1、物业管理法律实务物业管理法律实务北京（）律师事务所律师 目目 录录一一、 法律基础知识法律基础知识二、二、 “ “物业服务和管理物业服务和管理”涉及的法律知识涉及的法律知识三、三、 重点法律条文详解重点法律条文详解四、四、 物业公司在物业管理中应注意的问题物业公司在物业管理中应注意的问题五、五、 典型案例典型案例一、一、 法律基础知识法律基础知识（一）法律的含义（一）法律的含义人类在社会层次的规则，社会上人与人之间关系的规范；以正义为其存在的基础，以国家强制力为其实施的手段；法治和法律要逐渐变得适当宽容以利于社会和谐。 （二）（二） 狭义的法律狭义的法律全国人民代表大会及其常务委员会制定的规范
2、性文件。1. 基本法律香港特别行政区基本法与澳门特别行政区基本法2. 基本法律以外的法律 民事法，行政法，经济法等 。（三）世界五大法系包括（三）世界五大法系包括 中华法系 印度法系 大陆法系 英美法系 伊斯兰法系（四）法律的两个基本关系（四）法律的两个基本关系 法律与道德 法律与政策二、二、“物业服务和管理物业服务和管理”涉及的法律基础知识涉及的法律基础知识（一）物业管理法的概念（一）物业管理法的概念 物业管理法物业管理法是由国家立法机关制定的，调整国家物业主管部门、物业开发建设单位、物业管理企业和业主之间在物业管理服务活动中发生的各种社会关系的一系列物业法律规范的总称。 狭义的物业管理法狭
3、义的物业管理法主要是指2003年5月28日，国务院第9次常务会议通过的物业管理条例。该条例于2007年8月26日进行了修订，2007年10月1日实施。 广义的物业管理法广义的物业管理法是指一切由国家立法机关制定的调整有关物业管理活动及物业管理关系的法律、法规、规章和政策的总称。1. 国家对物业管理行业运行活动的行政管理关系。2. 物业业主自治管理关系3. 物业管理活动中的民事关系（二）物业管理法调整的对象（二）物业管理法调整的对象 1. 明确对房地产开发商的要求。 2. 明确物业开发建设单位、物业管理企业、业主和物业人三方面 在物业管理方面各自的地位、权利、义务和责任关系。 3. 鼓励竞争择聘
4、物业服务企业，规范了物业管理的基本内涵。 4. 明确政府主管部门和各有关部门在推动物业管理发展中的职责。 5. 明确了物业管理中的法律责任。 （三）物业管理法的内容（三）物业管理法的内容（四）物业管理法的法律责任（四）物业管理法的法律责任1. 法律责任：指由于违法行为或不违法的某些法律事实的出现使责任主体应对国家、社会或者他人承担的法律上的责任。2. 法律制裁：指由特定的国家机关对违法者依其所负的法律责任而实施的强制性惩罚措施。3. 构成要件（1）责任主体：自然人、法人或其他社会组织。（2）违法行为或违约行为：包括作为和不作为两类。（3）损害结果：损害结果的认定必须是实际造成的， 而不是推测的
5、、臆想的、虚构的。（4）因果关系（5）主观过错 故意 过失 4. 法律责任的免除（1）时效免责（2）不诉免责，即所谓“告诉才处理，不告不理”（3）自首、立功免责（4）补救免责（5）协议免责不适用于犯罪行为和行政违法行为（6）自助免责，如正当防卫、紧急避险等（7）人道主义免责适用于民事损害赔偿5. 民事责任 违约责任产生情形：违约责任产生情形：（1）房地产开发商未按规定及合同约定提供物业管理用房；（2）物业公司未按服务合同规定的内容和义务提供服务；（3）物业公司违反合同约定，擅自扩大收费范围，提高收费 标准、超标准收费；（4）业主、住户违反合同和管理规约义务不缴费；（5）业主等擅自改变房屋用途或
6、违规装修，或不服从物业公司正当合理管理。6. 物业管理活动中常见的侵权行为（1）因房屋建筑质量不合格而产生的侵权；（2）因物业维修施工造成他人损害；（3）物业建筑物致人损害；（4）因妨碍行为而产生的侵权行为；（5）物业公司员工违法履行职务造成的侵权。7. 民事责任的承担方式（1）停止侵害（2）排除妨碍（3）消除危险（4）返还财产（5）修复、更换或恢复原状（6）赔偿损失（7）消除影响、恢复名誉、赔礼道歉 8. 物业管理活动中产生的行政违法行为（1）非法经营行为 包括无证经营和超范围经营。（2）妨碍管理行为 包括妨碍执行公务、妨碍实施正当管理、妨碍实施监督检查以及物业公司员工渎职等非法行为。（3）
7、不正当竞争行为 包括行为人采用不正当或违法手段垄断物业管理行业、获得垄断利益以及采用贿赂、虚假宣传、侵犯商业秘密、商业诽谤、欺诈等非法手段干扰、阻挠他人获得合法正当经营利益的违法行为。（4）非法买卖、租赁物业的行为 指为牟取暴利、骗取国家优惠补贴、偷逃税款等而进行的非法买卖、租赁物业的行为。9. 行政法律责任的类型（1）行政处罚警告或者通报批评 罚款没收财产 许可证处罚行政拘留县级以上公安机关实施停止营业，责令限期整顿（2）行政处分警告、记过、降职、降薪、撤职、留用察看、开除。10. 刑事法律责任（1）主刑：管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑、死刑；（2）附加刑：剥夺政治权利、罚金、没收财产。物业
8、管理活动中通常涉及的刑事责任：物业管理活动中通常涉及的刑事责任：（1）妨碍对公司、企业的管理秩序罪（2）危害税收征管罪（3）玩忽职守罪（4）贪污罪（5）受贿罪1. 宪法 第39条“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯”是物业管理立法的根本依据和指导思想，是物业管理法律法规最重要的组成部分。2. 法律 法律是全国人民代表大会及其常务委员会制定的规范性法律文件。民法通则、合同法、物权法、城市房地产管理法、城市规划法等。3. 行政法规 行政法规是国务院根据宪法和法律制定和发布的规范性文件。城市绿化条例、中华人民共和国消防条例中人民共和国物业管理条例等。（五）我国立法体系分为五个层级（五）我国立法体系分为
9、五个层级4. 部门规章 行政规章是国务院有关部、委根据宪法和法律、行政法规，制定下发的规范性文件。如国家发改委、建设部发布的物业服务收费管理办法；建设部20031864号）物业服务收费管理办法、业主大会规程、物业管理资质管理办法、前期物业管理招投标管理暂行办法、110号文件住宅室内装饰装修管理办法等。5. 地方性法规 地方性法规是省、自治区、直辖市或人国人大常委会特别授权的城市的人民代表大会及其常务委员会制定和发布的，实施于本地区的规范性文件。如2001年河南省制定的河南省物业管理条例、以及去年颁布的郑州市物业管理条例。 1 1. . 物业管理法律关系的主体物业管理法律关系的主体 物业管理法律
10、关系的主体，是指依照物业管理法规规定，能独立参加物业管理法律关系而进入一定的法律境位，并享受相应权利，承担相应义务的人。 具体可以分为以下三类：具体可以分为以下三类： （1）自然人 （2）社会组织性的法人和非法人团体 （3）国家（六）物业管理法律关系的构成要素（六）物业管理法律关系的构成要素 物业管理法律关系的客体是指法律关系主体承受的权利、义务所指向的对象。客体亦称为“标的”，是主体所需合法利益的外在表现载体，它直接反映了人们在社会关系中最核心的利益关系。 物业管理法律关系的客体具体可划分三类：物业管理法律关系的客体具体可划分三类： （1）物业 （2) 权利 （3) 行为效果2. 物业法律关
11、系的客体物业法律关系的客体3. 物业法律关系的内容物业法律关系的内容 法律关系的内容就是法律的权利和义务。离开特定的权利和义务，法律关系也就不能构成和存在。 物业管理法律关系的内容中，权利是指物业管理法律关系主体依法具有的，在法律允许的范围、限度内，为实现或维护某种利益，按照自己的意志，自由地做出某种行为，控制他人一定行为和利用国家强制力的能力或资格。 物业管理法律关系内容中的义务是指物业管理法律关系主体合法承受的，在法律拘束的条件下，为实现或保障对应的权利，按照法定或约定的要求，必须做出或不做出行为的负担。 三、三、 重点法律条文详解重点法律条文详解（一）物业法律法规归类（一）物业法律法规归
12、类1. 综合（1）中华人民共和国民法通则1986年4月12日)（2）中华人民共和国物权法(2007年3月16日)（3）中华人民共和国合同法 (1999年3月15日)（4）物业管理条例（2003年9月1日）2. 业主及业主大会（1）业主大会规程(2003年6月26日)（2）业主临时公约(示范文本) (2004年9月6日)3. 前期物业管理（1）前期物业服务合同(示范文本)(2004年9月6日)（2）前期物业管理招标投标管理暂行办法(2003年6月26日)（3）房屋接管验收标准(1991年2月4日)（4）房屋建筑工程质量保修办法 (2000年6月30日)4. 物业纠纷与法律责任（1）中华人民共和国
13、治安管理处罚法(2005年8月28日) 5.物业管理服务（1）物业管理企业资质管理办法(2007年11月26日)（2）物业管理师制度暂行规定 (2005年11月16日0物（3）物业管理委托合同(示范文本)(1997年8月15日)（4）关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释和关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，（2009年10月1日）6.物业服务收费（1）中华人民共和国价格法(1997年12月29日)（2）物业服务收费管理办法 (2003年11月13日)（3）机动车停放服务收费管理办法 (2000年7月14日)（4）国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营
14、业税问题的通知(1998年12月15日)7.物业的使用维护（1）城市异产毗连房屋管理规定(1989年11月21日)（2）住宅专项维修资金管理办法(2007年l2月4日)（3）住宅室内装饰装修管理办法 (2002年3月5日)（二）业主享有的权利（二）业主享有的权利1. 依法享有对自己所拥有物业的各项权利；财产所有权（享有占有、使用、 收益和处分的权利）。2. 依法合理使用房屋本体公用设施（楼梯、通道、电梯、上下水管道、加 压水泵、阳台、消防设施等）和住宅区公共设施和公共场所的权利；3. 有权按有关规定在允许的范围内进行室内装修、维修和改造；4. 有权自己或聘请他人对房屋自用部位的各种管理道、电线
15、、水箱以及其 他设施进行合法维修养护；5. 有权根据房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、 加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施 的状况，建议物业管理公司及时组织维修养护，其费用从住宅维修基金 中支出；6. 有权根据住宅区的道路、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、文化娱 乐体育设施、停车场、自行车棚等住宅区公用设施及公共场所的状况， 建议物业管理公司及时进行维修养护，其费用从物业管理服务费中支 出； 7. 有权要求物业管理公司对住宅区内各种违章建筑、违章装修以 及违反物业管理规定的其他行为予以制止、纠正；8. 有权参加业主大会，并对住宅区的各项管理决
16、策拥有表决权；9. 有权对本住宅区物业管理的有关事项向管委会、物业管理公司 提出质询，并在3日内得到答复；10. 有权要求业委会和物业管理公司按照市政府规定的期限公布住 宅区物业管理收支账目；11. 有权对住宅区的物业管理提出建议或批评，可要求业委会对物 业管理公司的违反合同或有关规定的行为进行干预、处罚；12. 有权会同其他业主就某一议题要求业委会召集业主大会；13. 有权就本住宅区的物业管理向市住宅主管部门和区住宅管理部 门投诉或提出意见和建议；14. 有权要求毗连部位的其他维修责任人承担维修责任，对方不维 修的，可要求物业公司代为维修养护，按规定分摊维修费用。（三）业主的义务（三）业主的
17、义务1. 在使用、经营、转让其物业时，应遵守法律、法规和政策规定；2. 在使用住宅区物业时，应当遵守下列规定： 未经政政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途； 不得对承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道违章凿、拆 搭、占；不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，生活燃料除 外；不得从事危害公共利益的活动；不得侵害他人的正当权益；3. 业主如装修，必须遵守相关规定，并填写装修申请表，报物业公司 审查批准后方可施工，接受物业管理公司管理、监督；4. 房屋室内外以及供电、供水、供气等分户表后部分（往用户方向） 和表 前至第一个阀门部分用户负责维修；5. 凡房屋及附属设施有影响市容或者
18、可能危害毗连房屋安全及公共安 全的，按规定应由单独或联合修缮的，业主应及时进行修缮。拒不进 行修缮的，物业管理公司修缮，其费用由业主承担；6. 业主应自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好， 不得在公共场所搭建任何建筑物或堆放、悬挂、弃置物品、垃圾， 不得损坏、拆除、改造供电水气、通讯、交通、排水污、消防等设备；7. 在住宅区内不得有下列行为： 践踏、占用绿化地；占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、 自行车房（棚）等公用设施而且影响其正常使用功能；乱抛垃圾、杂物；影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；聚众喧闹；随意停放车辆和鸣喇叭；发出超过规定标准的噪音；排放有毒、有害物质；
19、经营锻造、锯木、建筑油漆、危险品、殡仪业以及利用住宅开舞厅、招待所等危害公共利益或影响业主正常生活秩序的行业；妨碍他人合法使用公用设施及公共场（地）；法律、法规及市政府的规定禁止的其他行为；8. 对本住宅区物业管理公司人员在出示工作证（牌）或有关证明后，在合理时间内进入本住宅区任何楼宇内部及其公共部位进行检查、维修、养护或检查业主公约的有关条款是否得到遵守和实施的巡视行为，业主应提供方 便，不得拒绝或阻挠；9. 规定缴纳应支付的管理服务费和住宅维修基金等；10. 业主应同时遵守相关城市管理法规、规定；11. 业主应承诺在自己与其他非业主使用人建立合法使用、修缮、改造有关 物业的法律关系时，告知
20、对方并要求对方遵守住宅物业管理规定和业主公约中的有关规定条款。（四）（四）中华人民共和国民法通则中华人民共和国民法通则民法是调整平等主体的自然人之间、法人之间、自然人和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。1. 民法的基本原则2. 对公民（自然人）和法人民事权利能力和 民事行为能力的规定 3. 对民事法律行为和代理的规定4. 对民事权利的规定5. 对民事责任的规定6. 诉讼时效制度民法通则民法通则常用的法律规定有常用的法律规定有 民法的基本原则民法的基本原则:包括民事活动当事人地位平等的原则，民事活动应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则；公民、法人的合法的民事权益不受侵犯的原则，民事活动
21、必须遵守法律和国家政策的原则，民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，等等。业主、业主大会与物业管理企业之间是平等的民事关系，要遵循民法的基本原则 。物业管理法律关系中民事法律关系占多数，民法是物业管理活动物业管理法律关系中民事法律关系占多数，民法是物业管理活动中最常用的法律规范，因此需要重点了解掌握。中最常用的法律规范，因此需要重点了解掌握。合同法作为调整平等民事主体之间的交易关系的法律，是我国民法的重要组成部分。1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过了中华人民共和国合同法。合同法包括总则和分则两大部分，共23章428条 （五）（五）中华人民共和国合同法中华人民共和
22、国合同法1. 合同法的基本原则合同法的基本原则平等、自愿、公平、诚实信用、守法和尊重社会公德等。2. 订立合同时要注意的问题订立合同时要注意的问题法律法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式，如物业服务合同、房屋转让合同、房屋租赁合同都应采用书面形式。非书面合同如买卖、借用等。3. 关于合同效力的规定关于合同效力的规定合同生效是指已经成立的合同开始发生以国家强制力保障的法律约束力，即合同发生法律效力。4. 对履行合同的规定对履行合同的规定当事人应按约定全面履行义务；应根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。不得因名称变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同。1997
23、年12月29日第八届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过，1998年5月1日起施行，共7章48条。常用的法律规定有：价格制定的方式、经营者的价格行为、政府的定价行为、价格总水平控制、价格监督检查、法律责任等。（六）（六）中华人民共和国价格法中华人民共和国价格法1. 适用对象适用对象包括商品价格和服务价格。商品价格是指各类有形产品和无形资产的价格。服务价格是指各类有偿服务的收费。物业管理收费属于服务价格。 2. 定价形式定价形式 (1)市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。经营者是指从事生产、经营商品或者提供有偿服务的法人、其他组织和个人。 (2)政府指导价是指依照价格
24、法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。 (3)政府定价是指依照价格法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。（七）中华人民共和国物权法（七）中华人民共和国物权法 全国人大十届五次会议于2007年3月16日表决物权法，参加表决的近3000名人大代表以2799票赞成、52票反对、37票弃权的表决结果，高票通过了物权法，并于2007年10月1日起施。物权法共五编、十九章、一附则、二百四十七条。 物权法中与物业管理有直接关系的是：第六章“业主的建筑物区分所有权”。比如，第二编“所有权”的其他章节。 物
25、权法物权法第六章主要强调的两层意思：第六章主要强调的两层意思： 1. 业主的权利、责任和义务，特别是业主对自己共有财产的自治权（包括：第70、71、72、75、76、83条等）。 2. 强调了业主财产的“共有”概念（第73、74条）。其他章节与物业管理有间接关系。物权：物权：是指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。所有权则是物权的基础，用益物权和担保物权都是由所有权产生的。不动产：不动产：指土地以及建筑物等土地附着物；动产指不动产以外的物。建筑物区分所有权：建筑物区分所有权：包括住户就高层建筑物中对其住宅等专有部分享有的所有权，对电梯、过道等共有部分享有的
26、共有和共同管理的权利。用益物权：用益物权：指在法律规定的范围内，对他人所有的不动产，享有占有、使用和收益的权利。包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。建设用地使用权建设用地使用权:用益物权的一种。指对国家所有的土地占有、使用和收益，在该土地上建造并经营建筑物、构筑物以及其附属设施的权利。地役权地役权:用益物权的一种。指因通行、取水、排水等需要，通过签订合同，利用他人的不动产,以提高自己不动产效益的权利。如甲工厂有东门出入，后想开西门，借用乙工厂的道路。甲与乙工厂约定，甲向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲即取得了“地役权”。（八）（八）物业管理条例物业管理条
27、例 2003年5月28日，国务院第九次常务会议通过了物业管理条例（国务院第379号令），并于 2003年6月8日颁布,自2003年9月1日起施行。全文共7章70条。国务院颁布物业管理条例具有里程碑式的意义，它标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的阶段。物业管理条例是目前我国第一部物业管理行政法规，物业管理从业人员应熟练掌握并正确运用其规定。1. 业主的四项权益业主的四项权益（1）业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。（第12条）（2）业主依法享有的物业共用部位、共用
28、设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 （第27条）（3）物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。（第38条）（4）专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。（第54条） 2. 十项基本制度十项基本制度 （1）告知制度 （2）业主委员会备案制度（3）招标投标制度 （4）承接验收制度（5）保修责任制度 （6）交接制度（7）资质管理制度 （8）人员资格制度（9）专项维修资金制度 （10）报告制度（1）从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。（第32条）（2）一个物业
29、管理区域由一个物业管理企业实施物业管理；（第34条） 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 （第30条）（3）物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。（第36条） 保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。（第47条）（4）物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的 服务项目，服务报酬由双方约定。（第44条）3. 物业管理企业的七项权益物业管理企业的七项权益（5）物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用
30、与服务水平相适应的原则，区 别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。（第41条） 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（第42条）（6）违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。（第67条）（7）物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当
31、提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。（第50条）（1）业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。（第19条） （2）物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。（第48条） （3）物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 （第50条） 4. 六项禁止行为六项禁止行为（4）物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。（第40条）（5）业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理
32、区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。（第51条）（6）业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。（第27条） 5. 两项书面合同两项书面合同（1）前期物业服务合同（2）物业服务合同13种情况下的法律责任（第五十七条至（第五十七条至 第六十九条）第六十九条）（九）（九）物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法国家发展改革委员会、建设部根据中华人民共和国价格法和物业管理条例，制定了物业服务收费管理办法（发改价格2003 1864号）并于2003年11月13日颁布。该办法于2004年l月1日起施行。全文共24条。原国家计委、建设部印发的城市住宅小区物业管理
33、服务收费暂行办法（计价费1996266号）同时废止。1. 物业服务收费将告别政府统一定价 物业服务收费将区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。 政府指导价并不是统一定价，主管部门不但要根据物业管理服务等级标准等因素制定相应的基准价，还将定出浮动幅度，并定期公布。具体收费标准则由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。 此外，新办法还要求物业管理企业按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示，便于业主对其进行监督，做到明明白白消费。2. 引入了物业服务费用“酬金制”形式
34、 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 3. 明确了物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用不算物业成本。4. 强调了物业管理企业收取物业服务费用的权利和业主的交费义务。5. 规范了物业服务成本的构成内容第第1111条：物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：条：物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： （1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （3）物业
35、管理区域清洁卫生费用； （4）物业管理区域绿化养护费用； （5）物业管理区域秩序维护费用； （6）办公费用； （7）物业管理企业固定资产折旧； （8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （9）经业主同意的其它费用。 （十）（十）前期物业管理招标投标管理暂行办法前期物业管理招标投标管理暂行办法 为了规范物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，建设部在2003年6月26日颁布了前期物业管理招标投标管理暂行办法（建住房2003130号）自2003年9月1日起施行，共5章44条，就前期物业管理招标投标的遵循原则、监督管理机构、组织实施方式、程序、有关
36、注意事项等做出了规定。 业主和业主大会通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业的，参照该办法执行。 主要内容：主要内容： 1. 前期物业管理招标投标的遵循原则和监督管理机构； （第4、5条） 2. 前期物业管理招标投标的组织实施方式和应该注意的问题； （第719条） 3. 投标的程序和注意事项； （第2025条） 4. 对开标过程的规定、评标委员会的组成方式、评标委员会委员的任职资格、评标结果的产生过程、注意事项和中标结果的通知与签约等。 （第2639条） （十一）（十一）物业服务收费明码标价规定物业服务收费明码标价规定 2004年7月19日国家发展和改革委员会和建设部颁布（发改价检2
37、0041428号），自2004年10月1日起施行，共13条，就物业服务收费明码标价的原则、主管部门、具体内容、方式、价格变更、违规处罚等做出了规定。主要内容：主要内容：1. 物业服务收费明码标价的原则；2. 物业服务收费明码标价的主管部门 ；3. 物业服务收费明码标价的具体内容 ；4. 物业服务收费明码标价的方式 ；5. 物业服务收费价格的变更；6. 对物业服务收费明码标价违规的处罚 。 （十二）（十二）物业管理企业资质管理办法物业管理企业资质管理办法 2004年2月24日建设部第29次常务会议讨论通过2004年3月17日建设部第125号令发布自2004年5月1日起施行。全文共26条，就物业管
38、理企业的资质等级标准、资质等级的管理等做出了相应的规定。 物业管理企业资质等级： 分为一、二、三级（暂定三级） 1. 注册资本人民币500万元以上；2. 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3. 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4. 管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100：（1）多层住宅200万平米；（2）高层住宅100万平米；（3）独立式住宅（别墅）15万米；（4）办公楼、厂房及其它
39、50万平米。5. 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统有优良的经营管理业绩。一级资质一级资质1. 注册资本人民币300万元以上；2. 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3. 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4. 管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100： （1）多层住宅100万平方米； （3）独立式住宅（别墅）8万平方米； （2）高层住宅50万平
40、方米； （4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。5. 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。二级资质二级资质三级资质三级资质1. 注册资本人民币50万元以上；2. 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和 技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3. 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4. 有委托的物业管理项目；5. 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。资质等级的管理资质等级的管理:
41、1、分级审批制度 2、资质等级核定制度 3、承接业务规定 4、年检制度 5、资质证书管理 （十三）（十三）城市新建住宅小区管理办法城市新建住宅小区管理办法 1994年3月23日建设部以第33号令发布，1994年4月1日起施行，全文共19条。 （十四）（十四）业主大会规程业主大会规程 在物业管理条例颁布后，为了进一步规范业主大会的活动，保障民主决策，维护业主的合法权利，根据物业管理条例，建设部于2003年6月26日颁布了业主大会规程（建住房2003131号），将物业管理条例中的有关规定细化，使其更具操作性。 全文共36条主要内容：主要内容：1. 详细规定业主大会的筹备程序和筹备机构；（第58条）
42、2. 进一步明确业主大会的职责；（第9条）3. 规定了业主大会的议事规则、业主公约应当具备的主要内容；（第10、11条）4. 规定了业主大会和业主委员会会议的召集方式、议程、作出有效决定必须具备的条件；（第1219、2527条）5. 业主委员会的产生方式、机构设置、职责和业主委员会委员的任职条件；（第2123条）6. 明确规定业主委员会委员的变更和适用资格终止的情形；（第2831条）7. 业主大会和业主委员会的经费来源、履行职责时应注意的问题、印章的使用等。（第35、36条）（十五）（十五）房屋建筑工程质量保修办法房屋建筑工程质量保修办法 根据建设工程质量管理条例的规定，建设工程实行质量保修制
43、度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。2000年6月30日建设部以第80号令发布了房屋建筑工程质量保修办法（于2000年6月26日经第24次部常务会议讨论通过），明确规定了房屋建筑工程质量保修。 全文共22条 另外，房地产开发企业售出的商品房保修，还应当执行城市房地产开发经营管理条例和商品房销售管理办法的有关规定。 房屋建筑工程的最低保修期限房屋建筑工程的最低保修期限:第7条规定：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏
44、，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气系统、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。第8条：其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。两书的相关规定：两书的相关规定： 1. 房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书可以作为商品房购合同的补充约定。 2. 房地产开发企业应当按住宅质量保证书的约定，承担保修责任。 3. 两书制度从1998年9月1日起实施，由建设部负责解释。（十六）（十六）住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法
45、维修基金虽然也属于物业管理费范畴之内的费用，但维修基金的性质和业主交给物业管理公司的管理报酬在本质上是不同的。维修基金虽然由业主拿出，但其所有权仍然归业主所有。维修基金的主要用途是用来定期或不定期地维修物业共有部分。 资金来源：资金来源：1. 商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%-3的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属于全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。2. 公有住房售后的维修基金来源于两部分：（1）售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不
46、低于售房款的20，高层住宅不低于售房款的30。该部分基金属售房单位所有。（2）购房者按购房款2的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。（十七）（十七）住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修是建筑装饰装修的重要组成部分，直接关系到广大居民的切身利益。为了加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公众利益，根据有关法律、法规，建设部于2002年3月5日以110令发布了住宅室内装饰装修管理办法(2002年5月1日施行）。全文共8章48条在城市从事住宅室内装饰装修活动，实施对住宅室内装饰装修活动
47、的监督管理，应当遵守该办法。1. 禁止行为：（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（5）其他影响建筑结构和使用安全的行为。 2. 注意事项：（1）未经城市规划行政主管部门批准，不得搭建建筑物、构筑物；（2）未经城市规划行政主管部门批准，不得改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（3）未经供暖管理单位批准，不得拆改供暖管道和设施；（4）未经燃气管理单位批准，不得拆改燃气管道和设施；（5）
48、超过设计标准或规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；（6）改动卫生间、厨房间防水层的，应当按防水标准施工，并做闭水试验；（7）装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。（十八）（十八）物业管理企业财务管理规定物业管理企业财务管理规定根据企业财务通则，结合物业管理企业的经营特点，财政部于1998年3月12日以财基字19987号发布了物业管理企业财务管理规定，自1998年1月1日起施行。全文共5章22条 主要内容：主要内容：1. 规定了代管基金的范围和使用办法（第2章）2. 规定了物业管理企业成本和费用的构成内
49、容第3章第8条企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。 3. 规定了物业管理企业营业收入及利润的构成内容第4章第14条主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。 （十九）（十九）城市异产毗连房屋管理规定城市异产毗连房屋管理规定1989年11月21日建设部令第5号发布（2001年8月15日根据建设部关于修改的决定修正，自1990年1月1日起施行。全文共21条 1. 异
50、产毗连房屋的概念异产毗连房屋的概念 指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋。2. 异产毗连房屋的使用原则异产毗连房屋的使用原则 所有人和使用人对房屋的使用和修缮，必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求，并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系。3. 异产毗连房屋共有、共用部位的使用规定异产毗连房屋共有、共用部位的使用规定 第六条所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他
