1、 物权法物权法 西南财大西南财大 姜玉梅姜玉梅 一、一、1313年立一法年立一法 为何如此艰辛为何如此艰辛 历经历经1313年的酝酿，中华人民共和国物权法（以下简称年的酝酿，中华人民共和国物权法（以下简称物权法）于物权法）于20072007年年3 3月月1616日在十届全国人大五次会议获得高日在十届全国人大五次会议获得高票通过，并将于今年票通过，并将于今年1010月月1 1日起实施。日起实施。 物权法从研究起草至今历时物权法从研究起草至今历时1313年，经年，经7 7次审议，创全国次审议，创全国人大立法史上单部法律草案审议次数之最。它的立法道路为何人大立法史上单部法律草案审议次数之最。它的立法
2、道路为何如此艰辛？如此艰辛？ 主要原因有如下几个方面：主要原因有如下几个方面：一是物权法事关国家基本经济制度，涉及各种利益关一是物权法事关国家基本经济制度，涉及各种利益关系，政治性强，它的制定必须给予高度重视，慎之又系，政治性强，它的制定必须给予高度重视，慎之又慎；慎；二是物权法是技术性很强的法律，涉及的法律规则众二是物权法是技术性很强的法律，涉及的法律规则众多，必须在充分认识了中国国情的基础上认真设计；多，必须在充分认识了中国国情的基础上认真设计；三是由于认识上的分歧，对于物权法中的一些原则性三是由于认识上的分歧，对于物权法中的一些原则性问题，学术界存在着较大争议，从而一度导致物权立问题，学
3、术界存在着较大争议，从而一度导致物权立法停滞。法停滞。 二、物权法的作用二、物权法的作用 “为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。物权，根据宪法，制定本法。”（第第1 1条条 ）1 1、维护国家基本经济制度维护国家基本经济制度2 2、维护社会主义市场经济秩序维护社会主义市场经济秩序（为市场的形成和发展奠定了为市场的形成和发展奠定了必要的前提和基础）（确定物权种类必要的前提和基础）（确定物权种类交易的前提、确立变动原则交易的前
4、提、确立变动原则实现交易目的、确立善意取得制度实现交易目的、确立善意取得制度保护交易安全）保护交易安全）3 3、保护权利人的物权保护权利人的物权（明确物的归属明确物的归属实现定份止争；发挥实现定份止争；发挥物的效用物的效用实现物尽其用实现物尽其用）例如： A-B（保管关系）（保管关系） BC（古砚台买卖关系，（古砚台买卖关系，C明知明知B无权无权 处分，处分，2000元成交）元成交） CD （买卖关系，（买卖关系，D不知不知C无权处分，无权处分， 10000元成交）元成交）问：问：A能否要求能否要求D返还原物？为什么？返还原物？为什么？ 本案怎样处理？为什么？本案怎样处理？为什么？（D106）
5、又如： A-B（房屋买卖关系，（房屋买卖关系，A卖方，卖方， B买买 方；方； 50万；未履行）万；未履行） BC（房屋买卖关系，（房屋买卖关系，65万）万） （1）均未履行时，怎么解决？）均未履行时，怎么解决？ （2）C已支付价款，但已支付价款，但B未履行时，怎么解决？未履行时，怎么解决？ （3） B已交付房屋给已交付房屋给C使用，怎么解决？使用，怎么解决？ （4） B已交付房屋给已交付房屋给C，并办理了过户登记，并办理了过户登记， 怎么解决？怎么解决？（D9）再如：再如：A的东西丢失，的东西丢失，B拾得。拾得。（1） A向向B要求返还时，要求返还时，B要求支付保管费，可否？（民法要求支付保
6、管费，可否？（民法 通则通则无因管理）无因管理）（2） A向向B要求返还时，要求返还时，B不给，怎么办？（不给，怎么办？（D112-2）（3） B拾得保管期间，物品损坏，怎么办？（拾得保管期间，物品损坏，怎么办？（D111）（4）B拾得后拾得后800元卖给元卖给C，怎么办？（，怎么办？（D107、 D106 、 D108）（5） B拾得后交给有关部门，怎么办？（拾得后交给有关部门，怎么办？（D113） 6个月内认领：物归原主；个月内认领：物归原主； 6个月后认领：国家或物归原主；个月后认领：国家或物归原主； 始终无人认领：国家始终无人认领：国家A欠欠BCD的款，其中，与的款，其中，与B 的关系
7、中有财的关系中有财产抵押，在其后向产抵押，在其后向D借款时，合同写明，借款时，合同写明，优先优先D。现借款均到期，。现借款均到期， A的财产不足清的财产不足清还还BCD。问：先还谁？为什么？问：先还谁？为什么？ （物权法定（物权法定D5、D179）AB（债权关系）（债权关系） 其中：其中：A债权人；债权人； B 债务人。债务人。 问：问： 1、B从从A的工作桌的抽屉里拿走的工作桌的抽屉里拿走A欠之欠之 款项，怎么处理？款项，怎么处理？ 2、 B从从A处将期满，但处将期满，但A不返还的租赁不返还的租赁物强行去回，怎么处理？（物强行去回，怎么处理？（D245）三、物权法的调整对象三、物权法的调整对
8、象“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。”（第（第2条）条）1、民事关系、民事关系平等民事主体发生的关系平等民事主体发生的关系2、因、因物的归属和利用物的归属和利用而产生的民事关系。而产生的民事关系。例如：某税务机关例如：某税务机关纳税义务人（征纳税关系）纳税义务人（征纳税关系） 某税务机关某税务机关建筑公司（建筑合同关系）建筑公司（建筑合同关系） 某税务机关某税务机关西南财大（某大楼的归属）西南财大（某大楼的归属）四、物权制度中的几个基本问题四、物权制度中的几个基本问题1、物“本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其
9、规定。”（D2）2、物的种类有体物和无体物；不动产和动产；3、物权“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权 ” （D2） 4、所有权“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”（D39）5、用益物权“ 用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。” （D117）6、担保物权“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。” （D170）7 7、物权的种类：、物权的种类： （1 1）完全物权与限制物权）完
10、全物权与限制物权 （2 2）自物权与他物权）自物权与他物权 （3 3）用益物权与担保物权）用益物权与担保物权 用益物权用益物权土地承包经营权土地承包经营权、建设用地使用权建设用地使用权、 宅基地使用权宅基地使用权 、地役权地役权 担保物权担保物权抵押权抵押权 、质权质权 、留置权、留置权 （4 4）动产物权与不动产物权）动产物权与不动产物权 （5 5）特定物与种类物（）特定物与种类物（以是否依当事人的意思具体指以是否依当事人的意思具体指 定为标准）定为标准） 物权的标的物必须是物权的标的物必须是“特定物特定物” 土地承包经营权土地承包经营权：（：（D125D125） 建设用地使用权建设用地使用
11、权：（：（D135D135） 宅基地使用权宅基地使用权：（：（D152D152） 地役权地役权：（：（D156D156） 抵押权抵押权：（：（D179D179） 质权质权 ：动产：动产质质（D208D208）权权 、权利、权利质权质权 留置权：（留置权：（D230D230）8 8、 物权（法）与债权（法）的联系与区别物权（法）与债权（法）的联系与区别 债权与物权作为民法中的两大基本财产债权与物权作为民法中的两大基本财产权，它们是社会经济运行的最基本的要素。权，它们是社会经济运行的最基本的要素。 财产权的静止状态体现为物权，在运动状财产权的静止状态体现为物权，在运动状态中又表现为债权，物权和债权
12、反映着社会态中又表现为债权，物权和债权反映着社会经济生活中最基本的财产关系经济生活中最基本的财产关系 （ 运动）运动） A B （静止静止) 所有人所有人 新所有人新所有人 物权与债权的联系物权与债权的联系1 1、物权是债权产生的前提物权是债权产生的前提2 2、债权是物权变动的原因、债权是物权变动的原因 。3 3、债权设置的目的是为了取得物权，物、债权设置的目的是为了取得物权，物权与债权相互渗透。权与债权相互渗透。 物权与债权的区别物权与债权的区别（主要表现在七个方面）（主要表现在七个方面）1 1主体特征的区别（对世权主体特征的区别（对世权对人权对人权）2 2内容上的区别（绝对权内容上的区别（
13、绝对权相对权）相对权）3 3客体上的区别（有体物客体上的区别（有体物有体物、无体物、有体物、无体物、 行为、权利）行为、权利）4 4在权利设定上的区别（法定在权利设定上的区别（法定意定）意定）5 5在期限上的区别（无或有在期限上的区别（无或有有）有）6 6在效力上的区别在效力上的区别 （排他、优先、追及、（排他、优先、追及、 物上请求物上请求请求）请求）7 7在保护方法上的区别（在保护方法上的区别（D32-38D32-38） 9、物权的效力、物权的效力 物权的效力物权的效力是指为了确保物权人支是指为了确保物权人支配特定之物而享受利益的权利不受侵害，配特定之物而享受利益的权利不受侵害，法律所赋予
14、物权的特定的保障力。法律所赋予物权的特定的保障力。物权效力的内容物权效力的内容 1 1、物权的排他效力、物权的排他效力 2 2、物权的优先效力、物权的优先效力（1 1）物权优先于债权；）物权优先于债权； A A （债权人）债权人） B B （债权人）债权人） 甲甲 C C （债权人）债权人） D D （债权人）债权人） （抵押权人）抵押权人）（2 2）物权之间的优先权（法定）物权之间的优先权（法定） 一般：一般：“成立在先，权利在先成立在先，权利在先” ” 买卖不破租赁）买卖不破租赁） 特殊：特殊：问：问： 1 1、正在抵押的物，抵押人能否出售？（、正在抵押的物，抵押人能否出售？（D191D1
15、91） 2 2、先抵后租的后果？、先抵后租的后果？ 3 3、先租后抵的后果？（、先租后抵的后果？（D190D190） 4 4、抵押物被留置的，怎么处理？（、抵押物被留置的，怎么处理？（D239D239） 某市某街道某市某街道5050号居民程某曾于号居民程某曾于19941994年年8 8月初，将自己继承的位于本市中南大街月初，将自己继承的位于本市中南大街2020号的号的4 4间房屋租给魏某使用，每月租金间房屋租给魏某使用，每月租金400400元元19951995年年1 1月，程某因妻子生病住院，花去人民币月，程某因妻子生病住院，花去人民币3 3万多元，万多元，在妻子住院前，程某曾向其友丁某借款在
16、妻子住院前，程某曾向其友丁某借款2 2万元。万元。19951995年年7 7月，程某因妻子又要住院，自己又无力月，程某因妻子又要住院，自己又无力支付医药费，遂决定将租给魏的支付医药费，遂决定将租给魏的4 4间房屋卖给丁间房屋卖给丁某。某。 双方在协商中，程某提出因其常常得到丁双方在协商中，程某提出因其常常得到丁某帮助，特别是在妻子住院时丁某凑齐某帮助，特别是在妻子住院时丁某凑齐2 2万元借万元借给他，未要求利息，因此决定将房屋以较为优惠给他，未要求利息，因此决定将房屋以较为优惠的价格卖给丁某，后双方经过协商决定以的价格卖给丁某，后双方经过协商决定以4 4万元万元价格转让此价格转让此4 4间房屋
17、。同年间房屋。同年8 8月月1010日，双方到房屋日，双方到房屋部门办理了过户登记手续。部门办理了过户登记手续。 同年同年8 8月中旬，丁某找到魏某，要求魏某腾月中旬，丁某找到魏某，要求魏某腾出所租房屋，魏某不同意，并提出自己愿意以出所租房屋，魏某不同意，并提出自己愿意以4 4万元价格购买该房屋。双方发生争执，丁某遂于万元价格购买该房屋。双方发生争执，丁某遂于同年同年9 9月月1010日向法院起诉，要求魏某腾出房屋。日向法院起诉，要求魏某腾出房屋。魏某提出反驳，认为程某和丁某侵害其优先购买魏某提出反驳，认为程某和丁某侵害其优先购买权，因此其买卖行为是无效的。权，因此其买卖行为是无效的。 对本案
18、的不同意见（三种）：对本案的不同意见（三种）： 第一种意见认为，既然程某已将房屋转让给丁某，第一种意见认为，既然程某已将房屋转让给丁某，丁某作为该房屋的合法所有人，有权要求魏某腾丁某作为该房屋的合法所有人，有权要求魏某腾出其出其租用房屋。租用房屋。 第二种意见认为，程某在将该房转让给丁第二种意见认为，程某在将该房转让给丁某时，应当首先征求魏某意见，看魏某是否愿意某时，应当首先征求魏某意见，看魏某是否愿意购买。由于程某未通知魏某，其转让房屋的行为购买。由于程某未通知魏某，其转让房屋的行为确已侵害魏某的优先购买权，因此程某与丁某之确已侵害魏某的优先购买权，因此程某与丁某之间的房屋买卖关系是无效的。
19、间的房屋买卖关系是无效的。 第三种意见认为，程某虽将该房屋转让给第三种意见认为，程某虽将该房屋转让给了丁某，但按照了丁某，但按照“买卖不得击破租赁买卖不得击破租赁”的规则，的规则，房屋所有权移转不应当影响租赁关系。丁某作房屋所有权移转不应当影响租赁关系。丁某作为新的所有人，无权要求魏某搬房。为新的所有人，无权要求魏某搬房。 3 3、物权的追及效力（、物权的追及效力（D106D106） 4 4、物上请求权（、物上请求权（D32-38D32-38） 五、五、 物权法的基本原则物权法的基本原则（一）（一） 物权法定原则物权法定原则 （二）一物一权（二）一物一权 原则原则（三）公示、公信原则（三）公示
20、、公信原则 物权法定原则物权法定原则 （一）物权法定原则概念和内容（一）物权法定原则概念和内容 （二）（二） 物权法定原则存在的根据物权法定原则存在的根据 （三）物权法定原则和契约自由（三）物权法定原则和契约自由原则原则（一）物权法定原则概念和内容（一）物权法定原则概念和内容 1 1、概念：、概念： 物权法定原则，又称为物权法定主义，是指物权物权法定原则，又称为物权法定主义，是指物权只能依据法律设定，禁止当事人自由创设物权，也不只能依据法律设定，禁止当事人自由创设物权，也不得变更物权的种类、内容、效力和公示方法。得变更物权的种类、内容、效力和公示方法。 它它“反面反面”的意思就是：当事人自己创
21、设的物权的意思就是：当事人自己创设的物权无效；当事人变更物权内容的约定无效。无效；当事人变更物权内容的约定无效。 物权法定主义是物权法的一项基本原则，也是物物权法定主义是物权法的一项基本原则，也是物权法区别于合同法的重要标志。权法区别于合同法的重要标志。 2 2、内容、内容 物权法定主义最早起源于罗马法，物权法定主义最早起源于罗马法，以后逐渐为大陆法各国所采纳。以后逐渐为大陆法各国所采纳。 物权法定主义具有如下几项内容：物权法定主义具有如下几项内容： （1 1） 物权必须由法律设定，而不得由当物权必须由法律设定，而不得由当事人随意创设。事人随意创设。 （2 2） 物权的内容只能由法律规定，而不
22、物权的内容只能由法律规定，而不能由当事人通过协议设定。能由当事人通过协议设定。 （3 3）物权的效力必须由法律规定，而不能）物权的效力必须由法律规定，而不能由当事人通过协议加以确定。由当事人通过协议加以确定。 （4 4）物权取得的方法、存续的期间均由法）物权取得的方法、存续的期间均由法律设定，律设定， （5 5）物权的公示方法必须由法律规定，不）物权的公示方法必须由法律规定，不得由当事人随意确定。得由当事人随意确定。（二）物权法定原则存在的根据（二）物权法定原则存在的根据 1 1、基于历史原因而需要确认物权法定原则。、基于历史原因而需要确认物权法定原则。 2 2、于物权制度的重要性，需要确认物
23、权法定原则。、于物权制度的重要性，需要确认物权法定原则。 3 3、从物权的性质来看，对第三人的利益影响更、从物权的性质来看，对第三人的利益影响更大。大。 因此从有利于物权的公示、确保交易的安全与迅因此从有利于物权的公示、确保交易的安全与迅速的作用来看，物权法定十分必要。速的作用来看，物权法定十分必要。 坚持物权法定原则应注意的问题坚持物权法定原则应注意的问题 在适用中不能过于僵化，对任何以行政法在适用中不能过于僵化，对任何以行政法规以及最高人民法院的司法解释所创设的物权规以及最高人民法院的司法解释所创设的物权都不予承认，这不利于规范和调整新型物权法都不予承认，这不利于规范和调整新型物权法律关系
24、和保护当事人的利益。律关系和保护当事人的利益。 不违反法律精神下，按交易习惯（不违反法律精神下，按交易习惯（D116D116） （三）物权法定原则和契（三）物权法定原则和契约自由原则约自由原则 物权法定原则和合同法中的物权法定原则和合同法中的合同自由原则是相对应的。合同自由原则是相对应的。 根据合同自由原则只要不违背法律、行政法规根据合同自由原则只要不违背法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，法律就承认其有效。的强制性规定和社会公共利益，法律就承认其有效。根据物权法定原则，当事人不能随意创设物权的形根据物权法定原则，当事人不能随意创设物权的形式。式。 如果当事人所设立的物权形式是物权法未规
25、定如果当事人所设立的物权形式是物权法未规定的物权形式，则当事人的设定是无效的。的物权形式，则当事人的设定是无效的。物权法定主义与合同自由原则存在区别的物权法定主义与合同自由原则存在区别的根本原因：根本原因： 合同具有相对性合同具有相对性( (法律政策上的考量，就在于合同是当事人之间的法律政策上的考量，就在于合同是当事人之间的事，完全可以实行合同自由，法律只是预先设一个例外规则：合同内容违反法事，完全可以实行合同自由，法律只是预先设一个例外规则：合同内容违反法律强制性规定的无效，损害社会公共利益的无效。律强制性规定的无效，损害社会公共利益的无效。) ) 物权具有绝对性物权具有绝对性 ( (“直接
26、支配直接支配”和和“排除他人干涉排除他人干涉” 两个效力加在两个效力加在一起，就是谁取得物权谁就独占该项财产。社会资源、社会现存的有形财产，一起，就是谁取得物权谁就独占该项财产。社会资源、社会现存的有形财产，被这些物权权利人一一被这些物权权利人一一“独占独占”了，其他人就没有份。可见物权就是对社会上了，其他人就没有份。可见物权就是对社会上现存有形财产的现存有形财产的“独占权独占权”。如果允许当事人自由创设物权，当事人今天发明。如果允许当事人自由创设物权，当事人今天发明一种新的物权，把某种财产独占了，明天再发明一种新的物权，再把别的财产一种新的物权，把某种财产独占了，明天再发明一种新的物权，再把
27、别的财产独占了，这就造成混乱独占了，这就造成混乱.由于物权权利效力太大，因此不允许让当事人自由创由于物权权利效力太大，因此不允许让当事人自由创设。设。) ) 二、二、 一物一权一物一权 原则原则（一）一物一权的概念和内容（一）一物一权的概念和内容（二）一物一权原则存在的基础（二）一物一权原则存在的基础（三）一物一权（三）一物一权 原则的具体适用原则的具体适用 （一）一物一权的概念和内容（一）一物一权的概念和内容 1 1、概念、概念 又称物权客体特定主义，是指一个物权的客体又称物权客体特定主义，是指一个物权的客体仅为一个独立的有体物，在同一物之上不得设立两个仅为一个独立的有体物，在同一物之上不得
28、设立两个或两个以上相互矛盾的物权，尤其不能设立两个所有或两个以上相互矛盾的物权，尤其不能设立两个所有权。权。2 2、一物一权的内容、一物一权的内容 ( (1)1)物权的客体仅为特定物。物权的客体仅为特定物。 (2)(2)一个所有权的客体仅为一个独立物。一个所有权的客体仅为一个独立物。 (3)(3)一物之上可以设置数个物权，但各个物权之间一物之上可以设置数个物权，但各个物权之间不得相互矛盾（鼓励利用）。不得相互矛盾（鼓励利用）。 一般认为，可以同时并存的物权主要表现在如下几一般认为，可以同时并存的物权主要表现在如下几个方面：个方面： 第一第一: :所有权与其他物权可以同时并存；所有权与其他物权可
29、以同时并存； 第二第二: :在同一物之上设定数担保物权在同一物之上设定数担保物权 第三第三: :用益物权与担保物权同时并存。用益物权与担保物权同时并存。 (4)(4)一物的某一部分不能成立单个的所有权一物的某一部分不能成立单个的所有权。三、公示、公信原则三、公示、公信原则 （一）公示原则（一）公示原则 1 1、概念：、概念： 所谓公示，是指物权在变动时，必所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易
30、安全。保护交易安全。 公示制度是物权变动所特有的制度，而债权公示制度是物权变动所特有的制度，而债权因不具有优先效力、排他效力，所以债权的设因不具有优先效力、排他效力，所以债权的设立不需要公示。立不需要公示。 意义：物权公示制度的建立极大地减少了产意义：物权公示制度的建立极大地减少了产权变动中的纠纷，从而维护了交易的安全和秩权变动中的纠纷，从而维护了交易的安全和秩序。序。 2 2、公示方法、公示方法a.a. 动产交付（动产交付（D23-27D23-27）b.b. 不动产登记（不动产登记（D9-22D9-22） 交付和登记是物权公示的基本方交付和登记是物权公示的基本方法。法。动产交付动产交付: :
31、 1.“1.“交付交付”的构成的构成： 在种类物买卖的情形在种类物买卖的情形标的物标的物“特定特定”“交付交付的的 意思意思”“接受的意接受的意思思”。 在特定物买卖的情形在特定物买卖的情形“交付的意思交付的意思”“接受的接受的意思意思” （标的物早已特定，如二手车买卖、现房买卖）（标的物早已特定，如二手车买卖、现房买卖） 2.“2.“交付交付”的形态：的形态： 一般（一般（D23D23）；）； 特殊（特殊（ 运输工具运输工具D24D24 、简单交付、简单交付D25D25 、 指示交付指示交付D26D26 、占有改定、占有改定D27D27 ）特别要注意特别要注意: “交付交付”在合同法上与在物
32、权法上的效果不在合同法上与在物权法上的效果不同同.在合同法上的效果：履行义务的行为；标的物在合同法上的效果：履行义务的行为；标的物所有权移转；划分风险负担的标准。所有权移转；划分风险负担的标准。在物权法上的效果：动产物权变动的公示方法在物权法上的效果：动产物权变动的公示方法（所有权移转、质权设定）；不动产（所有权移转、质权设定）；不动产“直接支直接支配配”（占有）的移转标准。（占有）的移转标准。 （二）公信原则（二）公信原则 1 1、概念：、概念： 是指一旦当事人变更物权时，依据法律是指一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出的规定进行了公示，则即使依公示方法表现
33、出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。以保护交易安全。 2 2、意义、意义 近代民法为保障交易安全和善意第三人的利近代民法为保障交易安全和善意第三人的利益，采用了日耳曼法及法国固有法的原则，承益，采用了日耳曼法及法国固有法的原则，承认信赖登记而从事不动产交易的人，其因交易认信赖登记而从事不动产交易的人，其因交易取得的权利受到保护，对信赖占有而取得动产取得的权利受到保护，对信
34、赖占有而取得动产物权的人，即使该占有人不享有真正的权利，物权的人，即使该占有人不享有真正的权利，取得人的权利仍应受到法律的保护。取得人的权利仍应受到法律的保护。 我国立法：我国立法： （1 1）对于）对于不动产的登记不动产的登记赋予了较强的公信力，赋予了较强的公信力，任何因信赖登记而从事交易的人，其利益一般任何因信赖登记而从事交易的人，其利益一般均可受到保护。（均可受到保护。（D16D16、D21 D21 ） （2 2）对于动产而言，因交付而取得占有的）对于动产而言，因交付而取得占有的公信力并不很强，因此立法确定善意取得制度。公信力并不很强，因此立法确定善意取得制度。 （D 106D 106）
35、（三）公示与公信的关系（三）公示与公信的关系 1、联系、联系 公示与公信都是为维护交易的安全所设定公示与公信都是为维护交易的安全所设定的。的。 公信原则实际上是赋予公示的内容具有公信公信原则实际上是赋予公示的内容具有公信力。力。 2 2、区别、区别a.a. 功能上：功能上：公示原则的目的在于确认依公示方法所取得公示原则的目的在于确认依公示方法所取得的物权具有对抗第三人的效力。的物权具有对抗第三人的效力。公信原则的功能则在于，即使在公示的内容公信原则的功能则在于，即使在公示的内容是虚假的、有瑕疵的情况下，第三人因信赖是虚假的、有瑕疵的情况下，第三人因信赖该公示的内容而从事交易，其从交易中取得该公
36、示的内容而从事交易，其从交易中取得的权利仍应受到法律保护的权利仍应受到法律保护。 b b、内容上内容上 公信原则不考虑公示内容的正确与否公信原则不考虑公示内容的正确与否 。存在的缺陷：存在的缺陷： 在实践中因错误登记、重复登记、权利移在实践中因错误登记、重复登记、权利移转后未变更登记等现象时常发生，导致了登转后未变更登记等现象时常发生，导致了登记的内容可能与实际的权利不相符合，在此记的内容可能与实际的权利不相符合，在此情况下严格采取公信原则，难免使真正的权情况下严格采取公信原则，难免使真正的权利人蒙受损害利人蒙受损害. . 补救：补救： 在采用公信原则的国家，一般都采取在采用公信原则的国家，一
37、般都采取两种措施：两种措施： a. a.采取预防措施尽可能避免登记错误采取预防措施尽可能避免登记错误的发生；的发生； b. b.采取事后补偿措施，对真正的权利采取事后补偿措施，对真正的权利人所受损害予以赔偿，此种赔偿一般为人所受损害予以赔偿，此种赔偿一般为国家赔偿。国家赔偿。这两种方法各有利弊，我国立法这两种方法各有利弊，我国立法D21D21。（三）关于不动产物权变动登记的效力（三）关于不动产物权变动登记的效力 各国立法规定不尽相同。归纳起来，主要有三种做法：各国立法规定不尽相同。归纳起来，主要有三种做法： 1 1、登记对抗主义。此种做法以法国为代表。日本民、登记对抗主义。此种做法以法国为代表
38、。日本民法也采纳了这一方式。法也采纳了这一方式。 2 2登记生效主义。此种做法主要以德国为代表。登记生效主义。此种做法主要以德国为代表。 3 3地券交付主义。这一制度为大多数英美法国家所地券交付主义。这一制度为大多数英美法国家所采用。采用。 根据我国学者的一般看法，不动产物权的取得、消灭和变更，根据我国学者的一般看法，不动产物权的取得、消灭和变更，非经登记，不能产生法律效力。非经登记，不能产生法律效力。存在问题：不利于对守信人的保护。存在问题：不利于对守信人的保护。 本次立法：本次立法： （D9） 一般一般登记生效主义。（物权未变动）登记生效主义。（物权未变动） 特殊特殊法律特别规定法律特别规
39、定 D28、29、30、127无需登记即变动；无需登记即变动； D 129，未登记，不发生对抗效力，未登记，不发生对抗效力登记对抗主义登记对抗主义 【案例】某房地产公司于【案例】某房地产公司于20062006年年7 7月将一套现房以每月将一套现房以每平方米平方米15001500元的价格出售给刘某并办理了房地产过户登元的价格出售给刘某并办理了房地产过户登记，刘某因忙于外出演出而未入住。记，刘某因忙于外出演出而未入住。20072007年年3 3月该地段房月该地段房产价格涨为每平方米产价格涨为每平方米20002000元，房地产公司又将同一套现元，房地产公司又将同一套现房卖给张某，张某拿到钥匙后很快入
40、住。房卖给张某，张某拿到钥匙后很快入住。 【法条】物权法中第【法条】物权法中第9 9条规定条规定“不动产物权的设不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” ” 【解读】房屋所有权需要登记才能发生有效变动，【解读】房屋所有权需要登记才能发生有效变动，才能从卖方（某房地产公司）转移给买房人。在才能从卖方（某房地产公司）转移给买房人。在“一房二一房二卖卖”中，刘某办理了过户登记，享有房屋所有权，未办理中，刘某办理了过户登记，享有房屋所有权，未办理过户登
41、记的张某不享有所有权、无权占有房屋。过户登记的张某不享有所有权、无权占有房屋。 亮点一：预告登记亮点一：预告登记（债权保全措施）有效防止（债权保全措施）有效防止 “一女二嫁一女二嫁”（对于在建商品房、在建工程抵押）（对于在建商品房、在建工程抵押） “ 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。不动产的，不发生物权效力。 预告登
42、记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” （D20） 亮点一：亮点一： 70年后产权自动续期稳定民心年后产权自动续期稳定民心 土地使用权土地使用权70届满续期的问题是多年来关注的焦点，届满续期的问题是多年来关注的焦点，物权法物权法149：住宅建设用地使用权期间届满的，自动：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期。 这一规定在第六稿中已经确定。有重大区别的是，第这一规定在第六稿中已经确定。有重大区别的是，第六稿规定到期后要缴纳一定的使用费才能续期，而第六稿规定到期
43、后要缴纳一定的使用费才能续期，而第七稿规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续七稿规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照期，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。法律规定办理。 这无疑给大家吃了定心丸，这一修改这无疑给大家吃了定心丸，这一修改也体现了立法者对于人权的尊重和保护。也体现了立法者对于人权的尊重和保护。物权法物权法生效以后，业主们完全不必担心生效以后，业主们完全不必担心“70年后房子归谁年后房子归谁”的问题，只要的问题，只要70年后房子不报废就还年后房子不报废就还是你的。是你的。 亮点二、业主维权有章法亮点二、业主
44、维权有章法 【案例】吕某与关某属于上下楼邻居，居于一楼的吕某未与关某【案例】吕某与关某属于上下楼邻居，居于一楼的吕某未与关某等协商，便擅自将住宅改为海鲜酒楼。关某忍受不了吃饭喝酒的嘈等协商，便擅自将住宅改为海鲜酒楼。关某忍受不了吃饭喝酒的嘈杂声，找吕某理论。吕某说：杂声，找吕某理论。吕某说：“我自己的居室，想干啥就干啥！我我自己的居室，想干啥就干啥！我开开的饭店已经被工商局批准了。的饭店已经被工商局批准了。” 【法条】物权法第【法条】物权法第7777条规定，业主不得违反法律、法规以及条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用管理规约，将住宅改变
45、为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。主同意。 【解读】物权法规定了业主大会、业主委员会等制度，承认管理规约对【解读】物权法规定了业主大会、业主委员会等制度，承认管理规约对所有业主具有约束力。业主的合法权利由此可获得更有力的维护。同时，所有业主具有约束力。业主的合法权利由此可获得更有力的维护。同时，业主也不得滥用权利，不能任意将住宅改变为经营性用房，否则可能会违业主也不得滥用权利，不能任意将住宅改变为经营性用房，否则可能会违背土地用途管制原则、土地利用的规划设计，并会侵害
46、其他业主的权益。背土地用途管制原则、土地利用的规划设计，并会侵害其他业主的权益。本条一方面尊重业主改变住宅用途的权利，另一方面又维护了其他业主的本条一方面尊重业主改变住宅用途的权利，另一方面又维护了其他业主的利益，规定如果业主将住宅改变为经营性用房，不得违反法律、法规和管利益，规定如果业主将住宅改变为经营性用房，不得违反法律、法规和管理规约的相关规定，同时要经过利害关系业主同意。理规约的相关规定，同时要经过利害关系业主同意。 亮点三：建筑物区分所有权将引起物业公亮点三：建筑物区分所有权将引起物业公司观念上的改变司观念上的改变 （D70-83） 物权法物权法中建筑物区分所有权有了更加明确的划分。
47、中建筑物区分所有权有了更加明确的划分。建筑物权属明确化，共有部分的产权属于全体业主共同建筑物权属明确化，共有部分的产权属于全体业主共同所有，开发商和物业公司不得使用、牟利。这将引起物所有，开发商和物业公司不得使用、牟利。这将引起物业管理公司观念上的改变：物业公司将从过去的业管理公司观念上的改变：物业公司将从过去的“管理管理者者”的角色逐步转化为的角色逐步转化为“服务者服务者”的角色。原因在于的角色。原因在于物权物权法法中明确归定：业主可以自主选择公共部分，对于物业管中明确归定：业主可以自主选择公共部分，对于物业管理公司可以自行选择，而且这种自行选择权有法可依理公司可以自行选择，而且这种自行选择
48、权有法可依了，不再是完全由开发商指定的物管公司来管理。还有了，不再是完全由开发商指定的物管公司来管理。还有一点，业主成立业委会的条件有所放松，入住率达到一一点，业主成立业委会的条件有所放松，入住率达到一半即可，原来是三分之二，这就降低了业委行使相关权半即可，原来是三分之二，这就降低了业委行使相关权利的门槛。同时，利的门槛。同时，物权法物权法将会加快中国物业管理行将会加快中国物业管理行的市场化进程。的市场化进程。 亮点四：亮点四： 集合抵押（集合抵押（D180D180） 动产浮动抵押（动产浮动抵押（D181D181） 应收帐款抵押出质（应收帐款抵押出质（D228D228） 充分发挥物之效用。充分
49、发挥物之效用。亮点五：占有制度，维护物的事实秩序亮点五：占有制度，维护物的事实秩序 地位：是物权法中的重要制度地位：是物权法中的重要制度 性质：不是物权，是一种客观状态；性质：不是物权，是一种客观状态； 但与物权息息相关（物权与占但与物权息息相关（物权与占 有有关，多是他物权实现的首有有关，多是他物权实现的首 要条件要条件作用：强化外部识别性，并不涉及占作用：强化外部识别性，并不涉及占 有物的权利归属问题。有物的权利归属问题。目的：维护物的事实秩序（而不是维护物的目的：维护物的事实秩序（而不是维护物的 法律法律权利秩序）（权利秩序）（D241-245） 第三节第三节 财产所有权财产所有权一、所
50、有权的概念和特征：一、所有权的概念和特征：1 1、概念：、概念： 所有权，是指在法律限制范围内所有权，是指在法律限制范围内全面支持标的物的物权。全面支持标的物的物权。 2 2、所有权的特征：、所有权的特征：（1 1）全面性：）全面性：（2 2）整体性：）整体性：（3 3）弹力性：）弹力性：（4 4）恒久性：）恒久性： 二、所有权的权能二、所有权的权能占有占有使用使用收益收益处分处分（事实上的处分与法律上的处分）事实上的处分与法律上的处分）处分权能是所有权的核心，处分权能是所有权的核心，是所有权最基本的权能。是所有权最基本的权能。 三、所有权的取得和消灭三、所有权的取得和消灭（一）所有权的取得（
