1、上海写字楼市场分析报告分析上海甲级写字楼市场存量上半年新增供应平均租金空置率上半年净吸纳量资产价值收益率9,892,962 平米 (q-o-q )1,225,371 平米 (y-o-y )人民币 9.2每平米每天(q-o-q )15.8% (q-o-q )720,101 平米 (y-o-y )人民币 72,066每平米 (q-o-q )4.7% (q-o-q )上海写字楼全市概览, 2017Q2核心商圈新兴商圈存量上半年新增供应平均租金空置率上半年净吸纳量资产价值收益率6,582,734 平米(q-o-q )352,452 平米(y-o-y )人民币 10.4每平米每天 (q-o-q )11.
2、0% (q-o-q )300,948 平米(y-o-y )人民币 82,527每平米 (q-o-q )4.6% (q-o-q )3,310,228 平米(q-o-q )872,919 平米(y-o-y )人民币 6.8每平米每天 (q-o-q )25.5% (q-o-q )419,153 平米(y-o-y )人民币 50,740每平米(q-o-q )4.9% (q-o-q )上海写字楼全市概览, 核心商圈/新兴商圈, 2017Q2浦西浦东存量上半年新增供应6,382,244 平米(q-o-q )898,628 平米(y-o-y )3,510,718 平米(q-o-q )326,743平米(y-
3、o-y )平均租金人民币 8.5每平米每 人民币 10.7每平米每天 (q-o-q ) 天(q-o-q )空置率上半年净吸纳量资产价值收益率17.8% (q-o-q )502,083 平米(y-o-y )人民币 65,738每平米 (q-o-q )4.7% (q-o-q -)12.3% (q-o-q )218,018 平米(y-o-y )人民币 86,143每平米 (q-o-q )4.6% (q-o-q )上海写字楼全市概览, 浦西/浦东, 2017Q2陆家嘴普陀新兴商圈静安核心竹园黄浦世纪公园长宁徐汇核心闵行核心商圈世博前滩上海写字楼主要商圈概览杨浦虹口静安非核心洋泾徐汇非核心前滩世贸中心I
4、陆家嘴金融服务广场二期(28,900 平米)华电大厦(43,000 平米)核心商圈新兴商圈宝钢大厦(24,000 sq m)SOHO天山广场(72,000 平米)徐家汇中心一期(16,634 平米)航汇大厦(39,000 平米) (78,007 平米)虹桥丽宝广场(105,000 平米)凯滨国际大厦(50,000 平米)虹桥万通中心(47,034 平米)城开国际商业中心T1(58,562 平米)兴业太古汇T2(71,400 平米)国寿金融中心(88,000 平米)世纪汇广场T2(64,836 平米)徐汇T20(10,682 平米)凯德星贸中心(45,154 平米)星荟中心(118,000 平米
5、)(136,798 平米)上海写字楼新增供应, 2017年上半年2017年上半年供应量：1,225,371平米金融街海伦中心(95,483 平米)金光白玉兰广场徐汇日月光中心(32,881 平米)黄浦1,456,434 平米徐汇核心518,960 平米静安核心1,029,920 平米长宁906,435 平米222,200 平米虹口静安非核心364,562 平米720,856 平米普陀146,000 平米闵行709,596 平米世纪公园565,272 平米核心商圈新兴商圈前滩及世博上海写字楼各商圈存量, 2017Q2总存量：9,892,962 平米杨浦洋泾29,454 平米陆家嘴1,846,40
6、2 平米竹园824,583 平米245,007 平米307,281 平米9,892,96210,000,0008,000,0006,000,0004,000,0002,000,000-上海写字楼甲级写字楼存量 (2002-2017Q2)平米12,000,000200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016Q22017新增供应存量3年平均新增供应上海写字楼写字楼分类存量 (平方米), 2017Q26,582,7343,310,2286,196,012核心商圈甲级写字楼新兴商圈甲级写字楼优质产业园上海写字楼未来写字楼项目 核
7、心商圈汇路项目2017201820192020陆家嘴金控广场2021来福士长宁广场一座2017新增供应：289,156平米陆家嘴中心泰康金融中心中海徐家上海写字楼未来写字楼项目 核心商圈2018新增供应：377,934平米陆家嘴 SB1-1项目博华广场凯德晶萃广场古北 SOHO徐家汇中心二期, T120172018201920202021上海写字楼未来写字楼项目 核心商圈201720182019202020212019新增供应：125,000平米富士康大厦绿地五里桥T1上海写字楼未来写字楼项目 核心商圈201720182019202020212020新增供应：198,952平米吉宝静安项目华润
8、浦明路项目上海写字楼未来写字楼项目 核心商圈201720182019202020212021新增供应：776,975平米董家渡金融城徐家汇中心二期T2，T3上海写字楼未来写字楼项目 核心商圈2017 - 2021总供应：1,768,017平米20172018201920202021中海徐家汇路项目陆家嘴金控广场来福士长宁广场一座董家渡金融城徐家汇中心二期T2，T2，T3吉宝静安项目绿地五里桥T1富士康大厦陆家嘴 SB1-1项目陆家嘴中心泰康金融中心博华广场华润浦明路项目凯德晶萃广场古北 SOHO上海写字楼未来写字楼项目 新兴商圈华润万象城二期20172018201920202021路发广场丰树
9、商业城II前滩世贸中心晶耀前滩T1-22017新增供应：537,735平米虹桥汇上海写字楼未来写字楼项目 新兴商圈徐汇万科中心三期办公晶耀前滩T3-6亿城股份20172018201920202021国盛大厦龙华国际梦中心上海SK大厦湘芒果2018新增供应：997,971平米闸北利福久光保利绿地广场A1A2上海写字楼未来写字楼项目 新兴商圈高尚领域苏河洲际中心2019新增供应：679,611平米20172018201920202021星港国际中心前滩中心上海写字楼未来写字楼项目 新兴商圈201720182019202020212020新增供应：439,656平米闸北金融街金地长寿路项目佳兆业金融
10、中心保利徐汇滨江项目西岸华鑫金融中心天荟上海写字楼未来写字楼项目 新兴商圈20172018201920202021瑞腾国际尚浦中心2021新增供应：871,380平米中美信托金融大厦中信财富广场恒基中心前滩置地广场星汇前滩上海SK大厦瑞腾国际湘芒果星汇前滩三期办公上海写字楼未来写字楼项目 新兴商圈20172018201920202021华润万象城二期丰树商业城II虹桥汇保利绿地广场A1A2高尚领域星港国际中心佳兆业金融中心路发广场闸北金融街苏河洲际中心金地长寿路项目保利徐汇滨江项目徐汇日月光中心天荟中信财富广场中美信托金融大厦国盛大厦西岸华鑫金融中心恒基中心徐汇万科中心晶耀前滩前滩世贸中心龙华
11、国际 前滩置地广场梦中心 前滩中心尚浦中心2017 - 2021总供应：3,526,353平米闸北利福久光上海写字楼甲级写字楼供应量(1998-2021)2017 2021 新增供应总计: 652 万 平方米平米2,500,0002,000,0001,500,0001,000,000500,0000长宁虹口黄浦核心静安浦东徐汇新静安闵行普陀杨浦浦西浦东上海写字楼新增供应 浦东/浦西(1998-2021)2017* 2021* 新增供应总计: 浦西: 483 万 平米, 浦东: 169 万 平米平米2,500,0002,000,0001,500,0001,000,000500,0000核心商圈新
12、兴商圈上海写字楼新增供应 核心商圈/新兴商圈(1998-2021)2017* 2021* 新增供应总计: 核心商圈: 212 万 平米, 新兴商圈: 440 万 平米平米2,500,0002,000,0001,500,0001,000,000500,0000小陆家嘴-2,159 平米竹园70,504 平米世纪公园15,456 平米黄浦73,324 平米徐汇核心46,133 平米长宁34,850 平米杨浦14,232 平米虹口86,168平米静安非核心14,821 平米静安核心78,296 平米普陀2,376 平米闵行113,299 平米核心商圈新兴商圈上海写字楼各商圈净吸纳量, 2017年上半
13、年2017年上半年全市净吸纳量：720,101平米徐汇非核心38,584平米世博前滩126,854平米上海写字楼写字楼租赁成交面积分析 按行业划分20152016金融业PERCENTAGE零售业PERCENTAGE科技、媒体和电信业PERCENTAGE制造业PERCENTAGE专业服务PERCENTAGE房地产制药 PERCENTAGEPERCENTAGE能源其他PERCENTAGE金融业PERCENTAGE零售业PERCENTAGEPERCENTAGE科技、媒体和电信业PERCENTAGE专业服务PERCENTAGE制造业PERCENTAGE制药 房地产PERCENTAGE PERCENTA
14、GE能源PERCENTAGE其他PERCENTAGE上海写字楼2016写字楼租赁需求分析 内外资内外资企业成交占比内外资平均成交租金比较内资PERCENTAGE外资PERCENTAGEVALUE.08.48.287.88.88.69内资8.3外资人民币/平米/天9.2长宁14.1%黄浦11.7%徐汇核心4.2%竹园11.3%世纪公园0.4%虹口静安非核心14.5%44.9%普陀8.4%静安核心6.8%小陆家嘴13.1%15.6%闵行33.6%核心商圈新兴商圈上海写字楼各商圈空置率, 2017Q2全市平均空置率：15.8%杨浦徐汇非核心27.1%世博前滩36.0%25.5%11.0%25.0%2
15、0.0%15.0%10.0%5.0%0.0%上海写字楼空置率 核心商圈/新兴商圈 (2013Q1 2017Q2)30.0%核心商圈新兴商圈200520032007200820092010201120122013201420152016Q2 2017上海写字楼空置率 浦东/浦西 (2005 2017Q2)35%30%25%20%17.8%15%12.3%10%5%0%浦东甲级写字楼浦西甲级写字楼平米/天竹园人民币 9.6/平米/天世纪公园人民币 9.1/平米/天黄浦人民币 9.9/平米/天徐汇核心米/天陆家嘴人民币 12.7/长宁人民币 7.6/平米/天杨浦人民币 6.2/平米/天虹口人民币 7
16、.2/平米/天静安非核心人民币 6.3/平米/天静安核心人民币 11.3/平普陀人民币 7.5/平米/天闵行人民币 5.5/平米/天核心商圈新兴商圈上海写字楼各商圈租金, 2017Q2全市平均租金：9.2每平米/天人民币 10.3/平米/天徐汇非核心人民币 6.6/平米/天世博前滩人民币 7.2/平米/天上海写字楼租金走势350330310290270250230210190170150200620072008200920102011201220132014201520162017F 2018F 2019F 2020F 2021F上海甲级写字楼平均租金（人民币/平米/月）6.87.006.00
17、5.004.00核心商圈新兴商圈上海写字楼核心商圈/新兴商圈 租金趋势 ( 2013Q1- 2017Q2)人民币/平米/天11.0010.410.009.008.00200520032007200820092010201120122013201420152016Q2 201710.710.009.008.58.007.006.005.0011.00浦东浦西上海写字楼浦西/浦东甲级写字楼 租金趋势 (2005- 2017Q2)人民币/平米/天13.0012.0014.210.016.517.514.510.06.37.010.09.37.811.39.87.65.89.912.79.511.59
18、.69.17.57.27.010.38.06.64.67.25.58.06.34.58.57.56.57.05.56.56.26.03.22.00.08.06.04.012.010.014.018.016.0最高租金最低租金平均租金上海写字楼各区域租金范围, 2017Q2人民币/平米/天20.0竹园人民币 74,500/平米4.66%世纪公园人民币 69,167/平米4.79%黄浦人民币 78,074/平米4.65%徐汇核心长宁人民币 58,594/平米杨浦人民币 45,500/平米5.00%虹口人民币 55,273/平米4.73%静安非核心人民币 47,750/平米4.78%静安核心普陀人民
19、币 53,500/平米5.12%闵行人民币 38,455/平米5.18%核心商圈新兴商圈人民币 88,960/平米4.63%陆家嘴人民币104,652/平米4.42%上海写字楼各商圈资产价值及回报率 (人民币/平米), 2017Q2全市平均资产价值：72,066/每平米平均回报率：4.7%4.74% 人民币 83,300/平米4.52%徐汇非核心人民币 49,333/平米4.86%世博前滩人民币 53,750/平米4.87%7.20%6.40%7.05%6.80%6.55%6.15%5.90%4.90%4.90%6.49%6.14%6.12%6.11%5.49%5.37%5.07%5.40%4
20、.91%4.68%4.65%4.00%3.00%5.00%6.00%7.00%上海写字楼5年以上贷款利率vs 核心商圈优质写字楼收益率8.00%200820092010201120122013201420152016Q2 20175年以上贷款利率核心商圈写字楼收益率4.517.106.105.735.4714.9315.1010.750.0010.00上海写字楼上海写字楼投资量(人民币 十亿)60.0053.5050.0040.0030.0020.00Q2 2015Q3 2015Q4 2015Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q4 2016Q1 2017Q2 2017上海写字楼主要大宗
21、交易及投资，2017Q1-Q2交易日期Q2-2017Q2-2017Q1-2017Q1-2017Q1-2017名称虹口 SOHO国正中心保利绿地广场(B1,C1,C2)中港汇大厦宝龙大厦区域虹口杨浦杨浦普陀黄浦出售面积 (平米)90,00080,70127,00031,69724,883交易金额人民币 百万3,5732,6561,6001,3721,319卖方SOHO 中国宝华保利绿地万顺昌AEW买方吉宝置业凯德置地江苏盐城投资黑岩集团腾飞集团上海写字楼新增供应, 需求及空置率(2005-2021)sq m20.0%18.0%16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0
22、%0.0%2,500,0002,000,0001,500,0001,000,000500,00002005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017F2018F2019F2020F2021F新增供应吸纳量空置率资料来源：戴德梁行研究部上海写字楼主要结论需求 P2P退租潮之后写字楼需求稳步回升； 新增供应井喷导致竞争加剧，上海全市甲级写字楼平均租金继续调整； 联合办公，内资科技型企业及保险公司成为写字楼租赁市场的主要驱动力量；供应 在2021年底之前将有巨大的新增供应, 此供应浪潮将带来600万平米的新增供应; 市区边缘与新兴商圈的写字楼业主竞争压力增加； 需要租赁市区边缘与新兴商圈写字楼的租户拥有更多机会。
