1、广州广州TITTIT创意园策划分析报告创意园策划分析报告2前言前言广州纺机厂位于广州市海珠区，是一家有着辉煌历史的大型国有企业，随着广州城市的发展及对城市内部产业“退二进三”的要求，广州纺机厂需要进行功能的升级和更新。基于对城市和产业负责任的态度，本项目确定了“纺织服装创意园”的定位，这一定位既能带动纺织服装产业升级，又能带动城市功能完善和配合城市退二进三政策的执行。本报告紧紧围绕如何落实“纺织服装创意园” 这一总体定位，提出实现这一宏伟目标的“三大战略定位”和“三大中心功能”，通过功能构成分析、空间布局分析和发展策略分析，为实现纺织服装创意园的成功开发和运作铺平道路，从而实现社会效益、产业效
2、益和企业效益“三大效益”的完美结合！3TITTIT纺织服装创意园的三大战略定位纺织服装创意园的三大战略定位 关键结论总结之一广州老纺织工业厂房升级换代的典范！广州老纺织工业厂房升级换代的典范！中国纺织服装业的中国纺织服装业的“创新引擎创新引擎”！珠江南岸城市中心形象标杆珠江南岸城市中心形象标杆 ！4TITTIT纺织服装创意园的三个功能层次纺织服装创意园的三个功能层次关键结论总结之二服装文化传媒纺织行业协会会所学术交流品牌营销展览物流延展功能延展功能办公办公 研发设计研发设计核心核心功能功能文化交流文化交流研发设计研发设计品牌传播品牌传播核心功能核心功能配套功能配套功能餐饮休闲娱乐旅游观光公共活
3、动5TITTIT纺织服装创意园的三大功能中心纺织服装创意园的三大功能中心关键结论总结之三研发设计研发设计“设计中心设计中心”“文化中心文化中心”“品牌中心品牌中心”文化创意文化创意品牌传播品牌传播办公办公 研发设计研发设计核心核心功能功能文化交流文化交流研发设计研发设计品牌传播品牌传播核心功能核心功能6TITTIT纺织服装创意园的五大功能分区纺织服装创意园的五大功能分区 关键结论总结之四研发设计区研发设计区旅游休闲区旅游休闲区文化传媒区文化传媒区服装展示区服装展示区文化交流区文化交流区7TITTIT纺织服装创意园的八大重点项目纺织服装创意园的八大重点项目关键结论总结之五12348765纺织服装
4、行业协会纺织服装行业协会纺织服装品牌总部纺织服装品牌总部服装设计师工作室服装设计师工作室纺织服装行业论坛纺织服装行业论坛创意园配套酒店创意园配套酒店时装模特大赛时装模特大赛创意园会议中心创意园会议中心纺织服装产品博览纺织服装产品博览8项目位于广州市海珠区新港大道北侧，属于城市项目位于广州市海珠区新港大道北侧，属于城市核心区域核心区域u本项目在广州城市总体规划中处于“南拓”规划的第一站；u项目地处广州城市中轴线上，向北与天河区东、西双塔、广州歌剧院、海心沙公园以及项目附近的广州电视观光塔相邻，具有优越的地理区位;项目概况位置珠江珠江中山大学中山大学客村客村立交立交新港路新港路广州大道广州大道项目
5、区域项目区域910项目现状为工业厂房，建筑面积约为项目现状为工业厂房，建筑面积约为3.53.5万平方米，万平方米，内部绿化较好，环境宜人内部绿化较好，环境宜人u项目现存大量的工业厂房，多为上世纪50年代建造；u现存的厂房多数保存良好，但一些临时建筑较为破旧；u厂区内的几栋住宅楼保存较好，但外立面相对陈旧；u厂区内绿树葱葱，大树、古树四季常青，俨然一繁华都市中的世外桃源；项目概况现状11策划目标：实现工业厂区向策划目标：实现工业厂区向“纺织服装创意园纺织服装创意园”的升级的升级从：旧工业厂房从：旧工业厂房到：纺织服装创意园到：纺织服装创意园功能构成功能构成空间格局空间格局发展策略发展策略如何发展
6、的三大关键环节?1212报告结构报告结构第一部分第一部分 本体分析本体分析第二部分第二部分 案例借鉴案例借鉴第三部分第三部分 功能分析功能分析第四部分第四部分 空间分析空间分析项目优势盘点项目优势盘点第五部分第五部分 策略分析策略分析第六部分第六部分 效益分析效益分析13项目位于广州城市中轴线上，处于海珠区新港科项目位于广州城市中轴线上，处于海珠区新港科技文化经济带，属于会展经济圈可辐射范围技文化经济带，属于会展经济圈可辐射范围优势盘点1区位会展中心 法规速递海珠行政中心中山大学项目区域14园区西邻艺苑路，南接新港中路，北连琶洲大道，园区西邻艺苑路，南接新港中路，北连琶洲大道， 东邻赤东邻赤岗
7、北路，靠近客村和琶洲地铁站，交通极为便捷岗北路，靠近客村和琶洲地铁站，交通极为便捷优势盘点2交通新 港 中 路赤 岗 北 路 艺苑路琶 洲 路客村地铁站琶洲地铁站15项目周边视野开阔，处于城市景观中轴线上，能项目周边视野开阔，处于城市景观中轴线上，能坐享大量城市顶级景观资源坐享大量城市顶级景观资源优势盘点3景观广州东西双塔广州电视观光塔赤岗塔珠江电影集团海心沙旅游公园16项目内部绿化水平较高，形成了多层次的绿化格项目内部绿化水平较高，形成了多层次的绿化格局和生态氛围局和生态氛围p厂区内绿化较好，有数十棵具有较长树龄的大树，均匀分布在整个厂区，其中不乏珍稀树种，形成了极佳的生态氛围和绿化效果。
8、优势盘点4绿化17悠久的纺织服装产业文化沉淀以及周边丰富的文化资源为创悠久的纺织服装产业文化沉淀以及周边丰富的文化资源为创意型园区的发展提供了宝贵的人文环境意型园区的发展提供了宝贵的人文环境u本项目与广大纺织服装学院仅一墙之隔；u本项目与中山大学仅十分钟车程；u本项目与珠江电影集团仅一街之距；优势盘点5文化、创意环境中山大学中山大学广大纺织广大纺织服装学院服装学院珠江电影集团珠江电影集团项目区域项目区域18大量保存完好、建筑形式多样化的工业厂房为广大量保存完好、建筑形式多样化的工业厂房为广州市沉淀了宝贵的工业文化遗产州市沉淀了宝贵的工业文化遗产优势盘点6工业遗产p 厂区内有大量保存完好的的工业
9、厂房，各种类型的车间规划整齐的散布在厂区内；p 厂区内多种办公、居住和临时用房，建筑形式多样化；1919项目优势总结项目优势总结 通过对项目优势的分析，我们认为本项目不仅仅是工业厂房的改造项目，更是有着宝贵纺织服装工业遗产、良好生态环境和文化氛围的城市重建项目。 因此，如何发挥该纺织服装项目的产业文化优势、机遇优势和区位优势，是研究本项目未来发展方向的关键，使其功能定位能够对纺织服装产业的升级、城市功能的完善和城市形象的打造产生积极而又深远的影响！2020报告结构报告结构第一部分第一部分 本体分析本体分析第二部分第二部分 案例借鉴案例借鉴第三部分第三部分 功能分析功能分析第四部分第四部分 空间
10、分析空间分析创意园区案例成功要素借鉴创意园区案例成功要素借鉴第五部分第五部分 策略分析策略分析第六部分第六部分 效益分析效益分析21重点参考案例：重点参考案例：v 谢菲尔德Cultural Industries Quarter文化创意园v 上海“1933老场坊”v 厦门乌石埔v 北京798艺术工厂v 上海8号桥v 上海时尚产业园从初步考虑的二十多个创意园区案例中，重点选从初步考虑的二十多个创意园区案例中，重点选取六个类似案例进行分析取六个类似案例进行分析p地理位置处于商业繁华地段地理位置处于商业繁华地段p原址多为旧式老厂房，建筑物给人以历史原址多为旧式老厂房，建筑物给人以历史p沧桑感沧桑感p处
11、于城市规划的升级区域处于城市规划的升级区域22英国创意产业的发展主要得益于政府的积极推动，成为仅次英国创意产业的发展主要得益于政府的积极推动，成为仅次于金融服务业的英国第二大产业于金融服务业的英国第二大产业英国谢菲尔德英国创意产业现状1998199919981999年年起步期起步期2000200220002002年年快速发展快速发展20032003年至今年至今鼎盛期鼎盛期英国创意产业英国创意产业产值分布情况产值分布情况谢菲尔德Cultural Industries Quarter文化创意园是英国创意产业成功发展的一个缩影23通过完善的功能，挖掘文化创意产业的通过完善的功能，挖掘文化创意产业的“
12、群聚效群聚效益益”，放大集聚效果，放大集聚效果 公共设施公共设施p千禧年博物馆p大学科学区p图书馆传媒传媒pBBC电台文化艺术文化艺术pSite画廊p艺术家村p油画陈列馆p艺术工作室金融金融p投资机构p中介代理休闲娱乐休闲娱乐p电影院p娱乐中心p咖啡厅功能组合功能组合该创意园地处谢菲尔德火车站对面，规模较小，没有巨大的空间面积，共31栋文化和创意建筑。便利的交通、多元化的配套功能组合、创意的建筑风格以及政府对该创意园的大力扶持使Cultural Industries Quarter成为文化创意园成功的典范英国谢菲尔德文化创意园24创意产业数字化和政府的支持对创意园的发展功不创意产业数字化和政府
13、的支持对创意园的发展功不可没可没 策略一策略一鼓励私人资金的注入；策略二策略二积极推动创意产业数字化发展；策略三策略三加强创意产业的基础研究；策略四策略四政府加强对创意企业资金扶持力度；英国谢菲尔德文化创意园25具有优越的地理位置，悠久的历史沉淀，保存较具有优越的地理位置，悠久的历史沉淀，保存较完备的建筑风格完备的建筑风格p主体位于上海市沙泾路10号，紧邻九龙宾馆，靠近海宁路和周家嘴路口，与虹口区人民政府、七浦路服装市场和四川北路商业带近在咫尺；p又位于沙泾港、浦虹港两条水系的交汇处附近，这两条水系在造型上形成“几”字形；p整体处于虹口区商贸经济较为成熟的地区。优越的地理位置p前身是上海长城生
14、化制药厂和长生食品厂；p由英国著名设计师设计，始建于1933年的英式建筑风格。悠久的历史沉淀保存完备的建筑风格p目前，已被市政府列为优秀历史保护建筑。“1933老厂坊”定位为上海新地标，但规划实施中。1933老场坊26以时尚发布和创意办公为主，辅之以相关的商业以时尚发布和创意办公为主，辅之以相关的商业配套功能配套功能时尚发布：时尚发布： 创意办公创意办公 休闲体验休闲体验 p时装发布会p新闻发布会p新品发布会p知识产权交流会p小型演唱会p明星见面会p电视节目制作场地 p艺术工作室p个人设计室p传媒策划公司p高档画廊p外驻品牌中心p艺术培训中心 p各种品牌定制p品牌商品展示p艺术品现制p雪茄洋酒
15、品尝 娱乐总汇娱乐总汇 配套餐饮配套餐饮p创意体验沙龙p高档会所p潮流运动馆、健身场所p陶吧 p高档西餐厅p创意餐饮p咖啡厅p酒吧 通过全新的产业布局打造产权交流、交易以及供需平台，将知识产权通过创意转化为产品1933老场坊功能设置27从规划上赋予各功能形态不同的主题，强调将历从规划上赋予各功能形态不同的主题，强调将历史遗留建筑融入现代时尚史遗留建筑融入现代时尚p 以建筑设计、时尚设计、工业设计为主的设计型企业 ；p 以会展交易为主的会展、广告、公关、拍卖公司、版权产权交易、品牌展示发布等知识服务业； p 以创意人才为主体的创意产业人才的培训服务及就业等。 u产业形态u商业形态p 时尚类体验式
16、消费p 综合商贸p 会所经济p 情景旅馆p 创意餐饮等； u文化形态u旅游形态p 保护性开发修整还原老上海的街景、生活、人文、历史、商业特征； p 上海时尚表演、发布、展示、交易、设计、服务、消费、休闲的中心，以旅游业带动区域性经济发展； p 结合虹口区北外滩的改变形成互动，成为极具特色的区域性旅游特色产品；p 成为承接世博游客居住、旅游、消费的重要特色基地。 根据建筑特点、楼群之间关系、地域分割、功能配套等多方面因素进行分析创意。1933老场坊规划布局28强调利用所在区域的资源优势，发展主线为：外强调利用所在区域的资源优势，发展主线为：外滩滩1818号新天地田子坊号新天地田子坊资源优势发展策
17、略发展目标这里是上海最时尚、最年轻力量的百老汇；这里是上海最前卫、最冲动力量的大本营；这里是上海最文化、最纯粹、最芜杂精神的聚集地；推广语1933老场坊发展策略p外滩 18 号的高档时尚p新天地的人气活力p田子坊的艺术氛围 p创意体验p创意生产 p成为上海的新地标 29从从19921992年至今，已经成为世界三大商业油画生产年至今，已经成为世界三大商业油画生产基地之一基地之一发展初期（past）现在（Now）p城乡结合部，地处偏僻的城市郊区；p面积0.5平方公里，常住人口1000多人 ；p人群流动大，多为外来人员；p1992年开始出现画师；p全球商业油画的三大生产基地之一 ；p全国各地以及欧美
18、、韩国、日本的画师、画商相继自发进入乌石埔；p从业人员逾万人，专职画师超过3500人；p商业油画的95%以上出口境外市场；厦门乌石埔油画村乌石埔油画村30改变传统油画生产方式，创新改变传统油画生产方式，创新“画家画家+ +企业企业”生产生产模式，实现创意与产业的结合模式，实现创意与产业的结合u画家画家u企业企业画家+企业模式：分散性作坊式生产，产业性的企业化运作；p数千画家、画师；p大量个人工作室、油画作坊；p画商、企业云集；p一改油画传统生产方式，大批量工业化生产；厦门乌石埔油画村生产模式31为促进油画业的高速发展，设置高度关联的多元为促进油画业的高速发展，设置高度关联的多元化功能配置形态化
19、功能配置形态功能功能布局布局u 艺术教育直接介入：艺术教育直接介入：以厦大美术系、工艺美术学校的教师、学生以及全国各地的资深画师为主要师资的各类美术培训班渐成气候；u 油画衍生产业油画衍生产业在油画业的发展中衍生出国画、版画、漆画、雕刻等相关产业； u直接服务于油画业的关联行业直接服务于油画业的关联行业画笔、颜料、画框、画布、宣纸等绘画材料店、装裱店亦兴盛；u商务和服务行业：商务和服务行业：在乌石埔油画村的周边及海沧等地从功能分区上配以餐饮业、旅游业等房地产业休闲娱乐设施；u 高度发展的油画业同时也催生了相关行业以及商服配套行业的发展；厦门乌石埔油画村功能构成32产供销一体化的完整产业链、政策
20、扶持以及大量民间资本的产供销一体化的完整产业链、政策扶持以及大量民间资本的注入对乌石埔的发展起到巨大的作用，但政府支持力度、包注入对乌石埔的发展起到巨大的作用，但政府支持力度、包装宣传效果是发展过程中的不足之处装宣传效果是发展过程中的不足之处p存在问题存在问题政府扶持力度不够大；整体包装宣传不足；未能充分发挥产业整体规划、协同发展的“漩涡效应”、“引爆效应”。p发展目标发展目标“五个一”：一个油画生产基地、一条文化艺术长廊、一处文化旅游热点、一处油画培训中心、一处集拍卖、交易展览的贸易平台 p政策支持：政策支持：在税收方面采取免、减、返等优惠政策；p平台建设：平台建设：争取建成一个集生产、展示
21、、销售及旅游、培训、交流于一体的油画产业平台；p衍生产业衍生产业最终争取以乌石浦油画行业为依托，在做大做强油画产业基础上，吸引字画、漆线雕、工艺品、石艺等文化艺术类入驻，p配套产业：配套产业：引导、推动、催生周边关联产业的发展厦门乌石埔油画村发展策略33798798由废旧厂房改建，以鲜明的时代特色结合新的产业模式，成由废旧厂房改建，以鲜明的时代特色结合新的产业模式，成为北京为北京SOHOSOHO艺术聚落和新的文化旅游景区艺术聚落和新的文化旅游景区p798位于北京东北方向大山子地区，是原国营798厂等电子工业的老厂区所在地；p798位于朝阳区，距离首都机场、艺术学院、东部新使馆区、CBD都很近，
22、更易走向国际化 。优越的地理位置p798厂原由民主德国设计，厂区规划合理、对称，平面布局宏伟规整 ；p建筑风格简练朴实，讲求功能实效，巨大的现浇机构和明亮的天窗为其他建筑所少见。实用的建筑形式p现在798的业态为画廊、艺术中心、艺术家工作室、设计公司、餐饮酒吧等各种创意空间的聚合 ；丰富的业态构成北京798艺术工厂34798798工厂以艺术机构、大型展览和创意办公为主，工厂以艺术机构、大型展览和创意办公为主，辅之以相关的商业配套功能辅之以相关的商业配套功能大型展览大型展览艺术机构艺术机构 商业活动商业活动 p再造798p蓝天不设防p左手与右手p国际艺术双年展p大山子艺术展pp“八艺时区”现代艺
23、术书店 p时态空间 p东京艺术工程 p世界都市杂志社p乐杂志社p p索尼产品发布会pMoto产品发布会p摩西时装发布会p欧米伽表发布会p宝马新闻发布会p格丽珠宝发布会 娱乐总汇娱乐总汇 配套餐饮配套餐饮p创意体验沙龙p高档会所p潮流运动馆、健身场所p陶吧 p“八十座”餐厅p创意餐饮p咖啡厅p酒吧 北京798艺术工厂业态构成35798798艺术工厂充分利用了原厂区空间关系清晰，建艺术工厂充分利用了原厂区空间关系清晰，建筑实用、可塑性强的特点，将现代时尚融入其中筑实用、可塑性强的特点，将现代时尚融入其中规划原则：u1、保护原有建筑风貌u2、在保护的前提下发展北京798艺术工厂规划理念展览音乐会书店
24、咖啡馆36在政府关于在政府关于798798发展议案中，强化了发展议案中，强化了798798的五大价的五大价值，致力打造中国艺术的值，致力打造中国艺术的CBDCBD历史价值历史价值建筑价值建筑价值艺术价值艺术价值经济价值经济价值区域价值区域价值该地区见证了社会主义同盟时期的历史风云，是一本新中国建设的历史教科书 798等厂当年在建筑设计方面邀请了55位德国的专家，采用了当时世界上最先进的工艺和包豪斯设计理念，为不可多得的现代工业建筑珍品，目前在中国仅此一件 2003年，北京首度入选美国新闻周刊年度十二大世界城市，原因就是798“艺术区”的发展证明了北京作为世界之都的能力和未来潜力。 在得到政府的
25、支持下，以其现状及未来发展的潜在模式而论，这里有望成为北京最大的民间资金集散地之一，中国艺术的CBD北京十大建筑中，80都分布在以CBD为圆心的东部地区，798艺术区排在后海、三里屯之后名列第三名，中外闻名的故宫位列其后，居第四 北京798艺术工厂发展策略378 8号桥上海时尚创意中心原为上海汽车制动器厂，现已成号桥上海时尚创意中心原为上海汽车制动器厂，现已成为著名的创意产业区，出租率达为著名的创意产业区，出租率达9 9成成卢湾区8号桥时尚创意园区一期自2004年年底开幕，到2005年初就已满租，共吸引了50多家国内外创意时尚类企业入驻。 8号桥一期成功招租了吴思远电影后期制作室、S.O.M、
26、B+H、英国著名设计师事务所ALSOP、法国F-emotion公关公司等大牌机构 。“8号桥”已成为继宝钢之后本市第二个全国工业旅游示范点， “8号桥”创建一年来，旅游业收入近5000万元。园区施工旧厂房20032004.42004.12.27创意园区开幕现在上海8号桥388 8号桥以创意公司、店铺和大型商业活动为主，辅号桥以创意公司、店铺和大型商业活动为主，辅之以相关的餐饮娱乐配套功能之以相关的餐饮娱乐配套功能大型展览：大型展览： 创意办公创意办公 商业活动商业活动 p首届艺穗双周开幕式p盛夏重彩风画展p“瓷缘”展览p申凡画展p“邀请时间”画展ppBBH广告公司 p上海开发区协会 p伦敦艺术
27、大学上海办事处 pELLE内衣展示厅p未设计公司p p香奈儿男表发布会p宝马汽车发布会p迪斯尼手机上市派对p普利斯通产品发布会p雪佛兰车友会娱乐总汇娱乐总汇 配套餐饮配套餐饮p恬美容保健会所p前院p潮流运动馆、健身场所pCan you 3S 发型概念店 pp璐娜宴会服务p后院咖啡p乐法贝餐厅p阿罗玛咖啡p清水町日本餐厅p 上海8号桥发展策略398 8号桥重点保留了原有区域的建筑风貌，并注入新号桥重点保留了原有区域的建筑风貌，并注入新的元素，成为上海新的城市景观的元素，成为上海新的城市景观保护保护改造改造创新创新新的城市景观新的城市景观原先那些厚重的砖墙、林立的管道、斑驳的地面被保留下来，使整个
28、空间充满了工业文明时代的沧桑韵味。 在设计中，没有一味追求建筑面积，而是更多地在其中设置了大量室内、半室内和外部公共空间。尽可能地提供交流的平台和丰富的公共空间。 整个号桥由7栋房子构成，在房子的二层，设计师以桥作为连接，连通了每一栋房子，也使得人与人之间的沟通有了一个最好的平台。 在号桥，除号楼大厅外的所有室外、半室外空间都可供租户免费使用。在这些环境中，可以添设咖啡茶座、举办大型综合活动。 上海8号桥规划理念408 8号桥创意区二期作为上海卢湾区重点建设的精品号桥创意区二期作为上海卢湾区重点建设的精品特色现代化园区，特色现代化园区， 打造时尚创意孵化器打造时尚创意孵化器上海8号桥发展策略业
29、态引进业态引进 二期即将入驻的企业有创始暴雪魔兽世界团队创办的RED5、WINKING动漫公司，、建筑师事务所AEDAS等 。政府支持政府支持 获得上海首批创意产业集聚区、全国工业旅游示范点、企业信息化示范园区以及卢湾区品牌发展双年企业奖等荣誉 发展目标发展目标构筑沪上新兴创意产业集聚地 时尚新地标、创意策源地时尚新地标、创意策源地41以服装产业为主题，规划相关工作和生活配套服以服装产业为主题，规划相关工作和生活配套服务功能区务功能区 一号楼主要特色：设计中心、推广中心、营销中心、展示中心；其中 2楼是以营销为主的企业，3楼是中国服装设计研究中心上海分会。二号楼主要特色：工作和生活配套服务中心
30、休闲吧，引进上海比亚萨咖啡餐饮有限公司。三号楼主要特色：会所和代表性服装大企业五号楼主要特色：视觉艺术中心，由上海毛戈平形象设计艺术学校和展演、展示厅组成。 以中国服装设计师协会和东华大学服装艺术学院的人文资源为依托，以建设国际服装产业界的信息互动、专业设计、品牌发布、产品研发、人才培训等专业功能性发展平台为目标。 上海时尚产业园总结创意园区普遍的功能构成、空总结创意园区普遍的功能构成、空间布局和发展策略措施的关键因素间布局和发展策略措施的关键因素42功能设置功能设置综合核心功能、延展功能和配套功能，形成多元化的功能设置确立创意园的核心功能，做大做强核心功能产业，打造创意园核心产业和知名度；辅
31、之以相关的配套功能，包括娱乐、休闲、商务、金融、传媒等服务性功能设施；吸引核心功能产业衍生出的产业链结点行业进入；核心功能核心功能延展功能延展功能配套功能配套功能功能复合功能复合关键要素功能构成创意园功能构成的关键因素：创意园功能构成的关键因素：43规划布局规划布局体现创意园特色的的建筑风格；园区的整体风格要与外界较好的融合；园区内功能设置要与周边区域功能相契合；园区内部功能分区要避免各分区相互干扰；创意园规划布局的关键因素：创意园规划布局的关键因素：关键要素规划布局建筑风格建筑风格风格协调风格协调功能融合功能融合功能分区功能分区44创意园发展策略的关键因素：创意园发展策略的关键因素：形成产业
32、配套体系的基础上，要有明确的核心功能定位，做大作强核心产业，；使创意工作产业化运作，实现创意与市场的良好结合；从城市规划和相关产业政策的角度出发，定位创意园功能特色；搭建创意产业交流、展示、贸易的平台；注重招商环节，吸引具有号召性的大型知名企业或品牌进驻，充分利用传媒工具，加大区域对外宣传力度，通过多种多样的相关活动，提升区域的知名度关键要素发展策略发展策略发展策略作强核心功能作强核心功能产业化运作产业化运作融合城市规划融合城市规划搭建园区平台搭建园区平台注重招商环节注重招商环节利用传媒工具利用传媒工具4545报告结构报告结构第一部分第一部分 本体分析本体分析第二部分第二部分 案例借鉴案例借鉴
33、第三部分第三部分 功能分析功能分析第四部分第四部分 空间分析空间分析第五部分第五部分 策略分析策略分析城市发展要求城市发展要求产业发展需要产业发展需要创意园区成功因素借鉴创意园区成功因素借鉴+ +第六部分第六部分 效益分析效益分析46海珠区是广州南拓的桥头堡，新中轴线、琶州商圈和广州信海珠区是广州南拓的桥头堡，新中轴线、琶州商圈和广州信息港的落户使海珠成为广州未来的都会中心息港的落户使海珠成为广州未来的都会中心城市需要成为城市中心p琶洲国际会展中心、广州大道南批发市场园区以及江南大道零售业三大商业圈规划还纳入广州市商业旅游网点的大规划中。p新城市中轴线从海珠区的中间横穿而过，海珠处于新城市中轴
34、线的中间段，成为城市的几何中心地位，海珠东南未来将发展成为广州的“新都会中心” 。 宜商宜居、适宜商宜居、适宜创业的现代宜创业的现代化生态型城区化生态型城区p以琶洲会展中心为龙头，以新城市轴线为支撑，全面整合广州高新科技产业园区，将广州信息港建设为广州高新技术产业的信息基地、人才基地、研究基地、创新基地。 47本项目依托珠江新城辐射，通过二号发展轴与中大商圈和琶本项目依托珠江新城辐射，通过二号发展轴与中大商圈和琶州商圈相连州商圈相连 ，承接城市向东向南发展的趋势，承接城市向东向南发展的趋势p广州新轴线赤岗段将形成海珠东部新的城市中心，未来此区域将成为海珠区的经济文化中心p本项目所在的新城中心沿
35、三号线发展轴，形成南部转移带，沿二号发展轴，串联中大商圈和琶州商圈p海珠区空间布局上，提出了“东部创业、西部宜居” 的用地布局思想，本项目位于中心位置，正可以发挥创意产业园附加值高、区域带动性强的优势城市需要承接城市东、南向发展48项目位于广州新中轴线与珠江交汇处，将成为最重要的城项目位于广州新中轴线与珠江交汇处，将成为最重要的城市节点之一，对本项目景观效果要求较高市节点之一，对本项目景观效果要求较高广州东西双塔作为新中轴线上的重要节点，将成为体现广州城市形象的标志性地区。 海心沙广场将成为2010年亚运会庆典广场，广州市广场体系中五大市政广场之一 广州电视塔位于中轴线与珠江景观轴的交汇点，成
36、为广州新的地标性建筑城市需要城市中轴线景观功能49项目区域南侧有大片城中村，片区形象较差，功项目区域南侧有大片城中村，片区形象较差，功能单一，通过本项目的开发可带动其改造能单一，通过本项目的开发可带动其改造p以园区带动社区建设和城市化发展，是政府对园区发展的基本要求之一，也是园区比较直接的附加效应。p园区应将自己作为社区发展的重要主体之一，充分利用园区高端企业、高层次人群、高品位生态化规划等优势，将有利于社区发展的优势项目，向社区提供和推进，促进社区各种配套产业的生成，推动园区与社区一体化发展。p高度重视园区生态布局对于社区的景观效应，同时带动社区进行高标准生态景观布局，将园区的景观效尽可能向
37、社区延伸。城市需要带动周边土地升值50战略定位之一：珠江南岸具有良好城市形象、带战略定位之一：珠江南岸具有良好城市形象、带动周边土地功能完善的新城市中心动周边土地功能完善的新城市中心打造珠江南岸城市中心形象标杆打造珠江南岸城市中心形象标杆 ！p形成新的城市核心功能p建成符合城市中轴线要求的景观效果p带动周边土地功能完善p成为广州市南部区域的城市形象标杆p目标分解51纺织服装产业链纺织服装产业链 织成品生产市场交易批发采购展示会研发原材料面料设计创意成衣生产辅料体验产业视角设计市场交易发布批发专卖零售52我国纺织服装产业在全球价值链中处于附加值较我国纺织服装产业在全球价值链中处于附加值较低的生产
38、环节低的生产环节u根据全球价值链理论，那些从事设计和销售环节的企业是“战略环节”，是全球价值链的治理者。u2004年广东的纺织服装出口总额中，加工贸易占57.6%，一般贸易占40.2%，企业赚取的仅是加工环节上的微薄利润，企业应拉长一般贸易中的国内增值链，从品牌开发、设计、推广、精加工以及打造全球供应链、开拓国际营销网络方面，获取多层次的利润。面料设计时装设计标准化成衣制造、OEMODM、OEM市场开拓高低价值量价值制造过程研发和设计意大利、巴黎和我国香港地区的集群生产制造我国、南亚和拉丁美洲的诸多集群市场营销美国、西欧等发达国家的零售终端产业视角53研发、设计和营销环节是提升中国在纺织服装产
39、研发、设计和营销环节是提升中国在纺织服装产业链中地位的关键业链中地位的关键u提高产品附加值的途径或者是向上游的面料研发拓展，或者是向终端的产品设计、品牌塑造延伸，或者是在物流环节提供增值服务，这些都是纺织服装强国获取高额利润的关键所在；面料设计时装设计标准化成衣制造、OEMODM、OEM市场开拓高低价值量价值制造过程研发和设计意大利、巴黎和我国香港地区的集群生产制造我国、南亚和拉丁美洲的诸多集群市场营销美国、西欧等发达国家的零售终端产业升级思路54广州市在纺织服装产业链条中的地位：集散地型广州市在纺织服装产业链条中的地位：集散地型的纺织服装专业市场，缺乏设计研发环节的纺织服装专业市场，缺乏设计
40、研发环节面料、辅料服装面料设计服装设计市场流通流通p面料辅料专业批发市场：广州国际轻纺城、中大顺华辅料交易中心广州国际轻纺城、中大顺华辅料交易中心；p服装专业批发市场：白马服装批发市场、天马时装批发中心白马服装批发市场、天马时装批发中心。u目前广州市在纺织服装产业链条之中，仅仅承担了一个集散地性的专业市场的角色，在营销环节有所贡献，但是在设计、品牌以及人才培养方面的作用未能充分发挥。原材料城市视角55中大纺织商圈和流花服装商圈是国内最重要的面中大纺织商圈和流花服装商圈是国内最重要的面料、辅料、服装商圈，是全国性的产品集散地料、辅料、服装商圈，是全国性的产品集散地商圈视角n中大纺织商圈，是指西起
41、东晓南路，东至广州大道南，北起新港西路，南至新滘南路这一区域内，由大大小小近30个纺织品及服装辅料专业批发市场组成的市场群落，还包括了区内由这些纺织专业市场带动发展起来的众多纺织品及服装辅料加工企业以及服装生产企业n流花服装商圈横跨流花路、环市西路和站西路，自1993年元月白马服装城开业后，天马、流花、新大地、步步高等15家专业批发市场相继出现在流花商圈，一家紧挨着一家，形成了全国最大规模的服装批发集散地流花服装批发商圈。在鼎盛时期，这里每年的服装交易额接近50亿元，每天从广州销往全国各地的服装占全国市场总量的1/3。56中大纺织商圈和流花服装商圈存在的问题分析中大纺织商圈和流花服装商圈存在的
42、问题分析区域周边缺乏酒店、办公功能，商家的办公、接待、会议等功能要求无法得到满足；1、配套功能不足，阻碍功能升级配套功能不足，阻碍功能升级：在火车站周边地区犯罪事件时有发生，中大纺织批发商圈空间局促，这些情况影响着市场美誉度，降低了区域形象；2、环境质量差，区域形象欠佳环境质量差，区域形象欠佳白马服装批发市场所在区域已经没有可以利用的土地了，影响着市场品牌扩张和功能升级3、土地资源紧张，不能进行有效的品牌扩张和功能升级土地资源紧张，不能进行有效的品牌扩张和功能升级57四季青服装市场是全国最大的服装集散地之一，四季青服装市场是全国最大的服装集散地之一，拉动区域相关产业综合发展拉动区域相关产业综合
43、发展u 杭州四季青服装市场是中国最具影响力的服装一级批发与流通市场之一，已成为全国最大的服装集散地之一。u 地处杭州中心城区的中心区域，汇集了16家专业服装市场，有效地拉动了相关产业的蓬勃发展 u 将建设成为中国服装新品的交易中心、展示中心、信息中心，成为融旅游、购物、休闲、展示于一体的服装特色街 四季青服装特色街区四季青服装特色街区 四季青服装批发市场四季青苏杭服装市场四季青时尚广场四季青服装研究发展中心案例参考：四季青服装市场58由多元经营向专业化服装市场转变，品牌价值向由多元经营向专业化服装市场转变，品牌价值向产品研发、展示、流通等上下游产业链延伸产品研发、展示、流通等上下游产业链延伸四
44、季青经营经验借鉴：四季青经营经验借鉴： u 多元化经营易使市场产业不突出，不利于市场发展；专业化经营易吸引人气，形成专业形象；u 专业市场发展到高端形态，其品牌价值向研发设计、展示、流通等上下游产业链延伸；定位逐渐高端，品牌建设成为重点杭州四季青综合杭州四季青综合交易市场交易市场19891989年年1010月月机电五金土特产干鲜果品服装百货19901990年年9 9月月20052005年年改名四季青改名四季青服装市场服装市场集中经营中低档服装生意日渐兴隆，逐步成了华东地区服装批发中心和重要集散地产品升级品牌建设管理升级采用电子交易，实行双平台运营四季青服装研究四季青服装研究发展中心落成发展中心
45、落成20072007年年四季青服装交四季青服装交易中心开业易中心开业国际、国内品牌结合产品以中高档为主产业以服装为主，结合相关产业品牌价值向产品研发设计、展示、制造、销售、流通等延伸打造全国一流、世界知名的品牌多元经营造成市场产业不突出，缺乏吸引力，市场陷入困境四季青服装市场发展历程四季青服装市场发展历程59四季青服装专业市场功能构成中经营用房占主要，其次四季青服装专业市场功能构成中经营用房占主要，其次为商务办公及生产物流仓储，再次是休闲配套为商务办公及生产物流仓储，再次是休闲配套u 综合四季青服装专业市场的各功能区域，其交易经营面积约占总建筑面积的40%；其次为商务办公及生产仓储物流，各约占
46、24%；休闲娱乐配套约占12%四季青服装专业市场功能构成6060项目发展机遇项目发展机遇提升纺织服装产业附加值和完善区域纺织服装产业链及相关环节提升纺织服装产业附加值和完善区域纺织服装产业链及相关环节61战略定位之二：进入纺织服装产业链战略环节的战略定位之二：进入纺织服装产业链战略环节的制高点制高点打造中国纺织服装业的打造中国纺织服装业的“创新引擎创新引擎”！p纺织服装企业的品牌孵化器p纺织服装设计和营销环节的推进器p纺织服装企业的形象展示窗口p纺织服装行业信息的集散平台p目标分解62从城市需要、纺织服装产业链升级需要和创意园一般功能构从城市需要、纺织服装产业链升级需要和创意园一般功能构成规律
47、借鉴三个角度，综合得出本项目区域的备选功能成规律借鉴三个角度，综合得出本项目区域的备选功能综合核心功能、延展功能和配套功能，形成多元化的功能设置确立创意园的核心功能，做大做强核心功能产业，打造创意园核心产业和知名度；辅之以相关的配套功能，包括娱乐、休闲、商务、金融、传媒等服务性功能设施；吸引核心功能产业衍生出的产业链结点行业进入；核心功能核心功能延展功能延展功能配套功能配套功能功能复合功能复合打造珠江南岸新的城市中心形象标杆打造珠江南岸新的城市中心形象标杆 ！+打造中国纺织服装业的打造中国纺织服装业的“创新引擎创新引擎”！+63从众多的备选功能中进行筛选，确定最适合本项从众多的备选功能中进行筛
48、选，确定最适合本项目定位和自身条件的功能组合目定位和自身条件的功能组合设计办公展览教育研发品牌传媒休闲娱乐纺织协会营销展览项项目目定定位位和和自自身身条条件件公共活动64以以“文化交流文化交流”、“研发设计研发设计”和和“品牌传播品牌传播”为核心功能，形成核为核心功能，形成核心功能心功能延展功能延展功能配套功能三大功能体系配套功能三大功能体系服装文化传媒纺织行业协会会所学术交流品牌营销展览物流延展功能延展功能办公办公 研发设计研发设计核心核心功能功能文化交流文化交流研发设计研发设计品牌传播品牌传播核心功能核心功能配套功能配套功能餐饮休闲娱乐旅游观光公共活动65“设计设计”之都之都这里汇集大量最
49、优秀的设计师！这里汇集大量最优秀的设计师！这里有最时尚的时装创意和设计！这里有最时尚的时装创意和设计！这里引领着中国服装设计的潮流！这里引领着中国服装设计的潮流！66“文化文化”源泉源泉这里是设计师们思想碰撞的沙龙！这里是设计师们思想碰撞的沙龙！这里将擦出设计师们惊艳的思想火花！这里将擦出设计师们惊艳的思想火花！这里是传播时尚文化的源泉！这里是传播时尚文化的源泉！67“品牌品牌”摇篮摇篮这里将通过多角度的传播渠道推广您的品牌！这里将通过多角度的传播渠道推广您的品牌！这里是传媒与纺织服装火花！这里是传媒与纺织服装火花！这里是中国纺织服装品牌的摇篮！这里是中国纺织服装品牌的摇篮！6868报告结构报
50、告结构第一部分第一部分 本体分析本体分析第二部分第二部分 案例借鉴案例借鉴第三部分第三部分 功能分析功能分析第四部分第四部分 空间分析空间分析第五部分第五部分 策略分析策略分析工业厂房盘点工业厂房盘点创意园区空间规律借鉴创意园区空间规律借鉴+ +第六部分第六部分 效益分析效益分析69项目范围内总建筑面积项目范围内总建筑面积3.53.5万平米，建筑布局严整，万平米，建筑布局严整，环境良好，许多建筑有保留价值环境良好，许多建筑有保留价值完整保留保留重要特征并加以改造修缮改造建于上世纪50年代的建筑，建筑结构为混凝土浇筑或砖混，保存完好，从建筑特色和纪念意义的角度来看，非常具有保留价值。建筑物本身较
