1、思源 集 团思源 集 团房 地 产 基 础 知 识 培 训房 地 产 基 础 知 识 培 训第三章第三章 土地一级开发流程及开发模式土地一级开发流程及开发模式征地依据及土地所有权的概念与划分 征地依据征地依据土地一级开发流程及开发模式土地一级开发流程及开发模式：土地土地思源集团房地产基础知识培训程序程序文件及内容文件及内容文件需要单位文件需要单位文件来源文件来源依 据政府产业政策土地储备中心区政府区城市总体规划土地储备中心区规划分局控制性详细规划土地储备中心区规划分局区土地利用总体规划土地储备中心区国土分局征地依据及土地所有权的概念与划分土地所有权的概念与划分土地所有权的概念与划分土地一级开发
2、流程及开发模式土地一级开发流程及开发模式：土地土地思源集团房地产基础知识培训 土地所有权：土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权可分为：土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。国有土地：国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。集体土地：集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。土地分类农地：农地：农用地、园地、林地、牧草地、其它农用地建设用地：建设用地：商服用地、工矿仓储用地、公共设施用地、公用建筑用
3、地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地未利用地：未利用地：荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、裸岩石砾地其他未利用土地：其他未利用土地：其他土地、河流水面、湖泊水面、苇地、滩涂、冰川及永久积雪土地一级开发流程及开发模式土地一级开发流程及开发模式：土地土地思源集团房地产基础知识培训可开发用地的分类开发是对原始的自然资源通过人类的实践活动加以利用的过程。土地开发是政府部门或开发商依据有关开发证件，依法对未用土地、已用土地进行利用和改造活动过程。土地开发的不同目标，决定了土地开发的不同种类和不同用途。根据土地开发用途的不同可分如下几类：土地一级开发流程及开发模式土地一级开发流程及开发模
4、式：土地土地思源集团房地产基础知识培训1.1.农用地开发。农用地开发。是指将荒芜的土地开发利用于农业生产，如将滩涂开发成稻田、鱼塘等；将荒山开发改造成果园。2.2.工业用地开发。工业用地开发。是指将原农用地或荒地开发利用于建造工厂、道路，如乡镇工业企业用地、城市工业用地等。3.3.城市用地开发。城市用地开发。是指将城市周边区域的农用地和非农用地开发建造成城市建筑物、道路、广场等。4.4.城市房地产开发。城市房地产开发。是指根据城市发展规划以及对各类建筑物的需要，在规划开发的土地面积上进行房地产开发。要考虑房地产市场的供求状况来研究开发建设何种房地产产品，如住宅、办公楼、工厂，还是学校、商场或酒
5、店等。土地一级开发流程及开发模式土地一级开发流程及开发模式：土地一级开发的流程土地一级开发的流程思源集团房地产基础知识培训土地供应、利用、储备开发计划提出土地一级开发申请编制土地一级开发实施方案对一级开发实施方案提出原则意见组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设等。审核土地一级开发成本；确定土地一级开发主体（委托或招标）办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续组织验收土地；根据委托合同支付相应土地开发费或管理费；纳入市土地储备库流程流程角色角色批复办理农用地征收、或农转用手续及收回国有土地使用权市政府原土地所有者或使用者市国土局委办局联席会土地一级开发主体市国土局商相关委办局市国土局会同相关部
6、门市政府市国土局商相关委办局市国土局商相关委办局市国土局商相关委办局相关委办局前期策划征询意见和审批组织实施一级开发计划编制北京市目前为政府主导型和企业主导型两种土地一级开发模式并存北京市目前为政府主导型和企业主导型两种土地一级开发模式并存北京土地一级开发的政府主导模式是指北京土地一级开发的政府主导模式是指由土地储备机构负责实施土地开发，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理
7、委托协议。北京的土地储备机构即土地储备中心参与的一级开发项目仅占很小比例，且多为小项目。因此，北京土地一级开发主要为企业主导型模式。北京土地一级开发的企业主导型模式是指北京土地一级开发的企业主导型模式是指通过招标方式选择开发企业实施土地开发，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。该模式要求政府面向市场招投标，所有的企业都享有平等的投标、中标权利。然而，北京的土地一级开发市场是不完全竞争市场，招标虽然是在
8、全市范围内进行，一级开发企业通过土地一级开发，对地块的盈亏平衡点等状况了解得更清楚，比其他企业更有信息优势，容易在土地市场进行“招、拍、挂”出让土地时顺利竞得土地，从而接着进行二级开发。土地一级开发流程及开发模式土地一级开发流程及开发模式：土地一级开发的操作模式土地一级开发的操作模式思源集团房地产基础知识培训土地一级开发流程及开发模式土地一级开发流程及开发模式：土地如何流转到土地一级开发商土地如何流转到土地一级开发商思源集团房地产基础知识培训序序号号流程内容流程内容提交工作部门提交工作部门提交工作主体提交工作主体1制定土地一级开发主体招标方案区国土分局区土地储备中心2区国土分局局长办公会确定招
9、标底价区国土分局区国土分局3区联席会审定招标底价区联席会区国土分局4招标底价申请区政府区联席会5编制招标文件区土地储备中心区土地储备中心或有资质的编制单位6发布招标公告投标意向者区国土分局7购买招标文件投标意向者区土地储备中心8现场踏勘、答疑和招标前会议投标意向者区土地储备中心9成立评标委员会区国土分局评标专家土地一级开发流程及开发模式土地一级开发流程及开发模式：土地如何流转到土地一级开发商土地如何流转到土地一级开发商思源集团房地产基础知识培训序序号号流程内容流程内容提交工作部门提交工作部门提交工作主体提交工作主体10投标人交纳投标保证金区土地储备中心投标意向者11招标、开标、唱标评标委员会投
10、标意向者12评标评标委员会投标意向者13确定中标人投标意向者区国土分局14发出中标通知书投标意向者区国土分局15退还未中标人的保证金未中标人区国土储备中心16土地一级开发申请市国土局开发主体17土地一级开发批复开发主体市国土局18土地一级开发合同土地储备中心开发主体土地储备中心开发主体土地一级开发流程及开发模式土地一级开发流程及开发模式：土地一级开发商拿到土地后开展的工作土地一级开发商拿到土地后开展的工作思源集团房地产基础知识培训1.征求意见和审批确定土地一级开发主体申请与批复土地一级开发开发合同签订土地一级预审用地项目核准（选址）意见书征求规划土地一级开发主体工作征地收回国有土地使用权2.组
11、织实施土地一级开发办理征地手续公告拆迁手续市政基础设施建设组 织 实 施 征 地实施拆迁办理征地结案表3.组织实施土地一级开发地批准书领取建设用市政基础设施建设审核土地一级开发成本组织验收土地收回国有土地招拍挂工作的政策要点（以北京为例）北京市国土资源局(以下简称市国土局)负责本市国有土地使用权招标、拍卖和挂牌出让工作。市国土局在组织实施招标、拍卖或者挂牌出让前，应当会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等有关行政主管部门确定规划使用条件、土地用途、年限、投标人或竞买人资格等土地出让条件。招标、拍卖和挂牌公告应当至少在投标截止日、公开拍卖日或挂牌起始日二十日前公开发布。招标、拍卖和挂牌公告应包
12、括下列内容：（一）出让人的名称和地址；（二）出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求以及开发建设期限；（三）投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；（四）索取招标、拍卖或者挂牌文件的时间、地点及方式；（五）招标、拍卖或者挂牌时间、地点、投标或者挂牌期限、投标和竞价方式等；（六）确定中标人、竞得人的标准和方法；（七）投标或者竞买保证金数额；（八）其他需要公告的事项。国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌的标底或者底价由市国土局会同价格等管理部门根据土地评估结果和政府产业政策确定。招标、拍卖和挂牌确定的中标人或者竞得人凭国有土地使用权出让合同或者国有土地使用权证，按有关规
13、定办理项目核准或备案以及规划、交通、市政、环保和建设等有关手续。土地一级开发流程及开发模式土地一级开发流程及开发模式：招拍挂工作的政策及其操作程序招拍挂工作的政策及其操作程序思源集团房地产基础知识培训国有土地使用权出让流程（一）国有土地使用权协议出让流程国有土地使用权协议出让流程土地一级开发流程及开发模式土地一级开发流程及开发模式：招拍挂工作的政策及其操作程序招拍挂工作的政策及其操作程序思源集团房地产基础知识培训国有土地使用权出让流程（二）国有土地使用权招标出让流程国有土地使用权招标出让流程 土地一级开发流程及开发模式土地一级开发流程及开发模式：招拍挂工作的政策及其操作程序招拍挂工作的政策及其
14、操作程序思源集团房地产基础知识培训国有土地使用权出让流程（三）国有土地使用权拍卖出让流程国有土地使用权拍卖出让流程土地一级开发流程及开发模式土地一级开发流程及开发模式：招拍挂工作的政策及其操作程序招拍挂工作的政策及其操作程序思源集团房地产基础知识培训国有土地使用权出让流程（四）国有土地使用权挂牌出让流程国有土地使用权挂牌出让流程土地一级开发流程及开发模式土地一级开发流程及开发模式：招拍挂工作的政策及其操作程序招拍挂工作的政策及其操作程序思源集团房地产基础知识培训国有土地使用权出让流程（五）国有土地使用权转让流程国有土地使用权转让流程土地一级开发流程及开发模式土地一级开发流程及开发模式：招拍挂工
15、作的政策及其操作程序招拍挂工作的政策及其操作程序思源集团房地产基础知识培训城市房屋拆迁工作程序 制定拆迁方案制定拆迁方案拆迁调查摸底制定拆迁计划和拆迁方案申请核发房屋拆迁许可证申请核发房屋拆迁许可证组织实施拆迁组织实施拆迁组织拆迁动员，发布拆迁公告拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议拆除房屋，平整场地土地一级开发流程及开发模式土地一级开发流程及开发模式：城市房屋拆迁城市房屋拆迁思源集团房地产基础知识培训城市房屋拆迁补偿与安置费用（一）拆迁补偿拆迁补偿土地一级开发流程及开发模式土地一级开发流程及开发模式：城市房屋拆迁城市房屋拆迁思源集团房地产基础知识培训产权调换形式补偿计算产权调换形式补偿计算房屋拆迁以
16、产权调换形式补偿时，按照拆除房屋的建筑面积计算补偿面积。由于偿还房与被拆房在结构与质量上通常会有所不同，其价格也不相同。因而，补偿的房屋要与被拆迁房结算差价（当地政府有特别规定的除外）。作价补偿的计算方法作价补偿的计算方法房屋拆迁以作价补偿形式补偿时，按条例规定，作价补偿的金额，按被拆除房屋建筑面积的重置价格结合成新因素计算。各类房屋的拆迁补偿各类房屋的拆迁补偿对公益事业房屋及其附属物的拆迁补偿对非公益事业房屋及其附属物的拆迁补偿。城市房屋拆迁补偿与安置费用（二）拆迁安置拆迁安置 土地一级开发流程及开发模式土地一级开发流程及开发模式：城市房屋拆迁城市房屋拆迁思源集团房地产基础知识培训 拆迁人对被拆除房屋使用人的安置，可以根据实际情况采取两种形式：一次性安置和临时过渡安置。一次性安置。一次性安置。是指对被拆除房屋使用人直接迁人拆迁人准备的安置房（新建房或旧房），或指拆迁人以货币化安置款，与被拆迁房屋的使用人即时交付，没有周转过渡期，拆迁安置问题一次处理完毕。I.临时过渡安置。临时过渡安置。是指由拆迁人先对须安置的被拆除房屋使用人进行临时安置，过渡一段时间后，再由拆迁人对其进行最终安置。
