1、7、区域概况总结u区域交通状况良好，利于运输u环境较差，对产品形象价值的体现有抑制u产业导向明确，工业化的路线鲜明，以钢贸为主的产业支柱，并附带其上下游产业及其他产业u规划优势较大，锡东新城为无锡大力发展的五大新城之一区域市场研究地块及区域研究无锡钢贸产业同写字楼的联系钢贸产业与写字楼的结合1、无锡钢材市场分布无锡江阴相呼应，钢贸市场服务全市华东金三角有色金属市场华东金三角有色金属市场青阳钢材现货市场青阳钢材现货市场双龙钢材市场双龙钢材市场江泰金属材料贸易中心江泰金属材料贸易中心2、无锡典型钢材市场经营现状金属现货交易市场朝阳钢材交易市场东方钢材城友谊钢材市场南方不锈钢市场900多间店面，64
2、0家商户进驻经营面积3300多平米，商户180家总建达30万方，现已有200多家商户进驻仓储、物流和交易市场为其主要业务不锈钢加工、仓储和买卖钢材加工、仓储、运输、中转、代理、经销为主要经营业务，电子商务、金融担保、展示服务作为现代化的产业附属，也正在慢慢进入钢材市场西站安邦钢材物流占地总面积220亩，建筑总面积15.6万平方米，现已引进商家460余户各钢材市场招商状况良好，体现出市场庞大和未来发展的良好势头3、无锡典型钢材市场业态组成金属现货交易市场朝阳钢材交易市场东方钢材城友谊钢材市场南方不锈钢市场西站安邦钢材物流仓库和交易大厅交易大厅不锈钢加工区、仓储配套区、行政办公区、商业资源区、金融
3、服务区、产品展示中心、信息交流大厅仓库和交易店铺前店后厂、前店后库仓库商住及办公主要以仓储及交易中心居多，带有写字楼的市场较少，但是写字楼的作用正在逐渐被发现3、无锡钢材市场的发展钢贸产业的发展趋向集中化、综合化 写字楼加工、仓储、交易、运输的早期钢贸模式以写字楼为载体的综合贸易成为主流跟随经济的发展法制的成熟产业的集中运营，电子商务和金融服务的日趋成熟以综合性的钢贸服务平台为基础的产业未来4、无锡钢材市场技术服务平台电子商务和金融担保逐渐进入大家的视线新城钢材电子商务港提供专业的钢材交易电子商务服务，从仓储备案、客户存档、贸易金融服务到专业咨询、信息提供等等软性服务都是其业务内容向专业化发展
4、，结合完善的金融服务收纳了完善配套的智能化商务办公主要经营建筑钢材、工业钢材黑色金属制品等多品种钢材，是集钢材现货交易、仓储物流、码头装卸、加工配送、电子商务、金融担保为一体的专业性综合钢铁物流园。项目总投资5亿元，占地总面积220亩，建筑总面积15.6万平方米。其中包括有加工工厂及仓库，商住一体化的店面，综合办公写字楼和大型货运码头。5、钢材市场案例分析西站安邦钢材物流园西站安邦钢材物流园港口办公商住一体加工/仓库无锡西部钢贸产业的支柱型综合园区5、钢材市场案例分析p写字楼作为产业园的大脑，操作整个钢贸体系的各个环节。电子化的仓储信息、商务洽谈、货物配送，专业的金融担保、理财服务等，都在逐渐
5、成为现代钢贸产业的新模式。p原始的钢贸以仓储和交易运输为主，而现代化的钢贸则以信息平台为基础，依托完善的金融体系进行最科学的贸易流程。无锡西站安邦钢材物流园的成功对本项目有着莫大的提示大体量钢贸产业区域领导者交通优势明显综合性的产业平台我们现有的优势我们要努力做到的区域环境较差我们的劣势放大优势专心打造转变劣势5、钢材市场案例分析区域市场研究地块及区域研究无锡钢贸产业同写字楼的联系钢贸产业与写字楼的结合1、现有业态状况厂房和商住店面为主，缺乏优质的集中式写字楼2、区域钢材市场运营流程外区域加工进入仓库顾客来访生意洽谈产生订单调货运输贸易完成这里的钢材贸易流程较简单，以原始模式为主，现代化程度低
6、将来要形成科学合理的，专业化的交易流程3、区域钢材市场办公环境交易流程的简单化，受到交易环境、场所的限制u办公环境较差u办公室私密性不好u敞开式的办公环境不利于谈判节奏的把握u缺乏电子商务、金融服务向写字楼发展u提供优质办公环境u办公室私密性好u封闭的办公环境有利于谈判节奏的把握u对电子商务和金融服务支持较大3、区域钢材市场办公环境办公环境的改善对钢贸市场的良性发展有着巨大的促进作用产业的发展必然依托于市场环境的优化写字楼进入市场，提供优质的贸易平台4、钢材产业和写字楼的结合p产业必然的发展，方向明确，需求鲜明p既然钢贸产业要向现代化发展，那么写字楼就是产业的平台，承载产业进步的洪流钢贸产业写
7、字楼进步项目特征总结p无锡写字楼市场的稳定发展和持续升温的销售势头p住宅限购带来的投资客户商业化p区域鲜明的产业特征所决定的钢贸产业依托p板块内写字楼的性质由板块产业特征决定市场定位功能定位客户定位产品定位价格定位集中化专业化平台化服务化完善的经营流程，专业的产业技术支持专业，是产业发展的驱动力摆脱老的自营自销模式，让专业的产业知识进入市场，更多的顾问、代理服务，为商家谋取更多利益针对钢材贸易的专业、优质的电子商务、金融担保服务服务，是产业前线的催事兵推动产业的可持续发展，商务、金融的支持至关重要。这些后台服务体系都能提供专业的建议和服务。钢贸=加工+仓储+贸易+专业顾问+金融服务平台，是承载
8、市场的产业航母提供钢贸产业综合平台，保障优质加工厂房、仓储、产品展示、贸易办公的同时，引进专业的钢贸代理、电子商务平台和金融服务平台，打造完善的产业平台从区域，放眼全市，眺望江阴集中，把市场做强做大广益、新区、洛社等全市范围内市场的吸纳江阴市场的导入把握区域市场把握区域市场，与全市多个钢材市场齐发展，并用我们专业和综合的服务平台来吸引其他区域的市场，同时在项目推广过程中力求导入潜在的江阴市场。集聚化钢贸中端平台无锡钢贸航母市场定位功能定位客户定位产品定位价格定位针对钢材市场，我们进行了系统的客户调研n调研目的：调研目的：一、了解目前友谊钢材市场和周边的广益专业市场的现状，主要目的是透过了解经营
9、户现状以及对未来办公条件和产业规划的期望，为未来本项目的定位、设计及之后的市场推广提供指导性的参考数据，为本项目整体定位及客户发掘提供可执行性解决方案。二、了解现有商家是否有购买/租赁本项目物业的需求，为将来的销售收集各种资讯，为项目商业业态及档次的定位寻求进一步支撑。n调研方法：调研方法：以调研问卷为基本模板，对友谊钢材市场及广益专业市场商家进行询问和访谈。n调研团队：调研团队：市场研展员1人，案场专员3人，共4人组成的调研小组对友谊钢材市场及广益专业市场商家进行访谈式调研。n调研情况：调研情况：共访谈商家40余组，其中有效访谈共计30余组。客户购买用途，自用为主，兼顾投资购房用途分析n产业
10、特点决定了使用者的用途选择，钢材市场还是以自用为主，购房时兼顾一定的升值保值。客户年收入状况，30-50万元年收入者居多，50-100万元年收入者次之，表现出较好的经济实力，购买力强大收入水平n作为钢贸商家，收入受市场情况影响较大，但是拥有稳定销售渠道的商家是有较好收益的。90-150平米产品需求最大，其次为70-90和150-250平米产品产品面积需求n办公环境面积大小应对商家规模，区域内中型企业较多，所以对中间面积段的需求较大。对有仓库条件的市场认可度高n商家对仓库的需求较大，主要原因为现货交易需要巨大的仓储条件。对仓库的需求客户总价承受能力大部分在100-200万，其次为100万元以下，
11、总体承受能力处于中等水平总价承受力n总价承受能力受经营状况影响，收入直接反应其购买力。客户对于拆迁问题的答复，大部分还是认可区域，希望搬进写字楼拆迁后进入项目写字楼n调研结果：调研结果：一、区域产业发展良好，客户主要集中在友谊钢材市场及其周边的小型市场。二、区域商家经营状况良好，经济实力普遍处于中高档次，购买力比较旺盛。三、产业特性决定了购房用途，自用还是客户首选，对于产品面积的选择因商家规模大小而异；四、友谊钢贸城内原有商户对拆迁后的去向有比较明确的想法，大部分商户是愿意留在区域内，进入写字楼办公的。n客户结论：客户结论：区域购买力旺盛，抓住需求就抓住客户区域购买力旺盛，抓住需求就抓住客户我
12、们的客户从区域分布来看，区域客户为主，向外辐射，影响整个无锡钢材市场，甚至覆盖整个华东区在抓住区域内客户的时候我们是否也该放眼整个无锡，甚至眺望更大的客户市场？主力客户潜在客户市场定位功能定位客户定位产品定位价格定位 随着消费市场理性成熟，写字楼客户的需求不仅仅满足于地段的好坏、价格的高低，而更多地关注起写字楼内部“品质”。写字楼激烈的竞争实质体现在大楼的真正写字楼激烈的竞争实质体现在大楼的真正“品质品质”上！上！以小品及水景结合现代国际风情设计带来浓厚的文化味与国际气息，提升项目昭示度，满足高端商务需，同时需要考虑广告位的安排和广场环境的融合1 1、前广场前广场以挑高及装修打造完美的大堂，提升写字楼整体的品质感建议使用大理石与大面积钢化玻璃等建材2 2、大堂大堂电梯厅对于写字楼的品质提升有重大的意义，建议装修标准为3000元/平米，装修材质以大理石、原木等为主3 3、电梯厅、电梯电梯厅、电梯高速、单部服务面积、高低层区分流缩短等候时间，等候时间不超过30秒的甲级标准
