1、昌南新城项目策划方案 中管网房地产频道第一部分昌南项目营销策略第一部分昌南项目营销策略 中管网房地产频道市场调研分析市场调研分析 昌南发展备受政府关注，是未来南昌市副中心发展重地。南昌房地产市场日趋红火，板块市场格局已经形成，市场重心逐步南移，昌南市场土地储备丰富，是目前南昌房地产市场主导之一，大盘运动已然兴盛。伴随着南昌花园城市建设的不断深入，南昌市房地产市场发展随之由市中心向周围辐射，昌南板块是近两年来受南昌房地产市场影响最大、变化最快的区域。昌南板块目前一大特色是，楼盘均以两房两厅（80平方米100平方米）、三房两厅（110平方米140平方米）为主，小户型、小面积、低单价使房屋的总价相对
2、较低，因为在昌南购买商品房的顾客群体多为南昌市的中档收入者及刚刚参加工作的年轻人，他们对小户型有特别的青睐，可以承受起首付款和按揭带来的压力，精明的开发商也注意到了这点，增加了对小户型的开发。 中管网房地产频道综合评价综合评价昌南作为一个最具潜力的板块，其优势主要表现在以下几个方面：地理位置的优势地理位置的优势：昌南与南昌有着最大的亲和力，南昌的发展方式如果采取“摊饼式”发展策略，就必须向昌南拓展；如果采取的是“组团式”发展策略，就要把昌南作为南昌的“卫星城”，这样一来昌南有可能成为南昌的一个区，也就是南昌市的一部分。交通优势交通优势：昌南与南昌相距13公里，13公里的距离对一个城市来说不是问
3、题，目前南莲路、南高线都已修好，南莲路的周边环境完善之后，昌南的优势就愈加显现出来。人口优势人口优势：南昌要发展首先是要增加城市人口，南昌市的发展目标是城市人口达到300万，昌南有近100万人口，在昌南购房者中有2030是南昌市人，另一部分的购房者是周边的进贤、新余、宜春等几个地市，他们要进入南昌不可能一步跨入南昌市，可以先进入昌南，人口的增加也会给城城市带来更多的就业机会。价格优势：价格优势：目前昌南的房价普遍不高，升值空间比较大，只要做好了昌南昌板块，房价上升就有可能。南昌市的旧城改造会产生大量的拆迁户，以这些拆迁户的拆迁补偿不可能买得起现在南昌市内的房子，昌南的房价正好适合他们的承受能力
4、，旧城改造会给昌南带来大量的客户。 中管网房地产频道市场建议市场建议在昌南这个充满活力的区域内，只要能突出楼盘与其他楼盘不同的特色，找到市场的空缺,就能够赢得市场，目前该板块正在走多层向小高层、甚至高层方向发展的道路，小高层在不久的未来将是当地的一种市场需求点，而户型应以两房两厅、三房两厅为主，建造小户型、小面积两房两厅（80平方米100平方米）、三房两厅（110平方米140平方米）为主的房屋，这是昌南板块的一种现在和未来的需求方向。建造差异性的产品，在地理位置上选择较为成熟的地段、楼盘最好与当地的学校、市场接近，使楼盘具有天然的配套优势，在品质上严抓质量，以质量取胜，突现产品的高品质，在价格
5、上给予消费者更多的实惠、小区内外配套设施方面力求与别的简单配套区别，建造双语幼儿园、引入名校小区，景观方面可以考虑建造花园式休闲广场等有特色的配套设施，多为顾客着想，根据未来市场的需要方向生产出与之相适应的产品，项目必将在激烈的竞争中获取最终的胜利。 中管网房地产频道 劣势（劣势（W）离市中心较远离市中心较远配套匮乏配套匮乏交通不便交通不便威胁（威胁（T）政策动荡，楼市稳定期可能不会太长政策动荡，楼市稳定期可能不会太长机会点（机会点（O）城南居住区概念已被南昌市民接受城南居住区概念已被南昌市民接受城南板块今年仍是热点城南板块今年仍是热点该区域范围内竞争楼盘少该区域范围内竞争楼盘少市中心房价目前
6、达到最高点市中心房价目前达到最高点大南昌形成后中心区大南昌形成后中心区“中心中心”概念强化概念强化优势（优势（S）有不断上升的升值空间有不断上升的升值空间开发商认知度高开发商认知度高集中高性价比优势特点集中高性价比优势特点 项目项目SWOT分析分析 中管网房地产频道第二部分项目定位及推广策划第二部分项目定位及推广策划 中管网房地产频道 中管网房地产频道目标市场定位目标市场定位 年龄为25-50岁 文化程度较高 有稳定的经济收入项目定位项目定位针对普通大众的精品住宅推广策略推广策略推广策略：走理性路线，迎合30岁左右中产阶级价值观，同时与竞争楼盘很好地区分开来，进而树立项目形象。推广思路：力求把
7、本项目打造成领先科学建筑科学建筑概念的南昌第一楼盘！将精致的高性价精致的高性价思路进行到底！宣传策略及渠道宣传策略及渠道宣传目标：1.吸引目标消费群关注本项目；2。建立良好的品牌形象，扩大市场知名度，进一部提升其美誉度。3。为完成预期销售量做铺垫。主要媒体：江南都市报、南昌晚报、各类户外媒体公交车体广告次要媒体：信息日报、都市消费报江西房地产门户网站其他房地产媒体媒体广告计划媒体广告计划略 中管网房地产频道 中管网房地产频道第三部分项目定价报告第三部分项目定价报告 中管网房地产频道一、销售价格测算一、销售价格测算1、市场比较法定价过程、市场比较法定价过程 序号项目名称建筑规模建筑面积（平方米）
8、目前均价（元/平方米）销售率（%）开盘日期A贵都国际华城多层、别墅36万18004003/B星港小镇小高层、多层12万17908504/C毕加索花园多层花园洋房、宽景HOUSE、小高层电梯洋房8.6万23008506/11D大湖之都三期多层8.6万25008706/10E康城多层、小高层50万多层26009206/4小高层29001506/11F梦里水乡山花庭多层40万23008506/ 中管网房地产频道注：在以下列表中楼盘名称均以字母代替注：在以下列表中楼盘名称均以字母代替A：贵都国际华城、：贵都国际华城、B：星港小镇、：星港小镇、C：毕加索花园、：毕加索花园、D：大湖之都三期、大湖之都三期
9、、E：康城、：康城、F、梦里水乡。、梦里水乡。2005年南昌县商品住宅均价增长年南昌县商品住宅均价增长3.19%，南昌市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平，南昌市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动均变动+0.47%，三部分项目定价报告，三部分项目定价报告项目名称比准价格（元/平方米）销售状况权重（销售率）加权的相对价格（元/平方米）本项目住宅销售价格（元/平方米）A144060864B130070910C2300851955D二期多层2300751725三期多层2680852278E多层2300801840F2300501150合计多层：507%多层：10722多层：2114
10、.表表2：本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表：本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表多层住宅销售价格=10722元/平方米507%=2114元/平方米 中管网房地产频道表表3：本项目住宅价格加权平均价（多层）：本项目住宅价格加权平均价（多层）多层住宅销售价格多层住宅销售价格=3140000000元元1552000平方米平方米=2023.195876元元/平方米平方米故最后采用算术平均故最后采用算术平均值确定本项目多层住值确定本项目多层住宅单价为：宅单价为：2068元元/平方米平方米项目名称比准价格（元/平方米）建筑面积（平方米）共计（元）A14403600005184000
11、00B1300120000156000000C230086000197800000D230086000197800000E23005000001150000000F 中管网房地产频道二、建议销售价格二、建议销售价格 综合考虑了市场对定价的影响后，建议该项目销售单价综合考虑了市场对定价的影响后，建议该项目销售单价为：为：按月平均变动按月平均变动+0.47%，07年年9月份预计多层住宅：月份预计多层住宅：2190元元/平方米平方米 最终建议市场入市价格为：最终建议市场入市价格为：2100元元/平方米平方米 关于以上价格及推售周期测算，建立在过往资料的静态关于以上价格及推售周期测算，建立在过往资料的
12、静态分析基础上，最终还要受推广策略及推广力度（包括案分析基础上，最终还要受推广策略及推广力度（包括案场促销）影响。正常情况下，符合策略的广告投入每增场促销）影响。正常情况下，符合策略的广告投入每增加加10元元/，可带来大约，可带来大约30元元/的价格提升。以的价格提升。以180000计，如能达到计，如能达到2%的投放量，也就是每平方米的投放量，也就是每平方米40元，可元，可有约有约120元元/以上价格提升。当然这种提升不是无限的，以上价格提升。当然这种提升不是无限的，在在3%左右就可能止住。此外，这个相关分析是建立在广左右就可能止住。此外，这个相关分析是建立在广告策略大致正确的前提下的。告策略大致正确的前提下的。
