1、第四章 建设用地使用权 的物权变动第四章第四章 建设用建设用地使用权的地使用权的物权变动物权变动 第一节 建设用地使用权的出让 第二节 建设用地使用权的划拨 第三节 建设用地使用权的流转 第四节 建设用地物权的特殊变动 建设用地物权的变动，是指建设用地使用权作为他物权的产生、变更和消灭，当这种权利的得丧变更通过法律规范加以固定化时，形成了建设用地的物权变动法律制度。建设用地的物权变动的核心：建设用地的使用权的产生和取得 建设用地的物权变动方向：一般方向和特殊方向。建设用地物权的变动制度的内容：1、建设用地使用权的创设取得2、建设用地使用权的流转取得3、建设用地物权的特殊变动方式 第一节第一节
2、建设用地使用权的出让建设用地使用权的出让一、建设用地使用权出让的概念和特征一、建设用地使用权出让的概念和特征1、建设用地使用权出让的概念 建设用地使用权的出让是指国家作为土地所有者将建设用地使用权在一定年限内让与建设用地使用者，并由使用者向国家交付建设用地使用权出让金的行为。2、建设用地使用权出让的特征（1）建设用地使用权出让行为是一种物权创设行为（2）建设用地使用权出让主体的垄断性（3）建设用地使用权受让主体的广泛性（4）土地使用权出让的客体是国有土地使用权（5）建设用地使用权出让行为属要式法律行为（6）建设用地使用权出让是有偿、有期限的出让（7）土地使用权出让不包括地下资源、埋藏物和市政公
3、共设施3、土地使用权出让的条件（1）须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地规划（2）土地使用权用于房地产开发的须经批准（3）土地使用权出让的具体方案须经政府批准建设用地使用权的出让属于行政行为还是民事法律行为？三、三、建设用地使用权出让的范围和方式建设用地使用权出让的范围和方式（一）建设用地使用权出让的范围（一）建设用地使用权出让的范围1、建设用地使用权出让的地域范围 建设用地使用权的出让只能在城市规划区的范围内进行。城市规划区是指城市市区、近郊区一级城市行政区区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。2、建设用地使用权出让的土地范围 根据城市房地产管理法第2条的规定和第8条的规定
4、，建设用地使用权是在城市规划区范围内的国有土地上进行的，城市规划区内的集体土地在未经法定程序征为国有土地前不得出让。3、建设用地使用权出让的建设项目范围 城市房地产管理法第23条的规定，国家机关和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利项目用地以及法律、行政法规规定的其他建设用地，可以由政府划拨外，其他的建设项目都采用出让的方式取得。（二）建设用地使用权出让的方式（二）建设用地使用权出让的方式 我国法律规定了三种建设用地使用权的出让方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。新的物权法规定第137条规定第2款规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地
5、有两个以上意向用地者的，应当采用招标、拍卖等竞价的方式。没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。四、建设用地使用权的出让程序四、建设用地使用权的出让程序（一）拟定方案和预报一）拟定方案和预报 1、拟定出让方案 市县政府的地政部门依据经政府批准的年度建设用地使用权出让计划，会同城市规划、建设和房产管理部门共同拟定出让地块的出让方案，编制土地使用规划、出让合同(草案)。2、预报 出让方案初步确定后按规定的审批权限，由建设项目所在地的市县地政部门向有批准权的上级政府的地政部门预报，有批准权的地政部门接到预报表后应组织现场勘察，审核用地方案，指导正式报批准备工作。（二）正式批报（二
6、）正式批报 1正式报批程序 市县地政部门根据出让计划会同有关部门拟订出让地块的征地、拆迁补偿安置方案、农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案，土地使用条件、出让国有建设用地使用权合同(草案)报同级政府审核。按出让国有建设用地使用权批准权限，经上级地政部门审查后，报人民政府批准。2报批需送有关文件 出让国有建设用地使用权呈报表；出让地块的地理位置图和规划设计；市县地政部门根据出让计划会同有关部门拟订出让地块的征地、拆迁补偿安置方案；农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案；土地使用条件；出让国有建设用地使用权合同(草案)；人民政府或有关部门的意见或文件。（三）组织实施和发证（三）组织实施和发证 建
7、设用地使用权出让经政府批准后，由市、县地政部门与受让人签订出让合同，向建设单位颁发建设用地批准书，办理建设用地使用权登记手续，核发建设用地使用权证。（四）备案（四）备案 在建设土地正是批准后，市县地政部门要向上级地政部门填报出让国有建设用地使用权备案表，同时向批准出让的人民政府地政部门增报正式签订的出让国有建设用地使用权合同副本和出让土地登记卡复印件。目的：使上级政府及地政部门及时掌握土地出让的情况，以便加强宏观调控。五、出让建设用地使用权设立的时间和风险五、出让建设用地使用权设立的时间和风险（一）出让建设用地使用权设立的时间（一）出让建设用地使用权设立的时间 出让建设用地使用权设立的时间即出
8、让建设用地使用权正式成立的时间。1、研究出让建设用地使用权设立的时间的意义(1)表示出让建设用地使用权正式从国有土地所有权中分离出来，成为一种新的独立的民事权利。(2)是出让方与受让方合法转移与占有土地的时间界限。(3)是建设用地使用权人享有建设用地使用权期限开始的起算点，并可确定终点。2、出让建设用地使用权设立时间的确定（1）登记并获得建设用地使用权证后才取得实质意义上的建设用地使用权。（2）登记才能产生设定物权的效力。（3）实际占有难以表示不动产合法权利的归属。（二）出让建设用地使用权的风险转移（二）出让建设用地使用权的风险转移 土地风险负担是指土地因自然等原因造成的价值降低甚至灭失的危险
9、由谁承担的问题。根据法律公平原则，土地风险转移的时间，也就是建设用地使用权设立的时间。六、土地使用权出让合同当事人的主要义务（一）出让方的主要义务1、提供土地的义务2、保证土地使用权人取得土地权利的义务3、因法定事由收回土地使用权而对受让人进行补偿的义务案例案例 2000年年3月，某公司经土地管理部门月，某公司经土地管理部门批准，征用了市郊区菜地批准，征用了市郊区菜地7亩用以扩建。亩用以扩建。2000年年10月，批准用地的文件下达，某公月，批准用地的文件下达，某公司如数缴纳了征地费用，相关手续也相继司如数缴纳了征地费用，相关手续也相继办齐。此后，直至办齐。此后，直至2003年年6月，商贸公司既
10、月，商贸公司既未动工建设，也不许被征地单位恢复种植。未动工建设，也不许被征地单位恢复种植。问：问：（1）某公司的行为属什么性质？）某公司的行为属什么性质？（2）依照有关法律规定，对该公司的行为）依照有关法律规定，对该公司的行为应该如何处理？应该如何处理？（二）受让方的主要义务1、按照合同约定支付土地使用权出让金2、合理利用土地3、遵守城市规划的义务4、按时归还土地使用权的义务5、按合同约定的期限动工建设的义务。合同法明确规定受让人应当按照约定的时间动工建设，不能按期开工建设的，应提前30日向出让人提出延建申请，但延期时间最长不得超过一年。合同法第33条规定：“超过合同约定的动工开发日期满一年未
11、动工开发的，出让人可以向受让人征收相当于土地使用权出让金20以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权；但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”6、按合同约定的土地用途和条件使用土地的义务。合同法第17条规定：“在出让期限内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。”六、建设用地使用权的终止六、
12、建设用地使用权的终止1、因土地灭失导致建设用地使用权的终止2、因土地使用者严重违法行为，国家可以强制收回建设用地使用权3、在建设用地使用权届满前，国家因公共利益的需要提前收回土地的使用权4、因建设用地使用权的年限届满，建设用地使用权的终止 第二节第二节 建设用地使用权的划拨建设用地使用权的划拨一、划拨建设用地使用权的概述一、划拨建设用地使用权的概述 建设用地使用权的划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用或者将国有建设用地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。（一）划拨建设用地使用权的特征（一）划拨建设用地使用权的特征1、划拨建设用地使用权是通过
13、行政方式取得。2、划拨建设用地使用权是附属行政权的民事权利，虽然享有占有、使用和一定的收益权利，但处分权受到严格的限制。3、划拨建设用地使用权的取得具有低偿性或无偿性。4、划拨建设用地使用权具有无期性。5、划拨土地的用途具有特定性。（二）划拨建设用地使用权的性质（二）划拨建设用地使用权的性质(1)国家机关、军事机关等公法人享有的划拨建设用地使用权；属于未分离出去的所有权的使用权能。(2)公司、企业、事业单位等私法人、自然人或其他组织享有的划拨建设用地使用权。属于与所有权相分离的一项相对独立的用益物权。二、划拨建设用地使用权的范围和程序二、划拨建设用地使用权的范围和程序（一）建设用地使用权划拨的
14、范围（一）建设用地使用权划拨的范围 城市房地产管理法第23条规定，下列建设用地的使用权，确属必要的，可由县级以上人民政府依法批准划拨：国家机关用地，军事用地，城市基础设施用地，城市公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。（二）建设用地使用权划拨的程序（二）建设用地使用权划拨的程序1、预审：由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查。2、申请：土地使用者持经批准的设计任务书或初步设计等向市县人民政府的土地管理部门提出建设用地申请。3、审查：指市县级以上人民政府的土地管理部门对建设用地申请进行审核，划定用地范围，组织商定用地补偿、安置或拆迁安置方案。4、批准：指县级以上地
15、方人民政府土地管理部门依规定权限报县级以上人民政府批准，经批准后，由土地所在地的县级以上人民政府发给建设用地批准书。5、划拨：指由用地所在地的县级以上地方人民政府土地管理部门根据有关人民政府批准用地的文件所确定的用地面积和范围，到实地划拨建设用地。6、登记：用地申请批准后，建设单位应当向市县人民政府土地行政主管部门申请土地登记，并由市县人民政府颁发国有土地使用证三、划拨建设用地使用权的终止三、划拨建设用地使用权的终止1、为公共利益需要使用土地，收回划拨建设用地使用权的，对建设用地的使用权人应当给予适当的补助。2、为设施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。3、因单位撤销、迁移等原因，停止
16、使用原划拨国有土地的。4、公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。第三节第三节 建设用地使用权的流转建设用地使用权的流转 我国的土地市场分为两级：一级市场是建设用地使用权的出让市场，二级市场是建设用地使用权的交易、流转市场，包括建设用地使用权的转让、出租、抵押等。案例案例 1995 年，某市甲房地产开发公司与该市土地年，某市甲房地产开发公司与该市土地管理局签定了管理局签定了 200 亩土地使用权出让合同，地价每亩土地使用权出让合同，地价每亩亩 10 万元。甲房地产开发公司受让土地后，即进万元。甲房地产开发公司受让土地后，即进行开发，完成开发投资总额的行开发，完成开发投资总额的 5%后，于后，于
17、1996 年年与乙房地产开发公司签订土地使用权转让合同，将与乙房地产开发公司签订土地使用权转让合同，将其获得的其获得的 200 亩土地，以每亩亩土地，以每亩 13 万元的价格转让万元的价格转让给乙公司，合计价款给乙公司，合计价款 2600 万元。万元。1997 年，该市年，该市土地管理部门下达了行政处罚决定书，没收甲房地土地管理部门下达了行政处罚决定书，没收甲房地产开发公司的非法收入，并无偿收回土地使用权。产开发公司的非法收入，并无偿收回土地使用权。问：问：甲房地产开发公司与乙房地产开发公司的土地使用甲房地产开发公司与乙房地产开发公司的土地使用权转让合同是否有效，为什么？权转让合同是否有效，为
18、什么？一、一、建设用地使用权的转让建设用地使用权的转让（一）建设用地使用权转让的概念和特点（一）建设用地使用权转让的概念和特点1、建设用地使用权转让的概念 建设用地使用权的转让是指建设用地使用权人在其权利年限的有效范围内，将其受让的建设用地使用权依法转移给他人的民事法律行为。2、建设用地使用权转让的特点（1）建设用地使用权的转让是以建设用地使用权的出让为基础的，转让合同必须以出让合同为前提。（2）建设用地使用权转让时，原出让合同中的权利义务也随之转移到新的受让人。（3）建设用地使用权转让的年限受到建设用地使用权出让合同中约定年限的限制。（4）建设用地使用权转让时，其地上建筑物、构筑物和其他附属
19、物也一并转让。（二）建设用地使用权的出让与转让的联系、（二）建设用地使用权的出让与转让的联系、区别区别 联系：建设用地使用权的转让以建设用地使用权的出让为前提和基础。建设用地使用权的出让合同内容是建设用地使用权转让的一部分而对其产生效力。区别：（1）建设用地使用权的出让是创设财产权的行为，而国有建设用地使用权的转让是转移财产权的行为。（2）法律关系的主体不同。（3）建设用地使用权出让金和转让费的构成不同。（4）出让和转让合同的内容不同。（三）建设用地使用权转让的条件（三）建设用地使用权转让的条件1、出让建设用地使用权整块转让的条件（1）按约定以支付全部建设用地使用权出让金；（2）完成登记，取得
20、国有建设用地使用权证；（3）按合同进行开发，并完成投资总额的25%以上；成片开发的，须形成工业用地和其他建设用地条件；(4)对已建成的房屋，应持房屋产权证书。案例：案例：1999年年1月，月，H公司通过协商出让方式，向国土公司通过协商出让方式，向国土管理部门购得处于某市经济开发区的未开发土地管理部门购得处于某市经济开发区的未开发土地20公顷的使用权，用于建设与工业区配套的住宅公顷的使用权，用于建设与工业区配套的住宅小区。为筹集发展资金，小区。为筹集发展资金，H公司在取得有关土地公司在取得有关土地使用权权属证明后，立即将其中使用权权属证明后，立即将其中10公顷土地使用公顷土地使用权转让给权转让给
21、Y公司，将另公司，将另10公顷土地使用权抵押给公顷土地使用权抵押给M银行并获得贷款。银行并获得贷款。H公司在本案中的设定抵押权和转让土地使用权公司在本案中的设定抵押权和转让土地使用权的行为是否合法的行为是否合法?为什么为什么?2、出让土地分割转让的条件 分割转让是一整块国有建设用地使用权的部分转让，建设用地使用权和地上建筑物、构筑物、附着物所有权分割转让的，应经市、县级房地产行政部门批准，并依照规定办理登记过户手续。3、划拨国有建设用地使用权转让的条件（1）土地使用者为经济组织和个人（2）领有国有土地使用权证（3）具有合法的地上建筑物、其他附着物的产权证明（4）依照出让转让条例和划拨建设用地使
22、用权管理办法的规定签订国有建设用地使用权出让合同，向当地市、县人民政府缴纳建设用地使用权出让金或以转让所获得收益抵交建设用地使用权出让金。（5）符合法律、法规规定的其他条件4、建设用地使用权禁止转让的情形（1）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者其他形式限制房地产权利的；（2）依法收回建设用地使用权的；（3）共有房产未经其他共有人书面同意的；（4）权属有争议的；（5）未依法登记领取权属证书的；（6）法律、法规规定的其他禁止转让行为。二、二、建设用地使用权的出租建设用地使用权的出租 我国的国有土地的租赁制度有两种形态：一是建设用地使用权出租；二是国有土地租赁。（一）建设用地使用权出租的概念和
23、特征（一）建设用地使用权出租的概念和特征 建设用地使用权出租是指建设用地使用权人作为出租人，将土地随同地上建筑物、构筑物及其他附着物提供给承租人占有、使用和收益，由承租人支付租金的行为。建设用地使用权出租的特征：（1）建设用地使用权出租必须是将土地随同地上建筑物、附着物交给承租人使用、收益。（2）土地出租是一种民事法律行为，双方当事人在租赁法律关系中地位平等。（二）建设用地使用权出租的条件（二）建设用地使用权出租的条件1、出让建设用地使用权出租的条件(1)土地出租时，以出让方式取得建设用地使用权的主体必须支付全部出让金，并依合同规定的期限条件进行了一定的投资开发。(2)出租人必须是依法取得国有
24、建设用地使用权的受让人，并持有国有建设用地使用权证同时，具有地上建筑物、其他附着物的所有权证。(3)土地出租不得违背出让合同规定的期限、用途和条件。(4)出租土地的使用权必须在法律上可以转移，如无权属纠纷，未受司法、行政机关任何形式的限制。(5)共有建设用地使用权项下土地出租的，应征得其他共有人的书面同意。(6)国有建设用地使用权项下的土地出租，应当订立书面的租赁合同，并由出租人办理租赁登记，不经登记的出租行为不生效力。案例案例 峰林市第二中学位于本市商业繁华地峰林市第二中学位于本市商业繁华地段。段。1997年年3月，学校在未经土地管理部门月，学校在未经土地管理部门批准的情况下，拆掉临街的一栋
25、教学楼，批准的情况下，拆掉临街的一栋教学楼，利用原教学楼的部分地基和部分操场用地，利用原教学楼的部分地基和部分操场用地，修建了一栋占地近修建了一栋占地近1亩的亩的5层商业大楼，全层商业大楼，全部用于出租经商。问题：部用于出租经商。问题：(1)本案中，峰林市第二中学的行为是否合法，本案中，峰林市第二中学的行为是否合法，为什么为什么?(2)对峰林市第二中学的行为，应该如何进行对峰林市第二中学的行为，应该如何进行处理处理?2、划拨建设用地使用权出租的条件(1)出租人必须是依法取得国有建设用地使用权的受让人，并持有国有建设用地使用权证同时，具有地上建筑物、其他附着物的所有权证。(2)划拨建设用地使用权
26、权人依据出让转让条例规定，同市、县人民政府签订建设用地使用权出让合同，并补缴建设用地使用权出让金或以出租收益抵交建设用地使用权出让金。(3)出租划拨建设用地使用权，其上建筑物、构筑物及其他附着物也应随之出租；出租地上建筑物、构筑物及其他附着物的，该建筑物、构筑物及附着物所占用的建设用地使用权也应一并出租。(4)以盈利为目的，房屋所有人将以划拨方式取得的建设用地使用权上建成的房屋出租的，应当将租金中含有的土地收益上缴国家。（三）建设用地使用权出租的效力(1)承租人取得建设用地使用权，可以依照土地租赁合同对土地进行占有、使用和收益。同时承租人应向出租人交付租金，并依照租赁合同确定的条件使用土地，承
27、租人不得自行改变，于租赁合同届满时应按照规定将土地交付给出租人。(2)出租人仍需继续履行建设用地使用权出让合同，建设用地使用权出让合同规定的权利义务并未随土地的出租而移转给承租人，仍有出租人承担。同时，出租人仍需承担租赁合同的义务，即将土地交付给承租人占有、使用并承担权利瑕疵的担保义务。(3)承租人取得的租赁权虽为债权性权利，但具有物权的某些效力，即所谓的“租赁权的物权化”。(4)出租期限不得超过出租人尚享有的权利年限，超过部分无效。同时，一次租赁期限也不得超过20年，期满可以续订。第四节第四节 建设用地物权的特殊变动建设用地物权的特殊变动一、一、土地的征收土地的征收（一）土地的征收的概念和特
28、征（一）土地的征收的概念和特征 土地的征收是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的程序和批准权限，依法给予被征收者补偿后，将其所有的土地转变为国有土地的行为。土地的征收的特征：1、征收的法定目的性2、法定程序性3、补偿性4、强制性5、权利转移性6、非义务性（二）土地征收的条件（二）土地征收的条件1、征地的主体只能是国家2、征地的标的是集体所有土地3、征地的目的只能是为了公共利益的需要（贫、灾、残、教、科、文、体、卫、环境、战争）4、征地的对价是必须给予补偿（三）我国土地征收的原则（三）我国土地征收的原则1、合理利用土地的原则2、兼顾国家、集体和个人三者的利益3、土地征收权由国家统一行使的原则
29、案例案例 1999年年2月，湖海市政府讨论决定在本市逢春乡曲月，湖海市政府讨论决定在本市逢春乡曲丽村兴建一个电子工业区。市委常委、副市长联席会丽村兴建一个电子工业区。市委常委、副市长联席会议在听取有关的汇报之后，同意与被征地单位签订征议在听取有关的汇报之后，同意与被征地单位签订征地协议。据此，在未经过法定申请报批的情况下，市地协议。据此，在未经过法定申请报批的情况下，市城建办主持电子工业建设办公室与曲丽村办事处签订城建办主持电子工业建设办公室与曲丽村办事处签订了一份征地协议。市政府办公室于了一份征地协议。市政府办公室于1999年年11月批准曲月批准曲丽村电子工业加工区办公室征用土地丽村电子工业
30、加工区办公室征用土地70公顷，其中基公顷，其中基本农田本农田5公顷，其他耕地公顷，其他耕地40公顷，其他土地公顷，其他土地25公顷，公顷，所征土地没有报经有关部门审批。上述征地，已按协所征土地没有报经有关部门审批。上述征地，已按协议支付了用地补偿等费用议支付了用地补偿等费用3000万元。万元。问题：问题：（1）市政府的批准征地行为是否合法，为什么？）市政府的批准征地行为是否合法，为什么？（2）你认为本案应该如何处理？）你认为本案应该如何处理？（3）按照有关法律规定，应该怎样取得土地使用权？）按照有关法律规定，应该怎样取得土地使用权？根据土地管理法第78条的规定：“无权批准征收、使用土地的单位或
31、者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。”（四）征收与征用的联系与区别（四）征收与征用的联系与区别 1、土地征用的概念 土地征用是指国家因紧急状态或者公共利益的需要，强制性地占用或者使用私有或者其他主体所有或使用的土地，使用完毕
32、后，将土地归还给原土地所有人或建设用地使用权人，并对其因土地被强制使用而造成的损失予以赔偿的行为。2、临时用地 建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年。3、征收与征用的区别：（1）对象不同（2）财产权的改变不同（3）适用的情形不同（4）适用的法律规范不同（5）有无补偿和补偿的范围不同（6）适用程序上的不同（五）征收的程序（五）征收的程序(1)预申请和申请 预申请：在建设项目可行性研究论证时，建设单位向建设项目
33、的批准机关的同级地政部门提出建设用地预申请，地政部门受理并预审，出具建设用地预审报告。申请：建设单位在建设项目批准立项后，持计划任务书或初步设计、年度基本建设计划等文件，向被征收土地所在地县级以上地政部门提出申请用地。(2)拟订方案并上报 县级以上地政部门在接到用地申请后，拟定农用地转用方案，补充耕地方案，征收土地方案和供地方案，按要求编制建设项目用地呈报说明书，附具有关材料，经同级人民政府审核同意后，报上一级地政部门审核。(3)审批 有关地政部门收到上报材料后，对符合要求和条件的，报同级政府审核同意后，逐级上报有批准权限的政府，每一级政府必须提出审查意见，并对其真实性、合法性负责。(4)组织
34、实施并公告 经批准的农用地转用方案，补充耕地方案，征收土地方案和供地方案，由土地所在地的市、县人民政府组织实施。征收土地方案批准后，市、县人民政府应在被征收土地的乡镇村范围内予以公告。(5)征地补偿、安置方案的拟订、报批和实施 公告期满，市县政府地政部门根据征地方案和征地补偿登记情况，拟定征地补偿、安置方案，在被征收土地的乡镇村范围内予以公告。报市县政府批准后由市县人民政府地政部门组织实施。(6)颁发证书，办理土地登记 以有偿方式提供国有建设用地使用权的，由市、县人民政府地政部门与土地使用者订立土地有偿使用合同，并向建设单位颁发建设用地批准书。土地使用者缴纳土地有偿使用费用后，依照规定办理土地
35、登记。案例案例 某工厂为扩大规模，拟投资建一个分厂，某工厂为扩大规模，拟投资建一个分厂，向县级人民政府申请用地向县级人民政府申请用地 5 公顷，经县级公顷，经县级人民政府批准使用属于甲村集体所有的耕人民政府批准使用属于甲村集体所有的耕地地 5 公顷。随后，该工厂与甲村签订土地公顷。随后，该工厂与甲村签订土地使用权出让合同，该合同规定，由甲村向使用权出让合同，该合同规定，由甲村向工厂出让工厂出让 5 公顷用地，土地用途为工业用公顷用地，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为地，土地使用权出让年限为 70 年。年。问题：该土地使用权出让合同是否有效？问题：该土地使用权出让合同是否有效？为什么？为
36、什么？（六）征地的审批权限 按照法律规定，征用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的以及其他土地超过70公顷的，应当由国务院批准。除此之外的土地，征用应当由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案（七）征收土地的补偿（七）征收土地的补偿1、征地补偿费 主要包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。2、征地补偿费的标准 土地补偿费：耕地被征收前3年平均年产值的6倍10倍；安置补助费：按照需要安置的农业人口数计算，为该耕地前3年平均产值的4倍6倍。3、征地补偿费的使用 主要用于农村集体经济组织和农民兴办企业及其他项目的开发经营。4、我国现行的土地征收补偿制度的缺陷：（1）补偿范
37、围过窄（2）补偿标准过低（3）补偿分配不合理 张某在其住房的空地上，未经批准，修建了一个两层楼的门面房。现由于道路拓宽，对道路两旁的建筑进行部分拆除，张某的门面房在拆除范围之内。拆迁人在调查中发现张某的门面房为违章建筑，不属于拆迁补偿范围；张某在拆迁过程中以拆迁人未给予其合理补偿为由，拒绝搬迁并阻挠拆迁。二、二、城市房屋拆迁法律制度城市房屋拆迁法律制度（一）城市房屋拆迁概述（一）城市房屋拆迁概述 城市房屋拆迁是指拆迁人依法对城市规划区内国有土地的房屋予以拆除，对被拆除房屋的所有人或者使用人予以迁移安置，并对被拆除房屋的所有人予以经济补偿的活动。拆迁人：取得房屋拆迁许可证的单位 被拆迁人：被拆除
38、房屋及其附属物的所有人1、城市房屋拆迁的分类 征收拆迁的特征：只能是为公共利益目的而取得他人建设用地使用权；是通过行政行为方式进行拆迁活动，应遵守征收法律制度；强制取得他人建设用地使用权并消灭拆迁房屋的所有权；必须按法定的行政程序拆迁，并可通过行政诉讼程序获得司法救济。收购拆迁的特征：是为商业目的而取得的他人建设用地使用权；是通过民事法律行为，实行要约、承诺的合同方式取得他人的建设用地使用权；只能通过平等、自愿、对价方式进行拆迁活动，不得直接实施强制拆迁行为；应按法定程序进行收购，适用民事诉讼程序获得司法救济。2、城市房屋拆迁与土地征收拆迁的区别：（1）适用范围不同（2）法律后果不同（3）法律
39、依据不同（4）补偿方式不同（二）拆迁主管部门的权利和义务1、拆迁许可证一经发放后，房屋拆迁主管部门就应及时向拆迁范围内的被拆迁人公告。2、拆迁许可证核发后，房屋拆迁主管部门要通知房屋拆迁所在地的公安部门冻结户口。3、在房屋拆迁过程中房屋拆迁主管部门应该对房屋拆迁活动进行检查，并在履行职责时，负有对被检查的当事人保守技术和业务秘密的义务。4、建立、健全拆迁档案制度。5、房屋拆迁主管部门对房屋拆迁中经协商不能达成补偿、安置协议的，经当事人申请有权进行裁决。（三）城市房屋拆迁的程序（三）城市房屋拆迁的程序1、申领房屋拆迁许可证（1）建设项目批准文件（2）建设用地规划许可证（3）国有土地使用权批准文件
40、（4）拆迁计划和拆迁方案（5）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明2、拆迁审批（1）申请人提供的批准文件是否齐全、合法；（2）拆迁范围内是否有受保护不允许拆除的建筑，拆迁范围内的房屋产权是否明确；（3）对被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定，补偿方案是否可行，拆迁期限是否合理；（4）其他需要审查的内容。3、拆迁协议（1）补偿方式和补偿金额（2）安置房面积和安置地点（3）搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限（4）其他内容4、拆迁的实施 自行拆迁：拆迁动员；签订和实施补偿安置协议；拆除房屋及附属物。委托拆迁：向被委托的拆迁单位出具委托书，订立拆迁委托合同。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人。（四
41、）城市房屋拆迁的补偿和安置（四）城市房屋拆迁的补偿和安置1、拆迁补偿 拆迁补偿是指拆迁人依法对被拆除房屋及其附属物的所有人因拆除所遭受的损失给予合理的弥补。房屋拆迁坚持必须统一作价、等价交换、区别对待和按质论价的原则。谭某拥有建筑面积为100平方米的临街营业用房，现由于拓宽街道，被列入拆迁范围。评估该营业房的公允市场价格为每平方米20000元。经双方协商，拆迁人采用产权调换的形式对被拆迁人进行补偿。拆迁人提供的产权调换房屋的建筑面积为150平方米，市场评估公允价格为每平方米12000元。另外，谭某有5名从业人员，停产停业损失按每人每月1200元，按1.5个月计算；其他搬迁补助费按15万元计算。
42、问：产权调换后，谭某还可拿到的补偿金数额是多少？（1）拆迁补偿的对象和范围 对象：被拆除房屋及其附属物的所有人。在此，所有人包括房屋的产权人、代管人和国家授予的国有房屋及其附属物的管理人。范围：被拆除的房屋及其他附属物。但拆除违章建筑、超过期限的临时建筑不属于拆迁补偿的范围。拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：新建、扩建、改建房屋；改变房屋和土地用途；买卖和租赁房屋。（2）拆迁补偿的方式 产权调换：产权人用异地的房屋或原地再建的房屋与被拆迁人的房屋进行交换，拆迁后被拆迁人取得交换房屋产权的补偿方式。作价补偿：拆迁人以支付货币的形式，赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失的补
43、偿方式。产权调换与作价补偿相结合：在拆迁补偿过程中，对被拆除的房屋一部分实行产权调换，另一部分实行作价补偿的方式。2、拆迁安置（1）拆迁安置的对象：被拆除房屋的使用人。被拆除房屋的使用人是指在拆迁范围内具有正式户口的公民和在拆迁范围内具有营业执照或正式办公地点的机关、团体、企事业单位。（2）拆迁安置的方式和地点 拆迁安置的方式：一步到位的安置；两步到位的安置。拆迁安置的地点：原地安置；异地安置。（3）拆迁安置的要求和期限 要求：拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。期限：从房屋被拆除之日起到被拆迁人办理回迁手续之日止。对于在过渡期内，被拆迁人或房屋承租人自行安排住处的，拆迁人
44、应支付临时安置补助费。（3）拆迁安置补助费 搬家补助 临时安置补助 停产停业补助费 2007年10月，李某将一套闲置二室一厅住房租赁给王某使用，租赁期为3年，每月租金1000元。2007年12月，李某因其母亲患病在租赁房屋附近医院住院，要求王某将住房的一间提供其使用一个月，王某表示同意。一个月期满后，王某以李某占用了其租赁房屋的一间，要求李某减少当月租金，李某对此非常不满，宣布与王某解除租赁合同。王某以合同未到期为由，不同意解除合同，并一直向李支付租金，李某拒收，王某只好将租金向有机关提存。2008年6月，王某租赁的房屋面临拆迁，王某要求以承租人的身份要求安置，李某认为双方已解除租赁关系，无权
45、要求安置。特殊情况的拆迁补偿与安置1、拆迁违章建筑和临时建筑 违章建筑：在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程许可证的规定而建设的建筑物和构筑物。临时建筑：必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施。2、拆迁公益事业用房公益事业房屋的界定：（1）服务对象；（2）是否经营、是否已盈利为目的。拆迁条例第二十六条规定：“拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。”3、拆迁设有抵押权的房屋（1）抵押无效，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置。（2）应当及时通知抵押权人。（3）能解除抵押合同的，补偿款直接付给被
46、拆迁人，但付款前必须经抵押权人认可。（4）不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿。4、拆迁产权不明确的房屋 拆迁人应当提出补偿方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公安机关办理证据保全。5、拆迁租赁房屋 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。调换的房屋由原房屋承租人承租。（五）城市房屋拆迁中的强制拆迁（五）城市房屋拆迁中的强制拆迁 1、强制拆迁的含义 强制拆迁，即强制执行，是指
47、被拆迁人或者房屋承租人在房屋拆迁主管部门作出的房屋拆迁裁定书规定的期限内，无正当理由拒绝搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁部门依法申请人民法院强制拆迁。2、对强制拆迁中问题的解决建议(1)完善房屋强制拆迁的执行程序。(2)房屋拆迁非诉行政执行必须明确划分行政机关执行及申请法院事项。(3)确立违法违规行为处理原则。3、我国房屋拆迁制度若干法律问题（1）没有区分公益目的和商业目的的房屋拆迁，使得拆迁补偿只有一个标准。（2）拆迁补偿的范围未及于建设用地的使用权。（3）房屋拆迁补偿确定的程序不透明，滋生腐败现象。案例 1999年6月，某市居民张某因自己所租的房屋长
48、久失修，不再适合居住，急需解决住房。张某的同事路某愿意将自己的3间平房卖给张某，于是，双方达成了房屋买卖协议，由邻居肖某作中间人。肖某建议张、路二人到房管局办理过户手续，张、路二人认为，有中间人证明就行了，过户手续可办可不办。于是，张某在交付给肖某35万元购房款后，就搬进张某的3间平房居住。2003年2月，该市房地产公司通知张某搬出其所居住的房屋，自行另找住房，理由是：由于市里准备兴建居民小区，张某居住街区平房均需要拆迁。张某将此事告知路某后，路某即刻到房地产开发公司，重申张某居住的住房是自己的，自己现在住房紧张，要求房地产公司拆除住房后，应当给自己另行安排住房。房地产公司认为，张某与路某的房屋买卖协议无效，张某的权益不受保护，因此要求张某立即搬家，另寻房屋。张某不服，向人民法院提起诉讼。问:(1)张某与路某的房屋买卖协议是否有效，为什么?(2)房地产开发公司应该对张某还是对路某给予拆迁补偿?
