1、 武汉长印房地产开发公司武汉长印房地产开发公司 设计管理手册设计管理手册 版版 本本 号：号： 发布日期：发布日期： 20042004 年年 4 4 月月 6 6 日日 发放编号：发放编号： 持持 有有 者：者： 武汉长印房地产开发有限公司武汉长印房地产开发有限公司 目目 录录 设计管理关键节点 3 一、项目可行性分析（参与阶段） 3 二、项目前期阶段（主控） 3 三、项目规划设计阶段（主控） 3 四、初设阶段： （主控） 4 五、施工图报建阶段： （主控） 5 六、施工图阶段的协调和控制： （主控） 5 七、施工服务阶段控制流程： （配合） 5 八、施工后期阶段控制流程： （协助） 6 设计
2、管理流程 7 1、设计管理核心流程 7 2、项目部前期管理流程 8 3、设计部文件转发流程 9 4、设计部外发文件分发流程 10 5、项目规划设计阶段控制流程 11 6、初设阶段控制流程 12 7、施工组织设计、质量及进度监督控制流程 14 8、图纸审查及问题处理流程 15 9、设计图纸、设计变更转发流程 16 10、施工样板房（售楼部）装修流程 17 11、现场签证签发流程 18 12、分包单位进场流程 19 13、材料、样板、设备进场检验流程 20 14、混凝土施工工程质量监控控制流程 21 15、钢筋施工工程质量监控质量控制流程 22 16、模板施工工程质量监控质量控制流程 23 17、
3、设计部销售面积计算流程 24 相关文件格式和表格 . 25 1、规划设计评估表 . 25 2、设计院评估表 . 27 3、xxxx 方案设计委托任务书 . 28 A. 第六部分：设计管理 设计管理关键节点 一、项目可行性分析（参与阶段） （一）结合市场部资料在技术上进行市场分析： 项目性质定位； 产型定位； 建筑体系定位； 建筑技术定位。 （二）周边环境、交通组织市场形式分析： 项目环境能否持续发展； 周边环境是否需要大成本投入开发； 交通组织能否满足项目现在、将来需要； 内部、外部交通是否需要大成本投入开发。 （三）城市景观可行性分析： 项目建设的社会效益； 项目与人文景观的有机结合； 项目
4、发展与城市发展的结合性。 二、项目前期阶段（主控） （一）项目立项： 可行性报告（技术、市场） ； 项目的相关资料（政府的、公司的） 。 （二）设计公司的评估、选择；*附评估表； （三）设计方式的选择： 委托； 招标； 竞赛。 （四）标书（设计任务书制作）*附标书格式。 （五）发文（对内，对外）体系的建立（详流程三，四） 三、项目规划设计阶段（主控） （一）总体规划 总体的分析； 设计部各专业工程师 公司各部门经理 总体规划的评定； 与理念设计是否吻合； 是否满足城市景观设计要求； 是否有利于项目持续发展； 是否最有经济效益（销售、物管） 。 总体规划的定案： 统一建筑（规划）定位、定性 统一
5、建筑（规划）市场方向 统一建筑（规划）评定标准 （二）方案控制阶段 开标会时间（由设计部协定） ； 方案评估表制定 *附评估表； 定方案（开标） ： 会议（参与定标）提供书面意见、评估表； 人员确定（专家领导和各部门经理） ； 确定实施方案。 (三) 方案报建阶段 1、图纸类容和质量的控制； 2、期限的控制； 3、与政府职能部门的配合协调 四、初设阶段： （主控） （一）总平面的控制： 是否利于综合管网布置； 是否利于交通组织； 是否利于园林景观设计； 是否利于经济效益； 是否利于后期管理。 （二）单体平面的控制： 1、户型 方正适用； 起居室要有对流窗； 动静功能分区；干湿分区； 厨房、卫生
6、间集中布置； 各房间的比例协调。 户型设计满足某种（国内或国外）要求 2、立面 外墙轮廓线要相对简单； 立面要新颖，要有创新 立面应与理念设计一致； 立面选材应注意经济性与美观性。 （三）各部门调控： 工程部 销售部 物管部 五、施工图报建阶段： （主控） 图纸内容和质量的控制； 总平面 四至图 单体平、立、剖面图 工作期限的控制； 与政府职能部门的配合协调。 六、施工图阶段的协调和控制： （主控） 施工组织设计、质量及进度监督控制（详流程七） ； 图纸会审： （详流程八） 会前准备（各有关方面作出书面意见） ； 与会人员（设计公司/工程部/监理/施工单位） ； 会议纪要。 设计图纸、设计变更
7、转发流程（详流程九） 配合工程部，销售部搞好售楼部，样板房（详流程十） 七、施工服务阶段控制流程： （配合） 现场服务（签证）体系建立； （详流程十一） 分包单位进场控制； （详流程十二） 对材料、样板、设备控制（详流程十三） ； 对施工单位各工种控制流程； 配合市场部、工程部工作开展： 协调工程部、监理单位； *附混凝土施工工程质量监控控制流程（详流程十四） ； *附钢筋施工工程质量监控控制流程（详流程十五） ； *附模板施工工程质量监控控制流程（详流程十六） 。 召开协调会； 为后期工种做准备 八、施工后期阶段控制流程： （协助） 配合销售部的销售工作（详流程十七） ； 配合物管部做物业管
8、理工作； 配合物管部制定物业管理流程 各专业工程师协助物管部工程师熟悉图纸和工程 配合竣工验收； 1） ：对内：配合工程部、销售部、物管竣工验收 2） ：对外：配合规划、国土、消防、环卫等政府职能部门竣工验收 督促设计院竣工图。 设计管理流程 1、设计管理核心流程 输入：设计部输入：设计部 项目可行性分析 项目前期阶段 项目规划设计阶段 项目初设阶段 项目施工图报建阶段 项目施工图阶段 项目施工服务阶段 项目后期阶段 参与阶段：提供项目在技术方面的理论论 证，并对项目提供决策性分析。 主控阶段：资料、工作收集、准备为项目 的开展做好前期工作。 主控阶段： “产品”的雏形阶段。需各部门 充分 论
9、证、协调、配合。 主控阶段： “产品”的关键阶段。起着决定 性作用 主控阶段： “产品”即将投产，取得生产许 可证 主控阶段： “产品” 投产前各功能组成部分 （各专业）完善，完备阶段 配合阶段： “产品”由图纸转化为实物阶段。 协调配合：建施单位，监理单位，工程部 协助阶段：对“产品”的销售、验收、管理 等协助配合 2、项目部前期管理流程 NO YES NO YES NO YES 立项 技术标书 项目部 设计部 总经理 招投标小组 项目部预算组项目部预算组 工程量 工程范围 现场情况 工期要求 设计部设计部 技术参数 施工工艺要求 施工单位名单 物流厂家名单 经济（商务）标书 3、设计部文件
10、转发流程 输入输入 部室报批件、部门意见处 理表、备忘录、内部通知 设计合部文员签收 经理阅批 下发相关工程师处理 输出输出 回复处理结果 设计部设计部 文员签收、 登记并盖收文日期 章 设计部设计部 经理安排， 授权相关工程师进 行处理 设计部设计部 相关工程师按经理授权及提 出具体要求， 完成时限处理相 关问题 相关部门相关部门 设计部主管工程师口头或书 面回复处理结果 4、设计部外发文件分发流程 输入输入 工程联系单、备忘录、报 告、函件、罚款单 经理审核 设计部资料员盖章 输出输出 审核完的对外文件 设计部设计部 各项目部负责人填写 设计部设计部 经理审核并签署意见，在两 天内完成 设
11、计部设计部 根据经理签字或口头授权盖章； 存档； 没有经理签名或授权不得盖章； 当天完成。 收文单位或部门收文单位或部门 收文单位到设计部资料员处 领文并签收，在两天内完成 5、项目规划设计阶段控制流程 、 总体规划方案 设计（工程） 部经理 设计公司提交设计方案 设计（工程）部 经理向董事会 汇报 设计公司进行方案深化 设计部制定进度.广 执行设计总体协调 （包括设计单位的协调、协作部门的 协调） 设计公司方案报建设计 调整 确认 确认 项目公司 反馈.调整 工程部 市场部 销售部 专家委员 确认 控制 确认 确认 开标 6、初设阶段控制流程 输入输入 初设图纸 设计部项目负责人签收 设计院
12、变更设计 设计部综合整理 输出输出 进入设计变更后 信息转发流程 工程部、市场销售部、物管部工程部、市场销售部、物管部 审查图纸提交问题清单 设计部设计部 项目负责人复印一份问题清单给经 理； 与设计院电话沟通或去设计院提交图 纸问题 设计院设计院 根据提出图纸问题清单发变更通知单 设计部设计部 相关主管工程师签收、登记 设计部设计部 知会工程部、市场销售部、物管部 7、施工组织设计、质量及进度监督控制流程 输入输入 施工合同 国家工程施工验收规范 施工组织设计 设计图纸 施工进度计划 基础工程 土方工程 地下室工程 主体结构工程 装饰工程 室外工程 竣工验收 输出输出 合格工程 8、图纸审查
13、及问题处理流程 输入输入 图纸中的问题清单 设计部项目负责人签收 设计院出设计变更通知 设计部资料员签收 输出输出 进入设计变更转发流程 施工单位、监理、项目部施工单位、监理、项目部 审查图纸提交问题清单 设计部设计部 项目负责人复印一份问题清单给经 理； 与设计院电话沟通或去设计院提交图 纸问题 设计院设计院 根据提出图纸问题清单发变更通知单 设计部设计部 相关主管工程师取回设计变更通知单 并交资料员签收、登记 设计部设计部 按设计变更转发流程执行 9、设计图纸、设计变更转发流程 输入输入 设计图纸、设计变更 NO 资料员签收 YES 签收 填写发图通知单 经理审核签字 盖设计部章 输出输出
14、 经审核的设计变更或图纸 设计部设计部 盖设计（技术）整合中心出图章，设计院合同内八套 分发各项目部（3 套） ，施工单位（4 套） ，招标中心（1 套） 。加晒建筑 15 套，结构 6 套水电 7 套。 设计部设计部 资料员登记、签收、盖收文日期章， 设计部设计部 主管项目负责人填写发图通知单，当天完成。 设计部设计部 资料员在发图通知单上盖章，当天完成 项目部项目部 施工单位及相关单位或部门签收，第二天完成 10、施工样板房（售楼部）装修流程 输入输入 样板房（售楼部）装修图、 施工单位、材料样板 现场施工样板房（售楼部） 输出输出 经各项目部确认的样板房（售楼部） 水专业负责人确认室 内
15、给水、直饮水、排水、 消防水管、空调、烟道排 烟口、燃气管线洞口位 置、标高，确认使用合理 电专业负责人确认强、 弱 电线管开关、插座位置、 标高，确认使用合理性 土建专业负责人确认门、 窗洞口位置、栏杆位置、 门坎、厨房、阳台地面标 高，房间使用合理性 设计部提交的样板房（售楼部）施工计 划并提供装修图纸 按计划确定样板房（售楼部）施工单位 及材料，并提供材料样板 各项目部装修工程师配合设 计部负责对样板房（售楼部） 施工现场管理。 设计部组织营销中心、物业公司、项目 部、招标中心确认样板房（售楼部）各 项内容。 11、现场签证签发流程 输入输入 现场签证单（同时附上验 证单） NO 设计部
16、签收 YES 各项目负责人、经理审核并 签意见 项目部资料员签收 主管工程师、工程部经理审核并 签意见 工程部资料员签收 合约部现场工程师审签 合约部现场工程师审签 输出输出 施工单位施工单位 1、要求连续编号 2、提交时效为一周，发生签证内容超过一周属无 效签证 监理公司监理公司 登记、签收、盖收文日期章，检查是否超时限， 若超时限，则退回不予签收 监理公司监理公司 审核、签字，两天内完成 项目项目部部 审资料员登记、签收、盖收文日期章，收文当天 转给相关主管工程师 项目项目部部 主管工程师审核、签字、两天内完成 项目项目部部 转交时签收，当天完成 招标部招标部 最后确认工程量及费用并复印留
17、底 经签认的签证单 12、分包单位进场流程 输入输入 分包单位到项目部 领取进场通知单及 分包工程合同 设计部查验 分包单位有无进场通知单及 分包工程合同 有 设计部设现场交底 输出输出 按要求进场施工 设计部设计部 1、现场指定临设场地或根据合同由分包单位自 行解决； 2、指定施工临时用水、电接驳点； 3、分包单位一周内提交给监理施工单位组织设 计、进度计划； 4、提交施工资质材料 13、材料、样板、设备进场检验流程 输入输入 订货合同、材料或设备 NO 验货 YES 收货单会签存档 输出输出 材料或设备进仓库或指定地点 招标部招标部 1、按工程部提交的材料进场计划提供订货合同及督 促供货商
18、供应材料、设备 2、提交材料样板 项目工程部、监理、设计部项目工程部、监理、设计部 1、工程部及监理检验出厂合格证及相关资质； 2、对照样板验收材料或设备质量； 3、进场材料检查不合格，退场 项目工程部、监理、设计部项目工程部、监理、设计部 1、在收货单上会签； 2、对会签单采购部存档 14、混凝土施工工程质量监控控制流程 混凝土配合比 混凝土运输 混凝土浇筑 混凝土养护 泵送砼前应先用适量的与砼内成分相同的水泥浆泣滑输 送管内壁； 对模板及其支架、钢筋、预埋件、预留洞必须进行检查验 收，符合设计要求方能浇筑； 浇砼前将模板内杂物、油污等清理干净，对木模板应浇水 湿润，但不得有积水； 现场坍落
19、度检没， 复查工作不少于两次， 允许偏差+-30mm； 浇筑砼应连续进行，否则应按事先确定的符合施工规范规 定的留置施工缝； 浇筑振捣时间，应以砼表面呈现浮浆和不再沉落为准，不 得漏振和过振； 在浇筑竖向结构前，应先在底部填表 50-100mm 厚与砼内 砂浆成分相同的水泥砂浆； 按规定留置砼度块，每工作班，每楼层不少于一组。 根据设计的砼强度等级，使用原材料 以及和易性、坍落度的要求进行试验 确定 砼从搅拌机中出生浇筑延续时间不 宜超过一个小时 1、浇筑完毕后 12 小时内加以覆盖和浇水； 2、浇水养护时间不得小于七天。 15、钢筋施工工程质量监控质量控制流程 钢筋原材料进场 钢筋加工 钢筋
20、焊接 钢筋绑扎安装 钢筋验收 检查检查 出厂质量证明书或试验报告单； 钢筋外观、品牌； 按规定分批进行有见证的抽检。 检查检查 钢筋应平直、无局部曲折； 弯钩、弯折应符合设计要求和施工规范规 定； 钢筋形状、尺寸必须符合设计及规范要求。 检查检查 焊接前必须根据施工条件进行度焊； 受力钢筋焊接接头应按规范要求相互错开。 检查检查 钢筋的交叉点应采用铁丝绑扎牢固； 墙、板的钢筋网中双向受力的钢筋必须全部 扎牢，间距允许偏差5mm； 箍筋弯钩朝向和加密区及间距应符合设计要 求，间距允许偏差20mm； 受拉钢筋绑扎接头的搭接长度应符合设计要 求和规范规定，受压钢筋绑扎接头 搭接长度为受拉绑扎接头的搭
21、接长 度的 0.7 倍； 各受力钢筋之间的绑扎接头位置相互错开； 梁、柱受力钢筋保护层为 25mm，允许偏差为 5mm，墙、板钢筋保护层为 15mm， 允许偏差3mm，箍筋保护层不少于 15mm。 16、模板施工工程质量监控质量控制流程 柱、墙模板定位放射线 支装柱、墙模板及支架 梁、板底模安装位置标高测设 梁、板底模、侧模安装及其支 架安装 预埋件、预留洞孔留置 浇砼时，守模 检 查 合 检 查 合 检 查 合 检 查 合 检 查 合 检查检查 1、轴线位置，允许偏差 5mm 检查检查 模板表面平整度允许偏差 5mm； 垂直度允许偏差 6mm； 截面尺寸允许偏差+4-5mm； 模板接缝严密；
22、 模人杂物清扫干净。 检查检查 层高允许偏差5； 全高允许偏差 5； 轴线 检查检查 底模及支架刚度、稳定性； 截面尺寸允许偏差+4-5； 平整度允许偏差 5 模板接缝严密； 杂物清扫干净。 检查检查 中心线位置允许偏差 3 洞孔内截面尺寸允许偏差10 检查检查 1、模板及支架有无变形 17、设计部销售面积计算流程 设计院 设计部 预 算 造价工程 师（房地产） 预算造价工程 师（设计院） 设计部 国土局地籍科 业务开发部 设计院设计院 建筑施工图（二套） 电子光盘（二套） 提供计算书 列表（建筑面积、套内面 积、分摊面积） 营销策划中心 审核 相关文件格式和表格 1、规划设计评估表 公司名称
23、： 评估日期： 评核项目评核项目 比例比例 分配分分配分 实得分实得分 备注备注 一、一、建筑单体 4040 4040 （一）平面（户型） 30% 30 方正适用 10 南北对流，功能分区 10 使用率高 5 户型有创意 5 （二）立面 10% 10 立面富有经济性 5 立面造型新颖 3 立面色彩协调 2 二、建筑总平二、建筑总平 3030 3030 （一）规划理念 20% 20 文化理念（当地人文风俗） 10 动感理念（当地生活节凑） 6 逻辑中心（设计的中心、依托） 4 （二）园林景观，交通组织 10% 10 景观具有创新力，交通人车分流 7 景观设计具有经济性 2 景观设计利于管理 1
24、三、后期工作三、后期工作 30%30% 3030 （一）利于报建 10% 10 于利经济效益 5 严格满足有关：法律、法规、条 例 3 利于城市景观设计 2 （二）利于建施 20% 20 利于结构专业 10 利于设备专业 7 利于建筑施工 3 总得分总得分 100（分） 填表人： 评估人： 填表日期： 2、设计院评估表 公司名称： 评估日期： 评核项目评核项目 比例比例 分配分配 分分 实得分实得分 备注备注 一、一、设计资质 4040 1010 甲级 9-10 乙级 6-8 挂靠 6-7 二、人力资源 3030 3030 高级工程师（资深外资设计师）9 人以 上，各专业人员配备齐全。中级职称
25、 6 人以上。 25-30 高级工程师（资深外资设计师）6 人以 上，各专业人员配备齐全。中级职称 9 人以上。 20-25 高级工程师（资深外资设计师）3 人以 上，各专业人员配备齐全。中级职称 6 人以上。 15-20 三、业绩质量三、业绩质量 4040 4040 大，优 30-40 中，良 20-30 小，差 10-20 三、服务态度三、服务态度 1010 1010 热情，积极 8-10 积极，良好 6-8 一般， 6 口碑声誉 1010 1010 优 8-10 良 6-8 差 6 总得分总得分 100 （分） 填表人： 评估人： 填表日期： 3、xxxx 方案设计委托任务书 1.项目概
26、况 2.业主单位之负责部门 部门负责人： 联系人： 地址： 电话： 传真： E-mail： 3 规划设计依据 3.1xxxx 方案设计委托的有关文件。 3.2 根据 xxx 市规划局批准的 建设用地规划许可证 及附件 （用地红线图、 设计要点） 。 3.3 xxx 城市规划条例 3.4xxx 日照间距规定 3.5xxx 城市规划管理技术规定 3.6 国家有关的规划设计规范和规程。 4.设计要点 4.1 用地规模 4.2 技术经济指标及要求 建筑密度： 容积率： 总建筑面积： 绿化要求： 建筑退让： 建筑间距： 公建配套要求： 规划设计原则： 4.4 总体现划要求 4.5 道路及车库规划要求 4
27、.6 绿化规划要求。 4.7 管线规划要求 4.8 竖向设计要求。 4.9 单体建筑设计要求 4.10 智能化设计要求。 5.设计深度及设计成果的要求 5.1 一般规定 5.1.1 设计单位提交的成果必须符合 xxxx 设计方案委托设计文件的有关规定。 5.1.2 提交成果的深度必须符合中华人民共和国有关方案设计规范规定的深度。 5.1.3 所有提交成果采用国际标准计量单位，长度单位：总平面图标注尺以米（m）为 单位，建筑设计标注尺寸以毫米（mm） ；面积单位：均以平方米（m 2）为单位。标高以 米（m）为单位。 5.1.4 设计图纸和文本文件必须做到清晰、完整，准确。 5.2 方案须提交的成
28、果内容 5.2.1 规划总平面图 图纸要求： 总平面图比例 1 : 500 ， 图纸规格： A 1 （ 594 mm 420 mm） 。 5.2.2 建筑方案设计图 包括裙楼、塔楼等单体建筑方案。 图纸要求：各单体建筑方案设计平面图、立面图、剖面图，图纸规格为 A1（594mm 420mm） ，比例自定。 5.2.3 各沿街方向立面图 图纸要求：图纸规格为 A1（594mm420mm） ，比例自定。 5.2.4 道路、绿化、景点小品等专项图 图纸要求：图纸规格为 A1（594mm420mm） ，比例自定。 5.2.5 日照、交通出入口、管网等综合分析图 图纸要求：图纸规格为 A1（594mm4
29、20mm） ，比例自定。 5.2.6 提交上述各规划图和单体建筑正式方案设计图纸 套及缩印本 套， 缩印本规格 为 A3（297mm420mm） 。 5.2.7 提供展示图一套，图纸内容为总体鸟瞰透视效果图 张，有代表性典型建筑彩色 透视效果图各 张，规划总平面图 张，其它为典型建筑及环境设计的主要平面图、立面 图、剖面图、设计概念分析图。 图纸要求：图纸规格为 A1（594mm420mm） ，比例自定。 5.2.8 提交总体规划和主要单体模型，比例为 1 : 200 。 5.2.9 规划设计文本文件 包括规划设计立意与构思、主要技术经济指标、设计技术参数、结构和设备备要点、工 程造价估算（按
30、中国 xxx 造价标准估算）等方案设计相关的说明。提供包含以上内容的 文本文件 套，文本规格 A3（297mm420mm） 。 5.2.10 电脑文件 全部设计成果均应制作电子文件，规划设计方案文本采用 Microsoft word 2000 的 doc 格式文件；设计方案图形采用 AutoCAD R14 的 dwg 格式文件；如有包括电脑动画及电脑 渲染图等图片的电脑文件，应考虑采用中国较为普及、通用的应用软件制作。提交以上 电子文件 2 套。 6.成果提交时间 年 月 日 7.有关费用 见设计委托合同。 9.附件 附件一：地块红线图 附件二：地块标高图及 1:500 现状图 附件三：地基有关管线资料 附件四： xxx 日照间距规定 附件五： xxx 城市规划管理技术规定 附件六：项目定位策划概要户型配比表
