1、物业专项维修资金申报、使用流程讲座一、基本概念什么叫物业专项维修资金那些是共用部位那些是共用设施、设备什么是物业小修？什么叫两个三分之二业主同意？（一）什么叫物业专项维修资金物业专项维修资金（简称维修资金）是指业主交存的专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。P.18.（第二条）保修期时间根据合肥市商品住宅实行质量保证书和使用说明书制度管理规定。P.97. 第六条 第三款 在正常使用条件下，建设工程的保修期限为：1 、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2 、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年
2、；3 、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4 、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；5、保温工程为5年；6 、其它部位、部件的保修内容、保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。第七条 住宅保修期从开发企业将住宅交付用户之日起计算，保修期限不应低于本规定第六条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。（二）那些是共用部位及共用部位的维修、改造物业共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。（见规定第三十三条）P.28.共用部位维修：为使共用部位能达到房屋使用功能对其进行修复，但不改变原房屋规模和结构的活
3、动。共用部位改造：为使共用部位能达到使用功能和安全要求对其部分构件拆除、另行设计、重新建造的活动。 （三）什么叫共用设施、设备及维修、更新和改造物业共用设施、设备是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。 （见规定第三十三条） P.28.共用设施设备维修：在不改变共用设施设备的功能或主要技术参数的情况下，对设施的建筑构件、设备的部件进行加工、修理，恢复其正常功能的活动。共用设施设备更新：在不改变设施设备的功能或主要技术
4、参数的情况下，以相应设施的新建筑构件、设备的新部件取代旧者，恢复其正常功能的活动。共用设施设备改造：在改变共用设施设备的功能或主要技术参数的情况下，根据另行设计的方案，以相应设施的新建筑构件、设备的新部件取代旧者或对设施的建筑构件、设备的部件进行加工、修理，优化其使用功能的活动。（四）什么是物业小修小修工程（零修工程或养护工程）。指及时修复小损小坏，以保持原来房屋的完损等级为目的的日常养护工程。这类工程项目简单、零星分散、量大面广、时间要求紧迫，一般可以根据物管人员掌握的情况组织计划维修，也可以根据用户申报组织零星的维修。特点：其主要特点：量多面广、零星分散，且突发性强，时间要求紧迫，项目技术
5、简单，用工量较少，修 复费用较小。（五）什么叫两个三分之二业主同意什么叫两个三分之二业主同意？ 是指已经获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。这一规定表明维修资金的使用必须具备两个条件：第一个条件是，必须获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主的同意；第二个条件是，必须获得占业主总人数的三分之二以上业主的同意。满足上述两个条件才为有效的决定。二、相关法律、法规（一）物权法节选条文第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承
6、担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第七十六条 下列事项由业主共同决定： 其中 （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。 第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定
7、不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。第八十二条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。（二）其他相关规定安徽省物业专项维修资金管理暂行办法第四条规定：物业专项维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。.18.合肥市物业专项维修资金管理暂行规定第四条市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内维修资金的管理工作，所属的市、县维修资金管理机构（以下简称市、县维管机构）具体实施维修资金的管理工作。.23.第十七条 物业专项维修资金的使用范围包括 P.25. （一）物业共用部位维修、改造工程 1.主体承
8、重结构部位损坏，需要拆换、加固的。2.户外墙面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工的。3.整幢楼外檐面层脱落达到整幢楼外檐面积30%以上，需要修缮的。4.整幢楼或者单元共用部位地面面层、门窗及楼梯扶手等因破损需要整体修缮的。5.经业主大会或者相关三分之二以上业主同意使用维修资金的其他大中修、更新、改造工程。三、维修资金的使用范围（二）物业共用设施设备维修、更新、改造工程P.25. 1.物业管理区域内路面破损30%以上，需要整体修复的。2.整幢楼或者单元上下水管道、落水管等老化、损坏，需要更新、改造的。3.智能化系统、消防控制系统等需要整体更新、改造或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价2
9、0%的。4.电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价20%的。5.二次供水及消防水泵等因损坏，需要更新、改造的。6.物业管理区域内的围墙、大门等因损坏，需要整体修缮、更新的。7.经业主大会或者相关业主三分之二以上同意使用维修资金的其他大中修、更新、改造工程。第十八条 下列费用不得从维修资金中列支P.25.1、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，包括日常绿化养护、水箱清洗等，已实施物业管理的物业管理区域由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出；未实施物业管理的物业管理区域由相关业主自行承担。2、物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用，由建设单位
10、承担。3、物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用，由有关单位依法承担。4、物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。四、维修资金使用应具备的条件P.26. （一）物业共用部位、共用设施设备保修期届满。 （二）维修资金足额交存，维修项目符合维修资金使用范围；或者维修项目符合维修资金使用范围，且有部分业主已交存，部分业主未交存但已就本次维修资金使用分摊标准达成一致且将维修资金应分摊额存入市、县维修资金专户。（三）维修资金使用方案须经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。五、维
11、修资金的分摊原则第二十三条 维修资金的分摊，应当遵循业主谁受益谁负担的原则进行分摊。P.26.屋顶等共用部位为部分业主依据合同约定单独使用的，其维修和更新、改造费用由受益业主自行承担。属于两个或者两个以上物业管理区域的共用设施设备发生自然损坏的，其维修和更新、改造费用由各物业管理区域的全体业主按照拥有的房屋建筑面积比例分摊。 第二十四条物业维修时未出售的物业，建设单位应按照物业建筑面积分摊维修费用。六、维修资金的使用程序第一阶段：项目选择第二阶段：项目实施和验收第三阶段：项目费用审计和资金拨付第一阶段：项目选择（一） 方案制定(P.31.第十六条） 1、实施物业管理，业主大会已成立的，业主委员
12、会或由其委托的物业服务企业于每年第四季度对管理区域物业共用部位、共用设施设备实施查勘，明确维修范围。房屋主体承重结构部位以及共用屋面、共用墙体渗漏的大中修和更新、改造项目的查勘应由房屋安全鉴定部门出具查勘鉴定结论。电梯等特种设备的大中修和更新、改造项目的查勘应由特种设备检验检测机构出具检验检测结果、鉴定结论。 合肥市物业专项维修资金管理暂行规定第二十五条规定：物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造范围的鉴定，应当由有相关专业部门按国家相关技术规范进行。国家相关技术规范未规定的，业主大会应本着安全、合理、经济、实用的原则依法作出决定。鉴定的目的： 是利用第三方专业技术部门客观公正的找出共用
13、部位、共用设施设备损坏的部位、找出产生问题的原因以及提出处理问题的建议，便于维修时针对性强。2、符合维修资金使用范围和标准的大中修和更新、改造项目，申报主体编制维修项目施工方案及工程总预算，制定维修资金使用方案及维修资金使用方案业主表决确认明细表。维修资金使用方案的内容：(见P.36.) 使用方案内容应包括项目名称、施工范围、项目预算费用、分摊范围及面积、申报主体、施工单位选择方式、施工监管、工程验收、资金决算方式、实施时间、相关约定等内容 （二）业主表决（二）业主表决对全体业主共用部位、共用设施设备进行大、中、修和更新、改造的，由业主大会对维修资金使用方案审查决定，应当经专有部分占建筑物总面
14、积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并在维修资金使用方案业主表决确认明细表签字确认；对部分业主共用部位、共用设施设备进行大中修和更新、改造的，维修资金使用方案须经使用范围内专有部分占相关建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，在维修资金使用方案业主表决确认明细表签字确认，并在物业管理区域内（单元门及住宅区入口处）公示表决结果。 （三）项目申报（三）项目申报P.32.业主委员会或被委托的物业服务企业登陆合肥市物业专项维修资金业主委员会管理信息系统，录入维修项目预算申报相关数据信息，生成物业专项维修资金使用预算申报表上报市物业专项维修资金管理中心，并提交下
15、列书面材料：1、维修项目查勘鉴定报告。2、维修工程施工方案及工程预算报告。3、维修资金使用方案。4、维修资金使用方案业主表决确认明细表。5、维修资金使用方案业主表决确认情况公示材料。6、其他需要提供的材料。业主委员会可通过合肥市物业专项维修资金业主委员会管理信息系统及时了解市物业专项维修资金管理中心对维修项目的审核过程及结果。申报主体维修资金使用流程申报主体维修资金使用流程根据业主大会决定的项目，组织鉴定、设计方案、项目预算，列出工程量清单。1、网上做预算分摊明细表2、做维修资金使用方案。3、向全体业主公示。1、两个三分之二以上业主在分摊明细表上签字确认。2、业主确认结果统计后向业主公示。带上
16、述材料报合肥市维修资金管理中心，中心对工程项目进行审查，资料核对，电话回访确认后，进行项目立项 。注意事项：1、预算分摊三分之二以上业主签字必须是业主本人签字方为有效。 2、三分之二业主签字确认前要注意业主基本信息是否准确（如：建筑面积、分摊金 额、 联系号码等）。第一阶段第一阶段 项目选择项目选择第二阶段：项目实施和验收（四）项目实施（四）项目实施 1、选择施工企业选择施工企业：市物业专项维修资金管理中心核准后，申报主体应按项目工程预算金额通过招标或其他方式确定相应资质的施工单位，并可以委托具有相应资质的监理单位实施监理。 预算5万元以上的工程应填写合肥市物业专项维修资金使用项目工程招标备案
17、表，委托合肥招标投标中心组织公开招标；并签订维修合同。 预算5万元(含5万元)以下的工程可以由申报主体指定的专业单位组织施工，并签订维修合同。维修合同签定内容：明确合同价款、工程质量、进度(工期)、保修期、支付方式（施工及供货单位开户银行、账号）、质量保证金，联系电话等内容。2、资金拨付：资金拨付：维修合同签订后，申报主体应登陆合肥市物业专项维修资金业主委员会管理信息系统申报维修资金拨付，并提交市物业专项维修资金管理中心物业专项维修资金支用拨付申请书，首次拨付申请还须提交维修合同。市物业专项维修资金管理中心审核同意后，按工程进度预拨所需资金的70%，首次拨付额不得超过所需资金的30%，由市财政
18、国库支付中心直接支付给物业大中修、更新、改造项目的商品及劳务供应单位。 电梯等特种设备大中修和更新、改造前应按国家有关规定书面告知市质量技术监督管理部门后方可实施及拨付资金。 维修项目的前期勘察鉴定费用、预决算审核费用、工程监理费用以及其他费用等原则于项目竣工决算审核后凭发票由市财政国库支付中心一次性支付给劳务供应单位；维修项目属于一次性货物类购置，没有设备安装等其他费用的，实际价款未超出预算，货到经验收合格后，凭发票由市财政国库支付中心一次性支付给商品供应单位。3、施工注意事项：施工注意事项：施工单位不得擅自变更项目设计要求、工程方案，对施工单位根据施工现场实际情况提出的合理化建议涉及变更项
19、目施工、增加维修费用的，按业主表决通过的维修资金使用方案所涉及的相关约定处理；业主表决通过的维修资金使用方案未涉及工程方案及项目设计变更、增加维修费用等相关约定的，经监理单位、申报主体确认，业主大会或相关业主书面同意并公示后，方可变更施工； 未经业主大会或相关业主书面同意并公示的，施工单位擅自变更工程方案、项目设计，业主委员会、物业服务企业、监理单位须制止并要求整改，发生的费用以及给维修工程造成损失的，由施工单位承担，工期不予顺延。 维修工程的质量应实行有效的监督、管理和验收，隐蔽工程应有专人负责监督验收，并做好隐蔽工程施工和验收记录。 （五）竣工验收（五）竣工验收工程竣工后，业主委员会或被委
20、托的物业服务企业应当组织施工单位、监理单位、业主代表（维修项目受益业主代表3人）以及相关其他单位应依照维修资金使用方案、维修合同、变更通知书、隐蔽工程验收签证记录和相应的技术规范、质量标准进行验收，并签署维修资金工程竣工验收报告，验收合格后方可交付使用。 电梯等特种设备的质量和安全技术性能，经施工单位自检合格后，由物业服务企业向特种设备检验检测机构规定的监督检验机构提出验收检验申请，并由执行当次验收检验的机构出具检验报告，检验不合格，不得交付使用。第二阶段：项目实施和验收流程图第三阶段：项目费用审计和资金拨付（六）项目决算（六）项目决算1、项目验收合格后，业主委员会或被委托的物业服务企业应根据
21、施工单位的工程决算书编制项目决算，并委托市物业专项维修资金管理中心确认的社会中介机构进行决算审核。共用设施设备更新项目属于一次性货物类购置，没有设备安装等其他费用的，实际价款未超出预算，货到经验收合格，可不需决算审核。项目决算费用超过本规程第十七条或者业主表决通过的维修资金使用方案所规定维修费用限额的，超出部分需按前款维修资金使用程序重新申报。 2、工程竣工验收及决算审核后，业主委员会或被委托的物业服务企业应将维修资金决算费用分摊明细表、维修资金工程竣工验收报告以及维修项目实施状况、完工时间、项目验收等在物业管理区域内公示后，组织维修资金账户余额不足分摊项目决算费用的业主补交维修资金，并存入市
22、维修资金专户。 3、业主委员会或物业服务企业登陆合肥市物业专项维修资金业主委员会管理信息系统录入维修项目决算申报等相关数据信息，生成维修资金使用决算申报书上报市物业专项维修资金管理中心，并提交下列书面材料：（1）维修资金项目决算审核书。（2）发票原件。（3）维修资金工程竣工验收报告。（4）维修资金决算费用业主分摊明细表。（5）维修项目完工及决算费用分摊公示。（6）其他所需的相关资料。 4、市物业专项维修资金管理中心核定后，办理维修工程财务结算和余款拨付手续，由市财政国库支付中心直接支付给物业大中修、更新、改造项目的商品及劳务供应单位，并按照维修资金决算费用业主分摊明细表从相关业主维修资金核算账
23、户中核减。第三阶段：项目审计和拨付流程图七、共用屋面及外墙面项目合肥市物业专项维修资金使用管理规程中第六条第（六）款规定：屋顶等共用部位为部分业主依据合同约定单独使用的，其维修和更新、改造费用由受益业主自行承担，不得从维修资金中列支。合肥市物业专项维修资金使用管理规程第十八条规定：维修项目是共用屋面渗漏或者是共用墙体渗漏的，业主委员会、物业服务企业或者街道办事处（乡镇人民政府）等按照本规程第十五条第一款(P.31.)，第十六条第（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项的规定组织相关业主实施。P.31.合肥市物业专项维修资金使用管理规程第十五条：物业共用部位、共用设施设备的大中修和更新改造项目是
24、用于共用屋面或者是共用墙体渗漏的，维修资金使用前，业主委员会、物业服务企业或者街道办事处（乡镇人民政府）在物业维修相关区域公示不得少于7天，公示期间，维修资金使用范围专有部分占相关建筑物总面积三分之一以上的业主且事总人数三分之一以上的业主未提出异议的，维修资金使用方案通过公示。受委托的物业或其它管理人作为申报主体受委托的物业或其它管理人作为申报主体维修资金支用工作流程维修资金支用工作流程根据业主提出维修的项目，经相关的两个三分之二以上业主签订使用维修资金授权委托，报中心核实。市、县维修资金管理部门对其上报的工程项目进行审查，资料核对，电话回访确认后，方可通知申报主体进行下一步工作。组织鉴定、设
25、计、项目预算，列出工程量清单。1、网上做预算分摊明细表2、做维修资金使用方案。3、向全体业主公示。带上述资料报合肥市维修资金管理中心进行项目立项立项 。注意事项：1、预算分摊三分之二以上业主签字必须是业主本人签字方为有效。 2、三分之二业主签字确认前要注意业主基本信息是否准确（如：建筑面积、分摊金额、联系号码等）。第一阶段第一阶段 项目选择和立项项目选择和立项主要内容主要内容一、本工程现状及屋面面积、女儿墙高度一、本工程现状及屋面面积、女儿墙高度二、本工程出现问题的原因二、本工程出现问题的原因三、问题解决方案和基本要求三、问题解决方案和基本要求四、施工方案及施工次序四、施工方案及施工次序五、材
26、料要求五、材料要求六、主要施工工艺六、主要施工工艺七、质量保证、工程施工期限七、质量保证、工程施工期限八、文明施工及安全责任八、文明施工及安全责任九、成品保护九、成品保护十、附施工图十、附施工图 屋面渗漏产生问题的原因是：一是屋面防水材料自身内在因素的变化而造成的（材料老化等）；二是建造时工程质量的原因（如倒泛水等）；三是使用、管理不到位造成（屋面垃圾堆积较多）。 处理建议：建议各区域物业管理部门每年到屋面检查一二次，尤其在每年雨水季节到来之前，上屋面清理垃圾，疏通屋檐排水沟和出水口，让屋面排水顺畅，减少屋面积水，这样能缓解部分屋面因使用、管理不到位造成积水产生的渗漏方面的投诉压力。 八、电梯
27、等特种设备的大中修和更新、改造项目合肥市物业专项维修资金使用管理规程第十六条第（一）款规定：电梯等特种设备的大中修和更新、改造项目的检查应当由特种设备检测机构出具检测结果、鉴定结论。P.31.合肥市物业专项维修资金管理暂行规定第十七条第（二）款第4条规定：电梯需要整体更新或者更换、维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价20%的。P.25.合肥市物业专项维修资金使用管理规程第十六条第（五）款规定：电梯等特种设备的质量和安全技术性能，经施工单位自检合格后由物业服务企业向特种设备检测机构规定的监督检验机构提出验收申请，并由执行当次验收检验的机构出具检验报告，检验不合格，不得交付使用。P.33.关于加
28、强电梯管理的暂行规定第十条规定：电梯改造、大修后，必须经质检部门检测合格，方可继续运行。承担改造、大修的单位负责保修12个月。合肥市电梯安全监督管理办法第十三条规定：电梯的安装、改造、维修应当由电梯制造单位或者其通过合同委托同意的取得相应许可的单位进行。P.128. 1、至少每15天设施进行一次清洁、润滑、调整和检查； 2、每月不少于1次对安全装置、钢丝绳、制动器、接触器和其他运转部件的外观和运转情况进行检查；3、每半年对安全装置、限速器、缓冲器进行1次安全实验；4、每年不少于1次对电梯运行情况进行全面检查。 小修 维护保养故障急修 接到电梯乘客被困故障通知后，30分钟内赶到现场 实施排险救援
29、； 中修工程 指运行较长时间后进行的全面检修保养。一般周期定为3年电梯维修更新、改造工程 是指电梯在连续运行十五年以上，且设备绝大部分部件磨损严重，已无修理价值，设备应报废时，整部电梯 设备的更换大修工程 指电梯设备在中修后连运行三年时间，因设备部件磨损严重，需要更换较多的机电配套件以恢复设备原有性能而进行的全面彻底的维修。一般周期为56年。业委会（或受委托的物业、街道办事处）根据特种设备检测院的检测报告组织鉴定、项目预算，列出工程量清单。预算超过原造价的20%报合肥市维修资金管理中心1、网上做预算分摊明细表2、做维修资金使用方案。3、在小区公示栏和单元门上向相关业主进行公示。1、两个三分之二
30、以上业主在分摊明细表上签字确认。2、业主确认结果统计后向业主公示。报维修资金管理中心电话核对确认后方可审批。电梯维修资金使用流程电梯维修资金使用流程第一阶段第一阶段 项目选择和立项项目选择和立项 注意事项：1、预算分摊三分之二以上业主签字必须是业主本人签字方为有效。 2、三分之二业主签字确认前要注意业主基本信息是否准确（如：建筑面积、分摊金额、联系号码等）。九、维修资金申报难点根据合肥市物业专项维修资金管理暂行办法普遍存在的难点是： 1、首次使用必须办理业主信息核对，建立维修资金账户手续 2、不少小区业委会、物业缺乏专业技术人才，缺少预算、工程技术及网络应用人才 3、中华人民共和国物权法第七十六条明确规定下列事项由业主共同决定：其中第五款筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和第六款改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 4、追交和续交工作有一定的难度上述几种情况，造成项目咨询的人多，申报成功率较小谢 谢
