1、1上海平大建筑工程管理咨询有限公司 世茂集团工程管理中心世茂集团工程管理中心 实测实量操作指引解析实测实量操作指引解析212 3.1.3.1.测量说明测量说明 3.2.3.2.工具指引工具指引3.3.3.3.分项操作指引分项操作指引评估工作的行业需求评估工作的行业需求企业介绍企业介绍3实测实量操作指引介绍实测实量操作指引介绍3 一、企一、企业业介介绍绍4全国第一批开展第一批开展第三方评估的企业公司现有员工300多名多名中级以上职称人员约150人，建设部各类注册人员约60人2013年第三方评估签定合同额约3800万公司成立于：2007年年主营：第三方评估第三方评估现合作单位有40多多家，其中有万
2、科万科金地、世茂、招商、保利、中海金地、世茂、招商、保利、中海等一、公司简介一、公司简介公平、公正、客观、廉洁公平、公正、客观、廉洁-我们的原则我们的原则5万科集团中海集团招商地产华润集团众安集团星河地产旭辉集团宝龙集团复地地产五矿集团华远地产海尔地产海尔家居世茂集团鲁能集团中海投资金地集团临港集团保亿集团新长宁集团融创集团中航集团绿城集团鹿鸣谷集团二、合作伙伴：二、合作伙伴：九龙仓集团保利集团仁恒集团新世界集团三盛宏业集团三盛宏业集团鸿坤集团方兴地产中天集团协信集团蓝光集团领地集团中建二局中建八局东方城集团东方城集团绿地集团绿地集团恒基兆业恒基兆业6三、业务分布三、业务分布公平、公正、客观、
3、廉洁公平、公正、客观、廉洁-我们的原则我们的原则7四、评估工作综述四、评估工作综述 评估是通过第三方评估单位的介入，利用科学的评估是通过第三方评估单位的介入，利用科学的评估体系，客观、独立、公正、廉洁的评估方法，对评估体系，客观、独立、公正、廉洁的评估方法，对各企业的工程项目进行实地检查。各企业的工程项目进行实地检查。检查内容包括工检查内容包括工程实测实量、工程质量风险评估、安全文明等纬度。程实测实量、工程质量风险评估、安全文明等纬度。检查后形成报告，并对检查结果提出工艺改进措施，检查后形成报告，并对检查结果提出工艺改进措施，管理改善建议与各类培训。管理改善建议与各类培训。第三方评估单位只对施
4、工过程局部及阶段性结果进行第三方评估单位只对施工过程局部及阶段性结果进行巡查，这是第三方评估与监理工作区别，推动甲方项目巡查，这是第三方评估与监理工作区别，推动甲方项目经理部及监理公司对项目的施工过程动态管理。经理部及监理公司对项目的施工过程动态管理。通过量化的检查结果供决策者掌握公司项目总体质通过量化的检查结果供决策者掌握公司项目总体质量及风险状态，辅助项目管理者明确改进和提升的方向；量及风险状态，辅助项目管理者明确改进和提升的方向；同时，通过评估体系在项目过程管理上的运用，推动项同时，通过评估体系在项目过程管理上的运用，推动项目管理从目管理从“粗放式粗放式”向向“精细化精细化”方向转换，为
5、企业在方向转换，为企业在工程管理方面提供实质性支持，以达到降低工程安全、工程管理方面提供实质性支持，以达到降低工程安全、质量风险、提高工程实体质量、提升客户满意度。质量风险、提高工程实体质量、提升客户满意度。8安全文明安全文明精装修工程精装修工程景观园林工程景观园林工程钢结构工程钢结构工程幕墙工程幕墙工程机电设备工程机电设备工程专业评估专业评估交付评估交付评估五、评估内容五、评估内容在建工程在建工程过程评估过程评估92022-7-21六、评估提升思路六、评估提升思路交付品质评估专项验收评估过程质量评估形成企业质量文化形成企业质量文化，以文化影响管理团队、合作单位及作业个体逆向控制交付品质提高观
6、感质量组织针对性专项检查验收降低客户施工过程安全质量风险102022-7-21七、行业发展与现状七、行业发展与现状 行业发展行业发展 第三方评估最早由万科集团在2006年开始引入香港卓德、莱坊集团并运用。2007年 改由国内企业实施，目前为止，已经引入第三方评估的房企万科集团、中海地产、金地集团、招商集团、世茂集团、融创中国、保利集团、方兴地产、蓝光地产、协信地产、新世界等近五十多家房企。行业内各公司评估的成效，因各企业的运用手段及考评制度不同而不同。有的公司对检查结果进行强制排名，建立起严格的考评制度，并与合作单位招标、投标，企业内部管理的职位提升及薪酬挂钩，从而使项目管理水平得到了明显的提
7、升。如万科，其工程实测实量的评分从开始的70多分提升到现在的90分以上，目前万科的实测实量、安全文明、渗漏风险、空鼓开裂风险评分均排在行业内首位。反之，有的企业对检查结果不重视，即使进行了施工企业的排名，但因没有建立有效的考评、奖罚制度，项目工程质量提升不明显。第三方评估工作如果要收到成效，不能只停留在表面排名，必须与人力资源部、考评、奖罚制度挂钩，与项目经理上岗、升迁挂钩，才能快速的提升项目管理水平，减少主观管理意识。112022-7-21八、社会认知度八、社会认知度1、我们的服务得到了国内多家大型开发商、建筑企业、政府主管部门的广泛认同；2、通过与更多实力客户的深入合作，我们的专业积淀、服
8、务水平、市场价值将进一步提升和彰显。122022-7-21九、标杆企业提升实例九、标杆企业提升实例 万科集团2008年-2013年由A0-A5版提升的实测实量指标实例13独立独立专业专业随机随机原则原则效率效率原则原则真实真实原则原则可追可追溯原溯原则则完整完整性原性原则则十、评估原则十、评估原则公平、公正、客观、廉洁公平、公正、客观、廉洁-我们的原则我们的原则14 二、二、评评估工作的行估工作的行业业需求需求15二、评估开展的行业需求二、评估开展的行业需求 精装修集中交付的需求。精装修集中交付的需求。适应原材料及劳动力市场变化的需求。适应原材料及劳动力市场变化的需求。实现“六大需求4516二
9、、评估开展的行业需求二、评估开展的行业需求树品牌：1、好的企业品牌的提升，必须有优良的工程品质做支撑2、推行实测实量及风险评估，可以让工程品质的评测得以量化，使工作风险得以明确定性好的工程品质好的工程品质高的客户满意度高的客户满意度万科等标杆企业推行实测实量后，数据稳步提升，客户认可率大幅增长评估数据评估数据17三、评估开展的市场需求三、评估开展的市场需求适应原材料及劳动力市场变化的需求适应原材料及劳动力市场变化的需求原材料市场特征：价格越来越高，日益强调节能环保；劳动力市场特征：短缺，生疏，质量意识差，人工工资高。返工费用是企业的心头病。通过实测实量和风险评估，达成“减少浪费，减少返工”。产
10、业化是未来房地产发展的趋势，推行集中加工降低成本控制。18四、评估开展的市场需求四、评估开展的市场需求 住宅类现状备注：实测实量成绩横向对比图19五、评估开展的行业需求五、评估开展的行业需求 渗漏风险分析20六、评估开展的行业需求六、评估开展的行业需求 空鼓开裂风险分析21七、评估开展的行业需求七、评估开展的行业需求 安全风险分析22 三、三、实测实实测实量操作指引介量操作指引介绍绍23总体说明：总体说明：实测操作指引中实测实量的相关指标是结合施工验收规范、抗震设计规范、观感质量要求编制，内容包括：实测合格标准、测量方法、合格率计算、注意事项、分项指引（混凝土结构工程、砌筑工程、抹灰工程、涂饰
11、工程、防水工程、铝合金门窗工程）意义与作用：意义与作用：希望通过本实测操作指引的制定与推广，用实测实量数据指导施工，并通过第三方质量推手，客观、真实的把施工现场处于不同施工阶段的质量缺陷及时发现并反馈；同时规范产品质量实测的程序、取样方法、测量操作、数据处理等步骤和要求，努力提升工程实体产品质量；24座便预留排水管孔距偏差同一室内底盒标高差并列插座开关面板高度差抹灰阴阳角方正抹灰地面水平度涂饰墙面平整度涂饰垂直度涂饰阴阳角方正涂饰顶棚水平度墙砖墙面平整度墙砖垂直度墙砖阴阳角方正墙砖接缝高低差地砖地面平整度地砖接缝高低差门框正侧面垂直度窗框正面垂直度窗框型材拼缝宽度窗框型材拼缝高低差木地板地面平
12、整度木地板地面水平度木地板接缝宽度木地板接缝高低差上海平大上海平大砼截面尺寸砼墙面平整度砼垂直度砼顶板水平度砼楼板厚度砌体墙面平整度砌体垂直度砌体方正度抹灰墙面平整度抹灰垂直度抹灰顶板水平度抹灰净高抹灰方正性抹灰地面平整度砌体外门窗洞口尺寸抹灰户内门洞尺寸抹灰开间进深抹灰外窗内侧墙体厚度极差卫生间涂膜厚度卫生间附加防水层外门窗边框外表面防水层边框收口与塞缝卫生间地漏外墙砌筑防渗漏节点 内外墙防开裂节点砼墙、地面给水管暗埋砌体墙面给水管暗埋砌体墙电线管暗埋裂缝空鼓（抹灰、涂饰、墙地砖）观感质量定尺加工尺差控制渗漏空鼓开裂实测实量重要性实测实量重要性实测实量重要性实测实量重要性实测实量重要性实测实
13、量重要性实测实量重要性实测实量重要性实测实量重要性实测实量重要性 25尺寸控制案例26渗漏案例271.【国家规范【国家规范GB50204-2011】(混凝土结构工程）混凝土结构工程）2.【国家规范国家规范GB50203-2011】（砌体工程）（砌体工程）3.【国家规范国家规范GB50210-2008】（装饰装修工程）（装饰装修工程）4.（CECS-196-2006）（建筑室内防水工程）（建筑室内防水工程）5.【国家规范国家规范GBT8478-2008】（铝合金门窗工程）（铝合金门窗工程）6.其它国家、地方相关质量规范文件其它国家、地方相关质量规范文件第三方评估工作支持性文件第三方评估工作支持性
14、文件28 2.1.测测量量说说明明 2.2.工具指引工具指引2.3.分分项项操作指引操作指引29适用范围1.本标准适应于世茂集团住宅类产品的质量管理，评估所有在建工程（自结构0.00 至交付完成前）项目。2.施工单位进行100%实测，并建立分户、分层实测档案；监理公司对施工单位数据不低于30%复测；项目公司管理部对监理公司复测后的数据按不低于50%比例进行复测。取样原则1.随机原则：取样的楼栋、楼层、房间、测点等，必须结合各标段的施工进度，通过随机抽样确定。2.可追溯原则：对实测实量的各项目标段结构层或具体楼栋号、房号做好书面记录并存档。3.完整原则：同一工程内所有实测指标，具备条件的必须全部
15、进行实测。4.效率原则：要考虑各分实测指标的可测性，使一套房包括尽可能多的实测指标，提高实测效率。5.真实原则：测量数据应反映项目的真实质量，避免过度修补，实测取点时应规避相应部位，并对修补方案合理性进行检查。计算办法计算合格率的办法：按项目实测实量的总点数为分母，实测合格点数为分子的百分率（世茂集团实测计计算合格率的办法：按项目实测实量的总点数为分母，实测合格点数为分子的百分率（世茂集团实测计算合格率管理办法）算合格率管理办法）插件说明30序序号号设备名称设备名称型号规格型号规格适用范围适用范围1混凝土钢筋检测仪混凝土结构工程中钢筋位置、钢筋分布及走向、保护层厚度、钢筋直径的探测 2数显回弹
16、仪混凝土结构工程中普通混凝土抗压强度的非破损检测3插座测试仪插座缺相、错相等检查4靠尺墙面垂直、平整（砼、砌筑、抹灰、涂饰）；地面平整度5拉拔仪后置拉筋拉拔31 6激光水平仪现场检测7激光测距仪现场检测8塞片现场检测9电锤现场检测10阴阳角尺现场检测11钢卷尺现场检测12游标卡尺现场检测323.13.1、混凝土结构工程、混凝土结构工程3.23.2、砌筑工程、砌筑工程3.33.3、抹灰工程、抹灰工程3.4 3.4、涂饰工程、涂饰工程三、分部分项工程操作指引三、分部分项工程操作指引3.53.5、卫生间防水工程、卫生间防水工程3.63.6、铝合金门窗工程、铝合金门窗工程33 3.1混凝土混凝土结构结
17、构工程工程341.截面尺寸偏差截面尺寸偏差 2.墙墙面平整度面平整度3.墙墙、柱表面垂直度、柱表面垂直度4 顶顶板水平度板水平度极极差差5.楼楼板厚度偏差板厚度偏差测区选取：测区选取：在同一标段内根据各楼号实际施工进度，在实测前随机确定已拆完模板的2个楼层作为实测层。混凝土结构工程施工质量验收规范（GB50204-2011）6.施工控制施工控制线设线设置置35测 区 选 择与计算同一墙或柱面作为1个实测区，累计测量20个实测区，40个测点（按20个测量计算合格率）。每个实测区从地面向上300mm 和1500mm各测量截面尺寸1次，选取其中与设计尺寸偏差最大的数，作为1个计算点。合格范围企业标准
18、-5，8mm国家标准-5，8mm 测量工具5m钢卷尺 重点提示实测值与设计值对比，不同墙体，设计值有所不同 示意图示意图36采用成品砼内撑、保证了构件截面的精准采用成品砼内撑、保证了构件截面的精准37测区选择与计算测区选择：测区选择：选取长边墙，任选长边墙两面中的一面作为1个实测区。累计实测实量20个实测区，60个测点计算合格率；测量方法：测量方法：当所选墙长度小于3米时，同一面墙4个角（顶部及根部）中取左上及右下2个角。按45度角斜放靠尺，累计测2次，作为2个计算点，跨洞口部位必测。当所选墙长度大于3米时，除按45度角测量两次表面平整度外，还需在墙长度中间水平放靠尺测量1次表面平整度，作为1
19、个计算点；跨洞口部位必测，作为1个计算点；合格范围企业标准0，8mm国家标准0，8mm测量工具2米靠尺、楔形塞尺重点提示跨洞口部位必量，混凝土柱不测平整度，较小偏差可以目测。38测区选择与计算 剪力墙：任取长边墙的一面作为1个实测区。累计测量20个实测区，60个测点计算合格率；墙长度小于3米时，同一面墙距两端头阴阳角约30cm位置，按以下原则实测2次：一是靠尺顶端接触到顶板时测1次，二是靠尺底端接触到地面时测1次，作为合格率的2个计算点。洞口一侧为必测部位。当墙长度大于3米时，靠尺在长度、高度方向居中时额外加测1次，作为合格率的第3个计算点 砼柱：任选砼柱四面中的两面，分别将靠尺顶端接触到上部
20、砼顶板和下部地面位置时各测1次垂直度，作为合格率的2个计算点。合格范围企业标准0，8mm国家标准层高小于5米，0，8mm层高大于5米，0，10mm测量工具2米靠尺重点提示靠尺垂直度需先校正，把尺时保证靠尺垂直3940底部设置看底部设置看脚板脚板对拉杆设置距对拉杆设置距离满足要求离满足要求背楞间距不得超过背楞间距不得超过200mm200mm模 板 接 缝 设 置模 板 接 缝 设 置5050100100木方木方斜撑设置斜撑设置41检测线坠检测线坠防滑扣件防滑扣件钢木混搭钢木混搭无斜撑、对拉杆间距无斜撑、对拉杆间距4 4道道钢木混搭钢木混搭42测区选择与计算（1）同一功能房间砼顶板作为1个实测区，
21、累计测量10个实测区，50个测点计算合格率。所选2套房中的实测区不足10个时，需增加实测套房数。（2）用激光扫平仪打出一条水平基准线。同一实测区距顶板天花线约30cm处位置选4个角点，以及板跨几何中心位（若板单侧跨度较大可在中心部位增加1点），分别测量砼顶板与水平基准线之间的5个垂直距离。以最低点为基准零点，计算另外四点与零点的极差。极差15mm时合格；极差20mm时，5个偏差值的实际值作为判断合格率的5个计算点。最大偏差值20mm时，5个偏差值均按最大偏差值计，作为判断该合格率的5个计算点。合格范围企业标准0，15mm 国家标准无明确要求，但要求无明显起伏、凹凸等测量工具激光扫平仪、具有足够
22、刚度的5米钢卷尺（或2米靠尺、激光测距仪）重点提示1、大块顶板实测6个点，按照一块板计算极差。2、测量时需四周摇动靠尺或卷尺，读取数据最小的点，此时标明卷尺或靠尺已经垂直楼面4344测区选择与计算（1）同一跨板作为1个实测区，累计实测实量10个实测区。每个实测区在板跨中区域取1个样本点，当板跨长边大于4米时，取1/3跨与短边中心线相交处，所选2套房中实测区不足10个时，需增加实测套房数。（2）测量所抽查跨的楼板厚度，当采用非破损法测量时将测厚仪发射探头与接收探头分别置于楼板的上下两侧，移动接收探头，当显示为最小值时，即为楼板厚度；当采用破损法测量时，可用电钻在板中钻孔（注意避开预埋电线管等），
23、以卷尺测量孔眼厚度。1个实测值作为判断合格率的1个计算点。合格范围企业标准-5,8mm 国家标准-5,8mm 测量工具超声波楼板测厚仪（非破损）或卷尺（破损法）重点提示采用破损法时需注意下面顶板的尺寸，取点位置尽可能消除因板起拱而影响实测数。示意图示意图关键：取点位置45制作控制楼板厚度的预制混凝土块（要有厚度标识），预制块强度必须高于板砼强度一个等级，预制块内放置一根8钢筋，两端留置长度不小于10cm,并设置两根铁丝（用于顶板模板固定)46楼板厚度过程控制47测区选择与计算测区选择：测区选择：每一面墙、每一个卫生间、每一个厨房各作为一个实测区，测量部位选择正手墙面。累计实测实量20个实测区，
24、其中卫生间、厨房各选取10个测区，非厨卫间墙面选取10个测区。所选2套房中砌筑节点的实测区不满足20个时，需增加实测套房数。每1个实测区只取1个实测点，其实测值作为该指标合格率的1个计算点。测量方法：测量方法：采用目测、尺量方法，检查同一个实测区是否设置墙身控制线及建筑标高线。合格范围每面砌体正手墙要求设置砌筑控制线（对剪力墙则为抹灰控制线）、水平标高控制线。测量工具目测重点提示反映砌筑、抹灰、装修尺寸前期控制的偏差，以便控制砌筑、抹灰和装修的尺寸精度施工控制线的设置48（图一）按墙柱线焊接固定支撑点（图一）按墙柱线焊接固定支撑点（图二）按控制线测量墙柱位置（图二）按控制线测量墙柱位置（图三）
25、（图三）测量墙柱垂直度测量墙柱垂直度（图四）（图四）测量墙柱垂直度测量墙柱垂直度（图五）图五）测量顶板水平度测量顶板水平度 （图六）测量梁截面几何尺寸图六）测量梁截面几何尺寸（图七）墙柱截面几何尺寸测量（图七）墙柱截面几何尺寸测量（图八）浇筑前模板二次校模（图八）浇筑前模板二次校模（图九）浇筑前二次顶板水平度测量（图九）浇筑前二次顶板水平度测量 模板工程是影响砼结构实测合格率的关键工序49 3.2砌筑工程砌筑工程501.墙墙表面平整度表面平整度 2.墙墙表面垂直度表面垂直度3.方正度方正度4 外外门门窗洞口尺寸偏差窗洞口尺寸偏差5.节节点点1（重要（重要预预制或制或现浇构现浇构件）件）测区选取
26、：测区选取：1.实测前，根据同一标段内各楼栋进度随机选取处于砌筑阶段2套房作为砌筑工程的实测套房。户数最多的房型为必选。2.对于验收后需改造的墙体不作实测。6.节节点点2（砌筑工序）（砌筑工序）砌体结构工程施工质量验收规范（GB50203-2011）51测 区 选 择与计算测区选择：测区选择：每面正手墙作为1个实测区，优选有门窗、过道洞口的墙面。累计实测10个实测区30个测点计算合格率。所选2套房中实测区不足10个时，增加实测套房数。测量方法：测量方法：墙面长度小于3米，取左上及右下2个角。按45度角斜放靠尺测量2次，作为合格率的2个计算点。墙面长度大于3米时，在墙长度中间位置增加1次水平测量
27、作为合格率的第3个计算点。墙面有门窗、过道洞口的，在洞口45度斜交测一次，作为合格率的1个计算点。合格范围企业标准0，8mm国家标准0，8mm测量工具2米靠尺、楔形塞尺重点提示过洞口必测，只测量正手墙，反手墙以观感为主。52测 区 选 择与计算测区选择：测区选择：每一面墙都可以作为1个实测区，优先选用有门窗、过道洞口的墙面。测量部位选择正手墙面。累计实测实量10个实测区。避开墙顶梁、墙底灰砂砖或砼反坎、墙体斜顶砖，如两米靠尺过高不易定位，可采用1米靠尺。测量方法：测量方法：当墙长度小于3米时，同一面墙距两侧阴阳角约30cm位置，分别按以下原则实测2次：一是靠尺顶端接触到上部砌体位置时测1次，二
28、是靠尺底端距离下部地面位置约30cm时测1次，作为判断合格率的2个计算点。墙体洞口一侧为必测部位。当墙长度大于3米时，在长度和高度基本居中处加测一尺作为判断合格率的第3个计算点。合格范围企业标准0，5mm国家标准0，5mm测量工具2m靠尺重点提示只测量正手墙，反手墙以观感为主，把尺时靠尺不靠斜砖顶砌。（墙高小于等于3米与大于3米分别为5、10MM）53测区选择与计算1.砌筑前距墙体3060cm范围内弹出方正度控制线，并做明显标识和保护。2.同一面墙作为1个实测区，累计测量10个实测区。在同一测区内，实测前需用5米卷尺或激光扫平仪对弹出的两条方正度控制线，以短边墙为基准进行校核，无误后采用激光扫
29、平仪打出十字线或吊线方式，沿长边墙方向分别测量3个位置（两端和中间）与控制线之间的距离。计算极差，作为判断合格率的1个计算点。3.所选2套房中方正度极差的实测区不足10个时，需增加实测套房数。合格范围企业标准0，10mm国家标准0，10mm（轴线偏差要求）测量工具5m钢卷尺、吊线或激光扫平仪重点提示1、选取较长的砌筑墙量测；54砌筑施工流程砌筑施工流程 清理基层清理基层施工放线施工放线绘砌块排列图、立皮数杆绘砌块排列图、立皮数杆拉结钢筋施工拉结钢筋施工墙底坎台施工墙底坎台施工选砌块（按砌体类型浇水湿润）选砌块（按砌体类型浇水湿润）满铺砂浆或粘结剂满铺砂浆或粘结剂摆砌块摆砌块（圈梁或配筋带施工）
30、（圈梁或配筋带施工）（安装门窗边预制砼块）（安装门窗边预制砼块）摆砌块摆砌块安装门窗过梁安装门窗过梁浇灌构造柱浇灌构造柱技术间歇不少于技术间歇不少于1414天天砌筑顶部配套砌块（或灌细石混凝土）砌筑顶部配套砌块（或灌细石混凝土）挂加强网挂加强网 1、设置基准控制线；2、绘制砌块排列图；（1）砌块尺寸、灰缝厚度、顶部空隙和墙根部坎台高度。（2）尽可能采用主规格砌块，减少配套砌块的种类和数量。（3）按门、窗、过梁、暗线、暗管、线盒等的要求，在排列图上标明主规格砌块、配套砌块以及预埋件等位置。（4）标明灰缝中应设置拉结钢筋的部位。（5）标明预留洞和预埋件的位置。4、选砌块；3、立皮数杆；关键工序：关
31、键工序：特别注意事项：特别注意事项：55测区选择与计算测区选择：测区选择：同一外门或外窗洞口均可作为1个实测区，累计实测实量10个实测区，所选2套房中实测区不足10个时，需增加实测套房数。测量方法：测量方法：测量时不包括抹灰收口厚度，以砌体边对边，各测量2次门洞口宽度及高度净尺寸（对于落地外门窗，在未做水泥砂浆地面时，高度可不测），取高度或宽度的2个实测值与设计值间的偏差最大值，作为判断高度或宽度合格率的1个计算点。合格范围 企业标准 -10，10mm 国家标准 -10，10mm测量工具5米钢卷尺或激光测距仪重点提示砌筑外门窗洞口不可做收口，排版图是控制该指标的关键工序56测区选择与计算户内每
32、一面砌体墙作为1个实测区，累计测量30个实测区。所选2套房中实测区不足30个时，增加实测套房数。每个实测区取5个实测点，检查门窗框预制块、空调孔预制块、现浇砼窗台板、洞口预制过梁、现浇构造柱5项内容合格范围（1）外门窗框预制块：采用预制混凝土块、实心砖（有混凝土企口及采用实心页岩砖砌筑除外），宽同墙厚，砌块同高或砌块高的1/2且 100mm；最上部（或最下部）的混凝土块中心距洞口上下边的距离为150200mm；对称分布；中间400600mm;砼空心砖墙门窗洞边200mm内的孔洞用细石砼填实。（2）现浇窗台板：宽同墙厚，高度100mm，每边入墙200mm（不足200mm通长设置）；（3）现浇构造
33、柱：底、顶部各预留或植4根钢筋，且密实；板底二次灌缝。（4）洞口（300mm）过梁：同墙宽，入墙 250mm。因平面限制，入墙150mm时，采用锚固及现浇。测量工具目测或5m钢卷尺重点提示非集团操作指引要求内容，为了控制空鼓、开裂57现浇窗台板现浇窗台板外门窗框预制块外门窗框预制块门洞口过梁门洞口过梁过梁断裂，漏筋过梁断裂，漏筋200mm100mm250mm200mm58测区选择与计算户内每一面砌体墙作为1个实测区，累计测量20个实测区。所选2套房中实测区不足20个时，增加实测房套数。同一实测区，分别检查4个实测点；一个实测区作为该指标合格率的1个计算点。合格标准（1）无断砖、通缝、瞎缝；（2
34、）墙顶空隙的补砌挤紧或灌缝间隔不少于14天；（3）不同基体（含各类线槽）镀锌钢丝网（网格不大于1010，直径不小于0.7mm）或耐碱玻纤网（需放置与两层抹灰之间），基体搭接不小于100mm；挂网前墙体高低差部分采用水泥砂浆填补。（4）砌体墙灰缝须双面勾缝。测量工具目测，5米钢卷尺，水泥钢钉、铁锤重点提示 外墙体勾缝要处理好，目的是防止外墙渗漏的有效措施之一温馨提示：温馨提示：砌筑二为扣砌筑二为扣分项，重点分项，重点关注关注59斜顶砌与灌缝60砌筑工程常见问题窗台梁的施工问题顶砌与修补的常见问题61砌筑常见问题砌筑工程常见问题砌筑工程效好的工艺 62不同材料界面的加强网63不同材料界面的加强网高
35、低未修平网的规格不满足要求 64 砌体施工样板65 3.3抹灰工程抹灰工程66测区选取：测区选取：实测前，根据同一标段内各楼栋进度随机选取抹灰阶段2套房作为实测套房。户数最多的房型为必选。其他后改造墙体，按规定不测。建筑装饰装修工程质量验收规范（GB50210-2001）建筑地面工程施工质量验收规范（GB50209-2010）一、墙体表面平整度二、墙面垂直度三、室内净高偏差四、顶板水平度极差五、阴阳角方正六、房间开间/进深偏差七、方正度八、地面表面平整度九、地面水平度极差十、户内门洞尺寸偏差十一、外墙窗内侧墙体厚度极差十二、裂缝空鼓67测 区 选 择与计算每一面墙为1个实测区，累计15个实测区
36、。135个测点计算，墙面长度小于3米：选取左上、右下2个角按45度角斜放靠尺分别测量1次，在距离地面10cm左右的位置水平测1次；墙面长度大于3米：在同一墙面4个角任选两个方向各测量1次，在墙长度中间位置加测一尺，在离地面10cm左右的位置水平测1次；所选实测区墙面优先考虑有门窗、过道洞口的，在各洞口45度斜测一次；此外洞口两侧竖向各测一尺；以上各实测值作为合格率1个计算点。同一实测区，一个实测值作为一个合格率计算点。墙面长度大于4米时，在墙长度中间位置加测2尺，在离地面10cm左右的位置水平测二次；合格范围企业标准0，4mm国家标准0，4mm测量工具2米靠尺，楔形塞尺重点提示过洞口是必测区域
37、，（腻子打磨完成面0，3mm）墙长小于3米时6尺，大于3米时7尺，大于4米时9尺；68影响后期装饰施工质量影响后期装饰施工质量69测区选择与计算测区选择：测区选择：每一面墙作为1个实测区，累计15个实测区75个测点计算合格率；测量方法：测量方法：当墙长度小于3米时，同一面墙距两端头竖向阴阳角约30cm位置，分别按以下原则实测2次：一是靠尺顶端接触到上部砼顶板位置时测1次垂直度，二是靠尺底端接触到下部地面位置时测1次垂直度；墙长大于3米时，在墙长度中间位置靠尺基本在高度方向居中时加测1次垂直度；具备实测条件的门洞口墙体垂直度为必测项。数据记录：数据记录：同一实测区，一个实测值作为一个合格率计算点
38、。合格范围企业 标准 0，4mm国家标准0，4mm测量工具2米靠尺重点提示具备实测条件的门洞口墙体垂直度为必测项（腻子打磨完成面0，3mm）70内、外墙施工工艺流程内、外墙施工工艺流程内墙抹灰工艺流程：基体处理挂加强网吊直、套方、贴灰饼、冲标筋界面处理做护角弹灰层控制线抹底灰抹面灰养护外墙抹灰工艺流程基体处理挂钢丝网挂线、贴灰饼、设标筋界面处理弹灰层控制线抹底灰弹分格缝位置粘分格条抹面层起条、勾缝养护特别注意事宜：灰饼宜做成5cm 见方，两灰饼距离不大于1.21.5m，71测区选择与计算实测区：实测区：每一个功能房作为1个实测区，计实测10个实测区。50个测点计算合格率测量方法：测量方法：实测
39、前，所选套房必须完成地面找平层施工。同时还需了解所选套房的结构楼板的设计厚度和建筑构造做法厚度等；房间地面的4个角部区域，距地脚边线30cm附近各选取1点（避开吊顶位），在地面几何中心位选取1点，测出找平层地面与天花顶板间的5个垂直距离，即当前施工阶段5个室内净高实测值。合格率计算：合格率计算：用设计层高值减去结构楼板和地面找平层施工厚度值，作为理论室内净高值。当实测值与设计值最大偏差在-30，30mm之间时，5个偏差值作为判断合格率的5个计算点。当实测值与设计值最大偏差30mm或-30mm时，5个偏差值均按最大偏差值计，作为判断合格率的5个计算点。合格范围企业标准-20，20mm国家标准-2
40、0，20mm测量工具5米钢卷尺、激光测距仪重点提示由于楼板厚度以及抹灰刮浆等因素，导致净高设计值不同。示意图示意图72测区选择与计算测区选择：测区选择：已完成腻子的同一功能房间内顶板作为1个实测区，累计实测10个实测区，50个测点。测量方法：测量方法：使用激光扫平仪，在实测板跨内打出一条水平基准线。同一实测区距顶板天花线30cm处位置选取4个角点，以及板跨几何中心位（若板单侧跨度较大可在中心部位增加1个测点），分别测量砼顶板与水平基准线之间的5个垂直距离。数据计算：数据计算：以垂直距离的最低点为基准点，记为0，计算另四点与最低点之间的偏差，最大偏差值15mm时，5个偏差值的实际值作为判断该指标
41、合格率的5个计算点。最大偏差值15mm时，5个偏差值均按最大偏差值计，作为判断该指标合格率的5个计算点企业标准0，10mm国家标准无明确要求，只要求无明显起伏、凹凸、接茬等测量工具激光扫平仪、具有足够刚度的5米钢卷尺（或2米靠尺、激光测距仪）重点提示同一功能房间内顶板需已完成腻子施工。73测区选择与计算测区选择：测区选择：每面墙的任意一个阴角或阳角均可以作为1个实测区，累计实测实量15个实测区。30测点测量方法：测量方法：选取对观感影响较大的阴阳角，同一个部位，从地面向上300mm和1500mm位置分别测量1次。作为该实测指标合格率的2个计算点。所选2套房的实测区不满足15个时，需增加实测房套
42、数合格范围企业标准0，4mm国家标准0，4mm测量工具阴阳角尺重点提示选取对观感影响较大的阴阳角，同一个部位，从地面向上300mm和1500mm位置分别测量1次。作为该实测指标合格率的2个计算点。示意图74测区选择与计算测区选择：测区选择：每一个功能房的开间和进深分别各作为1个实测区，累计实测6个功能房间的12个实测区24个测点。数据计算：数据计算：同一实测区内按开间（进深）方向测量墙体两端的距离，各得到两个实测值，比较两个实测值与图纸设计尺寸，找出偏差的最大值。合格范围企业标准-10，10mm国家标准-10，10mm测量工具5米钢卷尺、激光测距仪重点提示由于抹灰以及刮浆等问题，导致开间进深的
43、设计值有所不同。75测 区 选 择与计算测区选择：测区选择：距墙体3060cm范围内弹出方正度控制线，并做标识和保护。同一面墙作为1个实测区，累计实测15个实测区。15个测点计算；所选2套房实测区不足10个时，增加实测套房数测量方法：测量方法：实测前用5米卷尺或激光扫平仪对弹出的两条方正度控制线，以短边墙为基准进行校核，无误后采用激光扫平仪打出十字线或吊线方式，沿长边墙方向测量3个位置（两端和中间）与控制线之间的距离。选取3个实测值之间的极差，作为判断合格率的1个计算点。合格范围企业标准0，10mm测量工具5米钢卷尺、吊线或激光扫平仪重点提示1.如果现场找不到控制线，可以一面带窗墙为基准，用仪
44、器引出两条辅助方正控制线，并据此测量长度较长的墙面。2.如该套房无方正基准线，则该套房内所有测区按不合格计算.76实地放样77测区选择与计算测区选择：测区选择：每一个功能房间地面都可作为1个实测区，累计实测6个实测区，24个测点计算。测量方法：测量方法：任选同一功能房间地面的2个对角区域，按与墙面夹角45度平放靠尺测量2次，房间中部测量一次，共3次。客餐厅或较大房间地面的中部加测1次。同一房间内的3或4个实测值，作为判断该指标合格率的3或4个计算点。合格范围（1）毛坯房交付地面或龙骨地板基层表面平整度5mm；（国家规范5mm）（2）面层为瓷砖或石材的地面基层表面平整度5mm；（国家规范5mm）
45、（3）装修房地板交付面表面平整度3mm；（国家规范3mm）测量工具2米靠尺、楔形塞尺重点提示较大房间地面的中部需要加测1次（细石混凝土5mm，砂浆4mm）78测区选择与计算测区选择：测区选择：每个功能房地面作为1个实测区，累计实测10个实测区，50个测点，所选2套房中地面不足10个实测区时；增加实测套房数。测量方法：测量方法：用激光扫平仪，在板内打出一条水平基准线。在4个角点，距地脚边线30cm以内各取1点，在地面几何中心取1点，分别测量地面与水平基准线之间的垂直距离。数据计算：数据计算：以最低点为基准点，记0，计算另四点与最低点之间的偏差。偏差值10mm时，该测点合格；最大偏差值15mm时，
46、5个偏差值的实际值作为该指标合格率的5个计算点。最大偏差值15mm时，5个偏差值均按最大偏差值计，作为该指标合格率的5个计算点。合格范围企业标准0，10mm国家标准暂未找到相关国家标准测量工具激光扫平仪、具有足够刚度的5米钢卷尺（或2米靠尺）重点提示最大偏差值15mm时，5个偏差值均按最大偏差值计，（厨卫间不测）79测区选择与计算测区选择：测区选择：每一个户内门洞都作为1个实测区，累计实测10个实测区，40个测点计算合格率（实测60值，精装饰工程则增加墙体极差20点）测量方法：测量方法：实测最好在施工完地面找平层后，同一个户内门洞口尺寸沿宽度、高度各测2次。若地面找平层未做，则从现场一米标高线
47、测量。高度2个测量值与设计值之间偏差的最大值，作为高度偏差的1个实测值；同理得出宽度偏差的实测值；墙厚则左、右、顶边各测量一次，3个测量值与设计值之间偏差的最大值，作为墙厚偏差的1个实测值。一个实测点作为一个合格率计算点，共三个计算点。合格范围高度偏差10，10mm；宽度偏差10，10mm；墙体厚度（非精装交付该指标不测0 4mm）测量工具5米钢卷尺重点提示实测前户内门洞口侧面需完成抹灰收口，以确保实测值的准确性，进户门必测8081测区选择与计算测区选择：测区选择：任一樘外门窗都作为一个实测区。累计30个实测区，30点计算合格率，其中卫生间、厨房等四边瓷砖收口外窗实测区为20个；涂饰墙面收口的
48、平窗与凸窗实测为10个，取样比例为3：7测量方法：测量方法：外墙平窗框内侧墙体，在窗框侧面中部各测量2次墙厚，沿着竖向窗框尽量在顶端位置测量1次墙厚。这3次实测值的极差作为该指标合格率的1个计算点。外墙凸窗框内侧墙体，沿着与内墙面垂直方向，分别测量凸窗台面两端头部位窗框与内墙抹灰完成面之间的距离。2个实测值的极差作为该指标合格率的1个计算点。合格范围企业标准0，4mm 测量工具5米钢卷尺重点提示外窗框等测量部位均需完成抹灰82测区选择与计算测区选择：测区选择：每一自然间作为1个实测区，实测区内所有墙体全检。1个实测区取1个实测值。所选2套房累计15个实测区，不满足15个时，增加实测套房数。测量
49、方法：测量方法：目测检查墙体抹灰层裂缝，通过空鼓锤敲击检查墙体抹灰层空鼓。合格标准户内墙体完成抹灰后，墙面无裂缝、空鼓测量工具目测、空鼓锤 重点提示暂无（挂网、分层成活(5-8mm)、配合比、养护)83空鼓、开裂的控制方法与措施当抹灰层出现空鼓或裂缝需要修补时，应沿超出空鼓、裂缝边缘50mm 左右位置锯开抹灰层，人工凿除空鼓裂缝部位砂浆块，清除残留渣粉并对抹灰层砂浆的切割面进行拉毛化处理（凿毛）并清理干净；84抹灰基层未处理、甩浆不密实、一次抹灰完成。抹灰基层未处理、甩浆不密实、一次抹灰完成。甩浆随意甩浆随意抹灰一次成活抹灰一次成活挂网前基层未处理挂网前基层未处理挂网不符合要求挂网不符合要求8
50、5抹灰完成后的效果86 2.3.6涂涂饰饰工程工程871.墙墙面表面平整度面表面平整度 2.墙墙面垂直度面垂直度3.阴阳阴阳角方正角方正4.顶顶棚（吊棚（吊顶顶）水平度）水平度极极差差5.室室内净内净高偏差高偏差6.房房间开间与进间开间与进深偏差深偏差7.裂裂缝缝/空鼓空鼓88测区选择与计算测区选择：测区选择：每一面墙作为1个实测区，累计15个实测区。135个测点计算合格率；所选2套房实测区不足15个时，增加实测套房数。每一测尺实测值作为一个合格计算点。测量方法：测量方法：同一实测区内当墙面长度小于4米，在同一墙面顶部和根部4个角中，选取左上、右下2个角按45度角斜放靠尺分别测量1次，在距离地
