1、农用地估价技术及案例主要内容农用地价值与农用地估价农用地估价方法 农用地宗地估价一二三农用地估价农用地估价理论与方法农用地宗地估价农用地基准地价评估不同利用类型的农用地估价评估对象、技术路线及程序样点地价平均法定级指数模型法基准地块评估法基准地价修正系数表编制成果与更新农用地价格影响因素农用地估价方法不同估价目的的农用地估价基本概念一、农用地价值与农用地估价1.1 价值构成与价格内涵农用地价值构成价社会稳定经营生产社会保障生态价值价值构成功能和效益价格表现形式经济生产价值经济生产收益经济生产价格资产维持与增值社会价值养老保障社会保障价格医疗保障就业保障粮食安全保障社会稳定价格生态价值固碳制氧景
2、观生态价格保育土壤调节气候保护生物多样性观光农业地方传统文化的维持相关科学研究1.1价值构成与价格内涵 农用地价值构成、具体功能及其价格表现形式经济生产价格社会价格景观生态价格社会保障价格社会稳定价格市场比较法保险费法粮食量法固碳制氧价格法收益还原法平均生活费法耕地开垦费法标准指标法成本逼近法最低社会保障费法恢复及防护费用法剩余法安置补偿费法影子工程法评分估价法旅行费用法基准地价修正法价格替代法假设市场法1.1价值构成与价格内涵 农用地价值的价格评估方法体系1.2估价基本原则预期收益估价基本原则替代原则递增递减贡献原则有效利用变动原则供需原则。影响因素影响因子自然因素气候条件日照条件、有效积温
3、（10）、无霜期、降雨量、降雨均衡度、湿度、灾害性天气地貌地形坡度、坡向、海拔高度、侵蚀切割土壤条件质地、有效土层厚、有机质含量、PH、障碍层深度、盐渍化程度水文状况地表水状况、地下水状况社会经济因素社会经济发展条件人均收入水平、人均土地指标、农产品市场供求土地制度土地利用规划、土地承包与承租形式基础设施条件灌溉条件、防拱排涝条件、供电条件、农田防护条件耕作便利条件田块平整度、地块形状、田块大小、田块方向生产利用状况农田种植模式、农业机械作业水平、农田投入产出水平交通条件道路类型、交通通达度、路网密度、对外交通便利度特殊的气候条件灾害性天气、特殊的小气候条件特殊的土壤条件被污染的土壤、有特异性
4、质的土壤1.3价格影响因素一般因素区域因素个别因素1.4价格体系价格构成经济生产价格农用地社会价格景观生态价格产权关系所有权垄断价格使用权价格估价目的农用地承包价格农用地转包价格农用地拍卖价格农用地抵押价格政府管理农用地基准地价农用地标定地价农用地交易底价农用地征地价格农用地课税价格1.5与建设用地价格之比较收益能力是基础生产能力收益能力估价方法少收益还原法基准地价系数修正法生产能力地域性强水平地带性垂直地带性报酬递增递减规律影响较大影响因素相对稳定稀缺性相对小价格变化平稳交易案例比较少市场比较法难收益还原法为主二、农用地估价方法方法市场比较法收益还原法成本逼近法剩余法评分估价法基准地价系数修
5、正法2.1市场比较法交易实例2待估土地待估土地价格修正比较比较交易实例3 比较市场比较法原理示意图 基本原理与程序交易实例12.1市场比较法情况修正期日修正待估对象价格 =可比实例价格 区域因 个别因 素修正 素修正待估对象价格可比实例价格正常交易情况估价时点价格同一区域价格相同条件价格微观宏观 基本原理与程序采用市场比较法评估不动产的价格，需要进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正。根据实际比较基准不同可分为：直接比较间接比较2.1 比较案例选择原则首选耕作制度、地区相同，次选类似地区土地利用类型相同价格类型相同或可比成交日期与估价期日接近，通常不宜超过3年正常交易或可修正为正常交
6、易至少3个可比较实例市场比较法要求相同：交易方式、经营类型、地形地貌应相似：地块大小、区位条件基本相同：生熟程度、农田基础设施状况、单位面积产量至少3个比较案例不宜超过3年，在农用地价格变动缓慢，且交易实例确实缺乏的地区可以放宽至5年。2.1市场比较法 比较案例调查成交价格 交易情况与目的价格类型计量单位 付款时间与方式付款时间付款方式交易情况交易目的 交易合同签订时间合同条款农用地定级估价成果资料案例的自然条件、社会经济条件和特殊条件的资料2.1市场比较法交易情况修正 偏低价高/价低偏低偏高价高价低或价高价低非正常交易修正方法 利害关系急买急卖债权债务特别动机或偏好地块合并税费转嫁纠纷交易
7、交易情况分析 计算修正系数 交易价格修正交易资料分析初定修正系数经验判断系数确定修正系数交易价格修正2.1市场比较法期日修正系数价格变动率价格与趋势待估宗地价格指数交易案例价格指数期日修正期日修正 基比价格指数价格指数时间序列分析 环比价格指数影响因素修正市场比较法 待估农用地的定级指数/可比实例的定级指数完成定级区其他区域2.1 属于不同的定级单元 属于相同的定级单元 直接修正 间接修正 可不修正或进行细微差别修正 评分法：以待估对象为基准，可比实例优于待估对象分值高于100，反之低于100，将分值转为修正率 建立标准样地，可比实例及待估对象与它逐项比较打分，将分值转化为修正率2.1市场比较
8、法影响因素权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C土壤质地土体构型坡度耕作距离合计影响因素修正影响因素直接比较表100100100100100100可比实例f1f2f3fn1K 2.1市场比较法影响因素权重标准样地估价对象可比实例A可比实例B可比实例C土壤质地土体构型坡度耕作距离合计f1f2f3fn1100100100100100100影响因素修正影响因素间接比较表待估宗地100100可比实例K 1r1r2.1市场比较法土地使用年期修正1待估宗地土地使用年限1可比实比实例土地使用11K i 1 P iPP 1 f1 P2 f2 P 3 f3 P4 f4 Pn fn P i fi确定待估宗地价
9、格算术平均加权平均P 1 P2 P3 Pnn1 nnPni12.1市场比较法2.1市场比较法实例实例A：面积为1.0亩，单价为12.43元/m2，交易日期为2008年6月1月实例B：面积为1.7亩，单价为14.71元/m2，交易日期为2008年4月1月实例C：面积为1.5亩，单价为8.29元/m2，交易日期为2007年8月1日实例D：面积为2.1亩，单价为10.28元/m2，交易日期为2007年10月1日 交易情况修正系数：实例A、B为正常情况；实例C、D均较正常价格偏低，其中：实例C估计偏低6%，实例D估计偏低2% 交易期日修正系数：据调查，2007年6月1日至2008年12月1日之间，该类
10、型农用地的价格平均每月比上月上涨1个百分点。 影响因素修正系数：由于估价对象所在地区及邻近地区未完成农用地定级工作，在确定影响因素修正系数时，采用直接比较修正法。影响因素权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C可比实例D坡度0.06100100100100100有效土层厚度0.06100110110100100障碍层深度0.0910090100100100土壤质地0.081001101109090剖面构型0.06100100100100100土壤PH值0.071001001109090土壤养分状况0.091001101009090岩石露头度0.04100100100100100灌溉水源0.1
11、3100100100100100灌溉保证率0.101001001009090排水条件0.091001109080902.1市场比较法实例影响因素比较表项目可比实例A可比实例B可比实例C可比实例D实际单价12.4314.718.2910.28交易情况修正100/100100/100100/94100/98交易期日修正104/100106/100114/100112/100影响因素修正100/103.1100/100.6100/92.9100/93.8比准价格12.5415.5010.8212.532.1市场比较法实例因素综合修正表待估宗地价格=（12.5415.5010.8212.53）/4=1
12、2.85元/m22.2收益还原法 产量、价格和生产成本等资料的收集收集原则收集内容 客观性原则 全面性原则 地域分异原则 农产品总量 农产品价格 农产品生产成本 产出确定的耕作制度、复种指数条件下，正常使用、经营、持续稳定状况下的产出量 费用年平均客观总费用 产出主产品、副产品 成本农用地维护费和生产农副产品的费用 不但要收集所评估地块的产出与生产成本，还要参考当地相类似地块的产出与生产成本 至少3年的数据，类似地块的产出，产量修正 近3年市场批发价格或收购价格（市场化价格）平均值 据耕作制度按年份确定2.2年总收益计算收益还原法 客观产出量生产经营用地租赁经营用地 主产品收入 副产品收入 旅
13、游收入（旅游、休闲价值） 租金收入 保证金（押金）利息 产品价格 旅游收入 客观年租金 一年期定期存款利息率作物粮食大豆薯类棉花花生核算内容原粮去豆荚后的干豆鲜薯皮棉带壳干花生果2.2收益还原法年总收益计算主产品产量和主产品产值 主产品产量 计量单位：公斤/公顷 计算标准：按照标准水份的价格来核算产值，国家规定的标准水份为14% 产量数据：连续3年平均值 主产品产值 按照估价时点的市场价格进行核算 无交易价格或采价困难的，按上年价格结合当时形势进行预测，按预测价格核算作物主：副作物主：副稻谷1:0.9籽棉1:3.4小麦1:1.1花生果1:0.8玉米1:1.2油菜籽1:1.5大豆1:1.6芝麻1
14、:2.2薯类1:0.5黄红麻1:1.9其他杂粮1:1.6烤烟1:1.62.2收益还原法年总收益计算副产品产值主要农作物主、副产品产量关系参考比例表 按市价折价计算（注意要扣除运杂费），成本超过其价值的不计入副产品产值年总费用计算费用构成收益还原法生产经营用地农田基本配套设施的维修费及折旧费种苗费：多年生作物需要分摊肥料费人工费：一般采用当地平均雇工费用水平畜工费机工费农药费水电费税金：基本采取免税政策利息：当年不能收回成本的应扣除利息不可预见费及其它费用：灾毁修缮、复垦等费用租赁经营用地税费管理费维修费。2.2收益还原法年总费用计算直接生产费用 种籽、种苗：指实际播种使用的自留种籽和购买种籽、
15、种苗、秧苗等支出，按购进价格加运杂费计算 农家肥：主要包括粪肥、绿肥、饼肥和菌肥，按购买价加运杂费计算 化肥：按购买价格计算 塑料薄膜：主要包括棚膜费和地膜费，两项费用分摊方法不一样。其中，地膜支出一次性计入地膜费，棚膜按两年分摊计算。当然，有的地区地膜可以多次使用，可以按照实际情况多次分摊 农药：按实际价格加运费计算 畜力：租借畜力耕种的，按客观支付的费用计算；自有畜力的费用参照当地习惯按一个畜工相当于几个人工计算或按当地的畜力价格计算 机械作业：是指使用各种农业机械进行翻耕、播种、收获、脱粒、运输等作业的费用，按客观支付的费用计算2.2收益还原法年总费用计算直接生产费用 排灌费：按客观支付
16、的费用（含水资源费）计算。多种作物同时排灌的，应按各作物用水量情况分摊排灌费 燃料动力费：是反映烤制烟叶、烘炒茶叶等初制加工，蔬菜大棚保暖等生产过程中耗用的煤、柴油、电等燃料动力的支出，按客观支付的费用计算 棚架材料费：指用了温室育苗、防寒防冻防晒及农作物支撑物等所发生的棚架材料费用，如木材、钢架、草帘、遮阳瓦、防雨篷等费用支出。对于金额较大、使用年限在一年以上的，应按使用年限分摊其费用 其它直接生产费用：指在直接生产过程中发生的、直接用于该品种生产的、各项直接费用指标不能包涵的费用。如种植业中主要包括雇工支出超过当地工价部分的费用、购买桑叶费用等2.2收益还原法年总费用计算间接生产费用 固定
17、资产折旧费：指与生产过程有关的各种设施、设备如生产用房屋和建筑物、机器、机械、运输工具、池塘、网箱、船网工具、经济林木、防护林、产役畜等固定资产的折旧费，只计经营者新购置固定资产折旧 初期生产费用分解：包括统一秋翻土地（翻、压、耙、磨）和平整土地发生的费用支出，多种作物种植的需按作物分摊 小农具购置：指当年购置的小件农具、工具、用具等，价格低的一次摊销，价格高分年摊销 其他间接生产费：不能计入折旧、小农具购置或修理费等项目的其他与生产间接相关的费用 财务费：指与生产经营有关的流动资金的借款利息和金融机构手续费等 销售费用：指为销售该产品时发生的费用 税金：农业税、农业特产税，已取消2.2收益还
18、原法年总费用计算劳动用工 播种前翻耕整地用工 种子准备及播种用工（包括育苗和秧苗管理用工） 施肥用工 排灌用工 田间管理用工（包括中耕除草、打药治虫、看护庄稼用工） 收获用工（包括收打入库） 初制加工用工 其他直接生产用工2.2收益还原法年总费用计算劳动用工 标准劳动日：中等劳动力在一般劳动强度下工作一天（8小时）的工作量为标准劳动日 劳动日工价。指农业生产活动中，一个中等劳动力劳动一个标准工作日的报酬，一般不采用雇工工资，可采用农业工人工资或折算 C P S 100G 每劳动日工资C1 农民上年人均生活费支出C2 城镇居民上年生活费支出S 城镇居民上年可支配收入P 当年社会商品零售价格指数收
19、益还原法2.2年纯收益计算土地年纯收益年总收益年总费用 果园果树的生长阶段纯收益递增情况纯收益递减情况 多年生经济作物园的发展阶段 养殖水面发展阶段 新开垦耕地的熟化阶段 果园果树的老化长阶段 草场退化2.2收益还原法土地还原利率的确定 租价比方法方法风险值分析 安全利率加风险调整值法 投资风险与投资收益率综合排序插入法 地域风险差异明显：收益风险大小主要受区域因素、农田水利基本设施以及不可预见因素等的影响 具有自然风险和市场风险双重性 市场风险较大：农产品季节性明显、不便储存、保鲜困难 由于农业保护，粮食价格稳定，粮食作物的风险调整值基本上很小，参考值为0.5% 由于价格波动大，对气候变化和
20、病虫害更敏感，经济作物的风险调整值一般稍大，参考值为3 由于水果价格的变化幅度也较大，产量不太稳定，园地的风险调整值介于经济作物和粮食作物之间，参考值为2。a 1(1 r) 2.2收益还原法计算收益价格r P 1 n 操作中的难点 生产成本不易把握 除自然因素外，收益受经营者的知识、资金、劳务程度等影响较大采用客观收益 收益受丰欠变化及市场价格影响较大采用多年平均收益2.2收益还原法实例 估价对象为耕地，面积为1.0亩。经调查，当地的指定作物为玉米，粮食近三年的平均收购价格为1.30元/kg，秸秆近三年的平均收购价格为0.11元/kg，种子费为10.00元/kg，化肥费为2.48元/kg，农药
21、费为3.00元/kg,农家肥为0.10元/kg，机耕费为28.33元/亩，劳动日工资为25.00元/工日，灌溉投入为36.00元/亩，其他投入为10.00元/亩。现需要评估2008年6月该宗地无限年期和30年期的地价。2.2收益还原法实例（1）年总收益的计算主产品+副产品=7221.305430.11=938.6059.73=998.33元/亩（2）年总费用的计算 种子费：210.00=20.00元/亩 肥料费：502.486000.10=124.0060.00=184.00元/亩 农药费：43.00=12.00元/亩 机耕费：28.33元/亩 人工费：825.00=200.00元/亩 灌溉投
22、入及其他投入：36.0010.00=46.00元/亩 总费用：20.0184.012.028.33200.046.00=490.33元/亩（3）年纯收益的计算年纯收益年总收益年总费用=998.33490.33=508元/亩（4）农用地价格的计算无限年期农用地价格：5084.5%=11288.89元/亩30年期农用地价格：50811/（1+4.5%）304.5%=8274.76元/亩2.3成本逼近法确定土地取得费“四荒地”使用权的取得：通常是通过承包、招标、拍卖、公开协商方式取得，土地取得费通过竞标、竞价和双方议定方式确定农村集体组织或国有大中型农场的未开发地或搁荒农用地的取得：常采用对外出租方
23、式获得，承租人支付一定年期的租金可作为土地取得费农用地使用者不愿继续经营的农用地的取得：可采用转包方式，把剩余的一定年限的土地使用权转包给第二承包人，第二承包人支付的租金可作为土地取得费区域名称开发(元/亩)整理(元/亩)复垦(元/亩)平原丘陵山区滩涂平原丘陵山区平原丘陵山区东南沿海区2070225059201410175044006550环渤海区1790212025501440162036404530东北地区1150121016901000112051406230中部地区1360288034801280201052006740西南地区1830278059201250132053006980黄
24、土高原区1780298064101270257044405460西北区13002840620012502550442054402.3成本逼近法确定农用地开发费 可采用工程预算法、类似工程费用比较法进行确定，也可参照当地国土资源管理部门的农用地开发整理项目投资标准或农业开发部门的中低产田改造投资标准 国家投资土地开发整理投资标准参考说明：东南沿海区：上海、江苏、福建、广东、海南；环渤海区：北京、天津、山东、河北、辽宁；东北地区：黑龙江、吉林、内蒙古东部(呼伦贝尔盟、兴安盟、哲里木盟和赤峰市) ；中部地区：河南、安徽、湖北、湖南、江西；西南地区：重庆、四川、云南、贵州、广西；黄土高原区：山西、陕西
25、、宁夏、甘肃陇东南(9个地市州) ；西北地区：新疆、内蒙古西部、甘肃陇西(5个地市)。确定农用地开发费2.3成本逼近法工程预算法 土地平整工程费 农田水利工程施工费 田间道路工程施工费 其他工程施工费 设备购置费 其它费用 不可预测费 土石方开挖土石方回填土石方运输平整土地排灌工程 喷灌工程 竖井工程 排灌电气工程 道路基础 道路路面 水土保持工程 农田生态防护林工程 设备买价、包装费、运输费和采购及仓库保管费等 前期工作费、竣工验收费、拆迁补偿费和业主管理费2.3成本逼近法确定各项税费 契税：免征 营业税：营业额3% 城乡维护建设税：应纳营业税额适用税率（市区7%、县镇5%、农村1%） 教育
26、费附加：应纳营业税额3% 土地开发整理项目预算定额规定：税金（直接工程费间接费利润）税率税率标准：建设项目在市区或县城镇以外的为3.22%竣工验收费应包括整理后土地的重估与登记费 关于土地开发整理工作有关问题的通知规定：新增耕地享有减免有关税费等优惠政策2.3成本逼近法确定开发利息 计息项目：土地取得费、土地开发费及相关税费 计息周期：以农用地开发周期为基础，考虑各项投资的投入特点确定 计息方式：单利、复利农用地开发周期不超过1年，可按单利计息农用地开发周期超过1年，按复利计算 计息利率：应参照评估期日中国人民银行公布的贷款利率2.3成本逼近法确定开发利润 计算方式：成本回报率、售价比率 确定
27、利润率：一般取该地区类似项目社会平均利润率，然后据开发周期对其进行修正开发农用地的经营类型开发周期的长短：周期越长，投资回收期长，利润率相应也高开发土地所处地区的经济环境：经济越发达，利润率相应也高2.3成本逼近法确定增值收益 因追加投资进行开发整理，使生产能力提高，引起的农用地价格的增值 土地使用者或经营者对土地的不断投资、改造而引起的土地增值，即级差地租的资本化 因为政府或对基础设施的不断投入，投资环境的不断改善，或因土地使用者投资而产生的土地收益的扩散效应而引起的土地增值 土地利用类型的改变而产生的土地增值 因社会经济人口逐渐增多，土地供不应求而引起的土地增值 由于方针、政策的改变，引起
28、土地增值。增值收益构成区域名称低产田（公斤/亩）东北区内蒙古和长城沿线区黄淮海区黄土高原区成都平原长江中下游区西南区华南区甘新区青藏区150100300100400150400150100150200100150300450100200400600150250400600150250100150200150450200600250600250150确定增值收益2.3成本逼近法100%增值收益率 待估宗地开发后的设计单产或达产水平待估宗地单位面积投资成本年分摊额1农产品市场单价我国中低产田划分标准2.3成本逼近法计算价格价格取得费得费开发费利息利润利息增值收益2.3成本逼近法年期修正 当评估的是
29、农用地无限年期价格时不用进行年期修正 当农用地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正 当农用地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，农用地增值收益与成本价格一道进行年期修正 当农用地为承包、转包等农用地时，应按使用年期或剩余使用年期进行修正2.3成本逼近法估价对象权重f1f2f3fn1标准样地100100100100100区位修正 已定级区域 修正系数=待估农用地区位因素的指数/交易实例区位因素的指数 未定级区域 以标准样地为基准，待估对象与它逐项比较打分，将分值转为修正率区位因素修正表影响因素中心城镇影响度农贸市场影响度
30、道路通达度对外交通便利度合计K 100P P 0 1r2.3成本逼近法熟化程度修正 待估农用地开发完成后达到熟地状态的，不需修正 待估农用地开发完成后未达到熟地状态的，应进行收益不足减价修正ni1a1i a2ii2.3成本逼近法实例 待估对象为果园，面积为1.2亩。经调查，2006年11月该宗地30年使用权的取得费用为6250元/亩，开发建设期为2年，沟渠田林路配套设施费用为6000元/亩。现要求评估2008年11月该地地价。2.3成本逼近法实例 农用地取得费。2006年11月取得某耕地1.2亩，其取得费为6250元/亩，农用地取得费共计7500元。 农用地开发费。取得后进行沟渠田林路配套设施
31、建设，总费用为7200元。其中：加宽原有道路2000元，农田水利设施（加宽渠系、机井）共1500元，园地管理用房2500元，仓库1200元。 利息。开发期为2年，故土地取得费的计息期为2年，假设其投资为开发期内持续均匀投入，则土地开发费的计息期为1年，计息利率为同期贷款利率，取7.01%，因此利息为：7500（17.01）2750072007.011593.08元2.3成本逼近法实例 利润。投资利润率取该地区农业平均利润率10，故利润为：（75007200）101470.0元 税费。免税。 农用地增值收益。根据开发农用地所处地区的经济环境、开发农用地的利用类型特点，确定的农用地增值收益率为5.
32、27。农用地增值收益为：（750072001593.081470.0）5.27936.11元 农用地价格计算。750072001593.081470.0936.1118699.19元根据市场情况，还原利率确定为4.97，该宗地在2008年11月价格为：1-1-18119.32元11 4.97%2811 4.97%3018699.192.4剩余法调查待估农用地的基本情况 调查待估农用地的自然、社会经济、特殊因素三方面的状况：包括气候条件、地貌、土壤条件、水文状况、社会经济发展条件、土地制度、基础设施条件、耕作便利条件、生产利用状况、交通条件及各种可能的特殊因素情况，主要为估算开发成本服务； 调查
33、农用地权利状况：包括使用年限、可否续期，以及是否有流转情况，主要是为预测开发完成后的农用地价格、租金等服务。2.4剩余法待估农用地的最有效利用方式 根据待估农用地自身现有的自然、社会经济、区位状况，通过对不同农用地利用方式进行农用地产投比评价，确定可行的待估农用地的最有效利用方式 投入产出分析法：比较待估农用地所在区域的不同农用地利用方式的产投比，并结合待估农用地自身条件，最终确立待估农用地的最有效利用方式。剩余法2.4估算开发完成后的农用地价格 市场比较法 收益还原法 长期趋势法 数据资料的获取及处理 农用地价格影响因素的选择 价格影响因素量化 预测模型的建立 预测模型的应用2.4剩余法待估
34、农用地的开发成本 农用地基本配套设施的费用：田间道路、农田水利设施、农业设施、土壤改良费、防护林网、电力建设费等，还应区分田块内外的情况 土地熟化费用：有机肥、深松 税费：营业税（免征）、契税（免征）、印花税（按件贴花5元） 利息 利润2.4剩余法待估农用地价格的确定待估农用地价格开发后农用地价格开发成本开发利润土地利用方式总投入（元/亩）总产出（元/亩）产投比耕地4266541.535林地2699.838501.426园地141840002.821养殖水面6750140402.0802.4剩余法实例待估对象为农用地，面积为2.0亩。需要评估该宗地的价格，估价过程如下： 确定最有效利用方式根据
35、估价对象所在地区的自然、社会经济条件，比较不同农用地利用方式的产投比，并结合估价对象的自身条件，最终确立待估农用地的最有效利用方式为园地。不同农用地利用方式产投比的比较2.4剩余法收益投入(元/亩)(元/亩)4000种子300化肥120农家肥60畜力费20活劳动900管理投入18总费用1418实例 估算开发后农用地价格采用收益还原法估算开发后的农用地的收益价格，须确定待估农用地的总收益、总费用、还原利率要素，各要素具体如下表收益还原法各要素的确定根据市场情况，园地还原利率确定为5%，则开发后收益价格为：（4000-1418）/5%1-1/(15%)30=39691.67元/亩2.4剩余法实例
36、农用地的开发成本 农用地基本配套设施的费用：农用地开发过程中，须进行沟渠田林路配套设施建设，总费用为11800元。其中：加宽原有道路4000元，农田水利设施2700元，园地管理用房2500元，仓库2600元。 土地熟化费用：待估农用地的土地熟化方式主要是，通过化肥和农家肥的施用来提高土地熟化程度。则土地熟化费用为：12060180元/亩 税费：根据当地的实际情况，作为管理投入，农业上缴利税为18元/亩。 利息：农用地的开发期为2年，则土地熟化费用的计息期为1年，计息利率为同期贷款利率，取9，因此利息为：（1180018）(19)2-1 18092239.17元/亩开发成本为：118001801
37、82239.1714237.17元/亩 农用地开发利润：采用市场上类似农用地开发项目的平均利润率3%39691.6731190.75元/亩 农用地价格计算39691.6714237.171190.7524263.75元/亩因素级别备注12345方位南向西向东向北向坡度25湿度表层土壤质地壤土粘土砂土砾石土参考有效土层厚度100cm60-100cm30-60cm2.0%1.5-2.0%1.0-1.5%0.6-1.0%0.6%参考障碍层深度60-90cm30-60cm30cm参考下层土与上层土同质壤土砂粘土及砂砾土强粘土及砂砾土参考土壤盐渍化状况无盐渍化轻微盐渍化中度盐渍化盐渍化严重2.5评分估价
38、法农用地价格影响因素体系的建立旱地评分表因素级别备注12345日照充分早晚多阴影日阴坡度25表层土壤质地粘质壤土壤土壤质粘土砂质壤土粘土参考有效土层厚度100cm60-100cm30-60cm2.0%1.5-2.0%1.0-1.5%0.6-1.0%0.6%参考障碍层深度60-90cm30-60cm9h；少许有日阴：5-9h；有相当之日阴：3-5h；大部分日阴：694平方米、297-694平方米、99-297平方米、9h；少许有日阴：5-9h；有相当之日阴：3-5h；大部分日阴：3h 坡度：根据坡度判定，20为极急倾斜，分为：无、缓倾斜，急倾斜，极急倾斜 保水、排水：根据干湿状况及可种植作物种类
39、判定，分为：非常良好、普通、不良、非常不良 面积：694平方米；297-694平方米；99-297平方米；100cm11000.1060-100cm28030-60cm3502.0%11000.191.5-2.0%2801.0-1.5%3600.6-1.0%4300.6%510土壤盐渍化状况无盐渍化11000.05轻微盐渍化280中度盐渍化350盐渍化严重430较好11002.5评分估价法实例农用地评分表因素体系级别分值权重总分值自然因素土壤质地2900.2174有效土层厚度2800.10土壤有机质含量3600.19土壤盐渍化状况3500.05排水状况2900.07社会经济因素耕作难易程度11
40、000.15交通通达性3300.232.5评分估价法实例 待估农用地影响因素总分值的计算：逐项进行调查，确定各因素的分值待估农用地影响因素总分值的计算表2.5评分估价法实例 单位分值价格的确定：参照农用地定级估价成果，待估农用地对应的定级指数为78.86 、基准地价为13.24元/m2 单位分值价格13.24/78.860.168元/m2 待估农用地价格的确定：根据得到的待估农用地影响因素总分值和单位分值价格，选取待估农用地价格的计算公式为：P=CS，确定待估农用地的价格 待估农用地的价格为： 0.1687412.43元/m22.6基准地价系数修正法评估步骤 搜集有关农用地基准地价资料 确定待
41、估宗地所处级别及基准地价 分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表 依据影响因素指标说明表和修正系数表确定修正系数 期日修正 年期修正 区位修正 土地熟化程度修正 计算待估农用地价格P P 0 (1K)Kt K y2.6基准地价系数修正法实例 估价对象为一级旱地，面积为3.5亩，承包期为30年，从2006年6月30日计起，估价期日为2008年6月30日。选用基准地价系数修正法作为估价方法，具体估价过程如下： 收集估价对象所在地区的基准地价及其相应的宗地地价修正系数体系：估价对象为一级旱地，其基准地价为9.6元/m2 确定估价对象宗地价格影响因素的修正系数：通过实地勘察，得
42、到估价对象宗地价格各影响因素的条件，并与宗地地价修正系数说明表进行比较，从而得到估价对象宗地价格影响因素的修正系数及总修正系数影响因素优(%)较优(%)一般(%)较劣(%)劣(%)表层土壤质地1.200.600.00-0.31-0.63黑土层厚度1.200.600.00-0.31-0.63有机质含量（）1.000.500.00-0.26-0.52坡度1.000.500.00-0.26-0.52农贸中心影响度距一级农贸中心距离1.000.500.00-0.26-0.52距二级农贸中心距离0.600.300.00-0.16-0.31道路通达度距县级以上道路距离1.000.500.00-0.26-0
43、.52距乡镇级道路距离0.600.300.00-0.16-0.31影响因素优(%)较优(%)一般(%)较劣(%)劣(%)耕作便利度田块形状0.400.200.00-0.10-0.21耕作距离0.700.350.00-0.18-0.36灌溉保证率0.700.350.00-0.18-0.362.6基准地价系数修正法实例一级旱地宗地地价修正系数表影响因素优较优一般较劣劣表层土壤质地壤土砂壤、轻壤粘土中壤砂土粘土、重壤砾石土砂土砾石土黑土层厚度5030-50）20-30）10-20）10有机质含量（）43，4）2，3）1，2）1坡度226615152525农贸中心影响度距一级农贸中心距离1515-30
44、）30-45）45-60）60距二级农贸中心距离2.52.5-5）5-7.5）7.5-10）10道路通达度距县级以上道路距离44-8）8-12）12-16）16距乡镇级道路距离2.52.5-5）5-7.5）7.5-10）10耕作便利度田块形状形状规则形状一般不影响生产形状不规则影响生产耕作距离200（200-500（500-700（700-1000 1000灌溉保证率充分满足基本满足一般满足满足程度较差无灌溉条件2.6基准地价系数修正法无排水设施，实例一级水田宗地地价修正系数说明表2.6基准地价系数修正法影响因素表层土壤质地黑土层厚度有机质含量（）坡度估价对象宗地条件粘土、中壤502，3）61
45、5优劣程度较优优一般一般修正系数(%)0.601.200.000.00农贸中心影响度道路通达度耕作便利度基础设施距一级农贸中心距离距二级农贸中心距离距县级以上道路距离距乡镇级道路距离田块形状耕作距离灌溉保证率排水条件152.5-5）8-12）2.5-5）形状不规则，影响生产（200-500一般满足排水设施健全，无洪涝灾害优较优一般一般劣较优一般优1.000.300.000.00-0.210.350.000.60总修正系数3.84实例 采用基准地价系数修正法求取待估农用地价格：估价对象在基准地价评估时点的地价为：9.6（10.0384）0.7449=7.43元/m2价对象宗地价格影响因素的条件及
46、修正系数表宗地估价三、农用地宗地估价耕地林地园地牧草地养殖用地未利用地复垦土地承包价格转包价格租金拍卖底价抵押价格入股价格 接受估价委托 明确估价基本事项 拟订估价作业计划 估价资料的收集与整理 实地查勘待估农用地 选定估价方法，试算宗地价格 分析调整试算宗地价格，确定估价结果 撰写估价报告书 估价报告提交、备案及估价资料分类归档程序评估类型 耕地地价评估 园地地价评估 林地地价评估 牧草地地价评估 坑塘水面、沿海滩涂地价的评估 未利用地价格的评估 复垦土地价格的评估3.1不同农用地利用类型的农用地宗地估价3.1不同农用地利用类型的农用地宗地估价耕地评估要点 需要调查待估耕地的耕作利用方式，包
47、括耕作制度、复种指数、基本设施状况、产量、收益能力等 农用地评估的基本方法均适用于耕地地价评估，但需要根据耕地的利用状况、市场发育度和区位条件，运用不同的评估方法 市场比较法：利用方式、耕作制度、对象构成（地上农作物、农田设施等）尽量一致 收益还原法：适用预期收益稳定、多年复种的耕地，还原利率3%5%。 成本逼近法：根据耕地的利用状况，取舍开发过程中的成本费用 剩余法：对未开发的耕地，应考虑到土地熟化费用。 评分估价法：根据评估对象的实际条件，确定影响因素权重和对应分值 基准地价系数修正法3.1不同农用地利用类型的农用地宗地估价园地评估要点 特殊影响因素：有机质、地下水、设施、运输距离、独特气
48、候、特殊土壤 多为经营性农用地，可以运用收益还原法、市场比较法评估 界定估价对象构成：地上附着物包括园艺设施、果树，一般以投入成本测算 园艺设施价格评估：注意不同果树的园艺设施差别及费用费用摊销 果树价格评估：一般按各类果树的密度规格和单株胸径确定评估价格 对于名优特果产品，适当考虑垄断收益，年收益客观收益超额利润 应尽量消除特殊年份（如灾害年、市场过剩及萧条年）对纯收益的影响，采用最近连续3年5年的客观平均值 评分估价法：适当考虑其区位条件、景观及旅游价值对土地价格的影响 地上附着物价格：按照当地市场价格或地方政府公布的补偿价格进行评估3.1不同农用地利用类型的农用地宗地估价林地评估要点 特
49、殊影响因素：立地条件、砾石含量、林业设施状况、林木经营结构等 注意土地价格与林木价格的区别，林地价格应为土地和林木价格之和 评估用材林木价格时，要注意林木的品种、胸径等 评估公益林木价格时，则要考虑林木的生态价值、社会价值等，可运用影子工程法、旅游价值法等测算。 收益还原法：林地收益是随一个轮伐期产生的ti t t价格=(主伐收益+间伐收益-造林费用-管理费用)/还有利率3.1不同农用地利用类型的农用地宗地估价林地评估要点 市场比较法：注意对林木类别、林地开发经营方式和评估对象的因素修正，质量系数常由立地质量系数与地利等级系数构成待估宗地立地等级的标准林分在主伐时的蓄积量比较案例立地等级的标准
50、林分在主伐时的蓄积量立地质量修正系数 待估宗地林分主伐时的立木价比较案例林分主伐时的立木价地利等级修正系数 成本逼近法：考虑为提高林木成长的林地改良费用3.1不同农用地利用类型的农用地宗地估价牧草地评估要点 特殊影响因素：土壤沙化程度、草场经营方式、草场设施状况 市场比较法：草场类型及利用方式应相同 收益还原法：圈养草场总收益应考虑出栏率和牲畜生长期 牧草地生态价值的核算过程与林地生态价值的核算过程大致相同3.1不同农用地利用类型的农用地宗地估价坑塘养殖水面、沿海滩涂养殖用地评估要点 特殊影响因素：无霜期、保水能力、水质、设施、养殖种类、市场距离 由于区域性较强，应适当考虑特殊的水质、气候条件
