1、第一页，共36页。?四川省物业管理条例四川省物业管理条例?的立法依据及背景的立法依据及背景l?物业管理条例? 2003年9月1日起施行 l 2007年8月26日 修订l?中华人民共和国物权法? l 2007年10月1日起施行 第二页，共36页。?四川省物业管理条例四川省物业管理条例?的立法依据及背景的立法依据及背景四川省物业管理条例草案从2021年7月底经过了四川省人大常委会会议三次审议 ，通过几十次大小座谈会，征求了省直有关部门、21个市州人大常委会，以及省级相关部门、专家、社会人士的意见 。2021年3月22日召开 ?四川省物业管理条例(草案)?立法听证会于2021年3月29日四川省第十一
2、届人民代表大会常务委员会第二十九次会议正式讨论通过了?四川省物业管理条例? 以下简称?条例?2021年7月1日起正式实施第三页，共36页。?省条例省条例?的立法意义与作用的立法意义与作用l?省条例?的通过具有势在必行的迫切性 l是建立社会化的管理和管理体系的一局部l通过立法更重要的是要形成一个，我省自我解决存在问题的良性循环机制，使小区成为一个自我成长、自我开展、自我解决问题的生命体 第四页，共36页。?省条例省条例?规定的主要问题规定的主要问题 l为什么要制定为什么要制定?省条例省条例?？第一条？第一条维护权利改善环境促进和谐业主物业效劳企业?条例?权利主体区别物业管理各方?省条例?第五页，
3、共36页。?省条例省条例?规定的主要问题规定的主要问题 ?省条列?适用的范围包括了本省的相关企业和民事主体 ；业主业主物业服务企业物业服务企业其他管理人（新）其他管理人（新）选选 聘聘维修、养护、管理维护环境卫生维护公共秩序自行管理新自行管理新合同约定l什么是物业管理？第二条。什么是物业管理？第二条。 第六页，共36页。?省条例省条例?规定的主要问题规定的主要问题l房地产行政主管部门权力下放基层街道办第四条、第房地产行政主管部门权力下放基层街道办第四条、第五条、第五十七条五条、第五十七条 联席会议制度的有效实施，需要参与各方的积极支持和执行房产主管部门房产主管部门街道办街道办（居委会协助）监视
4、管理业主大会的设立业主委员会的工作组织、指导、协调组织、指导、协调业主大会、业主委员会职责的履行督督 促促协调、调节协调、调节物业管理关系物业管理纠纷物业管理工作联席会议新召召 集集第七页，共36页。?省条例省条例?规定的主要问题规定的主要问题l配套设施设备共用的，应划定为一个物业管理区域；重新划配套设施设备共用的，应划定为一个物业管理区域；重新划分管理区划的，需征求业主意见第八条、第九条、第十条分管理区划的，需征求业主意见第八条、第九条、第十条 土地使用权证为指导原那么，业主共用为考虑因素建设单位建设单位业主委员会业主委员会根根 据据申请划分申请划分土地 使用证建筑规模共用设施设备社区建立确
5、定物业确定物业管理区域管理区域备案 公示招投标之前招投标之前第八页，共36页。?省条例省条例?规定的主要问题规定的主要问题l对物业效劳企业及从业人员的要求第二十条、第四对物业效劳企业及从业人员的要求第二十条、第四十四条十四条一个一个物业服务物业服务企业企业独立法人独立法人相应资质相应资质管理人员取得职业证书管理人员取得职业证书第九页，共36页。?省条例省条例?规定的主要问题规定的主要问题l开发商必须配置并无偿交付物管和业委会用房第十二条开发商必须配置并无偿交付物管和业委会用房第十二条 物业和业委会用房的配置标准应并列具备，不是包含关系建筑总面积建筑总面积千分之二千分之二且不低于且不低于100平
6、米平米30平米平米物业效劳用房物业效劳用房地面不低于地面不低于50%业主委员会业主委员会议事活动用房议事活动用房权证注明权证注明业主共有业主共有无偿使用无偿使用不得擅自变更不得擅自变更第十页，共36页。?省条例省条例?规定的主要问题规定的主要问题l车位车库配置首先满足业主业第十三条、第六十五条车位车库配置首先满足业主业第十三条、第六十五条 注意区分按规划设置的车位、车库和占公共区域新划定车位的所有权 停车费是物业效劳企业收取的车位、车库场地效劳费，不承担车辆保管责任规划设置的车位、车库新划定的车位、车库业主停车业主停车建立单位所有建立单位所有出租售出租售业主共有业主共有占消防通道占消防通道公共
7、绿地公共绿地阻碍行人阻碍行人车辆通行车辆通行第十一页，共36页。?省条例省条例?规定的主要问题规定的主要问题l专业经营单位应负责专业设施设备的维护和管理第十四条、第专业经营单位应负责专业设施设备的维护和管理第十四条、第十五条、第七十二条十五条、第七十二条专业专业设施设备设施设备建立单位建立单位专业经营单位专业经营单位工程费用工程费用工程施工工程施工竣工移交竣工移交维修维修养护养护更新更新管理管理自行承担自行承担委托物业公司委托物业公司支付报酬支付报酬第十二页，共36页。?省条例省条例?规定的主要问题规定的主要问题l专业经营效劳，应效劳到最终用户，向最终用户收费第六十七条专业经营效劳，应效劳到最
8、终用户，向最终用户收费第六十七条计量记录计量记录核准价格核准价格合同约定合同约定专业专业经营效劳经营效劳收费依据收费依据业主承担业主承担公司承担公司承担相关业主承担相关业主承担专有部门专有部门物业公司使用物业公司使用专有部门专有部门 注意任何单位和个人不得强制物业效劳企业代收代缴有关费用或要求物业效劳企 业提供无偿效劳。第十三页，共36页。?条例条例?规定的主要问题规定的主要问题l明确业主范围，明确业主范围，“准业主同享权利义务第十八条准业主同享权利义务第十八条 权利权利义务义务业主业主准业主准业主法律关系法律关系合同关系合同关系享有享有承担承担享受相应享受相应承担相应承担相应 业主不得以不得
9、以放弃权利为由不履行义务。第十四页，共36页。?省条例省条例?规定的主要问题规定的主要问题l业主表决权，细化计票规那么第十九条业主表决权，细化计票规那么第十九条 建立单位建立单位一个专有部门一个专有部门一人拥有一人拥有多个专有部门多个专有部门一人一人一票一票第十五页，共36页。?省条例省条例?规定的主要问题规定的主要问题l标准业主大会的筹备，尊重民意，防止拖延第二十条、第二十一条标准业主大会的筹备，尊重民意，防止拖延第二十条、第二十一条建立单位未按规定申请成立业主大会前，共用局部的维保责任和费用，由建立单位承担，不得动用专项维修资金。建立单位建立单位书面申请书面申请街道办街道办交付面积套数达5
10、0%或交付已满两年且总套数20%前期物业效劳合同解除或到期或申请条件申请条件已交付已交付10%业主业主第十六页，共36页。?条例条例?对业主大会及业主委员会的规定对业主大会及业主委员会的规定l首次业主大会的筹备第二十二条首次业主大会的筹备第二十二条l街道办事处组织筹备组街道办事处组织筹备组l筹备组由业主代表、建立单位、房地产行政主管部门、街道办事处乡、镇人筹备组由业主代表、建立单位、房地产行政主管部门、街道办事处乡、镇人民政府和居民村民委员会组成。其中业主代表人数不得少于总人数的三民政府和居民村民委员会组成。其中业主代表人数不得少于总人数的三分之二。分之二。 l筹备组组长由街道办事处乡、镇人民
11、政府代表担任。筹备组组长由街道办事处乡、镇人民政府代表担任。 l 筹备组的职责第二十三条筹备组的职责第二十三条l筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费应当由建立单位承担。筹备组工作经费和召开首次业主大会会议的经费应当由建立单位承担。 l 业主大会的职责第二十四条业主大会的职责第二十四条l表决通过管理规约、业主大会议事规那么、业主委员会工作规那么并选举产生表决通过管理规约、业主大会议事规那么、业主委员会工作规那么并选举产生业主委员会，是首次业主大会会议设立的必要条件。业主委员会，是首次业主大会会议设立的必要条件。 第十七页，共36页。?条例条例?对业主大会及业主委员会的规定对业主大会及业主委
12、员会的规定l管理规约的内容和约束力第二十五条管理规约的内容和约束力第二十五条l管理规约对全体业主具有约束力管理规约对全体业主具有约束力 。l 业主大会议事规那么的内容第二十六条业主大会议事规那么的内容第二十六条l 业主委员会与业主大会的关系，它是怎样产生的，如何做出决定第二十七条、业主委员会与业主大会的关系，它是怎样产生的，如何做出决定第二十七条、二十八条二十八条l业主委员会是业主大会的执行机构业主委员会是业主大会的执行机构 。l业主委员会选举产生后应当向街道办事处乡、镇人民政府备案业主委员会选举产生后应当向街道办事处乡、镇人民政府备案 并在物业管理区并在物业管理区域内公示域内公示l业主委员会
13、的职责第二十九条、第三十条业主委员会的职责第二十九条、第三十条l业主委员会的换届选举第三十一条、第三十二条业主委员会的换届选举第三十一条、第三十二条l业主委员会的职务终止、罢免第三十三条、第三十四条业主委员会的职务终止、罢免第三十三条、第三十四条l业主委员会的工作经费筹集渠道第三十五条业主委员会的工作经费筹集渠道第三十五条第十八页，共36页。?条例条例?规定的主要问题规定的主要问题l建立单位在前期物业管理活动中承担的责任第三十六条、第建立单位在前期物业管理活动中承担的责任第三十六条、第三十七条三十七条 、第三十八条、第三十八条 、第四十三条、第四十三条选聘具有相应资质物业效劳企业制定临时规约前
14、期物业效劳合同房屋使用说明书向买受人明示前期物业效劳合同、临时管理规约等内容承担物业保修责任销售前销售前销售时销售时销售后销售后第十九页，共36页。?条例条例?规定的主要问题规定的主要问题l物业交付承接查验由物业企业和建立单位共同进展物业交付承接查验由物业企业和建立单位共同进展 ，第三方参与第三十九，第三方参与第三十九条条 、第四十条、第四十一条、第四十二条、第四十条、第四十一条、第四十二条建立单位建立单位业主代表业主代表主管部门主管部门邀请邀请物业物业效劳企业效劳企业签订签订承接查验协议承接查验协议物业共用部位物业共用部位共用设施设备共用设施设备共同查验共同查验不合格不合格书面告书面告知建立
15、知建立单位单位整改整改文件备案、公示文件备案、公示合格合格办理移交手续办理移交手续30日日内内移交手续备案移交手续备案第二十页，共36页。?条例条例?规定的主要问题规定的主要问题l怎样签订物业效劳合同，物业效劳合同包括哪些主要内容？第四十五条、第怎样签订物业效劳合同，物业效劳合同包括哪些主要内容？第四十五条、第四十六条、第四十七条四十六条、第四十七条 物业效劳企业为业主提供的特约效劳属于物业效劳合同之外，另行约定的效劳事项业委会业委会物业物业效劳企业效劳企业签订签订物业效劳合同物业效劳合同效劳事项效劳事项效劳标准效劳标准收费标准收费标准物业效劳用房物业效劳用房专项维修资金管理和使用专项维修资金
16、管理和使用合同期限、以及双方权利义务、合同期限、以及双方权利义务、违约责任违约责任合同内容合同内容效劳事项强调对效劳事项强调对公共区域、公共公共区域、公共设备的效劳设备的效劳第二十一页，共36页。?条例条例?规定的主要问题规定的主要问题l物业效劳合同解除及物业效劳企业退出的要求第五十三条、第五物业效劳合同解除及物业效劳企业退出的要求第五十三条、第五十四条十四条 业委会业委会物业物业服务企业服务企业告知义务（解除前告知义务（解除前60日）日）办理退出交接事宜办理退出交接事宜三种退出情形三种退出情形六项交接义务六项交接义务物业效劳企业不得以物业效劳中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退
17、出第二十二页，共36页。?条例条例?规定的主要问题规定的主要问题l提出政府扶持政策，行业自律管理，促进物业管理开展第六条、提出政府扶持政策，行业自律管理，促进物业管理开展第六条、第七条第七条 税收优惠政策，培训效劳l行政主管部门及其他相关职能部门在物业管理中的职责第五十六条行政主管部门及其他相关职能部门在物业管理中的职责第五十六条 行政部门行政部门职能部门职能部门物业物业效劳企业效劳企业监视、管理、指导监视、管理、指导配合配合第二十三页，共36页。?条例条例?规定的主要问题规定的主要问题l物业管理区域内发生平安事故，对物业效劳人员有什么要求？物业物业管理区域内发生平安事故，对物业效劳人员有什么
18、要求？物业效劳企业应当承担什么责任？第四十八条效劳企业应当承担什么责任？第四十八条 在日常物业效劳过程中，注意留存履约效劳的各项记录档案物业效劳合同物业效劳合同约定义务约定义务报告相关部门报告相关部门采取应急措施采取应急措施履履 行行未未 履履 行行不承担法律责任不承担法律责任承担相应法律责任承担相应法律责任第二十四页，共36页。?条例条例?规定的主要问题规定的主要问题l物业管理区域内的九项制止行为物业管理区域内的九项制止行为 第五十九条第五十九条 物业管理区域内出现制止行为，物业效劳企业应立即制止，并向相关部门报告违章搭建违章搭建装修损坏装修损坏房屋承重房屋承重构造构造侵占损坏侵占损坏公共区
19、域公共区域设施设备设施设备擅自改变擅自改变房屋绿地房屋绿地使用性质使用性质随意随意堆放倾倒堆放倾倒杂物垃圾杂物垃圾堆放堆放易燃易爆易燃易爆有毒物质有毒物质占用占用消防通道消防通道封堵道路封堵道路超标超标排放噪音排放噪音影响居民影响居民其他违法其他违法违规行为违规行为第二十五页，共36页。?条例条例?规定的主要问题规定的主要问题l物业效劳费用确定原那么第五十条物业效劳费用确定原那么第五十条 对物业效劳收费标准确实定， ?条例?新增了政府指导价的要求政府指导政府指导同一物业同一物业同一效劳同一效劳同一标准同一标准合理合理公平公平质价相符质价相符公开公开定期公布定期公布第二十六页，共36页。?条例条
20、例?规定的主要问题规定的主要问题l特定情形下经业主同意，可调整物管费标准特定情形下经业主同意，可调整物管费标准 第五十一条第五十一条 公共效劳公共效劳产品能耗产品能耗价风格整价风格整物业效劳物业效劳等级变动等级变动共用设施共用设施设备维修设备维修养护费用养护费用调整调整政策性政策性费用调整费用调整物业效劳企业物业效劳企业或或业主委员会业主委员会情况出现情况出现价格行政价格行政主管部门主管部门申请调整申请调整任一任一第二十七页，共36页。?条例条例?规定的主要问题规定的主要问题l物业效劳费用由谁交纳第五十二条物业效劳费用由谁交纳第五十二条 只要交付，空置房也按同一小区收费标准缴费。 物业效劳费从
21、交付之日起计算，交付时间和方式以合同约定执行，不以业主个人意愿确定。验收后验收后未未售或未交售或未交付物业付物业按按约定交约定交付方式付方式已已交付物业交付物业建立单位建立单位业主业主第二十八页，共36页。?条例条例?规定的主要问题规定的主要问题l业主在物业管理中的职责第五十八条、第六十一条、第六十二条、第六业主在物业管理中的职责第五十八条、第六十一条、第六十二条、第六十三条十三条 转让或者出租物业，业主负有告知业主委员会和物业效劳企业的义务遵守法规遵守法规管理规约管理规约不得损害不得损害公共利益公共利益及时对其及时对其专有局部专有局部进展养护进展养护维修维修负责清理负责清理装修建筑装修建筑垃
22、圾垃圾为相邻为相邻业主业主提供便利提供便利不得擅自不得擅自改变房屋改变房屋使用性质使用性质第二十九页，共36页。?条例条例?规定的主要问题规定的主要问题l公共局部的使用和经营收益公共局部的使用和经营收益 业主委员会应当定期公布经营收益的收支情况业主委员会应当定期公布经营收益的收支情况可占用、利用可占用、利用公共局部公共局部经业主大会同意经业主大会同意经营收益使用经营收益使用有约定按约定分配无约定按专有局部比例补充专项维修资金支付物业效劳费支付业主委员会工作经费委托物管公司经营管理费第三十页，共36页。?条例条例?规定的主要问题规定的主要问题l电梯使用责任的承担规定第六十四条电梯使用责任的承担规
23、定第六十四条 物业效劳企业应选聘具有相应资质的专业电梯维保单位负责电梯的日常维护保养工作，维保合同要详尽，明确责任业主委员会业主委员会效劳企业效劳企业特种设备特种设备维保单位维保单位选聘选聘合同关系合同关系责任承担责任承担责任承担责任承担使用职责使用职责日常维保日常维保应急救援应急救援第三十一页，共36页。?条例条例?规定的主要问题规定的主要问题l公共设施设备的维护责任应区别保修期是否届满第六公共设施设备的维护责任应区别保修期是否届满第六十八条、第七十条十八条、第七十条公共设施设备公共设施设备维修养护责任维修养护责任物业保修期内物业保修期内建立单位建立单位承担承担业主共同业主共同承担承担物业保
24、修期届满后物业保修期届满后建立单位未规定报告申请成立业主大会前，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，建立单位应当承担物业维修责任，不得动用专项维修资金。第三十二页，共36页。?条例条例?规定的主要问题规定的主要问题l专项维修资金交存和管理规定第六十九条专项维修资金交存和管理规定第六十九条l专项维修资金收支每年至少公布一次专项维修资金收支每年至少公布一次 l特殊情况下，物业效劳企业采取了应急防范措施后，专项特殊情况下，物业效劳企业采取了应急防范措施后，专项维修资金的申报规定第七十一条维修资金的申报规定第七十一条l违反违反?条例条例?的法律责任第七章的法律责任第七章第三十三页，共36页。谢 谢第三十四页，共36页。第三十五页，共36页。NoImage内容总结四川省物业管理条例修改。土地使用权证为指导原那么，业主共用为考虑因素。注意区分按规划设置的车位、车库和占公共区域新划定车位的所有权。停车费是物业效劳企业收取的车位、车库场地效劳费，不承担车辆保管责任。注意任何单位和个人不得强制物业效劳企业代收代缴有关费用或要求物业效劳企。明确业主范围，“准业主同享权利义务第十八条。标准业主大会的筹备，尊重民意，防止拖延第二十条、第二十一条。公共区域、公共。请各位批评指正第三十六页，共36页。
