1、 物业管理的概述物业管理的概述及法律法规及法律法规一、物业、业主和物业管理一、物业、业主和物业管理一、物业、业主和物业管理一、物业、业主和物业管理1 1、物业的定义：正在使用中和已经可、物业的定义：正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套实施、相关场地。配套实施、相关场地。房屋的所有权人为业主房屋的所有权人为业主（3 3）物业管理区域清洁卫生费用）物业管理区域清洁卫生费用（4 4）物业管理区域绿化养护费用）物业管理区域绿化养护费用（5 5）物业管理区域秩序维护费用）物业管理区域秩序维护费用（6 6）办公费）办公费（7 7）固定资产折旧费）固定资
2、产折旧费（8 8）法定税收）法定税收（9 9）利润）利润物业相关法律知识物业相关法律知识 法律：由国家制定、认可并由国家强制法律：由国家制定、认可并由国家强制力保证实施的具有普遍效力和严格程序力保证实施的具有普遍效力和严格程序的明确的行为规范。的明确的行为规范。 法律的作用：指法律对人们的行为或一法律的作用：指法律对人们的行为或一定的社会关系的影响。可分为规范作用定的社会关系的影响。可分为规范作用和社会作用。和社会作用。 1 1、法的规范作用：是指作为社会规范自、法的规范作用：是指作为社会规范自身具有、对人的行为发生的性能包括：身具有、对人的行为发生的性能包括： （1 1）指引作用：即指引人作
3、出一定行为或）指引作用：即指引人作出一定行为或不作出的一定行为。不作出的一定行为。 （2 2）评价作用：指法作为一种行为标准和）评价作用：指法作为一种行为标准和尺度，可以判断、衡量人们行为的是或非、尺度，可以判断、衡量人们行为的是或非、善或恶以影响人们行为。善或恶以影响人们行为。 （3 3）预测作用：指人们可以预计到自己或）预测作用：指人们可以预计到自己或他人的行为是否符合法律规定，在法律上他人的行为是否符合法律规定，在法律上是否有效。是否有效。（4 4）强制作用：指法通过对违法行为的制裁、）强制作用：指法通过对违法行为的制裁、惩罚，从而保护和恢复一定的社会关系和惩罚，从而保护和恢复一定的社会
4、关系和秩序。秩序。（5 5）教育作用：指法违法行为以制裁和对合）教育作用：指法违法行为以制裁和对合法行为给以保护，从正反两面提高人们的法行为给以保护，从正反两面提高人们的法制观念和责任意识，达到预防违法犯罪法制观念和责任意识，达到预防违法犯罪的目的。的目的。 2 2、法的社会作用：指法为达到一定的社会、法的社会作用：指法为达到一定的社会目的而对一定的社会关系的影响。目的而对一定的社会关系的影响。 法的分类：法的分类：一、按照法的的创制和适用主体不同，可分一、按照法的的创制和适用主体不同，可分为国内法和国际法。为国内法和国际法。二、按照法的内容和效力的不同可分为根本二、按照法的内容和效力的不同可
5、分为根本法和普通法，法和普通法， 宪法：是近代资产阶级革命的产物，是各宪法：是近代资产阶级革命的产物，是各种政治力量对比关系的集中体现，种政治力量对比关系的集中体现， 规定了规定了国家制度和社会制度的基本原则，保障了国家制度和社会制度的基本原则，保障了公民基本权利和义务实现的国家根本法，公民基本权利和义务实现的国家根本法，调整公民权力和国家权力之间的基本关系。调整公民权力和国家权力之间的基本关系。是统治阶级治理国家，实现统治的重要工是统治阶级治理国家，实现统治的重要工具。具。 宪法是我国的根本大法，具有最高的法律地位。宪法是我国的根本大法，具有最高的法律地位。 行政法规：由国务院制定、发布、效
6、力低于宪法、行政法规：由国务院制定、发布、效力低于宪法、法律，高于地方性法规和其他法规。法律，高于地方性法规和其他法规。 地方性法规：由各省、自治区、直辖市的人大常委地方性法规：由各省、自治区、直辖市的人大常委会制定或批准，效力低于宪法、法律、行政法规。会制定或批准，效力低于宪法、法律、行政法规。 行政规章：这是由国务院各部门和省、自治区、直行政规章：这是由国务院各部门和省、自治区、直辖市人民政府以及省、自治区人民政府所在地的市辖市人民政府以及省、自治区人民政府所在地的市和经国务院批准的人民政府制定的行政性法律文件，和经国务院批准的人民政府制定的行政性法律文件，分为部门规章和地方规章。分为部门
7、规章和地方规章。 宪法大于行政法规大于地方性法规大于行政规章宪法大于行政法规大于地方性法规大于行政规章法的效力：法的效力：一、时间效力是指法律规范生效的时间范围，即一、时间效力是指法律规范生效的时间范围，即在什么时间生效，在什么时间终止。即不溯在什么时间生效，在什么时间终止。即不溯及既往。（新颁布的法律对过去的行为和事及既往。（新颁布的法律对过去的行为和事件是不追究的）件是不追究的）二、法的空间效力指哪些地域范围内发生效力的二、法的空间效力指哪些地域范围内发生效力的问题。（不动产纠纷以不动产所在地法院审问题。（不动产纠纷以不动产所在地法院审理）理）三、法的对人效力，指法律规范适用于哪些人，三、
8、法的对人效力，指法律规范适用于哪些人，即对什么人有效的问题。（未成年人、成年即对什么人有效的问题。（未成年人、成年人、精神病人、盲人、聋哑人）人、精神病人、盲人、聋哑人）四、法的事项效力指法在实施过程中对哪些事项四、法的事项效力指法在实施过程中对哪些事项具有约束力。并遵循下列原则：一事不再理具有约束力。并遵循下列原则：一事不再理原则和一事不二罚原则原则和一事不二罚原则 物业管理最常见的几部法律和法规。物业管理最常见的几部法律和法规。（1 1）物权法（法律）物权法（法律）（2 2） 住宅专项维修资金管理办法住宅专项维修资金管理办法（3 3）住宅室内装饰装修管理办法（地方住宅室内装饰装修管理办法（
9、地方性法规）性法规）（4 4）民法（法律）民法（法律）（5 5）合同法（法律）合同法（法律）物业管理最常见的几部法律和法规。物业管理最常见的几部法律和法规。一、物权法（法律）一、物权法（法律） 物权法是物权法是20072007年年3 3月月1616日第十届全国人日第十届全国人民代表大会第五次会议通过、民代表大会第五次会议通过、20072007年年1010月月1 1 日实施，物权法是调整物的归属关日实施，物权法是调整物的归属关系及主体因对物的占有、使用、收益、系及主体因对物的占有、使用、收益、处分所发生的财产关系的法律规范。处分所发生的财产关系的法律规范。 第六章第六章 业主的建筑物区分所有权业
10、主的建筑物区分所有权 第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行 第七十三条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，占用业主共有的道路或者其他 用于停放汽车的车位，属于业主共有。 第七章第
11、七章 相邻关系相邻关系 第八十四条 ：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 第八十五条： 法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。 第八十六条： 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。 对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。 第八十七条： 不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。 第八十八条： 不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土
12、地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。 第八十九条： 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。 第九十条 ：不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。 第九十一条 ：不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。 第九十二条 ：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿 2、住宅专项维修资金管理办法 住宅专项维修资金管理办法已经2007年10月30日建设部第142次常务会议讨论通过
13、，经财政部联合签署，现予发布，自2008年2月1日起施行。建设部部长 汪光焘财政部部长 谢旭人二00七年十二月四日 第一章第一章 总则总则 第一条为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据物权法、物业管理条例等法律、行政法规，制定本办法。第二条商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。第三条本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业
14、主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第四条第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。第五条第五条国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督工作。县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门会同
15、同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。第二章 交存保管方法: 业主大会成立前，已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。 业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金。 业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。（注：昆明基本上在建设银行）第三章使用 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受
16、益人和负担人相一致的原则。 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：一物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出 使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；二住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；三物业服务企业或者相关业主组织实施使用案；四物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；五直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或
17、者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；六专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：一依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；二依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；三应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；四根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将
18、住宅专项维修资金用于购买国债要求如下：1.利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。2.利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。3.利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。4.禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用： 一住宅专项维修资金的存储利息；二利
19、用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；三利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；四住宅共用设施设备报废后回收的残值。 3 3、住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法 （地（地 方性法规）方性法规）已于年月日经第次已于年月日经第次部常务会议讨论通过，现予发布，自部常务会议讨论通过，现予发布，自年月日起施行。年月日起施行。第五条住宅室内装饰装修活动，禁止下第五条住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：列行为： 一、一、未经原设计单位或者具有相应资质等级未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主的设计单位提出设计方案，变动建筑
20、主体和承重结构；体和承重结构；二、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫二、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；生间、厨房间； 三、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连三、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；接阳台的砖、混凝土墙体； 四、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；四、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； 五、其他影响建筑结构和使用安全的行为。五、其他影响建筑结构和使用安全的行为。 本办法所称建筑主体，是指建筑实体的本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱的支结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱的支撑、墙体、连接接点和基础等。撑、墙体、
21、连接接点和基础等。 本办法所称承重结构，是指直接将本身本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要地基的主要 结构构件和其连接接点，包括结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。板、梁、屋架、悬索等。 4 4、民法（法律）民法（法律） 民法是民法是19861986年年4 4月月1212日由第六届人民代表大会日由第六届人民代表大会第四次会议通过、第四次会议通过、19871987年年1 1月月1 1日起实施，是调日起实施，是调整平等主体自然人之间、法
22、人之间、自然人和整平等主体自然人之间、法人之间、自然人和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。物业管理法律关系中民事法律关系占多总称。物业管理法律关系中民事法律关系占多数，民法是物业管理活动中最常用的法律规范。数，民法是物业管理活动中最常用的法律规范。5 5、合同法（法律）合同法（法律） 合同法是合同法是19991999年年3 3月月1515日第九届全国人民代表日第九届全国人民代表大会第二次会议通过于大会第二次会议通过于19991999年年1010月月1 1日实施，日实施，合同法是调整平等民事主体之间的交易关系的合同法是调整平等民事主体之间的交易关系的法律，我们物业管理企业和业主最常见的全同法律，我们物业管理企业和业主最常见的全同有：租赁合同、委托合同、居间合同。有：租赁合同、委托合同、居间合同。
