1、物业管理员考试试题答题技巧物业管理员考试试题答题技巧_单项选择题的答题技巧 所谓单项选择题所谓单项选择题，就是在命题中给出答案，让你选出一个且只能选出一个符合题目要求的答案，并把代号填入题目后面的括号内。一般命题所给的答案有A、B、C、D四个。 答题技巧：答题技巧： 1、直接选择法、直接选择法 所谓直接选择法，就是考生掌握基本知识、基本理论比较扎实或题目比较简单，一眼就能选出符合题目要求的正确答案的答题方法。 例如：物业管理区域内第一套房交付业主使用已满（ ）年，可以召开第一次业主大会或业主代表大会。 1 B 2 C 3 D 5 对于这样的命题，就可以采用直接选择法。应为从题目一眼可以看出，正
2、确的答案应该是？。 B2、逐一排斥法、逐一排斥法 所谓逐一排斥法逐一排斥法就是题目有一定的难度或考生对答案莫能两可的情况下所采用的一种答题技巧。在这种情况下，要对命题对给出的答案，先排斥明显不符合命题要求的答案，然后对剩余答案在进行排斥，最后选出正确的、符合命题要求的答案。 例如：物业管理的主要职能是遵照国家的法律、法规，运用现代化科学手段，对物业实施管理，以（ ），从而为人们创造优雅、舒适、安全的生活工作环境。 A 满足业主的全部要求 B 满足业主和使用人的全部要求 C 维护业主和使用人的合法权益 D 以上都是 对于这样的命题，如果用直接选择发做不了，就可以采用逐一排斥法做。从命题答案来看，
3、A答案中有“全部”二字，不符合要求，予以排斥。B答案中也有“全部”二字，不符合要求，同样予以排斥。既然已经排斥了A、B,那当然就不能选D,所以剩下的C答案自然是正确答案。 物业管理员技能试题物业管理员技能试题_多项选择题的答题技巧 多向选择题多向选择题相对于单项选择题来说，有一定的难度。按照阅卷要求，没有全部选出命题答案要求的，视为错误答案。多选或少选都不能得分。 答题技巧：答题技巧：1、直接选择法：、直接选择法： 例如：从建筑规模上划分，商业场所可分为（ ） A 居住区商场，建筑规模一般在0.3-1万平方米。 B 地区购物商场，建筑规模一般在1-3万平方米。 C 市级购物中心，建筑规模一般在
4、3-10万平方米。 D 国家级购物中心，建筑规模一般在10万平方米以上。 从我们掌握的知识得知，商业场所只分为三种：即居住区商场、地区购物商场和市级购物中心。答案自然是ABC。 2、逐一排斥法：、逐一排斥法： 例如：1、物业管理人员在工作中对待业主态度不一，对熟人热情周到，对不熟悉的人提出的合理要求也只是简单应付，这主要违反了物业管理人员（ ）的职业道德。 A 钻研业务，奉公守法 B 兢兢业业，热情服务 C 积极主动，文明礼貌 D 口齿伶俐，头脑灵活 对于这样的命题，就要采用逐一排斥的方法来做。从命题要求来分析，“对待业主的态度”与A无关，予以排斥。D答案属于个人素质要求，不是职业道德的要求，
5、应予以排斥。正确答案自然是B、C。 物业管理员技能试题物业管理员技能试题 _ 情景题情景题 1 、某物业公司通过投标方式，中标赢得新建成的兴隆家园住宅小区物业管理权，该公司在接管验收时，应该检验哪些具体资料？ 新建房屋接管验收应验交的资料： 1) 产权资料：项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料。 2) 技术资料 :14项 2 、小王是刚分配到某物业管理公司的大学毕业生，他不清楚新建房屋接管验收主体工程时怎样注意质量与使用功能的检验，你能告诉他吗？ 主体结构质量与使用功能的检验： 1) 地基基础的沉降不得超过允许变形值； 2) 钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过规定值； 3) 木结
6、构应结点牢固； 4) 砖石结构有足够的强度； 5) 抗震设防的房屋必须符合设计规范。 3 、 某物业管理公司经理安排老李去接管验收新建房屋的屋面工程，你知道屋面工程接管验收的具体标准吗？ 屋面工程接管验收的标准： 1) 符合屋面工程及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏； 2) 平屋面应有隔热保温措施， 3 层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔； 3) 阳台和层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。 4 、工程部老陈被经理安排负责新建小区楼地面工程的验收标准，假如有一天经理安排你去接管验收新建房屋的楼地面工程，你知道应该怎样检验吗？ 楼地面验收应检验：
7、 1) 面层与基层必须粘结牢固，不空鼓； 2) 卫生间、阳台、盥洗间地面不应有积水，不允许倒泛水和渗漏； 3) 木楼地面应平整牢固。 5 、泰然房地产开发公司交付给某物业管理公司二期精装修商品住宅楼，公司经理安排物业管理员小鲁去接管验收新交付二期工程的装修质量，你知道他应该注意哪些方面吗？ 装修应注意的方面： 1) 门窗安装平正牢固，开关灵活，缝隙严密； 2) 进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固； 3) 木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密； 4) 抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡； 5) 饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，无缺棱掉角； 6) 油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮。
8、6 、水、卫、消防常常给物业管理公司日后管理工作带来许多麻烦，要确保物业正常使用功能，为日后管理创造条件，在物业接管验收时应该做好水、卫、消防接管验收工作。你知道该怎样做吗？ 水、卫、消防接管验收工作应该： 1) 管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。 2) 高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修。 3) 卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过，不应使用陶瓷管、塑料管。排水必须流畅； 4) 卫生器具质量良好，接口不得渗漏； 5) 水泵安装应平稳； 6) 消防设施必须符合防火规范，并且有消防部门检验合格签证。 7 、某住宅小区刚刚开始办理入住手续，物业管理公司经理安排老张负责建立
9、业主档案，你能告诉他怎样建立吗？ 建立业主档案：业主的姓名、家庭成员情况、工作单位，平时联系的电话或地址，收缴管理费的情况，物业的使用或维修养护情况等。 8 、你知道物业委托管理阶段信息的档案应收集哪些资料？ 委托管理阶段档案应收集的资料： 1) 委托管理招标文件； 2) 物业管理投标文件； 3) 物业委托管理使同。 9 、 某物业管理公司接管了一项服装城商业场所物业管理工作，目前正处于招商阶段，经理让你把招商阶段信息资料收集一下，存入档案室，你知道收集哪些资料吗？ 招商阶段信息资料收集： 1) 招租物业的平面图纸； 2) 招租许可证及委托书； 3) 租金及管理费策算书； 4) 租赁合同； 5
10、) 广告策划资料。 10 、用户入户信息资料对物业管理公司日后管理工作有很重要的参考作用，你知道用户入户信息档案资料的主要内容吗？ 用户入户信息档案资料： 1) 入户通知书、入户须知； 2) 公共契约； 3 ）用户资料； 4) 业主委员会章程； 5) 用户手册； 6) 用户进户验收表和交费单。 11 、物业档案资料管理员小李刚刚接管档案管理工作不久，经理要她销毁原有过期的档案资料，她一时无从下手，你能帮助她做好档案销毁工作吗？ 档案的销毁：根据文档的保存期限和性质，定期对过期和作废的文档进行剔除和销毁防止档案的堆积和混淆。经主管领导批准可销毁，同时建立清单备查。 12 、住户手册属于物业管理常
11、用规章制度的一种，经理让新来的大学生小杨起草住户手册，他不知道该写哪些内容，请你告诉他住户手册应包括的具体内容。 住户手册包括的内容： 1) 居住区域概况； 2) 物业管理区域机构； 3) 业主（住户）须知； 4) 物业管理区域的管理规定； 5) 综合服务。 13 、物业管理员小杨正在起草住户手册，当写到物业区域管理机构时只写了物业公司的介绍，请您帮他把内容补充完整。 物业区域管理机构内容： 1) 物业管理公司介绍； 2) 物业管理的具体工作职责； 3) 业主委员会的权利及作用； 4) 居民委员会的工作范围。 14 、收益性物业管理中公共设施设备日常运行、维修及保养费，该项费用在物业经营费用中
12、占较大比例，你知道具体分哪几项吗？ 公共设施设备日常运行、维修及保养费主要包括： 1) 维修与保养费； 2) 室内装修费； 3) 生活用水和污水排放费； 4) 能源费； 5) 康乐设施费； 6) 杂项费。 15.保险费项目只包括物业本身的保险，人工医疗保险和失业保险在人员费用中支出，你能列出收益性物业保险项目具体类型吗？ 保险项目的类型： 1) 火险； 2) 火险附加险； 3) 全损险； 4) 锅炉保险； 5) 财产损毁责任保险； 6) 租金损失保险。 物业管理员技能试题物业管理员技能试题 _ 情景题类型及情景题类型及其答题技巧其答题技巧一、命题类型（一般命题以物业管理日常工作中一个侧面提问
13、，涉及的内容是物业管理过程中一些工作的一个方面。 ）1、补缺命题：、补缺命题：所谓补缺命题，就是命题就物业管理某项工作进行了一部分，要求考生将剩余部分通过笔答的形式叙述完成。 例如： 1、某大厦原物业管理公司合同期满撤管，另一家新的物业管理公司来接管，物业管理员小李被安排负责大厦档案资料的管理工作，为了尽可能完整的收集大厦的有关资料，小李向按时间顺序列出应收集资料的清单。关于大厦业主或使用人入户阶段的资料，除了入户通知书、入户须知和业主或使用人信息资料以外，小李还应收集那些资料。 2、回答命题：、回答命题：所谓回答问题，就是命题给出问题，要求考生回答。 例如“你所在的物业管理公司，正在对全体员
14、工进行消防安全培训，请你讲解物业管理人员常用的灭火方法有哪几种？” 3、选作命题：、选作命题：所谓选作命题，就是命题给出几个问题，让考生从中选作一个来回答的命题形式。 例如：请从下列例如：请从下列-中选作一题：中选作一题： 高远物业管理公司接管了雅合花园住宅小区，工程部王工负责1号楼的房屋日常养护工作。关于墙台面及吊顶工程，他知道需要定期进行检查，发现问题及时处理。请告诉他墙台面及吊顶工程的养护还需满足那些要求？ 孟先生是某物业管理公司保安部经理，某日他接到区内发现可疑爆炸物品的报告，此时他应该如何办？ 住宅小区是城市日常生活垃圾的主要产生源地，面对大量的生活垃圾源源不断地产生，物业管理公司应
15、如何防治小区固体废弃物对环境的污染？ 元旦将近，小松所在物业管理公司计划在管区内举办一次物业管理人员和业主的联欢活动，小宋负责制定活动方案，他应按怎样的步骤制订这样的活动方案。 二、答题方法：1.判断是哪种类型；2.判断知识点；3.联系题意答题。 物业管理员技能试题物业管理员技能试题 _ 改错题（现场改错题（现场模拟综合判断题）模拟综合判断题）1.物业公司张经理带领新来的物业管理员巡视楼宇，在进入大门时门卫向他们微笑敬礼，这时有一个人提着大箱子往门外走，门卫很有礼貌地帮助开门放行。巡视到二楼，这里正在装修，木工、瓦工和焊工都在一个房间紧张地忙碌着，为了防止发生火灾，焊工作业场地准备了两个泡沫灭
16、火器。来到三楼，管理员问：“二楼和三楼的灭火器的数量怎么不一样呀”？经理说：“每层楼只要有灭火器就符合要求，不必都一致”。 看到消防栓柜前摆放着整齐的花盆，管理员问：“消防柜前的物品摆放是否有规定”？经理说：“没明确规定，但是消防栓柜门必须保证开关灵活，一旦发生火灾才能很快地拿出来使用”管理员问：“三楼的通道门用灭火器支着是为了什么”？经理说：“有几个房间正在装修，来回来去搬着东西开门费事，把门支开后省得老的放下东西去开门，这也是个办法”。在楼道里，管理员看到一个人正在吸烟问道：“在大厦的公共场所里是否可以吸烟”？经理说：“我们不行，客人是我们的用户，只要注意安全，我们不便制止”。管理员说：“
17、经理您看，发小广告的都到三楼来了”。经理说：“现在发小广告的太多了，轰走一拨又来一拨，真拿他们没办法”。走到三楼的尽头，经理说：“我们还得从那边上四楼，你看他们为了装修，箱子都摆在通道上了”。来到四楼，管理员说：“我闻到一股烧纸的味，是否应检查一下”。经理说：“大厦安全非常重要，防火意识必须加强，下星期召开全体大会一定要好好强调这一点”。 （1）错误： 客人提大箱子出门门卫不检查。正确：门卫应该让携带大件物品出门的客人应出示出门条。（2）错误：木工和焊工同场作业。正确：木工和焊工不允许同场作业。（3）错误：焊工作业场地准备的灭火器类型。正确：应准备干粉灭火器或二氧化碳灭火器，泡沫灭火器不适合扑
18、灭带电物质的火灾。（4）错误：各楼层配备的灭火器数量。正确：同样规模的楼层灭火器的配备应一致。（5）错误：消防柜前摆放花盆。正确：消防柜前不允许放置任何物品。（6）错误：通道门用灭火器撑着。正确；消防器材不得随便移动位置，通道也不应强行处于长时间开启状态。（7）错误：看到有人在楼内吸烟管理人员不管。正确：发现有人在公共场所吸烟应制止。（8）错误：管理人员看到发小广告不制止。正确：应严格制止闲杂人员、小商贩、推销人员进入管区。（9）错误：箱子都摆在通道上。正确：任何物品存放都不应妨碍消防通道。（10）错误：闻到烧纸味不及时查找原因。正确：发现火灾隐患应马上查明原因。2. 一业主到房地产开发公司办
19、理入住手续，业主直接找到物业管理公司的经理自我介绍说：“我接到入住通知书已经半年多了，由于工作忙，一直没来办理手续，今天特抽空来办理”。工作人员说：“没关系，我们一切为用户服务，不论拖多长时间，我们都一样办理”。工作人员说：“您的材料是否都带齐了”？业主拿出买房合同、入住手续书及付款收据。工作人员说：“可以了”。业主问：“你们公司的收费标准有批文吗”？工作人员说：“有，你看，这是房地产开发公司的批文”。业主说：“我最近资金比较紧张，维修基金这一部分我能不能缓交，等到发生大修时，我一定补齐”。经理说：“可以，不过您必须写一个保证”。业主问：“装修是否要办理手续”？工作人员说：“只要您不破坏承重墙
20、，就不用办理任何手续了“。业主问：“装修前是否要交一些费用”？工作人员说：“您自己找人装修就不用交任何费用了”。业主又问：“我是否可以一次缴纳十年的管理费”？工作人员说：“那太好了，都像您这样我们的服务就有保障了”。办完手续保安部派人来送钥匙。业主接过钥匙说：“行了，还要办理什么手续吗”？工作人员说：“没有了，您装修完就可以入住了，欢迎您成为我们的新业主”。 （1）错误：业主办理入住手续直接找经理。正确：应有专人负责办理入住手续。（2）错误：业主办理入住手续的时间。正确：业主应在接到入住通知书三个月内办理。（3）错误：业主办理入住手续不齐。正确：应验证业主本人的身份证原仵。（4）错误：收费标准
21、的批准机关。正确：收费标准应由物价部门批准。（5）错误：维修基金可以缓交。正确：国家明文规定，业主入住时应交清公共维修基金。（6）错误：装修不办理手续。正确：业主在装修前应向物业管理公司提出申请。（7）错误：装修前业主不交任何费用。正确：业主在装修前必须交装修押金，装修完按规定退回。（8）错误：业主一次缴纳十年的管理费。正确：国家规定，制止一次性收取多年的物业管理费。（9）错误：保安部派人来送钥匙。正确：应由管理处工作人员把钥匙交给业主。（10）错误：业主拿到钥匙没办理手续。正确：业主应在收楼验收后，双方签字盖章方可交钥匙。 物业管理员技能试题物业管理员技能试题 _ 改错题（现场改错题（现场模
22、拟综合判断题）答题技巧模拟综合判断题）答题技巧 第一部分： 指出命题中存在的问题（不能漏项）。所指出的问题要归为大类，如保洁方面、消防安全方面、设施管理方面、设备管理方面、车辆管理方面、环境管理方面、社区活动组织管理方面、资料管理方面等。不要仅仅指出有纸团、有污渍、有漏水、有墙面破损等。 第二部分： 针对你认为所存在的问题： 第一段 按照存在问题找法律法规依据 依据存在问题的细节，归为物业管理的大类，说明所不符合国家物业管理法律、法规（包括地方性法规、条例）的名称或不符合的正常物业管理的工作程序。 一般在物业管理工作中，按照物业管理的类别所适用的国家法律法规（仅供参考）有： 房屋接管验收、撤管
23、方面：房屋接管验收、撤管方面： 城市住宅小区竣工综合验收管理办法 （1993年11月13日建设部建法字1999第113号文发布执行） 建设部关于加强房屋接管验收工作的通知 （1991年11月26日建房管字第57号） 房屋接管验收标准 （ZBP30001-90） 城市新建住宅小区管理办法 （1994年3月23日建设部令33号发布） 住宅工程初装饰竣工验收办法 城市商品房预售管理办法 建设部房地产业司关于全国城市物业管理优秀住宅（大厦、工业区）达标办法的通知 全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则 地方性法规和条例 消防安全方面消防安全方面 消防法 建筑内部装修设计防火规范 建设部发布的国家标准（
24、GB50222-95） 城市居民住宅安全防范设施建设管理规定 (1996年1月5日建设部、公安部令第49号发布) 租赁房屋治安管理条例 （1995年3月6日公安部令第24号发布） 建设部房地产业司关于全国城市物业管理优秀住宅（大厦、工业区）达标办法的通知 全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则 地方性法规、条例 环境管理方面环境管理方面 城市区域环境噪声标准 城乡建设环境保护通知 城市市容和环境卫生管理条例 城市绿化条例 建设部房地产业司关于全国城市物业管理优秀住宅（大厦、工业区）达标办法的通知 全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则 地方性法规、条例 保洁管理方面 中华人民共和国环境保护法、
25、城市生活垃圾管理办法、城市新建住宅小区管理办法以及有关管理实施细则 物业管理委托合同方面物业管理委托合同方面 中华人民共和国合同法 城市新建住宅小区管理办法 （1994年3月23日建设部令33号发布） 全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则 建设部房地产业司关于全国城市物业管理优秀住宅（大厦、工业区）达标办法的通知 建设部、国家工商行政管理局关于印发推行物业管理委托合同示范文本的通知 建设部关于印发前期物业管理服务协议（示范文本）的通知 地方性法规、条例 房屋维护修缮方面房屋维护修缮方面 城市新建住宅小区管理办法 （1994年3月23日建设部令33号发布） 中华人民共和国城市房地产管理法 中华
26、人民共和国城市规划法 城市房地产开发经营管理条例、城市房屋白蚁防治管理规定 建设工程质量管理条例、建筑装饰装修管理规定 危险房屋鉴定标准、公有住宅售后维修养护管理暂行办法 房屋修缮技术管理规定、城镇廉租住房管理办法 房屋完损等级评定标准、房屋渗漏修缮技术规程 全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则、建设部房地产业司关于全国城市物业管理优秀住宅（大厦、工业区）达标办法的通知 地方性法规、条例 设备管理方面设备管理方面 建设部关于提高电梯质量的若干规定 建设部关于加强电梯管理的暂行规定实施细则 建设部关于印发城市区域锅炉供热管理办法的通知 房屋修缮工程质量检验评定标准 房屋接管验收标准 全国城市物
27、业管理优秀大厦标准及评分细则 建设部房地产业司关于全国城市物业管理优秀住宅（大厦、工业区）达标办法的通知 城市新建住宅小区管理办法 （1994年3月23日建设部令33号发布） 住宅公用部位公用设施设备维修基金管理办法 地方性法规、条例 物业管理费管理方面物业管理费管理方面 城市新建住宅小区管理办法 （1994年3月23日建设部令33号发布） 住宅公用部位公用设施设备维修基金管理办法 国家计划委员会、建设部关于印发城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法的通知 公有住宅售后维修养护管理暂行办法 1992年6月15日建设部令第19号发布 中华人民共和国合同法 物业管理企业财务管理规定 国家税务局关于物
28、业管理企业代收费用有关营业税问题的通知 地方性法规、条例 房屋装饰装修管理方面房屋装饰装修管理方面 建设工程质量管理条例 建筑装饰装修管理规定 住宅工程初装饰竣工验收办法 城市新建住宅小区管理办法 （1994年3月23日建设部令33号发布） 全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则 建设部房地产业司关于全国城市物业管理优秀住宅（大厦、工业区）达标办法的通知 中华人民共和国合同法 地方性法规、条例 第二段 针对存在问题说明应该如何做： 针对所存在的问题，指出在管理中应如何做。 如“根据，在方面应做到” 第三段 （可以不说明）指出按照“存在问题”的管理可能会造成的影响： 物业管理员技能试题物业管理员
29、技能试题 _ 案例题案例题例题（简单）：建筑面积100万平方米的某住宅小区于2003年10月底建成，在选择物业管理机构时，开发商没有进行招投标，而是自己成立了一个物业管理部直接接管了该小区，请分析： （1）开发商的做法是否合适？为什么？ （2）根据物业管理条例的规定，开发商应受到怎样的处理？ （3）什么情况下可以不采用招投标的方式选聘物业管理公司？ (1)、根据物业管理条例第三条“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”和第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的
30、方式选聘具有相应资质的物业管理企业”规定，国家只是提倡建设单位进行招投标，对于住宅小区开发商自己组建物业公司接管小区的做法是不合适的。 （2）、根据条例第五十七条规定：违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。 （3）、根据条例第二十四条规定投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。” 物业管理员技能试题物业管理员技能试题 _ 案例题案
31、例题例题（难度加大）：建筑面积100万平方米的某住宅小区于2003年10月底建成，在选择物业管理机构时，开发商没有进行招投标，而是自己成立了一个物业管理部直接接管了该小区，请评析。案例题答题技巧1、“依法评说依法评说”型型对于“依法评说”型案例题，应按照以下格式回答： 基于题目事实，回答“对”与“否”。 对你的结论，按照国家物业管理法律法规以及地方性规定条例进行论述。 如果是“否”，说明如何做。 2、“问题处理问题处理”型型对于“问题处理”型案例题，应按照以下格式回答： 基于题目事实，回答命题中对问题的处理是“对”与“否”。 对你的结论，按照国家物业管理法律法规以及地方性规定条例进行论述。 如果是“否”，说明如何做。 3、“工作评价工作评价”型型对于“工作评价”型案例题，应按照以下格式回答： 基于题目事实，回答命题中某项工作的方式或结果是“对”与“否”。 对你的结论，按照国家物业管理法律法规以及地方性规定条例进行论述。 如果是“否”，说明如何做。
