1、2013年房地产估价师开发经营与管理考试真题及答案一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1新建重点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投资具有( )的特性。 A易产生资本价值风险 B易受政策影响 C存在效益外溢和转移 D适于长期投资 2张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险是( )风险。 A政策 B通货膨胀 C利率 D或然损失 3整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0.4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险系数为0.9，写
2、字楼市场的预期收益率为( )。 A 13.6% B.14.0% C.19. 0% D.23.6% 4国有建设用地使用权出让市场是( )市场。 A完全竞争 B垄断竞争 C寡头垄断 D完全垄断 5对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地产市场的( )分析。 A总量结构 B产品结构 C投资结构 D区域结构 6某城市2012年可供租售的写字楼面积为90万m2，全年写字楼销售量为60万m2，房地产开发企业直接出售量为15万m2，该城市2012年写字楼的吸纳周期为( )年。 A.0. 67 B.0.83 C.1.20 D.1.50 7下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价
3、格是否过度偏离其价值的是( )。 A住房可支付性指数 B住房价格合理性指数 C房价租金比 D量价弹性 8房地产开发项目的财务评价是房地产开发( )阶段的重要工作。 A投资分析决策 B施工准备 C建设 D租售 9通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自行办理( )。 A规划意见书（选址） B建设用地规划许可证 C国有土地使用证 D建设工程规划许可证 10.某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对其开发的某个住宅项目定价时，销售价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目，该企业采用的定价方法是( )。 A目标定价法 B领导定价法 C挑战定价法 D随行就市定价法 11.从市场营销
4、的角度，房地产市场之所以能够进行市场细分，主要是由于( )存在着差异性。 A房地产产品 B项目区位 C房地产需求 D住房价格 12.对房地产市场调查的分析与评估，主要是考虑房地产市场调查的( )。 A有效性 B经济性 C参与性 D广泛性 13.房地产市场营销中的“金九银十”现象，描述了房地产消费者市场的( )特征。 A分散性 B替代性 C易变性 D季节性 14.在房地产市场分析报告中，不包括的内容是( )。 A开发地点的最佳用途分析 B开发项目的SWOT分析 C开发项目的偿债能力分析 D房地产市场供求分析 15.下图表示的是房地产开发企业( )经营模式下的典型现金流量图。 A开发一销售 B开发
5、一持有出租一出售 C购买一持有出租一出售 D购买一更新改造一出租一出售 16.某笔贷款的年名义利率为6.60%，年实际利率为6.77%，该笔贷款的计息周期是( )。 A月 B季度 C半年 D年 17.甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同，贷款期限为1年，甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金，乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。甲实际支付的利息额I甲和乙实际支付的利息额I乙之间的关系为( )。 AI甲 I乙 B，I甲 I乙, CI乙= I乙 DI乙I乙 18.关于资金等效值的说法，错误的是( )。 A在资金等效值计算中，终值、时值都可以与现值相等 B在资金等效值计算中，年值
6、是序列值 C资金运动起点时的资金额称为时值 D绝对数额不等的资金额，在一定的时间和利率条件下，价值可以相等 19.某物业未来10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年年末支付。若年利率为6%，则第5年年末的租金是( )元。 A14945.16 B15841. 87 C26764. 51 D28370.38 20.某人用1000万元购买了一商铺用于出租经营，如果投资收益率为10%，经营期为20年，每年净经营收益相等，其投资回报是( )万元。 A17. 46 B100. 00 C117.46 D672.75 21.甲、乙两个可供比较的房地产投资方案中，甲方案的开发经营期为4年，
7、乙方案的开发经营期为3年，两方案比选宜采用的方法是( )。 A.净现值法 B等额年值法 C差额投资内部收益率法 D费用年值比较法 22.房地产投资项目的FIRR能够反映项目投资所能接受的( )。 A最低投资报酬率 B最高现金回报率 C最低偿债备付率 D最高贷款利率 23.王某以总价150万元购买一商铺用于出租经营，其中贷款额为60万元，每年的还本付息额为7.8万元，扣除运营费用的年租金收入为18万元，王某在贷款期内的税前现金回报率是( )。 A11. 33% B12. 00% C17.00% D20.00% 24.张某购买一商铺用于出租经营，在商铺购买中，银行提供了贷款额20万元、贷款期限10
8、年、年贷款利率7%、按年等额还本付息的抵押贷款。该商铺潜在年毛租金收入为5.5万元，空置与租金损失为潜在毛租金收入的10%，运营费用为实际租金收入的30%，该项目的偿债备付率为( )。 A1.16 B1.22 C1. 74 D1.93 25.房地产开发项目盈亏平衡分析中的保本点，是分析计算风险因素变化而使项目达到( )时的极限值。 A利润为零 B财务净现值为零 C基准收益率 D财务内部收益率 26.线性盈亏平衡分析中的盈亏平衡价格是( )。 A销售量等于盈亏平衡产量时单位产品销售价格 B销售量小于盈亏平衡产量时单位产品销售价格 C销售量等于生产能力产量时单位产品最低销售价格 D销售量等于生产能
9、力产量时单位产品最高销售价格 27.某房地产开发企业拟开发总建筑面积为50000m2的住宅项目，可销售面积为47500m2，项目的开发成本为5000元m2，销售均价为6500元/m2，营业税金及附加为销售收入的5. 5%。当该项目利润为零时，售价允许降低的最大幅度是( )。 A14. 32% B18. 62% C19.03% D23.08% 28.下列房地产投资风险分析内容中，在风险估计阶段应完成的是( )。 A识别投资项目可能面临的风险 B测算风险发生的概率大小 C分析风险产生的原因 D提出风险应对的建议 29.某公司拟投资兴建一停车场，如果按照每个车位的综合投资乘以车位数估算其总投资额，这
10、种投资估算方法是( )。 A单元估算法 B单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D概算指标法 30.考察项目全部投资的盈利能力，为各投资方案比较建立共同的基础，需要编制( )。 A项目投资现金流量表 B资本金现金流量表 C投资者各方现金流量表 D财务计划现金流量表 31.房地产开发项目产生的利润总额，应首先用于( )。 A向投资者分配 B提取法定盈余公积金 C缴纳企业所得税 D弥补企业5年内的累计亏损 32.在股票市场的融资方式中，增发与配股相比具有的优点是( )。 A成本较低 B限制条件较少 C操作较简单 D不需要还本付息 33.个人住房抵押贷款与商用房地产抵押贷款相比，个人住房抵押贷款的(
11、 )。 A贷款期限更短 B贷款价值比率更高 C贷款利率更高 D还款方式更复杂 34.某投资者以30%的预付款订购了一写字楼，一年后该写字楼价格上涨了15%，该投资者预付款的收益率是( )。 A15.0% B21.4% C30.0% D50.0% 35.写字楼的可出租面积是指( )。 A出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积 B出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积 C出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半 D出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积 二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中
12、有2个或2个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的每个选项得0.5分） 1按物业用途不同划分的房地产投资类型包括( )。 A居住物业投资 B商用物业投资 c土地开发投资 D房地产经营投资 E酒店投资 2按照增量存量细分，房地产二级市场包括( )市场。 A土地使用权出让 B土地使用权转让 c新建商品住宅销售 D新建写字楼出租 E二手房买卖 3关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法，正确的有( )。 A房地产过度开发反映市场的供求关系失衡 B房地产泡沫反映市场价格和价值背离 c过度开发与房地产泡沫具有同等程度的危害性 D房地产泡沫通常会
13、引起过度开发 E房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发 4地方政府的年度土地储备计划包括( )。 A年初和年末土地储备规模 B年度前期开发规模 C年度土地出让金总额 D年度土地供应规模 E年度土地储备临时利用计划 5下列分析房地产市场趋势的方法中，属于定性分析的有( )。 A.购买者意图调查法 B销售人员意见综合法 C时间序列分析法 D相关分析法 E专家意见法 6企业不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备( )。 A.可衡量性 B可实现性 C可整合性 D可盈利性 E可区分性 7利率的储蓄投资决定理论认为( )。 A利率是由货币的供给与需求决定的 B利率是资本的租用价格 C
14、利率是由可贷资金的供求决定的 D利率的高低取决于平均利润率 E利率不受货币因素的影响 8某投资者购买了一幢写字楼用于出租经营，购楼投资的60%来自银行提供的期限10年、年利率10%、按年等额还本付息的抵押贷款。假设写字楼的出租率一直稳定在85%，且净租金收入每年以6%的速度上涨（收入发生在期初），计划第10年末转售，投资者的期望收益率为10%。该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及的公式包括( )。 9.下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目“开发一销售”经营模式的指标有( )。 A投资收益率 B.物业增值率 C.开发利润 D.成本利润率 E股权增加率 10.关于开发后出租或自营的房地
15、产投资项目计算期的说法，正确的有( )。 A计算期为项目的开发期 B计算期为项目的经营期 C计算期为项目的开发期与经营期之和 D计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值 E计算期的单位可为年、半年、季、月 11.对房地产开发项目进行临界点分析时，通常要进行( )分析。 A最低租售价格 B最高土地取得价格 C最高工程费用 D最低租售数量 E最高销售价格 12.按决策性质不同划分的投资决策类型包括( )决策。 A业务型 B风险型 C确定型 D群体型 E不确定型 13.在房地产开发投资的项目投资现金流量表中，现金流出不包括( )。 A开发建设投资 B土地增值税 C借款本金偿
16、还 D借款利息支付 E运营费用 14.相对于债务融资，权益融资的特点有( )。 A需到期偿还 B无需还本付息 C税收负担轻 D共担投资风险 E共享投资利润 15.能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有( )。 A空置面积 B租金水平 C收租损失水平 D可出租面积 E经营费用 三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至0分） 1从房地产投资的角度来说，风险是指过去获得的实际收益与预期收益的差异程度。 ( ) 2-般来说，在增量房市场上，卖方对房地产信息的了解程度要高于买方。 ( ) 3
17、如果一宗商业用地只有一个意向用地者，则可以采取协议方式出让该宗土地使用权。 ( ) 4房地产开发项目一般只需进行单项工程竣工验收。 ( ) 5房地产开发项目的市场定位就是塑造本企业产品的鲜明个性或形象，使该项目在细分市场上占据有利的竞争位置。 ( ) 6若某房地产投资项目的季度收益率为3%，则其年实际收益率为12%。 ( ) 7在我国，房地产开发贷款以单利计算利息，个人住房抵押贷款以复利计算计息。 ( ) 8计算期较长的房地产投资项目的经济评价宜采用动态评价指标。 ( ) 9在房地产投资的互斥方案比选中，如果差额投资内部收益率大于基准收益率且有足够的资金，则应选择投资额较大的方案。 ( ) 1
18、0.在房地产置业投资中，权益投资比率越低，资本金占投资总额的比例就越高o ( ) 11.房地产投资决策问题可以转换为实物期权定价问题，是因为在不确定性条件下，房地产投资具有不可逆性和可延期性。 ( ) 12.房地产开发企业通过招、拍、挂方式获得国有建设用地使用权所缴纳的契税，属于房地产开发的期间费用。 ( ) 13.不确定因素对房地产投资项目经济效益的影响，可以运用概率分析的方法进行定量分析。 ( ) 14.房地产开发贷款的主要抵押物是开发项目的建设用地使用权和在建工程。 ( ) 15某写字楼的租金水平高于写字楼市场平均租金水平，则其获利水平也高于写字楼市场的平均收益水平。 ( ) 四、计算题
19、（共2题，20分。要求列出算式，计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后2位。请在答题纸上作答） 1某房地产开发企业于2010年3月末以20000万元购得一宗用途为商品住宅的土地。项目于2010年6月末动工建设，建设投资中有12000万元为年利率7. 5%、按季计息、分三期发放的银行贷款：第一笔贷款为4000万元，发放时间为2010年6月末；第二笔贷款为6000万元，发放时间为2010年9月末；第三笔贷款为2000万元，发放时间为2010年12月末。借款合同约定的还款方式是：2011年6月前只计息不还款；2011年6月起在每期末支付当期利息
20、；本金于2012年3月末归还5000万元，2012年6月末一次归还所剩本金和利息。请计算该项目各期借款的还本付息额。完成下面项目各期还本付息表。（8分） 2某房地产开发企业为参与一宗居住用地竞投进行前期研究。政府挂牌出让资料显示，该宗地规划建设用地面积为40000m2，容积率为2.5，需配建20000 m2公共租赁住房，建成后由政府以6000 元/ m2的价格回购。假设该项目的开发周期为4年，地价款于第一年初一次性投入，契税为地价的4%；开发建设成本和管理费用等为4500元m2，在开发周期内各年的投资比例分别为20%、30%、30%和20%，且发生在各年年初；商品住宅第二年开始销售，各年销售面
21、积占总销售面积的比例分别为25%、40%和35%。，销售均价分别为15000 元/ m2、18000 元/ m2和20000元/ m2，销售收入发生在年末；销售费用和销售税费为商品住宅销售收入的10%且与销售收入同步发生。如该房地产开发企业要求的项目投资内部收益率为16%，则该企业可竞投的最高地价是多少？若政府为控制地价溢价率、增加公共租赁住房供给，规定当土地报价达到45000万元后，改为竞投加建公共租赁住房面积，则该企业在保证实现原目标收益水平的前提下，最多可加建的公共租赁住房面积是多少？（不考虑土地增值税和企业所得税）（12分）参考答案： 一、单项选择题 1.C 2-B 3.A 4.D 5
22、.D 6.D 7.C 8.A 9.A10.C 11.c 12.A 13.D 14.c 15.B 16.B 17.B 18.c 19.A 20.C 21.B 22.D 23.A 24.B 25.A 26.A 27.A 28.B 29.A 30.A 31.C 32.B 33.B 34.D 35D 二、多项选择题 1. ABE 2.BCD 3.ABDE 4.ABDE 5.ABE6. ABDE 7.BE 8.ABD 9.ACD 10. CDE 11. ABCD 12.BCE 13. CD 14. BDE 15. BD 三、判断题 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.11. 12. 13. 14. 15.四、计算题 1解：解析：(1) 2010.6应计利息：(2) 2010.9应计利息：(3)注意三笔贷款发生的时点，不能再假定每笔贷款发生在每季季中。(4) 2012.6期末借款本息累计值等于期初借款本息累计值加上本期应计利息。2解：(1)该企业可竞投的最高地价设该企业可竞投的最高地价为x万元(2)最多可加建的公共租赁住房面积设最多可加建的公共租赁住房面积为y万m2解析：(1)加建的公共租赁住房面积要在总销售面积中扣除。(2)错误解法：49330.3 - 45000=y6000/(1+16%)48
