1、物业管理服务物业管理服务整体方案整体方案东莞星玺物业概况东莞星玺物业概况 东莞星玺广场，整体占地面积为32200，建筑面积87000，商场整体三层。商场主要设施有正门200以上的音乐喷水池，首层独立停车场车位高达700泊，变压器1250KVA4台、2000KVA2台，高压配电房2个，低压配电房2个；主要设备包括有垂直观光电梯3部，货梯4部，自动扶梯22部；中央空调机房2处主机 7台；内部配置监控系统；消防水泵系统；消防控制中心等。营业时间：10：00-22：00 10：00-22：30（周末及国家法定节假日）餐饮商铺按另行制订营业时间东莞星玺项目概况东莞星玺拟定架构与人员配置物业管理服务中心组
2、织职能分工图经营秩序维护消防安全管理交通车辆管理紧急事件处理安全督察给排水系统管理电梯管理基础设备管理空调系统管理工程遗留跟进供配电系统监督策划推广配合零星维修物业管理服务中心安全管理客服服务工程维修商铺交接装修审批及监督标识管理病媒生物防治清洁维护绿化管理物业管理服务中心安全管理部工程维修部客户服务部培训教官/消防专员安管领班安管员/车管员安管经理保洁/绿化客服主任/助理客服经理工程经理工程技工工程师注明：培训教官必须持有安全主任资格证书。物业管理服务中心人员架构图东莞星玺物业人员配置一览表东莞星玺物业人员配置一览表部门部门职位职位人数人数说说 明明备注备注服务中心物业总监1全面负责星玺物业
3、管理服务工作，保障商场整体正常运作；行政主任1负责内部指导性文件编写，往来文件管理，与甲方对接人事专员1负责人员招聘、薪酬社保、人事资料管理、员工培训行政助理1负责考勤排班管理，各类资料存档，文具管理工程维修部工程经理1负责星玺主体设施安全/设备运行保养/零星维修工作工程师3负责星玺各类工程问题解决现场技术指导【强电工程师1/弱电工程师1/暖通工程师1】工程技工18实行三班工作制，每班8小时，每周休息1天；早班：6人 配电房1中央空调1技工4中班：同上晚班：3人 配电房1维修机动2 顶休：3人保修项目施工单位负责仓 管1每周休息1天；负责工程物资保管发放，并做好工程设施设备台帐 安全管理部安管
4、经理1负责星玺安全/消防/车场管理全面工作；培训教官消防专员2负责星玺安全管理部门培训考核、消防安全管理与日常岗位督导安管领班3实行三班工作制，每班12小时，每周休息1天；早班：30人 【领班1门岗12监控2巡逻6机动4人】（含顶休5人）晚班：20人【领班1门岗8监控2巡逻3机动2】（含顶休4人）安管员47车管员9实行两班12小时工作制，白班4人，夜班3人，顶休2人客户服务部客服经理1负责星玺客服全面工作，处理各类有效投诉及商户回访客服主任1负责各类关系协调，现场处理与跟进重要事务客服助理11负责电话接听，对反映问题分类协调相关部门处理；负责商铺交接、装修办理、区域巡视，对商户问题现场跟进早班
5、：5人 中班：4人 顶休：2人保洁绿化 实行专业外判负责合合 计计/102102东莞星玺物业管理服务费用测算物业人员成本测算表物业人员成本测算表部门部门职位职位人数人数工资标准工资标准社保社保福福 利利合计合计服务中心物业总监112000.00600.003000.0015600.00行政主任15000.00600.001500.007100.00人事专员14000.00600.001000.005600.00行政助理13500.00600.00500.004600.00工程维修部工程经理18000.00600.002000.0010600.00工程师36000.00600.001500.00
6、24300.00工程技工183000.00600.00500.0073800.00仓 管12500.00600.00500.003600.00安全管理部安管经理16000.00600.002000.008600.00培训教官/消防专员25000.00600.001500.0014200.00安管领班34000.00600.001000.0016800.00安管员473000.00600.00500.00192700.00车管员92500.00600.00500.0043200.00客户服务部客服经理16000.00600.002000.008600.00客服主任15000.00600.0015
7、00.007100.00客服助理113500.00600.00500.0050600.00合合 计计102102476200.00476200.00备注备注福利主要包括：双薪、交通、餐补、通讯费、节假日加班。福利主要包括：双薪、交通、餐补、通讯费、节假日加班。注明：前期介入人员根据双方协商配置。注明：前期介入人员根据双方协商配置。公共维护保养费用测算公共维护保养费用测算1.1.公共照明系统及低值易耗品费用公共照明系统及低值易耗品费用灯具个数运行运行天数 维修个数 维修单价 配件费用小计(个)时数(时/天)(天/月)(个/月)(元/件)(个/月)(元/月)商场内部2000060010101200
8、0广场立面1000030010106000水景喷泉30092030450总费用总费用估计1845018450备注：维修数量按照3%计算；维修单价与配件为估计数。2.2.变电站设备年检及维护检修费变电站设备年检及维护检修费功率需要系数小计备注KW高压系统维护及年检费9000KVA0.83750外委估算低压配电系统检修费9000KAV0.81500后备发电机养护费1200KW0.8400总费用总费用56505650备注：1.高压系统维护及年检费=高压开关柜+机电保护+电缆+变压器=5元/KVA.年；2.低压配电柜及配电箱供电线路检修费以2元/KVA.年；3.后备发电机维护费用以4元/KVA.年。3
9、.3.电梯维护费电梯维护费台数层站年检费维护费 (元/月/台)小 计(元/月/台)电梯33层400+1001500货梯43层400+1002000扶梯22400+10011000总费用总费用1450014500备注：电梯年检费按照1200元/台.年计；月度维护保养费400元/台.月。4.4.给排水系统维护费给排水系统维护费水池容量清洗单价清洗次数小 计备 注（m）（元/m）次/年（元/月）消防水池清洗费40061200化粪池、隔油池清洗费3005022500总费用总费用27002700备注：消防水池每年清洗一次，化粪池每年抽二次；5.5.弱电系统维护费弱电系统维护费商业通道车库小 计备注（元/
10、月）（元/月）（元/月）监控系统消防报警系统总费用总费用30003000备注：弱电系统维护费按总投资1200万的3/年估算。6.6.通风通风/空调系统护养费空调系统护养费商场车库小 计备注（元/月）（元/月）（元/月）通风系统维护保养60006000备注：空调系统按照总投资6/年做维修保养费用；总投资1200万7.7.市政系统护养费市政系统护养费小 计备注（元/月）市政设备维护保养500500估算8.8.公共建筑及公共地方维护保养费公共建筑及公共地方维护保养费商 场外围道路水池水景车 库小 计（元/月）维护保养费4892824464总费用总费用2446424464备注：公共建筑及公共地方（土木
11、零星工程）维护费按公共建筑面积0.5元/.月估算。公共面积按照 48928 计公共能源损耗费用测算公共能源损耗费用测算1.1.公共区域照明电费公共区域照明电费公共面积功率照明时数 照明日数电价电费需要系数(KW/)(时/日)(日/月)(元/度)(元/月)一层商场防火区9232.20.021230.50.8545954.200.8二层商场防火区14010.60.021230.50.8569739.160.8三层商场防火区5443.60.021230.50.8527096.060.8水景喷泉用电60730.50.858710.800.8消防车道2593.40.0052430.50.856454.4
12、50.8巴士车站7.61230.50.851891.490.8车 库9.22430.50.854579.390.8一层商场公共区3719.90.031230.50.8518666.000.8二层商场公共区4675.30.031230.50.8518666.000.8三层商场公共区2345.80.031230.50.8518666.000.8消防控制中心202430.50.859955.200.8变电房1202430.50.859955.200.8变电房1202430.50.859955.200.8总费用总费用250289.16250289.16注：水景喷泉开放时间 周一至周五 18：0022：
13、00 周六周日及法定节假日 12：0022：00 按7h/天计 电费按当时、当地供电局公告价格为准2.2.电梯电费电梯电费台数电梯功率工作时数工作日数电价电费需要系数(KW)(时/日/台)(日/月/台)(元/度)(元/月)1号变电房电梯7751230.50.8518666.000.82号变电房电梯301230.50.857466.400.81号变电房扶梯222101230.50.8552264.800.8总费用总费用78397.2078397.20注：电费按当时、当地供电局公告价格为准3.3.空调通风系统电费空调通风系统电费风机总功率运行系数运作时数运作日数电价电费需要系数(KW)(时/日)(
14、日/月)(元/度)(元/月)巴士车站22.90.751230.50.854274.510.8巴士车站商业22.90.751230.50.854274.510.8车 库27.70.751230.50.855170.480.8车库商业27.70.751230.50.855170.480.8一层商场公共区74.40.751230.50.8513887.500.8二层商场公共区93.50.751230.50.8517452.710.8三层商场公共区46.90.751230.50.858754.350.81层走道/商铺空调285.10.751230.50.8553216.770.82层走道/商铺空调48
15、1.40.751230.50.8589858.120.83层走道/商铺空调236.70.751230.50.8544182.420.8中央空调机房4859.50.751030.50.85755895.230.8总费用总费用1002137.101002137.10注：空调开放时间为每年4月1日至1月1日，运行系数暂定（12-3）/12=0.75 电费按当时、当地供电局公告价格为准4.4.柴油发电机燃料费柴油发电机燃料费 发电机功率耗油量比重运行时数油价燃料费备注(KW)(升/时.KW)(KG/升)(时/月)(元/吨)(元)发电机2*600总费用总费用20002000试运行用油5.5.公共水费公共
16、水费 公共面积 日用水量 月用水量水价水费备注M2(M3/日)(M3/月)(元/M3)(元/月)商场公共区域489289.78298.293.51044.015商场洗手间8024403.58540水景喷泉2003.5700园林绿化1303.5105总费用总费用10389.0210389.02注：商场公共按照1M3/10000M2计，每日2次拖洗；商场洗手间用水按照平均20000人次计，用水量0.004M3/人次；水景每月两次清洗水池并换水，水景储水量100M3；园林绿化用水按照1M3/日计；水费按当时、当地自来水公司公告价格为准东莞星玺广场费用测算总表东莞星玺广场费用测算总表【单位：元单位：元
17、/月月】序号序号科科 目目金额金额备备 注注A维护保养费维护保养费1公共照明及易耗品費用18450.00前两年经营期间不发生费用，由施工单位质保2变电站设备年检及维修费5650.00前两年经营期间不发生费用，由施工单位质保3电梯维护费14500.00前两年经营期间不发生费用，由施工单位质保4给排水系统维护费2700.00前两年经营期间不发生费用，由施工单位质保5弱电系统维护费3000.00前两年经营期间不发生费用，由施工单位质保6通风系统维护费6000.00前两年经营期间不发生费用，由施工单位质保7市政系统护养费500.00前两年经营期间不发生费用，由施工单位质保8公共建筑及地方维保费2446
18、4.00前两年经营期间不发生费用，由施工单位质保总计总计0.000.00B公共能源费 1公共区域照明电费250289.162电梯电费78397.203空调通风系统电费1002137.104发电机燃料费用2000.005公共水费10389.02总计总计1343212.471343212.47C清洁消杀费清洁消杀费1公共区域清洁94500.00主管1人2500，领班3人6000；保洁员50人（含顶休）；平均工资1720元/人石材保养60000.00主要通道石材抛光打蜡；按照10000/月计；6元/日常消耗品5000.00芳香剂、清洁剂、洁厕剂、消毒剂、不锈钢油等；月度购置5000元计2消杀费100
19、00.00按照0.15元/M2计总计总计169500.00169500.00D绿化养护费绿化养护费1绿化养护费15000.00商场内绿化租赁按照15000元/月，三楼养护5000/月总计总计15000.0015000.00E工资及福利工资及福利1基本工资2年终双薪3社会保险4住房公积金5餐费补贴6加班费总计总计476200.00476200.00F F行政办公费行政办公费F差旅交通费2000.00广州东莞往返2业务通讯费2000.00办公电话含网络费3日常办公用品/低耗品3000.00笔、墨、纸张使用；打印机租赁等4员工饮水费及办公水电费6000.00按照3桶/人.月计5员工宿舍租金及水电费4
20、2000.00安管宿舍6套，工程人员3套，管理人员5套，租金平均标准3000元/套（含水电）6制服折旧4250.00夏装350元/2套.人；冬装650元/2套.人；按24个月折旧7书报订阅及办公印刷费2000.00印刷品主要包括值班记录、工作日志等8招聘及培训费3000.00按照10%的人员流失率计，每月辞职招聘人员10人9员工年度体检费1275.00按150元/年.人计11治安联防公关费5000.00按照60000元/年估(春节、端午、重阳、元旦)12财务审计费500.00按6000元/年计总计总计71025.0071025.00G保险费保险费1公众责任险15000.00保额1.2亿元/年；
21、费率0.15%2停车场责任险3500.0060元/年.泊计算（700泊）总计总计18500.0018500.00H固定资产折旧费固定资产折旧费1固定资产折旧费12500.00一次性投入30万（含场地装修费）【清单后补】；24个月折旧 总计总计12500.0012500.00I上述上述A至至H项项总计总计2105937.472105937.47J不可预见费用（预提）不可预见费用（预提）1不可预见费用10529.69按照行业最低标准5按月计提总计总计10529.6910529.69KI+JI+J总计总计2116467.162116467.16L管理者酬金管理者酬金1管理者酬金211646.72按照
22、物业行业标准10%按月计提总计总计211646.72211646.72M法定税费法定税费 1法定税收136660.28按照1/（1-5.63%）*5.63%*（K+L）总计总计136660.28136660.28N预计管理支出总额预计管理支出总额1预计管理支出总额支出总计支出总计2464774.162464774.16K+L+M 五、物业管理服务费用的测算五、物业管理服务费用的测算科目科目数量单位数量单位测算标准测算标准收入总额收入总额备注备注（元（元/月月.）商 铺8500025.002125000.00合同约定费率，收费率100%车场收入700256200.00停车收费5元/h；4h/日，停放率60%其他收入20000.00电信、移动、联通业务分成收入总计收入总计2401200.00商商 铺铺850008500025.7525.752188574.162188574.16按实际支出确定物业管理费单价结结 余余-63574.16-63574.16如按25元/.月收取实际亏损华信行商业经营管理有限公司华信行商业经营管理有限公司 谨谨 呈呈
