1、 能够设置环境管理服务机构，能够拟订和实施环境污染防治管理制度，能够拟订和实施环境卫生保洁管理服务制度以及环境绿化、美化管理制度，掌握环境管理服务的原则和方式。(1)环境污染的含义环境污染是指人们在生产、生活活动过程中，由于有害物质进入生态系统的数量超过生态系统本身的自净能力，造成环境质量下降或环境状况恶化，使生态平衡及人们正常的生产、生活条件遭到破坏。(2)环境污染的类型根据我们国家的具体情况，环境污染，主要包括大气污染、水污染、固体废物污染和噪声污染。1.环境污染的含义和类型 大气污染。主要是指向大气排放有害物质造成大气的质量下降和严重恶化。造成大气污染的有害物质主要是燃烧含硫的煤和石油，
2、有色金属冶炼厂及硫酸厂排放的硫氧化物气体S2、煤尘和粉尘、CO、氮氧化物、NO2，还有光化学烟雾等。水污染。主要是指人们在生产、生活的活动过程中，将有毒、有害物质和液体排入水体，使水质下降、利用价值降低或丧失，并对生物和人体造成损坏的现象。这些有毒、有害的物质的来源主要是指从工业废水、生活废水、医疗污水等排入到水体中的酚、氰化物、砷、汞、铅等有毒物质，另外还包括油类及氮、磷等富有营养的盐类等。固体废物污染。主要是指人们在生产、生活活动过程中产生的废弃物、医疗垃圾、生活垃圾等对环境所造成的损坏现象。噪声污染。主要是指排放到环境的噪声超过生态系统的标准或国家、国际标准，对人的工作、学习、生活等正常
3、活动以至人体健康造成妨碍和损坏的环境现象。噪声的表现形式是指尖高、刺耳、杂乱和怪声。诸如，汽车喇叭声、汽笛排气声、材料切割声、机器的轰鸣声、高音喇叭声，以及小贩的叫卖声、收买破烂的吆喝声等。1)生产性的污染。2)生活性的污染。3)噪声污染。2.产生环境污染的原因4)放射性的污染物。1)影响范围广，且不宜控制大气、水体、土壤与人们的生存、生产、生活密切相关，而人们与它们的接触又极为广泛。2)作用时间长大气、水体、土壤的范围非常大，而且有自我调节的能力，但如果受到污染的程度超过了它们自身所能允许的限度，就会造成难治理、难消除的巨大环境污染。.环境污染的特点3)污染物的浓度随时间、空间的变化而变化污
4、染物被排放到大气、水体、土壤以后，各种污染物的浓度是不一样的，而且随着时间、地点、条件的不同而不同，甚至随着空间的高度、位置的不同而不同，危害也是不一样的。(1)物业环境质量管理的含义早在20世纪40年代，人们就开始研究生产型物业的环境质量，包括车间的污染物控制、环境质量调节，以及在什么环境条件和环境质量水平下能保证生产人员身体健康、出勤率高和生产效率高等问题。4.物业环境质量管理的基本原则和内容环境科学是在20世纪60年代末70年代初出现的。(2)对物业环境质量的监控对物业环境质量的监控，就是对物业区域内的环境质量进行监测和控制。区域环境监控。所谓区域环境监控，就是对整个物业区域内的环境质量
5、进行监控，这是全方位的监控，包括大气、水、土壤等环境质量的监控。污染源的监控。所谓污染源的监控，就是对造成环境污染源头的监控，包括工业污染源的监控、交通污染源的监控、城市生活垃圾、生活污水的监控等。污染事故的监控。所谓污染事故的监控，就是对突然发生的一些污染事故的监控，要及时确定污染事故的范围和程度、检查分析污染事故的原因，并提出挽救的措施，避免类似事故的再次发生。(3)对物业环境质量的评价对物业环境的质量的评价，就是按照一定的评价标准和评价方法，对物业区域的环境质量进行评价，包括区域环境质量和发展趋势进行定量的描述、评定和预测。1988年，我国发布了关于城市环境综合整治定量考核的决定，其中提
6、出5个方面，共20项指标。(4)编写物业环境质量报告书编写物业环境质量报告书，就是在对物业区域的环境质量进行检测和评价的基础上，提出对物业环境质量状况的分析以及改善环境质量的措施与对策。1)编写物业环境质量报告书应遵守以下原则：要着眼于“人类-环境”大系统，从地区的整体出发，以生态理论为指导，全面分析经济、社会发展与环境质量的关系，不仅要认真对待“三废”及噪声的问题，还要考虑其他影响环境质量的因素。在对基本数据汇总分析时，要包括自然环境特征与社会环境特征，有较强的针对性，以便为分析环境问题提供具体依据。分析问题要抓住主要矛盾，对主要环境问题的危害，包括经济损失、人身伤害及其产生的原因等，要有确
7、切的分析，不能似是而非，模棱两可。对环境质量的变化及发展趋势，要有科学的预测，并对主要环境问题提出相应对策。2)物业环境质量报告书，特别是初始物业环境质量报告书的内容应包括以下几方面：物业区域的基本情况，特别是介绍有关影响物业环境质量的基本情况。介绍物业区域环境质量调查的结果，特别是通过物业环境质量评价的结果，分析物业区域环境质量的总体评价、主要问题以及造成环境污染的原因。提出改善物业区域环境质量的措施与对策。对物业区域环境质量的变化与趋势做出科学的预测并提出需要解决的问题。5.城市环境污染防治的有关法规及违法责任(1)中华人民共和国环境保护法中华人民共和国环境保护法(以下简称环境保护法)规定
8、：“一切单位和个人都有保护环境的义务，并有权对污染和破坏环境的单位和个人进行检举和控告。(2)中华人民共和国大气污染防治法1)法律要点。大气污染物的超标排放，主要是指粉尘、烟尘污染，其最高允许排放浓度是22mg；SO2污染，最高允许排放浓度是1200mg；铅及其化合物的污染，最高允许排放浓度是09mg；氮氧化物污染，最高允许排放浓度是1700mg。2)违法责任。饮食服务业的经营者未采取有效污染防治措施，致使排放的油烟对附近居民的居住造成污染的，限期改正，并可以处5万元以下罚款。焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、皮革、垃圾以及其他产生有毒、有害烟尘和恶臭气体物质的，要责令停止违法行为，并处5万元以下罚
9、款。在露天焚烧秸秆、落叶等产生烟尘污染物质的，要责令其停止违法行为；情节严重的，可以处200元以下罚款。建筑施工或者从事其他产生扬尘的活动，未采取有效扬尘污染防治措施，致使大气环境受到污染的，限期改正，并处2万元以下罚款：对逾期仍未达到当地环境保护规定要求的，可以责令其停工整顿。向大气排放污染物超过国家和地方规定排放标准的，应限期治理，并可处1万元以上10万元以下罚款。(3)中华人民共和国水污染防治法1)法律要点。对一级保护区，即生活饮用水水源地等要严格禁止排放污水，也禁止在其附近从事旅游、游泳和其他可能污染生活饮用水水体的活动。所有水体不应有非自然原因所导致的下述物质：a凡能沉淀而形成令人厌
10、恶的沉积物。对直接或间接向水体排放污染物的企事业单位要规定具体的排放标准和惩罚标准。2)违法责任。根据中华人民共和国水污染防治法的规定，向水体排放污染物的，应按照排放污染物的种类、数量缴纳排污费；向水体排放污染物超过国家或者地方规定排放标准的，应按照排放污染物的种类、数量加倍缴纳排污费。排污费征收使用管理条例还规定，排污者未按照规定缴纳排污费的，由县级以上地方人民政府环境保护行政主管部门依据职权责令限期缴纳；逾期不缴纳的，处应缴纳排污费数额倍以上3倍以下的罚款，并报经有批准权的人民政府批准，责令停产、停业整顿。排污者以欺骗手段骗取批准减缴、免缴或者缓缴排污费的，由县级以上地方人民政府环境保护行
11、政主管部门依据职权责令限期补缴应当缴纳的排污费，并处所骗取批准减缴、免缴或者缓缴排污费数额1倍以上，3倍以下的罚款。(4)中华人民共和国固体废物环境污染防治法1)法律要点。2)违法责任。建设项目中需要配套建设的固体废物污染环境防治设施未建成或者未经验收合格即投入使用的，责令停止使用，并处10万元以下的罚款。贮存、运输、处置城市生活垃圾违反法律规定的，按照国务院关于环境保护和城市环境卫生的有关规定予以处罚。将危险废物混入非危险废物中贮存、运输的，责令停止违法行为，限期改正，并处5万元以下的罚款。造成固体废物污染环境事故的，处10万元以下的罚款；造成重大损失的，按照直接损失的30计算罚款，但是最高
12、不超过50万元：对负有责任的人员给予行政处分。(5)中华人民共和国噪声污染防治法1)法律要点。中华人民共和国噪声污染防治法（以下简称噪声污染防治法）规定：“本法所称环境噪声，是指在工业生产、建筑施工、交通运输和社会生活中所产生的干扰周围生活环境的声音”。2)违法责任。从家庭室内发出严重干扰周围居民生活的环境噪声的，在物业区域内使用高音广播喇叭的，要给予警告，可以并处罚款。机动车辆不按照规定使用声响装置的，根据不同情节给予警告或者处以罚款。夜间进行产生环境噪声污染的建筑施工作业的，责令改正，可以并处罚款。造成环境噪声污染的单位、部门，责令改正，可以并处罚款。需要说明的是，违反法律规定，要由有关方
13、面进行罚款。6.ISO(1)ISO14000环境管理体系的由来和发展国际标准化组织(International Organization for Standardization，ISO)为了响应国际社会对环境保护和管理工作提供一个通用的、可操作的规定和标准的要求，从1992年联合国环境与发展大会之后，经过几年的努力，终于完成了一系列环境管理体系国际标准的起草工作。ISO 14001环境管理体系规范及使用指南。ISO 14004环境管理体系原则、体系和支持技术通用指南。ISO 14010环境审核指南通用原则。ISO 14011环境审核指南审核程序环境管理体系审核。ISO 14012环境审核指南环
14、境审核员资格要求。ISO 14040环境管理生命周期评估原则和框架。显然，在ISO4000系列标准中，ISO1400是龙头标准，它是制定环境管理体系系列标准的主要依据。(2)ISO 环境管理体系是环境管理发展到预防阶段的必然产物。随着科学技术的进步，公众环境意识的提高，同时迫于末端环境治理成本的提高、市场竞争以及社会相关方面关注等因素带来的压力，使组织逐步意识到要把被动的环境管理转变为积极预防的轨道上来，而且是在自觉自愿基础上的环境行为。这就充分体现了组织环境意识的转变和提高，体现了组织的社会责任，体现了组织正确解决环境与发展的关系，坚持走可持续发展道路的决心。环境管理体系为组织实施清洁生产奠
15、定了基础。环境管理体系的核心是预防污染，实施的方法是全过程的控制，这就为清洁生产提供了管理体系上的保证。环境管理体系的基本管理思想就是预防、控制、监督与监测。预防是环境管理体系的核心。控制是环境管理体系实施的手段。监督与监测是环境管理体系的关键活动。(3)ISO14000环境管理体系的主要内容如前所述，ISO14000环境管理体系的主要内容就是ISO14001环境管理体系的主要内容，它是由五大功能模块，17个管理要素所构成。组织最高管理者的承诺。是否建立和认真实施ISO14001环境管理体系，首先要由组织最高管理者的认真思考，做出决断，并在此基础上做出承诺。承诺遵守本国环境法律、法规及其他要求
16、；承诺对组织污染预防和持续改进；承诺提供相应的人力、财力以及相关的技术资源。要做好环境规划。制定环境规划的基础和依据是企业的环境现状和环境管理现状。重点是影响环境的重要因素。目标是组织为实现其环境方针的宗旨而需在限期内完成的任务。目标要具体，任务要明确，技术上可行，尽可能量化，以便于目标分解，便于监督和评价。汇集相关环境法律、法规、环境标准及其他要求。建立有效的管理体系运行机制，明确职责权限。实施环境规划的关键就是要落实责任人，明确其职责权限以及相应的运行机制。全员培训，提高员工环境意识、环境技能和能力。要有计划、分层次的进行培训。培训的内容包括环境意识的培训、环境管理体系的培训、环境技术和技
17、能的培训。实施全过程控制。加强监督和监测机制。定期进行管理评审。(4)ISO 污染预防是管理体系实施的核心。持续改进是管理体系实施的目的。法律、法规及其他要求是管理体系实施的准绳。组织最高管理者的承诺和重视是管理体系实施的关键。过程控制是管理体系实施的重点。程序化文件体系是管理体系实施的保证。(5)物业管理区域建立ISO 系统导入期。建立组织领导机构，选聘顾问公司，成立专门工作小组，培训审核员，召开员工会议和业主会议，宣告导入ISO14001环境管理体系。先期审查期。在认真研读环境法律、法规及其他要求的基础上，对物业管理区域物业环境的现状和问题进行调查，为制定环境管理规划打下基础。规划设计期。
18、这是建立ISO14001环境管理体系的核心内容。首先，要根据先期审查的结果，确定管辖范围内重大环境因素，并确定工作重点。其次，要进行体系文件的编写，包括环境管理手册、程序文件和支持文件以及表格。系统运行期。在员工培训的基础上，全面推行：ISO14001环境管理体系，按计划和预定的目标进行工作。系统审查期。在所有的工作完成以后，就要对整个体系的运作进行查核。在查核过程中克服不足之处。在查核的基础上就可以要求国际权威机构进行认证。通过认证后，认证机构每半年还要进行复查，以保证环境保护工作不断地进行下去。环境管理早期介入主要是指物业管理企业在正式接管物业之前对建筑物规划设计阶段的介入，并就建筑物及其
19、环境规划设计是否符合国家有关规定，以及物业建成后是否能够满足业主和使用人对物业环境的需求参与决策。物业项目主体建筑一旦建成，它的朝向、布局、质量以及对环境的影响一般都不大容易改变。(1)建筑用地在居住区各项用地中，建筑用地所占的比例应该是最大的。表9-1居民区用地平衡控制指标单位：%.参与物业项目主体建筑的规划设计(2)居住面积密度一般来说，人均居住面积不要过密，根据对一些居民区实例的分析，住宅平均层数为56层的居住区用地平均每人为15m2左右。居住面积密度=居住面积/居住建筑占地面积(3)建筑间距为了保证日照、通风和私密性的要求，住宅与住宅之间要保持一定的距离。(4)建筑材料要使用符合环境保
20、护要求的建筑材料，对含有毒素和放射性的建筑材料要慎用，能不用的不用，非用不可的，要有防范措施。.协助搞好防治环境污染的配套设备以及设施的建设在规划设计中，对防治环境污染的配套设备、设施与主体工程要同时设计、同时施工、同时投入使用。(1)绿地规划设计要满足环境保护的要求绿地是物业环境最主要的组成部分，也是防治环境污染的最主要手段。(2)垃圾处理的设备和设施要满足环境保护的要求垃圾处理的设备和设施，包括垃圾楼、亭、池、箱、桶等是物业区域的卫生设备和设施，但同时也是防治环境污染的设备和设施。(3)停车场、库的建设要满足环境保护的要求停车场、库的建设既是一个车辆管理的问题，同时也是防治环境污染的一个重
21、要措施。(4)配套设施要符合防治环境污染的要求物业小区的配套设施，包括商店、饮食店、文化馆、电影院、运动场等，都是人们生活中不可或缺的重要设施，但往往也是污染环境的根源，如噪声的来源等。(5)防治环境污染的专项设施要符合环境保护的要求在物业小区中，按照防治环境污染的要求，还有一些专项设施，如建在公路旁，特别是高速公路旁的住宅区，噪声污染往往比较严重，这时就需要在靠近公路旁的地块设置隔离墙、隔离板或隔离树。物业环境的保护工作，主要是抓好物业区域内的防治和保护工作。.考查了解物业的周边环境1.机构设置物业环境保护是一项涉及面广、专业性强、需要多个部门相互配合才能做好的工作。这里的人员配备主要是指专
22、门负责物业环境保护工作机构的人员配备的问题。物业管理企业环境保护工作部门的具体职责是：1)随时提出物业环境保护意见和建议，当好领导参谋。2)拟订物业区域内环境保护的标准和规范。3)组织环境监测，掌握所管物业区域内环境状况和发展趋势。.人员配备.明确职责4)会同有关部门组织所管物业区域的环境科学研究和环境教育。5)负责环境保护的具体指导工作，配合有关部门共同搞好物业区域的环境保护。物业环境保护制度一般有3类：.明确物业环境保护制度的类型(1)相关部门的规章制度物业管理企业相关部门的规章制度要体现出环境保护的条款，如商业网点的市场管理，要规定不许高声叫卖、不准使用高音喇叭；绿化管理，要规定保持绿地
23、的清洁卫生，要随时补种补栽，物业管理区域内不应有裸露的土地；环境卫生管理，要规定保持公共区域的清洁卫生，要及时清运垃圾，医疗垃圾要有专人负责、专门处理；交通管理，要规定不许高声鸣按喇叭、尾气排放要达标、车辆停放要有序等。(2)专项环境保护制度如锅炉房废气排放的管理制度、二次供水设备的管理制度、建筑施工管理制度、“三废”排放管理制度等。(3)环境综合管理制度这类制度是对环境进行综合管理的制度，包括各环境要素和各方面人员的管理内容。提出物业环境保护管理的措施，主要是针对不同的污染提出不同的管理和防治的办法。(1)大气环境的质量管理2.提出物业环境保护管理的措施 对物业大气污染进行监测。对物业区域内
24、的大气污染进行监测，主要是根据污染物排放时间的变化规律，结合气象周期的变化规律及监测目的的要求，确定大气污染监测的采样周期。对物业大气环境质量进行评价。在掌握物业大气环境质量现状和评价的基础上，定期向上级主管部门或业主和使用人报告大气环境质量状况，并预测、分析大气环境质量变化的趋势。对物业大气环境质量进行分区管理。在大气环境质量调查和评价的基础上，结合城市的功能分区，实施大气环境质量的分区管理，如住宅区、商业区、工业区等，对严重污染区实行重点控制并相应地采取一定的防治措施。(2)水环境的质量管理 对物业水环境进行监测。对物业区域内水环境的监测，主要是对物业所在区域的陆地水体污染、物业使用水质、
25、物业排水水质的监测。对物业区域内水环境的监测，首先，要对水的外观、透明度、色度、浊度、水温、气味、pH值、电导率、苯氯、亚硫酸根以及氧、C2、H2S、游离氯等可溶气体进行监测。其次，要特别重视对物业水体致病病原生物的监测。保护水体、防止污染。我国水体保护一般规定分为5类，类、类、类属于水源源头保护区，尤其是生活饮用水一、二级保护区对防止污染的要求是十分严格的，比如pH值要在6.50.5mgL之间。类、类属于人体非直接接触的娱乐用水、农业用水、一般景观用水，也是有一定的防止污染要求的。控制污染源。在对水域、水系或水体污染源进行调查、监测及污染现状评价的基础上，明确环境目标，采用总量控制的方法，对
26、污染源排放污染物的数量和浓度进行控制。(3)固体废弃物污染的防治生活垃圾的处理，一定要在指定地点倾倒、堆放，不得随意抛撒或堆放，要提倡分类收集、储存，及时清运，科学处理。加强对房屋装修的科学管理。装修垃圾是造成物业区域固体废弃物污染的一个重要来源，通过对房屋装修的科学管理就是要减少这一方面的污染。装修垃圾一定要在指定地点堆放，统一清运。根据工程量的大小，从住户缴付的装修押金中扣除垃圾清运费。露天贮存燃煤、灰渣应当设置专用的储存设施或场所。(4)噪声污染的防治 加强绿化。在物业区域内，多植树、多种树，这是防治噪声污染的重要措施。限制车辆进入物业区域。加强精神文明建设，制定必要的管理办法。要让业主
27、、使用人和一切受益人懂得尊重别人就是尊重自己的道理，尽量减少生活噪声，如娱乐声、爆竹声等，这是防治噪声污染的积极的方法。同时，还要制定必要的管理办法，以作为防治噪声污染的辅助措施。3.拟订定期检查制度要针对不同对象采取不同的检查制度，对商业网点、文化娱乐场所、建筑施工现场、车辆交通要经常检查，每日填写现场检查表；对锅炉房、水体等可以定期检查，检查结果也要填写现场检查表，见表9 2。表9-2现场检查表通过对现场检查和质量监测查出来的问题，要填写环境污染与治理报告，一方面要向领导和有关部门报告环境污染的事实和原因分析；另一方面要提出治理意见和措施，并进行跟踪检验。环境保护工作不单纯是某一个部门或某
28、一个单位的事情，需要大家共同努力才能搞好。.加强环境质量监测.争取有关单位的支持与配合表9-3环境污染与治理报告表环境保护工作，同时是一项技术性很强的工作，需要一些专业的仪器设备。环境保护工作，同时也是一项群众性的工作，特别是物业区域的环境保护工作，是生活在物业区域中每一个人的责任。3.落实必要的硬件建设4.进行宣传教育工作为了搞好物业区域的环境保洁管理，首先，物业管理企业应当确定物业区域的环境保洁管理模式，并在此基础上设置不同的保洁管理机构。1.物业环境保洁管理机构的设置方式物业环境保洁管理人员，一般由部门经理、技术人员、班组长、保洁员和仓库保管员等几部分人员组成，各岗位的岗位职责如下：(1
29、)部门经理的职责 按照物业管理企业的管理方针、目标和任务，制定环境卫生的保洁计划和费用预算，组织安排各项环境卫生保洁的具体工作。经常在物业区域内巡查，尽量做到每日检查各区域、各保洁任务的完成情况，并根据不同情况及时做出相应的处理意见。如果发现不足之处要及时组织人员返工；如果发现卫生死角，就要及时调配人员予以清除。积极对外接洽各种保洁服务业务，做好对外提供保洁服务的创收工作。定期向物业管理企业和业主汇报有关情况，听取有关意见和建议，积极改进工作，并接受物业所在地环境卫生行政管理部门的业务指导和监督。(2)技术人员的职责 配合部门经理的工作，拟订实施物业环境卫生保洁计划的方案。指导使用专用的保洁设
30、施与机械设备。随时检查和保养保洁机械设备。协助检查、监督保洁区域和保洁项目任务的完成情况。(3)班组长的职责 按照部门经理或当日主管的指示，具体落实保洁任务与人员的安排。检查本班组员工出勤情况和工作情况，做好考核评估工作。检查或巡查所辖范围的保洁成效，发现问题马上纠正。编制本班组各种保洁卫生用品和物料的使用计划。检查督促本班组员工使用、保养保洁器具和机械设备，以减少耗损、控制成本。观察和掌握本班组员工的工作情绪，批评、纠正、指导及评估员工的工作态度和工作质量。做好工作情况和保洁器具使用情况的报告。(4)保洁员的职责 遵守劳动纪律，统一着装上岗。听从领班安排，按规定标准保质保量地完成个人所应当完
31、成的任务。严格按照保洁程序，确保保洁成果的持续性。(5)仓库保管员的职责 按时到达工作岗位，及时巡视仓库物品，发现问题及时上报。认真做好仓库的安全、保洁工作，经常打扫卫生、合理堆放货物，及时检查，清除火灾等危险隐患。负责保洁工器具和材料用品的收、发工作。收货时，必须严格按质、按量验收，并正确填写入库单。发货时，一定严格按照审批发放手续进行，对手续不符者拒绝发放。领取保洁工器具和材料用品时，必须由领班列出清单，经保洁主管审批签字后，方能发货。物品入、出库，都要及时登记收、发账目，结出余额，以便随时查核。做到入账及时，当日单据当日清。做好月底盘点手续，及时结出月末库存数量，并上报给保洁主管。禁止私
32、自借用仓库中的保洁工器具和材料用品。做好每月保洁工器具和材料用品的库存采购计划，应及时或尽量提前呈报给主管，保证采购及时，库存合理。根据物业环境保洁部门劳动的特殊性，首先要拟订物业环境保洁部门的劳动纪律管理规定。一般物业环境保洁管理工作考核标准和办法分为室内部分、室外部分和消杀三部分。1.拟订物业环境保洁部门的劳动纪律.拟订物业环境保洁管理工作考核标准和办法这里涉及的问题比较广、比较复杂，一般包括以下内容：1)硬质地面处理程序。2)地毯清洁程序。3)硬质墙保洁程序。4)玻璃清洁程序。5)高空扫尘程序。6)卫生间清洁操作程序。7)公共区域保洁操作程序。8)固渍处理程序。.拟订日常卫生保洁与保洁机
33、具的操作规程9)电脑等办公设备清洁程序。10)保洁机械保养程序。11)抹布、地拖的使用程序。12)消、杀、灭处理程序。13)外墙清洗工作程序。14)化粪池清洁处理程序。针对物业环境卫生管理工作的特殊要求，拟订保洁部门的具体奖惩条例。1.指导领班、清洁员的工作，确保达到标准.拟订保洁部门奖惩条例为了确实保证卫生保洁制度的贯彻和落实，搞好卫生保洁工作，物业管理企业的领导，特别是部门的领导要将企业的保洁制度、各项管理工作的要求以及每一个工作岗位的职责告之于每一位员工，使他们能够自觉地按照具体的岗位职责去要求自己。为了确实保证卫生保洁制度的实施和物业区域的环境卫生，要加强卫生情况的巡视和检查。物业区域
34、的环境卫生管理工作，是整个城市环境卫生管理工作的一部分。2.巡视检查卫生情况，及时解决问题3.处理好与社区清洁卫生管理部门的关系环境卫生管理工作，一方面需要专门管理机构和人员负责清扫，另一方面也需要每一位业主和使用人来共同维护，清扫是必要的，维护才是根本的。维护物业区域的环境卫生，必须有一定的卫生设施建设。物业区域日常的卫生保洁工作的监督主要有两方面：一是日常的清扫和保洁；二是日常废弃物的清运。4.进行维护环境卫生的宣传教育5.搞好卫生设施的建设和维护6.监督物业区域内的日常卫生保洁(1)清扫与保洁物业区域面积一般较大，需要清扫与保洁的范围、项目和内容也较多，除了建筑物及其内部各个需要保洁的项
35、目外，还要特别注意道路的清扫与保洁。(2)日常废弃物的清除物业管理员应向业主和非业主使用人大力宣传生活垃圾袋装化的好处，要求业主和非业主使用人使用统一的垃圾袋装日常废弃物，并在指定时间放置于指定位置。绿化，就是栽种绿色植被（树木、花卉、草皮等）以改善自然环境和人类生活条件的活动。(1)城市绿地分类建设部颁布的城市绿地分类标准(GTTJ 2002)将城市各类绿地分为5大类、13中类、11小类。1)公园绿地是指向公众开放，以游憩为主要功能，兼具生态、美化、防灾等作用的绿地。2)生产绿地指为城市绿化提供苗木、花草、种子的苗圃、花圃、草圃等圃地。3)防护绿地指城市中具有卫生、隔离和安全防护功能的绿地。
36、4)附属绿地指城市建设用地中绿地之外各类用地中的附属绿化用地。5)其他绿地指对城市生态环境质量、居民休闲生活、城市景观和生物多样性保护有直接影响的绿地。(2)城市绿化分工1)城市的公共绿地、风景林地、防护绿地、行道树及干道绿化带的绿化，由城市人民政府城市绿化行政主管部门管理。2)城市苗圃、草圃和花圃等，由其经营单位管理。3)各单位管界内的防护绿地的绿化，由该单位按照国家有关规定管理。4)单位自建的公园和单位附属绿地的绿化，由该单位管理。5)居住区绿地的绿化，由城市人民政府城市绿化行政主管部门根据实际情况确定的单位管理。按城市绿化分工规定，新建小区道路建筑红线之外的，归园林部门绿化和养护管理；道
37、路建筑红线之内的，归房管部门或物业管理企业绿化和养护管理。城市新建住宅小区内部有路名的道路归园林部门绿化和养护管理；没有路名的道路一般由房管部门或物业管理企业负责。(1)游园绿化居住区里的游园是供居民日常生活中就近游览观赏、休闲娱乐的公用绿地。(2)道路绿化指对物业管理居住区的主干道路、分支道路及宅前小路进行绿化而形成的绿化带。(3)宅旁庭院绿化一般是指宅前、宅后以及建筑物周边的绿化，主要供本幢居民使用。1.居住区绿地的类型(4)建筑内外绿化这里主要是指室内绿化，阳台、窗台绿化，墙面绿化和屋顶绿化，开拓建筑内外绿化空间，提高绿化率，改善居住环境质量，有利于人们消除疲劳、增强身心。居住区绿地规划
38、的指导思想是“适用、经济、美观”。1)合理组织，统一规划。2)因地制宜，节约用地。3)植物为主，注意景观。2.居住区绿地规划的基本要求3.与居住区绿地规划相关的城市绿化指标(1)城市绿地率城市绿地率（%）=（城市六类绿地面积之和城市总面积）100%(2)城市绿化覆盖率城市绿化覆盖率（%）=（城市内全部绿化种植垂直投影面积城市总面积）100%(3)人均公共绿地面积人均公共绿地面积（）=城市公共绿地总面积城市非农业人口但按照植物生长的规律，其管理又具有阶段性的特点，如树木的修剪、整形等。(1)园林绿地的设计和营造 设计要求。园林绿化是一个功能与美观相结合的整体，它的设计原则是“适用、经济、美观”有
39、机结合。要求以绿为主，形成系统；见缝插针，节约用地；合理配置，注意景观。物业区域的园林绿化要根据物业的特点，设置精巧的园林艺术小品和丰富多彩的园林植物，使其形成优美清新的环境并与周围建筑风格浑然一体。物业所辖区域面积大、自然条件好，可开辟景色优美的花园，其中可设置凉亭、座椅，甚至喷泉。远离市区的单独大型物业区域更应开辟完备的花园绿地。对园林绿地的要求要做到遮荫、降温、减少噪声、防尘、增加湿度、防火等。重点美化部分应放在小区出入口处等引人注目的地方，以达到最佳美化效果。植物选择。园林绿化中有植物、建筑、山石、道路、水体、小品等。植物是园林绿地的主体，适宜的植物可以充分发挥绿化的功效，美化环境，改
40、善居住条件，所以必须做好植物的选择工作。正确选择植物品种，配置必要的速生、粗生、抗病虫害的花草树木，并配以水池、喷泉、瀑布、花架、假山、亭阁、雕塑等建筑小品，便可收到“立地成景，当年成荫”和“三季有花香，四季树常青”的效果。从而形成优美清新、绿意盎然、赏心悦目的生态环境。植物配置方式。物业区域园林绿化布置可采用规则式和自然式两种格式。接近房屋建筑物的园区采用规则式，远离房屋的地方采用自然式。两者结合起来则形成混合园林。园林配置必须要考虑植物的外形、赏色等方面的特性，还应注意层次搭配、高低错落，不仅要取得绿化效果，还要给人以美的享受。(2)绿地的养护绿地养护工作主要包括除草、松土、浇水、施肥、整
41、形修剪、防治病虫害、维护搭架、涂白等。(3)绿化养护管理的特点 经常性。俗话说：“三分种植，七分养护”，这就是说养护管理是十分重要的。因为居住区绿化工程完成后，要巩固成果、发挥功能，主要取决于日后经常性的养护管理工作。物业管理企业应从实际出发，落实专业养护队伍，严防失管失养，放任自流。针对性。不同种类的树木花草具有不同的品性，它们对赖以生存的客观条件，如土壤、气候、温度、地理环境、人为因素等都十分敏感，因而养护管理必须具有针对性，做到“适地适树”，以便“适者生存”。动态性。绿化养护管理的对象是植物，植物是有生命之物，无论是整体，还是一个种类、一个个体，都处于漫长的生长变化之中。它的功能和观赏效
42、果不是短时间内所能显示出来的，而是要有一个逐步提高和完善的过程。同时，植物还随着季节的变化而变化，一年四季有一个发芽、长叶、开花、结果、凋落的过程，即季节变化。因此，绿化养护管理具有动态性，在不同时期要掌握不同的养护重点。总之，绿化养护管理必须按照绿化的不同品种、不同习性、不同季节、不同生长期以及根据多变量的客观条件，适时确定不同的养护重点，安排不同的养护要求，维护绿化的健康发展，并按人们要求发展。为了搞好物业区域的环境绿化管理，首先物业管理企业应当确定物业区域的环境绿化管理模式，并在此基础上设置不同的环境绿化管理机构。.建立物业管理企业绿化管理机构(2)花圃组的职责 培育各种花卉苗木，不断学
43、习和引进新品种，以满足居住区绿化的需要。负责种花、养花、节假日摆花、用花的需要。妥善保管和使用各种工器具和材料。完成部门主管交办的其他相关工作。(3)养护组的职责 负责绿地树木花草的保护工作，禁止人为的破坏、践踏、改变绿地的用途。负责绿地树木花草的养护工作，要及时浇水、施肥、清除病虫害及补植、更新等。负责清除绿地的杂草、枯枝败叶，铲埋乔、灌木树坑，处理草地鼠洞，扑杀草地蚂蚁，维护园林小品、雕塑及绿地设施完好。妥善保管和使用各种工器具和材料。完成部门主管交办的其他相关工作。绿化管理机构，一般由部门主管（经理）、技术人员（工程师或技术员）和工人（技术工人）组成。(1)经理(部门主管)负责绿化管理部
44、的全面工作，结合企业的有关规定和要求制定本部门的工作规划，并安排布置到班组。.绿化管理机构人员的岗位职责 负责物业区域绿化管理工作的检查、监督、验收和考核工作。负责组织绿化管理人员的岗位培训和技术培训工作。负责编写物业区域绿化设计要求、建议，制定花草树木的购买计划以及维护、改进物业景观的计划。负责做好本部门职工的思想教育工作，关心他们的工作、学习和生活，增强集体的凝聚力。完成上级领导交办的其他相关任务。(2)技术人员(工程师或技术员)负责绿化管理措施的制定和实施。负责整个物业区域绿化的技术指导和部门外的绿化经营业务的技术指导。负责绿化管理人员的技术培训。定期向部门主管汇报日常工作情况。完成上级
45、交办的其他相关任务。(3)绿化工可以是长期工，也可以是临时聘用人员，或者是一部分是长期工、一部分是临时聘用人员。熟悉物业小区绿化布局和自己工作职责的范围，了解花草树木的品种、数量并逐步掌握花草树木的种植季节、生长特性、培植管理方法。对花草树木要定期浇水、施肥、清除杂草、整型修枝、防治病虫害、补植栽植等。要虚心学习，接受专业技术培训，不断提高自己的业务水平和自身的素质。要保护绿化场地不受破坏，发现违法违章行为要及时加以劝阻，不听劝阻的要及时报告给保安人员和主管人员并协助处理。要维护和保养好自己所使用的各种工具和公用设备、设施。服从主管人员的工作安排和调动。1)必须服从管理，听指挥。2)必须了解岗
46、位职责和工作范围，尽心尽力搞好绿化工作。3)负责居住区绿化范围内树木花草的培植、养护，包括施肥、浇灌、修剪、除虫、清洁等工作，以及居住区重要部位和重大节假日选花、配花、摆花的养护工作。4)有责任要求住户爱护公共绿地，发现有意破坏的现象，要及时劝阻和制止，严重的要报管理处来处理。.绿化管理部门人员应当遵守的管理规定和相关要求5)在工作过程中要佩戴工号牌，穿着工作服，注意仪表整洁，讲话要和气，待人态度要诚恳、热情大方；要遵纪守法，不得损公肥私，要严格遵守管理处的各项规章制度，要以管理处的利益为重，尊重住户利益，不得损害住户利益，影响管理处形象。6)应不断学习专门知识，积累经验，努力提高技术水平和服
47、务质量，要厉行节约，反对浪费。根据园林养护管理工作的特点和要求，在园林绿化部门内部可以建立承包责任制，即将园林养护管理工作的任务通过承包的方式落实到人。.建立承包责任制(1)浇水有无适时或定时浇水，绿化植物是否干枯，流到地面或设施上的水要及时抹干，保持周围环境整洁、干净，并防止造成设施的腐蚀和霉坏。(2)施肥施放有异味的肥料是否在非办公时间内进行，并以花泥覆盖，不得裸露，以免影响周围环境。(3)修剪物业区域内乔木、灌木以及盆栽植物是否及时修剪，造型是否整齐美观，枯枝黄叶是否及时剪掉，保持青绿和生机，修剪下来的枯枝黄叶要即刻清除；草坪有无杂草、杂花，若有，要及时拔除，注意草坪、草地是否整齐。.制
48、定园林养护技术考核标准(4)防治病虫害对室内公共场所绿化喷杀虫药，是否在非办公时间内进行，使用高效低毒农药时是否做好防护工作；若在室外喷药后4个小时内下雨，则天晴后重喷。(5)补缺如有枯死现象，要及时进行补栽补种；如要更换新的品种，需审批。(6)去尘尘土飞扬污染树冠，应经常用水喷洗树冠；检查花池、花盆、绿化带是否有烟头、纸屑等杂物，要及时清扫。.搞好对绿化养护管理人员的技术培训物业绿化是一项技术性很强的工作，所以在配备绿化养护管理人员的时候就要注意两个方面的问题：一是把好招收新人员的质量关，即应招收热爱绿化工作、思想道德素质和文化素质较高的人员：二是新招收的人员要有一定期限的试用期（一般为3个
49、月），在试用时间表现好的人员才能正式聘用。对居住区的绿地，每周至少要巡视一遍，并做好绿化巡视记录。2.加强看管巡视.加强绿化宣传，培养绿化意识居住区绿化工作的好坏，不仅仅是绿化部门的职责，同时也是每一位业主和使用人的职责。(1)要加强绿化宣传，培养绿化意识帮助每一位业主和使用人认识到绿化工作的重要性，绿化工作不仅直接关系到我们是不是有一个安静、清洁、优美的生活环境，而且直接关系到我们这一代人以及整个人类能否生存和发展的问题。(2)加强制度建设，严格管理 爱护绿化，人人有责。不准损坏和攀折花木。不准在树木上敲钉拉绳晾晒衣物。不准在树木上及绿地内设置广告招牌。不准在绿地内违章搭建。不准在绿地内堆放
50、物品。不准往绿地内倒污水或垃圾。不准行人和各种车辆践踏、跨越和通过绿地。不准损坏绿化的围栏设施和建筑小品。凡人为造成绿化及设施损坏的，根据政府的有关规定和业主公约的有关条文进行赔偿和罚款处理。若是儿童所为，应由家长负责支付款项。.加强法制观念的培养以下是几项主要的有关城市绿化管理的全国性法规。(1)城市绿化条例为了促进城市绿化事业的发展，改善生态环境，美化生活环境，增进人民身心健康，1992年6月22日国务院第100号令发布了城市绿化条例。(2)城市绿线管理办法为建立并严格实行城市绿线管理制度，加强城市生态环境建设，创造良好的人居环境，促进城市可持续发展，根据城市规划法、城市绿化条例等法律法规
