1、土地一级开发工作相关材料大连服务外包基地发展有限公司土地拓展部2 内内 容容一、土地一级开发相关概念一、土地一级开发相关概念二、土地一级开发方式二、土地一级开发方式三、土地一级开发流程三、土地一级开发流程四、目前我公司土地一级开发工作进展四、目前我公司土地一级开发工作进展五、土地五、土地 相关法律法规相关法律法规31.1.土地分类土地分类 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地：农用地：是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地：建设用地：是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、
2、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地：未利用地：是指农用地和建设用地以外的土地。2.2.我国土地所有权制度我国土地所有权制度 我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，也即为国有土地和集体土地。按照我国土地管理法规定：城市市区的土地属于全民所有即国家所有。所有权由国家代表全体人民行使，具体由国务院代表国家行使。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。一、土地一级开发相关概念一、土地一级开发相关概念43.3.土地征收土地征收 征收土地是指国家为了公共利益的需要将属农民集体的土地由有权批准机关批准征转为国有建设用地。4.4.农用地转用
3、农用地转用 农用地转用是指将农用地转为建设用地。建设占用土地涉及农用地的，应当办理农用地转用审批手续。用于非农建设有以下情形之一者，应当办理农用地转用审批手续：（一）征用农村集体经济组织农用地；（二）农村集体经济组织使用本集体农用地；（三）使用国有农用地；（四）需要办理农用地转用的其他土地。一、土地一级开发相关概念一、土地一级开发相关概念5 5.5.建设用地分批次审批建设用地分批次审批 建设用地分批次审批是指在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按照土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准，是一种建设用地审批制度。内容
4、包括：农用地转用和集体土地征收为国有土地。6.6.土地储备土地储备 土地储备是指政府依法通过收购，收回，征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。一、土地一级开发相关概念一、土地一级开发相关概念67.7.土地一级开发土地一级开发 土地一级开发是指政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质的企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政基础设施建设征地、农转用、拆迁和市政基础设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七
5、通一平”的建设条件(熟地)，再将该宗土地推入国有土地交易市场进行有偿出让或转让的过程。对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是土地征转用、拆迁和市政基础设施建设等。一、土地一级开发相关概念一、土地一级开发相关概念7根据一级开发实施主体的不同，可以分为以下三种方式：1.政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自行组织为主。2.委托开发企业实施一级开发委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹
6、措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上，目前以政府确定一级开发企业为主，目前正逐步开始实施通过招标确定一级开发企业的办法。3.对于部分具备条件的国有工业用地对于部分具备条件的国有工业用地，由原用地方（工厂）组织搬迁，达到三通一平后直接入市交易。我们服务外包基地公司目前在甘井子区域进行的土地一级开发属于第二种形式，即受甘井子区政府委托，自行筹集资金，对规划范围内的集体土地进行前期整理。二、土地一级开发方式二、土地一级开发方式8三、土地一级开发流程三、土地一级开发流程1.协议土地（土地锁定）2.土地征转用3.宗地推入国有土地交易市场（即挂牌）附件：土地
7、整理流程91.1.协议土地协议土地（1）确定意向土地：需符合城市发展规划，项目立项可获政府支持，进行概念性规划设计（确定产品类型、规划用地面积等）（2）对意向地块及周边土地现状进行调研，概算土地前期费用（土地补偿费、动迁费、政府收益等），结合周边土地出让价格，进行土地成本及利润测算（3）与土地所有者沟通洽谈（土地补偿费标准及付款方式、居民及企业等动拆迁方式），起草土地补偿协议（4）与土地所有者进行地上物摸底调查（包括居民、企业、地上附属物、青苗、基础设施等），夯实补偿及动迁费用（5）签订土地补偿协议（6）动拆迁、净地、场地平整三、土地一级开发流程三、土地一级开发流程10动拆迁动拆迁动迁调查摸底
8、动迁调查摸底 委托拆迁公司对房产证、土地证等相关证件原件进行核对，对各个房屋用途、结构、等级、成新和使用状况、装饰装修的明细、附属物/构筑物明细、企业职工人员名册及社保账号、设备设施明细（都由企业盖章确认）等详细调查统计。对各个企业的有证房屋、临建房屋进行面积测绘，由有资质的测绘机构出具面积测绘报告。评估测算分析、制定动迁方案计划评估测算分析、制定动迁方案计划 根据详细的摸底调查资料，委托评估公司做好相关动迁评估工作，出具评估报告。做好动拆迁预算分析及方案计划，上报公司讨论。洽谈及签订动拆迁补偿协议洽谈及签订动拆迁补偿协议 签订协议时应严格控制费用，统一协议版本，通过法务咨询避免法律风险，注意
9、协议保密工作，签订协议付款后移交收回相关证件原件并再次核对。拆迁进程跟进、净地后移交拆迁进程跟进、净地后移交 及时跟进拆迁进程并妥善处理拆迁工作中的突发性事件。做好房屋拆除净地后的土地移交工作。原件注销工作原件注销工作 拆迁净地后统一办理相关房产证、土地证的注销手续。三、土地一级开发流程三、土地一级开发流程11净地净地 土地已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物及建筑垃圾等。场地平整场地平整 场地平整是为了建筑施工创造条件，在建筑场地内按设计标高进行的土石方挖填工作。场地平整要在满足设计标高要求的前提下，考虑填挖平衡，以挖作填的原则。场地平整主要工作内容有：准备工作、土石方量计算、土
10、石方调配、施工机械选择、土方开挖、石方开挖、场地精平、填方压实等。三、土地一级开发流程三、土地一级开发流程122.2.土地征转用土地征转用（1）策划设计条件下达（2）土地调规（3）征地组件（4）土地农转用审批（5）农用地转建设用地费用标准三、土地一级开发流程三、土地一级开发流程13（1 1）策划设计条件下达）策划设计条件下达立项选址实施单位用地范围确定土地权属确认策划条件策划条件发改委报区规划局确定（提出立项申请）（下达立项批文）（进行地形图测绘）区规划局规划科区国土局地籍科三、土地一级开发流程三、土地一级开发流程14策划设计条件策划设计条件三、土地一级开发流程三、土地一级开发流程15（2 2
11、）土地调规）土地调规发布调规听证公告规划方案上报出具调规技术方案召开调规听证会调规方案评审国土局审核委托具备资质机构（大连中鼎）(是否符合土地总体利用规划)（需调规）（调规听证会前一个月）报纸公示区、市土地局专家评审会区国土局策划设计条件下达同时区、市土地局务会逐级报市、省主管部门审批平衡建设用地指标区、市政府行文赴省汇报调规方案省政府下发调整土地利用总体规划批复三、土地一级开发流程三、土地一级开发流程村委会召开村民代表大会同时进行土地征用组件16（3 3）征地组件）征地组件文字材料文字材料 项目所在地辖区土地主管部门出具用地审查意见；（职责单位：区国土资源局）项目所在地辖区人民政府出具用地批
12、复文件；（职责单位：人民政府）“一书三方案”建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土 地方案；（职责单位：区国土资源局）征地补偿协议、信访会审情况责任说明表；（职责单位：区国土资源局）拟征（占）土地分类面积汇总表；（职责单位：区国土资源局）拟征（占）土地权属情况汇总表；（职责单位：区国土资源局）地籍证明表；（职责单位：区国土资源局）土地所有权证、建设土地使用权证及居民点用地明细表；（职责单位：村委会）新增建设用地土地有偿使用费核算及资金准备情况说明；（职责单位：开发商）三、土地一级开发流程三、土地一级开发流程17区、市人民政府关于建设项目征地补偿费用标准合法性、安置途径可行
13、性的说明（职责单位：区国土资源局）村民代表大会决议；（职责单位：村委会）履行法定程序的说明（告知、确认、论证、听证等有关材料）（职责单位：区国土资源局）关于征地资金转入征地资金专户的凭证 其他有关材料图件材料部分图件材料部分 建设用地勘测定界技术报告和勘测定界图；（职责单位：开发商）拟占用地的1：1万标准分幅土地利用现状图 补充耕地位置图（在1：1万标准分幅土地利用现状图中标注）（职责单位：区国土资源局）土地利用总体规划分幅图。（职责单位：区国土资源局）土地利用总体规划局部调整方案及规划调整图件（职责单位：区国土资源局）三、土地一级开发流程三、土地一级开发流程18（4 4）土地农转用审批）土地
14、农转用审批三、土地一级开发流程三、土地一级开发流程土地局出具相关资料文件建设用地指标批复准备资金缴纳费用准备资金缴纳费用组件逐级报批（区、市、省土地主管单位）勘测定界签订土地补偿协议（勘测定界报告书）土地分类表、建设用地土地利用总体规划审核表、地籍证明表、征前告知、听证告知，听证回执、资金到位情况说明、林业部门意见等建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案。征收土地方案（一书三方案）等省市土地批复村委会召开村民代表大会19省市土地批复省市土地批复三、土地一级开发流程三、土地一级开发流程20（5 5）农用地转建设用地费用标准）农用地转建设用地费用标准农用地转建设用地费用标准序号收费明
15、细收款单位单价（元/m2)备注1耕地占补平衡费占补单位20含旱地、菜地2耕地占用税市财政局40含旱地、菜地、园地、林地3菜田基金市土地局301992年以前的老商品菜田30元/m2;1993年以后开发的新商品菜田15元/m2（大政发199474号）4菜田基金管理费市土地局1.8菜田基金的6%5新增建设用地有偿使用费省国土资源厅806征地管理费省收取征地管理费的20 省国土资源厅2.25征（土）地管理费=国务院或省政府批准的实际用地面积*该区域征地区片综合地价*3%。（住房建设用地按70%征收）。省、市、县（市、区）按2:4:4比例分成。（辽财非2019414号）市收取征地管理费的40 市征地事务
16、处4.5区收取征地管理费的40 区征地服务站4.5合计183.05三、土地一级开发流程三、土地一级开发流程21 （1）土地征转用批复下达后，办理项目规划设计条件（2）土地权属确认、地籍信息查询、查看现场、形成书面意见可否做国有土地使用权收回（3）办理国有土地使用权收回批复后再次形成报告转相关部门进行前期成本认定及土地价格评估（4）前期成本申报、审核，报资金审核小组会审核通过（5）土地价格评估，报土地储备中心办公会审核通过（6）招拍挂管理委员会审核（7）交易委员会审核通过（8）编制挂牌文件、发布挂牌公告3.3.宗地推入国有土地交易市场（即挂牌）宗地推入国有土地交易市场（即挂牌）三、土地一级开发流
17、程三、土地一级开发流程22 规划设计条件规划设计条件三、土地一级开发流程三、土地一级开发流程23四、目前我公司土地一级开发工作进展四、目前我公司土地一级开发工作进展土地锁定土地锁定1.核心区15.26平方公里2.营城子区12平方公里营城子区域核心区24土地征转用土地征转用1.大东沟135地块、017及020地块共177万平2.由家村135万平（其中30万平正在办理征转用手续）3.营城子073项目73万平征地组件已完成，正在办理征转用手续四、目前我公司土地一级开发工作进展四、目前我公司土地一级开发工作进展25 挂牌挂牌1.大东沟135项目已挂牌；2.017、020项目正在进行前期成本审核，待挂牌
18、3.由家村140项目正在进行挂牌前期准备工作四、目前我公司土地一级开发工作进展四、目前我公司土地一级开发工作进展261.1.土地管理与调控相关法律法规土地管理与调控相关法律法规如：中华人民共和国土地管理法 国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发201928号）2.2.土地规划利用相关法律法规土地规划利用相关法律法规如：中华人民共和国城乡规划法（主席令 第74号）土地利用总体规划编制审批规定（国土资源部令第7号）土地利用年度计划管理办法（土地资源部令第26号）3.3.土地征用相关税费法规土地征用相关税费法规如：中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则（财政部、税务总局第49号令）关于调整新增
19、建设用地土地有偿使用费政策的通知（财综201948号）五、土地相关法律法规五、土地相关法律法规27文件名文件号发文单位颁布时间土地管理与调控中华人民共和国土地管理法（修正）第九届全国人大常务委员会 全国人大常委会1986.06.25中华人民共和国土地管理法实施条例国务院令第256号国务院2019.12.24国务院关于深化改革严格土地管理的决定 国发201928号国务院2019.10.21国务院关于加强土地调控有关问题的通知 国发201931号国务院2019.08.31辽宁省人民政府关于加强土地管理和调控的实施意见辽政发20195号辽宁省人民政府2019.02.08国务院关于促进节约集约用地的通
20、知国发20193号国务院2019.01.03辽宁省人民政府关于促进节约集约用地的实施意见辽政发201921号辽宁省人民政府2019.07.03四、土地相关法律法规四、土地相关法律法规4.4.相关法规整理（部分）相关法规整理（部分）28文件名文件号发文单位颁布时间土地规划利用土地利用总体规划编制审批规定国土资源部令第7号国土资源部2019.10.23土地利用总体规划编制审查办法国土资源部令第43号国土资源部2009.02.04土地利用年度计划管理办法国土资源部令第26号国土资源部2019.11.01中华人民共和国城乡规划法主席令第七十四号全国人大常务委员会2019.10.28城市规划编制办法实施
21、细则建设部建规2019333号建设部2019.06.08城市规划编制办法（修正版）建设部令第146号建设部2019.12.31禁止用地项目目录（2019年本）国土资发2019296号国土资源部 发革委2019.12.12四、土地相关法律法规四、土地相关法律法规29四、土地相关法律法规四、土地相关法律法规文件名文件号发文单位颁布时间土地相关税费篇中华人民共和国耕地占用税暂行条例国务院令第511号国务院2019.12.01中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则财政部、税务总局第49号财政部、税务总局2019.02.26关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策的通知财综201948号财政部2019.
22、11.07国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定国务院令第483号国务院2019.12.31国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知国办发2019100号国务院办公厅2019.12.17中华人民共和国土地增值税暂行条例国务院令1993第138号国务院1993.11.26中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字2019006号财政部2019.01.27辽宁省人民政府关于对全省城镇土地使用税地段等级和税额标准进行调整和综合平衡的通知辽政发201916号辽宁省人民政府2019.01.01辽宁省人民政府关于调整全省城镇土地使用税应税范围和税额标准的通知辽政发201912号辽宁省人民政府2019.02.28大连市人民政府关于调整城镇土地使用税有关政策的通知大政发 2019 74号大连市人民政府2019.06.29关于调整市内四区土地级别及土地出让金标准的通知大连市人民政府2019.06.19辽宁省国土资源厅关于国有企业改革中土地出让金管理问题的答复 辽国土资发2019102号辽宁省国土资源厅2019.07.2130谢谢谢谢
