1、 -韩小朦韩小朦物业装修管理物业装修管理 装修不是我们装修不是我们自己的事吗自己的事吗? ?还需要管理吗还需要管理吗? ?装修管理的必要性装修管理的必要性 为什么装修监管呢？为什么装修监管呢？l【案情案情4 4】20012001年年7 7月的某天，月的某天，1 1名名8 8岁男孩与岁男孩与1111岁的同伴在小区内玩球。两人抢球时，该岁的同伴在小区内玩球。两人抢球时，该8 8岁岁男孩不慎跌倒在小区门口一建筑垃圾堆上，被垃圾堆上一个废弃玻璃鱼缸的锐口割断了股动男孩不慎跌倒在小区门口一建筑垃圾堆上，被垃圾堆上一个废弃玻璃鱼缸的锐口割断了股动脉。经抢救无效，该脉。经抢救无效，该8 8岁男孩于次日晚上死
2、亡。经查，该堆建筑垃圾是居住在该小区内的某岁男孩于次日晚上死亡。经查，该堆建筑垃圾是居住在该小区内的某业主在个月中装修房屋时临时堆放的，居委会曾多次要求该业主将垃圾及时清运出动。事业主在个月中装修房屋时临时堆放的，居委会曾多次要求该业主将垃圾及时清运出动。事发前发前3 3天，该业主委托环卫保洁公司清运了部分垃圾，剩下的部分垃圾该业主称非其堆放而天，该业主委托环卫保洁公司清运了部分垃圾，剩下的部分垃圾该业主称非其堆放而未清运。男孩父母可以采取怎样的诉讼请求未清运。男孩父母可以采取怎样的诉讼请求? ? l男孩父母将该业主、物业公司、岁同伴的父母告上法庭，要求赔偿经济损失。男孩父母将该业主、物业公司
3、、岁同伴的父母告上法庭，要求赔偿经济损失。 【焦点问题焦点问题】对小区内的建筑垃圾，物业公司应承担什么责任？对小区内的建筑垃圾，物业公司应承担什么责任？一审法院经审理，判决物业公司及该业主、岁同伴的父母，分别赔偿男孩父母经济损失人一审法院经审理，判决物业公司及该业主、岁同伴的父母，分别赔偿男孩父母经济损失人民币民币元元，元和元。该业主不服提起上诉。，元和元。该业主不服提起上诉。l二审法院认为，该业主没有证据证明垃圾是别人堆放的，虽然不能认定鱼缸是该业主的二审法院认为，该业主没有证据证明垃圾是别人堆放的，虽然不能认定鱼缸是该业主的，但垃圾为鱼缸创造了放置的条件，有不可堆卸的责任。二审人民法院据此
4、驳回该业主的上，但垃圾为鱼缸创造了放置的条件，有不可堆卸的责任。二审人民法院据此驳回该业主的上诉请求，维持原判。诉请求，维持原判。【提示提示】 物业公司存在过错，没有及时督促业主清理垃圾，也没有自行清理。因此应承担责任物业公司存在过错，没有及时督促业主清理垃圾，也没有自行清理。因此应承担责任。培训内容培训内容l物业装修管理的基本概念物业装修管理的基本概念l物业装修管理的目的物业装修管理的目的l装修的办理流程装修的办理流程l装修管理中常见问题装修管理中常见问题l装修施工期间的装修施工期间的管理管理l装修验收装修验收l违章装修的处理违章装修的处理一、物业装修管理的基本概念一、物业装修管理的基本概念
5、l维护和保持房屋建筑原创设计的元素和风貌，维护和保持房屋建筑原创设计的元素和风貌，维护环境品质。维护环境品质。l维护房屋建筑结构、外观、环境、设施设备遭维护房屋建筑结构、外观、环境、设施设备遭受破坏和污染。受破坏和污染。l维护小区正常的生活、学习、工作秩序，营造维护小区正常的生活、学习、工作秩序，营造小区的安定、团结、和谐氛围小区的安定、团结、和谐氛围l维护物业管理秩序，保障物业管理服工作的正维护物业管理秩序，保障物业管理服工作的正常开展。常开展。 二、二、装修管理的目的装修管理的目的l规范施工行为，消除施工隐患，保证新建楼房规范施工行为，消除施工隐患，保证新建楼房外观的整洁和统一；外观的整洁
6、和统一；l杜绝新建楼房建筑主体和承重结构遭受破坏；杜绝新建楼房建筑主体和承重结构遭受破坏；l保障新建楼房的居住安全，楼房配套设备设施保障新建楼房的居住安全，楼房配套设备设施的正常运行和使用。的正常运行和使用。l最终实现物业的保质和增质，延长物业使用寿最终实现物业的保质和增质，延长物业使用寿命。命。三、装修手续的办理三、装修手续的办理 在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真实装修意图，解答业主的相关问题实装修意图，解答业主的相关问题。 例如：在承重墙上开门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内门窗位置、移动水电线路、移动弱电
7、线路（可视对讲、有线电视、网络、电话等）、改变烟道开口位置、改变下水管道、改变暖气管道、改变阳台用途、改变窗户玻璃颜色、改变进户门颜色和式样、随意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯位置和样式、改变空调安装位置等等。 解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，那些是可以改变的那些是绝对不可解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，那些是可以改变的那些是绝对不可改变的，同时夸大改动后可能给业主带来的后果与麻烦，让业主无形中形成如果这改变的，同时夸大改动后可能给业主带来的后果与麻烦，让业主无形中形成如果这样做将产生巨大损失的意识样做将产生巨大损失的意识。注重注重“装修管理规定装修管理规定”的前期宣传
8、的前期宣传l在入伙时，设立装修咨询台，指定专人负责装在入伙时，设立装修咨询台，指定专人负责装修讲解，将装修管理规定和装修办理流程图公修讲解，将装修管理规定和装修办理流程图公布在客服中心门口，在业主办理装修时物业管布在客服中心门口，在业主办理装修时物业管理人员作详细讲解，在宣传栏或是大堂张贴装理人员作详细讲解，在宣传栏或是大堂张贴装修管理规定和空调位置立面图等。修管理规定和空调位置立面图等。 装修办理流程图装修办理流程图 业主申请业主申请填写装修申请表填写装修申请表签订装修管理协议签订装修管理协议缴纳相关费用缴纳相关费用重新设计重新设计限期整改限期整改装修施工审核装修施工审核动工动工验收验收退还
9、保证金退还保证金不合格不合格未通过未通过通过通过再审核再审核合格合格四、装修管理中常见问题四、装修管理中常见问题 装修时段是物业管理难度比较大的阶段，通常遇装修时段是物业管理难度比较大的阶段，通常遇到下列问题：到下列问题： 1、装修噪声对已入住住户造成影响；、装修噪声对已入住住户造成影响； 2、装修工人的管理，如装修工人进出小区的管理、装修工人的管理，如装修工人进出小区的管理、随地大小便的管理、安全管理等；随地大小便的管理、安全管理等； 3、业主不服从管理处的管理，违章装修；、业主不服从管理处的管理，违章装修； 4、因装修改动水电、打墙、防水引致后期矛盾和、因装修改动水电、打墙、防水引致后期矛
10、盾和房屋保修维修纠纷。房屋保修维修纠纷。 五、施工期间的管理五、施工期间的管理处理违章原则处理违章原则巡查的要求巡查的要求装修巡查的重点装修巡查的重点违规现象违规现象装修巡查的重点装修巡查的重点重新设的水管和电气线路重新设的水管和电气线路主体结构及公共配套设施主体结构及公共配套设施卫生间、厨房的防水层；卫生间、厨房的防水层；空调位置安装情况；空调位置安装情况；灭火器配备情况；灭火器配备情况；下水道的管理；下水道的管理；装修垃圾装修垃圾阳台装修情况；阳台装修情况；装修内容及进度；装修内容及进度；施工时间；施工时间；违章处理及整改跟违章处理及整改跟踪情况；踪情况；阳台装修情况；阳台装修情况；常见的
11、几种违规现象常见的几种违规现象1 1、 室内室内装修的活动中装修的活动中，擅自擅自破坏破坏房屋的外观房屋的外观，改变改变房屋的门、窗、阳台护栏，以及外立面墙砖房屋的门、窗、阳台护栏，以及外立面墙砖、涂料颜色、涂料颜色；2 2、 擅自在擅自在承重墙上开凿门、窗孔洞，严禁扩大承重墙上开凿门、窗孔洞，严禁扩大承重墙上原有的门窗承重墙上原有的门窗尺寸尺寸。3 3、 擅自安装擅自安装空调外机，空调外机应安装在房屋空调外机，空调外机应安装在房屋的预留位置上，或物业管理公司指定的位置上；的预留位置上，或物业管理公司指定的位置上；常见的几种违规现象常见的几种违规现象4. 4. 擅自安装广告牌及带有商用告示效应
12、的标识擅自安装广告牌及带有商用告示效应的标识 擅自占公共区域擅自占公共区域5 5、 装修垃圾没有按照规定运放。装修垃圾没有按照规定运放。6 6、 污染损坏公用设施设备，噪音污染，高空污染损坏公用设施设备，噪音污染，高空抛物，空气污染，将装修垃圾倒入下水管道等等抛物，空气污染，将装修垃圾倒入下水管道等等。处理违章的原则处理违章的原则1 1、以劝导、教育为主的原则。以劝导、教育为主的原则。 2 2、慎用处罚的原则。慎用处罚的原则。 3 3、批评规劝从重，处罚从轻的原则。批评规劝从重，处罚从轻的原则。 巡查要求巡查要求l了解了业主装修过程中的重点，也就明白了我了解了业主装修过程中的重点，也就明白了我
13、们日常巡检的重点。们日常巡检的重点。l在业主材料进场和水电路改造阶段，最少每天在业主材料进场和水电路改造阶段，最少每天要巡查一次，有违规意图的业主，一天要巡检要巡查一次，有违规意图的业主，一天要巡检二次，否则：一天晚上他就可能破坏防水层，二次，否则：一天晚上他就可能破坏防水层，第二天封闭了，让你无法查看，留下隐患。对第二天封闭了，让你无法查看，留下隐患。对于后面的木工和墙壁施工，一般一天或二天一于后面的木工和墙壁施工，一般一天或二天一次巡检就可以了。次巡检就可以了。六、装修验收六、装修验收1. 1. 水管给水是否通畅；水管给水是否通畅；2. 2. 照明和插座是否正常；照明和插座是否正常；3.
14、3. 卫生间、共用设施设备、消防功能、承重结卫生间、共用设施设备、消防功能、承重结 构、外墙构、外墙 、空调室外机位置等方面。、空调室外机位置等方面。4. 4. 地漏有没有堵塞等。地漏有没有堵塞等。 5. 5. 装修后墙、地、窗、门、卫生间防水等的验收装修后墙、地、窗、门、卫生间防水等的验收。6. 6. 防水是房屋的一个主要验收问题。防水是房屋的一个主要验收问题。 七、违章装修的处理七、违章装修的处理1. 1. 批评教育，责令立即整改。批评教育，责令立即整改。2. 2. 出具出具装修整改通知书装修整改通知书，限期整改。，限期整改。3. 3. 情形严重的报公司经理批准，实施停电停水情形严重的报公司经理批准，实施停电停水，强行制止违规及侵害行为。，强行制止违规及侵害行为。4.4.情形特别严重的，除强行停止施工外，报相关情形特别严重的，除强行停止施工外，报相关行政部门处理。行政部门处理。完完谢谢大家！
