1、泰川 欧洲城整合推广及招商策略方案根据合同约定，本次报告重点解决项目的发展发展战略战略及整体定位整体定位，并在开发策略开发策略、经济测算经济测算等方面进行延展。本次报告解决的核心问题本次报告解决的核心问题我们的策略导向项目市场定位项目市场定位地块解析地块解析项目营销策略项目营销策略租金建议及收益分析租金建议及收益分析竞品对比竞品对比市场扫描市场扫描项目发展战略项目发展战略地块解析地块解析基本概况占地面积占地面积：99.4亩，约6.6万。土地价格土地价格：1200万元，利息支出400万元，拆迁及补偿费用另计。容容 积积 率率：1.3-1.5，商住办公一类用地。基本指标基本指标占地面积：约5970
2、平方米总建筑面积：6万平方米项目规划：地上37层、地下3层，总高约150米。可售体量可售体量项目位于钱江新城世纪公园内，西至丹桂路，北至新塘河、富春路，南至世纪公园。区块位置区块位置开发背景城建房地产开发有限公司城建房地产开发有限公司汉嘉设计机构汉嘉设计机构背景连云港最有实力的开发商，主要在市区开发，品牌影响力强韩资企业，业务局限于东海县城，资金实力较弱，缺乏成功开发较大规模商业项目的经验合作方式如项目可行，成立一家新公司运作，以现金占40%股份，制定具体规划方案参与开发前期取地及支付利息共1600万元，以此出资占60%股份，负责拆迁具体工作开发设想地块建大型购物中心难以实现收益有点档次的“餐
3、饮一条街”，仿南京、欧式，文化用品市场信心疑惑欲借助政府的力量推动拆迁南茂对做商业很有信心，但拆迁能否顺利进行存在担心地块为东海县南茂房地产开发公司所有，现邀万润合作。万润强调项目的，如可行，拟以现金入股，主导项目开发。钱江新城 建设背景钱江新城 钱江新城位于杭州市区的东南部钱塘江北岸，所辖范围为：东临钱塘江，南靠复兴地区，西依秋涛路，北至钱塘江二桥、艮山西路，占地面积约15平方公里。区位图区位图效果图效果图 在世纪之交，为加快杭州城市现代化建设，适应“构筑大都市、建设新天堂”的需要，杭州市委市政府提出了杭州城市“城市东扩，旅游西进，沿江开发、跨江发展”的战略步骤，即将长期以来形成的围绕西湖建
4、设发展的“西湖时代西湖时代”转变为以钱塘江为依托，跨江、沿江发展的“钱钱塘江时代塘江时代”，在钱塘江北岸的城市地理中心位置建设杭州市城市新中心，这就是：钱江新城。商务区域分布特征城站区区域概况：因位置靠近火车站及四季青服装市场，汇集了诸多内、外贸企业及产品零售、批发企业，中小企业比例较高；区域商务氛围不浓，入住率相对较低；写字楼品质相对较差，同时售价租金成本较低；入驻企业特征：该区域行业以贸易货运、生产制造及咨询服务行业为主。相对低位的租金吸引了众多成长型企业，但需求面积较小，依托便捷的铁路交通，货运企业入驻比例较高。庆春区区域概况：金融、保险、证券企业汇聚，国内外金融机构在该区域的比例较高，
5、有金融商务区之称。入驻企业特征：庆春区域行业以金融保险证券及贸易货运行业为主。金融行业密集，银行机构入驻比例较高，以及与金融相关的咨询类企业对本区域相对偏好。黄龙商务区区域概况：黄龙商务区起步相对较晚，上世纪九十年代末，世贸中心一期的交付标志着黄龙商务圈的开始，经过十年运营，黄龙区已聚集了近10幢风格鲜明的高品质写字楼。入驻企业特征：黄龙区域行业以房产建筑、咨询服务企业所占比例最高。知名外企较为集中，HP、Philip、Johnson等世界500强大多聚集于 此。房地产集团公司如绿城、耀江、万科南都等入驻较多。文教区区域概况：该区域为杭州各高校及城西大型居住社区集聚区，生活、文化氛围浓郁，配套
6、设施也比较完善；写字楼分布主要集中于文三路沿线，目前该区域发展趋势逐步向西和北部延伸，区域范围逐步扩大。入驻企业特征：文教区域行业以IT、电子科技行业为主。政府对入驻IT信息产业税收政策提供优惠，行业群聚现象明显。科技研发类企业为主，如 阿里巴巴。武林商务区区域概况：该区域地处市中心区域、繁华程度高、商业、公用设施配套齐全，省府大楼、市府大楼及各种行政机构汇集，金融机构和公共设施分布较广。入驻企业特征：武林区域行业以金融证券、贸易货运及大型集团公司为主，国有大型企业及航空公司入驻较多。钱江新城和滨江区域区域概况：滨江商务区为杭州发展阶段商务区，商务氛围及商业配套均相对薄弱。高新园区写字楼已基本
7、交付运营，区政府周边写字楼供应集中在2007年以后。入驻企业特征：滨江区域行业以生物制药、电子科技、动漫企业为主。除高新产业外，其他行业入驻比例较低，多数为企业研发部门入驻。杭州写字楼市场供应分析供应区域特征供应区域特征19202118221234657891011121716151413市民中心会议中心大剧院会展中心中央公园森林公园居 民 区钱江新城区域写字楼分布图1.杭州力达2.杭州电信大楼3.国际时代广场4.大有实业5.圣奥中央大厦6.滨江房产7.华城国际8.亚包大厦9.钱江商务广场10.尊宝大厦11.东杭大厦12.荣安大厦113.财富金融中心14.迪凯金座15.浙江移动16.浙江华科1
8、7.光彩金融中心18.新运投资19.宏成国际大厦20.迪凯大酒店21.迪凯国际中心22.钱塘南鲸在建未建2345678910111213221415161718192021钱江新城区域写字楼体量分析写字楼数量写字楼数量总建筑面积总建筑面积写字楼数量写字楼数量总建筑面积总建筑面积26个。450万平方米。项目位于钱江新城世纪公园内，西至丹桂路，项目位于钱江新城世纪公园内，西至丹桂路，日出钱塘大厦尊宝大厦钱江国际时代广场迪凯国际中心迪尚 投资大厦光彩国际商务楼尊宝大厦钱江时代广场项目发展战略 SWOT SWOT分析分析 SWOT SWOT解析解析 制定发展战略制定发展战略优势优势 StrengthS
9、trength城市中心区域，区域成熟；交通较为便利；医院、学校、市场等生活配套设施极其完善，且至少10年内不会发生改变。机会机会 OpportunityOpportunity威胁威胁 ThreatenThreaten宏观经济运行稳定，市场处于快速上升阶段，销售量和价格同步上升。市场项目以地段、价格为主要竞争力。住宅供应量正在加大，竞争渐趋激烈；新区尤其是人民广场周边供应量增加较快。劣势劣势 WeakWeak集贸市场形象较差；回迁房存在，影响产品整体品质；不在城市未来发展主方向上。SWOT分析项目发展战略 SWOT SWOT分析分析 SWOT SWOT解析解析 制定发展战略制定发展战略优势优势
10、StrengthStrength利用中心区域价值，有效整合周边资源，提升项目的竞争力与销售速度；演绎全新的现代生活理念，营造未来生活的场景，引领东海高端消费者居住风潮。城市中心区域，区域成熟；交通较为便利；医院、学校、市场等生活配套设施极其完善，且至少10年内不会发生改变。迎合市场，强调都市的、现代的、便捷的生活中心;通过借势推广，凸现项目形象，提升项目核心竞争力。机会机会 OpportunityOpportunity威胁威胁 ThreatenThreaten宏观经济运行稳定，市场处于快速上升阶段，销售量和价格同步上升。市场项目以地段、价格为主要竞争力。住宅供应量正在加大，竞争渐趋激烈；新区尤
11、其是人民广场周边供应量增加较快。劣势劣势 WeakWeak强化项目区域价值，消除消费者的心理障碍；搭顺风车，借东海整体房地产供需市场旺盛，实现快速销售和资金的快速回笼。集贸市场形象较差；回迁房存在，影响产品整体品质；不在城市未来发展主方向上。产品创新，差异化竞争；以区域扩大客户层面，以产品细分市场客户。SWOT解析项目发展战略 SWOT SWOT分析分析 SWOT SWOT解析解析 制定发展战略制定发展战略我们的策略导向项目市场定位项目市场定位地块解析地块解析项目营销策略项目营销策略租金建议及收益分析租金建议及收益分析竞品对比竞品对比市场扫描市场扫描项目发展战略项目发展战略项目营销策略项目营销策略营销总攻略形象表达展示推广售楼处印刷品工程展示现场包装营销总精神媒体活动内部外场海报招商手册看板远/条幅灯字中/针对安联近/展板导示服务营销总攻略我们的策略导向项目市场定位项目市场定位地块解析地块解析项目营销策略项目营销策略租金建议及收益分析租金建议及收益分析竞品对比竞品对比市场扫描市场扫描项目发展战略项目发展战略租金建议及收益分析租金建议及收益分析美联物业2008年7月
