1、1 第8章 所有权2第第8章章 所有权所有权学习目标：学习目标：本章主要是有关所有权的相关制度和知识。包括所有权概述、所有权的取得、行使和所有权的形式、建筑物区分所有权、相邻关系和共有等五节，重点是所有权的特征、权能、及相邻关系，难点是所有权取得的特别规定和共有制度的应用。知识目标知识目标：了解所有权的基本概念和特征、建筑物区分所有有的内容；熟悉所有权的各项权能和处理相邻关系的原则；掌握所有权的取得及行使规则、共有人的权利义务关系。能力目标能力目标： 运用所有权理论、建筑物区分所有制度、相邻关系和共有制度分析解决 实务问题。第第一一节节 所有权所有权 n一、所有权概念和特征一、所有权概念和特征
2、n1所有权的概念所有权的概念n所有权是指所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占所有权是指所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。有、使用、收益和处分的权利。 n所有权是一种财产权所有权是一种财产权,所以又称财产所有权。财产权既包括物所以又称财产所有权。财产权既包括物权，也包括债权、权，也包括债权、继承权继承权和知识产权中的财产和知识产权中的财产权利权利。n所有权的客体是指不动产或者动产这样的有体物，不包括债所有权的客体是指不动产或者动产这样的有体物，不包括债权、权、继承权继承权和知识产权中的财产和知识产权中的财产权利权利。n法律规定专属于国家所有的不动产和动产
3、，任何单位和个人法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。不能取得所有权。n2所有权的特征所有权的特征n （1）完全性。所有权人对其标的物的支配是全面的支配，）完全性。所有权人对其标的物的支配是全面的支配，一般可以不受限制地行使占有、使用、收益、处分等权利。一般可以不受限制地行使占有、使用、收益、处分等权利。而用益物权、担保物权等他物权，只能在一定范围内享有而用益物权、担保物权等他物权，只能在一定范围内享有支配权。支配权。n （2）整体性。是对标的物有统一支配力，是整体的权利。）整体性。是对标的物有统一支配力，是整体的权利。n （3）永续性。所有权是永久性的权利，其存
4、在没有存续）永续性。所有权是永久性的权利，其存在没有存续期间。他物权是有期限的，只在法定或约定的期限内有效，期间。他物权是有期限的，只在法定或约定的期限内有效，期限届满权利即行消灭。所有权人可以通过转让、抛弃等期限届满权利即行消灭。所有权人可以通过转让、抛弃等方式消灭其所有权。方式消灭其所有权。n （4）弹力性。所有权的部分权能可能通过设定他物权而）弹力性。所有权的部分权能可能通过设定他物权而与作为整体的所有权相分离。与作为整体的所有权相分离。n3所有权的基本权能所有权的基本权能n（1）占有权）占有权n（2）使用权）使用权n（3）收益权。收益权即民事主体收取物所产生的利益的权）收益权。收益权即
5、民事主体收取物所产生的利益的权利。物所产生的利益主要指物的孳息。利。物所产生的利益主要指物的孳息。n（4）处分权。处分包括事实上的处分和法律上的处分。事）处分权。处分包括事实上的处分和法律上的处分。事实上的处分是指对物的直接变更或消灭。法律上的处分是指实上的处分是指对物的直接变更或消灭。法律上的处分是指通过法律行为的实施变更或消灭物的权利状态，其法律后果通过法律行为的实施变更或消灭物的权利状态，其法律后果是所有权全部或部分权能的转移。如转让商品、租借财物、是所有权全部或部分权能的转移。如转让商品、租借财物、抛弃财物、将财产设定抵押权等。抛弃财物、将财产设定抵押权等。6第二节第二节 所有权的取得
6、、行使和所所有权的取得、行使和所有权的形式有权的形式7一、所有权的取得方式一、所有权的取得方式n所有权的取得是指民事主体获得所有权的的合法方式和根所有权的取得是指民事主体获得所有权的的合法方式和根据。所有权合法取得的方式可分为和继受取得两种。据。所有权合法取得的方式可分为和继受取得两种。n（一）原始取得（一）原始取得n1生产。是指民事主体通过劳动获取劳动产品生产。是指民事主体通过劳动获取劳动产品n2没收。没收是依照法律规定，强制将财产收归国有的一没收。没收是依照法律规定，强制将财产收归国有的一种措施种措施n3添附。添附是指不同所有人的物合并在一起而形成不可添附。添附是指不同所有人的物合并在一起
7、而形成不可分离或分离所需价值较大的新物。添附一般包括混合、附分离或分离所需价值较大的新物。添附一般包括混合、附合和加工三种形式（表）合和加工三种形式（表）n4.先占。是指民事主体以所有的意思占有无主动产而取得先占。是指民事主体以所有的意思占有无主动产而取得其所有权的法律事实。有主物不能因先占取得，例如遗失其所有权的法律事实。有主物不能因先占取得，例如遗失物、漂流物、失散的动物都是所有人不明的有主物；国家物、漂流物、失散的动物都是所有人不明的有主物；国家保护的野生动物、赃物、毒品、枪支、弹药等不能。保护的野生动物、赃物、毒品、枪支、弹药等不能。 89一、所有权的取得方式一、所有权的取得方式n（二
8、）继受取得（二）继受取得n1转让财产转让财产 。是指通过买卖、赠与、互易等民事法。是指通过买卖、赠与、互易等民事法律行为，由一方将其财产所有权转移给另一方所有，律行为，由一方将其财产所有权转移给另一方所有，新的所有人从原所有人那里取得财产所有权。新的所有人从原所有人那里取得财产所有权。n2继承或受遗赠。是指所有人死亡后，其遗产由其合继承或受遗赠。是指所有人死亡后，其遗产由其合法继承人继承，或根据所有人的意思遗赠给继承人以法继承人继承，或根据所有人的意思遗赠给继承人以外的人。外的人。 n3其他合法原因。是指通过除转让、继承或受遗赠等其他合法原因。是指通过除转让、继承或受遗赠等方式之外的其他方式，
9、新所有人从原所有人处获得财方式之外的其他方式，新所有人从原所有人处获得财产所有权的情形。产所有权的情形。10一、所有权的取得方式一、所有权的取得方式n（三）所有权的特殊取得（三）所有权的特殊取得1.善意取得：善意取得是指受让人以财产所有权转移为目善意取得：善意取得是指受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人是无权的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人是无权处分人，受让人仍取得其所有权。处分人，受让人仍取得其所有权。2.遗失物、埋藏物和隐埋物的所有权遗失物、埋藏物和隐埋物的所有权 3.从物的所有权：主物转让的，从物随主物转让，但当事从物的所有权：主物转让的，从物随
10、主物转让，但当事人另有约定的除外。人另有约定的除外。4.孳息的所有权：孳息的所有权： 孳息是从原物产生出来的收益。孳息分孳息是从原物产生出来的收益。孳息分为两种：天然孳息和法定孳息。天然孳息是指原物因自为两种：天然孳息和法定孳息。天然孳息是指原物因自然规律而产生的，或者按物的用法而收获的物，如母鸡然规律而产生的，或者按物的用法而收获的物，如母鸡生蛋、果树结果等；法定孳息是指根据法律的规定，由生蛋、果树结果等；法定孳息是指根据法律的规定，由法律关系所产生的收益，如出租房屋的租金、存款的利法律关系所产生的收益，如出租房屋的租金、存款的利息等息等11【疑难解析】 某甲有山羊一只，因看管不善走失，某某
11、甲有山羊一只，因看管不善走失，某乙发现后将山羊牵至公安机关招领。招领乙发现后将山羊牵至公安机关招领。招领期满后，公安部门依法对该山羊进行拍卖，期满后，公安部门依法对该山羊进行拍卖，某丙购得。后该山羊被小偷偷去，丁从小某丙购得。后该山羊被小偷偷去，丁从小偷处购得此山羊后不久又遗失，被人发现偷处购得此山羊后不久又遗失，被人发现送公安机关。公安机关招领失物时，某甲、送公安机关。公安机关招领失物时，某甲、某丙、某丁均到到公安机关认领该山羊，某丙、某丁均到到公安机关认领该山羊，三人发生争议，诉请法院。三人发生争议，诉请法院。12【疑难解析】 该案中某丙有权取得该山羊。某甲、某丁无该案中某丙有权取得该山羊
12、。某甲、某丁无权取得。理由如下权取得。理由如下: (1)该山羊虽然是某甲的，但经招领而未去认该山羊虽然是某甲的，但经招领而未去认领，且依法被拍卖，其所有权被强制消灭领，且依法被拍卖，其所有权被强制消灭; (2)某丙从拍卖场所购得此山羊，是合法取得，某丙从拍卖场所购得此山羊，是合法取得，拥有所有权，且其所有权不因山羊被盗而消灭拥有所有权，且其所有权不因山羊被盗而消灭; (3)某丁虽为取得该山羊所有权支付了对价，某丁虽为取得该山羊所有权支付了对价，但由于是从小偷处购买的，无论是善意还是恶但由于是从小偷处购买的，无论是善意还是恶意，均不能取得所有权。意，均不能取得所有权。 13疑难解析 王某在浴池洗
13、澡，不慎将金项链丢失，有王某在浴池洗澡，不慎将金项链丢失，有人看到金项链被李某拾到。王某向李某索要金人看到金项链被李某拾到。王某向李某索要金项链时，李某承认项链是拾到的，但不肯归还项链时，李某承认项链是拾到的，但不肯归还王某，并说：王某，并说：“有丢的，有拾的，谁拾到是谁有丢的，有拾的，谁拾到是谁的。的。”根据物权法的规定：拾得遗失物和发现根据物权法的规定：拾得遗失物和发现埋藏物和隐埋物的，应当返还权利人；李某不埋藏物和隐埋物的，应当返还权利人；李某不肯归还，是对王某财产所有权的侵犯，是不法肯归还，是对王某财产所有权的侵犯，是不法行为。如果李某始终不肯归还王某的遗失物，行为。如果李某始终不肯归
14、还王某的遗失物，王某可向人民法院起诉，要求李某归还其物，王某可向人民法院起诉，要求李某归还其物，如果因此遭受损失，可要求李某赔偿。如果因此遭受损失，可要求李某赔偿。 141516二、所有权的行使及其限制二、所有权的行使及其限制 所有权的行使，是指民事主体依照法律规定实现所所有权的行使，是指民事主体依照法律规定实现所有权各项权能的行为。所有权的行使方式可以分为所有权各项权能的行为。所有权的行使方式可以分为所有人直接行使和授权他人行使。有人直接行使和授权他人行使。（一）所有人直接行使（一）所有人直接行使 所有人直接行使，是指财产所有人在法律允许的范围所有人直接行使，是指财产所有人在法律允许的范围内
15、直接对其财产行使占有、使用、收益和处分的权力内直接对其财产行使占有、使用、收益和处分的权力（二）所有人授权他人行使（二）所有人授权他人行使 所有人授权他人行使，是财产所有人根据法律规定或合所有人授权他人行使，是财产所有人根据法律规定或合同约定，授权他人依法占有、使用、收益和或处分自同约定，授权他人依法占有、使用、收益和或处分自己的财产，从而使所有权权能与所有权分离己的财产，从而使所有权权能与所有权分离17三、所有权的行使及其限制三、所有权的行使及其限制 （三）征收和征用（三）征收和征用 征收征收 为了公共利益的需要，依照为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以法律规定的权限和程序可以征
16、收集体所有的土地和单位征收集体所有的土地和单位个人的房屋及其他不动产。个人的房屋及其他不动产。 征用征用 因抢险、救灾等紧急需要，因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动可以征用单位、个人的不动产或者动产。产或者动产。 18三、所有权的消灭三、所有权的消灭 财产所有权的消灭，是指所有人基于某种法律事实而财产所有权的消灭，是指所有人基于某种法律事实而失去其财产所有权。包括：失去其财产所有权。包括：（1）所有权客体的消灭）所有权客体的消灭 （2）所有权的转让）所有权的转让 （3）所有权的抛弃）所有权的抛弃 （4）因强制程序而导致所有权的消灭）
17、因强制程序而导致所有权的消灭 （5）作为所有人的自然人死亡或法人终止）作为所有人的自然人死亡或法人终止19四、所有权的形式四、所有权的形式 所有权的形式，所有权的形式，也称所有权的种类，也称所有权的种类，是指各种财产所有是指各种财产所有权的不同表现形态权的不同表现形态或类型。在我国，或类型。在我国，根据所有权的主体根据所有权的主体不同，将所有权划不同，将所有权划分为国家所有权、分为国家所有权、集体所有权和私人集体所有权和私人所有权。（表所有权。（表 ） 2021（一）国家所有权（一）国家所有权 国家所有权是指国家作为所有人的所有权。国家作为所有人，国家所有权是指国家作为所有人的所有权。国家作为
18、所有人，享有占有、使用、收益和处分国有财产的权利。享有占有、使用、收益和处分国有财产的权利。1国家所有权的范围：国家所有权的范围：矿藏、水流、海域；矿藏、水流、海域；城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有；城市郊区的土地，属于国家所有；森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外；但法律规定属于集体所有的除外；法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有；法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家
19、所有；无线电频谱资源。无线电频谱资源。法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有；法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有；国防资产；国防资产；铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。照法律规定为国家所有的，属于国家所有。22（一）国家所有权（一）国家所有权2国家所有权的行使：国家所有权的行使：国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定；定的，依照其规定；国家机关对其直接支配的不动产和动产，享有占有、国家机关对其直接支配的不动
20、产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利；使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利；国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，国家举办的事业单位对其直接支配的不动产和动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利；益、处分的权利；国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。资人权益。 23（二）集体所有权（二）集体所有权n集体所有权，亦称劳动群众
21、集体组织财产所有权，是指劳动集体所有权，亦称劳动群众集体组织财产所有权，是指劳动群众集体组织对其财产依法享有占有、使用、收益、处分的群众集体组织对其财产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。权利。n1集体所有的不动产和动产的范围包括：集体所有的不动产和动产的范围包括：n法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；滩涂；n集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；n集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；n集体所有的其他不动产和动产。集体
22、所有的其他不动产和动产。 2集体所有权的行使集体所有权的行使n 24（三）私人人所有权（三）私人人所有权n 私人所有权是自然人依法享有的占有、使用、收益、处私人所有权是自然人依法享有的占有、使用、收益、处分其生活资料和生产资料的权利。分其生活资料和生产资料的权利。n 私人所有权主要特征：私人所有权主要特征：1私人所有权的主体是自然人私人所有权的主体是自然人2私人所有权的内容私人所有权的内容 ：自然人对合法的收入、房屋、生：自然人对合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。国家私
23、人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益3私人所有权行使的自治性私人所有权行使的自治性25（四）其他所有权形式（四）其他所有权形式1.企业出资人的财产权利。国家、集体和私人依法可以出企业出资人的财产权利。国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投资到企业的，家、集体和私人所有的不动产或者动产，投资到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益
24、、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。策以及选择经营管理者等权利并履行义务。 2.法人财产权。企业法人对其不动产和动产依照法律、行法人财产权。企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。3.社会团体财产权。社会团体依法所有的不动产和动产，社会团体财产权。社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。受法律保护。26第三节业主的建筑物区分所有权第三节业主的建筑物区分所有权l业主的建筑物区分所有权是随着高层建筑物的出现和业主的建筑物区分所有权是随着高层建筑物的出现和小区的形成而产生的新的所有权形式，指各业
25、主对住小区的形成而产生的新的所有权形式，指各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯等公共设施、绿地宅等专有部分享有所有权，对电梯等公共设施、绿地等公共场所共有部分享有共有以及共同管理的权利。等公共场所共有部分享有共有以及共同管理的权利。l 建筑物的区分所有包括三种权利建筑物的区分所有包括三种权利 1.住户就高层建筑物内其居室等专有部分享有的所有住户就高层建筑物内其居室等专有部分享有的所有权权 2.走廊、电梯等公共设施、绿地等公共场所等共有部走廊、电梯等公共设施、绿地等公共场所等共有部分享有的共有权利分享有的共有权利 3.建筑物及其附属设施的维护等共有部分享有的共同建筑物及其附属设施的维护等共有
26、部分享有的共同管理的权利管理的权利27一、业主的专有部分所有权一、业主的专有部分所有权n业主的专有部分所有权即业主对其建筑物内的住宅、业主的专有部分所有权即业主对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有占有、使用、收益和处分经营性用房等专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。的权利。 （一）业主的专有部分所有权的客体：业主的专有部分（一）业主的专有部分所有权的客体：业主的专有部分所有权的客体是由建筑材料所组成的相对独立的建筑所有权的客体是由建筑材料所组成的相对独立的建筑空间。该建筑空间首先应具有独立性，具有独立的使空间。该建筑空间首先应具有独立性，具有独立的使用价值和功能，并且能够成为区分
27、所有人的专用部分。用价值和功能，并且能够成为区分所有人的专用部分。主要指房屋四周的墙壁、地板以及天花板所组成的空主要指房屋四周的墙壁、地板以及天花板所组成的空间。间。 （二）业主的专有部分所有权的内容：（二）业主的专有部分所有权的内容： 业主的专有部业主的专有部分所有权是指专有权人在法律、法规的范围内，依其分所有权是指专有权人在法律、法规的范围内，依其意思行使对专有部分的占有、使用、收益和处分并排意思行使对专有部分的占有、使用、收益和处分并排除他人非法干涉的权利。除他人非法干涉的权利。28二、业主建筑物区分所有人共有权二、业主建筑物区分所有人共有权 业主建筑物业主建筑物区分所有人共有区分所有人
28、共有权是指业主对专权是指业主对专有部分以外的共有部分以外的共有部分享有的共有部分享有的共同所有的权利。同所有的权利。29（一）共有权的客体（一）共有权的客体建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。务用房，属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车占用业主共
29、有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。的车位，属于业主共有。建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。3031（二）共有权的内容（二）共有权的内容n共有权是指所有人依据法律、合同以及全体所共有权是指所有人依据法律、合同以及全体所有人之间的规约，对建筑物的基本构造部分、有人之间的规约，对建筑物的基本构造部分、建筑物的共用部分、土地使用权及设施等共同建筑物的共用部分、土地使用权及设施等共同享有的财产权利享有占有、使用、收益、处分享有的财产权利享有占有、使用、收益、处分的权利。的权利。n1使用权使用权 n2收益权收益权 n3处分权处分权
30、n4优先购买权优先购买权 32三、管理权三、管理权n 业主对共有部分享有共同管理的权利也叫成员权业主对共有部分享有共同管理的权利也叫成员权 （一）共同管理权的内容（一）共同管理权的内容 对重要管理事项的表决权对重要管理事项的表决权 参与订立规约的权利参与订立规约的权利 选举管理者的权利选举管理者的权利 解除管理者的权利解除管理者的权利 请求停止违反共同利益行为的权利等请求停止违反共同利益行为的权利等 （二）建筑区划内重大事项决定（二）建筑区划内重大事项决定 物权法规定，业主行使其共同管理权的机构是业主大物权法规定，业主行使其共同管理权的机构是业主大会和业主委员会会和业主委员会3334四、业主的
31、义务四、业主的义务l业主享有建筑物区分所有权的同时，也必须业主享有建筑物区分所有权的同时，也必须履行相应的义务履行相应的义务1.行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，像装修房子时不不得损害其他业主的合法权益，像装修房子时不能破坏建筑物的整体结构；在住宅里面不得存放能破坏建筑物的整体结构；在住宅里面不得存放易燃易爆等危险物品易燃易爆等危险物品2.对公共部分行使共有权时，要遵守法律的规定和对公共部分行使共有权时，要遵守法律的规定和业主委员会的约定业主委员会的约定3.认缴建筑物共有部分的维护资金等认缴建筑物共有部分的维护资
32、金等4. 业主应当遵守法律、法规以及管理规约业主应当遵守法律、法规以及管理规约353637第四节第四节 相邻关系相邻关系一、相邻关系的含义和处理相邻关系的基本原则一、相邻关系的含义和处理相邻关系的基本原则n 相邻关系，是两个以上相互毗邻的不动产所有人或相邻关系，是两个以上相互毗邻的不动产所有人或者使用人，在行使不动产的占有、使用、收益和处者使用人，在行使不动产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利、义务关系。生的权利、义务关系。n按照物权法的规定，处理相邻关系的原则是：按照物权法的规定，处理相邻关系的原则是：1、有
33、利生产的原则、有利生产的原则 2、方便生活的原则、方便生活的原则 3、团结互助的原则、团结互助的原则 4、公平合理的原则、公平合理的原则 38二、相邻关系的种类二、相邻关系的种类39（一）用水、排水的相邻关系的（一）用水、排水的相邻关系的处理处理 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向不动产权利人流水的排放，应当尊重自然流向不动产权利人因用水利用相邻不动产排水的，应当尽量避免
34、因用水利用相邻不动产排水的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。应当给予赔偿。4041（二）因使用邻地而发生的相邻（二）因使用邻地而发生的相邻关系的处理关系的处理1相邻通行关系相邻通行关系 2相邻管线设置关系相邻管线设置关系 3因建筑施工临时占用邻人土地而发生因建筑施工临时占用邻人土地而发生的相邻关系的相邻关系 42（三）建筑物之间的通风、采光（三）建筑物之间的通风、采光和日照和日照n 相邻各方修建房屋和相邻各方修建房屋和其他建筑物，必须与其他建筑物，必须与邻居保持适当距离，邻居保持适当距离，不得妨碍邻居的通风不得妨碍邻
35、居的通风和采光和日照。相邻和采光和日照。相邻一方违反有关规定修一方违反有关规定修建建筑物，影响他人建建筑物，影响他人通风、采光和日照的，通风、采光和日照的，受害人有权要求停止受害人有权要求停止侵害、恢复原状或赔侵害、恢复原状或赔偿损失。偿损失。43（四）相邻不动产之间排放、施（四）相邻不动产之间排放、施放污染物等的禁止放污染物等的禁止l 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。相邻各方不得制造噪电磁波辐射等有害物质。相邻各方不得制造噪音、喧嚣、振动等妨碍邻人
36、的生产和生活，企音、喧嚣、振动等妨碍邻人的生产和生活，企事业单位排放污染物须遵守国家的排放标准，事业单位排放污染物须遵守国家的排放标准，如果排放污染物影响邻人的生产、生活、损害如果排放污染物影响邻人的生产、生活、损害邻人健康的，邻人有权请求环保机关和有关部邻人健康的，邻人有权请求环保机关和有关部门依法处理，受到损害的，有权要求赔偿。门依法处理，受到损害的，有权要求赔偿。 44第五节第五节 共有共有一、共有的概念和特征一、共有的概念和特征n共有，是指由两个以上单位、个人对同一项不动产或者动产共同共有，是指由两个以上单位、个人对同一项不动产或者动产共同享有占有、使用、收益和处分的权利。共有的主体称
37、为共有人；享有占有、使用、收益和处分的权利。共有的主体称为共有人；共有的客体称为共有物。共有的客体称为共有物。n共有包括所有权共有，还包括其他财产权共有，如对用益物权、共有包括所有权共有，还包括其他财产权共有，如对用益物权、担保物权的共有，这种共有在学理上叫作担保物权的共有，这种共有在学理上叫作“准共有准共有”。（一）共有具有以下法律特征（一）共有具有以下法律特征1从共有的主体看，权利主体具有非单一性，即共有的主体是两从共有的主体看，权利主体具有非单一性，即共有的主体是两个以上的民事主体。共有人对共有物共同享有一个完整的所有权。个以上的民事主体。共有人对共有物共同享有一个完整的所有权。2从共有
38、的客体看，共有的客体是同一财产。财产既可以是动产，从共有的客体看，共有的客体是同一财产。财产既可以是动产，也可以是不动产。也可以是不动产。3从共有的内容看，共有的内容包括双重权利、义务关系。从共有的内容看，共有的内容包括双重权利、义务关系。4从共有的性质看，共有不是一种独立的所有权类型，而是基于从共有的性质看，共有不是一种独立的所有权类型，而是基于共同生活、共同生产、共同经营而发生的所有权之间的联合。共同生活、共同生产、共同经营而发生的所有权之间的联合。 45（二）（二） 共有的类型共有的类型 共有包括按份共有和共同共有。共有包括按份共有和共同共有。 1.按份共有。按份共有人对共有的不动产或者
39、动产按份共有。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。按份共有人对共有的不动按照其份额享有所有权。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。额享有。 2.共同共有。共同共有人对共有的不动产或者动产共同共有。共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除
40、共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。4647二、共有物的管理和分割二、共有物的管理和分割 （一）共有物的管理（一）共有物的管理l共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。l处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之
41、间另有约定有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。的除外。l对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。额负担，共同共有人共同负担。 48共有物的处分共有物的处分两种情况：一是对其享有份额的处分；二是整个共有物的处两种情况：一是对其享有份额的处分；二是整个共有物的处分。分。按份共有人有权处分其份额。由于共有人的财产份额是抽象按份共有人有权处分其份额。由于共有人的财产份额是抽象的，所以共有人只能对其份额进行
42、法律上的处分，包括对其的，所以共有人只能对其份额进行法律上的处分，包括对其份额进行转让、设定负担、分出或抛弃份额等。共有人对共份额进行转让、设定负担、分出或抛弃份额等。共有人对共有物的处分，不管是事实上的处分（如重大修缮、抛弃实有物的处分，不管是事实上的处分（如重大修缮、抛弃实物），还是法律上的处分（如转让、赠与），应由全体共有物），还是法律上的处分（如转让、赠与），应由全体共有人协商决定。如重大修缮，应当经占份额人协商决定。如重大修缮，应当经占份额2/3以上的按份共有以上的按份共有人同意。人同意。49（二）共有物分割（二）共有物分割 分割原则分割原则1根据法律规定原则根据法律规定原则2依据合
43、同约定原则依据合同约定原则3保存和发挥物的效用原则保存和发挥物的效用原则4合情合理原则合情合理原则共有物分割的方法共有物分割的方法1实物分割实物分割2变价分割变价分割3作价补偿作价补偿n共有物的分割共有物的分割n共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。可以随时请求分割。51三、共有人的优先购买权三、共有人的优先购买权
44、 所谓优先购买权所谓优先购买权是指特定的民事主是指特定的民事主体依照法律规定享体依照法律规定享有的先于他人购买有的先于他人购买某项特定财产的权某项特定财产的权利。而共有人优先利。而共有人优先购买权是指共有人购买权是指共有人在共有的动产或不在共有的动产或不动产被转让时，动产被转让时， 就就可以转让的不动产可以转让的不动产或动产份额，作为或动产份额，作为共有人享有同等条共有人享有同等条件下优先购买的权件下优先购买的权利。优先购买权是利。优先购买权是法律允许的一种强法律允许的一种强买行为。买行为。 52【案例案例】 甲乙丙对某套房屋享有共有权，甲占有甲乙丙对某套房屋享有共有权，甲占有50的份的份额，
45、乙占有额，乙占有30的份额，丙占有的份额，丙占有20的份额。三方约的份额。三方约定，该房屋轮流分别由甲乙丙使用定，该房屋轮流分别由甲乙丙使用5个月、个月、3个月和个月和2个月。问题个月。问题 ：1.设甲现欲转让自己的份额，乙丙均主张优先购买权，设甲现欲转让自己的份额，乙丙均主张优先购买权，应如何处理？应如何处理？2.甲想抛弃自己的份额，该份额归属如何甲想抛弃自己的份额，该份额归属如何?为什么为什么?3.设乙在居住期间，房屋廊檐因年久失修掉落，砸伤行设乙在居住期间，房屋廊檐因年久失修掉落，砸伤行人，责任应如何承担人，责任应如何承担?为什么为什么?53共有人的优先购买权共有人的优先购买权n在案例中
46、，甲乙丙对某套房屋享有共有权，甲占有在案例中，甲乙丙对某套房屋享有共有权，甲占有50的份额，乙占有的份额，乙占有30的份额，丙占有的份额，丙占有20的的份额。甲乙丙是按份共有关系。份额。甲乙丙是按份共有关系。 甲要转让自己的份甲要转让自己的份额，乙和丙都享有优先购买权，其优先购买权是平额，乙和丙都享有优先购买权，其优先购买权是平等的，因此由甲决定将该份额转让给乙或丙。乙丙等的，因此由甲决定将该份额转让给乙或丙。乙丙均为共有人故应尊重出卖份额所有人的意志，因此，均为共有人故应尊重出卖份额所有人的意志，因此，应该甲决定将该份额转让给乙或丙。应该甲决定将该份额转让给乙或丙。 54四、共有关系的债权债
47、务分担四、共有关系的债权债务分担 （一）共同共有关系对外的债权债务分担：共有人对外承担连（一）共同共有关系对外的债权债务分担：共有人对外承担连带债权和连带债务关系。因共有的不动产或者动产产生的债带债权和连带债务关系。因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务。务。 （二）共同共有关系对内的债权债务分担：在共有人内部关系（二）共同共有关系对内的债权债务分担：在共有人内部关系上除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承上除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务。担债务。 疑难解析疑
48、难解析在引导案例中，砸伤行人虽然发生在乙居住期间，在引导案例中，砸伤行人虽然发生在乙居住期间，但该房屋是甲、乙、丙共同所有，修缮房屋是全体共有人的但该房屋是甲、乙、丙共同所有，修缮房屋是全体共有人的义务，因此三人对砸伤的行人产生连带债务关系。义务，因此三人对砸伤的行人产生连带债务关系。 55五、准共有五、准共有 数人按份共有或者数人共同共有所有权数人按份共有或者数人共同共有所有权以外的财产权就是准共有。虽然物权法的共有以外的财产权就是准共有。虽然物权法的共有是专为所有权的共有制度而规定的，但实际生是专为所有权的共有制度而规定的，但实际生活中，其他财产权，如物权、知识产权等财产活中，其他财产权，
49、如物权、知识产权等财产权均可共有。因此物权法规定，两个以上的单权均可共有。因此物权法规定，两个以上的单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照物权法关于共有的规定。照物权法关于共有的规定。选择题n 红光、金辉、绿叶和彩虹公司分别出资红光、金辉、绿叶和彩虹公司分别出资50万、万、20万、万、20万、万、10万元建造一栋楼房，约定建成后按投资比例使用，但对楼万元建造一栋楼房，约定建成后按投资比例使用，但对楼房管理和所有权归属未作约定。正确的说法是（房管理和所有权归属未作约定。正确的说法是（ ）。）。nA该楼发生的管理费用应按投资比例承担该楼发生的管理费用应
50、按投资比例承担nB该楼所有权为按份共有该楼所有权为按份共有nC红光公司投资占红光公司投资占50%，有权决定该楼的重大修缮事宜，有权决定该楼的重大修缮事宜nD彩虹公司对其享有的份额有权转让彩虹公司对其享有的份额有权转让n 2010年年8月，甲、乙二人各出资月，甲、乙二人各出资20万元，丙出资万元，丙出资30万元共万元共同购买了一套商业门面房。同购买了一套商业门面房。2010年年10月，甲、乙二人欲出月，甲、乙二人欲出售该房屋给他人，丙不同意，并提出愿意以八折价格购买甲售该房屋给他人，丙不同意，并提出愿意以八折价格购买甲和乙的出资。和乙的出资。2010年年11月，甲、乙背着丙与丁签订了买卖月，甲、
