1、2022-8-13 旧城改造规划的理解和案例旧城改造规划的理解和案例 萧山区规划研究院2目录旧城改造规划的不同层面旧城改造规划的不同层面旧城改造规划的重点问题旧城改造规划的重点问题旧城改造规划案例旧城改造规划案例3旧城改造规划的不同层面旧城改造规划的不同层面4应从不同层面看待旧城改造规划项目应从不同层面看待旧城改造规划项目旧城改造规划特殊性在于：它不同于普通的规划项目、也不同于单纯的房地产开发规划，它同时兼具了城市更新和区域发展的特性。从多角度和层面看待有利于制定正确的改造方向：技术角度（微观层面）技术角度（微观层面）市场角度（中观层面）市场角度（中观层面）城市发展角度（宏观层面）城市发展角度
2、（宏观层面）5技术角度技术角度（微观层面）（微观层面）市场角度市场角度（中观层面）（中观层面）城市发展角度城市发展角度（宏观层面）（宏观层面）容积率建筑承载力水电配套交通外观负面影响（消防、治安）资源占用等6技术角度技术角度（微观层面）（微观层面）市场角度市场角度（中观层面）（中观层面）城市发展角度城市发展角度（宏观层面）（宏观层面）拆赔代价（经济测算）房地产市场发展开发顺序及难易资金问题开发商意愿利益平衡等政策规划奖励、改造政策、规划审批7技术角度技术角度（微观层面）（微观层面）市场角度市场角度（中观层面）（中观层面）城市发展角度城市发展角度（宏观层面）（宏观层面）产业环境空间布局、功能用途
3、风险（政治、社会、管理）紧迫性城市意象可持续发展外部环境未来机遇8旧城改造规划的视野旧城改造规划的视野城市未来十年发展大战略、大方针与周边大区域未来产业发展的关联旧城改造带来的机遇及对城市未来发展的影响旧城改造旧城改造为城市能贡献什么？改造对未来城市发展能够起到的作用 城市未来发展的瓶颈判断旧改造对城市未来的意义建立指标体系活力竞争力土地利用税收城市管理成为城市发展的利器对未来的预见力9u局限于物质性改造为主u阻止城市物质性老化（有形磨损）u环境的改善和城市美化u多个城市项目的组合旧城改造和城市更新的比较，对旧城改旧城改造和城市更新的比较，对旧城改造进行重新界定造进行重新界定旧城改造旧城改造城
4、市更新城市更新u涵盖了城市结构的更新，功能体系更新等更多层面的内容内容内容动因动因注重注重内涵内涵u防止城市功能性和结构性衰退（无形磨损）u着眼于区域的整体发展，城市的整体更新u城市的综合战略计划一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的寻求整体效益最优的“城市更新计划城市更新计划”10旧城改造规划的重点问题旧城改造规划的重点问题11旧城改造规划的重点问题旧城改造规划的重点问题1.1.改造目标体改造目标体系建立系建立2.2.
5、改造政策问改造政策问题研究题研究3.3.资金平衡问资金平衡问题研究题研究4.4.开发控制问开发控制问题研究题研究社会效益目标市场价值实现改造进程目标对开发主体的政策：容积率奖励、地价减免等对拆迁补偿的政策对“原居民”安置的政策政府资金援助条件及方式投资收益细目的分类列举及平衡计算新增土地价值清算政府在开发过程中的权利、责任及收益开发商在过程中的权利、责任及收益社会及国家在过程中的权利、责任及收益风险控制12需解决的关键点（续）需解决的关键点（续）5.5.功能布局与功能布局与规划指标问规划指标问题研究题研究6.6.建筑风格问建筑风格问题研究题研究7.7.开发模式问开发模式问题研究题研究8.8.拆
6、赔方案研拆赔方案研究究核心功能区规划如何为土地增值指标如何使利润平衡指标如何使土地增值 改造前后规划建筑风格的统一性问题新建建筑与整体风格相容性问题改建建筑与整体风格相容性问题街区改造与整体风格相容性问题改造主体分析改造中利润实现主体与风险控制主体考虑整体改造与局部改造整体开发与分期开发拆赔模式拆赔比经济测算补偿方式13旧城改造规划案例上海新天地旧城改造规划案例上海新天地14上海新天地城市发展的新动力上海新天地城市发展的新动力南京路商圈南京路商圈地铁口地铁口地铁口地铁口新天地新天地淮海中路商务圈淮海中路商务圈旧城改造启动项目新天地为上海太平桥改造的启动项目城市中心的中心新天地距淮海中路高档消费
7、商业区600米左右，紧邻淮海中路商务圈，位于市中心卢湾区淮海中路东段，高架桥交汇点，原法租界1914年第三次扩建的旧式里弄住宅。北至太仓路西至马当路南至自忠路东至西藏南路原自然街坊23个原居住人口7万人u项目总占地：项目总占地：52公顷，其中新天地占地3万平方米，建筑面积6万平方米。u总建筑面积：总建筑面积：116.3万平方米u总体规划顾问：总体规划顾问：u开发商：开发商：香港瑞安集团 u前期投资：前期投资：前期总投资14亿元，动迁费6亿元人民币u人口数量：人口数量：原自然街坊23个，原居住人口7万人17新天地的改造只是太平桥改造规划中的一部分新天地的改造只是太平桥改造规划中的一部分p太平桥改
8、造规划太平桥改造规划A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，地下为车库，已成为市中心景观B B新天地，占地新天地，占地3 3万，万，建面建面6 6万，分南、北里。万，分南、北里。C翠湖天地高级住宅小区，总建68万D企业天地甲级写字楼区，总建面50万，兴建办公楼、酒店、商场等E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑第一阶段：综合性时尚场所第三阶段：顺应潮流与国际接轨 上海不仅仅是中国的上海，将来更会是国际的上海。石库门的建筑本身也散发着一股西方的气质。这样的选址让新天地自诞生起就与国际紧密的联系着。第三阶段要使得上海新天地成功地穿上了时尚文化眩目的外衣，抓住了人们的眼球，最终脱颖而出。石
9、库门与生俱来的独特魅力，自然就为项目锁定了一个理所当然的主题，“都市旅游”。瑞安设想使上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地。第一阶段由于认识上的局限性，主要强调综合性，目标是作成上海第一个将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集中在一起的综合性场所。这一阶段定位较浅，还没能深刻挖掘利用石库门的历史价值，但至少明确了一个大方向，即做一个综合性的商业场所。上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身客户定位：上海的小资一
10、族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客 第二阶段：锁定主题“都市旅游景点”定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化19改造前的上海新天地改造前的上海新天地u破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。u富有特色的石门建筑元素，体现上海20年代建筑特色，是建筑修缮的基础 20改造后的上海新天地改造后的上海新天地新天地规划布局p北里以保留石库门旧建筑为主，结合现代化的建筑、装潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。p南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平米的购物、
11、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。北里南里人工湖p分南里和北里两部分，以“新旧融合”为设计理念，保留了老上海传统建筑石库门的特色，并注入现代元素和设施，是一个具有上海历史文化风貌、创造前沿生活体验的时尚中心。该项目借鉴国外经验，采用保留建筑外皮、改造内部结构和功能并引进新的生活内容的改造手法，堪称近年来国内最为成功的城市更新项目之一。21新天地北里新天地北里石库门建筑为主石库门建筑为主新天地北里，面积不到两公顷，原先由纵横交错的15个里弄，密布着3万平方米的旧房屋，其中最早的建于1911年，最迟的建于1933年。22新天地南里新天地南里现代建筑为主现代建筑为主n 观念的进步观念的进步 以往社
12、会大众认为历史保护是政府的工作。其实新天地的开发模式就是房地产的开发，着重的是再生里弄生活形态带来的商业利益，也是因为这样的考虑，带来了历史建筑保护的机会。从传统建筑保护的概念与方法看，新天地是一个特殊的例子，它带动了地区的开发热潮与历史保护新点子。n 手法的创新手法的创新 瑞安集团独具慧眼，掌握了契机，采用的作法是保留建筑物的表层，改变内部的结构与使用机能，类似法国巴黎对于城市旧建筑的做法。传统与现代的融合、新与旧的交融不仅表现在建筑形式方面，更多的是体现了中西合璧、兼容并包的上海石库门居住文化。n 优越的区位优越的区位 不但拥有先天的传统文化元素，而且拥有浓厚的商业、商务氛围，便于集聚城市
13、中最有活力的人群。n 统一的开发统一的开发 统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施。瑞安集团瑞安集团因为保留中共第一会址和大片旧里弄住宅，有更好的利基与政府商议，要求给予更好的投资条件，不管是增加容积，容积转移，以兴建高楼，创造商机，或彻底修建里弄，以增添观光据点，有了更好的投资效益；政府政府因为解决了里弄窳陋问题，增加更多的绿地、水景公园，以及因城市开发带来丰硕的税收、租金与地区整体发展而受益；社会大众及国内外旅客社会大众及国内外旅客也因为有了独特的、更新的、更好的旅游据点而受益。多赢的局面多赢的局面新天地项目成功因素总结新天地项目成功因素总结24新天地项目不足之处新天地项目不足之处n新
14、天地提供了市场条件下政府和企业合作进行旧城更新的新模式，具有有益启示，但新天地提供了市场条件下政府和企业合作进行旧城更新的新模式，具有有益启示，但在政府、开发商和居民三者对弈中仍缺少最为关键的主体在政府、开发商和居民三者对弈中仍缺少最为关键的主体居民的身影。因此，其居民的身影。因此，其成功在于商业运作上的轰动效应，而非旧城可持续发展的胜利。这些居民让渡出原有成功在于商业运作上的轰动效应，而非旧城可持续发展的胜利。这些居民让渡出原有的城市空间，获得一定的补偿，同时搬迁至城市周边区域，生存环境得到改善。然而，的城市空间，获得一定的补偿，同时搬迁至城市周边区域，生存环境得到改善。然而，居民实际上在项
15、目进程中没有多少话语权，无法表达最真实的意图，缺乏主动参与机居民实际上在项目进程中没有多少话语权，无法表达最真实的意图，缺乏主动参与机会，只能被动接受结果，因而与政府和开发商不可避免地会产生一些矛盾和分歧。会，只能被动接受结果，因而与政府和开发商不可避免地会产生一些矛盾和分歧。25对比：上海田子坊“自下而上”田子坊是一种政府引导、居民自主、自下而上的小规模、多元化、渐进式更新方式。田子坊深藏闹市中，原是上世纪50年代典型弄堂工厂群。1998年艺术家陈逸飞带工作室来此后，开启了地区更新篇章。在旧厂房和部分民居通过转让置换变成画廊、陶艺馆、摄影棚等各类艺术工作室的过程中，以艺术家自筹资金为主要形式
16、的社会资本，完善了地区建筑物与公共空间的改造与美化，推进了地区基础设施的完善。随着文化创意产业逐步发展为地区主导产业；人口构成由单一走向多元，原先的封闭社区开始向艺术家甚至游客开放；田子坊地区的艺术氛围得以形成。第一阶段：第一阶段：艺术家的进驻26 田子坊的新特征让商人看见了获利的可能性。经过市场试验，最初入驻田子坊的商家获得了商业成功，随之产生的示范效应让田子坊吸引了更多商业资本的目光。商家的竞相进驻将田子坊城市更新进程带到一个新阶段（约2005年）。由于商人有更多资本和财税支付能力，从而更有力的推动了地区空间形态与基础设施的改善升级。另一方面，商业对土地的需求竞争，带动房屋租金快速上涨；同
17、时，商业的大量进驻也带来了私密性、安全性等问题。这些因素促使许多原住民和艺术家外迁或维权。地区在功能与人口构成上出现以商业和商人为主导的单一化趋势。以艺术家的进驻为起点，以商人的进驻为转折，田子坊历经了两个阶段的更新历程。尽管第一阶段的城市更新在城市形态与基础设施上取得的进步没有第二阶段显著，但是它塑造了一个多元的混合街区，为上海市培育了一块文化高地。而第二阶段的城市更新则推动田子坊从一个多元化的城市地区逐步演化成单一的商业地区，商业氛围取代了原有的人文气息。长远来看，人文资源是该地区的比较优势。失去了艺术家和居民的田子坊与一般商业地带并无太大差异，持续的快速发展将难以得到维持。因此综合来看，
18、田子坊地区的城市更新正从成功走向平庸。第二阶段：第二阶段：商人的进驻案例小结27旧城改造规划案例旧城改造规划案例三亚市月川村n 主城区是全市的中心，同时也是三亚热带海滨风景名胜区的服务基地n 项目地点紧邻三亚市中心城区，位于城市中心轴线上n 月川村位于三亚河及临春河围合而成的三角地带，是三亚市历史发源地月川村紧靠三亚市主城区，隶属于河东区，为城市的发月川村紧靠三亚市主城区，隶属于河东区，为城市的发源地之一源地之一三亚市主城区三亚河n面积：150亩n位置及现状：迎宾路北侧，片区内大部分已被平整，仅剩零星旧建筑，另外，在片区东北侧有一木材加工厂商在生产n面积：192亩n位置及现状：月川小学片区北部
19、已经被某开发商收购，部分已被开发成房地产，靠近迎宾路部分开发为装饰材料城月川小学后面部分为财政局的财苑小区n面积：880亩n位置及现状：片区是村民的主要聚居地，大多为村民住宅，东部有少量菜地和鱼塘月川村村口民的主要居住之地行政中心片区月川村目前分为三部分：行政中心片区、月川小学片区和月川旧村片区月川村目前分为三部分：行政中心片区、月川小学片区和月川旧村片区月川旧村片区月川小学片区其中月川小学和行政中心两片区已经被征用，规划为城市绿带用地和行其中月川小学和行政中心两片区已经被征用，规划为城市绿带用地和行政中心政中心滨河公园n征地拆迁：片区南部的土地已被政府征用建设三亚河滨河公园，现场拆迁工作已基
20、本完成n规划目标：充分利用环境资源，探索和示范热带城市河湖湿地与城市公园的有机统一建设，营造一个生态良好、景观独特，既满足城市居民和游客休闲游憩需求，又满足生物多样性要求的“人与自然和谐共处”的滨河公园，“打造世界一流生态河道”。行政中心土地均已被政府征用，局部土地已经平整，未来将建成行政中心大楼项目的研究范围：月川旧村，占地项目的研究范围：月川旧村，占地880880亩，现状分为老干部安置区、村民居亩，现状分为老干部安置区、村民居住区和菜田三部分住区和菜田三部分老干部安置区：81.9亩菜田：130亩老干部安置区菜田村民居住区第一部分：项目背景研究研究内容研究内容月川村现状分析村民改造意愿安置补
21、偿要求改造范围内总建筑面积改造范围内总建筑面积6363万平米，容积率为万平米，容积率为1.11.1，建筑密度，建筑密度70%70%。村内建筑以三、四层砖混结构为主，建筑质量参差不齐村内建筑以三、四层砖混结构为主，建筑质量参差不齐违 建村民共村民共11721172户，其中原居民户，其中原居民934934户，外来户户，外来户238238户，户，村民受教育程度普遍村民受教育程度普遍较低。较低。村民就业率低村民就业率低，房租为，房租为90%90%村民的唯一生活来源村民的唯一生活来源，逐渐演变成逐渐演变成“食租阶层食租阶层”，不参与社会分工，与现代社会脱离。，不参与社会分工，与现代社会脱离。租户租户约约
22、2 2万人左右，万人左右，以低端从业人员为主以低端从业人员为主，主要为酒店服务人员、工地工人，主要为酒店服务人员、工地工人和出租车司机。和出租车司机。37另月川村目前还拥有海航学院对面的另月川村目前还拥有海航学院对面的472472亩土地亩土地地块现状海南航空旅游职业学院凤凰路军粮供应站综合行政执法局行政大楼体育会展中心n 为达到改造目标，政府 可提供海航学院对面的 一地块作为安置用地。n 该地块在凤凰路南侧，西面是建设中的体育会 展中心，对面是海航学 院和执法局大楼，东面 有军粮供应站n 地块内部有两个水洼，其余均为荒地，地面有 青草覆盖，局部已被平 整项目所在地3km研究内容研究内容月川村现
23、状分析村民改造意愿安置补偿要求村民对现状不太满意，支持改造，但前提条件是必须合理赔偿村民对现状不太满意，支持改造，但前提条件是必须合理赔偿 70%对目前生活环境不满意乱，脏，没有规划，配套不足 80%对目前生活方式不满意主要出租生活，没有其他收入；没有技能；孩子没有工作 80%支持改造，但必须合理补偿研究内容研究内容月川村现状分析村民改造意愿安置补偿要求 100%就地安置月川村改造的基本条件 100%村民要求住联排别墅有天有地 82%村民要求宅基地+货币补偿最低120的宅基地+不低于建房成本的货币补偿 90%以上村民要求改造后有稳定的生活收入或工作机会村民对安置补偿的要求村民对安置补偿的要求村
24、民安置补偿要求归根结底要解决村民的生活来源，且改造后收入不能村民安置补偿要求归根结底要解决村民的生活来源，且改造后收入不能低于改造前低于改造前是否能合理补偿p就地宅基地补偿120-150m2p房屋补偿不能低于目前的建筑成本生活是否可持续p解决生活来源p孩子是否有工作培训机会p养老怎么办改造前后第二部分：安置补偿方案研究内容研究内容城中村改造关键要点安置补偿方案设计操作方式备选安置补偿方案顺利推进城中村改造必须要考虑到以下几点顺利推进城中村改造必须要考虑到以下几点股份公司村民谈判时间政府代价政府决心城中村成功改造最重要是获得村民的支持，安置补城中村成功改造最重要是获得村民的支持，安置补偿必须符合
25、大多数村民要求偿必须符合大多数村民要求村 民p城中村改造存在着诸多的风险和不稳定因素，暴力抗法，集体上访等重大社会不稳定时间随时可能发生。在渔农村改造的初期，有的村民甚至提出了以死抵制改造。p村民身份可以一夜改变，但农民意识的转变是一个漫长的过程，如果忽略掉农民意识的本质，那么改造工作很做到感情到位，方法到位和目标到位。近年深圳市一直在推行的城中村改造项目近年深圳市一直在推行的城中村改造项目成功案例渔民村满足了大部分村民的安置补偿要求渔农村蔡屋围老村岗厦河园未成功案例鹿丹村改造从2002年已经开始运作，但内部利益无法协调，不能满足城中村大部分村民的补偿要求，目前都在前期谈判阶段，没有拆迁大冲村
26、沙河五村盐田三、四村西丽龙井村福田十五村罗湖七个村桂庙新村熟悉村民情况代表村民利益承担管理职责n 股份公司成员是由村民选举产生，并和村 民有着千丝万缕的关系，在村民中有一定 的威望，在改造中起着可已 身作则，起到拆迁带头作用n 村民的基层管理组织，承担着一部分政府 管理职责，在改造中又必须协助政府，来 做好村民的思想工作，完成 拆迁补偿安置，保证改造的 顺利实施。n 股份公司对村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民的联 系、召集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用，能减 少过程中产生的矛盾城中村改造股份公司必不可少城中村改造股份公司必不可少股份公司城中村改造牵涉利益群体众多，风险大，拆迁谈判
27、不城中村改造牵涉利益群体众多，风险大，拆迁谈判不可能在短时间内完成可能在短时间内完成拆迁谈判时间项目项目拆迁谈判时间拆迁谈判时间占地面积占地面积规模规模深圳渔农村深圳渔农村14个月30亩13万深圳岗厦村深圳岗厦村5年225亩52.5万深圳渔民村深圳渔民村5年2.1万7万武汉罗家墩武汉罗家墩2年300亩46.6万郑州国贸中心郑州国贸中心2年80余亩48万三亚月川村三亚月川村预计预计2323年年880880亩亩6363万万鉴于月川村的自身情况，预计本项目至少将历时两年49多数旧城改造，政府需要付出一定的代价，才能保证多数旧城改造，政府需要付出一定的代价，才能保证城中村改造经济上可行城中村改造经济上
28、可行政府代价政府需要极大的决心和毅力，并成立专门机构负责改政府需要极大的决心和毅力，并成立专门机构负责改造，强力推进城中村改造造，强力推进城中村改造政府决心50研究内容研究内容城中村改造关键要点安置补偿方案设计操作方式备选安置补偿方案51村内所有村民一致要求就地安置，满足村民就地安置的要求是月川村改村内所有村民一致要求就地安置，满足村民就地安置的要求是月川村改造的前提条件造的前提条件全部村民都要求就地安置n月川村是一个风水宝地，祖祖辈辈都生活在三亚，是老三亚人，月川村比三亚还要早成立。所以一定要就地安置n要就地安置，村子已经有几百年的历史了，不愿意搬出村里n在月川村已经有几百年了，搬出去是不可
29、能的，只要在村里，具体位置都可以。n要就地安置，村子已经有几百年的历史了，从上一代到现在，家里没人生病，月川村是风水宝地，不愿意搬出村里。月川村民国家、河东区、村居委会对改造的态度n中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定中指出：“着力解决土地征收征用、城市建设拆迁、环境保护、企业重组改制和破产、涉法涉诉中群众反映强烈的问题，坚决纠正损害群众利益的行为。”n月川旧城改造开发思路表明“目标一是确保拆迁安置项目符合绝大多数群众的要求，最大限度的照顾村民的利益；目标二是安置好村民；”5282%82%村民要求宅基地村民要求宅基地+货币补偿；货币补偿；100%100%村民要求住联排别墅；村民要
30、求住联排别墅；90%90%以上村以上村民要求改造后有稳定的生活收入或工作机会民要求改造后有稳定的生活收入或工作机会82%村民接受货币宅基地补偿，其中货币补偿标准不能低于现在的建房成本，宅基地补偿不能低于120由于目前村民已经没有土地，也没有工作，故基本依靠房租生活，改造后希望也能有租赁用房，使家庭能有稳定收入希望赔偿一块地，补偿地后的房子要自己建，可以设计、规划好后月川村民90%村民希望未来能有稳定的收入来源希望改造后建设一些经营性物业，由村里来经营，使村里的就业增加，这样就能获得固定的收入，如果一次性补偿，就算再多钱也会花完，最终根本无法维持生计补偿土地后再入股股份公司是最好的了，以后可以分
31、红月川村民所有村民均反对公寓安置，要求住联排别墅要改造月川？可以啊！把方案拿出来啊！我们住不惯公寓啦，不给地建房子？那还谈什么，不用谈，肯定不可能的改造了肯定要比现在好啦，不然改做什么我们不要住高楼，住什么？当然要住有天有地、独门独户的房子啦！月川村民53考虑月川村民要求和可能的补偿内容，通过考虑月川村民要求和可能的补偿内容，通过六项补偿内容的组合来设计补偿方案六项补偿内容的组合来设计补偿方案补偿内容货币宅基地120养老保险工作和培训集体经济发展预留地15亩出租公寓90n养老保险、工作培训对村民参与社会分工，获得生活保障极为重要，因此包含在每个安置方案中n村民宅基地、货币补偿是改造的基本条件5
32、4补偿水平从低到高，提出三个补偿方案补偿水平从低到高，提出三个补偿方案村民利益补偿方案一股份公司利益v无利益分享v现有物业按138号文货币补偿v就地返还村民自住房宅基地（120）补偿内容v现有物业按138号文货币补偿v就地返还村民自住房宅基地（120）v赠送村民每户90 公寓（可作出租用）补偿方案二补偿方案三v现有物业按138号文货币补偿v就地返还村民自住房宅基地（120）v赠送村民每户90 公寓（可作出租用）v无偿提供给股份公司15亩集体经济用地（村民可参股）v村民房屋现金补偿v有天有地别墅居住240(三层)v别墅一层做商铺可出租v养老保险v工作培训v可将村民出租公寓联合经营v提供工作机会v
33、村民房屋现金补偿v有天有地别墅居住240(三层)v别墅一层做商铺可出租v90公寓可出租v养老保险v工作培训v可将村民出租公寓联合经营v可将15亩用地入股，参与开发建设，获得集体物业v提供工作机会v村民房屋现金补偿v有天有地别墅居住240(三层)v别墅一层做商铺可出租v90公寓可出租v股份分红v养老保险v工作培训55土地出让分为两种模式：净地出让和捆绑出让土地出让分为两种模式：净地出让和捆绑出让改造项目列入政府项目运营管理营销销售营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划基础 设施安置拆迁 谈判u拆迁补偿安置u土地开发u管理运营补偿政府出资金，拆迁谈判安置开发商缴纳土地出让金后，进行项目开发净地出
34、让（拆迁安置完毕，土地出让）开发商缴纳土地出让金后，进行拆迁补偿安置和项目开发捆绑出让（拆迁安置前，土地出让）56因此项目产生的收益有两种：一级开发因此项目产生的收益有两种：一级开发收益和二级开发收益收益和二级开发收益u产生一级开发收益产生一级开发收益u产生二级开发收益拆迁谈判安置区建设市政道路、水电施工建设挂牌拆迁谈判安置区建设市政道路建设熟地招标、拍卖、挂牌获取一级开发利润 通过毛地土地开发，获取开发利润 挂牌开发产生收益57补偿方案补偿方案村民安置补村民安置补偿方案偿方案补偿方案一补偿方案一货币补偿+还建120补偿方案二补偿方案二货币补偿+还建120+公寓90 补偿方案三补偿方案三货币补
35、偿+还建120+公寓90+集体经济用地1万出让模式出让模式净地出让捆绑出让净地出让捆绑出让净地出让捆绑出让容积率容积率 R=2.5R=3R=2.5R=3R=2.5R=3 判断标准判断标准 NPV0NPV0 IRR 12%IRR 12%-3.73亿元0-1.59亿元0-0.93亿元0-6.08亿元0-3.32亿元0-2.38亿元0-6.55亿元0-3.82亿元0-2.98亿元0利润利润-3.7亿元1.3亿元3.0亿元-6.1亿元0.3亿元0.4亿元-6.6亿元0.3亿元0.3亿元财务可行性财务可行性通过模型测算，安置补偿方案无论一级通过模型测算，安置补偿方案无论一级开发还是二级开发财务都不可行开
36、发还是二级开发财务都不可行58但能满足大部分村民的安置补偿要求，保证改造后村民生活的可持续性但能满足大部分村民的安置补偿要求，保证改造后村民生活的可持续性改 造 后月收入股份社会保险安置补偿要求工作机会居住环境配套VS改造不能降低收入水平由2520元提高为4830元有股份分红有社会保险可提供800元/月的工作机会别墅居住，有天有地配套齐全，学校、医院和公共空间保证生活的可持续性养老有保证还要有工作，具有一技之长就地别墅安置配套齐全59研究内容研究内容城中村改造关键要点安置补偿方案设计操作方式备选安置补偿方案60在财务不可行的情况下，一般有两种操作方式在财务不可行的情况下，一般有两种操作方式1.
37、政府补贴资金或捆绑海航土地，引进开发商，进行市场化运作2.政府自己成立项目公司运作，不考虑平均利润，进行半市场化运作61补贴当政府补贴资金时，有两种补贴方式：当政府补贴资金时，有两种补贴方式：补偿现金或捆绑海航地块补偿现金或捆绑海航地块补贴方式补贴资金u直接补助开发公司资金捆绑土地u与海航地块捆绑安置补偿安置补偿 方案方案出让模式出让模式政府代价政府代价安置补偿方案一一级开发3.7亿元或123亩土地二级开发1.6亿元或53亩土地安置补偿方案二一级开发6.1亿元或203亩土地二级开发3.0亿元或100亩土地安置补偿方案三一级开发6.6亿元或220亩土地二级开发3.7亿元或123亩土地62政府与开
38、发商共同拆迁，然后进行土地出让，获取卖政府与开发商共同拆迁，然后进行土地出让，获取卖地收益地收益一级开发模式建议三亚市政府拆赔谈判 拆迁补偿 土地平整 挂牌 签订协议月川村拆迁工作小组 安置房建设市政府相关部门股份公司开发商河东区土地出让收益63政府与开发商共同拆迁，开发商进行土地开发，获取政府与开发商共同拆迁，开发商进行土地开发，获取卖房收益卖房收益三亚市政府项目公司拆赔谈判 拆迁补偿 土地平整 二级开发 签订协议月川村拆迁工作小组定向摘牌 运营管理 安置房建设二级开发模式建议市政府相关部门股份公司开发商河东区开发商+村民股份公司按股份分享开发利润64市政府相关部门股份公司利用三亚旧城改造资
39、金，政府成立项目公司利用三亚旧城改造资金，政府成立项目公司进行拆迁和开发建设，不以盈利为目的进行拆迁和开发建设，不以盈利为目的三亚市政府项目公司拆赔谈判 拆迁补偿 土地平整 二级开发 签订协议河东区政府月川村拆迁工作小组三亚城投定向摘牌 运营管理 安置房建设三亚城投河东区商业银行债务/股权融资信托/私募基金国家开发银行注资入股村股份公司65宁波市鄞奉片区位于城市未来的核心区，市政府期望将宁波市鄞奉片区位于城市未来的核心区，市政府期望将鄞奉片区改造成宁波的新商务区鄞奉片区改造成宁波的新商务区案例n 项目位于宁波三江口目前核心区的外围区域，属于核心区一级辐射圈；目前为旧的居住区 和工业厂区，区域认
40、知度较低，属于产业衰 落区；北靠南塘河，南临奉化江，拥有奉化 江的一线江景，地块呈现狭长形，滨水景观 面大。n 宁波市政府期望将鄞奉片区打造成一个富于表现力 和体现区域价值的标签“宁波湾”；一个以宁 波支柱产业为核心，最具积聚力的主题商务集聚 区宁波高新经贸港；和一条代言宁波历史、现 代和未来的“宁波走廊”；66鄞奉片区改造采用政府主导，宁波市城投和海曙区政府组成的海城公司鄞奉片区改造采用政府主导，宁波市城投和海曙区政府组成的海城公司主持实施的开发模式主持实施的开发模式宁波市政府海城公司拆赔谈判拆迁土地出让签订协议鄞奉片区改造工作领导小组基础设施街道办事处海曙区政府相互配合市国土、规划海曙区政
41、府51%宁波市城投49%宁波市城投资金67研究内容研究内容城中村改造关键要点安置补偿方案设计操作方式备选安置补偿方案68若利益驱动村民居住公寓或说服海航地块异地安置，则有两个补偿方案若利益驱动村民居住公寓或说服海航地块异地安置，则有两个补偿方案村民利益补偿方案四股份公司利益补偿内容补偿方案五v村民房屋现金补偿v大面积公寓居住v别墅一层做商铺可出租v股份分红v养老保险v工作培训v村民房屋现金补偿v有天有地别墅居住v180公寓可出租v丰厚的股份分红v养老保险v工作培训v现有物业按138号文货币补偿v公寓还建（300）v赠送村民每户90 公寓（可作出租用）v无偿提供给股份公司15亩集体经济用地（村民
42、可参股）v现有物业按138号文货币补偿v海航地块村民自住房宅基地（120）v赠送村民每户180 公寓（可作出租用）v无偿提供给股份公司50亩集体经济用地（村民可参股）v可将村民出租公寓联合经营v可将15亩用地入股，参与开发建设，获得集体物业v提供工作机会v可将村民出租公寓联合经营v可将50亩用地入股，参与开发建设，获得集体物业v提供工作机会69公寓安置只有在二级开发时，财务才可公寓安置只有在二级开发时，财务才可行性行性补偿方案补偿方案补偿方案四补偿方案四现金补偿+300公寓+90出租公寓+1万集体用地出让模式出让模式净地出让捆绑出让容积率容积率 R=2.5R=3 判断标准判断标准 NPV0NP
43、V0 IRR 12%IRR 12%-1.46亿元 0-0.21亿元 00.84亿元0利润利润-1.5亿元4.2亿元6.4亿元财务可行性财务可行性70但全部村民均要求住联排，对公寓楼非常排斥，该方案实施但全部村民均要求住联排，对公寓楼非常排斥，该方案实施风险较大，可操作性较低风险较大，可操作性较低财务可行n毛地挂牌：IRR0；净现值0;村民所有村民一致要求住联排，在观念上排斥住公寓楼71海航地块异地安置有较高利润海航地块异地安置有较高利润补偿方案补偿方案政策安置补政策安置补偿方案偿方案补偿方案五补偿方案五现金补偿+海航地块120宅基地+180出租公寓+50亩集体用地出让模式出让模式净地出让捆绑出
44、让容积率容积率 R=2.5R=3 判断标准判断标准 NPV0NPV0 IRR 12%IRR 12%2.5亿元01.3亿元02.7亿元0利润利润2.5亿元15亿元19亿元财务可行性财务可行性72但不能满足村民就地安置的基本要求，实施风险较大，可操但不能满足村民就地安置的基本要求，实施风险较大，可操作性较低作性较低财务可行n净地挂牌：盈利2.5亿；n毛地挂牌：IRR0；村民全部村民一致要求就地安置，对月川村民而言，就地安置是其基本要求73村民要求与政策标准集中反映在村民还建房类型村民要求与政策标准集中反映在村民还建房类型村民还建联排别墅村民还建公寓房方案四村民意愿政府意愿可开发土地面积74若能部分
45、别墅还建、部分公寓还建，则形成折衷方案六若能部分别墅还建、部分公寓还建，则形成折衷方案六村民利益补偿方案六股份公司利益补偿内容v村民房屋现金补偿v有天有地别墅或大面积公寓v别墅一层做商铺可出租v股份分红v养老保险v工作培训v现有物业按138号文货币补偿v部分别墅还建（120）+公寓还建（300）v赠送村民每户90 公寓（可作出租用）v无偿提供给股份公司15亩集体经济用地（村民可参股）v可将村民出租公寓联合经营v可将15亩用地入股，参与开发建设，获得集体物业v提供工作机会75在卖地情况下，反向推算可知财务平衡时，还建别墅面积在卖地情况下，反向推算可知财务平衡时，还建别墅面积00，项目不可，项目不
46、可行行测算前提n 补偿村民出租房90/户n 补偿股份公司集体经济 用地15亩n 政府土地开发零收益部分联排别墅部分公寓财务平衡时能提供给村民多少还建土地呢？还建房中联排别墅和公寓的比例如何呢？n 当土地价格为300万元/亩，成本收益平衡 时，反向推算可知 需要提供可出让用地333亩 剩余村民安置地261亩 其中，补偿村民出租房需用地 22亩 返还股份公司集体经济用地 15亩 村民还建房需用地 224亩已知：总还建面积213亩还建联排别墅部分建筑密度50%村民还建联排别墅时的宅基地面积为120/户还建公寓部分建筑容积率为2.0村民还建公寓时的还建建筑面积为300/户计算还建用地面积s别墅 和s公
47、寓S别墅+S公寓=224亩S别墅50%120/户+S公寓2300/户=1200户S别墅=还建联排别墅需用地=122亩S公寓=还建公寓需用地=346亩76捆绑出让整体开发下，反向推算可知，可最多提供村民捆绑出让整体开发下，反向推算可知，可最多提供村民372372亩安置用地，亩安置用地，联排别墅安置联排别墅安置483483户，公寓安置户，公寓安置717717户，具有一定的操作性户，具有一定的操作性测算前提n 补偿村民出租房90/户n 补偿股份公司集体经济用地15亩n 项目整体开发达到行业基准收益率n 当房地产价格为5000元/，项目财务内部收 益率达到行业基准收益率时，反向推可知：需要提供可出让用
48、地222亩 剩余村民安置地372亩 其中，补偿村民出租房需用地 22亩 返还股份公司集体经济用地 15亩 村民还建房需用地 335亩已知：总还建面积335亩还建联排别墅部分建筑密度50%村民还建联排别墅时的宅基地面积为120/户还建公寓部分建筑容积率为2村民还建公寓时的还建建筑面积为300/户计算还建用地面积s别墅 和s公寓S别墅+S公寓=335亩=223445S别墅50%120/户+S公寓2300/户=1200户S别墅=还建联排别墅需用地=174亩S公寓=还建公寓需用地=161亩联排别墅可安置村民483户公寓可安置村民717户在此种安置情况下，项目的投资净利润率为17%77按照备选方案进行安
49、置补偿，拆迁难度大，改造时间长，折衷方按照备选方案进行安置补偿，拆迁难度大，改造时间长，折衷方案相对具有一定的可操作性案相对具有一定的可操作性备选方案备选方案安置补偿内容安置补偿内容改造时间改造时间可操作性可操作性安置补偿方案四安置补偿方案四300公寓90出租房15亩集体用地大多数村民反对，改造时间长可操作性低安置补偿方案五安置补偿方案五120海航地块宅基地180出租房50亩集体用地大多数村民反对，改造时间长可操作性低安置补偿方案六安置补偿方案六居住别墅者：120宅基地居住公寓者：300公寓90出租房15亩集体用地需要制定一定的标准，对村民加以区分具有一定的操作性78案例小结1.城中村改造最大
50、的障碍来源于村民，改造最重要的工作是解决村民的收入来源，满足大部分村民的安置补偿要求，否则改造存在不确定性，风险大。2.股份公司必不可少，能“摆平”村民，给改造降低风险和成本。3.政府通常付出一定的代价，制定专门的优惠政策，成立专门的工作班子。有决心和毅力在相当长的时间内改造城中村。4.安置补偿多方案比较，通过模型测算，选取财务平衡可操作性较大方案。79旧城改造规划案例旧城改造规划案例长沙市雨花区侯家塘城市更新8081现状照片82城市更新效果图838485868788案例小结1.政府通过基建、公共设施、环境投入提升土地价值，集聚人气，进而结合市场化运作，推动城市更新。2.政府收益除资金收益外，
