1、不动产估价不动产估价第1章 不动产和不动产估价 1.1 不动产的概念与特征 1.2 不动产的类型 1.3 不动产估价的概念 1.4 不动产估价的理论基础 1.5 不动产估价的原则 1.6 不动产估价的必要性与意义学习目标学习目标 通过本章学习，读者应掌握不动产、不动产估价等相关的基本概念，熟悉不动产的特征与类型。在理解不动产估价理论基础的前提下，明确不动产估价原则的含义和重要性，最终明确不动产估价的必要性与意义。1.1 不动产的概念与特征 1.1.1 不动产的概念界定由来 1.1.2 不动产的概念界定 1.1.3 不动产的存在形态 1.1.4 不动产中的土地 1.1.5 不动产中的建筑物 1.
2、1.6 不动产概念总结 1.1.7 不动产的特征1.1.1 不动产的概念界定由来 动产和不动产的划分可以上溯到罗马法时代。在国际现代民法体系中，关于不动产的概念界定，有两种立法例。国内外法学研究者，在归结了德国民法典、法国民法典等立法例的基础上，得出不动产范围界定的两条标准。一是自然标准。二是添附标准。1.1.2 不动产的概念界定 在本书中，我们将不动产的概念界定为：土地、建筑物及其他土地定着物，以及衍生的全部权利、利益和收益的总和。也就是说，不动产是涉及实物、权益、区位三者的综合体。1 土地、建筑物和其他土地定着物土地、建筑物和其他土地定着物 土地、建筑物是主要表现形式。2 实物、权益、区位
3、实物、权益、区位 实物 实物是不动产的物质实体部分，包括建筑物的结构、设备、装修新旧程度和土地的形状、平整程度、基础设施完备程度等。权益 权益是指由不动产所产生的权利、利益和收益。区位 区位是指不动产的空间位置，它描述的是空间和距离上的关系。1.1.3 不动产的存在形态 1 单纯的土地单纯的土地 一种是直接的，即城市中无建筑物的空地，如图1-1（a）所示。另一种是间接的，即地上有建筑物，如图1-1（b）所示。2 单纯的建筑物单纯的建筑物 如图1-1（c）所示。3 房地合一的不动产房地合一的不动产 如图1-1（d）所示。图图1-1 不动产的存在形态不动产的存在形态（a）土地：无建筑物的空地。（b
4、）土地：土地上虽然建有建筑物，但在观念上可把它单独看待。具体的看待方式有两种：无视建筑物的存在；考虑建筑物存在的影响。建筑物：建筑物虽然必须建在土地上，但在观念上可把它单独看待。具体的看待方式有两种：无视土地的存在；考虑土地存在的影响。（c）房地：下有土地，上有建筑物，此时把土地和建筑物业作为一个整体来看待。（d）1.1.4 不动产中的土地 1 土地的概念土地的概念 狭义的土地 广义的土地 最广义的土地 2 不动产估价中认定的土地不动产估价中认定的土地 在不动产估价中，土地不再是平面的，而是三维立体的，是地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。3 限制土地利用的因素限制土地利用的因素 总体上来
5、说，限制土地利用的诸多拥有者自身能力以外的因素可归纳为3个方面：一是土地权利的设立和行使的限制；二是不动产相邻关系的限制；三是土地使用管制。4 有关宗地的基本认识有关宗地的基本认识 位置（或坐落）面积 四至 形状 地形、地势 周围环境、景观 利用状况 产权状况 地质条件 基础设施完备程度和土地平整程度 其他 对于一般的土地，可以通过实地调查了解至项即可；对于待开发或再开发的土地，还需要了解至项。了解的主要途径之一是查阅地籍资料。对于一些更专业、具体的内容，可查阅相关文献资料。1.1.5 不动产中的建筑物 1 建筑物的概念建筑物的概念 广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括构
6、筑物。狭义的建筑物仅指房屋、不包括构筑物。一般情况下，在不动产估价中通常将建筑物作广义理解。2 有关房屋的基本认识有关房屋的基本认识 位置（或坐落）面积 层数和高度 结构 设备 装修 平面格局 建成年月 维修养护情况及完损程度 产权状况 外观 公共服务设施完备程度 其他1.1.6 不动产概念总结 不动产概念之间的关系见书中图1-2。1.1.7 不动产的特征 1 空间地理位置的固定性与区位条件的可变性 2 不动产的自身独特性与不完全的可替代性 3 土地面积的不增性与不动产经济上的保值增值性 4 土地的永续性与建筑物的折旧 5 不动产的昂贵性与难以变现性 6 土地用途的多样性与不动产的易受限制性
7、7 不动产商品消费与投资的双重性与价值构成的双重性 8 不动产投资的风险性1.2 不动产的类型 1.2.1 按用途划分 1.2.2 按开发程度划分 1.2.3 按是否产生收益划分 1.2.4 按经营使用方式划分1.2.1 按用途划分 按用途可分为：居住不动产和非居住不动产两大类，非居住不动产还可按用途进行细分。居住不动产 商业不动产 办公不动产 服务不动产 工业和仓储不动产 农业不动产 特殊用途不动产 综合不动产1.2.2 按开发程度划分 生地 毛地 熟地 在建工程 现房（含土地）1.2.3 按是否产生收益划分 按是否产生收益划分，不动产可分为收益性不动产和非收益性不动产两大类。1.2.4 按
8、经营使用方式划分 按经营使用方式划分，不动产可分为：销售、出租、营业和自用四种。1.3 不动产估价的概念 1.3.1 不动产估价的概念简述 1.3.2 不动产估价概念中的关键术语1.3.1 不动产估价的概念简述 所谓不动产估价不动产估价，是指不动产专业估价人员，根据估价对象的估价目的，遵循不动产估价的原则和程序，在充分了解和掌握估价对象基本状况、不动产市场资料和深入分析不动产价格影响因素的基础上，选择科学而合适的估价方法，并结合估价人员的经验，对不动产在一定权利状态和一定时点的价值所做出的推测和判断。不动产估价可分为：公开市场价值估价和非市场价值估价两类。1.3.2 不动产估价概念中的关键术语
9、 1 估价人员 2 估价目的 3 估价方法 4 估价对象 5 估价时点 6 客观合理价格或价值的测算和判定1.4 不动产估价的理论基础 1.4.1 地租理论 1.4.2 区位理论 1.4.3 其他理论1.4.1 地租理论 1 地租的概念 2 级差地租 3 绝对地租 4 垄断地租 5 建筑地段地租6 地租理论的应用地租理论的应用 地租理论是地价评估的基础。绝对地租是土地价格存在的根源。级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素，是级差收益测算的依据，而级差收益测算是城镇土地分等定级和基准地价测算的依据之一。地租理论是收取土地使用税、费的理论依据。地租理论指导城市地价分布。1.4.2 区位理论 1
10、 区位的有关概念区位的有关概念 区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。2 农业区位理论农业区位理论 农业区位理论是19世纪初德国经济学家冯杜能创立的。农业区位理论的主要内容 杜能圈 杜能农业区位理论的主要贡献3 工业区位理论工业区位理论 工业区位理论的奠基人是德国经济学家阿尔弗德韦伯。工业区位理论的假设条件 运输费用对工业区位的影响 劳动成本对工业区位的影响 集聚因素对工业区位的影响 韦伯工业区位理论的主要贡献4 中心地理论中心地理论 中心地理论是由德国地理学家克里斯塔勒在其德国南部的中心地一书中提出的。中心地理论的基本概念 中心地 中心地职能 中心性
11、 需求门槛 商品销售范围 克里斯塔勒的中心地理论 假设条件 六边形市场区 市场等级序列 市场网络的基本类型 中心地理论的主要贡献5 区位理论的应用区位理论的应用 区位条件是不动产估价考虑的首要因素 宏观区位的差异导致城市间不动产价格的差异 区位理论是城镇土地分等定级工作的依据 区位理论是市场比较法的理论依据1.4.3 其他理论 1 供求理论 2 城市化理论 3 周期性发展理论 4 城市规划理论1.5 不动产估价的原则 1.5.1 合法原则 1.5.2 最高最佳使用原则 1.5.3 供需原则 1.5.4 替代原则 1.5.5 预期收益原则 1.5.6 估价时点原则 1.5.7 公平原则1.5.1
12、 合法原则 合法原则要求不动产估价应以估价对象的合法权益为前提。遵循合法原则应具备以下几项具体内容。1.在合法产权方面，应以不动产权属证书和有关证件为依据 2.在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据 3.在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据 此外，在其他方面，评估的价格必须符合国家的价格政策。1.5.2 最高最佳使用原则 所谓最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最高最佳使用具体包括3个方面：最佳用途；最佳规模；最佳集约度。最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，各种
13、可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。1.5.3 供需原则 从短时期来看，当需求不变，供给增加时，价格就会下降；当供给不变，需求增加时，价格则会上升。一般来讲，由于不动产供给缺乏弹性，不动产的价格受当地同类不动产的需求变化的影响更大。1.5.4 替代原则 在对某宗不动产进行估价时，如果同一市场上（或邻近地区中）有与待估不动产的效用相近或相类似的不动产，那么该不动产的价格就可作为待估不动产的参照价格。因此替代原则是估价的基本方法之一市场法的理论基础。替代原则要求不动产估价结果不得明显偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。1.5.5 预期收益原则 地价是资本化的地租，是未来地租的
14、贴现值。因此，不动产价格的评估，需要的不是过去，而是未来的收益。在不动产价格评估中，必须综合分析影响不动产价格的各种因素，特别是未来因素的变化趋势。估价方法中的收益法和假设开发法都应用了预期收益原则。1.5.6 估价时点原则 估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期。估价时点原则要求不动产估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。1.5.7 公平原则 不动产估价的目标在于求得一个对各方当事人来说都是公平合理的价格，倘若评估的价格不公平、不合理，则必然使权益人或相关人的利益蒙受损失，反过来也损害了不动产估价工作的声誉，削弱了估价结果的权威性。1.6 不动产估价的必要
15、性与意义 1 不动产估价为政府宏观调控不动产市场提供依据 2 不动产估价是不动产交易的需要 3 不动产估价是不动产税收的需要 4 不动产估价是不动产抵押、保险和典当业务的需要 5 不动产估价是不动产征收、拆迁补偿的需要 6 不动产估价是投资者决策的需要 7 不动产估价是企业合资、改制、兼并、入股以及破产清算的需要 8 不动产估价是处理不动产纠纷的需要 9 其他方面的需要本章基本概念本章基本概念 不动产 不动产估价 地租 绝对地租 级差地租 区位 最高最佳使用思考与练习思考与练习 1 简述不动产的概念与特征。2 土地具有哪些特性？3 土地、房屋和不动产有什么区别？4 简述不动产的类型。5 不动产
16、估价的基本理论基础有哪些？6 简述不动产估价的基本原则。7 不动产估价有什么作用？不动产估价不动产估价第2章 不动产价格及其市场分析 2.1 不动产价格 2.2 不动产价格影响因素分析 2.3 不动产市场分析学习目标学习目标 通过本章学习，读者应掌握不动产价格的基本概念，了解不动产价格的特征，熟悉不动产价格的种类。在理解不动产价格概念的基础上，认识影响不动产价格的因素，初步掌握不动产市场中关于地价与房价关系、不动产租售关系等热点问题的市场分析方法。2.1 不动产价格 2.1.1 不动产价格的概念 2.1.2 不动产价格的特征 2.1.3 不动产价格的种类2.1.1 不动产价格的概念 不动产价格
17、是和平地获得他人的不动产所必须付出的代价货币额、商品或其他有价物。2.1.2 不动产价格的特征 不动产价格受区位的影响很大 不动产价格实质上是不动产权益的价格 不动产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金 不动产价格与其用途相关性极大 不动产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响 不动产价格的影响因素可比较2.1.3 不动产价格的种类 1 所有权价格和使用权价格 2 成交价格和市场价格 3 理论价格和评估价格 4 招标价格、拍卖价格、挂牌价格和协议价格 5 总价格、单位价格和楼面地价 6 基准地价、标定地价和房屋重置价格 7 土地价格、建筑物价格和房地价格 8 实际价格和名义价格
18、 9 现货价格和期货价格及现房价格和期房价格 10 补地价2.2 不动产价格影响因素分析 2.2.1 不动产价格影响因素的特征 2.2.2 不动产价格影响因素的分类 2.2.3 影响不动产价格的内部因素 2.2.4 影响不动产价格的外部因素2.2.1 不动产价格影响因素的特征 不同的影响因素，引起价格变动的方向不尽相同 不同的影响因素，引起价格变动的程度不尽相同 不同的影响因素，与不动产价格之间的影响关系不尽相同 有些价格影响因素对不动产价格的影响与时间有关，有些与时间无关 有些影响因素对不动产价格的影响可以量化，有些难以量化2.2.2 不动产价格影响因素的分类 将影响因素分为自然因素、社会因
19、素、经济因素、行政因素四类；将影响因素分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次；将影响因素分为内、外两部分因素。2.2.3 影响不动产价格的内部因素 1 来自土地的内部因素来自土地的内部因素 位置、面积 地形、地质 形状、用途 “生熟”程度 交通、环境 城市规划限制 土地使用年限 土地肥力2 来自建筑物的内部因素来自建筑物的内部因素 用途、质量 结构、装修 楼层、朝向 附属设备、房屋完损程度2.2.4 影响不动产价格的外部因素 1 区域环境因素区域环境因素 区域自然环境因素 区域社会环境因素 区域环境因素对不同用途的不动产的价格影响也有所差异2 经济因素经济因素 经济发展程度 市场供求状况 利
20、率水平 物价水平 居民收入水平3 人口因素人口因素 静态人口因素 动态人口因素4 社会因素社会因素 政局的稳定状况 社会治安状况 不动产投机 城市化进程5 政策法规因素政策法规因素 不动产制度 城市规划 不动产价格政策 税收政策 金融政策 交通管制 行政隶属变更 特殊性政策6 心理因素心理因素 心理因素主要是指人们对不动产价格的心理偏好、心理承受能力和对不动产价格变化的心理预期。心理偏好包括人们对不动产的地段、风水、品牌以及数字号码等的偏爱程度。7 国际因素国际因素 世界经济状况 国际竞争状况 国际竞争状况 军事冲突状况 除上述因素外，有时一些偶然因素的出现，也会对不动产价格产生影响。表表2-
21、1 不动产价格影响因素一览表不动产价格影响因素一览表内部因素外部因素土地因素位置、面积区域环境因素区域自然环境因素地形、地质区域社会环境因素形状、用途经济因素经济发展程度“生熟”程度市场供求状况交通、环境利率水平城市规划限制物价水平土地使用年限居民收入水平土地肥力人口因素静态人口因素、动态人口因素建筑物因素用途、质量社会因素政局稳定状况、社会治安状况、不动产投机、城市化进程、科学技术发展结构、装修政策法规因素不动产制度、城市规划、不动产价格政策、税收政策、金融政策、交通管制、行政隶属变更、特殊性政策楼层、朝向心理因素心理偏好、心理承受能力、心理预期附属设备、完损程度国际因素世界经济状况、国际竞
22、争状况、政治对立状况、军事冲突状况2.3 不动产市场分析 2.3.1 地价与房价的关系分析 2.3.2 租售关系分析2.3.1 地价与房价的关系分析 1 房价包容地价 2 地价是房价中最重要、最能动的部分 3 地价的实现仍然要靠高质量房产的使用价值及其价格来体现 4 我国不动产市场地价与房价的现实关系2.3.2 租售关系分析 出租、出售是不动产交易的两种最主要形式。理论上认为，出租市场与出售市场关系有两面性：一方面相互替代，此消彼长；另一方面又相互依存，相得益彰。出租与出售的替代关系见书中图2-3。租金与售价的依存关系见书中图2-4。本章基本概念本章基本概念 不动产价格 有效需求 成交价格 市
23、场价格 评估价格 招标价格 拍卖价格 挂牌价格 楼面地价 期房价格 补地价 市场供求 房地价格 不动产租价思考与练习思考与练习 1 什么是不动产价格？2 不动产价格具有不同于一般商品价格的哪些特征？3 简述成交价格、市场价格、理论价格、评估价格的含义及其相互关系。4 什么是楼面地价？5 什么是补地价？6 简述影响不动产价格的内部因素。7 简述影响不动产价格的外部因素。8 简述不动产市场中地价房价关系。不动产估价不动产估价第3章 国内外不动产估价制度概述 3.1 不动产估价制度 3.2 中国的不动产估价制度 3.3 国外的不动产估价制度学习目标学习目标 通过本章的学习，读者应掌握不动产估价制度的
24、基本内涵，在此基础上了解国内外不同国家和地区的不动产估价制度。3.1 不动产估价制度 不动产估价制度就是指为合理评估不动产价格，维护当事人的合法权益，加强不动产估价市场的管理，规范不动产估价机构及其人员的行为，提高估价人员的道德与业务水准而制定的一系列的法规与准则。不动产估价制度对不动产估价人员和机构的从业条件以及行为约束，通常包括以下几方面。从事不动产估价的人员要具有一定的条件 通过登记注册严格控制不动产估价师的从业资格 从事不动产估价的机构的条件及登记管理 制定法规对不动产估价人员及估价机构的行为加以约束 制定估价人员的职业道德和修养准则，并建立相应的惩罚制度 不动产估价应具有独立性3.2
25、 中国的不动产估价制度 3.2.1 中国内地的不动产估价制度 3.2.2 中国香港地区的不动产估价制度 3.2.3 中国台湾省的不动产估价制度3.2.1 中国内地的不动产估价制度 1 制度产生的背景制度产生的背景 2 估价的行业组织和管理估价的行业组织和管理 土地估价的行业组织和管理 土地估价的行业组织 土地估价的行业管理 房地产估价的行业组织和管理 房地产估价的行业组织 房地产估价的行业管理 3 估价行业的有关法规估价行业的有关法规 土地估价行业的有关法规 房地产估价行业的有关法规 4 对从事估价的专业人员的资格要求对从事估价的专业人员的资格要求 土地估价对从事估价的专业人员的资格要求 房地
26、产估价对从事估价的专业人员的资格要求5 房地产估价对从事估价的专业人员的资格要求房地产估价对从事估价的专业人员的资格要求 土地估价对估价从业人员及机构的登记注册管理 对人员的登记注册管理 对机构的登记注册管理 房地产估价对估价从业人员及机构的登记注册管理 对人员的登记注册管理 对机构的登记注册管理3.2.2 中国香港地区的不动产估价制度 我国香港是不动产业非常发达的地区，与之相适应的香港的不动产评估业也很发达，具有较好的声誉。我国香港的评估行业协会主要有英国皇家特许测量师学会（香港分会）和香港测量师学会。香港的估价制度和英国的基本相同。根据香港特别行政区政府制定通过的测量师注册条例，测量师应向
27、政府申请注册，成为注册测量师。香港的注册管理机构叫做测量师注册管理局。3.2.3 中国台湾省的不动产估价制度 台湾省民间土地估价主要服务于交易、司法、抵押等宗地地价评估，其从业机构主要有不动产鉴定公司和鉴定事务所。台湾省民间不动产鉴定业萌芽于20世纪50年代末期，纵观其发展历史，经历了草创（19581975年）、幼年（19761980年）、成长（19811988年）、整合组织化（1989年至今）等几个阶段。台湾省目前与土地估价、估价行业管理和地价管理相关的法律、法规比较多，涉及各个方面。3.3 国外的不动产估价制度 3.3.1 估价的行业组织和管理 3.3.2 估价行业的有关法规 3.3.3
28、对从事估价的专业人员的资格要求 3.3.4 对估价从业人员及机构的等级注册管理3.3.1 估价的行业组织和管理 1 美国美国 在美国，不动产估价行业的管理是由有关的学会和协会实施的。2 德国德国 在德国，法律规定不动产价格评估和其他财产价格评估由独立的专门机构即估价委员会负责实施，如有必要，还可在几个行政区范围内设立高级估价委员会。3 日本日本 4 韩国韩国 在韩国，不动产估价业称为鉴定评价业，最初主要由贷款银行自行对抵押或担保的财产价值进行评估。5 英国英国 英国的不动产估价组织主要是英国皇家特许测量师学会，英国的不动产估价指导工作主要由该学会开展。3.3.2 估价行业的有关法规 1 德国德
29、国 在德国，土地估价方面的法律是比较完善的，这些法律可以分为两类，即专项估价法规和其他法律中有关估价的条文。2 日本日本 日本有关不动产估价的法规主要有不动产鉴定评价法和不动产鉴定评价基准。3 韩国韩国 韩国的相关法有国土利用管理法和地价公示制度。3.3.3 对从事估价的专业人员的资格要求 1 日本日本 在日本，必须经过三次考试合格，并有两年以上的实务经验，再需完成1年的实务实习者方可取得不动产鉴定士的资格。2 韩国韩国 韩国的鉴定评价士资格统一由建设部管理。鉴定评价士的资格必须通过建设部组织的国家统一考试，并在鉴定评价机构实习两年后才能取得。3 美国美国 美国估价学会对其会员的资格要求是：受
30、承认的教育机构颁发的大学学位；通过估价学会举行的“估价行业从业人员行为准则”及“估价报告书写作和估价分析”课程；通过估价学会的产业估价师委员会举行的7门或7门以上的课程考试；提出一份优秀估价报告书；具有4500个小时的商业、工业、租售、农业和居住用不动产估价的实践经验。4 英国英国 英国的估价师资格考试有三次。第一次考试包括：估价、法律、土地使用与开发、经济学、建筑、数量方法。第二次考试包括：估价、法律、城乡规划、经济学、建筑、税。第三次考试包括：估价、法律、市地开发、不动产代理。3.3.4 对估价从业人员及机构的等级注册管理 1 日本日本 在日本，经考试合格取得“不动产鉴定士”资格后，要向国
31、土厅登记，以取得正式执业资格。2 韩国韩国 韩国的土地评价士在申请开业前须向建设部长官办理事务所开设注册，如获准开设，建设部长官就将开设注册证交予申请人，这样开设的事务所叫“土地评价士事务所”。本章基本概念本章基本概念 不动产鉴定评价基准 不动产鉴定士 地价公示制度 鉴定评价士 禁治产人 英国皇家特许测量师学会 产业测量师 资质等级认定 思考与练习思考与练习 1 什么是不动产估价制度？2 美国、英国、日本、韩国的不动产估价制度各自有什么特点？3 我国香港对测量师是如何管理的？4 报考注册土地估价的条件有哪些？所需考试的科目有哪些？5 报考房地产估价师的条件有哪些？所需考试的科目有哪些？不动产估
32、价不动产估价第4章市场法 4.1 市场法的基本原理 4.2 市场法的操作步骤 4.3 市场法的难点与存在的问题 4.4 市场法的应用举例学习目标学习目标 市场法是不动产估价的基本方法之一。通过本章的学习，读者应在理解市场法的基本概念和原理的基础上，掌握市场法的适用范围，熟悉市场法的操作步骤与相关公式，进而梳理市场法中的难点与存在的问题，最终做到可灵活运用市场法的原理和方法评估不动产价格。4.1 市场法的基本原理 4.1.1 市场法的概念 4.1.2 市场法的理论依据 4.1.3 市场法适用的范围与条件4.1.1 市场法的概念 市场法又称市场比较法、比较法，是将待估不动产与接近估价时点的已发生交
33、易的类似不动产进行比较后，对他们的成交价格进行修正，进而得出待估不动产客观合理价格的方法。由市场法估价得到的价格，称为比准价格。4.1.2 市场法的理论依据 市场法的理论依据是替代原理。依据替代原理，就可以通过类似不动产的已知成交价格来求取待估对象的未知价格。4.1.3 市场法适用的范围与条件 1 市场法适用的范围市场法适用的范围 市场法较为适用于有丰富交易案例的不动产的估价，其中涵括了如不动产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。不适用于市场法的有以下几种类型：在没有不动产交易的地方或在较长一段时间没有发生不动产交易，以及在农村等不动产交易较少发生的地区；对某些类
34、型很少见的不动产或交易案例很少的不动产，如古建筑等；对那些很难成为交易对象的不动产，如寺庙、教堂等；风景名胜区土地和矿产资源用地；图书馆、体育馆、学校等公益性建筑。2 市场法适用条件市场法适用条件 不动产市场发展 交易案例资料客观 可比实例与待估不动产具有可替代性4.2 市场法的操作步骤 4.2.1 搜集交易案例 4.2.2 选取可比实例 4.2.3 建立价格比较基础 4.2.4 交易情况修正 4.2.5 交易日期修正 4.2.6 区域因素修正 4.2.7 个别因素修正 4.2.8 容积率修正 4.2.9 土地使用年期修正 4.2.10 求取比准价格4.2.1 搜集交易案例 1 搜集交易案例的
35、途径 2 搜集的内容 3 建立交易案例数据库4.2.2 选取可比实例 与待估对象不动产处在同一供需圈。与待估对象不动产的用途相同。与待估对象不动产的建筑结构相同。与待估对象不动产的规模相当。与待估对象不动产的档次相当。与待估对象不动产的权利性质相同。与待估对象不动产的估价时点接近。与待估对象不动产的估价目的吻合。可比实例的成交价格应是正常市场价格或能够修正为正常市场价格。4.2.3 建立价格比较基础 1 统一付款方式 2 统一采用单价 3 统一币种和货币单位 4 统一面积内涵 5 统一面积单位4.2.4 交易情况修正 1 交易情况修正的概念交易情况修正的概念 可比实例的成交价格可能是正常的，也
36、可能是不正常的。由于要求评估的是待估对象的客观合理价格或价值，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其修正为正常的。该类对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。2 造成成交价格不正常的因素造成成交价格不正常的因素 有特殊利害关系的人之间的交易。有特殊动机的交易。交易双方市场信息不对称。特殊的交易方式。交易税费非正常负担的交易。其他。3 交易情况修正的方法交易情况修正的方法 交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格交易情况修正系数=可比实例正常市场价格 采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格交易情况修正
37、数额=可比实例正常市场价格4.2.5 交易日期修正 1 交易日期修正的概念交易日期修正的概念 可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的不动产市场状况（如当时的市场供求关系）下形成的。要求评估的待估对象的价格是估价时点时的价格，是应当在估价时点时的不动产市场状况（如估价时点时的市场供求关系）下形成的。如果成交日期与估价时点不同，应将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格，才可以将其作为待估对象的客观合理价格或价值。该类对可比实例成交价格进行的修正，称为交易日期修正。2 交易日期修正的方法交易日期修正的方法 价格指数法 采用定基价格指数进行交易日期修正的公式为：估价
38、时点时的价格指数成交日期时的价格指数可比实例在成交日期时的价格可比实例在估价时点时的价格 交易日期修正的价格变动率法 采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期修正的公式为：采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期修正的公式为：（1价格变动率）期数可比实例在成交日期时的价格可比实例在估价时点时的价格（1价格变动率期数）可比实例在成交日期时的价格可比实例在估价时点时的价格4.2.6 区域因素修正 需要考虑进行修正的区域因素有商业繁华程度、交通便利程度、环境优劣度、公共设施完备度等。具体修正公式为：区域因素修正后的可比实例价格=可比实例价格区域因素修正系数 =可比实例价格待估不动产所处区域修
39、正指数可比实例所处区域修正指数4.2.7 个别因素修正 土地的个别因素主要有：面积大小、形状、设施状况、平整程度、地形、地质、水文等；建筑物的个别因素主要有：新旧程度、建筑结构、建筑规模、装修设备状况、朝向、平面格局等。具体修正公式为：具体修正公式为：个别因素修正后的可比实例价格=可比实例价格个别因素修正系数 =可比实例价格 待估不动产个别因素修正指数可比实例个别因素修正指数4.2.8 容积率修正 容积率是影响土地价格的重要因素之一，对于同一宗土地来说，不同的容积率会产生较大的地价差异。容积率修正的公式为：容积率修正后的可比实例价格可比实例价格待估宗地容积率修正系数可比实例容积率修正系数4.2
40、.9 土地使用年期修正 土地使用年期修正，是为了消除由于使用年限不同而对不动产价格造成的影响。土地使用年期修正的公式为：土地使用年期修正后的可比实例价格=可比实例价格 kk为将可比实例使用年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系数4.2.10 求取比准价格 当以上各项修正完成后，就可综合各修正结果，求出某一可比实例的修正价格。通常的公式是：可比实例价格某一可比实例的修正价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数容积率修正系数土地使用年期修正系数 综合的方法通常有以下几种。简单算术平均 加权算术平均 取中位数 取众数 以某一可比实例的修正价格为主，其余的仅供参考4.3 市
41、场法的难点与存在的问题 4.3.1 市场法的难点 4.3.2 市场法存在的问题4.3.1 市场法的难点 1 修正系数的确定主观性大，量化有难度 2 对价格指数的依赖，造成求取的难度4.3.2 市场法存在的问题 如前所述，在比较修正的过程中，有些修正关系是连乘，而有些修正关系是累加；有些修正基准是待估对象，而有些是可比实例等。这些情况的事实存在，都会给市场法应用造成问题。1 基本公式应用中的问题 2 修正基准的问题本章基本概念本章基本概念 市场法 替代原理 可比实例 待估不动产 比准价格 价格指数 区域因素修正 个别因素修正 容积率修正 土地使用年期修正 思考与练习思考与练习 1 什么是市场法？
42、理论依据是什么?适用的条件是什么?2 市场法估价的操作步骤是什么？3 为什么要搜集大量交易实例?搜集交易实例的途径主要有哪些?4 选取可比实例应符合哪些要求?5 为何要建立价格可比基础？建立价格可比基础包括哪些方面？6 论述如何正确把握区域因素修正和个别因素修正？7 如何正确把握修正基准？修正基准对最终结果有何影响？8 如何将多个比准价格综合成一个最终比准价格?不动产估价不动产估价第5章成本法 5.1 成本法的基本原理 5.2 成本法的基本公式 5.3 建筑物的重新购建价格 5.4 建筑物折旧 5.5 应用成本法涉及的有关规定 5.6 成本法的应用举例学习目标学习目标 通过本章的学习，读者应理
43、解成本法的基本概念和原理，了解不动产价格的构成，理解土地增值收益、建筑物的重新购建价格和建筑物折旧的基本内容，在此基础上，培养针对不同估价对象，熟练掌握成本法公式和估价程序，估算不动产价格的能力。5.1 成本法的基本原理 5.1.1 成本法的概念 5.1.2 成本法的理论依据 5.1.3 成本法的特点 5.1.4 成本法的适用范围与条件 5.1.5 成本法的操作步骤5.1.1 成本法的概念 成本法又称原价法，用于旧的不动产估价时又称重置成本法。成本法是先分别求取待估不动产在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取待估不动产客观合理价格或价值的方法。5.1.2 成本法的
44、理论依据 从买方来看，成本法的理论依据是替代原理。从卖方来看，成本法的理论依据是生产费用价值论。综合买卖双方，他们所能接受的共同点只能是价格等于包含了正常的费用、合理利润和税金的成本。5.1.3 成本法的特点 成本法以成本累加为途径。不论不动产的新旧状态如何，积算价格总是以估价时点为基准时间点计算的。有效成本应选用社会必要成本。成本法估算出的价格往往偏离正常市场价格。5.1.4 成本法的适用范围与条件 1 成本法的适用范围成本法的适用范围 新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的不动产估价。独立或狭小市场上没有交易案例或交易案例很少，无法应用市场法的不动产估价。既无收益又很少发生交
45、易的不动产估价。特殊不动产，如寺庙、教堂、桥梁、涵洞等。单纯的建筑物估价。不动产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿，一般也是采用成本法估价。2 成本法的适用条件成本法的适用条件 成本法主要适用于建筑物是新的或比较新的不动产估价，不大适用于建筑物过于老旧的不动产估价。5.1.5 成本法的操作步骤 搜集有关不动产开发建设的成本、税费、利润等资料；测算重新购建价格（重置价格或重建价格）；测算建筑物折旧；求取积算价格。5.2 成本法的基本公式 5.2.1 新开发土地估价的基本公式 5.2.2 新建不动产估价的基本公式 5.2.3 已有旧的不动产估价的基本公式5.2.1 新开发土地估价的基本公式 新开
46、发土地主要包括：征收农地并进行“三通一平”等基础设施建设和平整场地后的土地；城市房屋拆迁并进行基础设施改造和平整场地后的土地。在这些情况下，成本法的基本公式为：新开发土地价格土地取得费土地开发费税费利息利润土地增值收益5.2.2 新建不动产估价的基本公式 新建不动产有两种情况：一是新建房地；二是新建建筑物。在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：在新建建筑物的情况下，成本法公式为新建房地价格=土地取得成本土地开发成本建筑物建造成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润新建建筑物价格=建筑物建造成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润5.2.3 已有旧的不动产估价的基本公式 已有旧的不动产
47、有两种情况：一是旧房地；二是旧建筑物。在旧房地的情况下，成本法的基本公式为：旧房地价格=房地的重新购建价格 建筑物折旧 或者 在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为：旧建筑物价格 建筑物的重新购建价格 建筑物折旧旧房地价格土地的重新购建价格建筑物的重新购建价格建筑物折旧5.3 建筑物的重新购建价格 5.3.1 重新购建价格的概念 5.3.2 建筑物重新购建价格的分类 5.3.3 建筑物重新购建价格的求取5.3.1 重新购建价格的概念 重新购建价格又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出和应获得的利润。此外，在掌握
48、重新购建价格概念的过程中，还应注意：重新购建价格是估价时点价格。重新购建价格是客观的价格。建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，因此未扣除建筑物的折旧。5.3.2 建筑物重新购建价格的分类 建筑物重新购建价格可分为：建筑物重置价格和建筑物重建价格。5.3.3 建筑物重新购建价格的求取 1 求取建筑物重新购建价格的思路求取建筑物重新购建价格的思路 求取建筑物重新购建价格有以下两种思路：直接求取 间接求取2 建筑物重新购建价格的求取方法建筑物重新购建价格的求取方法 单位比较法 分部分项法 工料测量法 指数调整法5.4 建筑物折旧 5.4.1 建筑物折旧的概念和种类 5.4.2 建筑物折旧的求取方
49、法 5.4.3 求取建筑物折旧应注意的问题5.4.1 建筑物折旧的概念和种类 1 建筑物折旧的概念建筑物折旧的概念 这里所讲的建筑物折旧，是指估价上的建筑物折旧。估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为重新购建价格与建筑物在估价时点时的市场价值的差额，即建筑物折旧 建筑物重新购建价格 建筑物市场价格2 建筑物折旧的种类建筑物折旧的种类 物质折旧 功能折旧 经济折旧5.4.2 建筑物折旧的求取方法 建筑物折旧的求取方法最常用的是耐用年限法。1 耐用年限法中的有关概念耐用年限法中的有关概念 自然耐用年限 经济耐用年限 建筑物的经过年数 剩余经济耐用年限2 耐用年限法中的具
50、体操作方法耐用年限法中的具体操作方法 直线法 耐用年限法中最主要的是直线法。它是假设建筑物的价值损耗是均匀的，即在经济耐用年限期间每年的折旧额相等。计算公式为：NSCDDiNRC)1(余额递减法 余额递减法又称定律法，是用某一固定的比率（折旧率）乘以本年度尚未折旧的建筑物现值（即上一年度的建筑物现值，第一年时为建筑物的重新购建价格），进而计算本年度折旧额的方法。其特点是折旧率在经济耐用年限期间保持不变。成新折扣法 根据建筑物的建成年代、新旧程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的耐用年限、经过年数计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。这种方法被
