1、CHAPTER1 市场环境现状市场环境现状商业项目商业项目-汇金中央广场汇金中央广场商业项目商业项目-万亚广场万亚广场结结 论论特点：目前-具代表性的商业项目均以百货 MALL业态组合的商业模式进行销售及招商，统一规划，统一经营，统一管理，集购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施进行全方位服务。问题：1、业态已经饱和，已经有太多的中、大型MALL;2、地段与人气的依赖程度高，运营成本高，加之投资客户越来 越理性化，导致销售与招商抵触；3、持续发展遇到瓶颈；可比性商业项目可比性商业项目明珠大厦地处CBD商务主轴,上乘商气,占据高端商务资源集中地,周边行政经济金融商业配套
2、齐全。但是由于前期筹备过程中对专业市场的研析缺乏准确性，定位为小商品市场，造成了目前招商不理想，难以经营的现状，导致项目形象受损！结结 论论专业市场现状专业市场现状目前专业市场业态趋于饱和，主要以电器、建材、花卉、家居、装饰、副食品及小商品为主，属成熟商业；其它家纺布艺、茶品、烟酒均为沿街单店，分布于大街小巷，分布零散。目前，主要缺乏一个综合的、专业的、目前，主要缺乏一个综合的、专业的、高档次整体规划的、高档次整体规划的、新型的一站式主题市场新型的一站式主题市场产品产品，以及拥有真正意义上的专业市场运营，以及拥有真正意义上的专业市场运营管理。管理。总总 结结 CHAPTER2 变变分散型的经营
3、模式 转变 复合式经营模式为什么？为了可持续发展目前商业地产的发展瓶颈目前商业地产的发展瓶颈u无法取得一线商圈黄金地块u人流、人气不足造成招商受阻u供需失调，定位重合、同类产品竞争激烈u商业地产价值由于过度开发被严重低估u商业运营不成功导致企业形象受损u严重影响整案开发效益商业项目商业项目定位定位难难目前商业地产的概念：“商业广场”、“购物广场”、“购物中心”、“主题购物公园”、“体验商场”、“商业Mall”粗略统计一下，以Mall为核心开发理念的商业地产概念多达60余种。Mall是什么？有多少老百姓真正知道？吴江现在有多少Mall？又有多少Mall能赚钱？开发商？市场定位商业地产市场份额呈现
4、为负增长目前商业地产（Mall 零售百货）正随着日益便捷的交通及周边同类板块激烈的竞争分流原有的市场份额。CHAPTER3 如何变如何变市场发展趋势市场发展趋势 时势造英雄时势造英雄新崛起的商业地产属于专业市场 成功盈利成功盈利的商业地产只有的商业地产只有特色专业市场特色专业市场 喜庆主题的专业市场份额很大喜庆主题的专业市场份额很大根据国家民政局的统计数据，全国2008年因婚礼当日而产生的消费上升到5000亿元。婚庆市场是一个蕴藏着巨大商机的市场，目前已形成了绝对发展趋势，。城市举行婚礼平均费用的各项费用支出比例城市举行婚礼平均费用的各项费用支出比例（不包含新婚房屋装修、家电家具购买等）序号各
5、项支出费用(元)各项占比(%)1婚宴341200.542买首饰120000.193服装60000.104乐队司仪38000.065拍婚纱照30000.056烟酒糖茶30000.047其他20000.038租用车辆17000.03合计626201.00新中国建国以来最大的生育高峰期是20世纪80年代中后期出生的人群，这些人群将于2007至2012年左右进入婚龄，预计婚庆消费额有望在此基础上再翻一番，中国的婚庆产业将迎来一个前所未有的市场高峰期！经经 营营 品品 类类如何做好喜庆主题专业市场如何做好喜庆主题专业市场喜庆主题是新型的特色专业市场，做好这一主题专业市场的经营在具备1.消费力的支撑2.经
6、营产品的竞争优势3.拥有良好的经营管理4.完善服务配套等等经营条件的同时,我们认为还是要着眼与消费者的把握和“专”上，通过精准的市场定位，确保项目的可持续发展。喜庆主题商业地产专业市场份额为倍增长1.因地制宜（本土性、区域性、目的性）可实现资源利用最大化；2.依附喜庆业态市场的刚性需求为主轴带动其他附属业态的成长；3.喜庆消费行为本身就是文化载体，具备强劲的附加价值与延伸收入；CHAPTER4 项目定位项目定位案名建议案名建议喜庆城喜庆城首席婚庆礼品专业市场首席婚庆礼品专业市场项目形象项目形象集喜庆文化博览、喜庆策划与现场组织、喜庆商品展览、喜庆装备出租、喜庆宴会、喜庆服务等经营内容于一体，以
7、大型便捷的一站式服务和延伸服务，经营创意的个性化策划，为广大目标客群提供最具特色的喜庆服务。六六 大大 功功 能能 保保 障障喜庆设备、商品供应功能；喜庆文化展览、休闲、娱乐功能；大型宴会、派对功能；婚（喜）庆活动策划功能；发布、路演、商务服务功能；终身会员制服务功能。购物方便/品种齐全无死角优态划分，创造具有独特品味卖场氛围的创意休闲购物空间，使人感动于空间的每个角落，驻足流连于每个角落。只要是喜庆和值得庆祝的事情都需要喜庆城新人婚礼、新生儿满月酒、百日、生日宴会、乔迁、谢师宴、节日、纪念日活动（圣诞节、情人节、七夕、元旦、结婚周年）、公司庆典、主题PartyParty、促销活动、寿宴目前，
8、喜庆行业缺乏有序的规范化经营管理，喜庆城作为首席婚庆礼品专业市场，必将成为商业地产的新亮点。春秋管子说：食必常饱、然后求美，衣必常暖、然后求丽，居必常安、然后求乐。CHAPTER5 项目分析项目分析优势分析（优势分析（S）：）：填补目前市场空白；劣势分析（劣势分析（W）：）：还没有同类商业市场氛围，商业展示面不够宽；机会分析（机会分析（O）：）：更缺乏这样一个真正成规模，有新意、有专业管理的喜庆主题的专业市场；喜庆文化重视程度高，市场发展空间大，聚客能力会更强；威胁分析（威胁分析（T）：）：产品规划及功能定位为喜庆主题虽然市场机会大，但前期需要教育引导。还没有同类产品市场，对产品自身是个挑战。
9、SWOT 分分 析析成成 功功 案案 例例我们在香港尖莎咀我们在香港尖莎咀百货品牌运作上百货品牌运作上采用采用“统一规划统一规划、统一经营统一经营、统一管理统一管理”的模式的模式，完成了，完成了前期商业策划及规划前期商业策划及规划、媒体宣传、运、媒体宣传、运营管理等一系列商业行为，营管理等一系列商业行为，真正把真正把整个商业整个商业培养起来，使商业得培养起来，使商业得以持续经营。以持续经营。成成 功功 案案 例例江苏连云港三禾江苏连云港三禾尚街尚街首席深圳品牌服饰零售/批发街区我们给这个项目定位为店中店模式的商业即三禾三禾尚街尚街。店中店是国际国内流行的一种业态。店中店经营模式，是把商业街进行整体分割，使所有权、经营权、管理权相互独立、相互统一，共同组合在同一商业街系统下运作。对外形成一个整体，一个形象，一个综合竞争体，从而起到联合舰队的作用，整体抗风险能力大大增强。三禾尚街自开业以来已成为连云港最具特色的商业项目。THANKS
