵阳市常住人口达到640万 中心城区人口突破400万人,贵阳市高等院校历年毕业人数（万人）,数据来源：贵阳市统计年报,2017年，贵阳市常住人口480
12、.2万人。到2020年，贵阳中心城市力争建设成为600万以上的特大城市，城镇化率将达到76%。 贵阳市是贵州省的单核城市，对其省内他城市有极强的人口吸附力,城市吸附力,贵阳是国家级大数据产业发展集聚区，大数据成为贵州金融业迅速发展的重要依托，贵阳市已经成为中国当之无愧的”数谷“。,城市经济,城市经济,人口发展,城市吸附力,金融产业链基本成型： 贵州金融城建设日趋完善，全国首个大数据交易所、互联网金融特区、众筹金融交易所落户金融城，已有150多家银行、60多家P2P业务、大数据征信等金融企业入驻，一条完整的金融产业链已基本成型。,城市经济,城市经济,人口发展,城市吸附力,城市吸附力,贵阳有“中国
13、避暑之都” 、“国家森林城市”、“国家环境保护模范城市”等称号，旅游业继续保持“井喷式” 增长态势 。,城市经济,城市经济,人口发展,城市吸附力,城市吸附力,大健康全产业链体系，全面建成“一核一带，四区多点”的大健康产业发展格局，建设“贵阳新医药产业圈”。,城市吸附力,国家级贵安新区产城结合，努力建设成为贵州发展的核心增长极和全国极具特色的一流城市新区。,城市经济,城市经济,人口发展,城市吸附力,富士康西南总部基地及研发中心： 贵州富士康贵州第四代产业园将首次引进国外最前卫的园区建设理念，打造一个集饮食、生活、运动、生产为一体的全方位产业园区，让员工在园区内就能享受到快乐工作、健康生活与生态居
14、住的一体化服务。除了产业园区，富士康还将在贵安新区打造该企业在中国的第一个养生园区。同时，环保设备园区、动漫影视园区也已在规划中。,苹果iCloud战略合作 州省此次与苹果公司签署iCloud战略合作框架协议，既实现了苹果公司提升用户体验和服务质量的愿景，又使贵州连接世界真正成为数据本地化和信息安全的高地，对于加快推进国家大数据（贵州）综合试验区建设具有十分重大的示范意义，为国际性信息产业项目合作树立了优质典范。,小结,贵阳在经济、产业、人口等方面都具有非常强的发展潜力，势必能促进外部需求的持续产生，并助推楼市发展。,城市人口： 2017年贵阳常住人口达480.2万人。到2020年，贵阳中心城
15、市力争建设成为600万以上的特大城市，城镇化率将达到76%。,城市经济： “十二五”期间，贵阳市经济增速连续4年位居全国省会城市第一，保持了快速增长势头。 2017年，贵阳市人均GDP达7.37万元，且远高于周边省会城市南宁和昆明。 人均收入水平超过成都，西南5省位列第一,城市产业： 贵阳已经成为中国“数谷”，在大数据领域拿下9个全国第一；2017年，贵阳市全市大数据产业规模总量超1500亿元；到2020年，预计大数据产业产值将达到1600亿元。目前已运用到扶贫、交通、医疗、环保等多个领域。 到2020年，贵阳市大健康医药产业总产值突破1200亿元，增加值突破400亿元、年均增长20%以上。目
16、前已初步建成了“医疗健康云”、“食品安全云” 等服务平台，效益已经显现。 2017年，经初步测算，贵州省旅游总收入及接待游客量以超过云南省，仅贵阳市接待游客共计14900万人次，实现旅游总收入1871.95亿元。,27,房地产市场研究,Part 3,住宅用地整体市场年度累积供销情况,区域2018年1-8月住宅用地各区域楼面均价情况,双龙新区 4281元/,贵安新区 2232元/,花溪区 2810元/,清镇市 2201元/,观山湖区 5698元/,白云区 4768元/,乌当区 （暂无土地成交）,云岩区 5485元/,南明区 6370元/,土地市场,住宅市场,商业发展研判,开发商进入情况,政策导向
17、,贵阳市住宅用地主要集中在观山湖区域； 2018年观山湖区共计成交土地157万，楼面地价均价为5698元/平米；,土地 市场,数据来源：极速智讯,无土地成交,息烽县 1345元/,修文县 732元/,开阳县 1265元/,土地市场,住宅市场,商业发展研判,开发商进入情况,政策导向,近期土地成交12宗 7宗位于观山湖区及周边，其中1宗位于云潭板块，3宗行政中心板块，1宗位于高铁北站板块，2宗位于世纪城板块； 4宗位于花溪区，其中3宗位于花溪新城板块，1宗位于孟关板块； 1宗位于双龙新区龙洞堡板块,近期土地成交主要集中在观山湖、花溪、双龙等区域，尤其是观山湖周边区域土地供应量较大，主城核心区、乌当
18、、花溪开等区域中心均无土地供应；观山湖区域楼面地价突破7000元/,近期 成交,数据来源：极速智讯,土地市场,住宅市场,商业发展研判,开发商进入情况,政策导向,2018年集中高价拿地房企业为，保利置业、中铁、金科/金茂、美的等,各房企 拿地情况,小结,2018年贵阳市土地市场核心城区地价领跑全市，政府重点打造的新区地价不断上涨，新区双龙、贵安新区板块价值显现,土地市场： 贵阳市2017年以前土地供应主要以勾地、一二级联动为主，2018年开始进行招牌挂，仅有少量土地上市； 大型房企不断进驻，纷纷高价拍地，带动其他区域地价上涨； 贵阳市核心城区（云岩、南明、观山湖区）楼面地价均价为5000-700
19、0元/，贵安新区楼面地价超过清镇市（三县一市），随着政府发展进程未来地价还有上涨空间，是未来政府着力打造的板块。,土地市场,住宅市场,商业发展研判,开发商进入情况,政策导向,上半年供销量同环比均呈上升趋势，备案均价持续快速走高走，均价达到9353元/（不含精装拆分价格）；截止8月住宅均价突破5位数； 贵阳市住宅库存面积为354.9万，共计29586套，存量去化周期不到半年；,量价 趋势,数据来源：极速智讯,土地市场,住宅市场,商业发展研判,开发商进入情况,政策导向,贵阳市近一年住宅市场供销情况,贵阳市住宅市场价格呈上涨趋势，均价同比去年8月份上涨30%； 供应与成交趋于平衡，部分趋于呈供小于求
20、；,量价 趋势,数据来源：极速智讯,土地市场,住宅市场,商业发展研判,开发商进入情况,政策导向,两城区（云岩、南明区）及观山湖区为成交主力； 三县一市中，由于观山湖区部客户外溢，清镇量价增幅较大，其他区域平稳增长，,区域 表现,2018年8月 贵阳各区域板块均价 （不含精装拆分）,土地市场,住宅市场,商业发展研判,开发商进入情况,政策导向,销售额排名第一的项目为融创九樾府，成交面积为21.8万，均价15066元/ 销售量排名第一的项目为恒大文化旅游城，成交面积为26.9万，均价9760元/,市场 排名,小结,整体住宅市场均价同比去年上涨30%，库存量持续下降，不足6个月 云岩、南明、观山湖区供
21、应相对平稳；,住宅市场： 供销量同环比均呈上升趋势，备案均价持续快速走高走，存量持续下降，未来市场向好； 品牌开发商不断进驻贵阳，全国前50强房企市场占有率达到70%，市场竞争激烈； 政府着力打造的新区，贵安新区住宅均价突破7000元/，双龙板均价块超过花溪、白云等区域。,贵阳市重点区域2018上半年住宅市场情况,云岩区、南明区、观山湖区、花溪区、乌当区、贵安新区,云岩区,贵阳的传统主城区，区域发展成熟，是贵阳的商务、金融和文化中心，由中心板块及次中心板块构成。,十三五规划发展目标： 一巩固全力巩固全面小康社会建设成果，大力提升全面小康建设水平； 两率先率先达到生态文明示范城区标准，率先在全省
22、迈向基本现代化； 三建成建成创新型中心城市核心区；建成全省大数据综合应用核心区； 建成全市文化高地；“疏老城、建新城”。,区域现状： 传统主城区，政治、经济、文化中心； 贵阳发展最成熟的区域，配套完善，有强大的向心力； 中心区建筑密度和人口密度都是贵阳之最； 中心区面临各方面巨大的人口压力； 中心区土地待开发量大，但均为旧城改造，有较大发展潜力。 未来重点发展片区：三马片区,地理位置：二环区域内； 房地产板块划分：中心板块（一环内），次中心板块（二环内）。,云岩区概况,区域配套齐全，集中了贵阳优质的教育、医疗等配套。,教育： 贵州省师范大学、贵州省医科大学、贵州省财经大学； 贵州师范大学附属中
23、学、贵阳第六中学、贵阳实验三中； 贵阳第二实验小学、环西小学、省府路小学。,医疗： 贵州省第二人民医院； 贵州医科大学附属医院； 贵阳中医学院第一附属医院、贵阳中医学院第二附属医院。,市政公园配套： 黔灵山公园； 鹿冲关森林公园； 东山公园。,云岩区配套,区域路网发达，但目前较为拥堵，地铁通车后，交通状况将会有所改善。,交通 主要道路： 一环中心城区交通主干道，高峰期较为拥堵； 1.5环BRT城市快速公交线路，2016年底已建成开通，有效缓解中心城区交通状况； 二环城市快速干道，通达全城。 地铁线路： 地铁1号线百花湖至清水江路（部分通车），目前观山湖区段已建成试通车阶段，其余路段在建； 地铁
24、2号线沈关至东客站（在建）； 地铁3号线三江至青岩（规划中，即将开工）。,云岩区交通,云岩区住宅合计供应34.2万，成交58.7万，受未来方舟集中备案影响成交均价8404元/； 住宅库存58.7万，上半年市场良好库存减少，去化周期约7个月。,云岩区市场特征,区域价值,市场特点,客户特征,未来走势,供小价升，目前发展方向向北、西向发展，连接清镇、观山湖区，老城区市场趋于饱和，核心区域土地供应有限,传统主城区，政治、经济、文化中心； 区域市场发展多为旧城改造，有一定的发展潜力； 区域内市场供应量主要集中在外围区域； 重点对三马片区进行旧城改造。,中心区域以商业为主，外围区域以住宅为主； 住宅的价格
25、集中在9700-20000元/。,来源：南明和云岩区老成原住民为主，外来置业者为辅； 置业目的：自住改善型、刚需客群； 职业：企事业单位员工、公务员、个体； 特征：有一定积蓄，收入稳定。,资源：发展成熟，配套完善； 规划：政府旧城改造重点发展区域之一； 配套：配套成熟，交通线路发达，有强大的向心力。,云岩区,产品特征,云岩区区域小结,贵阳主城核心区，人口密度高，城市面貌老旧，政府重点改造区域。,南明区,南明区概况,南明区是贵州省会贵阳市的中心城区之一，是贵州省委、省军区所在地，为贵州的政治、文化、经济中心，是一个宜聚、宜业、宜居的城区。,南明区是贵州省会贵阳市的中心城区之一，是省委、省军区所在
26、地，全区总面积209.34平方公里，总人口84.76万，辖4个乡、29个村；19个社区服务中心，144个居委会； 南明区是贵州省政治、经济、文化、科技和教育中心，是贵州省首批建设的经济十强县区； 2017年，南明区全区生产总值实现731.67亿元，比上年增长11.9%；公共财政预算收入完成39.47亿元，同比增长2.3%。规模以上工业增加值完成29.9亿元，同比增长11.8%。500万元固定资产投资总额完成549.9亿元，同比增长22.7%(含双龙航空港经济区)。社会消费品零售总额完成384.67亿元，同比增长11.8%。招商引资预计引进省外实际到位资金156亿元；实际直接利用外资1.62亿美
27、元，同比增长20.3%。旅游总收入预计完成475.49亿元，同比增长33.6%。城镇常住居民人均可支配收入预计实现32895元，同比增长8.9%；农村常住居民人均可支配收入预计实现16434元，同比增长9.5%。,南明区,区域为贵阳市中心城区，是贵州省政治经济文化中心，配套成熟，商业发达，生活氛围浓厚。,南明区配套,龙洞堡市一医,南明区新政府,砂之船购物中心,南明区交通,南明区为贵阳政治经济文化中心，辖区内形成航空、铁路、公路相互连通的立体式交通网络，交通优势明显。,南明区地处西部地区通向“两广”和东部沿海及出海口的枢纽地带。辖区内4E级现代化机场贵阳龙洞堡机场开通了连接海内外的60多条航线，
28、年旅客吞吐量可达1500万人次； 湘黔、川黔、黔桂、贵昆铁路干线和正在规划建设的贵广快速铁路在这里交汇，贵阳客站、贵阳南站、贵阳东站三个铁路大站齐聚区境； 贵阳环城高速、贵黄、贵遵、贵新、贵毕等高等级公路以及正在兴建的贵广、厦蓉高速使对外出口畅通无阻，形成了航空、铁路、公路相互连通的立体式交通网络。,发展特征住宅：南明区,南明区住宅合计供应64.5万，成交49.4万，成交均价10034元/； 住宅库存49.4万，上半年市场良好库存减少，去化周期约9个月。,南明区,南明区区域小结,市中心板块：供应有限，价格较高，交通完善，配套成熟，旧城改造将带来大量综合体项目。,区域价值,资源：城市核心，资源稀
29、缺 规划：经济、政治、文化、商业中心 配套/交通：成熟居住社区，配套完善，交通发达,市场特点,早期以本土开发商为主，现已有品牌开发商进驻 土地供应稀缺，旧城改造项目居多 区域价格引领市场，溢价较高,客户特点,未来走势,客户区域性较强，选择本区域置业 客户购买多以城市资源占有为目的 购买力较强，价格接受度较高,供小价升 旧城改造将带来大量中小型综合体项目 城市向东（双龙凌空经济区）、向南（经开区及花溪大道北段）发展；,产品特点,综合体项目居多 住宅多以高层产品面世 高层均价10000-18000元/,观山湖区,观山湖区概况,贵阳市规划重点开发区域，2010年全面开发建设的新城市中心，政府机构云集
30、；区域主要划分为世纪城板块、奥体中心板块、金融会展城板块、八匹马CBD板块。,地理位置：贵阳市西北部； 房地产板块划分：贵阳市重点发展新区； 区域现状： 总面积307平方公里，地势平坦，贵阳市新兴区域，区域发展潜力大 人口密度低，城市面貌新，交通枢纽优势明显； 板块集群特征明显，世纪城板块、金融会展板块、奥体中心板块、CBD行政板块、观山湖区高新区板块初具规模； 市政府、重点中学等政务机构和教育机构拉动区域发展； 大型综合性商贸批发市场西南国际商贸城，带动区域经济发展； 未来重点发展方向：目前各板块相对对立，未来重点将各版块进行融合，拉动区域的整体发展。,发展战略 全力以赴抓产业，尤其是大数据
31、、金融、商贸产业发展，深入推动创新发展； 根据“一区五园三小镇”总体规划思路，优化空间布局，完善功能配套，强化城市管理； 加强生态保护，环境治理，深入推动绿色发展。,观山湖区,本报告宏观数据来源于国家统计局,观山湖区配套,政府主导发展，区域发展日渐成熟，配套逐渐完善，区域居住舒适度较高。,教育配套： 贵阳市第一实验小学、观山湖世纪城小学、观山湖外国语实验小学； 贵阳市第一中学、观山湖第一高级中学、金阳新区第三实验中学、贵阳市第三中学； 贵阳市职业技术学院。 医疗配套： 金阳医院。 市政配套： 观山湖公园、十二滩公园； 奥体中心、会展中心。 交通配套： 贵阳客车站； 贵阳北站； 地铁1号线（试运
32、行阶段）、地铁2号线（在建）。,观山湖区交通,四纵四横交通主干道、两大交通枢纽点、地铁1号线试运行，交通配套完善。,观山湖区交通便利，通过北京西路、黔灵山路、观山东路与两城区无缝连接； 区域内拥有通向省内外的观山湖客运站以及贵阳高铁北站，贵阳绕城高速、贵昆高速、贵黄高速、贵遵高速穿越区境； 通过长岭南路、金阳南路、诚信南路、云潭南路、北京西路、兴筑西路、观山西路、金珠东路全部布网，交通体系完善； 地铁1号线试运行，从贵阳北站至窦官，贯穿整个区域；地铁2号线在建，连接白云、观山湖、主城和龙洞堡机场。,发展特征住宅：观山湖区,观山湖区住宅供应106.4万，成交119.2万，成交均价11036元/；
33、 住宅库存46万，去化周期2个月，市场量价齐升，区域整体缺货明显。,观山湖区区域小结,城市新中心供应有限，价格最高，交通完善，配套成熟，政府主导发展新城，后期基本无土地供应。,观山湖区,区域价值,市场特点,产品特征,客户特征,未来走势,供小价升 发展方向向西（清镇）、北（白云）方向发展；,开发周期较长，早期以政府引入资源为主； 区域板块划分明显，主要分为世纪城板块、金融会展板块、奥体中心板块、CBD行政板块、观山湖区高新区板块； 区域大盘云集，竞争激烈。,以高层改善型住宅为主，面积段集中在110-130m之间；价格集中在9000-15000元/。洋房去化情况良好，以再改客户为主，价格为1200
34、0-18000元/,来源：主城区外溢客户，省内流入客户，外省投资客 置业目的：自住改善型、养老客户居多； 职业：私营业主、公司中高层、企事业单位职工； 特征：购买力强，积蓄丰厚或收入稳定。,资源：城市新兴城区，资源稀缺； 规划：政治、金融、高新产业中心； 配套：快速发展区域，配套逐渐完善，交通线路通达。,花溪区,花溪区概况,由花溪主城区、小河、孟关板块、青岩板块四个区域构成，位于贵阳城市“南延”的发展主轴，各板块均有各自独特的核心资源。,地理位置：贵阳市南部，东邻黔南州龙里县、西接贵安新区，南连黔南州惠水县、长顺县，北与南明区、观山湖区接壤； 房地产板块划分：经开区板块（原小河区）、金竹板块（
35、天河潭、石板镇）、老城区板块（花溪老城区、大学城板块）、青岩板块（桐木岭以南至青岩古镇）、孟关板块（贵惠大道沿线-孟关大道沿线至孟关乡）； 区域现状： 区域特色明显，个板块均具有各自独特资源； 花溪主城是传统的居住区，以老旧居民楼为主，区域发展较成熟，为贵阳市民周末一日游主要区域； 小河是传统居住区，配套成熟，距离主城最近，支柱产业为中航下属企业； 孟关板块拥有贵阳最大的汽车专业市场，但房地产发展相对落后； 青岩板块主要以特色古镇旅游开发为主，但房地产发展相对落后。 未来房地产重点发展区域：经开区及花溪老城区旧改、大学城板块、田园路板块,花溪区交通,区域交通逐步完善，但与主城之间主干道通行压力
36、较大，新的路网及地铁交通急需改进完善。,交通： 地铁： 规划地铁3号线，连接乌当区和花溪区，途径云岩区、南明区、小河； 目前，地铁3号线一期工程前期工作已经展开，计划在2017开工建设，2022年建成投运。 快速干道： 绕城高速：到达观山湖区、乌当区最快干道； 花溪大道：花溪区进入主城区最近的道路； 甲秀南路：连接观山湖区快速干道，途径云岩、南明、小河； 贵惠大道：南明区至惠水县，途径小河、花溪区、惠水县。,花溪区配套,花溪区各版块配套不均衡，医疗、教育配套集中在小河、花溪主城区，产业（轻工业、物流）集中在小河和孟关板块，市政公园集中在花溪主城区。,花溪公园,花溪国家湿地公园,花溪大学城,石板
37、镇大型批发市场,贵阳金石石材产业园,孟关国际汽贸城,天河潭风景区,青岩古镇,商贸城,市政公园,教育、医疗,贵州大学,民族大学,清华中学,民族中学,花溪人民医院,花溪区中医院,小孟工业园区,教育、医疗配套 教育：花溪大学城、贵州大学、民族大学、清华中学、民族中学； 医疗：300医院、四十四医院、花溪区人民医院、花溪区中医院。,商贸城 小孟工业园区、孟关国际汽贸城； 石板镇大型批发市场； 贵阳金石石材产业园。,市政公园配套 花溪公园； 花溪国家湿地公园； 天河潭风景区； 青岩古镇。,2018年上半年，花溪区住宅供应115.3万，成交60.9万，成交均价8808元/； 住宅库存80.0万，去化周期8
38、个月，市场供大于求；,发展特征住宅:花溪区,花溪区区域小结,城市新热点板块：潜在供应量较大，目前价格稳定，但明显出现供大于求的特征，交通单一，配套欠缺，品牌开发商云集，未来竞争激烈,花溪区,区域价值,资源：大学城、旅游 规划：教育、文化、生态 配套/交通：成熟城区，配套欠缺，交通单一,市场特点,贵阳市房地产新热点区域，品牌开发商相继入驻 土地供应充足，中高端项目居多 区域价格稳定，增长空间较大,客户特点,未来走势,客户居住环境要求较高，对价格接受度较高 高层客户以主城外溢和本区域为主 别墅和洋房客户为全市改善型客户为主,量大价跌 贵阳市房地产未来新热点区域，土地供应充足，价格上涨空间有限； 向
39、南向贵安新区方向，向南惠水县方向,产品特点,中高端项目居多，以居住舒适性，生态环境为主 高层均价8500-10000元/,白云区,白云区概况,本报告宏观数据来源于国家统计局,白云区是贵阳市的六个市辖区之一，地处贵阳市中部，北接修文县，东、南与乌当区毗连，东南部与云岩区相邻，西部与观山湖区相连，西北部一角与清镇市接壤，把守着贵阳市北部的门户，战略地位十分重要。区境东西最长为28千米，南北最宽为20千米，行政区域总面积270.37平方千米，占贵阳市总面积的11.31%，是全国最大的铝工业基地之一； 白云区内聚集有中国铝业贵州分公司、贵州铝厂、中航标准件、七冶建设等国有大中型企业和娃哈哈、燕京啤酒、
40、美国岱高、华源铝箔、人和集团、康师傅等一批世界500强和国内知名企业。2013年规模以上工业企业达134家，位居贵阳市第一，工业基础和实力较为雄厚； 贵阳市的地理中心落在了白云区，贵州省的地理中心也恰好落在了这里，所以白云区素有“双心之区”、“贵州中心”的美誉； 截至2016年，白云区常住人口28.39万人，少数民族主要为布依族。白云区境内有贵阳欢乐世界、下水大佛、长坡岭森林公园等旅游景点。,白云区得益于铝土矿资源丰富，成为全国最大的铝工业基地之一，配套缺乏，房地产市场属于贵阳市价格较低区域。,白云区配套/交通,区域发展落后，自然资源丰富，但缺乏医疗、教育、大型商超等配套。,教育、医疗配套 教
41、育：白云二中、白云六中、白云一中、白云二小、白云五小、白云七小、白云八小； 医疗：白云区第一人民医院、白云区中医医院、白云区医院、贵州医科大学附属白云医院。,交通配套 兰海高速、贵阳环城高速公路； 地铁：地铁1号线（预计2018年通车）、地铁2号线（预计2020年通车）。,市政公园配套 白云公园； 长坡岭森林公园； 南湖公园、曹官湿地公园,发展特征住宅:白云区,2017年，白云区住宅供应43.7万，成交30.6万，成交均价8407元/； 住宅库存20.4万，去化周期4个月，市场成交整体平稳，成交价格大幅上涨；,白云区,白云区区域小结,市郊区域：供应量较多，价格较低，交通等配套较为落后，购买力弱
42、。,资源：传统工业区，随着大量的工厂搬迁，区域价值凸显 配套/交通：成熟住区、配套逐渐完善、依托观山湖区的交通及配套,以高层为主，资源驱动产品价值提升 2018年1月-8月以来住宅均价8000-12000元/,客户以地缘性改善为主，承接观山湖区外溢客户 置业目的：自住改善及投资型客户属性 职业：个体业主、企业职工等,供大价升 向南连接观山湖区，北连接高新技术开发区，向西连接百花新城； 未来品牌开发商大量进入，大面积开发，未来将长期维持一定市场热度,早期为本土开发商为主，现在优品、恒大等品牌开放商纷纷进驻 溢价较高，2017年以来房价逐月增高 城市配套成熟,区域价值,市场特点,客户特点,未来走势
43、,产品特点,乌当区,乌当区概况,贵阳市传统生态旅游区域，包含农业、医药、温泉旅游等产业；有渔洞峡、情人谷、月亮河等风景名胜；随着交通体系的完善，无缝连接主城区，贵阳老城区客户的主要的外溢区域,地理位置：贵阳市东北部； 房地产板块划分：板块处于贵阳市三环内； 区域现状： 传统生态旅游、文化中心； 贵阳市发展滞后区域，配套缺乏； 总面积962.4平方千米，土地充裕，人口密度低； 区政府距贵阳市中心7公里，距贵阳国际机场8公里，距贵阳火车站10公里； 总人口37.69万人，占据贵阳市总人口8%； 区域内交通情况复杂，主干道仅一条，交通压力较大，规划地铁3号线预计2025年通车。 未来重点发展片区：新
44、添寨,发展战略 以“生物制药、绿色食品”为主导的黔中新型工业化先行区； 以“温泉、体育、民俗、生态”为主题的西南高品位休闲度假区； 以“生态、高效、创意、循环”为特色的贵州都市型现代农业示范区； 以“公共服务均等化、基础设施一体化”为支撑的城乡一体化试验区。,本报告宏观数据来源于国家统计局,乌当区配套/交通,随着几条快速干道的开通，与主城区联系更加紧密，区域价值逐渐提升,兰海高速,地铁3号线,兰海高速,绕城高速,中环路,交通： 地铁： 规划地铁3号线，连接乌当区和花溪区，途径云岩区、南明区、小河； 目前，地铁3号线一期工程前期工作已经展开，计划在2017年开工建设，2022年建成投运。 快速干
45、道： 绕城高速：到达观山湖区、南明区、花溪区最快干道； 新添大道：乌当区进入主城区最近的道路； 二环路：连接观山湖区快速干道； 中环路：环主城快速干道，途径云岩区、南明区。 北京东路：无缝连接乌当区与云岩区,北京东路,发展特征住宅:乌当区,2018上半年乌当区住宅供应29.8万，成交43.6万，成交均价7255元/； 住宅库存27.8万，去化周期4个月，库存减少，量价齐升；,乌当区区域小结,非热点板块：供应充足，价格偏低，交通单一，配套欠缺，依靠独特温泉资源吸引市场关注度。,乌当区,区域价值,资源：传统生态旅游 规划：东接西扩，南融北拓 配套/交通：成熟城区，配套欠缺，交通单一,市场特点,目前
46、仅保利、恒大进入，缺少品牌开发商竞争 土地供应足，潜在改善型客户较多 临近主城区低密度项目聚集的区域,客户特点,未来走势,价格优势明显，主城外溢、外地客户为主 乡镇客户改善型购房，价格接受度较低 客户区域性较强,供小价升 市场主要承接主城及其他区域外溢客户，承接云岩区发展的主要方向；,产品特点,刚需型项目为主，价格较低 住宅产品丰富，但溢价较低 高层均价7000-9000元/,贵安新区,贵安新区概况,贵安新区为西部大开发的五大新区之一，中国第八个国家级新区。,2014年1月，国务院批复设立贵安新区，提出把贵安新区建设成为经济繁荣、社会文明、环境优美的西部地区重要经济增长极、内陆开放型经济新高地
47、和生态文明示范区。国家批复的贵安新区总体方案赋予了五大战略定位，内陆开放型经济新高地、创新发展试验区、高端服务业聚集区、国际休闲度假旅游区、生态文明建设引领区，建成功能完善、环境优美、幸福宜居、特色鲜明的国际化山水田园生态城市。贵州省委、省政府举全省之力加快建设贵安新区，提出要“一年有框架、两年有效果、三年有形象、五年大发展”，努力建设成为贵州发展的核心增长极和全国极具特色的一流城市新区。,贵安新区交通,贵安市城市轨道交通线网由五条线构成，形成“轴+环+放射”格局，加速贵阳-安顺一体化，连接遵义、都匀、毕节。,贵安新区,高铁贵安站,“七横四纵”路网结构的形成，让贵安的通行变得快速便捷，随着沪昆
48、高铁的开通以及贵安新区城市轨道交通S1号线一期工程的开工建设、贵安高铁站站房工程的加紧建设，贵安新区互联互通的开放格局也日渐成型。,贵安新区配套资源,具备发展健康产业的天然优势，有打造贵州旅游集散中心的突出优势,贵安新区地势西高东低，平均海拔1200米；气候宜人，空气清新，年平均气温12.816.2。地形地貌类型多样，地质结构稳定，地势平坦，河流湖泊纵横交错，湿地面积占24%，地表河流域面积占80%，自然风景区面积占24%，森林覆盖率达42%，具备发展健康产业的天然优势。 贵安新区及周边地区自然和人文资源富集，地处世界级的黄金旅游带，拥有国家级风景名胜区（地质公园、森林公园）17处，省级风景名
49、胜区3处；国家重点文物保护单位5处，中国历史文化名镇2处，全国爱国主义教育示范基地1处，省级文物保护单位8处，省级历史文化名镇1处，使贵安新区具有打造贵州旅游集散中心的突出优势。,贵安生态新城,同济医院,贵安新区目前房地产处于初级阶段，未来发展潜力巨大，目前片区内仅4个在售项目，且基本上住宅缺货状态，仅群升项目剩余109套住宅尾货在售。碧桂园贵安一号及泰豪e时代剩余总共250套左右办公（公寓）产品在售。价格飙升已经接近贵阳花溪区。,群升大智汇（大学城板块唯一在售） 占地:830亩 容积率2.9 总建面（万）:190 开盘日期:2016/12/8 产品:在建大型生态智慧型住宅社区组团、50万方商业、大型超市 热销户型:住宅72-144，去化速度最快为120左右产品段 供货（套）住宅3389套，目前剩余109套在售 商业推出374套，目前剩余224套 住宅在售时点均价毛坯9
