1、第第8 8 章章 物业管理与服务常规性公共服务统计物业管理与服务常规性公共服务统计 物业管理与服务企业的基本管理工作就是常规性的公共服务。其目的是确保物业的完好与正常使用，保证业主或使用人正常的工作、生活秩序和绿化、美化生活、工作环境。而物业管理与服务常规性公共服务统计规则是对常规性公共服务状况的信息采集、信息的整理与综合分析。为适应物业管理与服务企业不断的发展，为实现“服务第一，一切为了人民的原则”，实现上述的服务和科学的管理提供尽善尽美的服务，营造一个舒适、方便、安全、优美的工作和生活环境。任务引领一任务引领一2828：物业常规服务统计物业管理与服务有限公司物业管理与服务有限公司报修记录报
2、修记录年年 月月 日日 年年 月月 日日序号序号序号 日期 时间 房号 姓名 电话 事宜 类别 客户经理 通知时间接报人 领单时间 施工单号 领单签字 完工时间 回访时间 回访结果 备注 表表8-1 8-1 报修记录表报修记录表 序号日期接报时间工单号维修类别楼座号房间号派单时间处理状况回访结果备注表表8-2 8-2 客户报修处理汇总表客户报修处理汇总表 序号日期客户姓名联系方式楼座号房间号投诉类别投诉内容处理人处理结果备注表表8-3 客户投诉信息处理汇总表客户投诉信息处理汇总表 编号：编号：表表8-4 客户中心信息统计报表客户中心信息统计报表 编号：编号：序号日期工程维修客户投诉接待来访客户
3、咨询信息发布搬迁手续特约服务其他备注接受完成回访接受处理完成表表8-5 8-5 公共区域维修处理汇总表公共区域维修处理汇总表 编号：编号：序号日期信息来源接报时间区域问题描述工单号派单时间处理状况备注脚注：28资料来源于物业企业案例。8.1 8.1 物业修缮管理统计物业修缮管理统计本节中所提到的物业修缮管理主要是指房屋的修缮管理，是物业管理与服务的重要的基础性工作。在全部物业管理与服务工作中房屋修缮管理占有极其重要的地位。8.1.1 8.1.1 房屋修缮的意义与作用房屋修缮的意义与作用1 1房屋修缮的意义房屋修缮的意义 房屋修缮是指房屋建成到报废为止的整个使用过程中，为了修复由于自然因素、人为
4、因素造成的损坏，维护和改善房屋使用功能，延长房屋使用年限而采取的各种养护维修活动。通过房屋修缮保证房屋的正常使用和安全，延长使用年限。房屋修缮是房屋简单再生产在流通领域中的继续和价值的追加，修缮不仅是物业管理与服务企业为业主服务的重要手段，也是保护城市房产这笔巨大社会财富的重要手段。2 2房屋修缮在物业管理与服务中的作用房屋修缮在物业管理与服务中的作用搞好房屋修缮工作，有利于延长房屋的使用寿命，持房屋的使用功能，增强房屋住用安全性能，提高住房的工作和居住质量，可使房屋保值、增值，为主业增加财富、节省资金；有利于加快城市建设，美化环境，促进城市的经济发展；有利于物业管理与服务企业在业主中建立良好
5、的企业信誉，塑造良好的企业形象，为开展其他业务打下扎实基础。良好的房屋修缮服务是在物业管理与服务竞争中立不败之地的重要资本。8.1.2 8.1.2 房屋修缮管理的原则房屋修缮管理的原则房屋修缮管理是房屋修缮工作的客观要求，它是对房屋修缮的各项活动所进行的管理，是物业管理与服务的重要环节。房屋修缮管理总的方针是“管养合一”。把对房屋的管理与养护有机地结合起来，体现了物业管理与服务效益的重要方面。房屋修缮管理原则可体现为四个方面：1计划、经济、适用的原则。即制定切合实际的合理的房屋修缮计划，以使修缮维护工作有节奏的安排与实施，以克服修缮工作的盲目随意性。经济原则要求房屋修缮工作尽量少花钱、多修房、
6、修好房。适用原则是指从实际出发、因房制宜、因地制宜地进行养护维修，以适应业主在使用功能和质量上的需要。2维护房屋不受损坏的原则。即“全面保养、及时维修”，以确保房屋的正常使用功能和完好状态。3区别对待原则。即针对不同的建筑结构、不同等级标准的采取不同的修缮标准。4为业主服务的原则。即树立为业主服务的思想，提高服务质量，建立和健全科学合理的房屋修缮服务制度，高速、优质地完成房屋维护修缮任务。8.1.3 8.1.3 房屋修缮管理的内容房屋修缮管理的内容房屋修缮的目的是确保房屋的完好，不仅是修缮危损房屋，而且还包括日常的房屋保养，为此房屋修缮管理的内容是：1房屋的安全检查。房屋的安全检查是主动获取房
7、屋完好状况信息的重要来源，是对房屋进行维护、修缮的重要依据，定期和不定期的对房屋进行检查，随时掌握房屋的健康状况，不仅能及时发现房屋的危损情况，抢修加固，解除危险，而且还能为科学地管房和修缮提供依据，正确地督导房屋的使用，以延长房屋寿命，维护业主资产。2房屋维修施工管理。依据房屋的状况，编制年度的修缮计划，安排年度修缮投资，审核修缮方案，力求以最少的修缮投资，取得最佳的修缮成效。物业管理与服务企业要监督施工部门严格按设计方案和有关规程施工，并对重要部位和隐蔽工程及时验收，对全部修缮项目按验收规范进行质量验收。3建立健全技术责任制、岗位责任制、构配件检验制度及技术档案制度，做好技术管理工作，完善
8、施工项目质量体系。4加强人力、材料和工具等生产要素的管理，实现生产要素的优化配置和最佳组合。加强成本核算，做好成本计划工作，按成本计划控制工程实际成本。5搞好房屋修缮资料的收集、整理工作，妥善管理房屋技术档案，保持技术资料的完整，以便查阅使用。8.1.4 房屋修缮工程技术经济统计指标房屋修缮工程技术经济统计指标 根据建设部（1988）建房字第328号文颁发的房地产经营维修管理行业经济技术指标规定，考核房屋修缮管理的标准，即统计指标：1.房屋完好率%100直管房屋总量基本完好房屋数量完好房屋数量房屋完好率（8-18-1）注：标准完好率为注：标准完好率为50%50%60%60%。2 2年房屋完好增
9、长率年房屋完好增长率：%100直管房屋总量新增基本完好房屋数量新增完好房屋数量年房屋完好增长率（8-28-2）注：标准增长率为注：标准增长率为2%2%5%5%。%100直管房屋总量量房屋下降为损坏房屋数原完好房屋和基本完好年完好房屋下降率（8-38-3）注：年房屋完好下降率小于注：年房屋完好下降率小于2%2%。上述三个指标的子、母项的计量单位皆为“建筑面积”。3.房屋维修工程量指标年人数年全部维修人员平均人年大中修房屋数量年综合维修数量房屋维修工程指标2m（8-4）注：标准维修工程量为1001502m/人年。12各月平均人数之和数年全部维修人员平均人 （8-5）公式分子以“平方米”计量。4维修
10、人员劳动生产率年人元本企业人员平均人数年参加本企业生产的非数年全部维修人员平均人年小修养护工作量年大中修工作量年综合维修工作量维修人员劳动生产率/（8-6）注：年参加本企业生产的非本企业人员平均数12数之和各月非本企业人员平均本企业人员平均数年参加本企业生产的非 （8-7）维修人员劳动生产率的标准为5000元/人年。公式分子中各类工作量皆折合为金额。5大、中修工程质量合格率和大、中修工程质量优良率%100建筑面积工程数量之和报告期验收鉴定的单位建筑面积单位工程数量之和报告期评定为合格品的率大、中修工程质量合格（8-8）注：标准优良品率为30%50%。6维修工程成本降低率%100维修工程成本预额
11、维修工程成本降低额维修工程成本降低率注：标准降低率为5%8%。7年职工负伤事故频率%100全年全部职工平均人数次全年发生的负伤事故人年职工负伤事故率注：杜绝重大事故率。事故率应小于3%。8小修养护及时率%100)()(报修户次数度全部管区实际检修季月护户次数度全部管区实际小修养季月小修养护及时率、注：小修及时率应为99%。9房屋租金收缴率（8-10）（8-11）%100当年应收租金全额当年实收租金额房屋租金收缴率（8-12）（8-13）%100年实收租金额用于房屋维修资金额租金用于房屋维修率%100值年完成维修工作的总产流动资金年平均余额流动资金占有率10租金用于房屋维修率注：标准租金维修率为
12、60%70%以上。11流动资金占用率注：标准占用率为小于30%。（8-14）（8-15）8.2 物业管理与服务企业设备统计概述物业管理与服务企业设备统计概述8.2.1 8.2.1 房屋设备数量和能力统计房屋设备数量和能力统计统计房屋设备的数量，要按设备的技术特点，以实物为单位表示。各种设备的数量要有确定的计量单位，不同的设备有不同的计量单位。设备数量的多少可反映房屋维护能力的大小。但由于设备种类多，同一种设备，其能力大小往往相差悬殊，在进行设备统计时，为了更确切的反映设备的实际情况，不仅要统计设备的数量，而且必须同时统计设备的能力。设备能力资料应以设备说明书上的技术指标为依据，用以反映房屋设备
13、装配的实力。1年初设备能力。是指物业管理与服务企业在报告年初时的生产能力，在设备结构无变化的情况下，等于上年年末的设备能力。2本年新增设备能力。是指企业在报告年内新增加的设备能力。它是由新建项目竣工、挖潜、革新、改造而增加的能力以及由购入、借入的设备能力构成。3本年减少设备能力。是指企业在报告年内新减少的设备能力，它包括设备报废、借出而减少的设备能力。4年末设备能力。是指企业在报告年末时的生产能力，它可按下列公式计算：本年减少设备能力本年增加设备能力年初设备能力年末设备能力(8-16)5年平均设备能力。设备能力是时点指标，应计算平均指标，以备统计分析研究的需要，其计算公式：力本年减少的平均设备
14、能备能力本年新增加的年平均设年初设备能力年平均设备能力式中：全年日历日数日历日数自投入使用到本年底的新增的设备能力能力本年新增的年平均设备(8-17)全年日历日数日历日数自停止使用到本年底的减少的设备能力能力本年减少的年平均设备（8-18）（8-19）8.2.2 房屋设备维修统计房屋设备维修统计1设备使用年限统计设备使用年限统计设备在长期的使用中虽不会改变其实物形态，但必然会产生磨损，包括有形磨损和无形磨损，随着使用时间的延长，其磨损程度也越大，为了反映物业管理与服务企业拥有的房屋设备新旧程度，需计算设备平均使用年限指标。全部设备拥有量某设备拥有数量某设备的使用年限设备平均使用年限2 2设备年
15、有形磨损统计设备年有形磨损统计设备在使用过程中和自然力作用下所发生的磨损属于有形磨损。（1）设备年低劣化系数。该指标用以反映设备因有形磨损而性能衰退、精度下降的程度，指标值越高说明设备陈旧的速度越快。（8-20）隔年数相邻两次精度测量的间度指数值差相邻两次测得的设备精系数单台设备精度年低劣化式中分母的时间间隔必须折算为年数。分子精度指数T：）部项目的测定项目数（不少于全精度允许值）精度实测值%70/(2精度值数越小，说明精度越高，反之则越低。一般有如下标准：T0.5时，新设备验收条件之一；T1时，设备大修理后验收条件；T2时，设备必须调试后使用；2T3 时，设备必须更新。（8-21）（8-22
16、）（2）设备年有形磨损系数。该指标用价值量计算，既可以按单台设备计算，也可按类或全部设备计算。指标值越高说明设备越陈旧。年末设备原值设备累计修理费用设备累计折旧额年末设备原值设备年有形磨损额设备年有形磨损系数（3）设备年无形磨损统计。由于科学技术进步和社会生产力发展而引起设备贬值属于无形磨损，磨损程度可用价值量计算，公式为：年末设备原值置完全价值物价指数年末设备重年末设备原值设备年无形磨损系数（4）设备年综合磨损统计。设备年有形磨损与无形磨损相加即为综合磨损：设备年无形磨损系数设备年有形磨损系数设备年综合磨损系数由此，设备年综合磨损系数设备年综合有用系数1 （8-26）（8-24）（8-23）
17、（8-25）8.2.3 8.2.3 房屋设备事故统计房屋设备事故统计设备因非正常损坏而造成停工或降低效能称设备事故。根据事故发生后设备的损坏程度可分为：设备故障、一般事故、重大事故和特大事故。又根据设备可靠性分析中的失效状况，设备事故可分为：基本事故、初期事故、劣化事故、波及事故和间歇事故。设备事故的统计指标：1设备事故发生台次数统计：应分别统计设备事故的总台次数和设备事故分类台次数，并还需计算各类事故占事故总台次数的比重。2设备事故发生率（设备事故频率）可从设备开动台数和台时两个角度计算，以满足不同分析的需要。台次实际开动台次数设备事故发生台次数设备事故发生率/（8-27）单位时间次实际开动
18、设备台时数设备事故发生台次数设备事故发生率/（8-28）3设备事故损失。设备事故不仅应包括修复设备支付的费用，还包括由于设备事故导的产值或收入的损失和因设备无法修复如初造成的设备贬值损失。设备贬值损失金额额因设备事故停工损失金设备修复费用设备事故损失金额 （8-29）8.2.4 8.2.4 房屋设备维修工作评价统计指标房屋设备维修工作评价统计指标1 1反映维修工作量计划与执行的统计指标反映维修工作量计划与执行的统计指标（1）应修设备数安排率。设备应予维修是由设备的运行时间决定的，但由于种种原因使应修设备未能及时列入修理计划，若过晚安排维修会影响设备的有效性，进而危及维修质量。本期应修设备数本期
19、计划维修设备数应修设备安排率100 （8-30）（2）修理及保养计划完成率。设备维修可分为维护和修理两大类。维护又分为日常保养、一级保养和二级保养三个级别。修理按不同的标志分为恢复性修理与改善性修理、事故后修理、计划予修（分为小修、中修和大修）和机会修理、定期修理、标准修理、检查后修理和状态监测修理。物业公司应按年、季、月制定设备的保养与修理计划，凡是列入计划的设备，均是迫切需要修理和保养的设备，因此必须严格执行计划。设备数本期一、二级保养计划设备数一、二级保养实际完成本期完成率设备一、二级保养计划100 （8-31）本期计划修理设备数实际完成修理设备数本期设备修理计划完成率100 （8-32
20、）（3）设备大修理计划（进度）完成率。大修理计划一般按年度编制，因此可计算：全年设备大修理计划数大修理设备数年初至本期止实际完成度设备大修理计划完成进100 （8-33）全年计划设备大修理数备数全年实际完成大修理设设备大修理计划完成率100 （8-34）2 2反映房屋设备维修质量的统计指标反映房屋设备维修质量的统计指标(1)设备修理质量平均等级。该指标用以考核修理后的设备本身质量，如达不到规定标准，应返工重修。该指标可用于评价多种设备修理平均质量，也可用于某一种设备多性能间的修理平均质量，还应计算返修率，以考核设备修理质量。设备数修理完毕各质量等级的设备数修理完毕该质量等级的质量等级等级多种设
21、备修理质量平均 （8-35）数修理完毕各性能的数修理完毕该性能的性能质量等级等级单项设备修理质量平均FF （8-36）注：“F”表示设备修理复杂程度的一种标准单位。各种设备均订有标准和计算公式。修理设备的送检数量修理设备的返修数量修理设备返修率100 （8-37）(2)设备大修理平均成本。该指标从修理费用投入的角度反映设备大修理的质量，还应计算大修理平均工时消耗和设备大修理平均停歇天数指标。元）（单项设备修理复杂系数本单项设备大修理实际成设备大修理平均成本/F （8-38）数修理完毕各性能的数修理完毕该性能的性能质量等级等级单项设备修理质量平均FF（8-36）注：“F”表示设备修理复杂程度的一
22、种标准单位。各种设备均订有标准和计算公式。修理设备的送检数量修理设备的返修数量修理设备返修率100（8-37）(2)设备大修理平均成本。该指标从修理费用投入的角度反映设备大修理的质量，还应计算大修理平均工时消耗和设备大修理平均停歇天数指标。元）（单项设备修理复杂系数本单项设备大修理实际成设备大修理平均成本/F（8-38）工时）（单项设备修理复杂系数时单项设备大修理消耗工耗设备大修理平均工时消/F （8-39）天）（单项设备修理复杂系数数单项设备大修理停歇天数设备大修理平均停歇天/F（8-40）(3)设备维修费用率。该指标以年设备维修费占用固定资产原值或生产经营总费用的比重合理性，不评价维修工作
23、的质量情况%100经营总费用）固定资产原值（或生产设备维修费用设备维修费用率（8-41）(4)年设备有效利用率。该指标通过设备平均维修间隔期内时间有效利用的比率反映设备维修的工作量%100时间年设备平均停机待维持间年设备平均停机维修时年设备平均维修间隔期年设备平均维修间隔期年设备有效利用率（8-42）3 3物业房屋设备潜力的分析指标物业房屋设备潜力的分析指标房屋设备潜力是物业管理与服务企业拥有使用权的设备中未被实际使用的部分，由于这部分设备的闲置使企业损失了可能的效益。因此须对设备闲置的各种原因进行分析，以揭示问题，采取有效措施最大可能的发挥设备的潜力，提高企业的经济效益。（1）拥有设备安装率
24、。该指标是已安装设备与拥有设备的比率，其对应指标是拥有设备未安装率揭示了第一层次的设备潜力。拥有设备数量已安装设备数量拥有设备安装率100（8-43）(2）拥有设备完好率。该指标是完好设备与拥有设备的比率，适用于不需安装即可运行的设备，其对应指标是拥有设备未完好率，揭示了该设备第一层次的潜力。拥有设备数完好设备数量拥有设备完好率100（8-44）（3）已安装设备完好率。该指标是完好设备与已安装设备的比率，其对应指标是已安装设备未完好率，揭示了第二层的设备潜力。已安装设备数完好设备数量已安装设备完好率100 （8-45）（4）完好设备使用率。该指标是实际使用设备与完好设备的比率，其对应指标 是完
25、好设备未使用率，揭示了第三层的设备潜力。完好设备数量实际使用设备数量完好设备使用率100（8-46）（5）拥有设备使用率。该指标是实际不使用设备与拥有设备的比率，其对应指标是拥有设备未使用率，揭示了总体上的设备潜力。拥有设备数量实际使用设备数量拥有设备使用率100 （8-47）拥有设备安装率已安装设备完好率完好设备使用率 拥有设备完好率完好设备使用率 8.3 8.3 物业管理与服务企业设备统计指标分析与应用房屋设备是房屋建筑的有机组成部分，房屋设备维修管理是现代房屋建筑管理或物业管理与服务企业企业化管理的一个极为重要的基础管理工作，对于保障物业功能的正常发挥起着重要的保证作用。现代民用建筑是由
26、建筑、结构、供水、排水、供暖、煤气、通风、电气照明等有关工程所构成的综合体。而各种设备与房屋的协调一致和紧密配合，才能充分发挥建筑物功能和作用。中国城市的房屋设备主要由以下各种系统构成。1给排水设备系统：包括房屋的供水、排水、卫生、热水供应、消防设备。2燃气设备系统：包括煤气灶、煤气表、煤气通道、天然气管网等。3供暖、供冷、通风设备系统：包括室内供暖、室内供冷、室内通风设备等。4电器工程设备系统：包括房屋供电、弱电、电梯、防雷设备等。5智能化数字的技术设备系统：包括计算机监控技术设备、综合布线技术设备、计算机信息管理技术设备、计算机网络与现代化通讯技术设备。任务引领二：任务引领二：电梯故障处理
27、和质量评定29电梯故障处理程序电梯故障处理程序1员工接获投诉或巡查发现电梯故障有人被困时，应马上通知保安总控室，并记录发现或接报的时间，报知保安总控室时间。2保安总控室接报后应尽快通过闭路电视、电梯内部电话等工具与被困者取得联系，安慰被困者保持镇定，说明小区保安总控室已获知他们被困，并已在积极采取有效的措施，同时向被困者了解电梯内人员数量和健康状态，接报后应记录接报的时间、被困人员数量。3消防中心尽快确定电梯停顿的所在位置，并尽快通知小区工程部电梯技工及保养公司到场检修。4保安员或管理员尽快到现场查看该电梯门有无被对象阻挡而未能完全关好，并投法采取措施解决，直到电梯技工到场。5如果小区本身无能
28、力解除故障，并且电梯内有孕妇或健康情况恶劣的人士，而小区技工又不能于短时间内排除故障，则应视情况考虑向公安求助（如向消防局求助，应向消防人员详细说明求助的原因和情况）。6保安部总控室和客服部应记录发现或接报时间，派员工到场的时间、电梯技工到场的时间、被困人员获得解困的时间、电梯恢复正常工作的时间。序号分项工程名称核定等级备注曳引装置组装导轨组装轿厢、层门组装电气装置安装安全保护装置试运转合计共页，其中优良项，优良率质量保证资料核查情况验收结果及意见签字设计单位施工单位物业公司工程监理地产公司验收日期脚注：29资料来源于物业企业案例。电梯工程单台质量评定表电梯工程单台质量评定表工程名称：工程名称
29、：部位：部位：8.3.1 8.3.1 电梯设备的运行统计电梯设备的运行统计1 1电梯设备运行统计的意义电梯设备运行统计的意义电梯是指服务于规定楼层的固定式提升设备。也称升降机，它是由一台电动机拖动一个金属制成的轿厢在建筑物的井道中并在专设的轨道上作垂直升降运动，达到乘人载物的目的。电梯设备运行正常与否，在很大程度上决定着房屋的利用状况，直接影响到人们的生产和生活。做好电梯设备运行的统计工作，是电梯正常运行，人们生产、生活正常进行的有利保障，也是物业管理与服务工作的一项重要内容。2 2电梯的运行制度统计分类电梯的运行制度统计分类各物业公司在保证服务的前提下，根据所管辖的楼房的类型、客流量和节约的
30、原则确定运行制度。目前有18h制(即早上6:00晚上12:00)和24h制。多数为24h连续运行制，24h连续运行制可以分为以下几种类型：(1)单梯(包括有备用梯的单梯)24h运行，夜间值班(即司机不在轿厢内，在值班室随叫随到或预约开梯)运行。司机上、下午吃饭时间有人替班，运行不间断。如运行梯发生故障时备用梯投入运行。(2)并列双梯和有通道的双梯按设计客流量应为双梯同时运行，但可以执行一部24h，另一部18h，即夜间只设一部电梯值班运行，白天吃饭时间错开，保证全天任何时间都有电梯可用。为省电也可以执行一部24h，另一部高峰运行。高峰时间为早、中、晚3个高峰。高峰时间的长短按具体情况确定，每日不
31、超过4h。(3)三梯有通道电梯执行1部24h，2部18h制，白天3部电梯同时运行，夜间只有一部电梯值班运行。吃饭时间不停梯。此电梯也可以执行一部24h，一部18h，一部高峰梯。以上三种运行制的运行梯其白天运行时间均为6:0024:00。(4)无司机运行电梯 严格执行巡逻制度，夜间设值班工人，同样执行按时开关梯制度。写字楼、商厦、宾馆等高层建 筑电梯的运行时间与制度，可根据实际需要确定。3 3电梯的设备管理统计电梯的设备管理统计完好的设备是优质服务的基础，良好的维修保养是延长设备寿命和安全运行的保证。电梯的设备管理统计主要内容有：电梯的接管验收统计、维修统计和技术档案资料统计。（1)接管验收统计
32、1）验收统计的作用验收统计工作是由设备安装转入使用的一个重要过程，把住这个关口，对日后的管理和使用有着重要的意义。应对每部电梯进行个别验收。物业管理与服务企业接到建设企业的“接管通知“后，即应组织验收统计小组，其成员应包括物业管理与服务企业主管负责人及若干技术人员，验收统计时应有原施工单位负责人参加。物业管理与服务企业若无技术力量，可委托“质量监督站”进行验收。第一次验收为初验，在登记发现问题的同时商定解决意见并确定复验时间。复验仍不合格的应限定解决期限。对设备的缺陷及不影响使用的问题，可作为遗留问题与建设单位签订协议保修或赔款补偿，但这类协议必须在设备能用，不致出现重大问题时方可签订。验收后
33、的验收单等统计资料应由物业管理与服务企业签署。(2）验收统计中重点检查部位及基本要求 曳引机：运行平稳，振动与噪声不超标，油箱无渗漏；轨道：轨距与垂直度偏差不超标；钢丝绳：张力应均衡不超标；轿厢：运行平稳，平层准确，噪声不超标；各部位安全装置：最主要的是门锁、限速器、限位与极限开关必须动作灵敏、准确、可靠；电器装置：接地良好，绝缘合格；使用性能和程序应完全得到实现。3）其他有关问题的统计 保修期。按规定，产品在出厂1年半内保修，安装质量在1年内保修，特殊要求可与施工单位协商决定。司机休息室与维修间。按常规每幢独立的塔楼单梯应在首层配一居室的值班休息室，双通梯及三通梯均只设1间休息室。每维修11
34、0部电梯应配一个维修点(相当于2居室面积)，但附近建有集中维修用房的除外。通向楼顶的楼梯口未设计梯门的应补装铁栅栏门，并装防盗报警装置。提供高档电梯贵重的易损件和备件费。以上4项问题应在验收时协商决定。(2)维修统计电梯是一种使用相当频繁的设备。电梯设备在整个运行过程中，其主机与各零部件都在发生不同程度的自然损耗，而良好的维修保养可减少损耗，提高可靠性，确保安全，延长电梯的使用寿命，节约资金。1）电梯维修等级和维修周期的分类统计 零修指日常的维修保养，其中包括排除故障的急修和定时的常规保养，因故障停梯接到报修后应在15min内到达现场抢修。常规保养分为周保养、半年保养和1年保养 周保养：每梯每
35、周一次，每次不少于4h。半年保养：每梯每半年一次，每次不少于8h，侧重于重点部位的保养。1年保养：每梯每年一次，每次不少于16h，是较全面的检查保养。为不影响电梯运行，保养工作应安排在低峰或夜间进行，同时可连续工作分段进行。中修指运行较长时间后进行的全面检修保养，周期一般定为3年，但第2个周期是大修期，如需进行大修可免去中修。大修指在中修后继续运行3年时间。因设备磨损严重需要更换主机和较多的机电设备配套件以恢复设备原有性能而进行的全面彻底的维修。如设备性能良好，周期可适当延长。专项修理指不到中、大修周期而又超过零修范围的某些需及时修理的项目，如较大的设备故障或事故造成的损坏，称为专项修理。更新
36、改造 电梯连续运行l5年以上，如主机和其他配套件磨损耗蚀严重，不能恢复又无法更换(旧型号已淘汰或已更换)时，就需要进行更新或改造。2）维修工程的审批统计除零修外，中、大修与改造更新均列为电梯维修工程。电梯应每年进行一次全面普查，从而制定大、中修，改造、更新计划，经上级物业管理与服务部门批准实施，具体内容如下：施工要严格把住工程质量关，竣工后要按规范组织验收并进行全面、系统的登记。对工程费用也应实行预决算审批制，以降低成本，加强施工管理。为了缩短施工中的停梯时间，方便用户，中修工程全月停梯天数最好不超过710天，大修不超过2周。其余施工日可在低峰、客疏或夜间进行。3）维修队伍的统计电梯是集机械、
37、电气于一体的高技术设备，电梯维修工同样是一种技术密集型工种。他们既要有一定的文化理论知识，又要有较高的操作技艺。电梯的高效和安全性能不但取决于先进的技术和制造，安装人员的经验，还取决于维修保养人员的知识和技巧。因此，对维修人员的统计包括以下内容：懂技术要求，按有关质量标准、验收规范进行修理组装、调试和鉴定。精通电梯设备的原理与构造，熟悉所管电梯的性能及有关图纸。当接到故障通知时，应快速赶到现场，正确分析故障原因，排除故障，使电梯尽快恢复运行。（3）技术资料统计1）设备档案统计每部电梯均应接管后建成独立的档案，应按以下内容进行统计。电梯验收文件：包括验收记录、测试记录、产品与配套件的合格证、电梯
38、定货合同、安装合同、设备安装与建筑结构图、使用维护说明书、遗留问题处理协议与会议纪要等。设备登记表：主要记载设备的程式面基本参数与性能参数，如型号、功率、载重量等。大、中修工程记录：记载大、中修时间、次数、维修内容与投资额及工程预决算文件等。事故记录：记载重大设备、人身事故发生的时间、经过与处理结论等。更新记录：记载电梯更新时间、批准文件。2）维修资料统计报修单：每梯专用的报修单每次维修坚持填写，每月统计1次，每季装订次，由维修部门保管以备查阅。运行记录：每梯每月记录1册，每年装订1次，电梯运行管理人员应把运行记录交给物业管理与服务工程部妥善保管以备存查。普查记录：每年进行1次普查，该记录由管
39、理部门统一保管存查。运行月报：由管理单位每月上报，每年装订1次以备存查。技术改造资料：运行的改进、设备的革新、技术改进措施等资料，应按每部电梯单独记录。考评资料：各类检查记录、奖惩情况、先进班组、个人事迹材料、每年归纳汇总装订成册以备存查。4 4安全管理统计安全管理统计电梯作为一种交通运输设备，本身就具有一定的危险性，对它的使用必须有严格的安全管理统计制度。对电梯的生产、安装、使用和维修，政府有关部门都制定了严格的资质审查制度和监督措施。电梯的安全管理统计首先是司机、维修人员的安全操作训练统计，其次是对设备安全的统计。（1)对司机、维修人员的安全操作的统计内容1）持证上岗根据政府有关规定，电梯
40、作业属特种作业，电梯司机和维修工要经统一考核后持证上岗。2）制定安全操作规程制定司机安全操作规程、电梯维修安全操作规程，人手一册，严格执行。3）组织对司机的培训对司机的培训主要是讲授和操作两部分。讲授内容。电梯各部件的名称、作用；对控制图的初步理解，对电梯性能的熟悉；遇到安全突发事件时的应急处理方式。操作训练。在授课基础上进行实际操作训练，除掌握操作规程以外，还要模拟一些紧急情况并学会相应的处理方法。岗前训练。司机正式上岗前应经过两周的岗前训练，由有经验的司机带班，熟练地掌握操作程序，服务规范后才能单独上班操作。定期考核。对所有司机每半年要进行一次安全规程的考核。可以口试、笔试，同时考核“实际
41、操作”，考核成绩记录在册以作为评比、晋级的依据。4）企业对维修工的培训定期学习电梯维修安装安全操作规程。上岗前严格培训，使维修人员熟悉维修的基本程序与技术标准、故障的检查及排除方法。培训后应进行严格的考核，合格者发给“维修操作执照”，不合格者只能发给“学习工执照”，待下一个考核年度再考，通过后换照。开展经常性技术培训。经常进行技术培训，不断提高维修技术水平，此外还须经常对维修人员进行职业道德教育，提高为人民服务和遵纪守法的自觉性。(2)设备安全管理统计为了运行安全，电梯设备本身在设计和制造上已设置了多种安全装置。在使用中必须经常检查这些装置的可靠性，定期进行安全机构动作试验与整体性能试验。这些
42、在维修使用说明中有明确的规定，关键是严格执行、认真做好有关资料的登记。5 5电梯运行的统计报表电梯运行的统计报表为掌握电梯运行状况和搞好经营，应建立起填写运行记录与报表制度。各种表格应由物业管理与服务企业统一印发，其中包括：(1)电梯运行记录表(表8-6)。是对电梯运行情况的记录，由司机每天填写，一式二联，一联存班组，二联交统计，每月应统计一次。表表8-6 电梯运行记录表电梯运行记录表 电梯编号：日期：班 次计划运行（h）实际运行(h)故障停梯事故停梯司机姓名备 注次 数时间（h）次 数时间（h）早 班中 班晚 班(2)电梯运行报修单(表8-7)。是对电梯零修情况的记录，由维修工填写，报修人(
43、司机)签字验收，一式三联。一联由司机保存，二联由维修班保存，三联交核算员。表表8-7 8-7 电梯运行报修单电梯运行报修单 电梯编号：制单编号：年 月 日 报修地点段楼门报修时间日 时报修人报修项目修理时间日 时修理工时工 时完工时间日 时工时金额￥：修理情况耗用材料名 称规 格数 量金 额小 计￥：备注 注合 计￥：维修组长：修理人：验收：(3)电梯设备年报表(8-8)。表表8-8 8-8 电梯设备年报表电梯设备年报表 编号：年 月 日序号使用单位地址数 量层站型号载重量(kg)速度(m/s)开门型式产地安装单位开始使用日期备注小计交流直流总计单位负责人：统计：填表人：(5)电梯日巡视统计表
44、(略)。（6）电梯日常检查保养表（略）。任务引领三：任务引领三：空调系统联合试运转记录表30空调系统联合试运转记录表空调系统联合试运转记录表工程名称分布（或单位）工程设备名称试运转日期年月日试运转内容试运转结果评定意见试运转人员建设单位（公章）代表年月日施工单位（公章）代表年月日脚注：30资料来源于物业企业记录表。8.3.28.3.2 空调系统管理和维修统计人类在长期生活和生产的发展过程中，一直寻找能克服空气环境对人类活动造成威胁和影响的有效办法。随着科技的发展，人类由开始的消极防御到逐步掌握、能控制和创造空气环境的技术，这种技术称为空气调节，这种设备称为空气调节器，简称空调。空调设备的功能是
45、对送入室内的空气进行过滤、加热或冷却、干燥、加湿等各种处理，使空气环境能满足不同的使用要求。为了达到让空调更好地为用户服务之目的，要对不同形式的空调系统进行分类统计。1 1空调系统的空调系统的分类分类(1)空气调节系统按其处理设备配置情况分类空气调节系统按其处理设备配置情况来分，可分为集中式空调、半集中式空调和分散式空调三种。1）集中式空调也称为中央空调，是把所有的空气处理设备都设置在一个集中的空调机房里，空气经过集中处理后，再送往各个空调房间。目前，我国具备集中供冷设备的住宅还不多，但对一些高级公寓、商厦、高档办公商住楼、宾馆饭店才安装中央空调，这样才能更有效率。2）半集中式空调这种空调系统
46、除了设有集中空调机房外，还设有分散在各个空调房间里的二次空气处理设备，常见的有风机盘管新风系统，这是最常见的空调系统形式。半集中式空调集中了集中式和分散式空调系统的优点，是一种混合式空调系统。3）分散式空调这是把冷、热源和空气处理、输送设备集中在一个箱体内，就是通常所说的窗式、柜式空调器。(2)空气调节系统按其结构分类空气调节系统按其结构来分，可分为窗式空调、分体式空调两种。1）窗式空调窗式空调(单机式)是一个完整而独立的整体。它适合安装在窗台或墙的位置上，空调的操作面板朝向室内，主体大部分在室外。这种空调价格低，安装简单，使用方便，其缺点是工作时噪声较大。2）分体式空调 分体式又称为分离式空
47、调，它把空调分为室内、室外机组两部分。空调的噪声源，部分安装在室外，空调的控制部分，如蒸发器、毛细管等部分构成室内机组，安装在室内，两个机组之间用铜管相连。分体式空调克服了窗式空调噪声大的缺点，是理想的空调结构形式。此外，分体式空调比窗式空调利用效率高，一个室外机组可以供几个房间使用，而室内机组可以独立工作，互不影响。分体式空调使用于宾馆、厂矿等大面积、多房间的空调。目前分体式空调室内组有三种形式：落地型(柜式)、挂壁型、吊顶型。(3)夺气调节系统按其利用回风的程度不同分类空气调节系统按其利用回风的程度不同来分，还可分为直流式空调、封闭式空调、回风式空调等。1）直流式空调空调系统全部使用室外新
48、鲜空气(简称新风)，空气经处理后送入房间，与室内空气进行热湿交换后，全部排出室外，不再循环使用。这种空调系统卫生条件好，但费用较高，耗能较大。适用于不允许采用室内回风的情况。2）封闭式空调空调系统全部使用室内再循环空气(即室内回风)，不补充新风。这种空调系统耗能较小，但卫生条件也最差，适宜于库房及无菌室。2 2空调系统管理统计规章制度空调系统管理统计规章制度空调设备设施的管理统计是物业管理与服务统计中的一项重要工作，空调系统的设备工艺技术复杂，造价比较昂贵，运行中能源消耗也很大，因此无论是空调系统的日常操作、日常运行还是维修养护管理，都要建立必要的统计规章制度，以便准确的、及时的、系统的、全面
49、的记录有关数据信息，为提供高质量的服务创造条件。常见的规章制度有：（1）统计人员岗位责任制对空调岗位负责人、操作人员和保障工作人员履行职责的情况进行统计；对空调运行过程中所出现问题的性质进行统计；对故障的处理情况进行统计。（2）空调运行统计制度包括对值班守则、寻检守则和测试守则等的遵守执行情况进行记录。（3）重要设备操作统计制度对冷水机组、组合式空调、水泵等重要机械设备，应监督操作人员按照生产厂家提供的使用说明书制定符合要求的开机、停机、中间巡检和异常现象处理，并对处理结果进行统计。（4）安全操作和事故报告统计制度对空调的安全操作和事故报告情况及时进行统计。（5）业务培训和信息交流统计制度（6
50、）用户走访统计制度3）回风式空调空调系统送入房间的空气是室外新风(为满足卫生要求)和室内回风的混合物。回风式空调是结合上述两种空气处理方式的优点而设计的，适宜于大多数工业与民用建筑使用。3 3中央空调设备的日常保养与维修统计中央空调设备的日常保养与维修统计（1）操作规程根据空调设备的工作原理及操作调整方法，制定出相应的操作规程并严格监督执行。（2）定期巡查统计记录设备运转情况，使设备的润滑、水、制冷剂等保持在正常范围内。（3）仪表读数统计机组运行时应注意观察仪表读数，是否处于正常范围内。如果不正常，应及时记录下来予以调整，必要时可关机，防止事故发生。（4）水处理统计定期进行水处理情况的记录，以
