1、 北京北京师范大学珠海分校不动产学院师范大学珠海分校不动产学院参考书目参考书目 不动产估价不动产估价，叶剑平、曲卫东编著，中国人民大学，叶剑平、曲卫东编著，中国人民大学出版；出版；土地估价理论与方法土地估价理论与方法，全国土地估价师资格考试委，全国土地估价师资格考试委员会编，地质出版社；员会编，地质出版社；房地产估价理论与方法房地产估价理论与方法，柴强编著，中国建筑工业，柴强编著，中国建筑工业出版社；出版社；教学方法教学方法 不动产估价是一门理论与实际联系十分密切不动产估价是一门理论与实际联系十分密切的课程，授课包括基本理论及其实际操作的讲授：的课程，授课包括基本理论及其实际操作的讲授：课堂讲
2、授：包括相关基本理论、各种估价方法课堂讲授：包括相关基本理论、各种估价方法的理论基础及其操作方法；的理论基础及其操作方法；实习：运用各种估价方法进行估价，并完成估实习：运用各种估价方法进行估价，并完成估价报告。价报告。课程主要内容介绍课程主要内容介绍 介绍不动产、不动产估价的基本概念、理论；介绍不动产、不动产估价的基本概念、理论；掌握各种科学的估价理论、方法；掌握各种科学的估价理论、方法；按照严格的估价程序，运用各种估价方法进行按照严格的估价程序，运用各种估价方法进行不动产估价；不动产估价；撰写并提供估价报告。撰写并提供估价报告。引言引言 不动产估价的研究背景1 不动产估价的发展现状2 不动产
3、估价的发展趋势3 中国现代的不动产估价活动，是在1978年以后“改革开放”的背景下，随着推行国有土地使用制度、房屋商品化政策和改革城镇住房制度，不动产可以进入市场流通而出现的，所以说中国现代的不动产估价活动的发展主要得益于下列三项重大制度和体制的改革：城市土地使用制度改革 城镇住房制度改革 不动产法制建设 引言不动产估价研究背景引言不动产估价研究背景原土地使用制度原土地使用制度土地使用制度进程土地使用制度进程现行土地使用现行土地使用制度的基本框架制度的基本框架 对土地实行行对土地实行行政划拨、无偿无政划拨、无偿无限期使用、禁止限期使用、禁止土地使用者转让土地使用者转让土地的制度土地的制度。征收
4、土地使用费；征收土地使用费；开展土地使用权开展土地使用权有偿出让和转让；有偿出让和转让；制定地方性土地制定地方性土地使用权有偿出让、使用权有偿出让、转让法规；转让法规；修改宪法和土地修改宪法和土地管理法；管理法；制定全国性的土制定全国性的土地使用权出让和转地使用权出让和转让条例。让条例。城市土地使用制度改革城市土地使用制度改革原城镇住房制度原城镇住房制度住房制度进程住房制度进程现行住房制度现行住房制度的基本框架的基本框架 中国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度 城镇住房制度改革城镇住房制度改革完善住房供应政策，加强经济适用住房的建设和管理
5、；增加普通商品住房供应，控制高档商品房建设；建立和完善廉租住房制度，继续推进现有公房出售，完善住房补贴制度。城镇住房制度改革的探索和试点阶段 全国基本建设工作会议汇报提纲；城镇住房制度改革的全面推进和配套改革阶段 关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知；城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知；1为了加强土地管理为了加强土地管理，维护土地的社会，维护土地的社会主义公有制，保护主义公有制，保护、开发土地资源，、开发土地资源，合理利用土地，切合理利用土地，切实保护耕地，促进实保护耕地，促进社会经济的可持续社会经济的可持续发展发展 土地管理法土
6、地管理法 3为了确定城市的规为了确定城市的规模和发展方向，实模和发展方向，实现城市的经济和社现城市的经济和社会发展目标，合理会发展目标，合理地制定城市规划和地制定城市规划和进行城市建设，适进行城市建设，适应社会主义现代化应社会主义现代化建设的需要建设的需要 城市规划法城市规划法 城市房地产管理法城市房地产管理法 2为了加强对城为了加强对城市房地产的管理，市房地产的管理，维护房地产市场秩维护房地产市场秩序，保障房地产权序，保障房地产权利人的合法权益，利人的合法权益，促进房地产业的健促进房地产业的健康发展康发展 不动产法制建设不动产法制建设 不动产估价业其起步虽然较晚，但是发展很快，并得到了政府和
7、社会的高度重视与认可，突出表现在下列几个方面：（1）确立了房地产估价的法律地位：自2019年1月1日起施行的中华人民共和国城市房地产管理法第33条规定：“国家实行不动产价格评估制度”和“国家实行房地产估价评估人员资格认证制度”；（2）实行了房地产估价师执业资格全国统一考试制度：2019年3月22日，建设部、人事部联合印发了房地产估价师执业资格制度暂行规定和房地产估价师执业资格考试实施办法。从该年起，取得不动产估价师执业资格的途径是通过全国不动产估价师执业资格考试；引言不动产估价的发展现状引言不动产估价的发展现状（3）制定了不动产估价标准和指导意见：2019年2月12日建设部会同原国家质量技术监
8、督局联合发布了中华人民共和国国家标准房地产估价规范；(4)成立了不地产估价行业组织：“中国土地估价师协会”和“中国房地产估价师协会”；(5)设定了“不动产估价师执业资格注册”和“不动产估价机构资质核准”等行政许可项目；(6)建立了统一开放的不动产估价市场；(7)形成了比较完善的不动产估价理论和方法体系；(8)开展了内地不动产估价师与香港测量师资格互认；(9)拓宽了不动产估价的服务领域：无论是土地使用权出让(包括招标、拍卖、挂牌、协议等出让方式)，还是不动产转让(包括买卖、互换、赠与、以不动产作价人股、以不动产抵债等)、租赁、抵押、典当、保险、税收、征收和征用补偿(包括土地征收补偿、土地征用补偿
9、、城市房屋拆迁补偿)、损害赔偿、纠纷调处、司法鉴定，以及企业有关经济行为(包括对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、资产置换、买卖、租赁、托管经营、清算等)、设立公司时以不动产作价出资、不动产估价纠纷调处中的不动产估价复核或鉴定，等等，都需要不动产估价。中国目前不动产制度、不动产管理体制和不动产市场有许多特色和不完善之处，从而估价的难度较大，主要表现在：土地与房屋的所有制不同，土地全部是公有的，房屋可以私人所有。土地所有制在城乡之间不同，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。国家所有的土地(简称国有土地)与农民集体所有的土
10、地(简称集体土地)适用的政策不同。许多地方的土地和房屋由两个部门分别管理，分别颁发土地权属证书和房屋权属证书；引言不动产估价的发展趋势引言不动产估价的发展趋势市场上流通的土地权利不是所有权而是使用权，并且土地使用权有出让和划拨两种。出让土地使用权是有限期的，划拨土地使用权一般没有使用期限的限制；行政管理不到位，如城市规划设计条件难以事前明确且有较大弹性，不动产登记发证不及时，从而有时造成估价对象的性质、权属、面积等不清。不动产市场不够发达，市场运行缺乏规则或者运行规则不能得到严格执行，市场参与者还不够成熟，市场难以真实反映交易对象的实际状况，不动产交易信息不够公开、透明。宗地图宗地图反映土地平
11、面利用和土地立体利用，各项土地权利使用。反映土地平面利用和土地立体利用，各项土地权利使用。2019年5月12日，南京市将对“湖南路地下商业街”地块挂牌拍卖，此次挂牌出让的南京市鼓楼区湖南路地下商业街，占地总面积为地下42290.1平方米，其中市政配套用地面积1596.9平方米，实际出让面积为地下40693.2平方米；地下街的功能定位为商业及停车，地下主体建筑全长约1030米，地下深度控制在两层以内。我国目前对地下空间土地使用权在立法上处于空白，对地下空间用地出让的方式与登记发证也没有规定，这是土地管理中的一个薄弱环节。近年来，随着城市化进程的加快，地下空间的开发将越来越多，到2019年全市地下
12、建设规模将增加一倍，达到100万平方米左右。南京市通过近两年来的政策研究，探索地下空间的有偿使用方式，此次出让的湖南路地下商业街地块，主要是参照地上土地出让规则，进行公开挂牌出让。重点掌握内容：重点掌握内容：不地产的概念，及其各种存在形态的基本认识；不地产的概念，及其各种存在形态的基本认识；不动产的特征；不动产的特征；不动产估价的概念；不动产估价的概念；不动产估价的必要性。不动产估价的必要性。第一章第一章 不动产与不动产估价不动产与不动产估价不动产的概念不动产的概念 不动产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实不动产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体物、权益、区位三者
13、的综合体。不动产实物（土地、建筑物、其他附着物）不动产实物（土地、建筑物、其他附着物）土地：土地：土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间的空间；建筑物：建筑物：是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类；包括房屋和构筑物两大类；不动产基本概念、理论不动产基本概念、理论其他土地定着物：其他土地定着物：是建筑物以外的土地定着物，具体是指固是建筑物以外的土地定着物，具体是指固定在土地或建筑物上，与土
14、地、建筑物不可分离的物；或者定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。的价值明显受到损害的物。例如：排水管道、电力、热力系统、地上建造的庭院、花园、例如：排水管道、电力、热力系统、地上建造的庭院、花园、假山、栅栏等。假山、栅栏等。不动产权益不动产权益：是指不动产中无形的、不可触摸的部分，包：是指不动产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。括权利、
15、利益和收益。权利：权利：中国目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、中国目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权。典权、地役权、空间利用权。我国实行的社会主义共有制制度，其中城市土地为国家所有，我国实行的社会主义共有制制度，其中城市土地为国家所有，农村土地为农民集体所有。农村土地为农民集体所有。在城市在城市，能够进入市场流转的是能够进入市场流转的是以城市土地使用权为基本产权的城市土地产权体系。以城市土地使用权为基本产权的城市土地产权体系。在农村在农村，只有将农村集体土地转变为国有土地的单向征用方式。只有将农村集体土地转变为国有土地的单向征用方式。（1）不动产所有权：
16、是指房地产所有权人对自己的不动产，不动产所有权：是指房地产所有权人对自己的不动产，依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产所有权包括独有、共有和建筑物区分所有权。所有权包括独有、共有和建筑物区分所有权。u建筑物区分所有权：建筑物区分所有权：建筑物区分所有权是以建筑物的某一建筑物区分所有权是以建筑物的某一特定部分为客体而成立的房地产所有权形式，是一种复合性特定部分为客体而成立的房地产所有权形式，是一种复合性的权利，由专有部分的所有权、共有部分持有权和因共同关的权利，由专有部分的所有权、共有部分持有权和因共同关系所产生的成员权构成。系
17、所产生的成员权构成。（2）土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集）土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。体土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。出让土地使用权出让土地使用权(为国有土地上的为国有土地上的)；划拨土地使用权划拨土地使用权(为国有土地上的为国有土地上的)；土地承包经营权土地承包经营权(为农用地上的为农用地上的)；宅基地使用权宅基地使用权(为集体土地上的为集体土地上的)；临时用地土地使用权。临时用地土地使用权。（3）不动产租赁权：是指以支付租金的方式从房屋所有权）不动产租赁权：是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用
18、权人那里获得的占有和使用房地产的权利人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利；（4）抵押权：抵押权：是指债务人或者第三人是指债务人或者第三人不转移房地产的占有不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保将该房地产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权，债务人不履行债务时，债权人有权依法以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产的价人有权依法以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产的价款款优先受偿优先受偿；（5）典权：典权：是指支付典价是指支付典价占有他人房地占有他人房地产而为自己使用、产而为自己使用、收益的权利收益的权利。抵押权和典权有何重大区别？抵押权和典权有何重大区别？（6）地役权：是
19、指土地所有权人或土地使用权人为使用自）地役权：是指土地所有权人或土地使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利（典型的通行权）己土地的便利而使用他人土地的权利（典型的通行权）；（7）空间利用权：空间利用权：是指在土地使用权及其效力所及空间之是指在土地使用权及其效力所及空间之外，对地表上下一定范围内的空间所享有的排他使用权外，对地表上下一定范围内的空间所享有的排他使用权；思考：思考：从土地的从土地的“垂直所有、利用形态垂直所有、利用形态”到到“水平所有、利水平所有、利用形态用形态”。不动产区位不动产区位：是指不动产的空间位置：是指不动产的空间位置,可以分为位置、交可以分为位置、交通、环境和
20、配套设施四个方面。具体地说，一宗不动产的区通、环境和配套设施四个方面。具体地说，一宗不动产的区位是该宗不动产与其他不动产或事物在空间方位和距离上的位是该宗不动产与其他不动产或事物在空间方位和距离上的关系关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所的距离，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所的距离，从其他地方到达该宗房地产的从其他地方到达该宗房地产的可及性可及性，从该宗不动产去往其，从该宗不动产去往其他地方的他地方的便捷性便捷性，以及该宗不动产的周围环境、景观、配套，以及该宗不动产的周围环境、景观、配套设施等，包括所在地区的人口状况、该地区的声誉、政府提设施等，包括所在地区的人口状况、该地区的
21、声誉、政府提供的服务设施、学校的教学质量、犯罪率等等，最常见的是供的服务设施、学校的教学质量、犯罪率等等，最常见的是用交通时间距离来衡量区位的好坏。用交通时间距离来衡量区位的好坏。实物、权益和区位对不动产价值的影响实物、权益和区位对不动产价值的影响 1、在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：、在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：一般的有形资产主要是实物的价值，即主要是实物的好坏决定一般的有形资产主要是实物的价值，即主要是实物的好坏决定着价值的高低着价值的高低；一般的无形资产主要是权益的价值一般的无形资产主要是权益的价值；不动产的实物和权益在价值决定中都很重要不动产
22、的实物和权益在价值决定中都很重要。2、区位对价值的决定作用几乎是不动产所独有的、区位对价值的决定作用几乎是不动产所独有的。不动产的存在形态及各种形态的基本认识不动产的存在形态及各种形态的基本认识 不动产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有不动产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为不动产，单纯的土地或者单纯土地与建筑物合成一体时才被称为不动产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于不动产，是不动产的一种存在形态。归纳起来，的建筑物都属于不动产，是不动产的一种存在形态。归纳起来，不动产有不动产有土地、建筑物、房地土地、建筑物、房地三种存在形态。三种存在形
23、态。不动产中对土地的限制和基本认识不动产中对土地的限制和基本认识 一宗土地所受限制的种类和程度，对其价值有重大影响。进一宗土地所受限制的种类和程度，对其价值有重大影响。进行不动产估价，应充分调查、了解土地所受的各种限制及其内容行不动产估价，应充分调查、了解土地所受的各种限制及其内容和程度，只有这样才能评估出正确的价值。和程度，只有这样才能评估出正确的价值。对土地利用的限制对土地利用的限制可归纳为可归纳为3个方面：个方面：（1）土地权利的设立和行使的限制；）土地权利的设立和行使的限制；（2）不动产相邻关系的限制；）不动产相邻关系的限制；（3）土地使用管制。）土地使用管制。（1）土地权利的设立和行
24、使的限制）土地权利的设立和行使的限制 中国目前主要有所有权、使用权、租赁权、地役权、抵押权、中国目前主要有所有权、使用权、租赁权、地役权、抵押权、典权。在物权中，所有权属于自物权，其余权利属于他物权。他典权。在物权中，所有权属于自物权，其余权利属于他物权。他物权是对他人之物所拥有的权利，是对所有权的限制。（例如地物权是对他人之物所拥有的权利，是对所有权的限制。（例如地役权）。役权）。（2）不动产相邻关系的限制）不动产相邻关系的限制 相邻关系是指相邻各方对各自所有或使用的不动产行使所有相邻关系是指相邻各方对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生权或使
25、用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。从义务方面来讲，相邻关系是对不动产所有权、的权利义务关系。从义务方面来讲，相邻关系是对不动产所有权、使用权的一种限制使用权的一种限制。在现实中，主要存在如下两类相邻关系：在现实中，主要存在如下两类相邻关系：通风、采光、排水、排污的相邻关系；通风、采光、排水、排污的相邻关系；险情危害的相邻关系。险情危害的相邻关系。（3）土地使用管制）土地使用管制 从土地使用管制来看，世界上几乎所有的国家和地区对土地从土地使用管制来看，世界上几乎所有的国家和地区对土地使用都有或多或少的限制。对于不动产估价来说，有意义的土地使用都有或多或少的限制。对于
26、不动产估价来说，有意义的土地使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划。例如，城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度和容积规划。例如，城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度和容积率等的规定。率等的规定。几个重要概念几个重要概念建筑高度：建筑高度：又称建筑限高，是指地块内允许的建筑又称建筑限高，是指地块内允许的建筑(地面上地面上)最大最大高度限制高度限制；建筑密度：建筑密度：又称建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基又称建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率；底总面积占建筑用地面积的比率；容
27、积率：容积率：是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。例子例子某宗土地面积为某宗土地面积为1000m2 ，其上建筑物的基地面积为其上建筑物的基地面积为700m2，建，建筑物层数为筑物层数为8层，如果建筑物的各层建筑面积均相同。则该宗土层，如果建筑物的各层建筑面积均相同。则该宗土地的容积率为多少？建筑密度为多少？地的容积率为多少？建筑密度为多少？如果建筑物的各层建筑面积均相同，则有如果建筑物的各层建筑面积均相同，则有容积率容积率 建筑密度建筑密度 X 建筑层数建筑层
28、数注意：在城市规划上，地下建筑面积通常不计容积率注意：在城市规划上，地下建筑面积通常不计容积率对一宗土地的基本认识对一宗土地的基本认识 （1）位置）位置；（2）面积；）面积；（3）四至；）四至；（4）形状；）形状；（5）地形、地势；）地形、地势；（6）周围环境；）周围环境；（7）利用状况；）利用状况；（8）产权状况；）产权状况；（9）土地使用管制；）土地使用管制；（10）地质条件；）地质条件；（11）基础设施完备程度和土地平整程度；）基础设施完备程度和土地平整程度；（12）其他。）其他。不动产中对建筑物的基本认识不动产中对建筑物的基本认识 在不动产估价中建筑物包括房屋和构筇物两大类在不动产估价
29、中建筑物包括房屋和构筇物两大类，房屋和构筑物，房屋和构筑物之间的区别主要有两点：之间的区别主要有两点：人们是否直接在内进行生产或生活活动；人们是否直接在内进行生产或生活活动；是否有门、窗、顶盖。是否有门、窗、顶盖。对建筑物的基本认识对建筑物的基本认识 （1）位置）位置；（2）面积；）面积；（3）层数和高度；）层数和高度；（4）结构；）结构；（5）设备；）设备；（6）层高或净高；）层高或净高；（7）空间布局；）空间布局；（8）装饰装修；）装饰装修；（9）外观；）外观；（10）建成日期；）建成日期；（11）利用状况；）利用状况；（12）维修养护情况及完备程度；）维修养护情况及完备程度；（9）产权状
30、况；）产权状况；（10）公共服务设施完备程度；）公共服务设施完备程度；（11）其他。）其他。几个重要概念几个重要概念房屋建筑面积：房屋建筑面积：是指房屋外墙是指房屋外墙(柱柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高括阳台、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高220m以上以上(含含220m)的永久性建筑的永久性建筑。房屋使用面积：房屋使用面积：是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算水平投影计算；成套房屋的套内建筑面积：成套房屋
31、的套内建筑面积：是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积，即套内阳台建筑面积三部分组成的面积，即套内建筑面积套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即建筑面积套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 不动产概念的总结不动产概念的总结 对上述关于不动产概念的内容进行归纳总结可知：不动产有对上述关于不动产概念的内容进行归纳总结可知：不动产有房地产、物业等不同的称呼。不动产产包括土地、建筑物和其他房地产、物业等不同的
32、称呼。不动产产包括土地、建筑物和其他土地定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。土地定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。不动产有土地、建筑物、房地三种存在形态；土地是一个包含地不动产有土地、建筑物、房地三种存在形态；土地是一个包含地面、地上空间和地下空间的三维立体空间；建筑物包括房屋和构面、地上空间和地下空间的三维立体空间；建筑物包括房屋和构筑物。筑物。不动产包括土地、建筑物和其他土地定着物，其中，土不动产包括土地、建筑物和其他土地定着物，其中，土地是大自然的产物，是永存的；建筑物和其他土地定着物为地是大自然的产物，是永存的；建筑物和其他土地定着物为人工建造，它
33、定着在土地上。因此，不动产的特性主要取决人工建造，它定着在土地上。因此，不动产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从不动产估价和于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从不动产估价和把握不动产价值的角度来看，不动产主要有把握不动产价值的角度来看，不动产主要有不可移动、独一不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。不动产的特征不动产的特征u不可移动性：不可移动指土地地理位置固定，不能移动，不可移动性：不可移动指土地地理位置固定
34、，不能移动，固定或依附于土地的建筑物和其他附着物通常也不能移动。固定或依附于土地的建筑物和其他附着物通常也不能移动。因为不动产的不可移动性，所以不动产市场不存在全国性市因为不动产的不可移动性，所以不动产市场不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场，其供求状场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场，其供求状况、价格水平和价格走势等都是地区性的。况、价格水平和价格走势等都是地区性的。u耐久性：指土地不因使用或放置而损耗或毁灭耐久性：指土地不因使用或放置而损耗或毁灭。但需要说。但需要说明的是，从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有明的是，从具体占用者的角度来看，土地在有些情况
35、下是有寿命的（政府出让土地使用权的年限、耕地的破坏）。寿命的（政府出让土地使用权的年限、耕地的破坏）。u独一无二：指不动产的异质性独一无二：指不动产的异质性，这使得不可能出现相同不，这使得不可能出现相同不动产的大量供给，从而不动产之间不能实现完全替代，不动动产的大量供给，从而不动产之间不能实现完全替代，不动产市场不能实现完全竞争，不动产价格千差万别并容易受交产市场不能实现完全竞争，不动产价格千差万别并容易受交易者个别行为的影响。值得指出的是，房地产尽管有独一无易者个别行为的影响。值得指出的是，房地产尽管有独一无二特性，但很多不动产之间仍然有一定程度的替代性（市场二特性，但很多不动产之间仍然有一
36、定程度的替代性（市场比较法）。比较法）。u供给有限性：指土地资源总量是固定不变和有限的供给有限性：指土地资源总量是固定不变和有限的，土地，土地的自然供给缺乏弹性。但进一步来看，不动产具有供给有限的自然供给缺乏弹性。但进一步来看，不动产具有供给有限特性，主要是由于不动产的不可移动特性造成的不动产供给特性，主要是由于不动产的不可移动特性造成的不动产供给不能集中于一处，这可以说是不动产供给与一般物品供给的不能集中于一处，这可以说是不动产供给与一般物品供给的最主要区别。最主要区别。用途多样性：指土地根据人们需要可用于多种不同用途，用用途多样性：指土地根据人们需要可用于多种不同用途，用途多样这一特性主要
37、是空地所具有的，在现实中不动产的用途多样这一特性主要是空地所具有的，在现实中不动产的用途并不是随意决定的。从经济角度来看，土地利用选择的一途并不是随意决定的。从经济角度来看，土地利用选择的一般先后顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放般先后顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。牧地、森林、不毛荒地。u涉及广泛性：指不动产涉及社会各方面，容易对外界产生涉及广泛性：指不动产涉及社会各方面，容易对外界产生影响，也容易受到外界影响影响，也容易受到外界影响。外部性：外部性：称外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体称外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体(生产者或
38、消费者生产者或消费者)进行生产或消费等活动时，对其他经济行进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。外部性分为有利的外部性（外部经济）为主体带来的影响。外部性分为有利的外部性（外部经济）和有害的外部性（外部不经济）。和有害的外部性（外部不经济）。u权益受限性：指受法律的制约。政府对不动产的限制一般权益受限性：指受法律的制约。政府对不动产的限制一般是通过下列是通过下列4种特权来实现的：种特权来实现的：(1)管制权管制权：政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福：政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接对不动产的使用作出限制（例如建筑密度等）。利，可以直接对不动产的使用作出
39、限制（例如建筑密度等）。(2)征税权：政府为了提高财政收入，可以对不动产征税或提征税权：政府为了提高财政收入，可以对不动产征税或提高不动产税收。高不动产税收。(3)征收权：政府为了公共利益的需要，可以强制取得公民征收权：政府为了公共利益的需要，可以强制取得公民和法人的不动产，但要对被征收的公民和法人给予公正补偿。和法人的不动产，但要对被征收的公民和法人给予公正补偿。(4)充公权：政府可以在不动产业主死亡或消失而无继承人的充公权：政府可以在不动产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回不动产。情况下，无偿收回不动产。u流动性差：指不动产的交易不可能很频繁。不动产由于流动性差：指不动产的交易不可
40、能很频繁。不动产由于价价值量大值量大，加上具有，加上具有不可移动不可移动和和独一无二独一无二的特性，使得同一宗的特性，使得同一宗不动产的买卖不会频繁发生不动产的买卖不会频繁发生。流动性流动性是指在没有太多损失的条件下，将非现金资产转换是指在没有太多损失的条件下，将非现金资产转换为现金的速度。为现金的速度。当急需资金时，替代变卖不动产遇到的难以变现问题的当急需资金时，替代变卖不动产遇到的难以变现问题的办法，是将不动产抵押或典当来获得现金。办法，是将不动产抵押或典当来获得现金。u保值增值：不动产由于寿命长久、供给有限，其价值通常保值增值：不动产由于寿命长久、供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至随
41、着时间的推移，价值会自然增加，即可以得到保持，甚至随着时间的推移，价值会自然增加，即自然增值自然增值。引起不动产价格上升的原因主要有引起不动产价格上升的原因主要有4个方面：个方面：对房地产本身进行投资改良，如装饰装修改造，更新或添对房地产本身进行投资改良，如装饰装修改造，更新或添加设施设备，改进物业管理；加设施设备，改进物业管理；通货膨胀；通货膨胀；需求增加导致稀缺性增加，如经济发展和人口增长带动房需求增加导致稀缺性增加，如经济发展和人口增长带动房地产需求增加；地产需求增加；外部经济，如交通条件或周围环境改善。外部经济，如交通条件或周围环境改善。思考思考1：以上四种原因引起的价格上涨，哪种是真
42、正的房地产自然增值以上四种原因引起的价格上涨，哪种是真正的房地产自然增值通货膨胀：通货膨胀：是指商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现是指商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象，或者简单地说，是物价的持续普遍上涨。当说某项投资象，或者简单地说，是物价的持续普遍上涨。当说某项投资是保值性的，则意味着它能抵御通货膨胀，即所投入资金的是保值性的，则意味着它能抵御通货膨胀，即所投入资金的增值速度能抵消货币的贬值速度。增值速度能抵消货币的贬值速度。思考思考2：出让土地使用权的价格一般会随剩余使用年限的减少而下降，出让土地使用权的价格一般会随剩余使用年限的减少而下降，这是否与不动产的保值增值特性相悖这是
43、否与不动产的保值增值特性相悖注意：注意：房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经势来说的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后、周围环济发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后、周围环境恶化使房地产价值下降，甚至过度投机、房地产泡沫破灭境恶化使房地产价值下降，甚至过度投机、房地产泡沫破灭后出现的房地产大幅度贬值。后出现的房地产大幅度贬值。具体一宗具体一宗有土地使用年限的房有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。但如果预期可以续
44、地产的价格，从长远来看是趋于下降的。但如果预期可以续期且续期的补地价很少或者续期舌，则该房地产的价格又会期且续期的补地价很少或者续期舌，则该房地产的价格又会高起来。高起来。对于不动产估价来说，有意义的不动产类型的划分主要有对于不动产估价来说，有意义的不动产类型的划分主要有4种：种：按用途来划分（按用途来划分（10类）；类）；按开发程度来划分（生地、毛地、熟地、再建工程、现房）；按开发程度来划分（生地、毛地、熟地、再建工程、现房）；按是否产生收益来划分（受益性和非受益性）；按是否产生收益来划分（受益性和非受益性）；按经营使用方式来划分（销售、出租、营业和自用）。按经营使用方式来划分（销售、出租、
45、营业和自用）。不动产的分类不动产的分类不动产估价定义中的关键术语：不动产估价定义中的关键术语：1、专业不动产估价人员、专业不动产估价人员专业房地产估价人员：指经过房地产估价人员职业资格专业房地产估价人员：指经过房地产估价人员职业资格考试合格或者资格认定、资格互认，取得相应资格并注册考试合格或者资格认定、资格互认，取得相应资格并注册生效，从事房地产估价活动的人员。目前，中国房地产估生效，从事房地产估价活动的人员。目前，中国房地产估价人员职业资格有房地产估价师价人员职业资格有房地产估价师执业资格执业资格和房地产估价员和房地产估价员从业资格从业资格两种；两种；专业土地估价人员。专业土地估价人员。2、
46、估价目的：是指一个不动产估价项目的估价结果的期望、估价目的：是指一个不动产估价项目的估价结果的期望用途，或者通俗一点讲，委托人将未来完成后的估价报告用途，或者通俗一点讲，委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及不动产的经济活动或拿去做什么用，是为了满足何种涉及不动产的经济活动或者民事行为。者民事行为。不同的估价目的来源于对估价的不同需要。估价目的不同的估价目的来源于对估价的不同需要。估价目的可以划分为：土地使用权出让，房地产转让、租赁、抵押、可以划分为：土地使用权出让，房地产转让、租赁、抵押、典当、保险、税收、征收和征用补偿、损害赔偿、纠纷调典当、保险、税收、征收和征用补偿
47、、损害赔偿、纠纷调处、司法鉴定，企业有关经济行为、房地产估价纠纷调处处、司法鉴定，企业有关经济行为、房地产估价纠纷调处中的房地产估价复核或鉴定，等等。中的房地产估价复核或鉴定，等等。3、估价原则：是指人们在不动产估价的反复实践和理论探、估价原则：是指人们在不动产估价的反复实践和理论探索中，在认识不动产价格形成和运动客观规律的基础上，索中，在认识不动产价格形成和运动客观规律的基础上，总结出的一些简明扼要的进行不动产估价所依据的法则或总结出的一些简明扼要的进行不动产估价所依据的法则或标准。标准。4、估价程序：是指一个不动产估价项目运作全过程中的各、估价程序：是指一个不动产估价项目运作全过程中的各项
48、具体工作，按照其相互联系排列出的先后进行次序项具体工作，按照其相互联系排列出的先后进行次序。5、估价方法：不动产估价不能单纯依靠估价人员的经验、估价方法：不动产估价不能单纯依靠估价人员的经验进行主观判断，还必须采用科学的估价方法进行测算。进行主观判断，还必须采用科学的估价方法进行测算。一宗不动产的价值通常可以从如下一宗不动产的价值通常可以从如下3个途径来求取：个途径来求取：近期市场上类似的不动产是以什么价格进行交易的；近期市场上类似的不动产是以什么价格进行交易的；如果重新开发建设一宗类似的不动产需要多少费用；如果重新开发建设一宗类似的不动产需要多少费用；如果将该宗不动产出租或营业预计可以获得多
49、少收益。如果将该宗不动产出租或营业预计可以获得多少收益。6、估价对象：是指一个不动产估价项目中需要评估其价、估价对象：是指一个不动产估价项目中需要评估其价值的具体不动产。尽管不动产的存在形态归纳起来只有土值的具体不动产。尽管不动产的存在形态归纳起来只有土地、建筑物和房地三种，但现实中的估价对象是丰富多彩、地、建筑物和房地三种，但现实中的估价对象是丰富多彩、复杂多样的。复杂多样的。从实物角度看；从实物角度看；从权益方面看。从权益方面看。7、影响估价对象价值的因素：从大的方面来讲，影响不、影响估价对象价值的因素：从大的方面来讲，影响不动产价值的因素有环境、人口、经济、社会、行政、心理、动产价值的因
50、素有环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际等方面。在不同时期、不同地区，对于不同类型的不国际等方面。在不同时期、不同地区，对于不同类型的不动产，各种因素引起不动产价格变动的方向、程度等是不动产，各种因素引起不动产价格变动的方向、程度等是不尽相同的。尽相同的。8、估价时点：是指评估价值所对应的时间，即在该时间、估价时点：是指评估价值所对应的时间，即在该时间上估价对象才有该价值。由于同一宗不动产在不同的时间上估价对象才有该价值。由于同一宗不动产在不同的时间价值会有所不同，所以，估价通常是对估价对象在某个特价值会有所不同，所以，估价通常是对估价对象在某个特定时间的价值作出估计。定时间的价值作出估计
