1、泓域咨询丨项目规划咨询 可行性研究报告 1 远红外光波浴房项目可行性报告 第一章 项目绪论 第二章 项目选址科学性分析 第三章 工程设计总体方案 第四章 环境保护 第五章 节能分析 第六章 组织机构及人力资源配置 第七章 项目实施进度计划 第八章 投资估算与资金筹措 第九章 经济评价 第十章 综合评价结论及投资建议 泓域咨询丨项目规划咨询 可行性研究报告 2 第一章 项目基本情况说明 一、项目名称及提出背景 （一）项目名称 远红外光波浴房投资建设项目 （二）项目建设单位 六安某某股份有限公司 （三）项目提出理由 第四次工业革命的浪潮涌来，全球制造业正经受着前所未有的冲击、调整和变革。各工业发达
2、国家纷起应对，制订国家战略，以求在行将到来的变革中取得主动。美国于2011年颁布了先进制造伙伴计划（AMP），以“确保美国在先进制造业中的领导地位”；随后，又提出了再工业化和制造业回归的口号。德国提出德国2020高技术战略，英国制订了“英国工业2050战略”，日本相继提出物联网和机器人战略，法国起草了未来产业规划，韩国则有“未来增长动力计划”，等等，无不是为促进本国制造业适应未来、赢得发展。中国制造业就规模和总量在世界名列第一，但中国制造业在效益、效率、质量、产业结构、持续发展、资源消耗等方面与工业发达国家差距较大。中国制造业必须从规模、速度的发展轨道转向质量、效益的发展轨道，从高速度发展转向
3、高质量发展，才能在第四次工业革命中形成泓域咨询丨项目规划咨询 可行性研究报告 3 持续发展的能力，继续成为中国国民经济的主体，与中国在全球制造业中的地位相对应。 未来5到10年，是全球新一轮科技革命和产业变革从蓄势待发到群体迸发的关键时期。信息革命进程持续快速演进，物联网、云计算、大数据、人工智能等技术广泛渗透于经济社会各个领域，信息经济繁荣程度成为国家实力的重要标志。增材制造（3D打印）、机器人与智能制造、超材料与纳米材料等领域技术不断取得重大突破，推动传统工业体系分化变革，将重塑制造业国际分工格局。基因组学及其关联技术迅猛发展，精准医学、生物合成、工业化育种等新模式加快演进推广，生物新经济
4、有望引领人类生产生活迈入新天地。应对全球气候变化助推绿色低碳发展大潮，清洁生产技术应用规模持续拓展，新能源革命正在改变现有国际资源能源版图。数字技术与文化创意、设计服务深度融合，数字创意产业逐渐成为促进优质产品和服务有效供给的智力密集型产业，创意经济作为一种新的发展模式正在兴起。创新驱动的新兴产业逐渐成为推动全球经济复苏和增长的主要动力，引发国际分工和国际贸易格局重构，全球创新经济发展进入新时代。 二、项目拟建地址及用地指标 （一）项目拟建地址 该项目选址在六安某某工业园区。 （二）项目用地性质及用地规模 泓域咨询丨项目规划咨询 可行性研究报告 4 1、该项目计划在六安某某工业园区建设，用地性
5、质为工业用地。 2、项目拟定建设区域属于工业项目建设占地规划区，建设区总用地面积73333.7 平方米（折合约110.0 亩），代征地面积660.0 平方米，净用地面积72673.7 平方米（折合约109.0 亩），土地综合利用率100.0%；项目建设遵循“合理和集约用地”的原则，按照远红外光波浴房行业生产规范和要求进行科学设计、合理布局，符合远红外光波浴房制造和经营的规划建设需要。 （三）项目用地控制指标 1、该项目实际用地面积72673.7 平方米，建筑物基底占地面积49854.2 平方米，计容建筑面积82048.7 平方米，其中：规划建设生产车间66714.6 平方米，仓储设施面积915
6、6.9 平方米（其中：原辅材料库房5523.2 平方米，成品仓库3633.7 平方米），办公用房3197.6 平方米，职工宿舍1816.8 平方米，其他建筑面积（含部分公用工程和辅助工程）1162.8 平方米；绿化面积4796.5 平方米，场区道路及场地占地面积18023.1 平方米，土地综合利用面积72673.8 平方米；土地综合利用率100.0%。 2、该工程规划建筑系数68.6%，建筑容积率1.1 ，绿化覆盖率6.6%，办公及生活用地所占比重5.2%，固定资产投资强度3472.5 万元/公顷，场区土地综合利用率100.0%；根据测算，该项目建设完全符合工业项目建设用地控制指标（国土资发【
7、2008】24号）文件规泓域咨询丨项目规划咨询 可行性研究报告 5 定的具体要求。 三、项目建设的理由 第四次工业革命的浪潮涌来，全球制造业正经受着前所未有的冲击、调整和变革。各工业发达国家纷起应对，制订国家战略，以求在行将到来的变革中取得主动。美国于2011年颁布了先进制造伙伴计划（AMP），以“确保美国在先进制造业中的领导地位”；随后，又提出了再工业化和制造业回归的口号。德国提出德国2020高技术战略，英国制订了“英国工业2050战略”，日本相继提出物联网和机器人战略，法国起草了未来产业规划，韩国则有“未来增长动力计划”，等等，无不是为促进本国制造业适应未来、赢得发展。中国制造业就规模和总
8、量在世界名列第一，但中国制造业在效益、效率、质量、产业结构、持续发展、资源消耗等方面与工业发达国家差距较大。中国制造业必须从规模、速度的发展轨道转向质量、效益的发展轨道，从高速度发展转向高质量发展，才能在第四次工业革命中形成持续发展的能力，继续成为中国国民经济的主体，与中国在全球制造业中的地位相对应。 四、项目建设内容 （一）土建工程 该项目在六安某某工业园区建设，总用地面积73333.7 平方米（折合约110.0 亩），预计总建筑面积82048.7 平方米，其中：规划建设泓域咨询丨项目规划咨询 可行性研究报告 6 生产车间66714.6 平方米，仓储设施面积9156.9 平方米（其中：原辅材
9、料库房5523.2 平方米，成品仓库3633.7 平方米），办公用房3197.6 平方米，职工宿舍1816.8 平方米，其他建筑面积（含部分公用工程和辅助工程）1162.8 平方米，建筑物基底占地面积49854.2 平方米，场区道路及场地占地面积18023.1 平方米，绿化面积4796.5 平方米，土地综合利用面积72673.8 平方米；该项目工程容积率1.1 ，建筑系数68.6%，建设区域绿化覆盖率6.6%，办公及生活用地所占比重5.2%，场区土地综合利用率100.0%。 （三）公用工程及其他 该项目建设公用工程包括：电气系统、给排水系统、供热系统、办公生活设施、消防系统、污染物处理系统等，
10、提供完善的配套设施及便捷舒适的配套环境。 五、项目产品规划方案 （一）产品规划方案 该项目产品是以市场需求为导向，结合某某有限公司研发能力与发展规划而确定目标市场；项目投产后选定的生产经营范围是：生产（制造）销售远红外光波浴房。 （二）项目效益规划目标 根据预测，该项目达纲年的营业收入79200.0 万元，总成本费用61456.0 万元，营业税金及附加354.6 万元，年新增利税总额21631.0 泓域咨询丨项目规划咨询 可行性研究报告 7 万元，年利润总额17389.4 万元，年净利润13042.0 万元，年纳税总额8589.0 万元。 六、投资估算及资金筹措方案 （一）项目投资方案 1、根
11、据谨慎财务测算，项目总投资36325.1 万元，其中：固定资产投资25237.1 万元，占项目总投资的69.5%；流动资金11088.0 万元，占项目总投资的30.5%；在固定资产投资中，建设投资24750.0 万元，占项目总投资的68.1%；建设期借款利息487.1 万元，占项目总投资的1.3%。 2、该项目建设投资24750.0 万元，其中：工程建设费用22937.5 万元，占项目总投资的63.1%，包括：建筑工程投资10068.1 万元，占项目总投资的27.7%；设备购置费12494.6 万元，占项目总投资的34.4%；安装工程费374.8 万元，占项目总投资的1.0%；工程建设其他费用
12、1446.7 万元，占项目总投资的4.0%，其中：土地使用权费924.0 万元，占项目总投资的2.5%，预备费365.8 万元，占项目总投资的1.0%。 （二）资金筹措方案 1、项目总投资（TI）36325.1 万元，根据资金筹措方案，某某有限公司计划自筹资金26425.1 万元，占项目总投资的72.7%。 2、根据谨慎财务测算，该项目全部借款总额9900.0 万元，占项泓域咨询丨项目规划咨询 可行性研究报告 8 目总投资的27.3%，其中：项目建设期申请银行借款9900.0 万元，占项目总投资的27.3%；项目经营期申请流动资金借款0.0 万元，占项目总投资的0.0%。 七、项目达纲年预期经
13、济效益 1、项目达纲年预期经营收益：79200.0 万元（含税）。 2、年总成本费用61456.0 万元。 3、营业税金及附加354.6 万元。 4、项目达纲年利润总额：17389.4 万元。 5、项目达纲年净利润：13042.0 万元。 6、项目达纲年纳税总额：8589.0 万元。 7、总投资收益率（ROI）：49.1%。 8、资本金净利润率（ROE）：65.8%。 9、项目达纲年投资利润率：47.9%。 10、项目达纲年投资利税率：59.5%。 11、项目达纲年投资回报率：35.9%。 12、全部投资回收期（所得税税后）：4.1 年（含建设期12 个月）。 八、项目建设进度规划 “远红外光
14、波浴房生产建设项目”按照国家基本建设程序的有关法规和实施指南要求进行建设，该项目建设期限规划为12 个月。 九、项目可行性分析 泓域咨询丨项目规划咨询 可行性研究报告 9 1、工业低碳发展试点示范行动。在钢铁、有色、建材、石化和化工、装备制造等重点行业，开展低碳企业创建试点。在化工、水泥、钢铁等行业实施碳捕集、利用与封存示范，加强二氧化碳在石油开采、塑料制品、食品加工等领域的应用。 2、当前，各地各部门的一项首要工作，就是学懂弄通贯彻好习近平新时代中国特色社会主义经济思想，把思想和行动统一到我国经济发展新的历史方位上来，统一到落实党的十九大确定的目标任务上来，统一到党中央对明年经济工作的各项部
15、署上来，落实主体责任、增强能力本领、找准短板弱项、解决实际问题、稳妥有序推进，确保经济工作明年开好局、起好步，推动我国经济向高质量发展不断迈进。 3、展望未来，改革开放依然是决定实现“两个一百年”奋斗目标和实现中华民族伟大复兴的关键一招，停顿和倒退是没有出路的。“开弓没有回头箭，改革关头勇者胜”。在经济发展新常态下全面深化改革，要更加注重改革的系统性、整体性和协同性，狠抓改革攻坚，突出创新驱动，强化风险防控，加强民生保障，应当成为全面深化改革关键时期需要着力做好的重要工作。 十、项目综合评价 1、该项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合六安及六安行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进六安远
16、红外光波浴房产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意泓域咨询丨项目规划咨询 可行性研究报告 10 义。 2、客观地讲，中国制造业总体上仍未摆脱规模拉动的路径依赖，由数量扩张向质量提升的转变尚不够顺畅。质量效益、结构优化和持续发展三方面，相较美、德、日等制造强国仍有巨大提升空间，特别是质量效益，未来应是中国制造强国建设的主要突破方向。显而易见，中国制造2025实施和推进所取得的成效，是中国制造企业在各方的支持下奋发图强的结果，是顺应第四次工业革命的浪潮而积极吸纳、融入各类高新技术的结果，是多年技术创新积累而发力的结果，是在开放的环境下与国外相关企业开展平等互利双赢的合作的
17、结果。一些国外组织对中国制造2025的认识，不乏臆测和推断，其逻辑和推理缺乏科学性和公正性，结论自然是片面的、双重标准的。美国贸易代表办公室对华301调查报告，多处提到中国制造2025，但遗憾的是调查报告充斥了违背事实的推理，与中国制造2025的主张和部署不符。这一调查报告置世贸组织原则于不顾，单边主义发起对中国出口到美国的1300个单独关税项目产品，包括航空航天、信息通讯、机械产品在内，加征25%的从价税。这一行动，固然对清单所列这些产品在美的竞争力有所影响，特别是对生产这些机械产品的中国企业，可能带来竞争力削弱、订单减少、经营困难。但中国的回应，对美国相应的产业带来的影响或许更甚。 3、某
18、某有限公司为适应国内外市场需求，拟建“远红外光波浴房泓域咨询丨项目规划咨询 可行性研究报告 11 生产建设项目”，该项目的建设能够有力促进六安六安经济发展，为社会创造683 个就业机会，达纲年纳税总额8589.0 万元，可以促进六安区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献，由此可见，该项目的实施具有显著的社会效益。 4、该项目总投资36325.1 万元，其中：建设投资24750.0 万元，建设期借款利息487.1 万元，流动资金11088.0 万元；经测算分析，项目建成投产后达纲年营业收入79200.0 万元，总成本费用61456.0 万元，年利税总额21631.0 万元，其
19、中：年净利润13042.0 万元，纳税总额8589.0 万元（增值税3887.0 万元，营业税金及附加354.6 万元，年缴纳企业所得税4347.4 万元），年利润总额17389.4 万元，税后财务内部收益率（FIRR）28.6%，全部投资回收期4.1 年，固定资产投资回收期3.3 年，该项目可以取得较好的经济效益。 客观地讲，中国制造业总体上仍未摆脱规模拉动的路径依赖，由数量扩张向质量提升的转变尚不够顺畅。质量效益、结构优化和持续发展三方面，相较美、德、日等制造强国仍有巨大提升空间，特别是质量效益，未来应是中国制造强国建设的主要突破方向。显而易见，中国制造2025实施和推进所取得的成效，是中
20、国制造企业在各方的支持下奋发图强的结果，是顺应第四次工业革命的浪潮而积极吸纳、融入各类高新技术的结果，是多年技术创新积累而发力的结果，是在开放的环境下与国外相关企业开展平等互利双赢的合作的结果。一些泓域咨询丨项目规划咨询 可行性研究报告 12 国外组织对中国制造2025的认识，不乏臆测和推断，其逻辑和推理缺乏科学性和公正性，结论自然是片面的、双重标准的。美国贸易代表办公室对华301调查报告，多处提到中国制造2025，但遗憾的是调查报告充斥了违背事实的推理，与中国制造2025的主张和部署不符。这一调查报告置世贸组织原则于不顾，单边主义发起对中国出口到美国的1300个单独关税项目产品，包括航空航天
21、、信息通讯、机械产品在内，加征25%的从价税。这一行动，固然对清单所列这些产品在美的竞争力有所影响，特别是对生产这些机械产品的中国企业，可能带来竞争力削弱、订单减少、经营困难。但中国的回应，对美国相应的产业带来的影响或许更甚。 泓域咨询丨项目规划咨询 可行性研究报告 13 第二章 项目选址科学性分析 一、项目选址及用地方案 1、某某有限公司通过对项目拟建场地缜密调研，充分考虑了项目生产所需的内部和外部条件：距原料产地的远近、企业劳动力成本、生产成本以及拟建区域产业配套情况、基础设施条件及土地成本等。 2、通过对可供选择的建设地区进行比选，综合考虑后选定的项目最佳建设地点六安某某工业园区，所选区
22、域完善的基础设施和配套的生活设施为项目建设提供了良好的投资环境。 3、由某某有限公司承办的“远红外光波浴房生产建设项目”，拟选址在六安某某工业园区。全市实现地区生产总值1544.98亿元，同比增长8.5%。其中：第一产业增加值215.96亿元，同比增长4.1%；第二产业增加值724.72亿元，同比增长7.1%；第三产业增加值604.29亿元，同比增长12.0%。按常住人口计算，全市人均GDP39555元，增长7.8%。全市三次产业结构由上年的14.7:47.8:37.5调整为14.0:46.9:39.1，第三产业占比提高1.6个百分点，三次产业对全市经济增长贡献率分别为6.7%、41.5%和5
23、1.8%，分别拉动全市GDP增长0.6个、3.5个和4.4个百分点。全市非公有制经济增加值697.13亿元，增长7.8%，占地区生产总值的比重为45.1%，对全市经济增长的贡献率为42.2%。全市实现全部工业增加值638.69亿元，同比增长7.3%。规泓域咨询丨项目规划咨询 可行性研究报告 14 模以上工业增加值增长8.7%，其中非公有制规模以上工业增加值增长7.5%。在规模以上工业中，按经济类型分，国有企业基本持平；集体企业下降12.0%，股份制企业增长11.6%，外商及港澳台投资企业增长11.0%。按企业规模分，大中型企业增长9.6%，小微型企业增长7.8%。按行业分，农副食品加工业增长3
24、0.6%，医药制造业增长18.7%，非金属矿物制品业基本持平，石油加工、炼焦和核燃料加工业下降22.6%，黑色金属及压延加工业增长10.7%，有色金属及压延加工业下降21.4%，通用设备制造业下降0.1%，专用设备制造业增长18.8%。全市规模以上工业企业实现利润总额128.6亿元，同比增长72.9%。分经济类型看，国有企业盈利2180万元；集体企业盈利1.54亿元；股份制企业盈利110.29亿元，增长63.7%；外商及港澳台投资企业盈利12.89亿元。 4、拟定建设区域属项目建设占地规划区，项目总用地面积73333.7 平方米（折合约110.0 亩），代征地面积660.0 平方米，净用地面积
25、72673.7 平方米（折合约109.0 亩）；项目建设遵循“合理和集约用地”的原则，按照远红外光波浴房行业生产规范和要求，进行科学设计、合理布局，符合远红外光波浴房生产经营的需要。 二、土地权属类别 该项目拟建场区位于六安某某工业园区，土地性质为工业建设用地，其土地权属为国有出让土地，使用权归某某有限公司，项目总占泓域咨询丨项目规划咨询 可行性研究报告 15 地面积73333.7 平方米（折合约110.0 亩），目前，土地征用工作已经全部完成，所使用土地均系通过土地出让方式获得，土地使用权费924.0 万元，土地使用年限为50年。 三、项目节约用地措施 1、土地既是人类赖以生存的物质基础，也
26、是社会经济可持续发展必不可少的条件，因此，某某有限公司在利用土地资源时，严格执行国家有关行业规定的用地指标，根据建设内容、规模和建设方案，按照国家有关节约土地资源要求，合理利用土地。 2、在项目建设过程中，某某有限公司根据六安的总体规划以及工业园区对该项目地块的控制性指标，本着“经济适宜、综合利用”的原则进行科学规划、合理布局，最大限度地提高土地综合利用率。 3、该项目依托六安某某工业园区已有生活设施、公共设施、交通运输设施，建设区域少建非生产性设施，因此，有利于节约土地资源和节省建设投资。 4、该项目建设认真贯彻执行专业化生产的原则，除了主要生产过程和关键工序由某某有限公司实施外，其他附属商品采取外协（外购）的方式，从而减少重复建设，节约了资金、能源和土地资源。 5、采用大跨度连跨厂房，方便生产设备的布置，提高厂房面积的利用率，有利于节约土地资源；原料及辅助材料仓库采用简易货架，提高了库房的面积和空间利用率，从而有效地节约土地资源。
