1、目录目录PART 1PART 1：公寓的：公寓的概念界定概念界定PART2PART2：公寓：公寓产品类型产品类型PART3PART3：商务公寓特征及用途：商务公寓特征及用途PART4PART4：公寓产权类型：公寓产权类型PART5PART5：公寓产品特性：公寓产品特性PART5PART5：公寓目标客户：公寓目标客户从用地性质与土地年限来说，公寓与住宅的明显区别是：非住宅用地，40年或50年产权的产品。公寓= =非住宅房非住宅房产证产证+ +40年/50年产权公寓= =非住宅房产证+ +40年/50年产权+ +不符合住宅日照与楼间距要求与住宅区别：与住宅区别：公寓新定义：公寓新定义：PARTPA
2、RT1 1：概念界定：概念界定从客户使用角度来说，公寓产品不同于写字楼，它不仅可以满足客户办公的需求，还兼备了居住功能，功能复合性是其重要特征。写字楼住宅住宅公寓公寓产品产品对商务功能对商务功能对居住功能对居住功能住宅住宅写字楼写字楼公寓公寓两种功能无明显界限，两种功能无明显界限，可自由转换，处于可自由转换，处于不不同同的市场环境会呈现的市场环境会呈现不同使用功能的偏向不同使用功能的偏向集中办公，形集中办公，形象展示较好象展示较好不具备不具备具备具备不具备不具备PARTPART1 1：概念界定：概念界定功能复合的公寓产品区别于居住产品：n非居住用地，40或50年产权n公建化外立面n大堂、电梯间
3、等商务化配套、商务化物业管理n套内空间和平层空间的可分割区别于商务产品：n智能化消防要求不一致、无中央空调等n层高多为3-3.3米，商务物业3.6-4米n增加了煤气等生活配套VS公寓产品是这样一种物业形式：它具有公建化形式和住宅化内核，可以同时满公寓产品是这样一种物业形式：它具有公建化形式和住宅化内核，可以同时满足办公与居住功能的复合需求。足办公与居住功能的复合需求。PARTPART1 1：概念界定：概念界定年年 限限商务公商务公寓寓：土地使用年限土地使用年限5050年，不可以签户口。年，不可以签户口。住住 宅宅：土地使用年限为土地使用年限为7070年年。天然气（明火）天然气（明火）商务公寓：
4、由于为商用性质，是无天然气接入，只能用电，或者煤气瓶。商务公寓：由于为商用性质，是无天然气接入，只能用电，或者煤气瓶。住住 宅：小区一般都接入天然气管道，方便便宜。宅：小区一般都接入天然气管道，方便便宜。梯户比梯户比商务公寓：梯户比高，一般要达到商务公寓：梯户比高，一般要达到3 3梯梯1010户以上，私密性较差，不适合居家生活户以上，私密性较差，不适合居家生活住住 宅：宅：2 2梯梯3 3、2 2梯梯3 3水电费水电费商务公商务公寓寓：水电费按商用算水电费按商用算，电费，电费1 1块以上块以上。住住 宅宅：水电费按民用算，水电费按民用算，0,60,6元。元。无阳台无阳台商务公寓：公建立面，无阳
5、台。通风较差，无法晾晒衣物、商务公寓：公建立面，无阳台。通风较差，无法晾晒衣物、住住 宅：大阳台宅：大阳台PARTPART1 1：概念界定：概念界定公寓与住宅技术指标对比公寓与住宅技术指标对比 （1 1）普通公寓（居住型公寓）普通公寓（居住型公寓）u 用地性质 一般为住宅一般为住宅u 产权类型 公寓公寓u 产权年限 7070年年u 产品特点 户型面积小，户型面积小，30603060平米平米 精装修交房标准，拎包即可入住精装修交房标准，拎包即可入住 配套设施完善配套设施完善 物业管理提供高于普通住宅的额物业管理提供高于普通住宅的额 外优质服务外优质服务 销售价格一般高于区域整体水平销售价格一般高
6、于区域整体水平PARTPART2 2：公寓类型：公寓类型 （2 2）商务公寓商务公寓u 用地性质一般为综合性用地（商住）或商业用地一般为综合性用地（商住）或商业用地u 产权类商务公寓商务公寓u 产权年限根据用地性质而定，根据用地性质而定，5050年或年或4040年年u 产品特点一般处于城市核心地段及商务中心区一般处于城市核心地段及商务中心区既可居住，又可办公既可居住，又可办公具备写字楼功能具备写字楼功能，部分城市可注册公司部分城市可注册公司价格相对写字楼较低首付最低可达价格相对写字楼较低首付最低可达2 2成，成， 按揭可达按揭可达20-3020-30年（如深圳）年（如深圳）产权性质为商务公寓，
7、非纯写字楼产权性质为商务公寓，非纯写字楼北京建外北京建外sohosoho公寓公寓PARTPART2 2：公寓类型：公寓类型PARTPART2 2：公寓类型：公寓类型（2 2）商务公寓商务公寓PARTPART2 2：公寓类型：公寓类型（2 2）商务公寓商务公寓u用地性质一般为商业用地一般为商业用地u产权类型公寓或商务公寓公寓或商务公寓u产权年限根据用地性质而定，根据用地性质而定，4040年年u产品特点面积较小，主力户型主要在面积较小，主力户型主要在9090平米以下，装修档次较高平米以下，装修档次较高大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便按照星级酒
8、店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性一般以只租按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性一般以只租 不售和产权式经营为主不售和产权式经营为主大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高服务，因此物业管理费也较高PARTPART2 2：公寓类型：公寓类型 （3 3）酒店式公寓酒店式公寓PARTPART2 2：公寓类型：公寓类型 （3 3）酒店式公寓酒店式公寓【公寓类型对比公寓类型对比】普通公寓普通公寓 商务公寓商务公寓酒店式公寓
9、酒店式公寓用地性质用地性质 住宅住宅综合性用地或商业用地综合性用地或商业用地商业用地商业用地产权性质产权性质公寓公寓商务公寓商务公寓商务公寓或公寓商务公寓或公寓产权年限产权年限7070年年4040年或年或5050年年4040年年特特 点点1.1.户型面积小，户型面积小，30603060平平米；米；2.2.常带装修交付常带装修交付，拎包即拎包即可入住可入住；3.3.物业管理物业管理提供高于普通提供高于普通住宅的额外优质服务；住宅的额外优质服务； 4.4.销售价格一般高于区域销售价格一般高于区域整体整体水平水平5.5.首付首付3 3成，住宅利率成，住宅利率6.6.层高不超过层高不超过4 4米，梯户
10、米，梯户比较高比较高1.1.一般处于城市核心地一般处于城市核心地段及商务中心区，既段及商务中心区，既可居住，又可办公；可居住，又可办公；2.2.具备写字楼功能具备写字楼功能，可，可注册注册公司公司；3.3.物业管理提供高于普物业管理提供高于普通住宅的额外优质服通住宅的额外优质服务务； 4.4.首付首付5 5成，贷款为商业成，贷款为商业利率高于住宅贷款利利率高于住宅贷款利率率5.5.层高可达层高可达5.65.6米，梯户米，梯户比高比高1.1.面积较小，主力户型主要面积较小，主力户型主要在在9090平米以下，装修档次平米以下，装修档次较高较高 2.2.大多位于城市核心繁华地大多位于城市核心繁华地带
11、、商圈周边，交通方便带、商圈周边，交通方便 3.3.按照星级酒店的设施标准按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性计，体现档次与舒适性 4.4.一般以只租不售和产权式一般以只租不售和产权式经营为主经营为主 5.5.大多聘请国际知名品牌物大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业的酒店式服务，因此物业管理费也管理费也较高较高6.6.层高可到层高可到5.65.6米，梯户比高米，梯户比高PARTPART2 2：公寓类型：公寓类型公寓的目标客户及公寓的目标客户及功能要
12、求功能要求普通公寓普通公寓 （居住型公寓）（居住型公寓）商务公寓商务公寓酒店式公寓酒店式公寓n 高级白领及投资客n 低首付、低月供n 精装修交房，配套完善，交通方便n 具有较大投资价值，升值潜力大n 自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业者的偏好n 投资者，可作为商住型出租，投资回报率高，升值潜力大n n 租客主要以外籍跨国企业高管、在深外籍人 士、来往深港两地的商务人士为主n 购买客户主要以投资客为主n 具备良好的商业、商务、交通条件n 具备较高的投资价值PARTPART2 2：公寓类型：公寓类型PARTPART3 3：商务公寓特征及用途：商务公寓特征及用途商务公寓商务公寓特征特征比较比较
13、商务公寓商务公寓用途比较用途比较商务公寓分为两类：居住型和办公型，商务公寓分为两类：居住型和办公型，其区别主要体现在以下几部分：PARTPART3 3：商务公寓特征及用途：商务公寓特征及用途公寓产权大致归纳为三类 出租型出租型它以出租给出租给租客使用为目的租客使用为目的，因此这类公寓可称之为出租公寓； 自住型自住型公寓的每个单位属于不同的拥有者，有独立的产权，购买者主要用于自住独立的产权，购买者主要用于自住 混合型（混合型（MixedMixed）混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所等，另一部分为寓所一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所等，另一部分为寓所单位单位；此外，我们还可根
14、据公寓的结构和型态，将其区分为小型公寓小型公寓（Small apartment Complexes）、花园公寓花园公寓（Garden apartment complexes）和高层公寓高层公寓（High-rise building）。PARTPART4 4：公寓公寓产权产权类型类型PARTPART5 5：公寓公寓产品特性产品特性【价值一价值一】跳高户型：层高跳高户型：层高4 4米以上，米以上，LOFTLOFT公寓的层高可以达公寓的层高可以达 到到5.65.6米，一层米，一层变两变两层是对客户杀手锏层是对客户杀手锏PARTPART5 5：公寓公寓产品特性产品特性【价值价值二二】总价低：即使单价较
15、高，但总价低：即使单价较高，但公寓面积多在公寓面积多在3030 6060，面积较小，折合下来的总价依然较低，面积较小，折合下来的总价依然较低PARTPART5 5：公寓公寓产品特性产品特性【价值价值三三】高回报率：区位优越，配套完善，装修豪华，升值高回报率：区位优越，配套完善，装修豪华，升值前景和租金都高于一般住宅前景和租金都高于一般住宅PARTPART5 5：公寓公寓产品特性产品特性【价值价值四四】不限购不限贷：当前限购限贷政策的影响，抑制投不限购不限贷：当前限购限贷政策的影响，抑制投资需求，公寓的不限购不限贷政策无疑受到了投资者的青睐资需求，公寓的不限购不限贷政策无疑受到了投资者的青睐PA
16、RTPART5 5：公寓公寓产品特性产品特性优势不限购不限贷【价值价值五五】可注册公司：公寓用途既可居住也可以办公，可作可注册公司：公寓用途既可居住也可以办公，可作为办公场所注册公司为办公场所注册公司PARTPART5 5：公寓公寓产品特性产品特性优势可注册公司【不足不足一一】年限短：土地出让年限只有年限短：土地出让年限只有4040或或5050年，到投资者手里年，到投资者手里的使用年的使用年 限就更短，是影响投资者购买的重要因素限就更短，是影响投资者购买的重要因素PARTPART5 5：公寓公寓产品特性产品特性【不足不足二二】户型不佳：碍于公寓楼层多户型的设计，在使用率、户型不佳：碍于公寓楼层
17、多户型的设计，在使用率、朝向、户型结构方面不如一般住宅朝向、户型结构方面不如一般住宅住宅PARTPART5 5：公寓公寓产品特性产品特性【不足不足三三】首付高：比例首付高：比例3 3到到5 5成，高于一般住宅，且无利率优惠，成，高于一般住宅，且无利率优惠，贷款年限较短，不利于顾客购买贷款年限较短，不利于顾客购买PARTPART5 5：公寓公寓产品特性产品特性【不足不足四四】不通气：无管道天然气接入，使用灌装煤气的成本较不通气：无管道天然气接入，使用灌装煤气的成本较高，会给后期住户带来不便高，会给后期住户带来不便PARTPART5 5：公寓公寓产品特性产品特性【不足不足五五】税税费高：水电煤气的
18、费用高于一般住宅，增加住户的费高：水电煤气的费用高于一般住宅，增加住户的居住成本居住成本PARTPART5 5：公寓公寓产品特性产品特性【不足不足六六】投资风险：公寓的土地和开发成本较高，最终的出售投资风险：公寓的土地和开发成本较高，最终的出售价格也较高，由于本身的购买成本较高，压缩后期的升值空间价格也较高，由于本身的购买成本较高，压缩后期的升值空间PARTPART5 5：公寓公寓产品特性产品特性【化劣势为优势化劣势为优势】扭转产品抗性扭转产品抗性可用电磁壶代替PARTPART5 5：公寓公寓产品特性产品特性【客户类型客户类型】公寓是外国的舶来品，外国高收入群体对公寓的接公寓是外国的舶来品，外国高收入群体对公寓的接 受程度较高，另外一部分就是国内的投资者受程度较高，另外一部分就是国内的投资者PARTPART6 6：公寓公寓产品目标客户产品目标客户THE END ,THANKS2014年6月24日
