1、 1PPT课件一级市场即政府出让市场，是指政府有偿、有限期的出让土地使用权的市场市场； 二级市场是指土地的使用权转让市场；三级市场是指用地单位土地使用权的有偿转让。土地一级开发：建的像个开发样土地二级开发：开发商拿土盖房子建项目土地三级开发：开发商改主意了，没建房子就把土地使用权卖给一个杀猪的2PPT课件一、怎么变成国有建设用地二、怎么开发国有建设用地国有建设用地国有建设用地：商服用地、工矿仓储用地、公共设施用地、公共建筑用地、公共设施用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地国有农业用地国有农业用地：我国宪法和法律规定，森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规
2、定属于集体所有的除外。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有集体农业用地集体农业用地：包括耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地（包括畜禽饲养地、设施农业用地、农村道路、坑塘水面、养殖水面、可调整养殖水面、农田水利用地、田坎、晒谷场等）集体建设用地集体建设用地：农村集体的建设用地，按照法律规定，可以分为宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。不得用于商品房地产开发建设3PPT课件农用地集体土地集体土地建设用地建设用地农用地国有土地国有土地如何转集体用地转国有用地只有两种方式集体用地转国有用地只有两种方式一、怎么变成国有建设用地一、怎么变成国有建设用地4PPT课件集体农业用地集体
3、农业用地：包括耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地（包括畜禽饲养地、设施农业用地、农村道路、坑塘水面、养殖水面、可调整养殖水面、农田水利用地、田坎、晒谷场等）提出建房申请审核建房申请办理权属登记申领建设用地批准书申领建设用地规划许可证或乡村建设规划许可证用地报批确定年度村民住宅用地范围农用地转宅基地农用地转宅基地农用地转经营性用地农用地转经营性用地/ /公益性公共设施用地公益性公共设施用地项目立项申请规划条件用地预审申领建设用地规划许可证或乡村建设规划许可证环境影响评价用地报批集体建设用地集体建设用地：农村集体的建设用地，按照法律规定，可以分为宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。不得用于商
4、品房地产开发建设5PPT课件农用地集体土地集体土地建设用地建设用地农用地国有土地国有土地如何转集体用地转国有用地只有两种方式集体用地转国有用地只有两种方式如何转一、怎么变成国有土地一、怎么变成国有土地6PPT课件怎么变成国有建设用地怎么变成国有建设用地土地征收土地征收土地征收集体建设用地转国有建设用地集体农业地转国有建设用地农用地转用时，同时批准征用土地，不需另行报批直接进入土地征用流程7PPT课件批准建设项目向有批准权的县级以上国土资源管理部门提出建设用地申请县级以上国土资源管理部门受理上报审批组织实施农用地转用的报批流程8PPT课件（一）用地申请（一）用地申请 经批准的建设项目需要使用建设
5、用地的，建设单位应当向有批准权的县级以上国土资源管理部门提出建设用地申请，填写建设项目用地申请表，并提供相关资料：（法53） 1建设项目用地申请报告； 2建设项目用地预审意见； 3建设项目批准文件； 4城市规划部门出具的选址意见； 5其它相关资料。 具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请；分期建设的项目，可以根据可行性研究执行确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。 （二）受理（二）受理 县级以上国土资源管理部门根据土地利用总体规划、土地利用年度计划等，对申请用地的项目进行审查，符合农用地转用条件的，予以受理。 （三）上报审批（三）上报审批 市
6、、县人民政府土地行政主管部门在一定时间内拟定建设项目用地呈报书、农用地转用方案、补充耕地方案。对同时实施土地征收、规划修改的建设项目，一并拟定土地征收方案、规划修改方案（单独选址项目同时提供供地方案），经市、县人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府国土资源管理部门对“一书四方案”进行审查，提出审查意见，报有批准权的人民政府批准。 依法由省级人民政府审批的城镇村建设项目，涉及农用地转用地（包括土地征收），由县、市人民政府分批次提出申请。依法由国务院审批的城市建设涉及农转用（包括土地征收），每年由省级人民政府汇总后一次申报。单独选址项目按项目上报。 （四）组织实施（
7、四）组织实施 经批准的方案由项目所在地人民政府组织实施，按具体建设项目分别供地。 农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效。9PPT课件第一、经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。这包括按土地管理法第44条规定的农用地转用批准权在国务院的省级人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目，国务院批准的建设项目用地，直辖市、省和自治区人民政府所在地城市、人口在100万以上城市，国务院指定的其他城市统一开发的建设用地，这些用地不管征地批准权是国务院，还是省级人民政府，国务院批准农用地转用时，同时批准征用土地，不需另行报批。第二、农用地
8、转用批准权和征用土地的批准权都属于省级人民政府的，省级人民政府应当按照农用地转用审批和征用土地审批的要求，同时办理农用地转用和征用土地审批手续，一般不要分两次办理以减少手续。第三、农用地转用批准权在省级人民政府，征地审批权在国务院的，应当由省级人民政府先行办理农用地转用审批，并将农用地转用批准的有关文件，随同征地申报材料同时报国务院，由国务院根据省级人民政府的批准文件，决定是否批准征收土地。农用地转用和征用土地将在国务院批准征用土地后组织实施。10PPT课件符合土地规划颁选址意见书缴费颁建设项目用地预审报告书拿着预审报告书给各大部门办手续，交审批费向国资局提出正式申请国资局拟方案，各级人民政府
9、审批签安置补偿协议批准，交地农用地（包括城市和农村的）转国有建设用地农用地（包括城市和农村的）转国有建设用地征地补偿费用： 是指土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的总和。（土地管理法第四十七条）11PPT课件征地告知征地调查确认组织征地听证组织报批材料向国务院和省级人民政审报批并批准缴纳有关税费两公告一登记补偿安置听证补偿安置土地征收土地征收告知集体经济和农户，对补偿标准和安置途径可以申请听证。抢种抢栽青苗或抢建、突击装修地上附着物，不给补偿（就是这么任性）市县国土资源部据实填写征地调查结果确认表，准备材料在被征用地所在村、组内以书面形式公告，在乡镇人民政府所在地公告；集体经济组织
10、、村民或其他权利人办理征地补偿登记手续；公告期满，接着公告征地补偿费用： 是指土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的总和。（土地管理法第四十七条）12PPT课件土地代征土地储备土地三级开发土地二级开发土地一级开发净地净地（国有）（国有）招拍挂土地征收二、怎么开发国有土地二、怎么开发国有土地13PPT课件土地一级开发土地一级开发对象集体农用地转国有建设用地集体建设用地转国有建设用地国有农用地转国有建设用地土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一
11、平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。14PPT课件用地单位想是国土局提出土地一级开发申请项目预审通过预审，编制土储开发实施方案联席会会审，城规、建设资质、交通、环保等一堆部门提出原则意见通过会审，办手续，开始干活组织验收土地一级开发程序15PPT课件定义代征用地指城市规划部门确定范围，由建设单位代替城市人民政府征用并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由相关行政主管部门进行管理的用地。代征用地包括代征道路用地、代征绿化用地。代征用地不纳入建设用地容积率、建筑密度、绿地率等指标核算范围。土地性质在郊区代征地一般为集体土地。在城区代征地土地
12、使用权性质则可能为划拨土地使用权以出让方式取得的土地使用权和以其他有偿方式取得的土地使用权。由于目前大多数代征地为划拨用地，故本文的代征地土地使用权性质如不做特别说明，为城区划拨土地使用权。类型代征用地类型代征绿化用代征绿化用地地其它代征用其它代征用地地由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市、区园林绿化行政部门进行管理（包括公园绿地、河湖绿地、文物绿地、绿化隔离区绿地、交通防护绿地等）的规划城市公共绿地。由于建设工程的建设而造成的日照遮挡或由于其他原因，由城市规划行政部门确定范围，需由建
13、设单位负责拆迁现状地上物并安置现状居民和单位的用地（该用地由建设单位或城市规划行政部门指定单位进行管理）16PPT课件 注意事项： 建设单位代征的城市绿化用地, 应当按规定期限交由城市绿化专业部门进行绿化,不得擅自转作他用。 建设项目中代征城市绿地和项目绿地是有区别的。建设单位代征的城市绿化用地是属于城市绿地，应当按规定期限交由城市绿化专业部门进行绿化，而项目绿地是各项建设工程应安排的绿化用地，由各建设单位进行绿化建设和管理。 凡对代征绿地认建认养的，认建认养单位应当与园林绿化行政主管部门签订认建认养协议，认建认养的绿地应当对社会开放。认建认养单位未按协议履行相应义务的，由区县园林绿化行政主管
14、部门收回。 二道绿隔实施土地整理工作 （一）建设主体：北京市土地整理储备中心朝阳分中心负责组织实施。 （二）工作内容：对于第二道绿隔内的代拆规划绿地实施只拆不征工作，拆 迁完成后由乡政府实施绿化并负责养护管理。整理规划绿地规模及具体用地 范围由规划管理部门核定。17PPT课件关于完善征地补偿安置制度的指导意见关于完善征地补偿安置制度的指导意见关于增强征地管理工作的通知关于增强征地管理工作的通知土地管理法土地管理法征地程序暂行办法征地程序暂行办法征用土地公告办法征用土地公告办法北京市城市绿化条例北京市城市绿化条例北京代征城市绿化用地移交建设管理办法北京代征城市绿化用地移交建设管理办法北京市人民政
15、府办公厅关于进一步加强代征城市绿化用地管理的通知北京市人民政府办公厅关于进一步加强代征城市绿化用地管理的通知关于朝阳区东坝边缘集团剩余可开发区域土地储备项目南区土地一级开发和整理项目建关于朝阳区东坝边缘集团剩余可开发区域土地储备项目南区土地一级开发和整理项目建议书（代可行性研究报告）的批复议书（代可行性研究报告）的批复18PPT课件代征地的项目来源征用集体土地城市旧城区改造危旧房改造项目转让污染扰民企业搬迁转让存量土地转开发19PPT课件征地申请政策审查勘测界定社会保障情况调查征地调查发布征地预公告社会保障方案审查组织征地听证征地报批缴纳报批费用20PPT课件建设项目依法经国务院或省政府批准建
16、设单位向市、县政府地政部门提出建设用地申请市、县政府地政部门审查后拟订征用土地等方案。经市、县政府同意后逐级上报征用土地等方案依法由国务院或者省政府批准21PPT课件青苗补偿费 用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。安置补助费、 用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。附着物补偿费 用地单位对被征用土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所在人支付的一种补偿费用。土地补偿费 用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿。22PPT课件定义 土地储备，是指各级人民政府依
17、照法定程序在批准权限范围内，对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地，进行储存或前期开发整理，并向社会提供各类建设用地的行为。意义1、政府垄断土地一级市场2、大大增强政府对土地市场的调控能力3、推进国企改革4、实施土地利用总体规划与城市规划的保证5、为城市建设集聚资金必要性1、资源稀缺2、国家宏观调控需要3、土地升值潜力23PPT课件二、已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；三、通过收购纳入储备四、行使优先购买权取得的土地五、其他依法取得的土地一、无偿或者依法补偿收回后纳入储备1、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的土地；2、因单
18、位撤销、迁移等原因停止使用原划拨的国有土地3、经核准报废的公路、铁路、机场、矿场等用地4、依法收回的闲置土地5、土地违法行为被查处后依法收回的土地6、为公众利益需要使用的土地7、为实施城市规划进行旧城改造、需要调整使用的土地8、其他依法收回的土地 1、土地使用权转让申报价比标定地价低20%以上，由政府优先购买的土地2、以土地出让方式取得土地使用权后，在法定期限内未按照出让合同约定开发的土地3、土地使用权人申请政府收购的土地4、政府为实施城市规划指令收购的土地5、其他依法收购的土地 24PPT课件土地征收土地回收土地置换土地购买土地置换：土地置换：是指由土地储备中心根据政府的经济发展战略和城市经
19、济结构而已，对原来在城区内不符合城市规划或对企业发展有阻碍的企业或单位进行用地布局调整，用储备土地置换出原企业或单位的土地。用来置换的建设用地均为国有土地，不涉及土地性质问题。土地购买土地购买: :是指土地储备中心在土地二级、三级市场上，根据土地储备和供应计划，在同等条件下优先购买土地使用权，增加土地储备的活动。土地回收：由土地储备中心代表政府按照法律、法规等规定收回土地使用权的行为和过程。土地征收：国家因公共利益需要将符合土地利用总体规划的集体土地依法征收为国家所有。25PPT课件土地储备流程无偿收回有偿收回土地收购优先购买土地征收（一）市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使
20、用权的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。（二）因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权。对政府有偿收回的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。 （三）根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备 机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。（四）政府行使优先购买权取得的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。（五）已办
21、理农用地转用、土地征收批准手续的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。26PPT课件国家级部委级省市级土地管理法农村土地承包法城乡规划法土地储备管理办法国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知国土资源部关于严格建设用地管理 促进批而未用土地利用的通 关于切实做好被征地农民社会保障工作闲置土地处置办法土地储备资金财务管理暂行办法北京市土地储备和一级开发暂行办法关于“城中村”整治后建设用地储备管理有关问题的通知关于北京市土地整理储备中心和区县分中心、重点功能区分中心职责分工（试行）的通知北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见
22、的通知北京市闲置土地处理办法北京市处理经营性用地历史遗留问题政策界定标准的通知北京市宅基地房屋拆迁补偿规则 土地储备程序27PPT课件5、上述资金产生的利息收入。4、经财政部门批准可用于土地储备的其他资金;3、土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款;2、财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金;1财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用；28PPT课件土地储备供应方式一、储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。二、依
23、法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下达下一年度农用地转用计划时扣减相应指标。29PPT课件六类需要招拍挂的土地六类需要招拍挂的土地1.供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；2.其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；3.划拨土地使用权改变用途，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；4.划拨土地使用权转让，国有土地划拨决定书或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；6依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形可协议出让的五类土地可协议出让的
24、五类土地供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地；原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的；其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准的；法律、法规规定可以协议出让的其他情形5.出让土地使用权改变用途，国有土地使用权出让合同约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；30PPT课件办理相关土地手续、环保局批复项目核准区发改委、人防办、规划局、建委等审核，颁许可证施工图纸消防、规划等审核办理施工所需的各种手续和保险施工许可受理、审批配套设施申报及施工建设项目各个环节验收竣工验收办理
25、入住手续和房屋所有权许可证土地二级开发程序土地二级开发程序土地二级开发即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。31PPT课件土地二级开发流程举例中国建筑第五工程局有限公司32PPT课件土地二级开发程序土地二级开发程序项目决策前期准备土地出让出让价格确定开发项目书面协议、可行性报告向土管部门取土地使用权证征地拆迁规划设计项目报建登记申请招标、办投标手续、确定勘验、设计、施工、监理队伍等，最后签合同出让使用权协议出让或市场出让（招拍挂）33PPT课件集体土地使用权的转让集中在集体中，不能开放；国有土地随便；但是集体土地的收益给农民，国有土地只能间接给人民各类用途的土地使用权出让最高年限：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； （四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。34PPT课件农用地集体土地集体土地建设用地建设用地农用地国有土地国有土地如何转如何转1、如何转如何转35PPT课件农用地转用土地征用建设用地集体农用地36PPT课件
