1、 第五章第五章 饭店投资决策的内容与方法饭店投资决策的内容与方法 学习要点：饭店投资的行业环境研究饭店选址因素考察饭店投资的可行性研究饭店投资程序考察饭店建筑设计准则饭店流线设计饭店投资指标与风险控制第一节饭店筹资方式预测略的选择一一.饭店筹资的主要方式饭店筹资的主要方式 1.1.内部筹资内部筹资 企业留利企业留利 折旧基金折旧基金 闲置资产的变卖闲置资产的变卖 饭店应收帐款饭店应收帐款 低效益资金占用转移低效益资金占用转移2. 2. 银行存款银行存款3.3.发行股票和债券发行股票和债券 发行债券发行债券 股票筹资股票筹资4.4.对外筹资对外筹资 政府贷款政府贷款 国际金融机构贷款国际金融机构
2、贷款 发行国际债券发行国际债券 出口信贷出口信贷5.5.租赁筹资租赁筹资租赁的方式：经营租赁和融资租赁租赁的方式：经营租赁和融资租赁二二. .饭店筹资的原则饭店筹资的原则1.1.合理确定资金的需要量，控制资金投放时合理确定资金的需要量，控制资金投放时间间 饭店经营活动在一定得时间范围内，饭店经营活动在一定得时间范围内，资金运动具有极强的时间性。资金只有在资金运动具有极强的时间性。资金只有在周转中才能创造效益，若资金不足，会影周转中才能创造效益，若资金不足，会影响经营活动的正常开展，甚至失去市场；响经营活动的正常开展，甚至失去市场；若是资金过剩，会造成资金周转减慢，影若是资金过剩，会造成资金周转
3、减慢，影响资金使用效果。响资金使用效果。2.2.考虑资金成本与资金效益的比例考虑资金成本与资金效益的比例关系关系 资金的稀缺性决定了筹集资金必须付资金的稀缺性决定了筹集资金必须付出代价，这一代价就是资金成本。来出代价，这一代价就是资金成本。来源渠道不同资金成本高低不等。资金源渠道不同资金成本高低不等。资金成本是对资金的耗费，资金效益是使成本是对资金的耗费，资金效益是使用资金的所得，所得用资金的所得，所得所费，才有效所费，才有效益。益。3.3.控制负债资金比例，处理好筹资控制负债资金比例，处理好筹资风险风险 饭店资金包括自有资金和负债资金。饭店资金包括自有资金和负债资金。使用负债资金如果控制不严
4、，规使用负债资金如果控制不严，规模过大，就会造成债务危机，甚模过大，就会造成债务危机，甚至破产。至破产。 注意防范风险。注意防范风险。三、饭店筹资策略的选择 饭店经营活动有明显的淡旺季，饭店的流动资金也有类似变化。饭店的流动资产包括两部分：永久性流动资产和临时性流动资产。 1.冒险型筹资策略 积极的筹资策略。特点：饭店以长期负债与权益为条件来筹集永久性资产的一部分，其余的永久性资产与临时性资产则依靠短期资金来融通。承担筹资困难风险及利率上涨多支付利息。2.保守型筹资策略 特点：不仅以长期资金筹集永久性资产，而且还以长期资金来满足由于淡旺季产生的全部临时性资产的资金要求。3.适度型筹资策略 比较
5、普遍的饭店筹资策略。 特点：对于临时性资产以短期资金来筹措解决，对永久性资产均采用长期筹资方式，使资产和负债的到期期限能相互配合。 此策略饭店可以降低其无法偿还的风险，避免陷入严重的财务危机。第二节第二节 饭店投资环境考察饭店投资环境考察一、外部一般环境研究一、外部一般环境研究 外部一般环境，或称总体环境，是在一定时空内存在于社会的各类组织均会面对的环境，其内容庞杂，大致可归纳为政治、社会、经济、技术、自然等五个方面。1政治环境2社会文化环境3经济环境3.1宏观经济环境。3.2微观经济环境。4、技术环境5自然环境5.1地理位置是制约企业经营的一个重要因素。5.2气候条件及其变化亦然。5.3资源
6、状况则与地理位置有着密切的关系。二、外部特殊环境研究二、外部特殊环境研究1城市饭店需求评价2区域饭店业供给规模评价3饭店业发展趋势预测3.1从饭店客房规模及收益统计看3.221世纪饭店业面临的新特点4旅游业发展趋势预测5现有竞争对手研究饭店之间的竞争有以下三种基本模式：5.1纯粹竞争抗衡模式。5.2纯粹垄断抗衡模式。5.3垄断竞争抗衡模式。6潜在投资者7消费者的需求趋势7.1市场信息的充分程度7.2购买者收入水平7.3购买产品的数量7.4购买者消费偏好 三、饭店选址三、饭店选址1饭店选址考察因素a.需求性变量b.竞争性变量c.规模性变量d.物理性变量e.消费偏好变量2饭店选址的中观选择因素2.
7、1饭店选择中的地段、区域评价因素分类分类活动内容活动内容活动场所活动场所商业业务商业业务国内外贸易交往、交易会、展国内外贸易交往、交易会、展览会、商业业务旅行览会、商业业务旅行 办公大楼、陈列馆、展览厅、办公大楼、陈列馆、展览厅、商场、公司、商业广场、步行商场、公司、商业广场、步行街街 会议会议各种集会、会议、学术交流各种集会、会议、学术交流 会议中心、会堂、会议厅、多会议中心、会堂、会议厅、多功能厅、大学、研究中心功能厅、大学、研究中心 旅游旅游风景游览风景游览海、湖、河滨，山、森林、风海、湖、河滨，山、森林、风景区、公园、自然保护区景区、公园、自然保护区 文化活动文化活动展览馆、博物馆、古
8、迹、纪念展览馆、博物馆、古迹、纪念地、大学、研究中心、医院地、大学、研究中心、医院 宗教活动宗教活动教堂、庙宇、寺院、圣地教堂、庙宇、寺院、圣地 娱乐活动娱乐活动剧院、电影院、夜总会、音乐剧院、电影院、夜总会、音乐厅、娱乐中心、游乐园厅、娱乐中心、游乐园 体育活动体育活动体育场、体育馆、各类球场、体育场、体育馆、各类球场、赛场、滑雪地、海滨浴场赛场、滑雪地、海滨浴场疗养疗养疗养院疗养院 探亲探亲 暂住、中转暂住、中转 城市交通枢纽附近城市交通枢纽附近 在上述评价中，下列地段适宜建造饭店：在上述评价中，下列地段适宜建造饭店：a a交通方便：由于时间关系，饭店与车站、码交通方便：由于时间关系，饭店
9、与车站、码头、航空港联系方便，很受旅客欢迎。头、航空港联系方便，很受旅客欢迎。b b靠近市中心或闹市区：市中心是城市的商业、靠近市中心或闹市区：市中心是城市的商业、政治、文化中心，也是饭店中心。由于能够提供政治、文化中心，也是饭店中心。由于能够提供参加各种中心区活动的便利条件，客房出租率高。参加各种中心区活动的便利条件，客房出租率高。c c环境安静、具有一定私密性。环境安静、具有一定私密性。2.22.2社区社会经济环境社区社会经济环境A.A.客源地国民生产总值和居民消费状况客源地国民生产总值和居民消费状况B.B.投资地未来的经济发展速度投资地未来的经济发展速度C.C.有关投资的优惠政策，限制政
10、策，土地征用的有关投资的优惠政策，限制政策，土地征用的规定规定2.3社区社会文化环境2.4社区生态环境3饭店选址的微观选择因素3.1自然气候条件3.2水文地质条件3.3地形交通条件4饭店建造前基地评价内容第三节第三节 饭店投资的可行性研究饭店投资的可行性研究一、可行性研究目的与原则要求一、可行性研究目的与原则要求1目的2原则要求2.1使用的数据资料必须准确可靠。2.2多方案比较，保证可行性研究的合理性和先进性。2.3项目目标与投入相平衡的原则。在项目中以最少的投入争取最大的产出和效益，这是必须遵循的一条原则。2.4注重效益原则。二、可行性研究内容二、可行性研究内容 饭店投资的可行性研究，应当包
11、括以下几个方面的内容。1项目背景与必要性分析2项目重点建设内容和建设条件的研究3市场研究4项目目标研究5采取多方案比较的方法最后确定项目建设方案6投资估算和资金筹措研究7对饭店经济效益的研究评价8经营机制与管理体制的研究9项目管理机构的研究10项目可行性研究结论三、可行性研究的依据三、可行性研究的依据1指导性依据（1）国家地区或部门的国民经济、社会发展计划和远景发展目标。（2）有关的产业政策。2指令性方面的依据（1）经过有关部门批准的项目建议书和项目建议书中确定的内容。（2）已经完成初步规划设计报告或初步设计报告。（3）主管部门或委托单位的设想意见和要求。3 3参考性的依据参考性的依据（1）有
12、关部门或单位完成或提供的自然、社会、经济方面的资料、调查报告等。（2）国家统计部门公布的资料。4 4规范性的依据规范性的依据（1）国颁、部门或行业颁布的工程技术方面的标准、规范、指标等。（2）国家、部门公布的用于项目评估、评价、计算的有关参数和指标等。四、饭店投资项目可行性研究报告四、饭店投资项目可行性研究报告编制提纲编制提纲1 1项目概要项目概要 简述项目名称、主办单位、项目的由来、依据简述项目名称、主办单位、项目的由来、依据和主要目标；项目与国家或地方发展规划的关系；和主要目标；项目与国家或地方发展规划的关系；项目的优势条件和项目选择的理由；项目规模、基项目的优势条件和项目选择的理由；项目
13、规模、基本内容、投资来源、投资数量、预期产出、项目效本内容、投资来源、投资数量、预期产出、项目效益评估，以及尚待解决的主要问题。益评估，以及尚待解决的主要问题。2项目背景介绍项目所处的地理位置和环境条件，从客观上论述项目成立的理由。主要内容应包括：2.1自然条件A地理位置。B土地资源。C气候资源。2.2社会经济条件2.3国家和地区的经济社会发展，旅游规划特别是饭店发展规划与项目目标的关系；国家对当地的政策，如资金和物资的投放政策、价格税收政策等。2.4基础设施状况3项目内容3.1项目工程3.2费用估算3.3饭店投资项目发展3.4旅游市场、价格及收入预测4资金筹措及财务分析5项目的组织管理5.1
14、阐述项目的组成形式、资金管理、贷款办理、工程承包、物资供应、民工调配、土地调整、工程监理、监测评价、竣工验收等。5.2项目管理机构。6社会效益评价包括饭店产品贡献、提供的就业机会、劳动条件的改善、和对社区精神文明的作用等。7存在问题及建议可行性研究中发现而又一时尚未解决的问题，应在报告中提出解决问题的途径和办法。8结论作出决策判断，简明扼要地对项目的可行性作出基本结论。使相关者（投资者、贷款者、评估者和审批单位）能对项目的基本情况（资源、市场、工程、技术、效益等），以及可行或不可行有一个清晰的决断。第三节第三节 饭店投资程序饭店投资程序一、我国饭店建设中存在的问题一、我国饭店建设中存在的问题1
15、 1缺乏准确的市场定位缺乏准确的市场定位2 2饭店投资建设与经营脱节饭店投资建设与经营脱节3 3饭店建筑与室内装修设计各行其是饭店建筑与室内装修设计各行其是4 4缺乏前瞻性与超前意识缺乏前瞻性与超前意识二、饭店投资方案的确定二、饭店投资方案的确定1 1地点、额度、规模的确定地点、额度、规模的确定1.11.1在项目建议书的基础上，进行周密的可行在项目建议书的基础上，进行周密的可行性研究。性研究。A A根据经济预测和市场调查预测确定项目的规根据经济预测和市场调查预测确定项目的规模和方案模和方案B B周围的资源及公用设施情况周围的资源及公用设施情况C C建店条件、店址方案建店条件、店址方案D D环境
16、保护、城市规划、防震、防洪、防空等环境保护、城市规划、防震、防洪、防空等要求和采取的相应措施要求和采取的相应措施E E经济效益和社会效益评估经济效益和社会效益评估1.21.2制定固定资产投资计划制定固定资产投资计划A对目标市场进行调研，多方试验投资定位的正确性，根据目标市场来确定饭店投资的规模与额度。B计算投入和产出之比，建造、装修、改造投入要与饭店自身还本付息的能力相适应。2经营模式和管理模式的确定2.1经营模式A自主经营。B获得特许经营权。C以饭店自身力量，进行联号或集团经营。D建立虚拟战略联盟。E上市运营。2.2管理模式管理形式主要有独立管理、聘请管理顾问和委托饭店管理集团管理等三种模式
17、。3.设计方案招标投标3.1准备阶段A.成立招标组织B.编制招标文件3.2招标阶段3.3投标阶段A.在规定的时间内报送标书。B.提供的内容包括：方案综合说明书、设计内容及图纸、建设工期、主要技术要求和施工组织方案、投资估算和经济分析、设计进度和收费等。3.4开标评标阶段依据方案的优劣、投入产出经济效益好坏、设计进度快慢等方面确定设计方案。三、施工的招投标与施工的组织三、施工的招投标与施工的组织管理管理 根据国家对工程建设施工投标的管理办法，凡持有工商执照、资格证书的勘测设计单位、建筑安装企业、工程承包公司、城市建设综合开发公司，均可参加投标，建设工程的招投标，不受地区部门限制。工程项目主管部门
18、和当地政府，对外区、外部门的中标单位一视同仁，提供方便。1招标投标1.1招标1.2招标阶段1.3投标企业的投标书除企业状况说明外，主要内容包括：综合说明，工程总报价和价格组成分析，计划开竣工日期，施工组织和工程进度计划表，主要施工方法和保证质量的措施，临时设施占地数量等。1.4开标阶段及评标定标2施工的组织管理2.1施工组织设计大纲编制A为了提高工程设计方案的合理性，合理地组织施工，提高经济效益，缩短建设周期，需要编制好建设工程的施工组织设计文件。一般分为二个阶段。初步设计阶段编制施工组织设计大纲，由编制初步设计的设计单位负责编制，施工阶段编制施工组织设计，由施工单位负责编制。B施工组织设计大
19、纲的具体表现，是技术和经济紧密结合的文件。2.2建筑工程施工管理 施工管理有二重性，不仅有技术方面还有其社会方面，具体要求是实现“三高一低”，即高速度、高质量、高工效，低成本和文明施工，主要包括施工任务、施工程序、施工准备、施工组织设计和施工调度、总平面管理、图纸会审、技术交底、材料构件试验检验、工程质量基层管理等几个部分。四、四、 装修方案的确定装修方案的确定1设计要求要点1.1装修设计以及材料设备设施配置首先要严格按照国家对旅游涉外饭店的星级划分依据进行。根据前面所希望的投资档次进行装修，不要盲目地用高级材料，浪费资金，扩大成本。1.2为了避免建筑设计师与室内装修设计师之间的脱节，招标装修
20、设计方案可由饭店建筑设计商来提出整体的设计。2装修招标过程和步骤类似于土建工程招投标。五、五、 饭店开业饭店开业1饭店经营模式与管理模式方案2人员的招聘和培训2.1计划制定后，根据培训计划进行落实，灵活运用合适的训练形式和方法，使培训获得预期的效果。2.2培训的考核与评估是培训工作的一个极其重要环节，我们藉此充分了解培训功效，掌握员工的接受效果。2.3最后根据评估考核，及时调整培训思路，确定今后培训工作重点。并把理论应用到实践工作之中，使培训工作真正落到实处。3新员工入职培训3.1企业培训：企业发展史、企业经营方针、企业理念、企业精神及管理目标等。3.2员工手册培训：员工守则、礼仪行为规范、职
21、业道德教育等。3.3岗位专业技能培训3.4素质提高培训3.5新政策、新理论培训4试营业办理完工商营业执照、卫生经营许可证、消防验收后，即可进入实质性的试营业阶段，为饭店正式经营铺平道路。第四节第四节 饭店建筑设计饭店建筑设计一、饭店建筑规划与设计准则一、饭店建筑规划与设计准则1饭店设计任务书1.1饭店设计任务书的下达1.2饭店“设计计划任务书”的主要内容饭店“设计计划任务书”的主要内容应包括：项目概况项目设计要求和原则建筑地址和总平面项目建筑的具体内容环境要求项目进度2 2饭店建筑设计准则饭店建筑设计准则2.1功能设计准则2.1.1准确的市场定位接待什么样的人？2.1.2准确的功能体现以服务的
22、对象为基点2.1.3快捷的服务需求满足宾客需求的服务设计2.1.4高质的服务体现方便员工服务与管理需要2.22.2效益设计准则效益设计准则2.2.1以饭店星级评定标准为依据2.2.2以经济效益为目标2.3生态设计准则2.3.1饭店的环境生态设计2.3.2饭店内部环境生态设计2.3.3饭店与环境之间的生态沟通2.42.4文化设计准则文化设计准则二、饭店的功能与流线二、饭店的功能与流线1饭店规划指标饭店建筑除了要满足一般建筑物的各项通用规范和标准外，还必须满足饭店所特有的建筑功能。1.1饭店建筑的一般建筑规划指标饭店建筑的一般建筑规划指标包括以下项目：征地面积总用地面积总建筑面积建筑占地面积容积率
23、建筑密度绿地率1.21.2饭店建筑特有功能指标饭店建筑特有功能指标公共区域客房单间面积餐厅面积饭店会议、娱乐和健身等建筑面积行政后勤服务部门设计2高层建筑的饭店功能分区2.1地下室2.2低层公共区域2.3客房2.4顶层公共部分2.5顶层设备用房3 3饭店流线饭店流线3.1.客人流线3.2.住宿客人流线3.3.宴会客人流线3.4.服务流线3.5.物品流线3.6.信息系统流线第五节第五节 饭店投资测算与风险控制饭店投资测算与风险控制 饭店投资资金需求较高，固定资产饭店投资资金需求较高，固定资产投资在饭店总投资额中占有很大的比重，投资在饭店总投资额中占有很大的比重，如何选择和确定一个适当的饭店投资决
24、如何选择和确定一个适当的饭店投资决策便是十分重要的问题。策便是十分重要的问题。一、饭店投资的要求和步骤一、饭店投资的要求和步骤 要求饭店投资要做到：要求饭店投资要做到：建立严密的投资管建立严密的投资管理程序。理程序。制定投资计划。制定投资计划。进行投资项目的进行投资项目的资金预算，及时筹集项目所需资金，避免由于资金预算，及时筹集项目所需资金，避免由于资金不足造成半截子工程，影响投资效益。资金不足造成半截子工程，影响投资效益。 为保证投资的有序性和有效性，需要确立为保证投资的有序性和有效性，需要确立饭店投资管理步骤：饭店投资管理步骤：项目预可行性研究，在项目预可行性研究，在正式确定投资意向之前，
25、进行必要的预可行性正式确定投资意向之前，进行必要的预可行性研究。研究。根据投资意向，进行可行性研究，要根据投资意向，进行可行性研究，要求制定出若干个投资方案，以供筛选。求制定出若干个投资方案，以供筛选。逐一逐一筛选投资方案，对每一个方案进行经济评价，筛选投资方案，对每一个方案进行经济评价，最终选出最优方案。最终选出最优方案。制订详细的投资计划，制订详细的投资计划，监督资金安排使用监督资金安排使用。二、饭店投资估算二、饭店投资估算 为了加强饭店投资管理，进行投资项目决策前的财务分析十分必要。1项目总投资估算投资总额一般是指一个投资项目投入使用前的全部支出，它应包括固定资产投资、流动资产投资和建设
26、期间的利息费用三大部分。固定资产投资估算。固定资产投资通常由下列各项费用相加组成：A施工前期准备费用。主要包括土地补偿费、安置补助费、勘察设计费等。B工程用材料费。C工程用设备费，包括设备购置费。D工程用工工资。E预付工程价款。F工程管理费。G工程水电费。H其他费用，包括试运营费、职工培训费、办公和生活用家具购置费等。各种费用的估算可以参照同类饭店不同规模项目投资。流动资产投资估算。流动资产的估算方法介绍两种：A产值资金率法。经营流动资金 = 正常年份销售收人产值资金率B固定资金比例法。即以流动资金占固定资金的比例来估算，通常用固定资金乘以1220%的比例进行估算。饭店收益以现金结算收入较多，
27、流动资金所占比例可略低一些。建设期间借款利息的估算。一般情况下，各年投资支出并不是于年初一次投入，而是在全年中陆续支出的，因此在计算当年投资借款的利息时，应按照当年借款总额的二分之一计算全年利息。计算公式如下：建设期间当年借款利息 =（年初借款累计 + 本年借款/ 2 ）X利率 （3 31 1） 2项目投产后年收入和年成本估算项目投产后年收入估算。饭店投资建设项目投产后的年销售收入可根据项目的设计能力、生产能力利用率、产品销售价格进行估算。年销售收入 = 项目设计生产能力生产能力利用率产品销售单价 （32）项目投产后年成本的估算。三、饭店投资指标分析三、饭店投资指标分析 用于进行投资决策判断的
28、经济指标很多，大体有以下数种：收益最大或付税后利润最大；成本最小；收益与成本之比最大；承担各种损失的风险最小；最好的服务质量；规模最大或质量档次最高的饭店；饭店的发展速度最快等。事实上，一项具体投资不可能同时满足上述标准，同时满足几个标准都很困难。对于大多数投资者来说，最经常采用的决策标准是上述的第一和第三个，我们围绕这两个标准介绍一下评价投资方案经济效益的贴现方法和非贴现方法。1 1非贴现指标非贴现指标1.11.1投资回收期法。投资回收期是指以项目投资回收期法。投资回收期是指以项目的净现金流量抵偿全部投资所需要的时间长度。的净现金流量抵偿全部投资所需要的时间长度。其计算公式为：其计算公式为：
29、 （3434）投资总额投资回收期每年现金净流量投资回收期投资总额每年现金净流量现金流量是指一定时期内现金流动的数量。现金净流现金流量是指一定时期内现金流动的数量。现金净流量作为一项财务指标是饭店的现金流入量与现金流出量作为一项财务指标是饭店的现金流入量与现金流出量之差。其计算公式为：量之差。其计算公式为：现金净流量现金净流量= =（投资所增加的收入投资所增加的费（投资所增加的收入投资所增加的费用投资的折旧）用投资的折旧）（所得税率）折旧（所得税率）折旧 （3535）从公式中可看出，现金净流量等于税后利润加上折旧，从公式中可看出，现金净流量等于税后利润加上折旧，所以投资回收期公式可以以写成：所以
30、投资回收期公式可以以写成： （3636）投资总额投资回收期该项投资每年可获税后利润每年提取的折旧费 从公式中可看出，现金净流量越大，投资回从公式中可看出，现金净流量越大，投资回收期越短。就饭店的投资回收期来讲，一般为收期越短。就饭店的投资回收期来讲，一般为6 6至至7 7年，因为这时恰好是饭店设备的更新期，如年，因为这时恰好是饭店设备的更新期，如果这时投资还未收回，势必影响投资者再投资的果这时投资还未收回，势必影响投资者再投资的信心。世界上最快的饭店信心。世界上最快的饭店4 4年便可回收投资，年便可回收投资，6 6至至7 7年可作为饭店投资回收期的一个指标。年可作为饭店投资回收期的一个指标。1
31、.21.2投资利润率。投资利润率是指年度平均利投资利润率。投资利润率是指年度平均利润与投资额的比率，它反映每百元投资每年可创润与投资额的比率，它反映每百元投资每年可创造的利润额，其计算公式为：造的利润额，其计算公式为： （3838）如果计算出来的利润率高于现行市场资金利率，如果计算出来的利润率高于现行市场资金利率，那么此方案就是可行的。那么此方案就是可行的。100%年平均销售利润投资利润率总投资支出100%年平均销售利润投资利润率总投资支出2 2贴现指标贴现指标 贴现法就是考虑货币时间价值的复利贴现贴现法就是考虑货币时间价值的复利贴现方法，包括净现值（）法、净现值率方法，包括净现值（）法、净现
32、值率（）法和内部报酬率（）法等（）法和内部报酬率（）法等。2.12.1净现值法。净现值指项目按资本成本或净现值法。净现值指项目按资本成本或设定的折现率（），将各年的净现金流量贴设定的折现率（），将各年的净现金流量贴现到建设起点的现值之和，用表示。公现到建设起点的现值之和，用表示。公式为：式为： （3939）式中：表示在整个计算期内，项目投资式中：表示在整个计算期内，项目投资对企业的超额净贡献。对企业的超额净贡献。现金流入现金流入现金流出现金流出（）tt一第年的净现金流量一第年的净现金流量折现率折现率00() (1)(1)nntttttCICONPVCICOii2.22.2净现值比率法。净现值比
33、率是指投资项目净现值比率法。净现值比率是指投资项目净现值与全部投资额之比，亦即单位投资额能获净现值与全部投资额之比，亦即单位投资额能获得的净现值，其计算公式为：得的净现值，其计算公式为： （310310）净现值净现值比率=全部投资额2.32.3内部收益率。内部收益率（内部收益率。内部收益率（Internal Internal Rate of ReturnRate of Return）就是使投资项目各年净现金流）就是使投资项目各年净现金流量现值之和等于零的折现率。用公式表示为：量现值之和等于零的折现率。用公式表示为： （311311）其中其中IRRIRR内部收益率内部收益率内部收益率公式和净现值
34、公式是一样的，不同的内部收益率公式和净现值公式是一样的，不同的是，使用净现值公式，折现率是已知的，求净现是，使用净现值公式，折现率是已知的，求净现值；而使用内部收益率公式时是令净现值为零，值；而使用内部收益率公式时是令净现值为零，求净现值等于零的折现率（即内部收益率）。求净现值等于零的折现率（即内部收益率）。0() (1)0ntttCICOIRR内部收益率一般不易从内部收益率一般不易从311311式中直接求得，通常式中直接求得，通常用用“试算法试算法”结合插值公式求解。求解步骤如下：结合插值公式求解。求解步骤如下：任选一贴现率（折现率）任选一贴现率（折现率）i i代入上式，求出代入上式，求出值
35、，若值，若PVPV0 0，则换一较大的贴现率值重新计算，则换一较大的贴现率值重新计算；若，则换一较小的贴现率值重新；若，则换一较小的贴现率值重新计算。计算。一直试算到相邻两个贴现率一直试算到相邻两个贴现率 i1i1、i2 i2 对应的对应的NPV1NPV1、NPV2NPV2符号相反为止。符号相反为止。利用插值公式，求得利用插值公式，求得IRRIRR值值 （312312）如果项目内部收益率大于等于资本成本或期望投资如果项目内部收益率大于等于资本成本或期望投资报酬率，项目就可以接受。报酬率，项目就可以接受。112112|()|NPVIRRiiiNPVNPV四、饭店投资风险控制四、饭店投资风险控制1
36、 1风险计算。投资风险大小是通过风险程度来反风险计算。投资风险大小是通过风险程度来反映的。风险程度可用绝对值即投资收益标准离差表映的。风险程度可用绝对值即投资收益标准离差表示，也可用相对值即投资收益标准离差率表示，亦示，也可用相对值即投资收益标准离差率表示，亦可用风险率表示。可用风险率表示。标准离差的计算步骤如下：标准离差的计算步骤如下：计算各投资方案的损益期望值（预期报酬率），计算各投资方案的损益期望值（预期报酬率），一般用表示。一般用表示。 （314314）式中：式中： 为第为第i i种可能结果出现后的预期报酬率。种可能结果出现后的预期报酬率。i i为第种可能结果出现的概率。为第种可能结果
37、出现的概率。为所有可能结果的数目。为所有可能结果的数目。1niiiEX P计算每一种可能结果与损益期望值的差：计算每一种可能结果与损益期望值的差：第种可能结果的离差第种可能结果的离差 = =计算标准离差计算标准离差： （315315）iXE21()niiiXEP 一般说来，标准离差越大，说明方案盈利可能一般说来，标准离差越大，说明方案盈利可能偏离期望值越大，投资收益分布松散，经济效益越偏离期望值越大，投资收益分布松散，经济效益越不稳定，因此风险程度大；相反，标准离差越小，不稳定，因此风险程度大；相反，标准离差越小，说明方案盈利可能偏离期望值越小，投资收益分布说明方案盈利可能偏离期望值越小，投资
38、收益分布紧凑，经济效益比较稳定，因此风险程度小。紧凑，经济效益比较稳定，因此风险程度小。 衡量投资风险的大小，还可以用风险率指标。衡量投资风险的大小，还可以用风险率指标。风险率就是标准离差率与风险价值系数的乘积。标风险率就是标准离差率与风险价值系数的乘积。标准离差率是标准离差与期望利润之间的比率；风险准离差率是标准离差与期望利润之间的比率；风险价值系数一般有投资者主观决定，愿冒风险以追求价值系数一般有投资者主观决定，愿冒风险以追求高额利润的投资者可以将风险价值系数取值小点，高额利润的投资者可以将风险价值系数取值小点，否则可以取值大点。风险率计算后，与银行贷款利否则可以取值大点。风险率计算后，与
39、银行贷款利率相加，如果所得之和小于投资利润率，那么方案率相加，如果所得之和小于投资利润率，那么方案是可行的，否则是不可行的。是可行的，否则是不可行的。2 2减少风险的对策。每一项投资都会减少风险的对策。每一项投资都会面临风险。风险，即有经营风险、财务面临风险。风险，即有经营风险、财务风险，又有市场风险。相对于其它行业风险，又有市场风险。相对于其它行业来说，饭店投资风险更大。因为饭店产来说，饭店投资风险更大。因为饭店产品是凭借各种设备设施所提供的服务，品是凭借各种设备设施所提供的服务，服务这种产品具有不可贮存性，一旦投服务这种产品具有不可贮存性，一旦投资决策失误或旅游市场需求发生变化，资决策失误
40、或旅游市场需求发生变化，饭店产品的销售将会受阻，预期的投资饭店产品的销售将会受阻，预期的投资效益无法实现，甚至亏本倒闭，因此，效益无法实现，甚至亏本倒闭，因此，只有加强投资的风险管理，进行科学决只有加强投资的风险管理，进行科学决策，才能降低风险带来的损失，提高投策，才能降低风险带来的损失，提高投资的经济效益。资的经济效益。与此同时还可通过采取措施尽量减与此同时还可通过采取措施尽量减少投资风险。如加强对客源市场的分少投资风险。如加强对客源市场的分析研究，掌握旅游市场需求变化趋势，析研究，掌握旅游市场需求变化趋势，组织适销对路的产品，提供适合需求组织适销对路的产品，提供适合需求的优质服务，以吸引更
41、多的客源。还的优质服务，以吸引更多的客源。还可通过发展多种经营，以达到分散风可通过发展多种经营，以达到分散风险的目的。亦可通过严格管理，采取险的目的。亦可通过严格管理，采取灵活的价格机制，建立能适应市场变灵活的价格机制，建立能适应市场变化的灵敏的反应机制，积极参加企业化的灵敏的反应机制，积极参加企业的各项保险，使饭店风险减少到最低的各项保险，使饭店风险减少到最低限度。限度。 阅读材料阅读材料 饭店选址方法评介饭店选址方法评介 饭店选址问题是饭店投资策划中最为重要的问饭店选址问题是饭店投资策划中最为重要的问题，国外饭店中，有不少有自己的饭店选址方法，题，国外饭店中，有不少有自己的饭店选址方法，特
42、别是大型饭店集团，但是，我们很难获得其详尽特别是大型饭店集团，但是，我们很难获得其详尽的方法或资料，所以，本书附录较为详尽地介绍了的方法或资料，所以，本书附录较为详尽地介绍了运用于商业企业和工业企业的各种选址方法，目的运用于商业企业和工业企业的各种选址方法，目的在于提供具有借鉴意义的选址方法。在学习过程中，在于提供具有借鉴意义的选址方法。在学习过程中，可以根据所列理论，结合现有国内饭店的所处区位，可以根据所列理论，结合现有国内饭店的所处区位，进行选址问题探讨，已形成自己的选址判断。总体进行选址问题探讨，已形成自己的选址判断。总体而言，国内饭店选址缺少科学的方法体系，即使有而言，国内饭店选址缺少
43、科学的方法体系，即使有些饭店在建造时考虑了地理位置问题，或者选择了些饭店在建造时考虑了地理位置问题，或者选择了很好的地址，但由于城市的发展或商圈的变化，很很好的地址，但由于城市的发展或商圈的变化，很好的地址也有可能转变为不良的区位，因此，在分好的地址也有可能转变为不良的区位，因此，在分析中不能简单地照搬照抄。析中不能简单地照搬照抄。第三节第三节 饭店经营决策概述饭店经营决策概述 饭店的经营决策就是饭店经营饭店的经营决策就是饭店经营人员在经营活动之前做出如何行动人员在经营活动之前做出如何行动的决定。决策是行动的选择，而行的决定。决策是行动的选择，而行动则是决策的执行。饭店的决策涉动则是决策的执行
44、。饭店的决策涉及饭店经营活动的各个方面。及饭店经营活动的各个方面。二、损益期望值决策法二、损益期望值决策法 这种决策方法就是期望值准这种决策方法就是期望值准则决策方法。则决策方法。三、决策树法三、决策树法 决策树法是一种以图解为辅助进决策树法是一种以图解为辅助进行风险型决策的方法。这种决策方行风险型决策的方法。这种决策方法的思路如同树状，所以起一个形法的思路如同树状，所以起一个形象化的名字象化的名字决策树。决策树。1.1.决策树和决策方法决策树和决策方法1.11.1决策树决策树决策树是由不同结点和方案枝构成的树状决策树是由不同结点和方案枝构成的树状图形。决策树图形见图图形。决策树图形见图515
45、1。1 1图51 图51中，图中符号说明如下： 表示决策点。需要决策一次，就有一个决策点。从决策点上引出的分枝称为方案枝，方案枝的枝数表示可行方案的个数。 表示方案的状态结点。从结点上引出的分枝称为状态枝，状态枝的枝数表示可能出现的自然状态。 表示结果结点。在结果点旁列出不同状态 下的收益值或损失值，供决策之用。1.21.2应用决策树进行决策的过程和应用决策树进行决策的过程和方法方法 由左向右作图画决策树，把某个决策问题未来发展的可能性和结果用树状图形反映出来。画决策树的过程，也就是拟订各种方案的过程。在作图过程中，为了整个决策有顺序，按从左到右，从上到下将每个结点标上序号； 将各个数值、状态
46、及概率标在树上，特别要注意状态概率的准确性； v计算各方案的收益或损失期望值。计算各方案的收益或损失期望值。从树的末梢开始，以从右到左的方向从树的末梢开始，以从右到左的方向计算各点的期望值，把计算结果标在计算各点的期望值，把计算结果标在结点上方；结点上方；v 按照期望值准则进行决策，把优按照期望值准则进行决策，把优选方案的损益期望值标在决策点上方；选方案的损益期望值标在决策点上方；v 对落选方案，在方案枝上画上对落选方案，在方案枝上画上“”符号，表示删枝。符号，表示删枝。2 2单级决策树单级决策树 单级决策是只需进行一次决策单级决策是只需进行一次决策（一个决策点）就可以选出最优方案（一个决策点
47、）就可以选出最优方案的决策。的决策。3.3.多级决策树多级决策树 需要进行两次或两次以上的决策，需要进行两次或两次以上的决策，才能选出最优方案的称为多级决策。才能选出最优方案的称为多级决策。其决策原理与单级决策相同，但要分其决策原理与单级决策相同，但要分级计算收益期望值。级计算收益期望值。四、敏感性分析法四、敏感性分析法 我们拟定方案时，是通过计算或估计所得我们拟定方案时，是通过计算或估计所得到的各自然状态出现的概率以及方案的收益或到的各自然状态出现的概率以及方案的收益或损失值，这些数值并非十分准确，有时甚至有损失值，这些数值并非十分准确，有时甚至有很大的偏差。当实施决策选定的方案时，实际很大
48、的偏差。当实施决策选定的方案时，实际所产生的数据与拟定方案时预测和计算或估计所产生的数据与拟定方案时预测和计算或估计的数据之间的变动，不仅会影响决策方案的选的数据之间的变动，不仅会影响决策方案的选定，有时甚至会产生决策时被淘汰的方案恰恰定，有时甚至会产生决策时被淘汰的方案恰恰是较好的方案。对此，决策者必须事先进行分是较好的方案。对此，决策者必须事先进行分析，这种分析可通过计算转折概率的稳定性分析，这种分析可通过计算转折概率的稳定性分析和逐项替换计算检验的敏感性分析来进行。析和逐项替换计算检验的敏感性分析来进行。1. 1. 转折概率的稳定性分析转折概率的稳定性分析 设较好状态概率为，则较差状态的
49、概率为1。令两方案的期望值相等。的值即为转折概率。将计算或估计的状态概率与转折概率进行比较。如果两者相差较大，则说明决策是比较稳定的。2 2逐项替换的敏感性分析法逐项替换的敏感性分析法 即将方案中的变动因素逐项替换其中的一个，即将方案中的变动因素逐项替换其中的一个，以求得该因素的敏感性的一种方法。计算时，只以求得该因素的敏感性的一种方法。计算时，只变动某变动某个因素而令其他因素不变，观察这一变个因素而令其他因素不变，观察这一变动因素对方案结果的影响如何，从而确定其敏感动因素对方案结果的影响如何，从而确定其敏感性。依照与此相同的办法，逐次替换其他因素，性。依照与此相同的办法，逐次替换其他因素，分
50、别通过计算分析各项因素的敏感性，直到把最分别通过计算分析各项因素的敏感性，直到把最优方案中全部因素的敏感性分析完毕为止。根据优方案中全部因素的敏感性分析完毕为止。根据这些因素的敏感性，再综合判断该方案的最优性这些因素的敏感性，再综合判断该方案的最优性有无变化，以及允许变化的程度。有无变化，以及允许变化的程度。敏感性分析可以帮助决策者了解方案的最后结果敏感性分析可以帮助决策者了解方案的最后结果对于估计值变化的敏感程度。对于估计值变化的敏感程度。五、马尔可夫决策法五、马尔可夫决策法 马尔可夫决策法是应用随机过程马尔可夫决策法是应用随机过程中马尔可夫链的理论和方法研究分析中马尔可夫链的理论和方法研究
