1、主讲：赵丰时间：爱在深秋商业综合体项目设计+成本+采购+合同管理风险及协同策略房地产开发房地产开发/ /商业模式：已悄然变化！商业模式：已悄然变化！土地增值产品增值快速周转商业资产增值社区运营资本增值联泰中铁华夏幸福孵化园彩生活四菜一汤恒基兆业凯德置地恒大碧桂园绿城星河湾企企业竞业竞争两大基本策略争两大基本策略1.差异化差异化-产品力创新，易被模仿和复制；2.低成本低成本-不能溢价的成本+能带来溢价的成本 -绝对低（设计优化+战略采购）+增值（VE）房产开发房产开发/成本构成成本构成一线城市 二、三线城市见大而行远，迎刃方通简课程目的商业综合体项目，因其技术的复杂性，给成本管理带来莫大挑战。通
2、过案例可发现：成控绩效受相关职能端口影响颇大。由此，我们需关注哪些风险？并能提出哪些预控措施？课程目录成本管理发展的新趋势各阶段成本管控要点成控思路的转变132如何提升成控系统4现状与挑战1 成本管理现状专业价值管理水平1.0计量核算按图计算算得准和快2.0目标控制不突破目标过程控制各房企都建立起成控系统（组织、流程、制度），但管理思路、精细化程度？3.0供应链管理规模+标准化集中采购现状/成控套路目标制定：5阶段制定法*目标分解：合约规划+责任成本+产品分项；招标采购：入围、清单、询标、定标、签约；动态监控：定期回顾、纠偏措施；合约管理：付款及变更签证审核、竣工结算及索赔处理；后评估？1、拿
3、地决策项目投资可行性报告目标成本测算1 （可研目标成本）2、项目策划经营策划书初稿：规划设计目标成本测算2（计划目标成本）3、方案设计经营策划书中间稿目标控制成本4、初步设计经营策划书终稿预目标成本4、施工图设计目标成本投资估算概念方案估算方案设计估算初步设计概算施工图预算工程量清单横向制约立项成本审批表定位成本审批表价格材料成本合理性评估目标成本指导书部品标准选择审批表目标成本制定流程 商业&超高层带来的挑战n技术复杂:设计（结构、垂直运输、机电）、采购、施工；n多方协同:协同设计/政府审批/工程界面/合同管理；n全生命期:工程建造+运营维保（幕墙清洗、机电设施管理）；n严峻现实:影响成本因
4、素多，开发经验有限，难以把控 。现状思考（1）谁决定商业项目成本管控绩效？成本端？还是设计，或租售端?！案例：案例：#商商业项业项目目/结结算超合算超合约约价原因价原因细细分分序号成本增加种类成本增加金额 归类统计（万元）原因占比1设计影响532021%1.1设计错漏碰缺 256010%1.2A-E版图纸出图25106%1.3施工过程中的一般设计变更12405%2项目定位影响1140044%2.1上部结构变更引致540021%2.2苹果店改造（合同+变更）276011%2.3租务及相关部门要求320012%3关联影响910035%3.1地铁相关380015%3.2其他施工影响15306%3.3
5、延期影响（窝工及人工材差补偿） 377015%合计25800100%注：1、以上数据取自项目管理部17年7月CM Report。因尚未完全结算，仍有增加成本之潜在风险； 2、总合同金额RMB8.5亿元，包括总包及机电、幕墙、精装、弱电、消防等分包合同金额。局限性：核算型成控思路下的目标管理局限性&瓶颈难以解决管理短板造成的无效成本发生成本测算事后核算型、随意性业务研发（数据库、作业手册、对标及复盘）产品基因忽略对租售端的成控，常造成成本超配形同虚设动态成本监控滞后成本管理力量分配和价值点错配课程目录现状与挑战各阶段成本策划要点白银时代下成本管理思路的转变132如何建立策划型成控系统4管理思路的
6、转变成本管理的新境界专业价值成本管理1.0计量核算按图计算算得准和快2.0目标控制追求不突破目标过程中定期回顾4.0 数据驱动？各房企都建立起成控系统（组织、流程、制度），但，管理思路、精细化程度？3.0供应链管理规模+标准化集中采购2.2b 数据驱动型成本策划三大要点通过数据的智慧-投入产出对标、运营与动态监控/类似工程总结，找出管理短板+责任所在。VE+优化成本结构协同+倒逼责任端，定措施、补短板。努力实现开发系统管理升级，从而达到成本预控之目标。管控策略-MBA新解MBA-Management by Analysis管控策略-跳出成本讲成本须关注并强化：1.管理前置+关注成本影响因素+全
7、过程控制2.整合设计顾问团队+沿伸其服务内容；3.合约规划+优化设计EPC模式+总分包管理；4.谨慎对待，或减少甲供物料；5.流程再造，改进动态成本管理。6.成本经理不仅要做好本职工作，更要跳出成本，引领、帮助、倒逼各职能端口，做好他们的工作！实施全过程的造价控制概算概算预算预算结算结算扩初设计扩初设计施工图施工图竣工图竣工图施工阶段施工阶段聘请全过程造价咨询顾问(QS)标底或标底或施工图施工图预算预算概算概算/造造价控制价控制目标目标合同合同价价匡算匡算 估算估算 累计变更累计变更其它费用调整其它费用调整竣工结竣工结算算 前期市场前期市场分析及可分析及可研阶段研阶段方案设计方案设计阶段阶段扩
8、初设计扩初设计阶段阶段招标图招标图/施施工图设计工图设计阶段阶段招标阶招标阶段段施工阶段施工阶段竣工验收竣工验收及结算阶及结算阶段段当前（成本）职业经理人的三大任务：1. 如何把自己说清楚？成本对标2. 如何做到老板目标？管理对标3. 如何解释为什么你们企业做不到？ 案例：两位千亿大佬的饭局闲聊，引起的思考20老板是老板是“知道知道”成本的成本的影响成本的内在因素专业能力专业能力各专业的管理能力-木桶效应整合能力整合能力各专业之间的协同能力操盘能力操盘能力项目老总的操盘能力公司战略公司战略l 管控模式、考核激励机制、l 供应链管理、融资模式影响成本的外在因素市场环境 地域特点、政策法规、竞品水
9、平、竞争强度、未来预期；客户需求目标客户、产品战略、配置标准。课程目录现状与挑战132如何提升成控系统4成控思路的转变各阶段成本管控要点成本管控关成本管控关键节键节点点定位定位规划规划设计设计招采招采施工施工 竣工竣工 营销营销 -竞品调竞品调研研-产品组产品组合合-愿望清愿望清单单-强排方强排方案案-发展计发展计划划-成本测成本测算算-货值最货值最大大-参与竞参与竞拍拍-优规划优规划（可售比、竖向设计）-产品基产品基因优化因优化（价值工程&成本适配-成本分成本分摊摊&税务税务统筹统筹-成本测成本测算算-限额设限额设计计-设计设计质量质量-方案比方案比选选-持续持续优化优化-成本测成本测算算-
10、投入产投入产出对标出对标-成控目成控目标标-供方管供方管理理-招采战招采战略略-落实落实发包条件发包条件-招采策招采策略略-定标选定标选定承包定承包/供应商供应商-合同条合同条款促双赢款促双赢-动态监动态监控控&成本成本预警预警-变更签变更签证分类统证分类统计计-超支分超支分析析&倒逼倒逼机制机制-结算结算/索索赔办理赔办理 -项目复项目复盘盘/后评后评估估 营销成本营销成本控制控制 数据分析、应用与储存数据分析、应用与储存一、项目前期开发风险 高配难租-盲目提高建造规模或标准，但市场不买单； 高配贱租-产品定价未能体现高配带来的产品溢价，令收益折损； 低配难租-片面压低成本、建造标准过低、租
11、售去化速度缓慢，财务及管理成本的增加； 同质化-完全照搬竞品项目的配置标准，造成产品无创新和卖点，同样会造成租售去化速度缓慢、财务及管理成本的增加； 招商滞后-拆改、开业无期，无效+财务+管理成本的增加。项目前期策划-如何推出高性价比产品？！ 产品策划-做什么产品？ 项目定位-交付标准 开发时序-项目IRR、现金流、分期开发策略 规划方案-经济性（可租售比、有效面积等）成本人的角色和关注内容成本策划：为产品策划+设计，提供专业支持和决策依据；1.准备工作：竞品调研+数据收集；2.规划指标验证+对标+造价测算 ； 3.推动设计多方案比选；4. 和租售、设计、财务、工程及物管端的配合与协同；5.
12、借助监审部门的影响力；6. 确定目标成本。成本策划（顺作法）a)竞品调研：成本人积极推动和参与 找卖点，选产品，限配置=土地价值最大化+成本适配；b) 目标成本：a+测算+对标+价值分析+优化投入+风险预控;c)目标分解：责任成本+合约规划+产品成本，过程动态严控；d) 成本考核：分阶段考核。 成本策划（逆作法）a)利润目标：财务部根据公司战略要求，下达目标给成本部； （依照“利润=收入-成本”，推导出目标成本）b) 成本分配：固定成本（土地、管理费）、半固定成本（设计、配套、结构/功能性成本）、变动成本（内外装饰、园林绿化）。c)目标分解：责任成本+合约规划+产品成本，过程动态严控；d) 成
13、本考核：分阶段考核。3.1走出核算型困局-成本前置八项措施1. 力争优惠政策2. 竞品调研3. 产品组合：实现土地价值最大化；4. 配置标准：超配、适配与合理分配；5. 多方案比选和评审：产品组合+分期开发+设计方案+施工方案；规划指标验证与优化；6. 流程突破：招商、幕墙、电梯前置；7. 协同设计：各设计工种互补和专项设计协同；8. 成本对标和风控预案。 在此基础上，建立成本管理目标。管控措施（1）：力争优惠政策1.地价与交地标准、交付时间（如：高压线拆除）2.优先权（规划道路）3.优惠政策l 地下室边界/利用公共绿化l变电站/红线外设置l光污染l人防 l车位配置标准等管控措施（2）：竞品调
14、研关注重点：运营等相关职能端的要求及其对项目成本和收益的影响；找卖点：投入产出/价值工程分析限配置：控制租务/酒管团队的漫天要“高标准”和“唯一性”酒店：对同一（酒店管理）品牌下的其他酒店，参考上述竞品调研原理，予以考察、比较、确定拟建酒店标准。附件附件7-2：竞品调研-机电设计参数.pdf附件附件3：商业项目竞品调研.xls黄浦江南延伸段WS5单元188S-H-2地块发展项目弱电智能化方案一、信息设施系统1）综合布线系统2）程控交换机系统3）计算机网络系统及无线wifi系统4）有线电视系统5）信息查询及发布系统6）背景音乐及应急广播系统7）无线对讲信号覆盖系统二、安全防范系统1）视频监控系统
15、2）防盗报警系统3）门禁一卡通系统4）访客管理系统5）电子巡更系统6）车库管理及车位引导系统7）速通门系统三、规划管理系统1）能耗管理系统2）时钟同步系统3）机房工程4）建筑设备集成管理系统34案例：弱电/智能化系统-调研和对标：徐汇滨江智能化方案.ppt黄浦江南延伸段WS5单元188S-H-2地块发展项目弱电智能化方案35持有&销售型写字楼-成本管理-基本原则和策略管控策略管控策略&配置标准配置标准持有型持有型销售型销售型投资属性资产增值销售利润开发策略用心打造，慢工出细活标准化+高周转，现金流成本管理策略成本管理策略VE：投入产出比+性价比成本适配下，严控成本部品/配置（内装用料/机电设备
16、）标准化 集中采购得房率/核心筒设计多方案比选，精益求精但求合理停车位设计充分满足规划+机械停车打擦边球+地面/机械停车设计计算参数 基于收益目标，可适当突破严格按国标设计规范电梯/设备品牌、智能配置中高档中档注：结构活荷载、空调（室内温度及新风量设置）、电梯等候时间等管控措施（2）：竞品调研 调研技巧：草船借箭 有爱就要说出来-共建，共享，共赢！ 租售代理策划公司 造价咨询公司 设计顾问 广联达“成本管理大数据平台”简介 差异化+价值工程+不均衡投入，逐步形成企业的价值标签。 避免事项：汇各家所长，样样都要亮点，造成成本高企却无足够溢价。知已知彼，百知已知彼，百战战不殆！不殆！竞品选定标准“
17、3个最”最好发展商开发的租金/售价最高的空置率最小的“3个同”同区位的同租金的同产品的37项目前期-影响综合体造价的主要因素 场景代入：下周设计部向老板汇报新发展项目的规划设计方案，我们获邀参加，须提前准备啥？ 表述维度：对收益的影响，尽量避免直接提成本。2.1a 运营/租务部门：对成本的影响招商时点：招商定案/技术要求确定时间； (主力店/超市/影院/餐饮/金融客等)配置标准： 建筑（净）层高、外立面； 超市、写字楼结构活荷载取值（200-500kg/m2?） 机电设计参数取值、绿建标准等；电商冲击：体验感营造（可租比）、餐饮（预留）比例；2.1b 销售部门：对成本的影响配置标准：配套设施（
18、公寓-会所、架空层）附送面积、层高、部件标准、交房标准等；营销策略： 开发时序：存货、现金流营销成本、定价机制、去化速度。2.1c 酒店管理公司：对开发成本的影响配置标准：l顾问、物料、设备的品牌要求（唯一性）l对各功能面积、公共服务设施（宴会厅、健身泳池等要求l内装标准、空调新风/静音/四管制、弱电系统等机电要求。管理公司：不同品牌，即使同为国际超五星，内装成本大不同！ 如：丽兹卡尔顿（5500元/m2#） ，和JW万豪或州际（4200元/m2）。 #：计算基数：总建面-地下车库面积。设计咨询、经营许可权转让、特许经营管理费2.1c 规划设计：对项目成本的影响l可租售比：单方成本概念 元/m
19、2建筑面积、元/m2容积率面积（QS习惯） 元/m2可租售面积（LFA)： （开发商要求）可租比标准层有效面积。l货值最大化：多业态下的面积分配策略案例：影响超高层建筑成本的主要因素建筑体型1）高宽比H/B（合理值7-9）2）中心筒高宽比H/b（合理值14-17）3）合理的抗震、抗风体型：平面方正、对称，立面均匀收进4）地下室（突出主体建筑之抗浮）影响因素影响因素京基京基广州西塔广州西塔广州东塔广州东塔上海环球上海环球天津天津117宝能宝能H/B9.57.29.18.59.19.9H/b19.113.116.113.916.119案例：影响超高层建筑成本的主要因素项目所在地-地震力与风荷载 地
20、震作用主要是由结构自重产生的惯性力，其影响因素为：结构自重、刚度及阻尼比。在高烈度地震区（如北京、西安、昆明、海口等8度区）以及类场地的7度区（上海、天津部分地区），地震作用起主导。对结构的要求是在具备一定刚度的同时应尽量减小结构的自重。 在沿海地区（深圳、厦门、三亚），由于风荷载较大，对超高层起主要作用的是风荷载。主要是100年一遇对结构变形的影响以及10年一遇对结构舒适度的影响。对结构的要求是具有足够的结构刚度。案例：规划设计对项目成本的影响比较内容比较内容目标成本目标成本竣工结算竣工结算CFA：总建筑面积100,000 m2101,000 m2SFA：总可售面积 78,000 m2 74
21、,500 m2可租售比78%74%总投资10亿元10亿元元/m2CFA100009900元/m2SFA1280013400元/m2SFA增加600增减比例+5%案例：商业项目土地价值最大化待待解问题：现方案设计之计容面积尚有6000m2未做足。此面积缺口加给哪一个业态？案例：商业项目-土地价值最大化塔楼（办公区）：塔楼（办公区）：办公公摊大，得房率低，不利于销售，建造成本高，对利润率贡献比MALL小。商业（商业（BLOCKBLOCK区）：区）：为群落式建筑群，如增加在该区域，致局部建筑做到4层，而群落间四层高度无连廊贯通，商业价值低商业（商业（MALLMALL区）：区）：为整体商业，6k面积占
22、比较小，建筑布局可考虑方式多，将来做为大业态整体商业引进影响小，同时货值贬损较小，与塔楼区比较对利润率贡献更高案例：人防建设策略比较若本项目首期验收仅满足50%-70%人防面积建设，需额外预缴不足部分的人防建设款计：3140万元 5230万元 。计算式：占地7.75万平 X 45%首层建筑占比 X 3000元/平方 X（缺量30% 50% ） 在全项目交付最终满足人防易地建设防空地下室要求，经前期咨询反馈，该费用可全额返还。对现金流安排有影响，且存在资金占用及滋息损失，需领导予以关注。建议：技发部在图纸规划设计时，按首期验收足量满足人防建设面积考虑。案例：写字楼层高比选本次目标成本编制办公层高
23、按4.2米估算，目前讨论方案中基于净高要求办公层高拟4.3米。在高层、超高层建筑中层高的累计对建筑的基础产生较大影响，同时对建筑柱、墙体、梁板、垂直向管道管线的工程量造成影响，一般测算建筑层高每增加0.1米，建筑成本增加约2%】对层高的增加是否产生溢价，且货值成本能否满足集团对层高的增加是否产生溢价，且货值成本能否满足集团考核利润率？考核利润率？建议：办公楼层高仍按4.2米配置，同时请技发运用BIM在层高不增加的情况下，把净高做到最大，以达到4.3米层高条件下的净高标准。案例：层高与可售面积比因方案未最终确定，本版目标成本可售面积暂按建筑面积95%进行预设，本表分析（除地库外）其他销售业态可售
24、比率在-5%+4%之间变动对利润率的影响经对比，当可售面积比每变动 1%，销售利润率变动0.7%0.8%，需技发、营销部对后续方案的可售比予以关注！ 特别提醒：技发部应避免（办公、酒店大堂或商业）首层挑高对建筑面积的折损。据xx市建筑工程建筑面积和容积率指标计算规定:办公建筑层高4.5米（不含）-6米,面积乘1.5倍,超过6米,面积乘2倍。酒店同办公；商业建筑层高5米（不含）-6米,面积乘1.5倍,超过6米,面积乘2倍。3.1e 规划设计：对酒店项目成本的影响单方成本概念： 元/m2建筑面积、元/m2容积率面积、 元/标间l（商务酒店）：建筑面积/标准客房数 五星级：135-185 /间 四星
25、级：110-135 /间 三星级：80-110 /间l度假酒店：高出20%及以上。3.1f 运营与物管：对商业项目成本的影响1.（结构活荷载、用电、电梯等候时间）设计参数审核，和实际峰值用量比较；2.（机电）设计方案比选；3.运营成本：公共部位水电及物管开支；4.重置成本：1次/3-5年,及由此带来的改造成本；5.维修保养：折旧与7-12年/次的翻新改造成本。6.持有&销售写字楼：成本管理的侧重点不同！LCC和一次性投资=3:1案例：#商业项目/成本超支原因细分。序号序号成本增加种类成本增加种类成本增加金额成本增加金额 归类统计（万元）归类统计（万元）原因占比原因占比1设计影响设计影响5320
26、21%1.1设计错漏碰缺 256010%1.2A-E版图纸出图25106%1.3施工过程中的一般设计变更12405%2项目定位影响项目定位影响1140044%2.1上部结构变更引致540021%2.2苹果店改造（合同+变更）276011%2.3租务及相关部门要求320012%3关联影响关联影响910035%3.1地铁相关380015%3.2其他施工影响15306%3.3延期影响（窝工及人工材差补偿） 377015%合计合计25800100%管控措施（3）：开发流程突破有别于住宅的设计特点，综合体项目：招商前置：主力店、超市、餐饮、影院等；样板先行：幕墙VMU、写字楼标准层、酒店/公寓客房等；大
27、型机电设备、电梯招采：前置于施工图设计及土建总包；幕墙招采：前置于土建总包。管控措施（4）：设计顾问之合约规划有别于住宅的设计特点：多专业顾问团队的协同设计二次甚至于N次深化设计设计总协调执行建筑师制度设计施工一体化经验分享Design team.xls现时传统建设管理模式的弊端56现状弊端幕墙及弱电等专业工程设计往往委托承包商承担，而承包商提供的图纸往往是排他利己的，影响招标的公平性和充分竞争；因设计文件不完整，无法采用包干计价模式，只能按实结算，不得不拆分合同，采用开口合同，合同严密性差，现场签证多，成本难以锁定；没有技术规格说明书，业主不得不采用甲供合同；大量使用“暂定价”，只能通过后期
28、的批价、核价或审价；1设计院的设计图纸深度与中国概预算、结算制度相吻合，不满足市场经济下的全过程造价控制要求。2设计院仅提供材料用料和做法说明及设备表，不提供技术规格说明书及建议品牌。3设计院不承担幕墙、弱电、洗衣房设备、泛光照明、擦窗机、酒店厨房设备等的专业设计，大部分业主委托厂家设计。最终导致：预算超概算、结算超预算、造价控制目标失控1、 聘请及整合设计及专业顾问团队业主应根据商业项目所涉及的专业，聘请建筑师、本地设计院和专业顾问团队，确保所有的设计团队在一开始就得到整合、同步开展及有效协同，所有专业均由相应的专业团队负责设计。建筑师结构顾问机电顾问QSLDI景观设计幕墙设计精装修设计标识
29、标牌交通顾问灯光设计环境顾问地震分析专业顾问团队专业顾问团队EIA 日照顾问环评绿色建筑LEED 认证审图消防顾问注意事项注意事项：a)明确本地设计院与专业顾问之间的工作界面，如机电顾问与本地设计院关于机电施工图与机电技术规格书的分工等；b)明确界定各设计阶段设计成果文件深度要求，如精装修、幕墙、景观、弱点等。保证保证方案比较、方案比较、精准估算、精准估算、成本目成本目标确定标确定；所有的设计成果文件能够满足总价所有的设计成果文件能够满足总价包干的计价模式要求。包干的计价模式要求。Design Stage - Design Document- Technical Specification T
30、ender Stage- Technical Tender Analysis - Tender Queries and Attend Tender Clarification Meeting - Prepare Tender Report Contracting Stage - Contract drawingConstruction Stage - Shop drawing Verification & Approval- Sample Verification & Approval 2、 沿伸专业顾问团队的服务鉴于商业项目的复杂、多样性，业主应延伸专业顾问团队的服务至招标和施工阶段，包括:
31、提供技术规格书、对所有技术标的回标分析，撰写询标问卷，参加技术询标，编制合同图纸，负责施工阶段深化图纸审批、物料审批等，以充分发挥顾问团队的专业价值和全过程管控的作用。 3、要求顾问团须密切与业主的配合59 协助业主建立一个与聘用顾问团队相适应的内部管理流程加强对业主内部设计、工程、造价管理专业人员的培训应主动与业主相关方交流沟通，增加工作的主动性应以远超本地设计院的严谨+认真+敬业的工作态度服务业主案例：青岛啤酒城（一期）设计单位的选择工程概况该项目由RTKL规划，总建筑面积共约105万，包括地下商业/车库及地上商业、办公、酒店及高级住宅。.线上课程宋伟峰调整版-线上课程-测试版 -增加岗位
32、级课程卓越成本管理-WI3.5-价值工程在评标中的应用.pptx管控措施（5）：跨部门成控统筹策略商业项目/成控策划方案：l推进技巧l文案格式l情商附件附件6：综合体项目前期成控方案.xlsx管理管理措施（措施（6）：成本分）：成本分摊摊与税与税务统务统筹筹建安成本公共分摊内容：桩基、基础底板；土方、基坑围护（有争议）人防设施地下室（配套及非盈利部分） 目标成本制定原则目标成本须基于： 土地价值/货值最大:产品组合最优 规划设计：达到合理先进（可售比） 部品部件：体现适配 对标检讨：（产品、开发成本）富竞争力目标成本编审方法 审核：可租售比（m2/辆、地下机房面积占比）、竖向设计、拿地版估算-
33、及时反馈给设计部； 预控：限额设计指标的输入 编审：不同设计深度下的测算思路 对标校验：分列并详细比较建造标准、租售价格，以及结构/功能/敏感性成本，以检验成本结构的合理性和竞争性，同时，向老板说清自己； 风控：提出成控预案（外电&估算依据）、主要建材取值/走势和价格指数等。编审方法/校核设计指标可售（租）比（=租售面积*/总建筑面积） *不含可销售的地下车库面积地下室面积占比（=地下室面积/上部建筑面积）地下停车效率（m2/辆）地下机房/库房面积，占上部面积比例星级酒店（80-160m2/间）、各功能区面积占比 写字楼：标准层得房率（整层出租78%-分割出租73%）案例：和董事会所报方案比较
34、案例：合作案例：合作项项目董事会准目董事会准备备（面（面积积/ 售价）售价）各业态成本对标：老板要这样看建造成本！若附加功能成本还属于敏感性成本，则可形成销售卖点，为销售产生附加值及溢价能力，从而达到加快去化速度、产生品牌效应及提高成本回报的结果。桩基基础柱、梁板、墙园林景观工程垂直运输外立面装修公共部位精装修智能化工程等严控投入合理基本功能：实现项目用途必不可少的功能附加功能：是基本功能之外的其他功能案例：基础底板对标-摘自数据的智慧p107案例：内装-量价对标量： 案例：外立面-量价对标价： 案例：超高层垂直交通对标3.（指标法）辅助定标 指标法：.超高层、EPC超高层电梯指标.xlsx.
35、大数据附录Fwd_ 数据的智慧-附录表格迭代2-整理确认数字的智慧-附录整理-迭代2数字的智慧-附录整理-迭代2L-附录8 机电设备价格指标.xlsx案例：成本风险-供电来源 电力局计划本项目供电专线可从“听涛变”“世纪变”“奥体变”接出， 本项目周边开关站情况：a. 世纪变(220kV)，提供电压等级为110kV出线，距本项目9.0公里。b. 听涛变(110kV)，提供电压等级为20 kV出线， 距本项目2.5公里。c. 奥体变(110kV)，提供电压等级为20 kV出线， 距本项目1.2公里。 双塔附近2.5KM内“奥体变”“听涛变”尚有余量可供双塔使用，需向萧山供电局申请并得到认可批复，
36、如本项目申请前被其他单位申请并使用上述两变电站导致供电余量不足，则本项目需从9KM处“世纪变”接电。 本次目标成本暂按从“奥体变”“听涛变”接驳估算专线费用约1亿元， 如从“世纪变”接驳专线费用约2 亿元，将超支近1 亿元。解决：解决： 考虑到本项目周边体育场馆建设及商业项目建考虑到本项目周边体育场馆建设及商业项目建设推进较快，请领导重点关注，项目部会同前期部设推进较快，请领导重点关注，项目部会同前期部尽快协调落实供电局就尽快协调落实供电局就“奥体变奥体变”“”“听涛变听涛变”供本供本项目方案，避免从项目方案，避免从“世纪变世纪变”接驳供电专线。接驳供电专线。案例：要素价格波动 建筑工程六大类
37、要素：钢材、混凝土、水泥、沙、木模、石子占主体工程约50%-60%，生产要素价格的变化对成本有直接影响。基于目前国内经济运行情况及国际铁矿石贸易情况，参考过往价格变动率较大品种，可预见本项目主体建设过程，混凝土、水泥、沙、木模、石子价格发生大幅变化的概率较低，而钢材价格变化较大。据查“上海期货交易所”螺纹钢期货合约信息发现：敏感点：为分享价格红利，在总包招标时做局部条款设置。敏感点：为分享价格红利，在总包招标时做局部条款设置。届时届时钢材期货合约报价钢材期货合约报价呈上升趋势，则在招标时明确锁定价格，并要求总包提前采购呈上升趋势，则在招标时明确锁定价格，并要求总包提前采购钢材钢材；若；若呈下降
38、趋势，则在招标时可约定价格变动超过一定比例后材料费返还。呈下降趋势，则在招标时可约定价格变动超过一定比例后材料费返还。25%25%3.1 小结 关注重点：优惠政策、货值最大、各职能端对成本的影响； 竞品调研：找卖点、求适配；差异化竞争，百战不殆； 招商前置：超市、主力店、影院、餐饮等，施工图前落实； 合约规划：建立并强化设计顾问团值协同，降低变更率； 优规划：提高可租（售）比，降低单方可（租）售成本； 限配置：好钢用在刀刃上，合理确定产品（机电）配置标准; 确定目标:经成本的校核-测算-对标-检讨-调整-成控风险预案，在上述基础上，确定成本控制目标。目标成本考核责任书细分开发各阶段细分各相关责
39、任端不仅有成果要求，更须有过程控制附件S-RF2.60目标成本管理责任考核指标.docx前期阶段 交流互动二、设计阶段二、设计阶段设计-带给产品的高附加值1. 协助调研和对标：提供类似/竞品项目的设计指标和计算取值标准；2. 提供多方案比选：结构、机电、幕墙、垂直交通、泛光照明灯等；3. 符合建筑功能、灵活性、提升商业价值;4. 合理的净高控制：地库/标准层/避难层之结构+机电高度最小化；5. 核心筒合理布置：优化竖向交通设计,提高平面使用率;6. 外框柱跨度合理：截面适中,满足最优的景观要求;7. 柱网：满足商业，兼顾地下车库。3.2 设计阶段/易忽视的成控风险商业写字楼项目-多边设计协同内
40、容：业主与政府：交地标准、外配套、法规 （超限、抗震、人防、节能、光污染、消防等）；业主与设计方：需求不断变化、对规范不同理解；合作设计间（方案&施工图设计单位）设计内部各专业间（含二次或深化设计）设计&勘察、施工设计&材料、设备供应方3.2 设计阶段/易忽视的成控风险协同差：专项设计不协同*配置超：可租售比、结构活荷载、机电设计参数 案例：方案、施工图、实测面积-可租售比下降，拉高成本；限额少：缺乏超高层项目设计控制指标；质量次：施工图设计，错漏碰缺，详图不详；服务缺：设计统筹&协同、技术规格书、分包界面图、技术标评审、两次设计、小业主装修图确认及报审等。3.3 现阶段有效降低成本途径1.
41、加强设计协同，减少拆改损失；2. 加强前置管理，开展限额设计；3. 依靠技术优势，开展多方案比选；4. 精确客户需要，去掉无效成本;5. 发挥顾问经验，交叉优化设计成果；6. 发挥卖方技能，持续优化设计成果。823.3a 加强设计&招商协同-动线及平面设计流程3.3a 加强设计&招商的协同-商业动线设计 地块综合分析 主入口选择 商业人流动线分析 垂直交通分析 空间尺度及节点分析 货运及后勤动线分析 商业活动空间分析 功能空间分析（卫生间，吸烟室等）3.3a 加强设计&租务的协同-商铺技术要求商铺技术条件营业时间；层高需求；交通需求；送货需求；出垃圾需求；朝向和风水结构活荷载；用电、空调通风换
42、气、事故排风及补风需求；煤气、供水、排水隔油、排污水、排油烟废气需求；展示及广告物业检修维护 3.3a 加强设计&租务的协同-设计计划管理目标：商业项目包含诸多专项设计及二次客户要求； 为避免各专项设计出图时间/细部的矛盾和错漏碰缺，消除由此造成的无效成本发生，须强化设计统筹，推行“一次性设计”。“一次性设计”的计划要求：各专项设计的启动时间、资料递交及相互搭接，施工图最终能反映各专项设计的细化要求。附件附件3：设计搭接表.doc附件附件7：“一次性设计”总体计划表.xlsx 3.3a 加强设计&租务的协同-设计计划管理（续）项目成本专管员须关注： 商业建筑，应及早开展预招商及自营部分（KTV
43、、百货、电玩）的设计启动，以指导建筑设计； 顾问团确定设计：在审核项目执行计划时，专项设计单位确定的时间， 3.3b 成本端切入口成本端切入口管控措施（管控措施（4）：成本端切入点）：成本端切入点成本端成本端 设计设计任任务书务书新增内容新增内容： 要求提供竞品/类似工程设计指标； 填写多方案比选的具体内容和要求（结合工期、开完深度、运维等）； 交叉检审及优化建议； 检查是否有，或注明超出国标的设计（计算）取值标准 可租售比及各功能可租售比及各功能面面积积：纵向（各设计阶段）+横向（竞品/类似工程） 提出限提出限额设计额设计要求并要求并验证验证 好好钢钢用在刀刃上用在刀刃上：结构、功能和敏感性
44、成本对标附件附件7-2：竞品调研-机电设计参数.pdf案例：多方案比选设计比选 责任人：设计部，成本部配合。附件附件7：Structural Scheme Summary.pdf附件空调机组价值工程分析-地产成本圈.xlsx3.3d 依靠技术优势，持续设计优化设计优化/组织方案比较责任人：设计部（或外聘顾问），成本部配合；优化评审内容：包含对设计计算参数、出图过程的评审和验证。附件S-RF2.70设计评审与成本优化.docx管控措施（管控措施（3a）：依靠内外力量，持）：依靠内外力量，持续设计优续设计优化；化；优化优化 方式方式利利弊弊改进建议改进建议设计院设计院 自优自优设计院内部沟通相对简
45、单，优化阻力小。1.不仅耗时耗工，设计优化需自我否定，设计院不情愿；2.优化需打破经验和思维定势局限，设计院难以自优；3.若无激励，设计院更无积极性。1.选择成本意识强、技术能力强的设计院；2.加大对设计院的考核激励力度；3.引入外部资源帮助设计院自优。甲方甲方 优化优化1、最了解公司意图；2、可以事前优化；3、优化意见最容易落实。1.甲方需组建强有力的研发团队；2.工作量、协调量较大，设计周期或受影响。引入第三方资源第三方第三方 优化优化旁观者清，可以看出别人的不足；1.大院任务多，对设计优化这类收费不高的小活看不上，不愿意做；2. 出于自我保护，第三方不愿提有价值的意见以帮助其他院提高；
46、3.第三方不愿得罪同行提尖锐意见；4.事后优化，设计院难以全部接受第三方建议。甲方主持、加强协调。专业公专业公司优化司优化1.能站在甲方角度，更全面考虑问题；2.汇聚了多家设计院/地产公司先进经验，视野开阔，取各家所长；如事后优化，设计院不一定全部接受专业公司的建议1.尽量采用事前优化或全程顾问； 2.支持专业公司的合理化建议；3. 加强对设计院的协调、考核和激励。3.3e 依靠技术优势，持续设计优化交叉优化-顾问间相互检审和优化（不限于以下各项）：l内装&建筑设计、景观设计；l内装&机电（末端设施布置）；l商管、酒管公司&建筑设计；l厨房、洗衣房设计&建筑、机电设计；l灯光&室内设计；l园林
47、&地库结构设计；l人防&地库建筑、结构设计。3.3f 依靠技术优势，持续设计优化对立与协作：猫捉老鼠&合作共赢；招标新策略：利用“买者永远没有卖者精”，发挥其专业能力，推行（优化）设计+施工注意事项：优化（建议）最终是否被接受，以及其最终的设计责任，仍落到原设计方注意过程中的不断沟通-情商很重要！案例：外墙保温+涂料的引用效果、泛光照明、园林、弱电工程、铝模板工艺等；案例：超高层写字楼/钢结构工程/设计优化+供应+安装设计优设计优化化+施工的施工的EPC工程工程总总承包承包上海信息枢上海信息枢纽纽大厦大厦日建日建设计设计： ：结结构含构含钢钢量量178kg/m2新日新日铁设计优铁设计优化后化后
48、:? kg/m2。 。设计合同管理重点严格按设计合同及相关作业指引要求，开展如下设计合同管理工作，并按合同约定跟进相关的奖罚：提供竞品设计参数限额设计：组织落实，验证设计是否在限额设计指标内；多方案比选：明确具体内容；发挥专项设计优势：交叉优化；设计协同、设计总包管理；技术规格书（SPECIFICATION)招商配合之N次设计设计变更：问责/结合日常变更签证审核，找出设计错漏碰缺造成的设计变更，统计由此造成的无效成本金额；设计合同交底。履约评估&总结反馈通过对设计/成本管理后评估工作（包括：设计供方管理、限额设计指标的验证），总结经验，优化流程制度。（项目公司主导，将在“总结”章节详述）.新书
49、RFRF1.00RF1.60供方资源管理S-RF1.60-3供方履约评估表.docx设计阶段交流互动返回目录三、招标阶段招标种类、文件/内容组成招标种类：顾问：勘察、设计、风洞试验、监理、酒店/招商/销售代理、评估、物管等；工程：总包、专业分包、独立分包采购：物料设备之甲供、甲指乙供（尽量减少）；（工程）招标文件：商务标书：合约规划、合同形式、发包模式、评标办法；技术标书：招标图、技术规格、饰面选样、界面分工，总分包管理。风险控制n入册单位：履约能力（财务能力/沈阳远大、在手工程与其加工能力）、被围标；n设计/招标图纸及规格（品牌唯一性，或被围标）、饰面样品；n招标范围：工程/分包界面不清晰，
50、常引致被索赔 ；n工程量清单：文字描述、数量偏差（风管-设计范围与交楼标准之差异）；n评标：不客观、难公平（项目经理签字盖章-废标？）；n合同条款：权责不平衡、无履约保函；n防腐倡廉：防不胜防，说易行难！ 如何化解风险-“招标策划”应该包含哪些内容？在招标准备阶段，l由招采部/项目总经理牵头，组织:项目公司总部设计、工程、财务、营销等部门，l通过招标启动会，成立招标工作小组，l讨论、商定、落实所有招标事项。3.3a （单项工程）招采策略：1. 发包条件：检查落实、替代方案；2. 职责分工：管理协同3. 标段划分4. 合同模式（总价、单价合同、定额计价）5. 发包模式6. 招采计划/合约规划7.
