1、新鲜农牧场模式设想1金恪新鲜农牧场模式设想（高标准国际化田园社区）新鲜农牧场模式设想2一、背景二、规模及定位三、商业模式四、盈利模式五、运维导图六、项目内容七、愿景八、各区域面积九、涉及用地指标解析6.1 入口接待区6.2 共享田园区6.3 农事体验区6.4亲子娱乐区6.5自然教育区6.6农耕科普区6.7特色餐饮区6.8创客空间6.9市民社区6.10田园综合区目录精品资料 你怎么称呼老师？ 如果老师最后没有总结一节课的重点的难点，你是否会认为老师的教学方法需要改进？ 你所经历的课堂，是讲座式还是讨论式？ 教师的教鞭 “不怕太阳晒，也不怕那风雨狂，只怕先生骂我笨，没有学问无颜见爹娘 ” “太阳当
2、空照，花儿对我笑，小鸟说早早早”新鲜农牧场模式设想5一、背景农业小镇: 2016年7月，国家住建部、发改委、财政部就决定在全国范围开展特色小镇培育工作，明确提出，到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。农业小镇作为特色小镇的一种模式，强调以农业产业为核心。目前蓝城农业小镇走在全国前列，比较有代表性的有蓝城春风长乐项目、多利绿城桃花源项目。田园综合体： 2017年中央“一号文件” 首次提出了“田园综合体”这一新概念，“支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于
3、一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范”。国民“物质”满足后追求更多“精神”满足城乡二元结构矛盾突出一二三产业融合： 国务院办公厅关于推进农村一二三产业融合发展的指导意见（国办发201593号）、国务院办公厅关于支持返乡下乡人员创业创新促进农村一二三产业融合发展的意见（国办发201684号）、农业部办公厅等关于政策性金融支持农村一二三产业融合发展的通知（5.31）食品安全新鲜农牧场模式设想6二、规模及定位面积3000亩位置一二线城市近郊区位气候宜人、交通便利、环境优美、有山有水（非硬性）定位以农业产业为核心，集观光旅游、休闲度假、会议康养、居住创业、文化教育
4、为一体的综合性、高标准国际田园社区。建设一次规划、分布实施，边建设边运营，成熟一块、运营一块标准高起点规划、高水平设计、高标准建设、高效率推进目标国内一流、国际领先方向三生三养一融合（生产、生活、生态结合；养身、养心、养气结合；一二三产融合）新鲜农牧场模式设想7三、商业模式产业模式旅游文创地产科教餐饮农业企业投资投融资模式政府项目PPP银行贷款产业投资基金政府引导资金融资租赁新鲜农牧场模式设想8服务模式吃住学娱养创购教运营模式政府引导市场运作企业主体社会参与三、商业模式新鲜农牧场模式设想9四、盈利模式产品共享农场、采摘、盆栽、特产+其他产品旅游门票、亲子、农业嘉年华、农耕科普、康养中心餐饮特色
5、餐饮、咖茶吧、田园酒吧租赁创客中心、商业街、民宿、会议培训、婚纱摄影住宿田园宾馆、民宿教育国际学校地产田园别墅服务产业孵化、技术外包政府补贴政府项目+新鲜农牧场模式设想10五、综合导图共享田园农业生产亲子采摘农业旅游文创餐饮科教居养企业投资政府项目PPP银行贷款产业基金引导基金融资租赁政府引导市场运作企业主体社会参与景观小品体验娱乐商业街公共空间农耕科普亲子娱乐商业街创客空间集装箱建筑咖茶吧特色餐饮商业小吃街创田园酒吧农耕科普国际学校创客空间亲子娱乐儿童游乐园会议培训创客空间SPA中心商业街民宿市民社区产业布局投资模式运营模式盈利模式产品旅游餐饮租赁住宿教育地产服务+新鲜农牧场模式设想11六、
6、项目内容1.入口接待区2.共享田园区（私有农场）3.农事体验区（公共农场）4.亲子娱乐区5.自然教育区6.农耕科普区7.特色餐饮区8.创客空间9.市民社区（含民宿、住宅、会议、培训中心等）10.田园综合区新鲜农牧场模式设想121、入口接待区 入口接待区主要设置游客接待中心、大型停车场、自有及特色产品展示区、全园区智能管控中心、简易咖茶吧。 游客接待中心采用集装箱建筑，大型停车场按照带孔砖植草，特色展品展示区、咖茶吧、物联网管控中心均设置在集装箱建筑内。 物联网管控中心游客可以通过大型电子显示屏看到整个园区的面貌、布局以及相关数据等。新鲜农牧场模式设想132、共享田园（私有农场） 面积250亩
7、1500户（每块地100m2） 年租赁费用20000元（自管）、30000元（代管） 可自管或委托公司代管 每块地50m2大棚，50m2露地 每户地块配备摄像头，客户手机可直接查看地块状况 费用签订合同即收取 客户通过租赁方式享有土地使用权，种植内容可自行选择，自行监管，解决目前农产品普遍存在的“信任”痛点，增加体验感、当家感、互动性 通过亲手耕作，市民可以享受到回归土地和贴近自然的乐趣，获得安全新鲜的食品，促进家庭成员之间的团结与交流。 通过市民亲临土地，可促进其他业态消费，同时，客户通过手机APP的监管和朋友圈的宣传，促进社会增强公司信任感和树立优良品牌。新鲜农牧场模式设想142、共享田园
8、（私有农场）新鲜农牧场模式设想153、采摘体验区（公共农场） 本区域主要供游客参观采摘，包括亲子采摘。使游客体验到接近自然，享受硕果的乐趣，也为孩子们提供了亲近自然、感受生活、提高认知、开拓视野、开发天性的空间，寓教于乐。 本区域采用现代化玻璃温室与连栋塑料温室结合、温室与露地结合，以适应四季采摘的需求。本区域强化现代农业技术尤其是信息技术的应用，实现产销互动。 玻璃联动温室10000m2+塑料联动温室6000m2+露地菜田95亩 玻璃温室主要包括育苗空间1000m2、现代化蔬菜生产5000m2、花卉展示区2000m2、公共配置（过道、水肥一体化、仓库、准备间等） 塑料联动温室主要包括3000
9、m2蔬菜生产区、2000m2根域限制果树区、1000m2草莓生产区。 露地部分主要包括蔬菜和露天果树，果树下面实现林下养殖。 全面运用现代物联网技术，客户在管控中心或手机APP可观察到各区域现状。 产品去向：采摘、内部餐饮消化、其他消费促销（如就餐送蔬菜或其他形式）、公司平台、员工福利。 此部分投资较大，可引入第三方资本、PPP模式或争取政府项目投资。新鲜农牧场模式设想16育苗区现代蔬菜生产花卉展示根域限制果树草莓立体栽培立体种养新鲜农牧场模式设想174、亲子娱乐区 此区域主要打造高品质亲子娱乐区、大小皆宜的趣味活动区，突出小孩的动手、认知、感受、体验能力，突出家庭的合作、互动和亲密。此区域主
10、要包括植物迷宫、自然物语、沐浴阳光、四季花海、创意空间、DIY工坊（秸秆编制、蔬菜画、做饭）、动物喂养、爸爸去哪、儿时追忆、小狗快跑等10余个亲子项目。序号项目名称项目内容1植物迷宫通过植物或障碍物隔离，实现活动的趣味性。2自然物语制作一面音符墙，小孩通过小锤敲动音符，即可发出美妙的各种鸟类和小动物的叫声，或自然中的水流、打雷等声音3沐浴阳光制作一座彩虹桥，孩子们从桥上通过时，两边的喷头和音乐即可响起，好玩刺激4四季花海通过四季不同花的变换，使小朋友徜徉在花的海洋中。小朋友也可亲自种花、浇水。体现小朋友的动手能力和嗅觉敏感度。5创艺空间通过植物的花、叶、果实制作各类艺术品，焕发小朋友的好奇和想
11、象能力6DIY工坊小朋友可以亲子制作蔬菜画、蔬菜画、秸秆编织、插花、叠纸、做饭等，体现小朋友的动手能力7动物喂养通过观看孔雀、小羊等小动物，增加趣味性和小朋友与动物的亲近感。8爸爸去哪设计爸爸服务的项目，主要突出爸爸为妈妈和小孩服务。包括亲子烧烤等，增强家庭和睦9儿时追忆设计小孩最感兴趣的跷跷板、秋千、滚铁环、拔河等，也可引起大人对儿时的追忆10小狗快跑组织家庭的亲子活动，如家庭之间的小狗比赛等新鲜农牧场模式设想18植物迷宫自然物语新鲜农牧场模式设想19沐浴阳光四季花海新鲜农牧场模式设想20创艺术间DIY工坊新鲜农牧场模式设想21动物喂养爸爸去哪新鲜农牧场模式设想22儿时追忆小猪快跑新鲜农牧场
12、模式设想235、自然教育区 中国孩子尤其是城市孩子普遍具有“大自然缺失”病症，因而产生了一系列问题：注意力紊乱、肥胖症、生活能力差、社交障碍、孤独自闭、过度保护、没有风险经验等，孩子从小的感觉和知觉受到影响，阻碍孩子的全面发展。 本区域计划用国际一流的规格和理念，打造一所顶端国际天使学校，突出自然教育主题。孩子们可以享受国际化的教育方式和理念，通过室内结合大面积室外、森林空间，不用担心酷暑与寒冬、风雨与雾霾。 可以晒着温暖的阳光在满是花草、植物的花园里奔跑、玩耍和学习，打造一种贴近自然，更接地气的自然教育方式。整个农场都可作为孩子的实践基地。让孩子具有更完善的人格和认知。 占地面积200亩，引
13、进第三方资本投资共享收益。 学校设置四部三中心，幼教部、小学部、中学部、国际部，中国名师中心、学生创造中心、家长学习中心。 整个农牧场均可作为孩子的教学区域，孩子可充分享受大自然。 为避免与农牧场旅游高峰冲突，学校也规划有小型的游乐区、实践区、室外教学区等。 可引进国际著名教育机构、著名学校合作办学，师资要求外师占比40%以上。 学校在吃住玩方面均可与农牧场深度融合，实现资源有效利用新鲜农牧场模式设想24新鲜农牧场模式设想256、农耕科普区 以农耕文化为核心，开展农耕文明、农业形态、农业生长、健康饮食、信息农业等项目，倡导“体验农耕乐趣、学习农业知识、提升健康品味、享受绿色人生”的生活理念，致
14、力于打造高端的农业科普博物馆。 本区域综合运用静态展示、动态展示、专家讲座、动画影像、信息技术、场景模拟等综合技术，使游客和小朋友能够更加直观的了解农业文明，培养大家对农业的系统和正确认识。 农耕用品：通过实物或图片形式展示农耕用品用具。 农业科普：现代农业、绿色农业、生态农业、物联网农业、大数据农业、低碳农业。 蔬菜花卉：此部分主要通过动态图片展示及文字介绍方式实现。 农业信息化：引入农牧场智能监管画面，游客可从画面看到农庄的生产和养殖过程，以及如何实现水肥、环境、车辆调度等的智能化控制。 膳食健康：通过展示或专家讲授形式使得大家树立正确的饮食观、养生观，同时如何正确辨别实物的安全性。 万物
15、生长：制作精美互动性动画片，包括一颗种子的生长史、一只小猪的成长史等，使得小朋友能够了解到动植物的生长过程。 自然奥秘：通过室内环境模拟大自然的打雷、刮风、下雨以及对植物生长的影响。 农耕文明进程：通过灯光展示或影像展示农耕文明的发展史。 网上菜场：通过游戏动态技术让小朋友自己播种、浇水、施肥、病虫防治、收获、包装、销售的过程，有较强的互动性。新鲜农牧场模式设想26新鲜农牧场模式设想277、特色餐饮区本区域主要功能：旅游就餐、内部接待就餐、外部预约就餐、社区居民就餐理念：提倡健康饮食，主推健康素食，提倡慢生活、乐活理念。餐饮形式：DIY自助火锅+特色工作餐+咖茶果蔬吧+乡村酒吧功能：餐饮+文化
16、+展示+内部产品消化餐饮区结构：采用加拿大木屋，顶部自动化遮采光系统，餐厅一侧与生产温室相连DIY小火锅自产鱼汤、鸡鸭汤+涮、蒸自产蔬菜+自产牛羊肉+自制秘酱，餐厅一侧建有一现代化温室，主产叶菜，客户可通过钢化玻璃隔离层直接点菜，能够看到种菜、采菜、洗菜过程，感受闻得到的健康与新鲜。打造一种全新的健康阳光饮食理念。按人头收费，一人一锅，每人300元、500元标准。主要面对人群，高端人群、预约客户、内部接待。特色工作餐以基地特色产品为食材，突出本地特色餐饮文化。人头收费，每人50元。主要面对旅游客户，内部接待。咖茶果蔬吧田园风，包括咖啡、茶及基地自产食材制作的果蔬汁及沙拉。 点餐形式，主要面向旅
17、游、会务、休闲和内部接待人士。田园酒吧田园风，木屋结构，室内结合室外，内部布置星状灯光。突出旷野、洒脱、奔放主题。主要面向社会青年、旅游人士等。新鲜农牧场模式设想28新鲜农牧场模式设想298、创客空间 国家提出“大众创新、万众创业”，鼓励农民工、知识分子、大学生、退伍军人、有志之士等返乡创业，带动农村发展，改善城乡二元对立结构。 创客空间充分利用农牧场及金恪资源，通过建立知识产权服务、创新资源共享、科技投融资服务、智力人才支撑、孵化器综合服务等5大平台，为创业个人或单位提供试验土地、数据支撑、模式研究、三产融合、休闲观光、仓储保鲜、科技研究、互联网+农业、理念创新、投融资等方面的服务支持。 通
18、过平台的建设可以形成由市场需求到科技研发，由研发试制到产品孵化，由创客创业到技术孵化，由技术孵化到满足需求，有机的将市场、技术、创业人才、研发力量、平台资源有效结合，极大的促进农业科技的大众创业、万众创新的进程，并为返乡创业人员探索出一条可行之路。 创客空间建为悬空木屋建筑，下层可继续实现农业生产，规避农业建筑用地指标问题。 木屋屋顶可采用太阳能光伏板模式，电力可用于木屋供暖照明或底层蔬菜生产补光之用。 总占地面积50亩 每栋木屋的建筑面积在150-300m2 创客空间建筑没有产权，主要采用短租、长租方式，创业、居住皆可。新鲜农牧场模式设想30新鲜农牧场模式设想319、市民社区包括商业街及居民
19、社区。商业街有田园宾馆、星级民宿，满足住宿功能。商业街主要是围绕农业及一二三产业融合产业形态的租赁、旅游和住宿空间，如农产品展示、销售、住宿、会议、培训中心、田园SPA、小吃等。田园宾馆为田园式快捷宾馆，主要满足对住宿环境要求不高的游客。星级民宿主要按照日本园林庭院风格建造。主要满足商务、高端、家庭或有情怀人士。居民社区按照中国古典建筑风格建造。 商业街的所有活动均围绕农业、农业+（旅游、培训、会议、文创）等展开。 民宿及商业街的其他建筑以租赁形式对外。 居民区以别墅+庭院+菜园对外售卖，别墅建筑面积控制在300m2，每栋别墅配置1-3亩良田。 别墅拥有产权，良田只有使用权，可自种，也可委托物
20、业予以打理，费用另行收取。 社区居民建立CSA中心，可享有农场的各类定制服务，可享受农场的系列优惠。 居民社区占地面积500亩，户数1000户。商业街占地面积200亩新鲜农牧场模式设想32新鲜农牧场模式设想33新鲜农牧场模式设想3410、田园综合区 由市民社区、商业街（含会议、培训、康养中心）、自然教育区（国际学校）、特色餐饮区共同组成田园综合区。 综合区中心建有湖泊、大面积草坪植被、儿童游乐区以及中心广场，湖泊边种植水生植物，设置廊角楼台，绵延道路，可赏景、可垂钓、可散步，徜徉其中，美不胜收，一派田园美景呈现眼前。 市民社区、商业街、国际学校等沿中心湖泊和草坪四周分布，通过大面积植被或绿化空
21、间实现隔离，有机分割又婉转连接，形成有机整体。 再远处，就是农耕科普区、共享田园、采摘田园、游乐区及大片良田，陶渊明笔下的“世外桃源”尽收眼底，美哉！新鲜农牧场模式设想35七、各区域面积项目面积/亩备注入口接待区（含停车场）30 具体各部分面积要根据实际立地条件、专业规划作出调整。 考虑到政策政策中提到让农民充分参与和受益，促进农业发展和农村改善的要求，及参考春风长乐、多利绿城桃花源、无锡阳山东方田园等项目，大面积良田必须在规划中，否则建设指标可能无法争取到。 如果不想做产品，在后续项目落地后，可将良田部分按照不低于公司租赁价租于第三方，以确保良田部分收支平衡。共享田园区250农事体验区120
22、亲子娱乐区150自然教育区100农耕科普区（含展示厅）150特色餐饮区100创客空间50市民社区（别墅）500商业街200公共区域（含景观、水域、道路）500良田2700会议、培训及SPA中心50其他100合计5000新鲜农牧场模式设想36八、各部分土地性质及投资可能性项目土地政策投资方式入口接待区（含停车场）入口接待处占用部分建筑指标，集装箱可按临建走企业投资共享田园区农用地流转企业先投资，后通过会员预付收回投资农事体验区农业用地流转争取政府项目扶持亲子娱乐区农业用地（不硬化前提）企业+政府支持自然教育区建设用地可引进第三方投资农耕科普区（含展示厅）部分农用地，部分建设用地企业+政府支持+p
23、pp特色餐饮区建设用地或农用地（打擦边）企业+政府支持+第三方资本（外包）创客空间农用地（采用悬空）企业或第三方资本市民社区（别墅）建设用地通过村民搬迁，将盈余宅基地或村集体建设用地转化为建设指标，或其他方式。自投或引进第三方资本商业街建设用地同上，自投或PPP公共区域（含景观、水域、道路）旅游用地争取政府全投良田农业用地自种或对外租赁会议、培训及SPA中心建设用地企业或PPP等新鲜农牧场模式设想37 中心区域为田园综合区，由中心湖泊、广场、游乐区和各种小品组成。再往外商业街（包括民宿、培训、会议、疗养中心）、创客中心、国际学校、科普中心四周布局，形成各种组团，景观小品、河道等实现有机隔离，桥梁、廊道等实现有效联通。外围分布共享菜园、采摘园、亲子娱乐区及大片良田。 形成以农业产业为核心，集观光旅游、休闲度假、会议康养、居住创业、文化教育为一体的综合性、高标准国际田园社区。 实现陶渊明笔下的“土地平旷，屋舍俨然，有良田美池桑竹之属。阡陌交通，鸡犬相闻。其中往来种作，男女衣着，悉如外人。黄发垂髫，并怡然自乐。” 效果图仅参考，具体要根据立地条件走九、愿景新鲜农牧场模式设想38
