1、 桐城市旧城改造项目可行性报告一、项目必要性分析1、符合国家政策国家将出台支持旧城改造政策国家将出台支持旧城改造政策 据新华社信息，针对耕地流失严重，国家将严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地进行保护，鼓励旧城改造。中国出台税收优惠政策改善棚户区居民住房条件中国出台税收优惠政策改善棚户区居民住房条件为了加快棚户区改造，中国财政部13日出台了一系列税收优惠政策。在中国的棚户区，房屋通常比较老旧，结构简易，基础设施简陋。政府希望通过改造棚户区，改善居民的住房条件，拉动投资和消费需求，带动相关产业发展，同时提高城镇化质量。按照最新安排，个人首次购买90平方米以下的改造安置住房，将按1
2、%的税率征收契税。此外，个人取得的拆迁补偿款将免征个人所得税。中央中央出台出台补助城市棚户区改造专项资金管理办法补助城市棚户区改造专项资金管理办法第一条 根据住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行 关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见的规定，为支持地 方做好城市棚户区改造工作，中央财政设立补助城市棚户区改造专项资金。为规范城市棚改补助资金管理，提高资金使用效益，制定本办法。第二条 城市棚改补助资金的补助范围为城市规划区内已纳入省级人民政府批准的棚户区 改造规划和年度改造计划的城市棚户区改造项目，不包括城市规划区内的煤矿、垦区和林区棚户区改造项目。第三条 城市棚改
3、补助资金按照公开、公平、公正、透明的原则分配给实施城市棚户区改 造的省、自治区、直辖市、计划单列市，专项用于纳入补助范围的城市棚户区改 造项目征收、安置、建设以及相关的基础设施配套建设等开支，不得用于城市棚 户区改造中回迁安置之外的住房开发、配套建设的商业和服务业等经营性设施建 设支出。第四条 各地区应当按照“专项管理、分账核算、专款专用、跟踪问效”的原则，加强城市 棚改补助资金管理，确保资金安全、规范、有效使用。第五条 城市棚改补助资金分配使用管理根据城市棚户区改造工作进展情况适时调整。2、响应安徽省发展计划 “十二五”期间，安徽将继续大力发展公共租赁房，加快推进棚户区改造，进一步发挥住房公
4、积金的作用，努力解决城镇中低收入家庭、新就业职工和外来务工人员的住房困难问题，保持房地产市场的健康发展，加快形成符合省情的住房保障体系和商品房体系。2019年，计划建设保障性住房及实施各类棚户区改造40万套。其中，完成农村危房改造5万户。围绕全年计划，安徽省要求，各地要充分发挥住房公积金的作用，重点推进在非公有制经济组织建立住房公积金制度，加强监管，积极指导利用住房公积金贷款支持保障性住房建设；探索保障性住房衔接并轨、租售并举、准入退出制度，着力构建保基本、多层次、宽覆盖、可持续的住房保障体系。3、迎合安庆市城区规划计划安徽省安庆城区明年起规划改造安徽省安庆城区明年起规划改造243243个棚户
5、区个棚户区 从市房产局获悉，从2019年起，城区规划用三年时间实施243个棚户区改造项目，涉及62975户、19.67万人，改造总面积803.69万平方米，总投资251.62亿元。改造规划已于今年9月底前编制完成并上报省住建厅。除目前已经实施改造的项目，城区尚有88个成片棚户区及规模较大城中村、55个非成片棚户区需要改造，共需拆迁25567户；有80个零星棚户区及老旧小区需改造或整治，涉及27379户。安庆市将通过积极争取国家政策支持、加大融资平台融资力度、吸引社会资金、申请财政补助等多种渠道筹措改造资金，结合城市建设、居民意愿、改造策略等因素合理安排年度计划。拆迁安置将采用就地还建、就近还建
6、、异地安置和货币安置等多种模式。4、符合桐城总体城市规划桐城城市发展方向桐城城市发展方向对于中心城区的发展，规划确定方针为“东进、南拓、西引、北调”。东进：城市东部是民营经济开发区，同时也是城市向高速公路开口的方向，是桐城新的经济增长 点，是城市新区的有机组成部分，在一段时期内是城市开发的主要地区。南拓：城市南部与老城有较好的交通联系，交通条件便利，可以通过合安公路直接与外界联系，而且土地存量较大。但由于地势较为低洼，作为近期开发难度较大，可作为城市用地的远 期储备，利用行政中心搬迁的契机带动南部商住、基础服务设施的启动，并在城市向东发 展到一定程度后应适时开发向南发展轴线，以形成合理的城市发
7、展结构。西引：中心城的西部是景观优美的西山景区，可以借此建设高质量的居住及服务设施，而且西部 也是桐城老城所在，结合历史文化保护和旧区改造，建设高品质的居住、文化旅游设施也 是必然趋势，并且随着市政府的外迁、旧区存量土地的盘活也将带动城区西侧的发展。北调：中心城区的北部为丘陵山体和境主庙水库，在山体与龙眠河之间的可用土地已经不多，在 将来的发展中主要是将存量土地有效的利用起来，结合文化教育区的建设和龙眠河两岸的 改造建设，调整、完善该地区的城市功能结构。结论：桐城旧城改造项目是符合国家政策，是安徽省发展计划的一部分，是桐城市城市化发展的必经阶段，因此，旧城改造势在必行。二、旧城地块分析交通局宿
8、舍交通局宿舍建筑已经有些年头，整体看起来破旧，停车位明显不能满足需求，证明当时规划并不合理，院内环境更是差，杂物堆积，严重影响居民的居住环境，道路狭窄幽暗，安全性差。孟侠中学孟侠中学该中学的建筑明显破旧，很有可能存在安全隐患学生们的操场成了停车场，孩子们运动没有了场所，上课的教室破旧，学习环境不利于孩子们的发展。学校配套设施缺乏，不利于教学。农机厂厂房农机厂厂房该地已经成为废墟，并且尚无工程对其开发建设，导致此地块上建筑杂物堆积，污染空气，环境脏乱差，严重影响居民的生活以及身体的健康，甚则有损于城市的整体形象建设。西苑新村西苑新村市三里村，占地约51亩，建筑面积4.5万m2,于1991年12月
9、破土动工，于2019年12月全面完工。共开发建设了37栋住宅楼，570套。是桐城市第一个较具规模、规划整齐、配套齐全、实施规范化物业管理的小区。该小区建设年代久远，小区的楼房都已显得破旧，存在安全隐患，住宅环境差。明显可见，停车位少，孩子游玩的小空地也是许多停车的地方，十分不安全，整体规划不合理。存在问题：存在问题：1、整体建筑显得破旧不堪，存在安全隐患。2、停车位不够，占用了居民休闲场所，规划不合理。3、周边的配套设施不完善，学校环境不利于教学。4、整体环境脏乱差，严重影响居民的生活质量。5、缺乏统一的物业管理，安全性差。总而言之，整体有损于城市形象的提升，跟不上城市化发展的步伐。总而言之，
10、整体有损于城市形象的提升，跟不上城市化发展的步伐。三、我们该怎么做建设工期我们将在3年内完成旧城的改造，项目采取分期开发，分期建设的方式。进度规划时间表四、旧城改造的价值1 1、有力地推进了建设和谐社会有力地推进了建设和谐社会旧城改造缩小了城市不同群体、不同区域之间的生活差距，促进了人与人之间的和谐。2 2、旧城改造缩小了住房差距、旧城改造缩小了住房差距 通过旧城改造，居民人均住房建筑面积扩大，旧城区与城市中心区的人均住房面积差距也相应缩小。同时缩小了生活差距。旧城区居民从没有好的基础设施的旧城区，搬进了设施齐全的新区，一些旧城区居民回迁小区的环境比商品房要好。缩小了城市不同群体之间的住房差距
11、与生活差距，消除了很多社会矛盾。3、改变了城市面貌，提升城市整体形象、改变了城市面貌，提升城市整体形象 破烂不堪的旧城区变成了鳞次栉比的高楼大厦，市政设施配套齐全，城市面貌有了明显改观。结合旧城改造，各市筹措资金用于城市基础设施和公共服务配套设施建设，新增道路、供水管线、排水管线、煤气管线，新建幼儿园、医疗中心、超市等各种配套设施，进一步完善了城市功能。4 4、改善了居住环境，提高居民生活水平改善了居住环境，提高居民生活水平改造前，这些地方没有像样的道路、排水等基础设施，小区居民均采用原煤取暖，大气污染严重，市政配套设施落后，上下水管老化年久失修，跑冒滴漏现象处处可见。通过旧城改造，极大地改善
12、了居民的居住环境5 5、消除居民安全隐患，营造一个安全舒适的居住环境、消除居民安全隐患，营造一个安全舒适的居住环境改造前，这些房子由于建造已有些年头，大部分房子看起来破烂不堪，存在极大的安全隐患。通过旧城改造，可以确保居民们居住环境的安全。6 6、改善了经济结构，促进了经济和谐发展改善了经济结构，促进了经济和谐发展按照房地产业投入与产出比1：6 计算，这亿元的投入，可产生亿元的效益，有力地拉动了我市建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展。城市面貌改变与配套设施建设，使城市土地城北升值。该项目通过旧城区彻底改造，建成一个布局合理配套齐全、人居环境优良的城市新社区。除了安置当地居民，还对土地进
13、行整合，腾出了部分土地，用于建设创业，改善了经济结构，促进了社会经济和人文环境的和谐发展。7、“棚改精神棚改精神”，促进了党、政府与老百姓的和谐，促进了党、政府与老百姓的和谐我市及我区各级党委、政府和各职能单位对旧城区改造都给与了有力支持和帮助，凡是涉及旧城区改造的审批事项和服务环节的各项工作，计划、规划、建委、房产财政、消防、电力等部门都要打破常规，集中办理，登门服务，现场办公，极大地提高了办事效率，一些以往需要几个月甚至至半年才能办完的工程前期手续，现在几天就能办结。旧城区改造，拆除的是欠帐，建起的是党和政府在人民群众中的形象。总结：总结：随着旧城区棚屋的改造、拆除，建成了一批经济适用房用
14、于安置拆迁户，原旧城居民从低矮、潮湿、破旧的房屋，搬进了配套设施完善、环境优美的居住小区。旧城改造大大改善了我市中低收入和困难群体的居住环境，提高了他们的生活质量。以前低矮破旧旧城地段，将建成大厦高耸、新房成片的新城区。旧城改造还为城市道路和基础设施建设腾出了空间，更全面拉动了我市的经济增长、激活了桐城市房地产市场。一个个社区、一条条街道变得视野开阔、呼吸通畅，市民生活环境得到了进一步的改善。对城建来说，完成了过去十年、甚至几十年都不敢想象的变革；但对桐城市而言，另一个时代正在开始，建成一个“繁荣的经济强市、文明的现代都市、秀美的山水名市”。我们的目标我们的目标 打造旧城改造样板示范工程打造旧
15、城改造样板示范工程规划目标规划目标1、以具有21 世纪居住水准的文明小康型城市住宅为目标，满足居住生活环境和条件的居住性舒适性和安全性的要求，为住户提供多样化、可选择的、适应性强的小康型住宅，创造具有良好居住环境你过、有完善基础设施的文明的示范小区；2、依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和小区与住宅的节能、节材效果，使小区和住宅具有较高的科技含量；3、合理组织绿色、交通体系，完善公建布局和高、多层住宅分布，使整个小区具有良好的空间布局形态；4、吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有本地特色的满足居住、生活需要的环境功能。建设规模建设规模该项目规划总用地面积 万平方米，
16、建筑面积为 万平方米，容积率为 以下，绿化率为 以上，建设项目包括住宅和公建。三大功能三大功能1、居住安置功能通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，按1:1比例安排原宿舍居民，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件。2、房产开发功能非宿舍按商品房开发。以经济、美观、人性化的设计，倡导全新的居住理念，吸引更多的人口前来入住，打造的舒适住宅环境。3、商业贸易功能商贸市场，是贸易商品和生产产品流通的主要载体。在市场经济条件下，开展商贸业开发，既占有广阔的商贸市场，可形成一定规模的商贸营销渠道与网络，又能有效地促进商贸流通，进而促进全市经济的发展。整体规划设计原则整体规划设计原则1、高
17、绿化低密度；2、综合服务配套设施齐全；3、户型设计适应“升级换代”居住要求；4、体现小区独特的整体建筑风格。项目建设的原则项目建设的原则1、项目要贯彻“以人为本”的原则。项目要把生态环境与人文环境放在首要位置，使居民更多地接近自然环境，营造安定、健康、和谐的社区环境。2、项目要贯彻“高效、便捷”的功能原则。从规划到建设，从交通到绿化，都要突出以人为本的思想；各区域和功能空间之间形成高效、便捷的网络，要结合人们对生产生活的需要。3、项目要贯彻“可持续发展”的原则。项目要把生态、环保放在重要的地位，从宏观规划到微观设计、具体技术的采用都要坚持可持续化发展要求。4.项目要贯彻“适用、经济、在可能条件下注意美观”的原则。突出桐城市文化，创造建设品牌，成为旧城改造样板工程。区内建筑力图实现精致、典雅，具有美感。交通局宿舍交通局宿舍现在现在将来将来 孟侠中学孟侠中学现在现在将来将来 农机厂农机厂现在现在将来将来 西苑新村西苑新村现在现在将来将来谢谢
