1、项目介绍宜昌国际生态智慧城项目位于西陵区窑湾乡石板村、夷陵区梅子垭村及郭家村，规划控制区域面积12.6平方公里，预计可出让建设用地面积约7平方公里(约10000亩)，基于产业、居住、配套按照3:5:2的比例进行土地利用分配。项目容积率l项目占地面积12.6平方公里，预计可建设用地约7平方公里。l预计总开发建筑面积约1050万平米（总体容积率为0.7左右）l其中产业区面积约150万平米（区内容积率0.75左右）l住宅区面积约600万平米（区内容积率为2左右）l配套商业区面积约180万平米（包括约120万平米公寓，区内容积率2左右）l其它配套区面积约120万平米投资开发计划 项目总投资计划约400
2、亿元，预计第一年投资20亿元以上，完成区内土地摘牌（4000亩）、主干道建设，基本绿化及基础设施建设，同时完成5万平米以上产业楼建设，无住宅建设。预计第二年投资30亿元，包括土地摘牌（4000亩），同时在产业区、住宅区、配套及商业区同时建设，仍以产业区及基础设施配套建设为主。第三至五年，产业区、住宅区、配套及商业区同步建设，预计投资分别为50亿元、100亿元、200亿元。土地交付方式 政府在完成拆迁收储后按招拍挂程序向项目投资方交付可出让建设用地，项目投资方以平均每亩35万元（其中百分之七十的商业及住宅用地以不超过50万/亩的价格挂牌，百分之三十的产业用地即付即返）的价格获得可出让的建设用地(
3、土地平均市场价格200万元以上），所有支付的土地价款定向用于国际生态智慧城的土地收储。根据双方协议，政府在2至3年内对项目投资方代建的道路、绿化、广场等基础设施及部分公建设施进行回购。政府回购金额以企业缴纳土地出让总金额为限（预计为28亿元)，且不高于项目公建、基建部分实际发生额，政府另外按年12.5%的利率负担整个回购部分的资金成本。发展目标 总体建设目标：用5至8年的时间将宜昌生态智慧产业新城打造成为一座集信息服务外包、产业研发、科技服务、休闲旅游、生活居住为一体的现代化服务产业新城。努力把宜昌生态智慧产业新城建成高薪技术研发基地，高端人才高端产业的集聚区，创新创意产业聚集区、生态智能技术
4、试验区和绿色生活示范区，成为产城共建，产城共荣的样板区。项目全面完成后，进驻企业将超过800家，信息技术及服务外包年产值超过750亿元，年税收超过30亿元，聚集信息技术及服务外包产业人才超过15万人，为宜昌带来不少于45万个新增就业机会，带动1000亿元以上的GDP增长。案例总结l 本项目需要形成集产业、研发、教育培训、生活、文化休闲等功能于一体的综合性生态智慧城。l 大学或科研机构的支撑是所有科技园区很重要的外部推动力量。这样易于科技人才聚集，研发力量较为雄厚，依托智力密集区可降低科技园区发展的难度。l 项目近期发展外部支撑力量相对较弱，需强化自身活力，增强吸引力。l 地形的限制有不利的因素
5、，但与地形有机结合的用地和建筑布局可以体现生态智慧城的整体特色，创造独特的区域景观。l 森林公园及梅子娅水库的自然景观得天独厚，在规划建设过程中充分加以利用，创造优美宜人的办公和居住环境。l 园区规划建设必须突出生态特点。l 未来的交通条件较为复杂，为减少交通压力，应构建通畅便捷的绿色交通体系，提现公共交通优先的发展理念。l 通过上述措施，最终形成设施完善、环境优美、特色突出的现在服务产业办公区和城市新区。专项规划宜昌市房地产市场分析 2014年2-12月宜昌住宅成交16702套，成交面积为1807271平方米，成交金额889773.15万元，成交均价4923.30元/平方米。2014年自4月
6、8月期间，宜昌住宅网签成交均价就一直维持在5000元/平方米以上，据数据显示，从9月份开始，宜昌住宅网签成交均价才回落至4863.99元/平方米，并在四季度继续稳定在5000元/平方米以下。2014年2-12月，共计成交16702套，各区住宅类房源成交套数排名从高到低依次是：伍家区6680套，占全市40%；夷陵区4279套，占全市26%；西陵区2045套，占全市12%；点军区1490套，占全市9%；开发区1278套，占全市7.7%；猇亭区930套.占全市5.6%。商品房销售价格分析商品房销售价格分析 据统计，宜昌楼市2014年2-12月宜昌市区住宅类房源共成交16702套，成交面积为18072
7、71.07平方米，成交均价为4923.3元/平方米，根据宜昌房产交易网的相关数据，2014年1月12月共成交19117套。根据宜昌房产交易网上的数据显示，截止2014年12月31日，宜昌8个区域内的住宅存量总计26461套，总存量面积2851818.08平方米，其中，存量最多的是伍家区，目前也是宜昌新盘最多的区域，其次是夷陵区，点军区房地产市场在2014年获得了长足性的发展，区域内的成交量和存量房也与西陵区不相上下。板块分析：1、中心区板块产品供应主要以高层商住楼为主，商业在项目的规划中占据重要的地位，各项目都规划了数量不等的商业面积；2、尽管现阶段宜昌的住房需求仍以自住需求为主，但中心区板块
8、户型面积有逐渐变小的趋势，这是和地产市场的走势相吻合的，尤其是现代城市广场投资型小户型产品的热销，填补了市场小户型投资型产品的空白；3、鉴于中心城区独有的地段和配套资源优势，中心区板块的房价是宜昌房地产市场最高的板块之一；在售项目房价均突破6000元/。分期计划项目实施分期安排与进度计划项目测算投资估算u 土地费用 56147.50万元56.15亿 7486380/666.67万元=11229.51*50万元/亩=561475.50万元u 建安费用 2460000万元=246亿u 产业区用房 150万*3200元/=480000万元u 住宅 600万*2000元/=1200000万元u 公建
9、120万*2600元/=312000万元u 商业、公寓 180万*2600元/=468000万元 u 基础设施费用 690000万元（含绿化）=69亿u 产业区用房 150万*1000元/=150000万元u 住宅 600万*600元/=360000万元u 公建 120万*600元/=72000万元u 商业、公寓 180万*600元/=108000万元u 市政道路 152478万元=15.25亿 1524780*1000元/=152478万元u 绿化隔离带 9968.7万元1亿 332290*300元/=9968.7万元u 设计费用 63000万元=6.3亿 1050万*60元/=63000万
10、元u 前期工程费用 10500万元=1.05亿 1050万*10元/=10500万元u 勘查费用 24600万元=2.46亿 2460000万元*1%=24600万元u 监理费用 31500万元=3.15亿 （690000万元+2460000万元）*1%=31500万元u 管理费用 157500=15.75亿 （690000万元+2460000万元）*5%=157500万元u 营销费用 220500万元=22.05亿 （690000万元+2460000万元）*7%=220500万元u 不可预见费用 157500万元=15.75亿 （690000万元+246000万元）*5%=157500万元u
11、合计：453.91亿元投资回收一、公建部分：56.15亿元二、商业：240亿元 60万4万元/=240亿元三、住宅（各种业态均价7000元/）：420亿元 600万7000元/=420亿元四、公寓：72亿元 120万6000元/=72亿元五、产业用房：150亿元 150万10000元/=150亿元合计：938.15亿元 一+二+三+四+五=938.15亿元分析 本项目是一个打造新兴外包产业的房地产配套项目，具有相当的盈利能力，但是其投资商须能引进外包服务型产业，具备一定的垄断性，我司可作为投资商的合作伙伴先介入产业园区建设及基础配套设施建设，在做好服务工作的同时，争取以合作方式低成本介入商业区、住宅区的开发。
